土地價格構(gòu)成與成本法估價

1、土地價格構(gòu)成與成本法估價摘 要：本文從土地價格的內(nèi)涵、構(gòu)成入手，分析了土地批租和土地出 讓的共同實(shí)質(zhì)，然后重點(diǎn)分析了土地開發(fā)費(fèi)、土地征收費(fèi)與地價的關(guān) 系，最后對國內(nèi)外應(yīng)用土地成本逼近法限制條件作了比較分析，得到 用市場比較法、收益法、剩余法來評估土地價格，減少造成濫用成本 逼近法評估土地價格的現(xiàn)象。關(guān)鍵詞：地價 價格構(gòu)成土地批租成本法一、土地價格內(nèi)涵和構(gòu)成分析所謂土地價格，可解釋為為購買土地所有權(quán)的價格。它指的是出 讓土地所有權(quán)所應(yīng)取得的補(bǔ)償，或取得土地所有權(quán)所應(yīng)支付的代價。 馬克思指出，“土地價格無非是出租土地的資本化收入”。但是作為 現(xiàn)實(shí)中的土地，其中已經(jīng)凝結(jié)了人的勞動，土地價格實(shí)際上包含

2、兩層 含義，即土地資源價格和土地固定資產(chǎn)價格。從實(shí)際市場運(yùn)作講，土 地價格是與市場利率存在密切關(guān)系。在目前土地估價師考試指導(dǎo)教材土地估價理論與方法一書中， 其關(guān)于土地價格的定義是以預(yù)期權(quán)利收益比較符合市場和理性經(jīng)濟(jì)人 等取向。土地價格理解為土地經(jīng)濟(jì)價值的反映，是為購買獲取土地預(yù) 期收益的權(quán)利而支付的代價。換句話說，土地價格的高低取決于可以 獲得的預(yù)期土地收益的高低。且土地的不同權(quán)利，其價格也不相同， 在實(shí)際中可以分為所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、抵押權(quán)價格等形式（胡 存智2006）。在實(shí)踐中，關(guān)于土地價格含義上存在以下幾種看法：（1） 地價=土地使用權(quán)出讓金；（2）地價=租賃年期內(nèi)各年地租現(xiàn)值的總和

3、;（3）地價=土地出讓金+土地開發(fā)費(fèi)+土地取得費(fèi)；（4）地價=土地出 讓金+土地開發(fā)費(fèi)+土地純收益（地租）。以上四種價格內(nèi)涵和構(gòu)成，第一種價格（同一塊地，同一用途） 最低，且這種土地使用權(quán)出讓金只是我國大陸借鑒香港土地批租制而 采取的一種辦法。第二種價格強(qiáng)調(diào)土地的預(yù)期收益，并加以貼現(xiàn)，加 總得到土地現(xiàn)在的價格。第三種價格把土地開發(fā)投資費(fèi)作為土地價格 的構(gòu)成部分，同時把土地取得費(fèi)計入土地價格。第四種價格與第三種 價格相比，強(qiáng)調(diào)了土地的純收益（地租）和土地開發(fā)費(fèi)。成本逼近法 估算土地價格時，主要引用（3）、（4）式的價格計算方法。二、土地出讓和批租價格本文第一部分之所以提及香港的土地批租制度。因?yàn)?/p>

4、我國大陸城 市土地使用制度改革，是借鑒香港的土地批租制的模式。何謂土地批 租呢？ 土地批租，是指政府將一定年期的土地使用權(quán)讓予他人，一次 性收取地價的行為。此地價又叫批租價格，它實(shí)質(zhì)上是有限年期地租 的資本化，而不是無限年期地租的資本化（即不是土地所有權(quán)價格， 而是土地使用權(quán)價格）。在我國大陸區(qū)內(nèi)，卻以土地出讓這一新名詞 進(jìn)行替代。根據(jù)目前大陸的土地法律，把土地使用權(quán)出讓，是指國家 以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓渡給土地使用者， 并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。實(shí)質(zhì)上，土地 使用權(quán)出讓就是土地使用權(quán)批租，出讓金就是批租地價。為什么不采用“批租”而采用“出讓”，不采

5、用“地價”而采用 “出讓金”。究其批租、批租地價與當(dāng)時的憲法相抵觸。當(dāng)時的 憲法第十條第四款規(guī)定：任何組織和個人不得出租、買賣土地。具體土地出讓這一提法的提出過程大概概述如下：（1）1986年，上海 組建了“上海市土地批租領(lǐng)導(dǎo)小組”；同年底國家最高決策層和主管 部門為了避免與憲法相抵觸，首次使用了 “土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓” 這種提法。（2）1987年，上海市政府發(fā)布了上海市土地使用權(quán)有償 轉(zhuǎn)讓辦法，其中首次使用了 “土地使用權(quán)有償出讓”、“土地使用 權(quán)出讓金”，來替代“土地批租”、“批租地價”。（3）1989年，國 務(wù)院、財政部先后發(fā)布關(guān)于加強(qiáng)國有土地使用權(quán)有償出讓收入管理 的通知、國有土地使用

6、權(quán)有償出讓收入管理暫行實(shí)施辦法。這 兩個文件規(guī)定，土地使用權(quán)出讓收入扣除2-5%的土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)后 上交財政；上交財政部分，取得收入的城市財政部門留下20%作為城 市土地開發(fā)建設(shè)費(fèi)用，剩下的出讓金上交中央財政。這樣，原來與土 地使用權(quán)出讓地價一致的土地使用權(quán)出讓金，被這樣界定為只是土地 使用權(quán)出讓地價中的一部分。至此，我們看到這符合本文第一部分提 出地價構(gòu)成的第三、第四種觀點(diǎn)。因此，在實(shí)踐中地方政府為了得到 更多的土地收益，也大力認(rèn)同、支持這種提法，而且往往人為地加大 城市土地開發(fā)建設(shè)費(fèi).的部分，使得出讓金遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于地價。從上一段落，我們得到啟示是，既然提出土地出讓和出讓金概念是由 于受當(dāng)時憲法

7、的約束；現(xiàn)在憲法已經(jīng)得到修改，為了避免在 使用這些概念時發(fā)生混亂和誤解，應(yīng)將土地使用權(quán)出讓更名或恢復(fù)為 “土地使用權(quán)批租”，將出讓金更名為批租地價或地價。三、地價構(gòu)成的解釋（一）土地開發(fā)費(fèi)用與地價的關(guān)系在本文第一部分，地價內(nèi)涵在一定程度上也是地價構(gòu)成的解析。值得關(guān)注的是土地開發(fā)費(fèi)問題，它與地價到底是什么關(guān)系?土地開發(fā)費(fèi) 是地價的構(gòu)成部分，這一結(jié)論的正確與否跟后面要談及用成本逼近法 進(jìn)行土地估價至關(guān)重要。如果不是土地開發(fā)費(fèi)不是地價的構(gòu)成部分， 那么我國現(xiàn)行使用成本逼近法作為新開發(fā)土地的估價，特別適用于土 地市場發(fā)育不全，土地成交例子少，無法利用市場比較法等方法進(jìn)行 估價時采用。同時對既無收益又很

8、少交易的學(xué)校、公園及公共建筑、 公益設(shè)施等特殊性物業(yè)的土地估價也比較適用（胡存智，2006 ）。但 是，筆者認(rèn)為，在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)條件下，價格主要由市場決定，而非 由生產(chǎn)成本決定，況且土地作為資源時，它是自然的產(chǎn)物，沒有生產(chǎn) 成本，不能以生產(chǎn)成本定價。筆者對土地開發(fā)費(fèi)與地價關(guān)系作如下分 析。長期以來，我國城市基礎(chǔ)設(shè)施的主體是國家，與城市土地所有權(quán) 主體是一致的。在改革初期，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金不足T城市建設(shè) 滯后，嚴(yán)重影響了居民的生產(chǎn)與生活。在這種背景下，國家開始考慮 征收地租，以彌補(bǔ)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金的不足。在這種背景下，學(xué) 術(shù)界出現(xiàn)了以下觀點(diǎn)：（1） 土地開發(fā)投資形成的土地價值是地租的基

9、礎(chǔ)，地租是土地價值的轉(zhuǎn)化形式；（2）基礎(chǔ)設(shè)施投資形成的土地資本， 可以通過地租的形式逐年回收。筆者認(rèn)為，征收地租，是土地所有者 憑借土地所有權(quán)的壟斷，向土地承租者收取地租；并不是因?yàn)橥恋厮?有者投資興建了城市基礎(chǔ)設(shè)施而向土地承租者收取地租。在西方一些 國家，城市土地大部分是私人所有，而城市基礎(chǔ)設(shè)施是由國家投資的， 具有福利性質(zhì)。如果“城市基礎(chǔ)設(shè)施投資的回收是地租的征收的原因” 這個命題成立，就可以推出：作為城市基礎(chǔ)設(shè)施投資主體的國家，要 向私人土地所有者征收地租。所以，上面的命題不成立。地租的實(shí)質(zhì) 是實(shí)現(xiàn)土地所有權(quán)權(quán)益，而不是回收基礎(chǔ)設(shè)施投資。城市基礎(chǔ)設(shè)施投 資（是城市土地開發(fā)費(fèi)的主體）雖然提

10、高了地租，但并不能因此說“是 地價的構(gòu)成部分”。（二）土地征用費(fèi)與地價的關(guān)系根據(jù)價格構(gòu)成的一般原則，即一般商品的價格構(gòu)成遵循“成本+ 利潤”原則，而且價格不會大大高出成本。這是因?yàn)樵谑袌龈偁幍臈l 件下，任何行業(yè)、任何商品都不可能長時間維持高額的利潤。但是， 在土地方面，其價格變化規(guī)律與普通商品具有很大差異。例如城市存 量土地價格的決定，主要市場需要決定，因?yàn)樵诙唐趦?nèi)土地增量供給 是有限的，在需求增加或減少時，價格必然會根據(jù)供求規(guī)律，上升或 下降。而新增城市建設(shè)用地價格的變化規(guī)律更是特殊，因?yàn)檗r(nóng)地一旦 被允許改變用途，轉(zhuǎn)為城市建設(shè)用地，其價格立即會成倍地增長。例 如日本農(nóng)地立即轉(zhuǎn)為城市商業(yè)用地時

11、，其價格可暴漲80多倍；若農(nóng)地 不是立即而是未來將轉(zhuǎn)為工業(yè)用地，其價格可上漲6倍。這就說明了新 增城市建設(shè)用地的價格并不遵循“成本+利潤”原則。否則，同一位 置上水田、旱地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地后，其價格不一樣；征地費(fèi)是新增城市 建設(shè)用地的取得成本。也就是說，新增城市建設(shè)用地的價格與取得成 本沒有關(guān)系，與農(nóng)用地的利用效益沒有關(guān)系，只取決于新增城市建設(shè) 用地的利用效益。由于新用途的利用效益大大高于原用途的利用效益， 所以新用途的地價成倍地上漲。可見，土地征用費(fèi)盡管是城市土地的 取得成本，但它并不左右地價。適用于一般商品的價格構(gòu)成原則“成 本+利潤”，并不適用于土地，即地價不是“成本+利潤”的結(jié)果。 因此，

12、土地征用費(fèi)不是地價的構(gòu)成部分。四、土地估價之成本逼近法及國內(nèi)外情況成本逼近法計算公式以土地開發(fā)所能費(fèi)用的成本構(gòu)成來推算土地價格的方法，是我國 目前土地估價的思路之一。成本逼近法可定義為，以開發(fā)土地所耗費(fèi) 的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅 金和土地增值收益測算土地價格的方法。計算公式如下：地價=土地取得費(fèi)+ 土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+ 利潤+ 土地增值收益公式-1從公式-1可以看出，成本逼近法的理論基礎(chǔ)，就是上面講的 地價構(gòu)成的思想，即認(rèn)為：地價是由土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)(包括 了相應(yīng)的利息、利潤)和土地收益構(gòu)成的。既然這種地價構(gòu)成的觀點(diǎn) 是錯誤的，建立在這種思想之上的

13、成本逼近法也就是錯誤的。如果硬 要采用上面的公式來評估地價，得到的數(shù)字肯定不是地價，因?yàn)樗?符合地價的實(shí)質(zhì)，沒有理論依據(jù)。因此，成本逼近法不屬于地價評估 方法。地價是地租的資本化，而地租是土地所有權(quán)權(quán)益在經(jīng)濟(jì)上的 實(shí)現(xiàn)形式，在數(shù)量上它等于超額利潤(由于土地因素所帶來的特定的 超額利潤)。采用成本逼近法是無法估計出這個特定的超額利潤。因 此，不能采用成本逼近法來評估地價，如同不能采用成本法來評估股 票的市場價值一樣。國內(nèi)外成本法作地價評估的限制德國：例如，德國不動產(chǎn)交易底價評估條例關(guān)于成本法 的規(guī)定：“成本估價法是指根據(jù)建筑物造價來評估建筑物交易底價”，“地產(chǎn)交易底價一般采用比較法來進(jìn)行評估”

14、。美國：美國估價協(xié)會出版的不動產(chǎn)估價(第11版)寫道: 估價師運(yùn)用成本法評估不動產(chǎn)價格時，要求土地與改良物分開估價， 地價是以非成本法進(jìn)行評估的，改良物即建筑物價格是采用成本法進(jìn) 行評估的。不動產(chǎn)的價格=以非成本法評估的地價+以成本法評估該 地塊所承載的建筑物的價格。中國臺灣：土地價值的估計，是根據(jù)市場上之交易資料而將 之視為空地，來估計最佳用途下的價值。只有在市場比較法等適應(yīng)評 估地價的方法根本無法采用的條件下，才可考慮運(yùn)用成本法評估地價， 而且在估價報告中應(yīng)加以說明。中國大陸：在城市土地使用制度改革的初期，由于房地產(chǎn)市 場(包括土地市場)剛剛形成，很不活躍，無法采用市場比較法來評 估地價，這是我國大陸普遍采用成本逼近法來評估地價的一個歷史原 因。另外，采用成本逼近法評估地價是.保本.的最低界限的地價，以 此地價進(jìn)行交易，對國家出讓土地和對開發(fā)商轉(zhuǎn)讓土地而言，國家和 開發(fā)商都容易接受，因?yàn)槌?保本.以外，還可以獲得部分開發(fā)利潤， 這是我國大陸普遍采用成本逼近法來評估地價的原因之二。五、結(jié)論目前，我國大陸房地產(chǎn)市場已經(jīng)較為完善，地價評估方法已經(jīng)有 了較大的選擇空間，不像改革初期那樣“成本法是評估地價唯一可選 擇的方法”。因?yàn)槌杀痉ㄖ饕m用于建筑物價格、構(gòu)筑物的價格評估， 而不適宜于土地價格的評估。因此，在現(xiàn)