宜賓江安商業(yè)市場房地產(chǎn)市場調(diào)研分析報(bào)告課件

1、宜賓江安商業(yè)市場房地產(chǎn)市場調(diào)研分析報(bào)告2022/7/21第一部分：城市基本概況城市認(rèn)知概述：江安縣東接瀘州市江陽區(qū)、納溪區(qū)；南鄰興文縣；西接南溪區(qū)、長寧縣；北連自貢市富順縣。全縣幅員面積912平方公里，處于宜賓、瀘州的金三角位置，江安作為宜賓市域二級中心城市，定位為以發(fā)展工業(yè)、旅游為主的綜合型城市，全縣總?cè)丝?4.82萬人，城鎮(zhèn)常住人口14.79萬，城鎮(zhèn)化水平27.3%江安縣 長寧縣（約27公里） 興文縣（約128公里） 宜賓市（約52公里） 瀘州市（江陽區(qū)約69公里，納溪區(qū)約51公里 自貢市 （富順縣約128公里） 南溪區(qū)（約31公里城市認(rèn)知交通：江安定位為以發(fā)展工業(yè)、旅游為主的綜合型城市，

2、處于宜賓、瀘州的金三角位置，交通是江安最大的優(yōu)勢，但同時(shí)交通的改善將帶來人流及商流的分流。江安縣 長寧縣（約27公里） 興文縣（約128公里） 宜賓市（約52公里） 瀘州市（江陽區(qū)約69公里，納溪區(qū)約51公里 自貢市 （富順縣約128公里） 南溪區(qū)（約31公里水、陸、空的立體交通體系 宜瀘渝高速公路橫穿全境距成渝高速公路40公里，距成都市328公里，重慶市238公里 省道307、308、309連接形成直達(dá)周邊市縣公路網(wǎng)絡(luò) 距宜賓市、隆昌縣（內(nèi)江市）火車站 均在80公里以內(nèi) 距宜賓市航空港70公里，距瀘州市航空港55公里 二龍口貨運(yùn)碼頭、陽春工業(yè)園區(qū)碼頭、擬建的白沙綜合碼頭形成宜賓市腹地能源、原

3、材料、工業(yè)品的物流集散地，3000噸級貨船可直達(dá)上海。地區(qū)GDP總量（億元）增速（%）絕對值川南位次與上年比川南位次宜 賓1342.8918.14市區(qū)465.498.8江安縣104.879.6瀘 州1140.48211.22內(nèi) 江1069.34310.33自 貢1001.6411.31地區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額總量（億元）增速（%）絕對值川南位次與上年比川南位次宜 賓497.24114.43市區(qū)174.57江安縣42.36瀘 州411.94214.91內(nèi) 江316.12414.52自 貢380.24314.24城市認(rèn)知經(jīng)濟(jì)：宜賓之于川南四市在GDP經(jīng)濟(jì)總量及社會(huì)消費(fèi)品零售總額上具有比較優(yōu)勢，但江安

4、縣經(jīng)濟(jì)相對競爭力較弱，本項(xiàng)目商業(yè)只能立足本區(qū)域、輻射100km以內(nèi)的商業(yè)市場。 在川南城市群中，宜賓，瀘州由于其港口和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，一直暗中較勁，爭其領(lǐng)頭羊位置；對于內(nèi)江，自貢，他們也不甘人后，大力開拓現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。對于偏安一隅的江安，無論從政治、經(jīng)濟(jì)、人口上，較這4個(gè)城市都很難競爭。GDP：江安縣近5年GDP增長率持續(xù)保持較高速度增長，2013年人均GDP25331元，位居宜賓十區(qū)縣第6位。社會(huì)消費(fèi)品零售總額江安縣近5年社會(huì)消費(fèi)品零售總額持續(xù)保持較高速度增長，2013年達(dá)到42.36億元，同比增長14.7%，商貿(mào)流通活躍。人均可支配收入江安縣作為勞務(wù)輸出縣，居民收入主要依靠外出務(wù)工工資性收入和經(jīng)商

5、來源，人均消費(fèi)支出占人均可支配收入比例為65%左右，居民消費(fèi)意愿一般。城市認(rèn)知產(chǎn)業(yè)：二產(chǎn)主導(dǎo)，三產(chǎn)停滯不前，城市經(jīng)濟(jì)活躍度不高城市認(rèn)知產(chǎn)業(yè)：城市缺乏支柱產(chǎn)業(yè)陽春工業(yè)園區(qū)始建于2005年底，園區(qū)規(guī)劃面積60平方公里，已開發(fā)10平方公里，已建成區(qū)5平方公里，工業(yè)園區(qū)入駐企業(yè)58戶。東區(qū)為陽春工業(yè)園區(qū)以“氯堿化工、磷硫化工、TDI化工、竹加工”等高污染企業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；東區(qū)為康家壩農(nóng)產(chǎn)品加工園區(qū)，以“白酒等農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)”為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)?？导覊喂I(yè)園陽春壩工業(yè)園區(qū)落伍的工業(yè)園區(qū)，落后的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)1人口發(fā)展目標(biāo) 到2015年，全縣人口規(guī)?？刂圃?6.8萬人，城區(qū)人口規(guī)模為15.0萬人；到2020年，全縣人口規(guī)模

6、控制在58萬人，城區(qū)人口規(guī)模為19.0萬人。 2經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo) 以2010年61.6億為基礎(chǔ)，力爭2015年GDP達(dá)到150億元，GDP年均增長保持在20%左右，三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為14：63：23；至2020年GDP達(dá)到250億元，GDP年均增長保持在10%以上，三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為10：60：30。 城市認(rèn)知發(fā)展目標(biāo)城市認(rèn)知總體規(guī)劃布局：“一城、兩心、三片、兩區(qū)“一城”：江安縣城；“兩心”：江安舊城和江北新城形成的公共服務(wù)中心；“三片”：即江安舊城、江北新城和小壩片區(qū)；“兩區(qū)”：即陽春工業(yè)區(qū)、康家壩工業(yè)園區(qū)兩個(gè)產(chǎn)業(yè)片區(qū)。南屏大道發(fā)展方向：沿南屏大道向小壩片區(qū)發(fā)展江北新城：江北新城主要以商業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、

7、行政辦公、綜合交通和居住為主的綜合性組團(tuán)，為江安縣城向北跨江發(fā)展，展現(xiàn)江安新城風(fēng)貌的重點(diǎn)區(qū)域，為陽春工業(yè)片區(qū)提供后勤服務(wù)康家壩工業(yè)園區(qū)：以酒、竹工藝文化特色產(chǎn)業(yè)和旅游服務(wù)為主的組團(tuán)陽春工業(yè)區(qū)：承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，以重化工為主的產(chǎn)業(yè)。片區(qū)功能定位：江安舊城：江安城市核心區(qū)域，以行政辦公、金融商業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)、文化娛樂、旅游服務(wù)等功能為主的綜合性組團(tuán)，是江安未來第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)小壩片區(qū)：主要以商業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和居住為主的綜合性組團(tuán)，縣城西部門戶區(qū)域，是江安縣城宜居高端居住區(qū)及縣城鄉(xiāng)統(tǒng)籌重點(diǎn)試驗(yàn)區(qū)城市認(rèn)知商業(yè)現(xiàn)狀：商業(yè)處于初級發(fā)展階段，尚未形成核心商圈，業(yè)態(tài)分布散亂、檔次低、以滿足現(xiàn)有的基本居住需求為主；缺乏

8、品牌商家；目前只有綠源超市（當(dāng)?shù)匾?guī)模最大貨品最齊全的超市)、蘇寧電器、渝富橋相對具有知名度的商家。江安商業(yè)存在提檔升級、業(yè)態(tài)集合的商業(yè)機(jī)會(huì)南正街步行街東正街濱江路南屏大道劇專大道主要路段 租金水平（月/元/）業(yè)態(tài)檔次商鋪面積段東正街45元月80元月中等偏下3570南正街80元月150元月中等偏下3570步行街70元月90元月高3570南屏大道35元月55元月中（目前僅有5家店鋪）3550劇專大道40元月60元月中等偏下3550濱江路80元月200元月高80150竹都大道45元月75元月中4575夕佳大道45元月65元月中等偏下3560市場上商鋪主力面積段：3550市場上商鋪?zhàn)饨?5元/月70元

9、/月主力街道商鋪?zhàn)饨鹚剑何褰?、農(nóng)機(jī)、建材汽修、汽配服裝、鞋具餐飲、KTV竹都大道：餐飲、茶樓、KTV.竹海大道：衛(wèi)生服務(wù)站、郵政、中國移動(dòng)、藥房。南外街（南正街以南）：母嬰用品、辦公用具、藥房、家裝飾品、生活用品。南正街：品牌服裝及鞋店、眼鏡、洗化用品。劇專大道：服裝、金融、美發(fā)。步行街：外貿(mào)女裝、美容洗化、皮具、美容院。濱江路：KTV、大型餐飲。業(yè)態(tài)分布南正街商業(yè)構(gòu)造：主要以品牌服裝、鞋具為主（特步、美麗衣櫥、紅蜻蜓、意爾康等），其次為內(nèi)衣、西點(diǎn)、化妝品、小吃、眼鏡等。步行街：外貿(mào)女裝、品牌鞋具為主（萬貫皮具、金汶鞋城）其余為：美容美體、美發(fā)、彩妝洗化。竹海大道西段汽修汽配汽飾主營：汽修、

10、汽配、汽車裝飾商家來自：宜賓、瀘州。商家戶數(shù)：約10戶目前經(jīng)營環(huán)境十分惡劣，并且所處位置是一條僅寬度為18米的背街。不僅人跡罕至連過往的車輛都很少，上門的顧客更是稀少。經(jīng)商家處了解許多縣城的車主都因本地汽配市場檔次不夠或滿足不了消費(fèi)項(xiàng)目而選擇到宜賓或者瀘州。從商家走訪來看，目前江安的汽配幾乎都集中在此，其中幾家規(guī)模較大，經(jīng)營面積達(dá)到180-200。并且都是經(jīng)營多年的店家，相對來說有一部分的老客戶。然而對于店面規(guī)模較小的商家或者新進(jìn)商家反映生意就不盡人意了。畢竟所處的經(jīng)營位置不是很理想，客流十分有限。商家盈利方面很不理想。目前業(yè)態(tài)：1F茶樓 2F奇石貿(mào)易從經(jīng)營狀況來看，目前1F的業(yè)態(tài)已經(jīng)全部改變

11、，并且商戶的經(jīng)營面積已經(jīng)從商鋪內(nèi)延伸到了中間的過道，并且大多數(shù)自行車、摩托車散亂的停放在過道兩側(cè)。經(jīng)營環(huán)境臟、亂、差。店名：石話石說商家舒阿姨江安本地人經(jīng)營業(yè)態(tài)：奇石貿(mào)易據(jù)悉，經(jīng)營商家對奇石一行的前景較為看好，并稱政府近年對奇石貿(mào)易有扶持規(guī)劃，將在江安規(guī)劃修建一條集中的江安奇石貿(mào)易街。租金情況：對小壩的看法：那邊人都沒得！哪兒來的生意喃？沒個(gè)3、5年做不起來哦。東正街奇石交易濱江路餐飲娛樂街主營業(yè)態(tài)：火鍋、中餐、KTV住宅底商，共2層，江安縣城唯一商業(yè)組合較為集中的臨江集中商業(yè)。從經(jīng)營情況來看，客流量較大。且裝修檔次相對江安縣城其余位置的餐飲更高檔，消費(fèi)水準(zhǔn)也大有提高。雖為住宅底商，但由于所在

12、項(xiàng)目的入住率較低，前來消費(fèi)的客戶群均來自市區(qū)各個(gè)板塊，說明了濱江商業(yè)帶在江安的唯一性和稀缺性。濱江路呈現(xiàn)的環(huán)境地址：江安縣夕佳大道（緊鄰汽車站）建材市場基本情況縱觀：住宅底商，共2層，江安縣城唯一一個(gè)家居裝飾集中區(qū)。一樓主要以照明、瓷磚、衛(wèi)浴、櫥柜為主，約40戶商家。二樓以品牌家居為主，分別有全友、雙虎、陽光兆久家私。經(jīng)營業(yè)態(tài)：瓷磚、衛(wèi)浴、家居、櫥柜入駐品牌商家：全友家私、雙虎家私、掌上明珠、帝王潔具、九牧衛(wèi)浴等經(jīng)營戶居住地：商家90%為本地人，其中2戶為廣東人，平均年收入在12萬15萬左右；商鋪?zhàn)饨鹎闆r：1F臨街50元月，1F臨內(nèi)街12-20元月，2F：10-12元月。銷售情況： 目前臨街商

13、鋪售價(jià)已達(dá)9000元/；商戶心聲：1、看中目前該地段，不愿意搬遷； 2、在市調(diào)過程中，經(jīng)營戶表示：如果該區(qū)域拆遷，會(huì)遷移到寅吾鑫坐標(biāo),（對該項(xiàng)目保證高度認(rèn)可度）案例分析：1、發(fā)展年限早，發(fā)展過程緩慢，低增長狀態(tài)中。該商鋪2001年正式開售，迄今為止13年時(shí)間，整體業(yè)態(tài)發(fā)展在三、四縣城市來看還是綜合水平較低； 2、緊靠貴全汽車站，形成了人流集聚，實(shí)現(xiàn)了8公里范圍的經(jīng)濟(jì)輻射； 久紅建材業(yè)態(tài)布局久紅建材城內(nèi)知名家居名牌久紅建材業(yè)態(tài)布局久紅建材城內(nèi)知名家居名牌夕佳大道久紅建材市場商業(yè)處于初級階段，缺乏商業(yè)中心，城市內(nèi)部沒有形成拉動(dòng)性消費(fèi)的商業(yè)載體，普通民眾日益增長的消費(fèi)觀念同落后的商業(yè)發(fā)展模式之間產(chǎn)生

14、了矛盾，造成商業(yè)市場空間的狹小。對此，我們迫切需要“出位”，用全新的商業(yè)發(fā)展模式來引導(dǎo)、刺激城市消費(fèi)；除步行街服裝、濱江路餐飲娛樂相對集中外，業(yè)態(tài)分布散亂商業(yè)檔次較低，幾乎無品牌商家商業(yè)環(huán)境小結(jié)：江安商業(yè)存在提檔升級、業(yè)態(tài)集合的商業(yè)機(jī)會(huì)江安縣 宜賓市（約52公里） 瀘州市（江陽區(qū)約69公里，納溪區(qū)約51公里消費(fèi)習(xí)慣：中高端餐飲、休閑娛樂消費(fèi)，大宗消費(fèi)流向宜賓、瀘州。大宗消費(fèi)存在截留可能？項(xiàng)目定位：江安之心 13萬超級城市綜合體開 發(fā) 商四川宜賓寅吾集團(tuán)嘉記投資有限責(zé)任公司開盤時(shí)間待定，目前處于前期宣傳階段總建筑面積136611平方米銷售情況項(xiàng)目目前處于形象宣傳階段。開發(fā)商自持開發(fā)商自持比重60

15、%，40%用于對外銷售項(xiàng)目地址竹都大道江安體育館旁案例優(yōu)劣勢分析：1、地段優(yōu)勢：毗鄰江安縣政府，行政中心。處于南屏片區(qū)核心地段，地段優(yōu)勢明顯，片區(qū)中高端小區(qū)已成型，一旦交房將輻射周邊近4萬人口；2、政府規(guī)劃紅利：首個(gè)入駐城市綜合體，趕上政府城市規(guī)劃升級，五館一中心、2萬平米江安市人民廣場均規(guī)劃與此，人文城市中心地標(biāo)的建造，無形中拓寬了人群傳播渠道；3、合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃：目前已確定3家主力店，錦江賓館、愛尚嘉、大地?cái)?shù)字院線；其余業(yè)態(tài)為餐飲、家電、KTV，家居館等； 地塊A 城市綜合體 地塊B 市政綜合配套競爭：寅吾鑫坐標(biāo)將成為區(qū)域內(nèi)最大的競爭對手項(xiàng)目業(yè)態(tài)劃分：分為A、B地塊打造，A地塊打造城市綜合

16、體，業(yè)態(tài)涵蓋時(shí)尚家居生活館、超市、家電、影院、百貨、餐飲、KTV、五星級酒店； B地塊為市政綜合配套?！拔屦^一中心”，該區(qū)域外立面按照明清時(shí)期建筑風(fēng)格打造；項(xiàng)目進(jìn)度：預(yù)計(jì)10月開售地塊B地塊A競爭：寅吾鑫坐標(biāo)將成為區(qū)域內(nèi)最大的競爭對手2022/7/21第二部分：江安經(jīng)營商家調(diào)研商家負(fù)責(zé)人年齡大多在30歲以下和30-40歲比例分別為28%和43%，平均36歲學(xué)歷大多是初中和高中，分別為49%和38%行業(yè)經(jīng)營者絕大多數(shù)來自本地，占55%，其余30%經(jīng)營戶來著江安縣周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶；15%屬于外地商鋪經(jīng)營戶；江安縣經(jīng)營者基礎(chǔ)信息經(jīng)營商家屬性、面積、租金64%的商家目前經(jīng)營的商鋪屬于租賃物業(yè)，36%的商家

17、目前經(jīng)營的商鋪屬于自營物業(yè) ；目前商家經(jīng)營商鋪面積集中在20-69平米，合計(jì)達(dá)76%的比例。目前商戶經(jīng)營商鋪?zhàn)饨鹪?1元/月/80元/月/經(jīng)營商家現(xiàn)狀經(jīng)營商家需求商家對樓層的選擇樓層的選擇上近75%的商家選擇了一樓底商；，60%的接收租賃價(jià)格在20-40元/平米/月經(jīng)營戶對商鋪未來購置商鋪需求面積集中在40-70平米；接受總價(jià)：30萬60萬經(jīng)營戶購買商鋪付款方式首選一次付款，其次是銀行按揭、一次付款；經(jīng)營商家需求2022/7/21第三部分：江安房地產(chǎn)市場分析2022/7/21房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀：江安房地產(chǎn)市場起步較晚（08年），目前在售項(xiàng)目主要集中在南屏大道兩側(cè)，以住宅開發(fā)為主，目前僅有鑫坐標(biāo)

18、一個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目（13萬平米，預(yù)告項(xiàng)目），其余皆為住宅+底商房地產(chǎn)銷售情況：江安縣商品房銷售面積20-30萬平米/年，商品住宅占到約90%的比例，13年受供應(yīng)量的影響，銷售面積同比下降28%江安部分樓盤分布示意圖西領(lǐng)淯江鑫坐標(biāo)房地產(chǎn)在售樓盤江安典型項(xiàng)目：住宅:主力戶型面積集中在80-120平米，主要滿足剛需、改善群體，均價(jià): 3900-4700 元/平米。商業(yè)：目前僅江均銀石廣場底商在售，主力均價(jià): 25000-30000 元/平米，主力面積40-50平米，主力總價(jià)100-150萬，帝壹園底商主力均價(jià): 15000-20000 元/平米，主力面積35-50平米，主力總價(jià)50-100萬。項(xiàng)目名

19、稱項(xiàng)目地址開發(fā)商占地面積容積率建筑面積商業(yè)面積主力戶型面積均價(jià)鼎泰帝壹園南屏大道宜賓鼎泰房產(chǎn)160畝3.1942萬方約1萬平米87、92住宅：4700元/平米，底商（1F:15000-20000元/平米）東韻華府二期政務(wù)中心后側(cè)四川環(huán)泰置業(yè)約35畝3.911萬方1.5萬方89、97、1163900元/平米成富金座南屏大道西段四川成富房產(chǎn)約24畝2.8約4.3萬方約0.5萬平米面積區(qū)間80-110平米，預(yù)計(jì)8月份開盤，預(yù)估價(jià)格4100左右盛源御景南屏大道西段盛源地產(chǎn)約25畝5.4912萬方1.3萬方75-100平米4100元/平米江均銀石廣場竹都大道四川江安江均集團(tuán)-1.6萬平方米商鋪40-50

20、平米25000-30000 元/平米鑫座標(biāo)江安縣政府背面寅吾集團(tuán)嘉記投資約81畝1.7513萬方13萬方7.15日開工典禮，預(yù)計(jì)10月開售項(xiàng)目定位：江安之心 13萬超級城市綜合體開 發(fā) 商四川宜賓寅吾集團(tuán)嘉記投資有限責(zé)任公司開盤時(shí)間待定，目前處于前期宣傳階段總建筑面積136611平方米銷售情況項(xiàng)目目前處于形象宣傳階段。開發(fā)商自持開發(fā)商自持比重60%，40%用于對外銷售項(xiàng)目地址竹都大道江安體育館旁案例優(yōu)劣勢分析：1、地段優(yōu)勢：毗鄰江安縣政府，行政中心。處于南屏片區(qū)核心地段，地段優(yōu)勢明顯，片區(qū)中高端小區(qū)已成行，一旦交房將輻射周邊近4萬人口；2、政府規(guī)劃紅利：首個(gè)入駐城市綜合體，趕上政府城市規(guī)劃升級

21、，五館一中心、2萬平米江安市人民廣場均規(guī)劃與此，人文城市中心地標(biāo)的建造，無形中拓寬了人群傳播渠道；3、合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃：目前已確定3家主力店。錦江賓館、愛尚嘉、大地?cái)?shù)字院線；其余餐飲、超市、家電、KTV，家居館都有相應(yīng)的業(yè)態(tài)布局區(qū)域；4、商業(yè)街道，外立面采用明清時(shí)設(shè)計(jì)風(fēng)格，形成區(qū)域內(nèi)地標(biāo)性代表性建筑 地塊A 城市綜合體 地塊B 市政綜合配套個(gè)案分析寅吾鑫坐標(biāo)個(gè)案分析寅吾鑫坐標(biāo)項(xiàng)目業(yè)態(tài)劃分： 分為A、B地塊打造，A地塊打造城市綜合體，業(yè)態(tài)涵蓋時(shí)尚家居生活館、超市、家電、影院、百貨、餐飲、KTV、五星級酒店； B地塊為市政綜合配套。“五館一中心”，該區(qū)域外立面按照明清時(shí)期建筑風(fēng)格打造；項(xiàng)目進(jìn)度： 預(yù)

22、計(jì)10月開售地塊B地塊A江均銀石廣場匯宜廣場商業(yè)業(yè)態(tài)布局銀石廣場區(qū)域圖江安縣目前唯一，銷售火爆的社區(qū)底商的商住項(xiàng)目。其商鋪底商銷售均價(jià)2.5萬/3萬/開 發(fā) 商四川江安江均集團(tuán)商業(yè)總建面1.6萬平方米銷售情況項(xiàng)目目前1#、2#、3#、4#處于銷售狀態(tài)主力銷售面積：3570，主力價(jià)格區(qū)間：2.5萬/3萬/；銷售模式自然銷售，統(tǒng)一招商管理項(xiàng)目地址竹都大道江安體育館旁案例分析：地段優(yōu)勢：項(xiàng)目位于夕佳大道與竹都大道交匯處，地段優(yōu)勢較為明顯。統(tǒng)一經(jīng)營管理意識。是江安縣首先有統(tǒng)一經(jīng)營管理意識的項(xiàng)目，刺激了一大批城市投資客群； 商業(yè)連廊，退臺的設(shè)計(jì)。增加了購買者撿小便宜的心態(tài)。售價(jià)最高。該項(xiàng)目，目前是江安縣，商鋪銷售均價(jià)最高的樓盤，銷售價(jià)格區(qū)間：2.5萬/4萬/；其中4#有7間商鋪售價(jià)達(dá)4萬/； 個(gè)案分析銀石廣場1#2#3#4#江均銀石廣場銷售情況：項(xiàng)目推售74套臨街商鋪，其中目前去化42套，占比57%；銷售均價(jià)是目前市場上最高的，主力價(jià)格區(qū)間：2.5萬/4萬/；主力銷售面積：3570經(jīng)營