成都市麗景華庭三期市場(chǎng)專題分析報(bào)告

1、麗景華庭三期市場(chǎng)專題分析 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc176335068 一、南延線區(qū)域板塊劃分 PAGEREF _Toc176335068 h 3 HYPERLINK l _Toc176335069 二、南延線區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)整體環(huán)境調(diào)研 PAGEREF _Toc176335069 h 5 HYPERLINK l _Toc176335070 1、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)沿革 PAGEREF _Toc176335070 h 5 HYPERLINK l _Toc176335071 2、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc176335071 h 5 HYPERLIN

2、K l _Toc176335072 3、區(qū)域市場(chǎng)整體環(huán)境調(diào)研結(jié)論及市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè) PAGEREF _Toc176335072 h 7 HYPERLINK l _Toc176335073 三、城南區(qū)域項(xiàng)目綜合分析 PAGEREF _Toc176335073 h 11 HYPERLINK l _Toc176335074 1、各項(xiàng)目占地規(guī)模分析 PAGEREF _Toc176335074 h 22 HYPERLINK l _Toc176335075 2、各項(xiàng)目建筑面積分析 PAGEREF _Toc176335075 h 23 HYPERLINK l _Toc176335076 3、各項(xiàng)目物業(yè)類型分析

3、PAGEREF _Toc176335076 h 24 HYPERLINK l _Toc176335077 4、各項(xiàng)目戶型配比分析 PAGEREF _Toc176335077 h 25 HYPERLINK l _Toc176335078 5、各項(xiàng)目平均價(jià)格分析 PAGEREF _Toc176335078 h 26 HYPERLINK l _Toc176335079 6、各項(xiàng)目銷售速率分析 PAGEREF _Toc176335079 h 27 HYPERLINK l _Toc176335080 7、各項(xiàng)目戶型面積配比分析矩陣圖 PAGEREF _Toc176335080 h 28 HYPERLIN

4、K l _Toc176335081 8、小結(jié) PAGEREF _Toc176335081 h 30 HYPERLINK l _Toc176335082 四、本項(xiàng)目地塊研究 PAGEREF _Toc176335082 h 31 HYPERLINK l _Toc176335083 1、項(xiàng)目區(qū)位 PAGEREF _Toc176335083 h 31 HYPERLINK l _Toc176335084 2、項(xiàng)目特色 PAGEREF _Toc176335084 h 32 HYPERLINK l _Toc176335085 3、項(xiàng)目規(guī)劃 PAGEREF _Toc176335085 h 33 HYPERLI

5、NK l _Toc176335086 4、技術(shù)指標(biāo) PAGEREF _Toc176335086 h 35 HYPERLINK l _Toc176335087 5、地塊周邊3公里配套統(tǒng)計(jì) PAGEREF _Toc176335087 h 36 HYPERLINK l _Toc176335088 6、項(xiàng)目SWOT分析 PAGEREF _Toc176335088 h 40 HYPERLINK l _Toc176335089 7、地塊分析結(jié)論 PAGEREF _Toc176335089 h 42 HYPERLINK l _Toc176335090 五、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)專項(xiàng)分析 PAGEREF _Toc17633

6、5090 h 43 HYPERLINK l _Toc176335091 1、南延線區(qū)域未來(lái)土地供給總量分析 PAGEREF _Toc176335091 h 43 HYPERLINK l _Toc176335092 2、地塊周邊3公里范圍內(nèi)的土地交易情況統(tǒng)計(jì) PAGEREF _Toc176335092 h 45 HYPERLINK l _Toc176335093 3、本項(xiàng)目周邊重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目供給分析 PAGEREF _Toc176335093 h 46 HYPERLINK l _Toc176335094 4、本項(xiàng)目周邊3公里范圍內(nèi)入市樓盤的建材調(diào)研 PAGEREF _Toc176335094 h

7、50 HYPERLINK l _Toc176335095 5、本項(xiàng)目所處的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 PAGEREF _Toc176335095 h 64 HYPERLINK l _Toc176335096 6、本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)策略分析 PAGEREF _Toc176335096 h 65 HYPERLINK l _Toc176335097 7、本項(xiàng)目開發(fā)策略分析 PAGEREF _Toc176335097 h 65 HYPERLINK l _Toc176335098 六、典型個(gè)案專項(xiàng)研究 PAGEREF _Toc176335098 h 66 HYPERLINK l _Toc176335099 1、遠(yuǎn)大優(yōu)悠風(fēng)景

8、PAGEREF _Toc176335099 h 66 HYPERLINK l _Toc176335100 2、育才竹島 PAGEREF _Toc176335100 h 69 HYPERLINK l _Toc176335101 七、區(qū)域目標(biāo)客戶群分析 PAGEREF _Toc176335101 h 72 HYPERLINK l _Toc176335102 1、客群特性分析 PAGEREF _Toc176335102 h 72 HYPERLINK l _Toc176335103 2、客群置業(yè)動(dòng)機(jī)分析 PAGEREF _Toc176335103 h 73 HYPERLINK l _Toc176335

9、104 八、項(xiàng)目市場(chǎng)定位判斷 PAGEREF _Toc176335104 h 74 HYPERLINK l _Toc176335105 1、形象定位 PAGEREF _Toc176335105 h 75 HYPERLINK l _Toc176335106 2、目標(biāo)客戶群定位 PAGEREF _Toc176335106 h 75 HYPERLINK l _Toc176335107 3、價(jià)格定位 PAGEREF _Toc176335107 h 80 HYPERLINK l _Toc176335108 4、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)策略分析 PAGEREF _Toc176335108 h 81麗景華庭三期市場(chǎng)專題分析

10、一、南延線區(qū)域板塊劃分以天府大道為軸的國(guó)際城南規(guī)劃面積約53.6平方公里，人口逾100萬(wàn)，集合商業(yè)商務(wù)、休閑、居住3大功能，建設(shè)總投資預(yù)計(jì)將達(dá)500億元，其中20億用于基礎(chǔ)建設(shè)和配套。從而帶動(dòng)整個(gè)城南副中心蓬勃發(fā)展。同時(shí)，也為成都的房地產(chǎn)行業(yè)開辟了一個(gè)新的戰(zhàn)場(chǎng)。天府大道規(guī)劃線路全長(zhǎng)13.465公里的南延線，以府河與天府大道交匯處的小橋?yàn)榻?，我們可以把沿天府大道的開發(fā)區(qū)域劃分為二段，一邊是從三環(huán)到小橋以政務(wù)辦公、會(huì)展經(jīng)濟(jì)為主的政務(wù)會(huì)展區(qū)、一邊是從小橋到麓山以生活家居為主的生活居住區(qū)。從行政區(qū)劃上來(lái)講，前者屬于高新區(qū)管轄范圍、后者屬于華陽(yáng)地界。從開發(fā)產(chǎn)品而言，兩個(gè)板塊各具特色，相互依托。初步形成一

11、定的差異化。從上述兩板塊所開發(fā)的代表性項(xiàng)目來(lái)看，無(wú)論是上段的“世紀(jì)城”還是下段的“城南名著”，都各自凝聚了強(qiáng)大的實(shí)力?？梢哉f(shuō)，這兩大區(qū)域無(wú)疑是成都近幾年最值得關(guān)注的重點(diǎn)地帶。城南副中心板塊南城新區(qū)板塊華陽(yáng)城區(qū)板塊城南新富人區(qū)板塊伴隨著人南延線左右，兩條景觀大道開始逐步擔(dān)負(fù)起重要的輔助交通功能。即以天府大道為中軸，府城大道（紅星路南延線）和元華大道為兩翼！在城南建立起三條快速通道，以緩解天府大道的交通壓力，同時(shí)也將更多的可供開發(fā)土地推向市場(chǎng)，激起城南新一輪的開發(fā)熱潮。而再細(xì)分上述的兩個(gè)區(qū)域，又可依據(jù)這三條快速干道、整個(gè)區(qū)域內(nèi)的道路網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)和市場(chǎng)整體發(fā)展?fàn)顩r，將其分為四大居住板塊：三環(huán)繞城板塊（城

12、南副中心版塊）繞城迎賓大道板塊（南城新區(qū)版塊）終端廣場(chǎng)與龍華路板塊（城南新富人區(qū)版塊）華陽(yáng)城區(qū)版塊。二、南延線區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)整體環(huán)境調(diào)研1、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)沿革從時(shí)間上來(lái)看，南延線的起飛應(yīng)該從2003年成都市政府“政務(wù)中心南遷，打造城南副中心”和“打造地鐵一號(hào)線”兩大重磅消息放出后開始算起。也就是在03年，因政策利好，前期并未被購(gòu)房者看好的天府大道延線迅速升溫，不少開發(fā)企業(yè)開始在這一線大量屯兵拿地。新城南的發(fā)展現(xiàn)狀也證明了眾多品牌開發(fā)商的遠(yuǎn)見(jiàn)卓識(shí)，當(dāng)時(shí)有著1000余畝和4000余畝土地儲(chǔ)備的遠(yuǎn)大地產(chǎn)、萬(wàn)華地產(chǎn)如今已成為片區(qū)發(fā)展的標(biāo)桿，引領(lǐng)著區(qū)域房?jī)r(jià)的漲跌。2、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀經(jīng)過(guò)幾年的快速發(fā)展

13、，天府大道延線(華陽(yáng)段)周邊已經(jīng)聚集了眾多新近開發(fā)的樓盤，從北向南：有超高層的齊盛藝境，高層的育才竹島，別墅形態(tài)的蘭橋上舍，集多層、商鋪、電梯、超高層綜合一體的遠(yuǎn)大都市風(fēng)景，多層的左岸花都、黃金海岸，充滿中式韻味的蜀郡，打森林綠化牌的怡豐新城，最早在天府大道延線上出現(xiàn)的電梯公寓社區(qū)城南名著、御景臺(tái)，以綠化景致取勝的南陽(yáng)錦城，引領(lǐng)成都開發(fā)水準(zhǔn)的麓山國(guó)際社區(qū)，藍(lán)山美樹等 而一批批即將現(xiàn)市的大盤、新盤，如海昌600畝的極地海洋世界、香港新世界1600畝的河畔新世界、陽(yáng)明房產(chǎn)600畝的蔚藍(lán)卡地亞、雅居樂(lè)2008畝的成都雅居樂(lè)花園、騰盛實(shí)業(yè)的大城際、宏信南樾等也是虎視眈眈的盯著南延線這塊風(fēng)水寶地，欲與區(qū)

14、域的現(xiàn)行開發(fā)商一較高下。從物業(yè)形態(tài)來(lái)看，在別墅物業(yè)中，除麓山國(guó)際社區(qū)的開發(fā)正逐層深入，藍(lán)山美墅的開發(fā)進(jìn)入一定階段外，傳聞中陽(yáng)明地產(chǎn)要賣現(xiàn)房，其余幾個(gè)項(xiàng)目還在前期階段。但普遍規(guī)模較大，開發(fā)周期長(zhǎng)，開發(fā)商的雄心更不小。一旦陸續(xù)啟動(dòng)后，整個(gè)天府大道，尤其是末端的高端物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將愈加激烈。在土地價(jià)格上來(lái)看，如今天府大道附近的地價(jià)已從三年前的40萬(wàn)/畝、50萬(wàn)/畝上升到了數(shù)百萬(wàn)/畝的價(jià)格。在2003年，天府大道延線(華陽(yáng)段)的土地僅為幾十萬(wàn)元畝。轉(zhuǎn)眼四年間，南延線周邊的土地已變得寸土寸金。協(xié)慧國(guó)際有限公司以640萬(wàn)元/畝的價(jià)格拍走站南居住區(qū)“123地塊”；華潤(rùn)以445萬(wàn)元/畝取得新城南60畝住宅用地，20

15、07年4月27日中海興業(yè)以704萬(wàn)元/畝的價(jià)格取得95畝土地、同時(shí)以614萬(wàn)/畝的價(jià)格取得227畝土地，高昂的土地價(jià)格甚至已經(jīng)超越其它部分區(qū)域二環(huán)到三環(huán)的地價(jià)。反過(guò)來(lái)看，就目前的地價(jià)和在售項(xiàng)目的售價(jià)相比，單從土地成本來(lái)看，未來(lái)的天府大道區(qū)域房?jī)r(jià)還有很大的上升空間。在房?jī)r(jià)方面，華陽(yáng)早期開發(fā)府河音樂(lè)花園等商住樓盤均價(jià)尚不足1500元平方米。2003年底，心怡地產(chǎn)的左岸花都開盤亮相，借打政務(wù)規(guī)劃牌首次把這一片區(qū)的房?jī)r(jià)提升到了2000元平方米以上。2004年9月，以“低密洋房荷蘭商業(yè)水街”為組合的遠(yuǎn)大都市風(fēng)景一期開盤，用創(chuàng)新、細(xì)節(jié)、精品打動(dòng)了所有購(gòu)房者，制造出令人矚目的開盤即清盤的遠(yuǎn)大現(xiàn)象，同時(shí)也把區(qū)

16、域的樓價(jià)引入了3000元平方米大關(guān)！進(jìn)入2007年，政府南遷在即、地鐵1號(hào)線施工進(jìn)入中期、成都房?jī)r(jià)全線飄紅，一系列利好因素刺激著天府大道延線(華陽(yáng)段)樓盤房?jī)r(jià)跳躍上揚(yáng)。四月，包括齊盛藝境、育才竹島、遠(yuǎn)大優(yōu)悠風(fēng)景、城南名著2期相繼開盤，把區(qū)域熱度推向高潮，80%的房源被搶購(gòu)一空，并將目前區(qū)域均價(jià)抬升至了4500元平方米上下。3、區(qū)域市場(chǎng)整體環(huán)境調(diào)研結(jié)論及市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)區(qū)域市場(chǎng)整體品質(zhì)及對(duì)應(yīng)價(jià)格將在幾大開發(fā)巨頭的帶動(dòng)之下，在近年內(nèi)得以迅速提升。區(qū)域市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，已經(jīng)在成都市占據(jù)了較高的地位，同時(shí)也占據(jù)了較大的市場(chǎng)份額，區(qū)域近年來(lái)積累了大量的開發(fā)巨頭，將促進(jìn)區(qū)域市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，區(qū)域市場(chǎng)整體品質(zhì)及

17、對(duì)應(yīng)價(jià)格將在幾大開發(fā)巨頭的帶動(dòng)之下，在近年內(nèi)得以迅速提升。 未來(lái)的天府大道中段將形成以新會(huì)展中心、新市政辦公大樓為核心的區(qū)域，主要形態(tài)為辦公、住宅，而隨之而來(lái)的商務(wù)、文化、娛樂(lè)中心也將形成。從近期市政府南遷的消息中獲悉，南遷將于今年國(guó)慶期間完成。隨之而來(lái)的，是一個(gè)城市的政務(wù)中心所聚集形成的一個(gè)城市副中心。這對(duì)于城南，特別是南延線的發(fā)展有巨大的影響。寫字樓、酒店、商業(yè)配套、居住社區(qū)以及市政配套都將隨著政府南遷迅速跟進(jìn)，成為成都對(duì)外的一個(gè)窗口。而最近從政府方面還有信息傳出，300畝領(lǐng)事館區(qū)落定南延線。新規(guī)劃的領(lǐng)事館區(qū)建筑群將以歐式風(fēng)格為主。在未來(lái)的領(lǐng)事館建筑區(qū)，將形成相對(duì)集中的外籍人士居住區(qū)和類似

18、北京三里屯的酒吧一條街。而位于天府大道中段的新益州公園竣工在即，還有新會(huì)展不遠(yuǎn)處的四川廣電大廈，以及天府軟件園等高新科技辦公樓都在天府大道中段區(qū)域。市政府的遷入和領(lǐng)事館區(qū)的落定，對(duì)于南沿線區(qū)域的開發(fā)和發(fā)展都是極其利好的消息。這預(yù)示著南延線真正成為成都對(duì)外的窗口?？梢钥闯觯磥?lái)的天府大道中段將形成以新會(huì)展中心、新市政辦公大樓為核心的區(qū)域，主要形態(tài)為辦公、住宅，而隨之而來(lái)的商務(wù)、文化、娛樂(lè)中心也將形成。 天府大道中段將成為成都充滿現(xiàn)代感的高尚居住和辦公區(qū)域投資12億的新行政中心建筑群、未來(lái)充滿歐式特色的領(lǐng)事館區(qū)建筑，以及充滿現(xiàn)代氣息的新會(huì)展和各個(gè)居住項(xiàng)目，還將為天府大道注入更加豐富精致的各國(guó)異域建

19、筑元素。可以預(yù)見(jiàn)的是，天府大道中段將成為成都充滿現(xiàn)代感的高尚居住和辦公區(qū)域。據(jù)悉天府大道末端的麓山大道將拓寬到70米，中間有綠化隔離帶隔離，今年年底交付使用。市政配套的完善，特別是交通的便利將會(huì)為這一區(qū)域的物業(yè)帶來(lái)極為有利的影響。簡(jiǎn)而言之，天府大道末端的房地產(chǎn)品有可能在今年底隨著麓山大道的改造得到增值機(jī)會(huì)。 從需求趨勢(shì)方面來(lái)看，南遷還將帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)巨大的消費(fèi)力。從需求趨勢(shì)方面來(lái)看，南遷還將帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)巨大的消費(fèi)力。除目前大量看好城南居住環(huán)境的置業(yè)群體外，還有不少機(jī)關(guān)事業(yè)單位將南遷，而單位能夠解決的住房數(shù)量又極其有限，因此大量的住房需要通過(guò)市場(chǎng)途徑解決，這也正是公務(wù)員和事業(yè)單位職工首選在城南

20、置業(yè)的真正原因。城南的還有很大一部分的消費(fèi)力，而這些對(duì)于區(qū)域居住產(chǎn)品的升級(jí)增值有直接的刺激。綜上所述，我們認(rèn)為：區(qū)域市場(chǎng)正處于迅猛的發(fā)展期隨著生活配套的日趨成熟，地鐵開建，立體化交通網(wǎng)絡(luò)的設(shè)置，新城規(guī)劃日趨完善，天府大道中段的投資價(jià)值和居住價(jià)值將會(huì)出現(xiàn)更大的提升。對(duì)于本項(xiàng)目而言，未來(lái)的整體開發(fā)環(huán)境較優(yōu)。三、城南區(qū)域項(xiàng)目綜合分析從目前南延線區(qū)域在售樓盤的分布位置來(lái)看，南部新區(qū)板塊所聚集的樓盤數(shù)量最多，且以天府大道兩側(cè)最為集中。相應(yīng)的，競(jìng)爭(zhēng)也相對(duì)最為激烈。該區(qū)域也是本項(xiàng)目所在的區(qū)域，其代表性樓盤為遠(yuǎn)大.優(yōu)悠風(fēng)景，在項(xiàng)目品質(zhì)和價(jià)格方面處于整個(gè)南延線區(qū)域的中偏高檔次。南延線主要項(xiàng)目一覽表項(xiàng)目名稱地址總

21、占地(畝)總建面(萬(wàn))總套數(shù)分期/分批名稱當(dāng)期供給物業(yè)形態(tài)體量（萬(wàn)）供給套數(shù)（套）套型面積供給比例銷售套數(shù)套型銷售比例咨詢/蓄客時(shí)間開盤時(shí)間均價(jià)銷售速率（套/月）格林君典 中和鎮(zhèn)朝陽(yáng)路8012.511031期多層+小高層小高層1.5 多層:2 小高層120 多層156 套一51-63:20%套二75-88:60%套三：97-132:20%270套一:100%套二:100%套三:90%2007-2-12007-4-143700922期小高層+中高層9827暫未公布_2007-6-30_金桂花園3期丹桂苑C區(qū)雙流縣中和鎮(zhèn)仁和路130號(hào)(68路公交車總站)212.82501批次多層2.1196套二8

22、5-97:36%套三135-143:64%187套二:100%套三:90%2006-6-302007-33400212批次多層0.436套二78-92：100%_2007-3-1_盛南領(lǐng)地天府大道中段,世紀(jì)城南大門旁,天府軟件園對(duì)面25.88.23901批次小高層+中高層+高層+超高層4201套三131-142:67%套四151-174:30%套五179-202:3%183套三:100%套四:85%套五:100%2006-9-282006-12-164750302批次中高層+高層+超高層4.2189套三131-14267%套四151-174；33%_2007-1-205300華銀美景成都.華陽(yáng)

23、.錦江路四段10615未公布1期1批次多層2.3180套三115-13890%套四142-156：10%167套三：96套四：602006-10-12007-43250271期2批次多層1.294套三115-13890%套四142-156：10%未銷售未銷售未銷售未銷售未銷售未銷售陽(yáng)光華苑華陽(yáng)迎賓大道石華路口21211.87511期花園洋房5.1323花園洋房159-18680%疊拼別墅224以上20323100%2006-5-12006-5-10花園洋房3500疊拼別墅4300602期花園洋房5.1429花園洋房159-18680%疊拼別墅224以上20429100%2006-8-12006

24、-10-3花園洋房4000疊拼別墅520070陽(yáng)光華庭成都華陽(yáng)雙華大道33號(hào)5054321期多層1.196套三135-13980%套四152-16320%96100%2002年底2003-1150082期多層2.9252套三80%套四10%套二10%面積缺失252100%2003年底2004-12100123期多層184套三138-15275%套四143-16910%套二88-9815%84100%2006-5-12006-635008南陽(yáng)錦城華陽(yáng)正東中街66號(hào)2001813661期多層3.8404套四148-15950%套三127-13850%404100%2005-2-12005-3250

25、0502期多層5.6392套三130-13850%套二82-9133%套四140-15617%392100%2005-9-12005-102700453期多層8.6608套三134-14880%套四144-15820%608100%2006-3-12006-4360075世紀(jì)城 人民南路南延線天府大道中段1504225一期35001期高層3500套一：15%套二127-13725%套三140-169：60%套四197-2263450套一：96%套二：92%套三：90%2005-3-292005-10-286800131每日華楠半島三期匯城成都市人南延線東側(cè)450米（世紀(jì)城對(duì)岸）249.7651

26、1批次中高層240套二95-124：45%套三138-157：55%200套二：85%套三：75%2006-11-42007-1-64800402批次高層240套二95-124：45%套三138-157：55%180套二80%套三：70%2007年2月2007年3月底4800353批次超高層290未公布戛納灣畔成都市華陽(yáng)華龍大橋北側(cè)16310.94121期中高層、高層412套二77-8745%套三118-13555%412套二：100%套三：100%2006-4-62006-6-10340065楓渡萊茵雙流縣區(qū)華陽(yáng)濱河路二段（左鄰翠擁天地，右臨原鄉(xiāng)別墅）465.794201期多層3.5252套

27、三124-138：83%套四146-154：17%235套三：100%套四：64%2005-12-12006-5-203300212期小高層1.8168套二79-8777%套三119-13221%套四：2%159套二：95套三100%套四：502006-5-12006-10340015成南領(lǐng)寓成都華陽(yáng)正西街13號(hào)109.515001期超高層3.3500套一62-7512%套二89-11355%套三138-15333%未開盤未銷售2007-2-1預(yù)計(jì)07年7或8月未公布未銷售2期超高層6.21000套一62-7512%套二89-11355%套三138-15333%未開盤未銷售2007-2-1為公

28、布未公布未銷售藍(lán)岸華陽(yáng)濱河路10013001期中高層未公布2007-1-12007-53600御景臺(tái)成都市人民南路南延線，怡豐新城旁80107501期中高層4.6440套二79-8640%套三110-12660%440100%2006年初2006-63500362期中高層5.4310套二79-8640%套三110-15260%310100%2006年6月2006-11380030盛世名居成都市人民南路南延線會(huì)龍路505.84841期多層5.8484套二83-9020%套三114-14260%套四135-16720%484100%2006年8月2006-11-26330053城南名著成都市人民南

29、路南延線1299號(hào)1502620021期小高層10602套二11%套三54%套四5%面積缺失602100%05年初2005-6-183000502期中高層1014002期1批次中高層3.2396套二15%套三50%套四35%面積缺失396100%2006年9月2006-12-93500502期2批次中高層2.4300套二86-8920%套三103-13770%套四143-16810%18762%2007-1-12007-4-213800752期3批次中高層4.4704未出藍(lán)山美樹成都人南延線終點(diǎn)廣場(chǎng)左側(cè)500（1期82.4畝，2期130畝）一期7.2，二期8.1一期398，二期3621期別墅+

30、多層+小高層別墅3.5+多層3，小高層0.7別墅150+多層182+小高層68套二88-1415%套三113-13275%套四147-15520%398100%2005-6-12005-10-294500332期多層+別墅3.2多層125+別墅75套三113-13270%套四147-15530%200100%2006年初2006-4-225500153期多層+別墅4.9多層120+別墅42套三113-13290%套四147-15510%5030%2006年底2007-4-7580012凱萊麗景雅筑成都元華大道63.246.46773601期1批次6+1電梯花園洋房3.2180套三135-160

31、 85%頂躍五房200-220 15%180套三銷售100%,頂躍銷售95%2006-10-12006-123800601期2批次6+1電梯花園洋房3.2180套三135-160 85%頂躍五房200-220 15%180套三銷售100%,頂躍銷售95%2006-12-102007-2410056天府名居2期香汀蘭庭成都華陽(yáng)順河路一段6號(hào)（半邊街8號(hào)，石油醫(yī)院）271.931461批次多層1.7146套二80-10029%套三127-14871%146套二100%,套三100%2005-12-12005-12-30250015三利宅院白云渡成都國(guó)際城南迎賓大道旁260303181期純宅院別墅2

32、831839棟398-593平米獨(dú)幢別墅(12%)279棟260-359平米聯(lián)排別墅(88%)127獨(dú)幢別墅40%，聯(lián)排別墅40%2006-12-3006年底750031蜀郡成都華陽(yáng)迎賓大道40042.720151期1批次花園洋房7.5250130-467:100%250100%2006-5-12006-6-105000631期2批次聯(lián)排別墅8250260-480100%250100%2006-7-12006-8-107000632期1批次聯(lián)排別墅388260-480100%5260%2006-12-12007-3-31850016麓山國(guó)際社區(qū)麓鎮(zhèn)成都市人民南路南延線麓山大道二段六號(hào)80582

33、1期花園洋房10300花園洋房211-238:300300花園洋房3002005-1-212005-5-126000252期花園洋房390花園洋房211-238:9090花園洋房902006年初2006-3-246500153期花園洋房6.3192花園洋房211-238:192192花園洋房1922006年5月2006-9-24700019優(yōu)悠風(fēng)景天府大道南段325號(hào)337.95381批次高層4.3300套二95-10722%套三117-12967%套四136-143:6%躍層:5%240套二:84%套三:65%套四:25% 躍層:1%2007-1-12007-4-214300602批次高層3

34、.6238套二95-10722%套三117-12967%套四136-143:6%躍層:5%育才竹島成都天府大道南延線2002113001期1批次高層2.6216套二80-9535%套三127-14165%190套二30%套三55%:2007-1-12007-4-7430030齊盛藝境天府大道南段一號(hào)509.76251期高層3.4235套二114-132:10%套四167-182:20%套三138-156:70%210套二:10%套四:15%套三:65%2006-10-122007-4-83900352期中高層1403期中高層1851、各項(xiàng)目占地規(guī)模分析項(xiàng)目土地規(guī)模（畝）樓盤個(gè)數(shù)比例100以下1

35、352%100-200416%200-300520%300以上312%現(xiàn)有項(xiàng)目土地規(guī)模統(tǒng)計(jì)表從以上數(shù)據(jù)可知： 占地100畝以下的項(xiàng)目占城區(qū)所有項(xiàng)目的52%。由此可見(jiàn)，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)狀供給中中小規(guī)模中小品質(zhì)項(xiàng)目個(gè)數(shù)占據(jù)了過(guò)半的比例，但供給體量并不是太大，這主要是由于土地價(jià)格昂貴造成的。但隨著供給結(jié)構(gòu)的變化，其中100-300畝占地的樓盤占整個(gè)城南項(xiàng)目的36,所以大型品質(zhì)型樓盤將成為消費(fèi)者的主要選擇方向. 占地在300畝以上的樓盤個(gè)數(shù)相對(duì)較少,占整個(gè)南延線項(xiàng)目的12%，但每個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)體量都非常驚人。2、各項(xiàng)目建筑面積分析項(xiàng)目土地規(guī)模（萬(wàn)平米）樓盤個(gè)數(shù)比例10以下93610-2083220-305203

36、0以上312現(xiàn)有項(xiàng)目建筑總面積統(tǒng)計(jì)表由以上數(shù)據(jù)可知： 南延線區(qū)域樓盤的供給面積主要還是集中在20萬(wàn)平米以下,占總供給樓盤的68%,說(shuō)明該區(qū)域的中檔樓盤正處在發(fā)展的旺盛階段.供給面積較大在20-30萬(wàn)平米的大盤占整個(gè)南延線供給量的20%,在30萬(wàn)平米以上的樓盤占12%，其中世紀(jì)城總開發(fā)量達(dá)到225萬(wàn)平米。3、各項(xiàng)目物業(yè)類型分析當(dāng)期供給物業(yè)類型比例統(tǒng)計(jì)物業(yè)形態(tài)樓盤個(gè)數(shù)所占比例電梯公寓1248%多層及花園洋房1040%別墅312%由以上數(shù)據(jù)可知：本區(qū)內(nèi)高層物業(yè)個(gè)數(shù)占整個(gè)市場(chǎng)的48，超越多層及花園洋房，成為供給樓盤的主力物業(yè)類型，我們認(rèn)為這一現(xiàn)象的出現(xiàn)主要基于以下幾方面原因： 受國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響

37、，開發(fā)商在相對(duì)較高地價(jià)取得土地的情況下，高層電梯開發(fā)逐漸成為主流. 高層的電梯公寓的接受度在本區(qū)域逐漸增強(qiáng)，消費(fèi)者對(duì)該類物業(yè)的抗性減弱。 南部新區(qū)在規(guī)劃條件上對(duì)高層物業(yè)的鼓勵(lì)政策。4、各項(xiàng)目戶型配比分析當(dāng)期供需戶型戶數(shù)統(tǒng)計(jì)戶型供給戶數(shù)比例銷售戶數(shù)比例供銷比一房79647565.61：0.95二房628431.6502437.1：0.8三房899345.2579442.91：0.64四房252712.712839.51：0.51五房及以上12936.56484.81：0.5合計(jì)19895100135051001：0.68從以上數(shù)據(jù)可知： 南延線樓盤的供給主力戶型是以三房為主，兩房為輔的，占到總供

38、給的76%。 現(xiàn)有供給中五房及以上的大多是別墅項(xiàng)目的產(chǎn)品，四房主要是躍層戶型，占比例為13%，一房也占了4%的比例。5、各項(xiàng)目平均價(jià)格分析當(dāng)期各項(xiàng)目均價(jià)分布情況均價(jià)3000以下3000-35003500-40004000-45004500-50005000-55005500-60006000以上項(xiàng)目個(gè)數(shù)16632114 從上表中可以看出，目前城南區(qū)域現(xiàn)有項(xiàng)目的均價(jià)集中在3000-4000元/平米，且各個(gè)價(jià)格段均有代表性項(xiàng)目作為支撐。因此，該區(qū)域的價(jià)格水平還存在較大的上升空間。6、各項(xiàng)目銷售速率分析在對(duì)以上各項(xiàng)目的銷售速率進(jìn)行比較分析后，我們大致可以得到該區(qū)域的平均銷售速率約為42套/月其中，不

39、同物業(yè)的銷售速率分別如下： 當(dāng)期各項(xiàng)目物業(yè)銷售速率構(gòu)成情況物業(yè)形態(tài)銷售速率（套/月）高層48.71多層30.5花園洋房45.2別墅35.6混合34.8從各種物業(yè)的銷售速率來(lái)看，高層電梯公寓的速率已經(jīng)超過(guò)多層和花園洋房，達(dá)到每月49套的高消化速率，市場(chǎng)前景良好，但此種情況是在區(qū)域項(xiàng)目物業(yè)供給已經(jīng)趨向于電梯物業(yè)的市場(chǎng)基準(zhǔn)情況之下的，消費(fèi)者對(duì)物業(yè)形態(tài)的實(shí)際喜好還是以多層為主的。7、各項(xiàng)目戶型面積配比分析矩陣圖在對(duì)以上各項(xiàng)目供給的戶型面積進(jìn)行統(tǒng)計(jì)比較分析后，我們大致可以得到該區(qū)域的各面積段主力戶型矩陣圖，請(qǐng)看下表：當(dāng)期供給套型所對(duì)應(yīng)面積配比比例矩陣圖面積套型5160617071808190911001

40、01-110111-120121-130131-140141-150151-160161-170170以上套一2.74%3.88%0.26%套二4.29%13.38%24.90%2.70%0.83%套三3.43%5.69%7.84%12.43%25.90%11.65%1.50%0.17%套四1.18%3.16%3.61%2.86%11.33%套五以上0.34%6.17%1.80%2.98%小計(jì)2.74%3.88%4.55%13.38%28.33%8.39%8.67%12.43%27.08%15.15%11.27%4.83%14.31%從左表的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)中我們可以發(fā)現(xiàn)以下規(guī)律： 91-100平米和

41、131-140平米兩個(gè)面積段的戶數(shù)占總戶數(shù)的比例最高，分別為28.33和27.08。這也反映出了其對(duì)應(yīng)戶型為舒適型的套二和套三。 100-160平米的戶型數(shù)量所占比例要高于100平米以下和160平米以上的戶數(shù)比例，這說(shuō)明，該區(qū)域同類型的戶型面積要明顯高于成都市內(nèi)的同套型面積。8、小結(jié) 區(qū)域市場(chǎng)供給總量大、且中大型規(guī)模項(xiàng)目數(shù)量比例較大，且部分品牌開發(fā)商的項(xiàng)目陸續(xù)啟動(dòng)，這使得區(qū)域市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)形成了品牌品質(zhì)價(jià)格三重競(jìng)爭(zhēng)的格局。這決定了后期區(qū)域市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將呈白熱化發(fā)展。項(xiàng)目將面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力較大。 隨著市場(chǎng)的不斷發(fā)展，區(qū)域內(nèi)高層供給比例將不斷上升，但區(qū)域目標(biāo)客群對(duì)多層物業(yè)仍然有著較為明顯的傾向性，因此

42、區(qū)域市場(chǎng)未來(lái)將出現(xiàn)供給物業(yè)與需求物業(yè)的矛盾： 現(xiàn)狀項(xiàng)目供給中主力戶型是以三房為主，兩房為輔的，占到總供給的76%，在銷售上體現(xiàn)戶型面積越小，整體銷售速率越高的趨勢(shì)，但這是建立在目前中小戶型整體供給比例偏小的市場(chǎng)基礎(chǔ)條件之下的，市場(chǎng)體現(xiàn)的主力需求集中在80-130平米的二房和三房上。 區(qū)域項(xiàng)目并沒(méi)有極為恒定的一個(gè)整體銷售價(jià)格，不同品質(zhì)、不同品牌、不同地段的項(xiàng)目各自對(duì)應(yīng)不同的價(jià)格體系。在此條件下，本項(xiàng)目如果能夠打造自身特色，形成品質(zhì)型社區(qū)，在價(jià)格上是具備上升的空間的。 區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀項(xiàng)目的月均銷售速率平均水平只能達(dá)到40-50套/月，這對(duì)本項(xiàng)目未來(lái)的運(yùn)營(yíng)目標(biāo)帶來(lái)了挑戰(zhàn)，這客觀需要本項(xiàng)目走差異化競(jìng)爭(zhēng)之

43、路，以確保項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。四、本項(xiàng)目地塊研究1、項(xiàng)目區(qū)位 “麗景華庭”項(xiàng)目三期地塊西臨拉薩城信商貿(mào)用地，北接陳揚(yáng)房產(chǎn)和中鐵二局用地，南臨迎賓大道，東臨規(guī)劃中的小學(xué)和市場(chǎng)。 可見(jiàn)，“麗景華庭”項(xiàng)目三期緊鄰市政主干道，地理位置優(yōu)越，交通便利，可能形成的居家條件較佳。另外，項(xiàng)目地塊周邊房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目眾多，一個(gè)高尚的大型住宅商業(yè)區(qū)正在形成。因此，本項(xiàng)目地塊的切入時(shí)機(jī)已經(jīng)十分成熟，項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值及提升空間較大。2、項(xiàng)目特色通過(guò)對(duì)本地塊的分析，我們可發(fā)現(xiàn)的項(xiàng)目表象特征包括：本項(xiàng)目占地130余畝，可開發(fā)體量達(dá)52萬(wàn)平米左右，規(guī)模相對(duì)大盤而言適中，開發(fā)周期可靈活把握。項(xiàng)目地塊方正，但缺乏塑造項(xiàng)目特色的自然

44、資源，需人為的賦予其某些居住概念；項(xiàng)目周邊開發(fā)雖然較早，但當(dāng)期的綜合配套還不完善：交通、購(gòu)物、上學(xué)就醫(yī)、居家氛圍等生活必備條件還有待進(jìn)一步增強(qiáng)；周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于快速發(fā)育階段，未來(lái) 的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境將會(huì)更加激烈 。 項(xiàng)目總平圖3、項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目鳥瞰圖麗景華庭三期立面效果圖4、技術(shù)指標(biāo)序號(hào)技術(shù)指標(biāo)指標(biāo)1容積率5.02綠地率30.93建筑密度254車位2476（車位比1：0.63）5總戶數(shù)39226建筑高度(m)6.1高層住宅(m)99（地下1層、地上32層），60-80（地下1層、地上18-26層）6.2低層商業(yè)設(shè)施(m)地上2層6.3會(huì)所(m)地上2層7凈用地131.64畝（87760.4388）8

45、總建筑面積()521659.38.1地上建筑面積()438798.8住宅()426942.7架空層()商鋪()9865會(huì)所()配套用房()4538.2地下建筑面積()82860.55、地塊周邊3公里配套統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目周邊配套調(diào)查一覽表（步行方圓3km）方向(以項(xiàng)目地塊為中心)序號(hào)調(diào)查項(xiàng)目調(diào)查結(jié)果項(xiàng)目南側(cè)1教育單位雙流縣華陽(yáng)實(shí)驗(yàn)小學(xué)2醫(yī)療單位華陽(yáng)潤(rùn)生綜合醫(yī)院華陽(yáng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院,華仁藥店,百信藥業(yè),恩威大藥房以及部分臨街小診所3大綠地景觀府河旁公共綠地休閑場(chǎng)所4機(jī)關(guān)單位中國(guó)石油輸氣大廈華陽(yáng)鎮(zhèn)政府5道路條件交通較為順暢6商業(yè)、購(gòu)物農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)現(xiàn)代之星商業(yè)紅旗超市,互惠超市,家福星超市,華陽(yáng)商貿(mào)工商第三分場(chǎng),棠華大酒

46、店,園林賓館;100多戶建筑裝飾材料商家,30-40戶左右家用電器以及廚房用具.三只耳火鍋.7城市公建華陽(yáng)市政廣場(chǎng)8通訊設(shè)備移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳以及臨街部分通訊設(shè)備維修商鋪.9休閑、娛樂(lè)場(chǎng)所茶樓10河流等地貌府河(戛納印像旁)11體育設(shè)備無(wú)12高壓線纜無(wú)13地下管網(wǎng)、光纖無(wú)14銀行交通銀行,建設(shè)銀行,工商銀行,農(nóng)業(yè)銀行,農(nóng)村信用社15賓館金芙蓉賓館 園林賓館 皇家假期賓館方向(以項(xiàng)目地塊為中心)序號(hào)調(diào)查項(xiàng)目調(diào)查結(jié)果 項(xiàng)目西側(cè)1教育單位武警成都指揮學(xué)院四川文化產(chǎn)業(yè)職業(yè)學(xué)院華陽(yáng)中心小學(xué)（投入使用）2醫(yī)療單位四川石油總醫(yī)院（國(guó)家二級(jí)甲等醫(yī)院）3大綠地景觀成都花雨實(shí)業(yè)有限公司（苗圃）4周邊單位西南油氣田公司輸氣

47、管理處、成都管道搶險(xiǎn)維修中心工藝技術(shù)研究所、成都市晨曦電力有限責(zé)任公司、四川飛宇電器集團(tuán)、四川輝煌集團(tuán)、四川開關(guān)廠、四川石油管理局、四川快速電梯有限責(zé)任公司、成都華銀達(dá)電器有限公司5道路條件迎賓大道6商業(yè)、購(gòu)物農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)無(wú)7城市公建騎龍變電站8通訊設(shè)備無(wú)9休閑、娛樂(lè)場(chǎng)所無(wú)10河流等地貌西蜀人家（又名星慧酒店，4星農(nóng)家樂(lè)）、巨星園（3星）、鳳來(lái)?xiàng)⒋ㄎ魅司?、家鄉(xiāng)名居11體育設(shè)備無(wú)12高壓線纜無(wú)13地下管網(wǎng)、光纖無(wú)14 賓館 無(wú)方向(以項(xiàng)目地塊為中心)序號(hào)調(diào)查項(xiàng)目調(diào)查結(jié)果項(xiàng)目北側(cè)1教育單位鑫龍雙語(yǔ)幼兒園金藝幼兒園2醫(yī)療單位無(wú)3大綠地景觀無(wú)4機(jī)關(guān)單位無(wú)5道路條件站華路（雙向四車道，中間有綠化帶）迎賓大

48、道（雙向六車道，中間有綠化帶）6商業(yè)、購(gòu)物農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)歐香廣場(chǎng)（總建筑面積31070m2，2008年6月交房）是一家大型綜合百貨超市。華農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)7城市公建無(wú)8通訊設(shè)備無(wú)9休閑、娛樂(lè)場(chǎng)所無(wú)10河流等地貌無(wú)11體育設(shè)備無(wú)12高壓線纜無(wú)13地下管網(wǎng)、光纖無(wú)14企業(yè)成都天威焊接有限公司木材加工廠方向(以項(xiàng)目地塊為中心)序號(hào)調(diào)查項(xiàng)目調(diào)查結(jié)果項(xiàng)目東側(cè)1教育單位省紅星幼兒園.2醫(yī)療單位無(wú)3大綠地景觀無(wú)4機(jī)關(guān)單位無(wú)5道路條件無(wú)6商業(yè)、購(gòu)物農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)柏麗商業(yè)廣場(chǎng) 黃金海岸商業(yè)配套上海華聯(lián)超市頭等艙車友俱樂(lè)部7城市公建中國(guó)石化加油站8通訊設(shè)備無(wú)9休閑、娛樂(lè)場(chǎng)所咖啡物語(yǔ) 王朝休閑中心. 橄欖樹(音樂(lè)航母) 瑪利亞會(huì)所 府

49、河音樂(lè)廳府河藍(lán)灣俱樂(lè)部秦媽火鍋 溪都海鮮館10河流等地貌無(wú)11體育設(shè)備府河音樂(lè)花園游泳館府河音樂(lè)花園網(wǎng)球場(chǎng) 乒乓球12高壓線纜無(wú)13地下管網(wǎng)、光纖無(wú)14賓館無(wú)15企業(yè)四川美茵裝飾工程有限公司成都華通一氣豐田特約店成都華銀達(dá)電器6、項(xiàng)目SWOT分析【優(yōu)勢(shì)分析】 區(qū)域發(fā)展?jié)摿Γ簢?guó)際城南、政府南遷、規(guī)劃為未來(lái)成都市 “外灘”等發(fā)展趨勢(shì)的利好 交通便捷：元華大道即將于今年底通車，屆時(shí)將大大改善本項(xiàng)目與外界，尤其是成都市區(qū)的連接度，從而吸引更多市內(nèi)客戶前來(lái)置業(yè) 區(qū)域配套：規(guī)劃中的迎賓大道及元華大道沿線的區(qū)域大配套和目前可利用的華陽(yáng)城區(qū)配套，以及本項(xiàng)目右側(cè)緊鄰的規(guī)劃市場(chǎng)和學(xué)校等 寬闊視野：高層電梯無(wú)阻礙觀

50、景優(yōu)勢(shì)，在小區(qū)域范圍內(nèi)率先豎立地標(biāo)性建筑的標(biāo)桿 規(guī)模優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目130余畝地、50余萬(wàn)平方米、近4000戶具備的規(guī)模效應(yīng)。 地塊條件：地塊方正、緊鄰迎賓大道，地勢(shì)較為平整，開發(fā)難度較小 建筑規(guī)劃：項(xiàng)目規(guī)劃均好、簡(jiǎn)潔時(shí)尚大氣，組團(tuán)感較強(qiáng)【劣勢(shì)分析】 政府尚未搬遷，目前周邊配套尚不成熟 元華大道尚未開通，區(qū)域發(fā)展速度仍顯緩慢 距離市中心較遠(yuǎn)，位置較偏，交通不便 項(xiàng)目地塊內(nèi)及臨近周邊沒(méi)有獨(dú)特自然資源，難以借勢(shì)或打造特色景觀 開發(fā)商品牌影響力略欠缺【機(jī)會(huì)分析】 成都市經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢(shì)預(yù)期仍將保持較快增漲 國(guó)際城南的發(fā)展態(tài)勢(shì)整體良好，并將繼續(xù)極化 南城新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)和規(guī)劃發(fā)展基礎(chǔ)扎實(shí)，并正逐步步入高端

51、區(qū)域行列，同時(shí)區(qū)域定位于打造成都外灘，區(qū)域發(fā)展機(jī)會(huì)極大 率先開辟元華大道高層居住生活的先河，豎立企業(yè)標(biāo)桿 借和黃、中海等大盤之勢(shì)，進(jìn)一步提升自身價(jià)格 南延線機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、高科技人員等單位大量聚集了潛在客群，為項(xiàng)目帶來(lái)機(jī)會(huì)。 【威脅分析】 城南區(qū)域潛在的巨大供給壓力，競(jìng)爭(zhēng)激烈 區(qū)域名企、名盤、 大盤陸續(xù)呈現(xiàn) 區(qū)域樓盤同質(zhì)化趨勢(shì)嚴(yán)重，上壓下堵 宏觀大勢(shì)遠(yuǎn)景的不確定性7、地塊分析結(jié)論 本項(xiàng)目所面臨的優(yōu)、劣勢(shì)以及機(jī)會(huì)和威脅，部分對(duì)于其他項(xiàng)目同樣存在，相對(duì)而言，本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的時(shí)效性有限。本項(xiàng)目周邊大區(qū)域具有較多的配套，尤其是在規(guī)劃實(shí)施之后，但現(xiàn)狀表現(xiàn)欠佳。同時(shí)項(xiàng)目緊鄰的配套還很不完善，因此本項(xiàng)目在自身

52、條件上與周邊項(xiàng)目的比較上沒(méi)有質(zhì)的差異。 從品牌影響力來(lái)看，我們的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)缺失，但可借助中海、和黃等大盤塑造的區(qū)域形象來(lái)提升自身的品牌知名度和美譽(yù)度 從資源優(yōu)勢(shì)分析看，本項(xiàng)目比上不足，比下略優(yōu)，可利用的天然原生價(jià)值薄弱。因此不能單從資源方面進(jìn)行挖掘，必須在文化或生活方式等方面賦予其更多內(nèi)涵。五、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)專項(xiàng)分析1、南延線區(qū)域未來(lái)土地供給總量分析南延線兩側(cè)已開發(fā)和即將開發(fā)的土地詳圖（其中黑色文字為尚未開發(fā)，藍(lán)色文字為已開發(fā)） 從南延線兩側(cè)已開發(fā)和儲(chǔ)備土地詳圖中，我們可以發(fā)現(xiàn)，【繞城外南延線片區(qū)】的土地開發(fā)量已接近30%左右，其中道路兩側(cè)的土地已被基本開發(fā)。而其中已有歸屬，但尚未開發(fā)的土地量為222

53、8畝左右。按照該區(qū)域目前的正常容積率指標(biāo)“4”計(jì)算，那么該片區(qū)未來(lái)的潛在供給總量約為600萬(wàn)平米?！?環(huán)至繞城范圍的南部區(qū)域】，我們根據(jù)近期土地供應(yīng)情況統(tǒng)計(jì)，即06年到目前為止，包括04年拍賣但為正式銷售的和黃地塊和天府長(zhǎng)城項(xiàng)目地塊，可開發(fā)土地面積在2200畝左右，從已拍賣土地的具體指標(biāo)來(lái)看，該片區(qū)的容積率要略低于繞城外，平均在3.8左右，那么該片區(qū)的潛在供給總量約為560萬(wàn)平米?？梢?jiàn)，目前已經(jīng)確定即將開發(fā)的整個(gè)大城南三環(huán)外區(qū)域的土地潛在總開發(fā)量約為4500畝左右，可供開發(fā)的房地產(chǎn)住宅面積約為1200萬(wàn)平米左右。07年后的正常年供給量約為300萬(wàn)平米左右。2、地塊周邊3公里范圍內(nèi)的土地交易情況

54、統(tǒng)計(jì)本項(xiàng)目地塊周邊3KM范圍內(nèi)土地成交示意圖分析：從左圖可以發(fā)現(xiàn)，本項(xiàng)目半徑三公里內(nèi)的土地除北側(cè)較遠(yuǎn)位置的土地和西側(cè)部分土地尚未歸屬外，其它土地已全部成交，且大多數(shù)已完成一定階段的開發(fā)。其中，已開發(fā)完畢的土地及項(xiàng)目是：心怡地產(chǎn)地塊（左岸花都）、宏城房產(chǎn)（黃金海岸）、森宇房產(chǎn)（府河音樂(lè)花園）、三佳房產(chǎn)（綠水康城）、南方新城和華興房產(chǎn)（翠擁天地）在售土地項(xiàng)目是：三環(huán)房產(chǎn)（蜀郡）、三利房產(chǎn)（三利.白云渡）、新昕房產(chǎn)（原鄉(xiāng)）、國(guó)坤房產(chǎn)（陽(yáng)光華苑）、中糧集團(tuán)（凱萊麗景雅筑）、飛森房產(chǎn)（戛納印象）和騎龍小區(qū)地塊已有歸屬，但尚未開始拆遷的地塊：中鐵二局地塊、陳楊房產(chǎn)地塊、拉薩商貿(mào)地塊3、本項(xiàng)目周邊重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)

55、目供給分析南城新區(qū)未來(lái)重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目位置示意圖從上圖可知，本項(xiàng)目在未來(lái)幾年內(nèi)將要面對(duì)超過(guò)3000畝的住宅開發(fā)用地，成為整個(gè)南延線區(qū)域開發(fā)供給量最大的板塊，其中更有包括歐尚、卡迪龍隆等知名商場(chǎng)在內(nèi)的60萬(wàn)平米的商業(yè)開發(fā)量。 如此驚人的開發(fā)量表明，該板塊必將成為國(guó)際城南的核心，引領(lǐng)整個(gè)南延線居住及商業(yè)的發(fā)展脈搏，但同時(shí)也說(shuō)明，圍繞著如何爭(zhēng)奪這塊有限需求量“蛋糕”的殘酷競(jìng)爭(zhēng)就此展開。根據(jù)以上各地塊的用地指標(biāo)，以及對(duì)應(yīng)開發(fā)商的歷史開發(fā)記錄，我們可以大致推斷出了上述主要競(jìng)爭(zhēng)各項(xiàng)目的開發(fā)分期情況。鑒于市場(chǎng)可變因素的不可預(yù)知性以及各開發(fā)商開發(fā)戰(zhàn)略調(diào)整的變化，該推演值僅作為反映區(qū)域未來(lái)3-4年內(nèi)，受最低影響度變

56、化的趨勢(shì)下所推演的數(shù)據(jù)，不作為市場(chǎng)的真實(shí)準(zhǔn)確開發(fā)量。具體而言，以上重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目同本項(xiàng)目的關(guān)系如下：（注：以下數(shù)據(jù)均按照市場(chǎng)正常消化水平下的保守值進(jìn)行模擬推算，帶有一定主觀判斷。）南城新區(qū)重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目年供給量模擬推算表項(xiàng)目或地塊名稱總占地（畝）預(yù)計(jì)容積率總建面（萬(wàn)平米）預(yù)計(jì)開發(fā)時(shí)間平均每年供給量（萬(wàn)平米）華潤(rùn)地塊356495519.0人居置業(yè)地塊5051728.3中海地塊4325100左右520駿力資源地塊175558414.6上普置地地塊2951019.7和黃地塊19801.8952501025.0九龍倉(cāng)地塊123541313.7藍(lán)岸1003.020210.0育才竹島2001.621210.5

57、遠(yuǎn)大.優(yōu)悠風(fēng)景333.67.917.9本案131552413接下來(lái)，我們將假設(shè)以上各項(xiàng)目（除已亮相或銷售項(xiàng)目）均在08年前后正式進(jìn)入銷售，基本與本項(xiàng)目處于同期競(jìng)爭(zhēng)的最壞市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)下，用橫道圖的形式向大家展示未來(lái)4年內(nèi)上述重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)樓盤的模擬供應(yīng)關(guān)系：南城新區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目在2007-2011年的模擬年供給表 單位：萬(wàn)平米項(xiàng)目或地塊名稱2007年2008年2009年2010年2011年華潤(rùn)地塊19191919人居置業(yè)地塊8.38.3中海地塊20202020駿力資源地塊14.614.614.614.6上普置地地塊9.7和黃地塊1025252525九龍倉(cāng)地塊13.713.713.7藍(lán)岸4106育才竹島51

58、0.52.5遠(yuǎn)大.優(yōu)悠風(fēng)景61.5本案313131310合計(jì)28145.3122.1105.388.6注：該區(qū)域?yàn)檎麄€(gè)南三環(huán)外四大板塊中的一個(gè)板塊，此處的供給量?jī)H四大板塊中一個(gè)區(qū)域的供給量，整個(gè)南三環(huán)外區(qū)域的供給約為300萬(wàn)平米/年。從上圖中可以明顯的發(fā)現(xiàn)以下幾個(gè)對(duì)本項(xiàng)目至關(guān)重要的數(shù)值和變化趨勢(shì)： 在不考慮其他待開發(fā)項(xiàng)目（如中鐵地塊、陳楊地塊等）進(jìn)入的前提下，板塊內(nèi)目前已知供給量基本保持在100萬(wàn)平米以上。 假設(shè)本項(xiàng)目在最激烈的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)下，即08年各項(xiàng)目全面啟動(dòng)，那么，南城新區(qū)板塊小范圍內(nèi)我們將面臨的競(jìng)爭(zhēng)總體量將有望超過(guò)150萬(wàn)平米，項(xiàng)目面臨的競(jìng)爭(zhēng)極為激烈。4、本項(xiàng)目周邊3公里范圍內(nèi)入市樓盤的

59、建材調(diào)研項(xiàng)目1: 藍(lán)岸項(xiàng)目名稱 藍(lán)岸建筑材料建筑設(shè)備交房標(biāo)準(zhǔn)防水材料：KFS防水卷材防火材料：1、防火板2、高級(jí)防火涂料保溫隔熱材料：1、珍珠巖保溫隔熱2、外墻保溫隔音材料：吸因板2、真空玻璃外墻材料：抗裂砂漿門、窗材料：1、塑鋼窗+真空玻璃2、高級(jí)防盜門其它：無(wú)中央空調(diào)設(shè)備：無(wú)供配電設(shè)備：1、供電箱2、供電柜電梯設(shè)備：三菱電梯通風(fēng)設(shè)備：濁流式風(fēng)機(jī)供暖設(shè)備：無(wú)排水設(shè)備：地下網(wǎng)管其它:無(wú)外墻：抗裂砂漿內(nèi)墻：普通涂料頂棚：1、KFS防水卷材2、珍珠巖保溫隔熱地面：砂漿抹平門窗：1、鋼制防盜門2、塑鋼窗廚房：防水處理衛(wèi)生間：防水處理陽(yáng)臺(tái)：護(hù)欄電梯：三菱電梯其它：管道入戶項(xiàng)目2: 凱萊麗景雅筑項(xiàng)目名稱

60、:凱萊麗景雅筑建筑材料建筑設(shè)備交房標(biāo)準(zhǔn)防水材料：1、Sbs2、SJ-CCCWC防火材料：1、防火板 2、防火油漆保溫隔熱材料：1、珍珠巖2、蛭石隔音材料：1、吸音板2、石膏板外墻材料：高級(jí)面磚門、窗材料：1、塑鋼窗、雙層真空玻璃窗2、高級(jí)防盜門其它：無(wú)中央空調(diào)設(shè)備：無(wú)供配電設(shè)備：1、供電箱2、供電柜電梯設(shè)備：通力電梯通風(fēng)設(shè)備：抽風(fēng)機(jī)供暖設(shè)備：無(wú)排水設(shè)備：地下網(wǎng)管其它：無(wú)外墻：高級(jí)面磚內(nèi)墻：水泥沙漿找平頂棚：1、花園花架配置2、珍珠巖保溫隔熱3、4毫米Sbs防水4、高級(jí)防火涂料地面：全水泥沙漿門窗：1、防盜門2、塑鋼窗、雙層真空玻璃窗廚房：防水處理+水泥沙漿找平衛(wèi)生間：防水處理+水泥沙漿找平陽(yáng)臺(tái)