廣東蓉山翡翠灣小高層戶型定位

1、蓉山翡翠灣小高層戶型定位1同類產(chǎn)品市場掃描產(chǎn)品發(fā)展思路匯報綱要同類產(chǎn)品市場掃描產(chǎn)品增值亮點2競爭市場在售項目合計總建面約為75萬平米,加上未來新推項目如碧桂園、新展鵬項目，預(yù)計未來兩三年內(nèi)競爭市場的總體推出量約為100萬平米。3套數(shù)一房兩房三房四房復(fù)式鴻洲花園3期365833618金澤園3期14354121國際花園2期174山水華府3期160110楓景園41503555幸福家園1期96660匯展華城1期6012070江山花園2期16127合計42222328251194比例0.1%7.4%77.6%8.4%6.5%市場主流為三房占到總量78%，其次四房比例為8.4%，并有少量的兩房和復(fù)式。總體

2、上三房、四房的市場接受度較高。產(chǎn)品配比4戶型面積配比5從項目小高層部分總體競爭市場來看，未來兩三年市場約有100萬平米的供應(yīng)量，競爭壓力較大。市場結(jié)論從市場上產(chǎn)品供應(yīng)來看，三房仍是主流，市場認(rèn)可度最高，項目以三房為主，可適當(dāng)考慮兩房、四房、復(fù)式。從市場上戶型面積配比來看，兩房戶型面積集中在80100平米；三房集中在120140平米；四房集中在140160平米；復(fù)式集中在190平米以上。6匯報綱要同類產(chǎn)品市場掃描戶型發(fā)展思路產(chǎn)品發(fā)展思路產(chǎn)品增值亮點7品質(zhì)感弱，置業(yè)門檻低中低精品小戶產(chǎn)品競爭力提升空間大，客戶群廣中高中低精品主流品質(zhì)競爭力強(qiáng)，置業(yè)門檻高高高高端大戶特征利潤風(fēng)險類型城市中心外延區(qū)住宅

3、開發(fā)類型選擇開發(fā)類型選擇8高端大戶精品主流小戶綜合利潤（利潤、品牌）風(fēng)險中高中低高低低綜合利潤線風(fēng)險線開發(fā)類型選擇9小高層發(fā)展方向思考總體原則：多方論證、市場主流、內(nèi)部差異精品小戶投資物業(yè)高端大戶舒適物業(yè)市場主流居住物業(yè)價值發(fā)展方向10-精品小戶產(chǎn)品存在的幾個要素支持要素支持一：城市核心地段要素支持二：流動人口或年輕人口要素支持三：生活配套、交通等要素支持要素支持四：投資回報價值支持精品小戶投資物業(yè)11-市場主流居住物業(yè)存在的幾個要素支持要素支持一：社區(qū)配套資源、人文環(huán)境要素支持二：社區(qū)規(guī)模要素支持三：環(huán)境尺度市場主流居住物業(yè)要素支持四：市場認(rèn)可度12-大戶型產(chǎn)品存在的幾個要素支持要素支持一：

4、片區(qū)形象，外部景觀要素支持二：高端物業(yè)居住人群要素支持三：規(guī)劃支持，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)高端大戶舒適物業(yè)13項目發(fā)展思考高端大戶：高端大戶一定程度上與項目別墅部分的客戶存在重疊，且風(fēng)險較大，但同時為保持項目巔峰形象定位，建議少量的復(fù)式，滿足位于別墅與精品主流之間客戶的需求。精品主流：項目體量較小，追隨市場主流、順應(yīng)總體市場需求為首選，建議以三房為主，四房次之。精品小戶：小戶一定程度需要以下條件的支撐，完善的交通、富足的生活配套、人口流動性強(qiáng)、投資回報率高等，項目在以上條件中不存在優(yōu)勢，建議不考慮小戶。14主流面積線利潤風(fēng)險個性化精品三房1305穩(wěn)妥面積線項目定位韶關(guān)巔峰社區(qū)建筑設(shè)計多亮點創(chuàng)新空間園林設(shè)計天

5、然活水自然社區(qū)片區(qū)形象城南北江富人區(qū)競爭力提升四房1555復(fù)式180項目發(fā)展思考15穩(wěn)妥面積線本項目小高層面積線定位本項目小高層在產(chǎn)品線和總價控制上避開項目自身別墅豪宅內(nèi)部競爭；與普通居家住宅、中端居家住宅在產(chǎn)品線上可能有所重疊，但在環(huán)境、品質(zhì)、項目形象競爭對手，市場吸引力大。豪宅區(qū)間普通居家住宅兩房三房20萬60萬一房四房90萬主流區(qū)間：1.相對穩(wěn)妥2.產(chǎn)品提升空間大兩房三房萬萬一房復(fù)式萬主流區(qū)間：1.相對穩(wěn)妥2.產(chǎn)品提升空間大中端居家住宅16結(jié)論三房（70%5%）1305四房（約25%5% ）1555復(fù)式（10套，約5%10%）180戶型面積及比例備注：參考市場三房供應(yīng)比例為78、四房8.

6、4；17匯報綱要同類產(chǎn)品市場掃描產(chǎn)品發(fā)展思路戶型增值亮點產(chǎn)品增值亮點18總體布局資源分析芙蓉山北江主題園林芙蓉山北江主題園林芙蓉山北江主題園林芙蓉山北江主題園林此部分單位江景、山景和園林景觀都比較豐富；此部分單位江景豐富，部分單位擁有少量山景；此部分單位山景豐富，部分單位擁有少量江景；景觀此部分單位東北偏東朝向；此部分單位東南偏南朝向，對市場有一定吸引力；此部分單位朝向為南，市場認(rèn)可度高，競爭力強(qiáng)；朝向此部分單位噪音面相對較??；此部分單位臨近百旺路，噪音影響大；此部分單位噪音影響最??；噪音此部分單位視野較開闊，采光較好；此部分單位無遮擋，采光好；此部分單位視野面較小，采光較差；采光19總體布局

7、戶型分布芙蓉山北江主題園林此部分單位資源面最好，建議布置四房，實現(xiàn)高質(zhì)高價。布局原則：資源利用 利潤最大化此部分單位資源一般，可考慮布置三房。（各棟頂層布置復(fù)式，保持產(chǎn)品多樣特色的同時實現(xiàn)利潤最大化。）20產(chǎn)品增值亮點外立面一氣呵成的立面線條，整潔大氣，同時應(yīng)用立面材質(zhì)的選擇，形成強(qiáng)有力的視覺沖擊。純粹的歐式風(fēng)格21主題會所結(jié)合園林景觀布置，將園林景觀引入會所，會所以休閑為主題，解決客戶最為關(guān)心的生活便利、健康的問題。同時打造社區(qū)特色，提升項目品質(zhì)與形象。產(chǎn)品增值亮點內(nèi)部配套22舒適明亮的采光電梯間豪華住戶大堂具品質(zhì)感文化氣氛的入戶門廳產(chǎn)品增值亮點電梯、大堂23利用架空層轉(zhuǎn)化成老人及小孩的專屬活動泛會所。結(jié)合項目及客戶特質(zhì)進(jìn)行功能性安排，為社區(qū)老人和小孩營造更多的活動空間，體現(xiàn)人性化的居住氛圍。小孩活動場所休閑場所多維空間功能產(chǎn)品增值亮點附加值24戶型亮點入戶空間入戶花園連通客廳，與客廳+書房的陽臺形成通透空間，構(gòu)成廚房、客廳的雙連接。圍繞餐廳入戶的空間，利用采光面組建入戶時的緩釋效應(yīng)，從而形成入戶空間的院落感。25戶型亮點起居空間在傳統(tǒng)起居室結(jié)構(gòu)分布上進(jìn)行創(chuàng)新，突出實現(xiàn)了餐廳對入戶庭院、客廳對