09年城市近郊中低密度項目開發(fā)模式的研究

1、以產(chǎn)品突破為導(dǎo)向的城市近郊中低密度項目開發(fā)模式研究 城市近郊小規(guī)模、低密度、無景觀資源項目如何通過產(chǎn)品超越實現(xiàn)成功開發(fā)？ 案例選取原則：區(qū)位：城市近郊；容積率：0.9-1.5之間；規(guī)模：10-25萬之間；無先天資源優(yōu)勢；本報告解決如下問題：2深圳十二橡樹莊園基礎(chǔ)指標(biāo)：總用地面積：137106.69平方米總建筑面積： 151424.12平方米容積率：1.13覆蓋率：30%深圳十二橡樹莊園深圳十二橡樹莊園城市近郊白領(lǐng)通勤區(qū)，成功突破區(qū)位認(rèn)知、實現(xiàn)項目最大化價值關(guān)內(nèi)龍崗中心區(qū)坂田位于龍崗區(qū)坂田1、區(qū)域認(rèn)知：關(guān)外白領(lǐng)通勤區(qū)域2、項目周邊廠房、低檔次住宅樓林立，環(huán)境和治安都比較差；客戶反映：1、區(qū)域價值

2、感認(rèn)知低，地處關(guān)外嚴(yán)重阻礙客戶對該項目所在區(qū)位的認(rèn)可；2、區(qū)位治安較差，客戶對區(qū)域的印象長期是臟亂差。福田中心區(qū)3開發(fā)模式項目銷售實現(xiàn)高價快速，最大化的實現(xiàn)價值時間軸一期二期（一批）160-240平米210-306平米面積區(qū)間產(chǎn)品聯(lián)排價格25000元/平米聯(lián)排140-180二期（二批）280-360平米雙拼+聯(lián)排高層等26000-36000元/平米35000元/平米一期：推出缺乏景觀資源的小聯(lián)排和臨路的商墅，通過面積控制（160-240），進(jìn)而實現(xiàn)總價競爭力，低開高走、少量推售形成市場熱銷的起勢，樹立項目低密度社區(qū)形象，為后期產(chǎn)品推售奠定了良好的市場形勢；二期一批：推出景觀資源較好的區(qū)域地塊的

3、距離景觀較遠(yuǎn)位置的聯(lián)排別墅，面積比一期稍大（主力戶型220-260），分批推售、持續(xù)釋放項目熱銷的信息，進(jìn)一步增加項目低密度氣質(zhì)；二期二批：乘勝追擊，推出景觀資源最好位置的雙拼、聯(lián)排別墅，沖擊市場高價，鞏固項目高端別墅項目的市場認(rèn)知；后期：項目后期將推售剩余聯(lián)排產(chǎn)品、高層產(chǎn)品、疊拼產(chǎn)品一期推出62套聯(lián)排別墅和18套商墅，實現(xiàn)均價2.5萬元/m2，主力戶型是160-240，開盤一星期售罄，同時期的區(qū)域內(nèi)品牌開發(fā)商的主流高層產(chǎn)品售價是9000元/；二期一批推出25棟、117套聯(lián)排產(chǎn)品（主力面積是220-260），銷售率70%，實現(xiàn)均價26000-36000萬元/平米；二期二批推出臨湖景觀位置較好的

4、聯(lián)排產(chǎn)品（面積是280-360），均價35000元/平米，同期項目周邊高層售價10000元/平米左右；開盤時間09.1.1待定09.8.2209.5.13深圳十二橡樹莊園后期41.13容積率下，拉開產(chǎn)品梯度，最大化TH產(chǎn)品，提升項目價值深圳十二橡樹莊園聯(lián)排高層疊拼項目規(guī)劃特點：整個小區(qū)規(guī)劃以聯(lián)排別墅為主（326套別墅產(chǎn)品）輔以少量疊拼和高層，整個小區(qū)共800套左右；聯(lián)排產(chǎn)品結(jié)合景觀資源和臺地變化，拉開產(chǎn)品梯度。雙拼別墅：約306 聯(lián)排別墅：230-260 聯(lián)排別墅：200-230 聯(lián)排別墅：157-159B區(qū)A區(qū)中心水景景觀泳池景觀棧橋5形象打造策略經(jīng)典北美莊園生活范本自然元素置入：依地勢而建

5、，自上而下，借勢建園，向下形成多層臺地，設(shè)置多級瀑布、疊水、壁泉、水池；建筑外墻采用天然砂巖、石材雕花及仿石涂料；建筑物之間用鳳凰木、香樟樹及其它大型樹種分割、合圍；莊園的排場：深圳唯一耗資千萬元的莊園凱旋門樓；深圳最長的230米禮賓大道；6000的中心水景，高達(dá)19米的五疊水瀑布；深圳首個以歐洲中世紀(jì)宮廷油畫為主題的私人奢華會所，深圳最大的私家會所酒窖。先進(jìn)的生活感受：智能化安防設(shè)施、深圳唯一徑端路設(shè)計；深圳首創(chuàng)超大開間、超高挑空、超大尺度的“三超”戶型設(shè)計深圳十二橡樹莊園凱旋門樓五級疊水6000中心水景6聯(lián)排別墅戶型分析：超大開間、超高挑空、超大尺度的“三超”戶型設(shè)計地下室雙車庫設(shè)計；附贈

6、一層空間，130平米左右。一層公共空間層；客廳+餐廳，客廳7.5米面寬。二層客廳、餐廳雙挑空設(shè)計，提供隔房空間；客廳挑高7.7米。三層豪華主臥套間，40左右；功能分區(qū)合理，贈送3個露臺。四層陽光房或是書房、小孩房設(shè)計，提供多種功能選擇；中庭設(shè)計，預(yù)留電梯位。深圳十二橡樹莊園戶型面積：254平米開間：7.5米7聯(lián)排別墅戶型設(shè)計要點：高附加值、提升別墅符號感、控制面積高附加值、贈送比例1：1贈送全采光花園層，面積達(dá)130平米；客廳餐廳挑空，預(yù)留多種空間可能；每個臥室都贈送露臺。別墅感十足：客廳7.7米挑高，開闊氣派；前庭后院，建筑與自然的有效延伸；中庭設(shè)計，有效解決聯(lián)排的通風(fēng)采光問題；主臥獨享一層

7、空間，私密尊貴；面積控制：220-260平米的主力戶型區(qū)間車庫層，層高2.2米花園層，全采光贈送層三層，主臥套間二層一層，公共空間層四層地平線聯(lián)排主力戶型剖面圖深圳十二橡樹莊園預(yù)計5.2米8深圳十二橡樹莊園成功關(guān)鍵點TH最大化拉開產(chǎn)品梯度經(jīng)典北美莊園生活范本自然元素置入莊園的排場先進(jìn)的生活感受高附加值、高別墅感1：1的贈送比例符號感十足有效的面積控制深圳十二橡樹莊園容積率極致分解成功關(guān)鍵點9中海大山地基礎(chǔ)指標(biāo)：總用地面積：18萬平方米總建筑面積：約22萬平方米總住宅面積: 約20萬平方米容積率：1.2綠化率：41.2%世聯(lián)案例之中海大山地深圳近郊，中等規(guī)模，低密度Townhouse山居小城關(guān)內(nèi)

8、龍崗中心區(qū)橫崗位于橫崗六約片區(qū)1、屬于關(guān)外，無認(rèn)知區(qū)域；2、距離龍崗中心區(qū)較遠(yuǎn)；3、周邊生活配套層級較低；客戶反映：關(guān)外位置，無區(qū)域認(rèn)知，無價值感。10銷售均價和總價均高于同區(qū)域同類型項目1期2期08已經(jīng)售完，目前在售產(chǎn)品為高層70-90平米兩居，總價84-108萬；232-282平米聯(lián)排，總價750-900萬，均價32000元/平米。同區(qū)域內(nèi)振業(yè)城，TH面積170-350平米，總價300-700萬，均價18000元/平米；高層120-180平米精裝三居，均價9500元/平；目前在售產(chǎn)品為198平米精裝四居，均價12000元/平米。世聯(lián)案例之中海大山地111.2容積率下，極致容積率分解，TH最

9、大化塑造項目低密形象，提升項目價值雙拼+聯(lián)排聯(lián)排+疊拼小高層高層 項目整體容積率為1.2，極致容積率分解，TH最大化； 南區(qū)為10棟9層小高層、197套聯(lián)排加疊拼；項目北區(qū)為6棟高層、149套聯(lián)排加雙拼； 產(chǎn)品形式多樣，不同產(chǎn)品形成梯度，有價格標(biāo)桿類型面積單套總價(萬元)總套數(shù)疊加別墅 150.36-159.41324-48672聯(lián)排別墅 160-232468-1300259雙拼/水屋244.44-3501512-226315高層70-9084-1081044世聯(lián)案例之中海大山地12兩山一脈山地特色規(guī)劃結(jié)構(gòu)，亞熱帶特色建筑風(fēng)格山居小城意象 ：整個小區(qū)規(guī)劃順應(yīng)自然地勢而建兩山一脈規(guī)劃結(jié)構(gòu) ：規(guī)劃

10、保留了地塊南、北兩個山麓，山麓中間以山脈連接 山地建筑風(fēng)格：亞熱帶風(fēng)格外立面簡約、生態(tài)、雅致；具備單坡斜屋面、高側(cè)窗、仿木百葉和隔柵、深遠(yuǎn)的挑檐和平臺 等特色元素 別墅順應(yīng)自然地勢而建亞熱帶風(fēng)格外立面世聯(lián)案例之中海大山地13將代表“山地”特色的“山、水、風(fēng)、光”四大元素滲入設(shè)計的細(xì)節(jié)中，充分演繹山居特色高出地面無邊界泳池水景20棟“流水別墅”利用高差設(shè)計層層疊水山腳下圍繞“水之屋”的潺潺流水山體部分采用類密林的做法，營造山野森林的氣氛世聯(lián)案例之中海大山地14特色樣板示范區(qū)展示【雙拼別墅】山之屋位于南區(qū)最高點南側(cè)山麓上，東南俯瞰聯(lián)排別墅和山地園林景觀，享有“一覽眾山小”的景觀。 別墅依山而建，與

11、山地緊密結(jié)合，底層架空，溪流從架空層下流出，成為“獨一無二”的落水別墅。層層跌落超大景觀露臺；【端頭聯(lián)排別墅】水之屋以“水”為主題，利用端頭院落，使院落與蜿蜒的水景延伸到建筑中，形成水上屋的效果。世聯(lián)案例之中海大山地15會所前面的3500平米綠化廣場，是深圳住宅區(qū)中，最大的外向型廣場 入口處強儀式感展示入口廣場具有強烈引導(dǎo)性的17株10米高油棕世聯(lián)案例之中海大山地16產(chǎn)品格局設(shè)計合理，戶型面積小但贈送面積大，附加值高世聯(lián)案例之中海大山地17TH最大化容積率極致分解山居形象的充分演繹兩山一脈山地特色規(guī)劃簡約、生態(tài)的亞熱帶風(fēng)格外立面樣板示范區(qū)特色展示小面積別墅，大居住感受贈送面積1：1以上前后花園

12、、大面積露臺和挑空，別墅符號感強主力戶型159-280平米，有效控制面積世聯(lián)案例之中海大山地中海大山地成功關(guān)鍵點成功關(guān)鍵點18城市山谷基礎(chǔ)指標(biāo)：總占地：122655m2總建面：161000m2平均容積率：1.313期總體建筑面積：106395.26平方米3期建筑容積率：2.04城市山谷城市山谷城市近郊非傳統(tǒng)豪宅區(qū)域、非品牌開發(fā)商開發(fā)的中小規(guī)模中低密度項目北硅谷片區(qū)關(guān)內(nèi)關(guān)外位于南山區(qū)北硅谷片區(qū)：1、區(qū)域認(rèn)知：經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的配建居住區(qū)，距離深圳中心區(qū)位置較偏，臨近關(guān)外；2、項目周邊沒有可利用的景觀資源；19客戶本體特征他們大都在30-45歲之間，主要來自福田及南山，他們主要為移民。他們受過高等教

13、育，但缺乏海外學(xué)習(xí)的經(jīng)驗。他們主要是私營企業(yè)主或企事業(yè)高層管理人員他們主要從事比較現(xiàn)代的行業(yè)：IT,電子，投資，金融等行業(yè)。他們事業(yè)家庭都較成功，非常自信，為人謙和，要求品質(zhì)，講求品味。他們關(guān)注政治，經(jīng)濟(jì)，時尚。他們做事理智，穩(wěn)重?？蛻糁脴I(yè)特征客戶對項目的看法他們基本沒有住過townhouse.他們希望通過住townhouse.提高生活品質(zhì)和社會身份。他們對townhouse的鐘愛程度非常高。他們的面積需求在200-350，價格接受范圍在200-400萬左右。他們理想的購房區(qū)域在華僑城，香密湖，紅樹灣。他們要求城市生活配套。他們比較關(guān)注市場的熱點，但不隨意追捧。他們主要通過口碑的傳播獲取信息。

14、他們認(rèn)為項目最主要的優(yōu)勢是社區(qū)環(huán)境的安靜，純粹。他們對樓盤的印象是大氣和尊貴。他們認(rèn)可項目的整體氛圍和物業(yè)管理。他們最不認(rèn)可的是產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)，單位總價，建筑密度。他們對項目3期的關(guān)注較高。城市山谷城市山谷客戶依賴城市、注重生活品質(zhì)、經(jīng)濟(jì)承受能力受限的別墅首置客戶202004年在售TOWNHOUSE城市山谷在品牌開發(fā)商或是資源類別墅的直面競爭中，項目入市銷售實現(xiàn)較高的價值2005年，聯(lián)排別墅銷售均價18000元/平方米；2006年，聯(lián)排別墅均價19000元/平方米；復(fù)式均價10500元/平方米； 公寓均價9000元/平方米。21一期二期三期容積率0.631.62.04產(chǎn)品類型獨立別墅獨立別墅,雙拼

15、疊加別墅聯(lián)排別墅，復(fù)式，公寓產(chǎn)品面積300-600平方米:43套.獨立別墅450-612平方米:30套疊加,雙拼別墅327-335/315-337平方米118套聯(lián)排別墅201-339平方米：174套；復(fù)式161-176平方米：103套；公寓42-61平方米：206套城市山谷項目產(chǎn)品規(guī)劃策略：在容積率限定條件下，最大限度出低密度產(chǎn)品在三期產(chǎn)品定為中townhouse 在面積上占61%的比例，是三期的主力產(chǎn)品。項目總的產(chǎn)品配比表項目三期規(guī)劃圖項目三期產(chǎn)品配比表22樣板房展示:個性，休閑，現(xiàn)代，簡約四重院落設(shè)計：我家的小狗都有自己的院子符合國際都市建筑美學(xué)：讓眼睛深切感動！開啟小鎮(zhèn)風(fēng)情商業(yè)街七彩街，

16、引入超市，酒吧等真正建立小鎮(zhèn)生活模式。多功能的時代廣場，現(xiàn)代風(fēng)格的小鎮(zhèn)建筑適度改變會所風(fēng)格，充分開發(fā)會所功能，全面展示+全面體驗。酒吧，車吧，SPA，行政廳，露天咖啡SHOP，燈光泳池等城市山谷形象打造策略：城市山谷小鎮(zhèn)里的院街別墅23項目產(chǎn)品解讀- B型TOHO: 201-2341層2層贈送6.44m2的花池+16.1m2的入戶花園四層通高中庭，是本戶型的特色所在?？蛷d與餐廳錯層，增強空間層次感，在視覺上減弱了首層進(jìn)深過長而引起的視覺疲憊感。14.35m2的后花園與前花園南北呼應(yīng)，使首層平面顯得通透無比。城市山谷3層屋頂贈送38.4m2的屋頂花園。贈送12m2的屋頂浴池贈送6.9m2的露臺24TOHO亮點： 1. 四層通高中庭-是該產(chǎn)品的獨特之處。中庭的玻璃屋頂可以自然銜接室外空間。同時，四層高，足以彰顯尊貴。 2. 前后花園-一層入戶花園與后庭花園相呼應(yīng)，使空間通透無比。 共贈送94.08平方米的花園及露臺。 3. 12平方米的屋頂陽光泳池+38平方米的屋頂陽光花房，極大增添生活情趣。項目產(chǎn)品設(shè)計亮點:別墅符號感強、較多贈送面積、特色功能空間城市山谷25城市山谷成功關(guān)鍵點最大化低密度產(chǎn)品別墅產(chǎn)品形式小鎮(zhèn)里的院街別墅樣板房個性展示四重院落設(shè)計