項目營銷策劃推廣提案_105PPT_XXXX課件

1、“建旭地產(chǎn)耀州民主路項目”【營銷策劃推廣提案】堅信并踐行“人，是最重要的公司資產(chǎn)”，匯聚30余名領(lǐng)域?qū)２?，涵蓋從土地研究、計劃投資、產(chǎn)品規(guī)劃、銷售、推廣、平面設(shè)計方面，深耕房地產(chǎn)，以實操型策略策劃為核心優(yōu)勢，以品牌推廣和代理銷售為兩翼，矢志成為目光遠大、蒸蒸日上的開發(fā)商不負眾望的智囊和伙伴坐標智博地產(chǎn)策略，2008年，創(chuàng)立于西安本次提案分五個篇章市場篇項目篇形象篇推廣篇營銷篇壹市場篇市場概況/產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)/城市格局/供需數(shù)量/市場特征摸透耀州帶著問題而來，帶著答案而歸一個優(yōu)秀的策劃方案，絕對不能脫離市場調(diào)研，正所謂“知己知彼，百戰(zhàn)不殆”。 因此，我公司不惜耗費人力物力及時間，細致的進行了包括：市場

2、細分、目標市場選擇、產(chǎn)品定位的耀州市場調(diào)研，為此次策劃方案提供可靠依據(jù)?！久敢荨恐诸^調(diào)研耀州區(qū)房地產(chǎn)市場目前處于何種發(fā)展階段？1 宏觀市場分析 2010 年 中國地產(chǎn)市場分析2010年中國城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力研究報告指出中國房地產(chǎn)市場在多種因素的共同作用下，市場快速回暖，全年全國商品房銷售面積和銷售均價分別同比增長42.1%和23.5%。在此背景下，一方面，土地市場成交活躍，地塊總價“地王”和樓面地價“地王”連創(chuàng)新高。另一方面，房價高企促使中央政府加大對房地產(chǎn)市場的政策調(diào)控力度，市場短期走勢面臨一定的不確定性房地產(chǎn)市場將步入較長時間的調(diào)整期，需求方短期內(nèi)難以走出持幣觀望。但是這種的預(yù)

3、言是針對全國房地產(chǎn)市場而言， 對銅川欠發(fā)達地區(qū)來說是也是如嗎？銅川市老城區(qū)耀州區(qū)新區(qū)三位一體城市格局2 城市概況 老城區(qū)（北市區(qū)）首先我們來了解一下銅川的區(qū)位概況，銅川老市區(qū)位于陜西省中部，處于關(guān)中平原向北能源基地的過渡地帶,是關(guān)中經(jīng)濟帶的重要組成部分，交通便利,距古城西安和咸陽國際機場均50多公里,西銅高速穿境而過，咸銅、梅七兩條支線鐵路與隴海大動脈相連，號稱西安的后花園。 1993年11月，經(jīng)SXSZF批準建設(shè)新區(qū)并享受省級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的一切優(yōu)惠政策。隨之銅川市人民政府由王益區(qū)遷往新區(qū)，形成上世紀90年代的銅川南北市區(qū)分割的格局。 新區(qū)銅川市新區(qū)位于銅川南部，北距老市區(qū)25公里，南距西安

4、市及西安咸陽國際航空港均為70多公里，210及208國道和梅七鐵路從新區(qū)東側(cè)通過，交通便捷，且有良好的區(qū)位投資環(huán)境。 銅川新區(qū)1993年11月經(jīng)陜西省人民政府批準建設(shè)并享受省級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的一切優(yōu)惠政策。新市區(qū)按照高起點、高標準、高速度的總要求，以建設(shè)一個外向型、綜合性的新市區(qū)為目標，逐步建設(shè)成為銅川市新的政治、經(jīng)濟、文化中心，成為陜西省首屈一指的中等城市，成為基礎(chǔ)設(shè)施健全超前的現(xiàn)代化城市，成為整潔、美觀、舒適的綠色城市，成為人與自然高度和諧統(tǒng)一的生態(tài)旅游城市，成為銅川新的經(jīng)濟增長區(qū)域，成為渭北地區(qū)的現(xiàn)代化中心城市。 耀州區(qū) 而我們所處耀州區(qū)歷史悠久，唐宋設(shè)州，新中國成立后改成耀縣，直到本世

5、紀初方才撤縣設(shè)區(qū)。城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)落后。城市建設(shè)陳舊，城市改造緩慢，出現(xiàn)有規(guī)劃，無執(zhí)行的奇怪現(xiàn)象。 城市初步印象 城市歷史文化厚重，人文氣息較為濃厚，現(xiàn)代化氣息不足，需要大規(guī)模城市改造和造城運動。為了找到依據(jù)，我們進行了深度走訪和調(diào)查！我們也遇到了時間段的尷尬，由于國慶長假，各機關(guān)單位均在假期給我們的調(diào)查帶來了一定的困難.走訪一：耀州區(qū)老糧食局職工王先生年齡52歲現(xiàn)就職于耀州公安局門衛(wèi)民主路（我們項目所在地）生活36年現(xiàn)居住于糧食局家屬樓。走訪二:耀州區(qū)公安局干警李安年齡34歲現(xiàn)就職于耀州區(qū)公安局行政科。現(xiàn)居住于新區(qū)。走訪三：耀州區(qū)城建局張副局長年齡52歲現(xiàn)就職于城建局居住于城建局家屬院四樓走

6、訪四:耀州區(qū)永安路派出所于艷紅警官（女）年齡28歲現(xiàn)就職于耀州永安路派出所戶籍室居住于新區(qū)。走訪五：電話訪問城市規(guī)劃局邵工程師（女）年齡不詳現(xiàn)居住于城建局家屬樓走訪六：耀州區(qū)委宣傳部干部王存民 訪談地點：區(qū)委大院通過以上深度訪談我們進一步了解了耀州這個城市3 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)全區(qū)已經(jīng)形成了以煤炭為主的能源產(chǎn)業(yè)以水泥和水泥加工業(yè)為主的建材業(yè)以造紙、陶瓷、化工為主的輕化工業(yè)以辣椒、花椒、蘋果、豆類為主的農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)以藥王山為基地的中藥材加工業(yè)和醫(yī)療保健品產(chǎn)業(yè)等五大支柱產(chǎn)業(yè)。結(jié)論產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較為單一，以礦業(yè)能源為主的支柱產(chǎn)業(yè)造成城市兩極分化嚴重，貧富差距加大。中產(chǎn)階級不能在城市中占據(jù)主導(dǎo)地位。4 城市格局走訪

7、中耀州區(qū)委宣傳部干部王存民談起耀州的老街，這樣概括：“明清墻、民國房、青石鋪在街兩旁?！睎|、南、西、北四村四大街是耀州的舊貌，如今的耀州城市格局仍然是南北狹長東西較短的長方形布局，城內(nèi)街道為“井”字分割整個城市格局依然陳舊西南方向緊鄰銅川新區(qū)。銅川市政治、經(jīng)濟、文化重心的南移和城市未來發(fā)展的規(guī)劃，使得新耀一體發(fā)展成為一種必然選擇，這也給耀州的發(fā)展帶來了新的機遇：耀州一體化是全市發(fā)展的一項大戰(zhàn)略，也是耀州未來發(fā)展的必然趨勢，新耀一體化的進程也就是耀州城市化的過程。結(jié)論城市格局陳舊，城市改造進行緩慢，兩山一溝的地形阻礙城市東西擴張，只能依托銅川新區(qū)做西向一體化縱深發(fā)展。5 城市地產(chǎn)發(fā)展狀況分析概論

8、據(jù)2009年底統(tǒng)計數(shù)字，全區(qū)住房總建筑面積189萬平方米，其中私人建房104.69萬平方米，年末人均住房建筑面積27.71平方米（含陳家山煤礦、下石節(jié)煤礦，不含新區(qū)），預(yù)計到2010年底全區(qū)住房再增加6萬平方米，人均住房增加1平方米，達到28.71平方米。全區(qū)現(xiàn)有城市人口68198人，27554戶，現(xiàn)有成套住宅19930套，其中單院住宅8757套。全區(qū)有7624戶無住房或住房比較困難。但是其中：低保家庭住房困難戶1914戶，現(xiàn)正在建設(shè)和籌建的廉租房共1326套，其中正在建設(shè)的裕民小區(qū)、柳園小區(qū)解決700戶，正在籌建的欣佳園住宅小區(qū)解決626套，尚有588戶需新建廉租房解決。還需新建住房76萬平

9、方米 全區(qū)商品房開發(fā)比較滯后，截至目前全區(qū)僅有城南1號住宅小區(qū)、裕華園小區(qū)高層為商品房開發(fā)項目解放市場改造項目為小產(chǎn)權(quán)開發(fā)項目（村民集資建房）。雖有6家有開發(fā)資質(zhì)的房產(chǎn)地開發(fā)公司，但大都無開發(fā)業(yè)績及開發(fā)經(jīng)驗。項目名稱已投資額建筑面積總戶數(shù)裕華圓小區(qū)13118萬元13.77萬平方米多層住宅14幢588戶高層住宅2幢480戶5.87萬平方米；華原小區(qū)3900萬元3.8萬平方米天際小區(qū)不詳14678平方米，133戶海上苑小區(qū)不詳已開工1.7萬平方米不祥合計20.74萬建筑面積城市在建經(jīng)濟適用項目一覽表直到2008年耀州全面停止單位集資建房制度，但是有些單位建房的相關(guān)手續(xù)屬國家新政策出臺前申批的，手續(xù)

10、較全，有些是新政策出臺之后建的，手續(xù)不全，據(jù)初步調(diào)查全區(qū)共8家，3.91萬平方米。這一部分單位集資建房基本解決了本區(qū)域內(nèi)企事業(yè)單位以及政府機關(guān)公務(wù)人員的基礎(chǔ)住房問題，而這一部分人改善性住房又被新區(qū)環(huán)境所吸引，大量的購房熱情涌向新區(qū)。2008年、2009年耀州區(qū)廉租住房建設(shè)裕民小區(qū)已開工1.4萬平方米，296戶，爭取到國家資金840萬元，2010年項目柳園小區(qū)已審批2萬平方米，計劃投資2600萬元，建成廉租房404戶，已爭取到國家省補助1000萬元。欣佳園住宅小區(qū)正在籌備申報2011年項目，該小區(qū)規(guī)劃 3.13 萬平方米，626戶，投資5115萬元。 大量的廉租房建設(shè)解決了低端客戶的住房需求。新

11、區(qū)的環(huán)境和發(fā)展方向吸引了大批高端客戶在建項目和單位集資房解決了中產(chǎn)階級購房需求廉租房和經(jīng)濟適用房解決了低端客戶的住房需求城市留給我們的客戶在哪里？我們的客戶是這樣一群人：住慣了平房或低樓房，習慣了爬樓梯，習慣了“低物業(yè)費或無物業(yè)費”習慣慢節(jié)奏的生活方式渴望新事物，但又不敢輕易去嘗試向往大都市生活方式，虛榮心更強，喜歡別人羨慕自己眼見為實，不太相信“書上說的” 這是所有三線城市（縣城）客戶的普遍心理。最終我們把目標客戶群體鎖定在三類人身上：政府機關(guān)、事業(yè)單位“金飯碗人群”企業(yè)老板和工商個體戶等“有錢人”城區(qū)私房戶內(nèi)有前瞻性的“聰明人”房地產(chǎn)開發(fā) 在這個城市里尚屬初級階段，開發(fā)產(chǎn)品品質(zhì)低端，開發(fā)市

12、場混亂，主要以解決居住為目標，缺少系統(tǒng)的開發(fā)理念。因為沒有正式的房地產(chǎn)開發(fā)項目的帶動，城市配套設(shè)施陳舊，居住理念落后。雖然城市地產(chǎn)放量不大，剛性需求存在，但是由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和收入以及中產(chǎn)階級流失等問題制約，客戶群體分散。給地產(chǎn)開發(fā)帶來一定的不確定性。 結(jié)論 總之， 項目的當前發(fā)展有利有弊，那么如何減小項目風險，贏得市場競爭的獨特優(yōu)勢？貳項目篇項目地塊評估/市場項目解讀/項目SWOT分析/相目定位思考耀州地產(chǎn)項目解讀裕華園小區(qū)二運司社區(qū)解放商廈城南一號裕華園小區(qū)已建成入住的社區(qū)正售小高層項目情況開發(fā)商：裕華房地產(chǎn)開發(fā)公司規(guī)模： 13.77萬平方米多層住宅14幢、高層2幢目前狀態(tài)：多層已入住，高層2

13、#樓已售價85%，1#樓未售工程進度：2#樓現(xiàn)房，1#至二層裕華園小區(qū)銷售現(xiàn)場寫實二運司社區(qū)項目情況二運司地塊原址重建，2幢樓共70套房源，自2009年10月發(fā)售，現(xiàn)房銷售，即買即入住，已售54套。項目可辦房產(chǎn)證，不辦理貸款。項目屬自然銷售狀態(tài)。解放商廈項目情況項目地址：永安北路（區(qū)宣傳文化中心對面）建設(shè)單位：區(qū)解放商廈有限公司項目規(guī)模：2幢高層，一幢1梯6戶，一幢2個單元1梯4戶銷售進度：#樓已售80%，2#樓未售工程進度：1#樓至6層銷售模式：村民集資建房模式對外銷售，不辦理貸款，分期付款。城南一號 城南一號推廣展現(xiàn)城南一號外展場項目情況開發(fā)商：陜西正信源置業(yè)有限責任公司項目規(guī)模：4。49

14、萬平米總戶數(shù)350戶容積率：3。36綠化率：40。1%銷售情況：項目預(yù)熱期，9月26日起開始辦理預(yù)約卡工程進展：售樓部（即項目商業(yè)群房）開挖建設(shè)各項目情況縱向?qū)Ρ软椖棵Q規(guī)模產(chǎn)品形式面積區(qū)間梯戶比建筑風格立面材質(zhì)園林綠化裕華園小區(qū)16幢樓14幢多層2幢高層94132高層1梯4戶現(xiàn)代高層面磚廠礦式綠化二運司小區(qū)2幢樓多層851301梯2戶現(xiàn)代涂料基本無綠化解放商廈2幢樓高層1011371梯6戶1梯4戶現(xiàn)代面磚無城南一號3幢樓高層801201梯4戶1梯3戶新中式面磚中式園林各項目銷售方法對比項目名稱銷售進度案場形象銷售價格推廣手段銷售定義致勝點裕華園小區(qū)已售80%有案場、有沙盤、工作人員形象弱、專

15、業(yè)程度低現(xiàn)房目前均價2700口碑宣傳半自然銷售實景現(xiàn)房大環(huán)境好二運司社區(qū)已售85%無案場、無專業(yè)工作人員三層價格2460無宣傳無銷售狀態(tài)低價策略解放商廈已售30%有案場、工作人員無形象、專業(yè)程度低均價3400樓體條幅自然銷售區(qū)位優(yōu)勢城南一號未售暫無案場、有沙盤、工作人員形度高象好、專業(yè)程未定價工地包裝、戶外、外展場、車體、短信專業(yè)銷售建筑風格專業(yè)操盤結(jié)論耀州房地產(chǎn)開發(fā)處于地方性開發(fā)向正規(guī)開發(fā)行為的轉(zhuǎn)型期；市場的產(chǎn)品供應(yīng)處于小高層替換多層的初期階段，客戶正逐步接受 小高層；客戶對產(chǎn)品的優(yōu)劣缺乏判斷，對證件表現(xiàn)鈍感，表現(xiàn)對地理位置敏感，對工程進度關(guān)注，配套上對暖氣關(guān)注度高；市場供應(yīng)產(chǎn)品以1梯4戶為

16、主流，80130面積區(qū)間為主力戶型；整體耀州房地產(chǎn)銷售市場處于非專向?qū)I(yè)化轉(zhuǎn)變的分水嶺，城南一號成為專業(yè)操作的領(lǐng)頭軍；本案與城南一號的比較本案四鄰街景城南一號四鄰街景本案 VS 城南一號類別城南一號本案地理位置東橋口（市區(qū)外）南大街（市區(qū)內(nèi)）四鄰北鄰民宅，南鄰民宅，東鄰家屬樓，西鄰漆水河?xùn)|橋北鄰民宅，南鄰市政綠化帶，西鄰南大街，東鄰民宅四周不利因素210國道、包茂高速的燥聲干擾，水泥廠帶來的粉塵污染210國道、包茂高速、貨運火車的燥聲干擾，水泥廠帶來的粉塵污染，老火車站附近人群結(jié)構(gòu)復(fù)雜，治安狀況差占地面積1.14226HA1.19HA總戶數(shù)350戶424戶總建筑面積4.495399萬（住宅建筑

17、面積3.2856萬，商業(yè)建筑面積5473平米，地下建筑面積6623平米）3.81678萬 （住宅建筑面積3.1493萬，商業(yè)建筑面積2565平面，地下建筑面積4109平米）建筑密度34.93%26.36%容積率3.36 2.86綠地率40.1%35.23%停車位140個（地下99 個，地上41 個），車位配比40%112個 （地下77 個，地上35個），車位配比26%梯戶比1梯4戶產(chǎn)品區(qū)間801306010分析市場調(diào)研過程中，客戶對本案的看法帶著對地塊的困惑,對產(chǎn)品定位的疑慮,我們以調(diào)研問卷的形式,對不同個體進行了訪問調(diào)研（一）項目地段關(guān)注度接受問卷調(diào)查客戶，相當大比例較關(guān)注項目地理位置，尤其

18、關(guān)注區(qū)域方位在城區(qū)規(guī)劃發(fā)展方向區(qū)域之內(nèi)。（二）本項目地理位置東大街橋頭，老糧食局等顯著特征，在隨機問卷中，近70%的比例都可以脫口而出：知道，證明項目位置的在耀州城區(qū)基本上處于一個眾所周知的地理位置。30歲左右的客戶群體在地理方位上缺少認知。（三）該地塊居住舒適度很好、生活方便的取決條件更傾向于交通條件，項目在便利上相對得到較多人認可。也進一步佐證了第四條選擇在該區(qū)購房的主要因素。（四）選擇該區(qū)域購房的主要因素地段、地段、還是地段！深入的市調(diào)進一步驗證了在耀州區(qū)市場客戶群體對項目交通條件的要求高居其它因素之前。說明一個項目的成敗，項目位置的交通條件占有相當大的比重。（五）放棄該區(qū)域購房的主要因

19、素 漫天的灰塵、蜿蜒的鐵路、破舊的民房，今日的現(xiàn)狀，往日的記憶，給當?shù)鼐用窭由狭松钌畹赜∮?。項目周邊環(huán)境的惡劣，政府規(guī)劃實施的的滯后在很大程度上對項目區(qū)域優(yōu)勢打了很大的折扣！客戶對產(chǎn)品需求的分析（一）購房最關(guān)注的因素（二）購房對戶型的需求（六）購房希望選擇的面積區(qū)間（三）購房希望選擇的面積區(qū)間項目的產(chǎn)品分析項目規(guī)劃總平圖小區(qū)主入口1號樓2號樓3號樓4號樓小區(qū)次入口綠化廣場項目產(chǎn)品分析： A-1戶型 四室兩廳兩衛(wèi) 建筑面積：118.80 M2過道面積浪費南北通透，便于通風四室客廳4.0M開間過小3.6M進深過窄客廳采光面過窄洗衣機設(shè)置問題項目產(chǎn)品分析： A-2戶型 兩室兩廳一衛(wèi) 建筑面積：73.

20、10M2 動靜分區(qū)衛(wèi)生間面積過小次臥2.8M開間過小距離過大，不利于臥室私密性位置設(shè)置不合理項目產(chǎn)品分析： A-3戶型 三室兩廳一衛(wèi) 建筑面積：107.50 M2 動靜分區(qū)270度轉(zhuǎn)角陽臺南北通透客廳南北進深過窄臥室開間過窄臥室開間過窄客廳采光不足項目產(chǎn)品分析： D-3戶型 三室兩廳一衛(wèi) 建筑面積：107.50 M2 設(shè)置空間不足（2*2.2）面積過小整體通透性差項目產(chǎn)品分析： 3號樓一單元（西段） 本單元戶型布局、朝向較差，整體品質(zhì)偏低。B-3主功能區(qū)臨街單面采光，通風及靜音效果較差。餐廳布置空間嚴重不足餐廳布置空間嚴重不足B-3/4/6戶型餐廳布置空間嚴重不足。項目戶型套數(shù)比重對比表序號套

21、型套數(shù)（套）百分比(%)12室2廳1衛(wèi)29268.87%23室2廳1衛(wèi)6816.04%34室2廳2衛(wèi)6415.09%小計424100.00%項目戶型面積比重對比表序號套型面 積（）百分比（%）12室2廳1衛(wèi)22239.56 60.43%23室2廳1衛(wèi)6961.88 18.92%34室2廳2衛(wèi)7603.20 20.66%小計36804.64 100.00% 綜合以上數(shù)據(jù)分析得出項目總體規(guī)劃在景觀特色、人文關(guān)懷設(shè)計方面的欠缺，造成項目主推賣點的缺失戶型缺少實用細節(jié)設(shè)計，功能使用大打折扣占項目總體量20.66%四室兩廳缺少潛在客戶消費群體項目位置坐落在棚戶區(qū)中央，總體印象差項目周邊環(huán)境認可度低給項目

22、銷售帶來壓力結(jié)論從地理位置上來看，客戶認為城南一號屬城區(qū)，周邊環(huán)境較好，接受程度高；對本案的位置有著臟、亂、差固有看法，對過橋?qū)俪峭饪剐悦黠@。從產(chǎn)品上來看，兩項目體量相當，但戶型定位上城南一號稍大、車位配比稍高、綠化面積稍大，相對商業(yè)體量較大。從產(chǎn)品梯戶比上來看，本案除東西向多層外，高層產(chǎn)品均為1梯4戶設(shè)計，城南一號產(chǎn)品有1梯4戶、1梯3戶，相對產(chǎn)品純粹、梯戶比舒適度較高。腹背受敵，外患內(nèi)憂外患：如何與城南一號共同面對新區(qū)對客戶的分流？內(nèi)憂：面對自身產(chǎn)品的缺陷，如何應(yīng)對城南一號對區(qū)域內(nèi)客戶的撕扯？再次分析我們項目（SWOT分析）優(yōu)勢：距離永安廣場距離僅200米專業(yè)團隊全程整合推廣營銷劣勢：地塊

23、前身印象差，城內(nèi)城外兩重天地塊周邊街景及業(yè)態(tài)形象差燥聲、粉塵污染影響機會：政府對東城改造的規(guī)劃產(chǎn)品小面積低總價的差異性危脅：新區(qū)對客戶強大的吸引力區(qū)域內(nèi)項目地理位置的優(yōu)越性5 問 建旭？1、如何改變客戶固有對城東臟、亂、差，房地產(chǎn)開發(fā)只能走低價線路的印象？2、如何逾越東橋，橫在客戶心中的城內(nèi)、城外的分水嶺？3、如何在有限市場空間，面對內(nèi)部競爭，與先入為主的城南一號搶奪客戶？4、如何面對新區(qū)對客戶強有力的吸引，重建生活在耀州的美好憧憬？5、如何以本案為載體，樹立建旭在耀州的品牌旗幟？答案：欲推本案，先賣區(qū)位不僅僅推廣一個地理意義上的地段，更要推廣一個政府推動、萬眾矚目的城市發(fā)展方向不是簡單意義上

24、發(fā)展商單方面的造城，而是政府主導(dǎo)、企業(yè)參與、民眾消費的合力推動、一個日新月異的新城需要聯(lián)手政府，給她一個生動強有力的說法耀州最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域東城生態(tài)旅游園區(qū)城市最大拆遷改造量，未來旅游產(chǎn)業(yè)核心區(qū)，未來人口聚集區(qū)。叁形象篇案名建議/項目LOGO/視覺系統(tǒng)/平面展示項目案名提議1、耀城明珠2、旭景華庭3、東方尚城提出強有力的口號耀城明珠入駐城東，全面引領(lǐng)耀州城市變遷！代言耀州東城人居新標準！項目屬性定位 城東改造的口號提出很久，但客戶未能見到變化，本案的啟動，將預(yù)示著城東改造挖開了第一鏟，本案將是城東改造的第一個項目，是東城橋頭門戶位置，屬東城第一眼，因此： 領(lǐng)跑城東巨變，見證東城新生！項目推廣

25、定位本案以小戶型，總價低面向市場，與其它項目形成差異化，可實現(xiàn)輕松置業(yè)，無憂生活的理想。耀州東城 高尚生活 人居典范肆推廣篇銷售中心包裝/現(xiàn)場包裝/推廣方案/活動策劃推廣一套組合拳一心，一點，一線，一面，一片式推廣以銷售部為中心以工地現(xiàn)場為重點以工地到市區(qū)中心路線為線以廣場、商超等人口聚集地為信息面以重點片區(qū)為點，連點成片，重點推廣售樓部現(xiàn)場展示售樓部是展示項目的形象窗口售樓部的整體風格，分區(qū)設(shè)置，無不與項目、產(chǎn)品相吻合，增加客戶逗留時間，滲透項目售息售樓部談判區(qū)工地現(xiàn)場包裝工地現(xiàn)場氣勢的營造是對地塊規(guī)模、開發(fā)商實力、工程進展最為有力的展現(xiàn)。到項目地沿線采用燈桿旗引導(dǎo)、車體廣告引導(dǎo)主要路口、人

26、群聚集地戶外封殺節(jié)點活動，以點代面，激活市場伍營銷篇營銷策略/營銷實操/營銷流程/營銷要點營銷總體思路先炒板塊，引起廣泛關(guān)注，激發(fā)購買熱情；集中引爆全面推廣，形成客戶深度認知；價值分析，理解解讀獲得客戶認可；營銷組織，促進最終購買關(guān)注認知認可購買全程活動主導(dǎo)，注重體驗營銷，策略整合運用競爭策略客戶策略品牌策略樹形象：以高品質(zhì)立世，傳遞項目價值造話題：區(qū)域內(nèi)引起反響，迅速形成熱點搶市場：推廣渠道的拓展和地域范圍的拓寬，搶奪有限客戶資源蓄水策略：多渠道、低門檻、廣泛蓄水，集中解籌逼定策略：多節(jié)點營銷、價格拉升引發(fā)跟進維系策略：客戶聯(lián)誼，以老帶薪營銷口碑：悉心呵護形象，創(chuàng)造良好口碑體驗營銷：通過現(xiàn)場

27、情景體驗達成銷售整合營銷 營銷三部曲1、政府牌與政府聯(lián)姻，利用政府行為制造話題借政府東風，制造營銷話題，與項目進行有效聯(lián)系（城市規(guī)劃與市政配套）2、形象牌與眾不同，塑造差異擺高自己的位置，但同時不失親和力用實際結(jié)果去兌現(xiàn)，用事實說話，最忌名實不符3、客戶牌市城小人少，人際傳播為主，名聲和口碑很關(guān)鍵團購策略：利用客戶從眾心理，三人購買為團購，帶動一大片老帶新：制定回饋政策，客戶的“七大姑八大姨”會跟著買房三級城市營銷打好三張牌：營銷實操策略售樓部 樣板間工法樣板 現(xiàn)場包裝 局部景觀先行 物業(yè)服務(wù)體驗營銷形成體系：各種展示要素整合運用，各環(huán)節(jié)在設(shè)置上環(huán)環(huán)相扣，形成一個完整的體驗鏈條。也在營銷上形成

28、核心的競爭力。售樓部：展示途徑：售樓部、沙盤、戶模、建材展示區(qū)、部分園林景觀共同組成體驗區(qū)域，達到良好的形象展示；售樓部面積為150平米以上，內(nèi)部有接待區(qū)、洽談區(qū)、簽約區(qū)、貴賓區(qū)、閱讀區(qū)、兒童娛樂區(qū)，延長客戶逗留時間銷售中心樣板房現(xiàn)場為王形象樹立現(xiàn)場營銷中心放在南大街或市區(qū)里，昭示性好核心景觀工法樣板間：目的：徹底打消客戶的認知疑慮?？h級市消費者更加務(wù)實，注重眼見為實。通過建筑材料和施工工藝的展示可使其消除疑慮，對建筑質(zhì)量有更加直觀的感受。本案的戶型偏小，客戶容易對戶型產(chǎn)生疑慮，樣板間的搭建最能解決問題，并產(chǎn)生強大的沖擊力。即使考慮成本，不工法樣板間的設(shè)置也一定要考慮。銷售階段劃分：階段營銷目標時間跨度形象導(dǎo)入期快速、強有力地切