如何處理房屋的遺產(chǎn)繼承問題

1、 繼承關(guān)系中的房屋產(chǎn)權(quán)問題身邊的法律問題今年是“六五”普法啟動(dòng)年，20多年的普法學(xué)習(xí)使廣大居民的法律責(zé)任得到了很大的提高，法律意識(shí)不斷的增強(qiáng)，社區(qū)居民學(xué)法熱情不斷高漲，萬松街普法辦、司法所加強(qiáng)與湖北諾亞律師事務(wù)所的聯(lián)系，開展了所所對(duì)接工作，深入開展法律“六進(jìn)”活動(dòng)，進(jìn)街道、進(jìn)機(jī)關(guān)、進(jìn)學(xué)校、進(jìn)企業(yè)、進(jìn)社區(qū)、進(jìn)鄉(xiāng)村，是我們的重要工作內(nèi)容之一，我們通過深入社區(qū)開展法律咨詢，當(dāng)場(chǎng)解答了居民的法律訴求，有效地解決了居民群眾的家庭矛盾糾紛，從構(gòu)建和諧社會(huì)工作角度出發(fā)做出了努力工作。為了使每個(gè)家庭成員都能和諧友好的相聚相處，不把家庭矛盾推向社會(huì)，我們律師通過接待咨詢，調(diào)查了解到了當(dāng)今一個(gè)突出尖銳的矛盾，就是

2、房產(chǎn)，所以我今天就講一講繼承關(guān)系中的房屋產(chǎn)權(quán)的問題。近幾年，房屋價(jià)格上升蠻快，連一些老房子也都增了很多值。對(duì)有房子的人來說，是個(gè)好事；對(duì)于有房子的老人，更是個(gè)好事。房子值錢了嘛，在兒女面前，老人也覺得能給后人留點(diǎn)什么，蠻好。不過，從實(shí)際上來看，這幾年的房?jī)r(jià)上漲也給一些家庭帶來意想不到的麻煩和糾紛，特別是在房產(chǎn)繼承這一塊，矛盾明顯比以前多了。通過一些案例分析，和接觸該類咨詢的經(jīng)驗(yàn)，我們對(duì)于這類矛盾得出了以下結(jié)論：幾乎所有當(dāng)事人出現(xiàn)這類矛盾都是因?yàn)榉沙ＷR(shí)的缺失、對(duì)相關(guān)問題重視不夠和過于依賴傳統(tǒng)觀念或一般市民的認(rèn)識(shí)進(jìn)行了簡(jiǎn)單判斷而將不必要的矛盾積累出來的。一、以案說法，有些麻煩還真不小我以前有個(gè)朋

3、友，有一套舊房子想轉(zhuǎn)賣，不過因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)問題過不了戶，結(jié)果房子買不了。他的房屋產(chǎn)權(quán)問題是么樣來的咧？這個(gè)房子，是他父親廠里的房改房。他是家里唯一的兒子，還有個(gè)妹妹，母親早走了，父親還在。房子在他結(jié)婚的時(shí)候作為結(jié)婚房就給他去了，不過，一直沒辦過戶，房子還記在父親的名下。現(xiàn)在，想賣房子，房管局的規(guī)定，二手房買賣要產(chǎn)權(quán)清晰，而產(chǎn)權(quán)清晰的證明只看公證處的公證或者法院的確權(quán)判決。他就去辦公證，他父親支持，他妹妹也沒有意見。問題是，他母親走得早，走在外婆前面，而外婆除了他母親外，還有六個(gè)子女，按繼承法的規(guī)定，這些人現(xiàn)在都是對(duì)這個(gè)房子有產(chǎn)權(quán)份額的，如果沒他們的同意，這個(gè)房子就辦不了公證，也就沒法轉(zhuǎn)手出去了。這個(gè)

4、問題一出來，我那個(gè)朋友是一頭的包。這在我們中國(guó)人的觀念里簡(jiǎn)直是沒法接受的：爸爸的房子，兒子要賣，還要舅舅的同意，簡(jiǎn)直是么事啊？！這里說一哈繼承法對(duì)他這個(gè)情況是么樣規(guī)定的：按照繼承法，法定繼承人是指在沒有遺囑、遺贈(zèng)的情況下，可以直接繼承遺產(chǎn)的人員。包括：配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。其中，配偶、子女、父母是第一順位的。也就是說，發(fā)生繼承時(shí)，第一順位這些繼承人平均繼承遺產(chǎn)；另外，如果被繼承人的配偶、子女、父母等人都沒有了，上面列的其他親屬作為第二順位繼承人才能繼承遺產(chǎn)。我這個(gè)朋友的情況是，房子因?yàn)闆]辦過戶，就是他父母的共同財(cái)產(chǎn)，母親有一半的產(chǎn)權(quán)。母親走的時(shí)候，外婆還在（得虧外公不在

5、），那么，他母親這一半的產(chǎn)權(quán)份額要在他父親、他、他妹妹和他外婆這些第一順位繼承人之間平分，也就是說，外婆要分得他媽媽遺留下來的二分之一產(chǎn)權(quán)的四分之一。又過了段時(shí)間，他外婆也走了。他外婆除了他媽媽外，還有六個(gè)子女，他外婆繼承的這八分之一產(chǎn)權(quán)再在他外婆的七個(gè)子女之間繼承。他和他妹妹通過代位繼承（簡(jiǎn)單的說，就是子女走在父母前面，孫子女直接繼承他們的父親或母親應(yīng)該繼承的份額）這八分之一的七分之一，每個(gè)人得到一百一十二分之一；其他各家親戚各分得五十六分之一，如果這個(gè)房子能賣一百一十二萬元，那么，這些親戚家各能得到兩萬元?，F(xiàn)在，要是想順利辦這個(gè)公證好過戶，就得征得這些親戚的同意，放棄這兩萬元的利益或者給他

6、們兩萬元錢讓他們同意。同前面一樣，如果他舅舅姨媽中要是哪個(gè)已經(jīng)走了，他們的子女也一樣代位繼承，那么，就是說，我這個(gè)朋友為這個(gè)事要招呼的親戚還不止六個(gè)舅舅姨媽，可能還有表兄表妹、甚至可能還有表侄表姑娘！要是好說話還好點(diǎn)，稍微有個(gè)把不好說話喜歡歪拐的人，躲著不露面，這個(gè)房子就根本買不了。現(xiàn)在這樣的二套房政策，他要是想換個(gè)新房子都不行?，F(xiàn)在，讓我從頭來重新來審視這個(gè)案例。如果我這個(gè)朋友法律意識(shí)足，重視這個(gè)問題，在媽媽走之前就把戶過了，就沒這個(gè)問題了；再不行，在外婆走之前把他媽媽的遺產(chǎn)弄清楚，也不存在這大的麻煩了。害得他現(xiàn)在這么困難的原因，就是我們中國(guó)人傳統(tǒng)的“父母的財(cái)產(chǎn)天然是子女的”這一想當(dāng)然的認(rèn)識(shí)

7、。今天給大家講這個(gè)案例，就是要提醒大家，在遺產(chǎn)繼承安排上，大家要多了解法律，不要想當(dāng)然，要提高重視，特別是涉及到房產(chǎn)的遺產(chǎn)安排，更是要注意，把麻煩提前解決，是非常有必要的。二、簡(jiǎn)要說法，其實(shí)法律就在身邊今天來給大家講繼承關(guān)系中的房屋產(chǎn)權(quán)問題，其實(shí)壓力很大，因?yàn)檫@個(gè)話題涉及到的是遺產(chǎn)繼承和房地產(chǎn)糾紛兩個(gè)比較大的法律領(lǐng)域，而且，這兩個(gè)領(lǐng)域受現(xiàn)實(shí)情況影響很大，復(fù)雜程度因人、因地區(qū)有很大的差異，要完全說清楚，不是一兩個(gè)小時(shí)甚至一兩天的事。不過，這兩個(gè)方面的法律問題，大家日常應(yīng)該也碰到過不少了，今天，我就給大家講點(diǎn)框架，相信大家能有個(gè)概念后，對(duì)這個(gè)問題也會(huì)有個(gè)大概認(rèn)識(shí)：一）、繼承關(guān)系房產(chǎn)繼承，是按照繼承

8、法的規(guī)定，把被繼承人所遺的房產(chǎn)轉(zhuǎn)歸繼承人的行為。它是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的一種方式。但這種轉(zhuǎn)讓方式主要是指土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移行為，而不是直接反映商品的關(guān)系。繼承是一種法律制度，繼承關(guān)系要在一定的條件下才能發(fā)生。下面，先講講繼承：1、幾個(gè)繼承相關(guān)基本概念：A、繼承應(yīng)當(dāng)在被繼承人（在房產(chǎn)繼承中就是遺留下房產(chǎn)的人）死亡后才能發(fā)生。這是繼承的首要條件。有的房產(chǎn)所有權(quán)人為了避免繼承人在日后可能會(huì)因爭(zhēng)奪房產(chǎn)而產(chǎn)生糾紛，在生前就將房產(chǎn)權(quán)交給繼承人，如分給某個(gè)或各個(gè)子女，這也是合法的行為，但這不是繼承，因?yàn)檫@時(shí)繼承還沒有開始，而是生前的贈(zèng)與行為。B、繼承遺產(chǎn)的人應(yīng)當(dāng)是被繼承人的合法繼承人，就是依照法律的規(guī)定

9、能作為繼承人的繼承人。這是繼承的第二個(gè)條件。被繼承人如果立下遺囑，將房產(chǎn)指定給法定繼承人以外的人，或是捐獻(xiàn)給國(guó)家、集體，這也是被繼承人處分遺產(chǎn)的方式，但這不是繼承而是遺贈(zèng)。C、遺產(chǎn)應(yīng)當(dāng)是被繼承人生前屬于個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)。這是繼承的第三個(gè)條件。有的房產(chǎn)是共有的，如常見的夫妻之間的共有，當(dāng)一方死亡以后，并不是所有的房產(chǎn)都成了遺產(chǎn)。這時(shí)，應(yīng)當(dāng)先將房產(chǎn)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割將屬于被繼承人配偶的份額（除有約定者外，一般應(yīng)分出房產(chǎn)份額的一半）分割出來以后，再對(duì)遺產(chǎn)進(jìn)行繼承。2、繼承個(gè)流程：繼承開始后,按照法定繼承辦理:有遺囑的,按照遺囑繼承或遺贈(zèng)辦理；有遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議的按照協(xié)議辦理。被繼承人死亡后,如果生前立有遺囑,或

10、是曾經(jīng)與某一社會(huì)組織或個(gè)人簽訂有遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議的,應(yīng)當(dāng)先按遺囑或遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議的內(nèi)容對(duì)遺產(chǎn)進(jìn)行處理。沒有遺囑或協(xié)議的,則按法定繼承處理。3、法定繼承人的范圍和分配方式：法定繼承是依照法律的規(guī)定,由繼承人按繼承順序、繼承份額進(jìn)行繼承。繼承法規(guī)定的法定繼承人是：配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。如前面案例所講，繼承是分繼承順序的，繼承順序是指上述繼承人繼承遺產(chǎn)的先后順序。繼承法將繼承人分成兩個(gè)繼承順序：第一順序：配偶、子女、父母；第二順序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。繼承開始后，先由第一順序的繼承人繼承，沒有第一順序繼承人繼承（包括沒有第一順序繼承人及雖有第一順序繼承人但全部放棄或喪失繼承

11、權(quán)的，才由第二順序繼承人繼承。繼承份額是指同一順序繼承人繼承遺產(chǎn)時(shí)，份額一般均等。對(duì)于有特殊困難的人、未成年人、缺乏勞動(dòng)能力又無生活來源的繼承人，應(yīng)該予以照顧，適當(dāng)多分配一些遺產(chǎn)。對(duì)于有撫養(yǎng)能力和撫養(yǎng)條件的繼承人，不盡撫養(yǎng)義務(wù)的，在分配遺產(chǎn)時(shí)應(yīng)當(dāng)不分或少分。繼承人經(jīng)過協(xié)商一致，可以平均分配遺產(chǎn)，也可以不平均分配遺產(chǎn)，這一點(diǎn)在房產(chǎn)的繼承上尤為重要。另外，如果一個(gè)繼承人在被繼承人之前就已經(jīng)過世了，那么，在發(fā)生遺產(chǎn)繼承時(shí)，他本該繼承的遺產(chǎn)，就由他（她）的子女直接通過代位進(jìn)行繼承，這里需要指出的是，這種代位繼承關(guān)系不涉及他（她）的配偶。4、一些特別情況：繼承人的繼承權(quán)可以因繼承人的下列行為而喪失A、故

12、意殺害被繼承人的；B、為爭(zhēng)奪遺產(chǎn)而殺害其他人的；C、遺棄被繼承人的，或者虐待被繼承人情節(jié)嚴(yán)重的；D、偽造、篡改或者銷毀遺囑，情節(jié)嚴(yán)重的。（二）、房產(chǎn)繼承特點(diǎn)以上是關(guān)于一般繼承的基本框架，房產(chǎn)繼承在繼承關(guān)系的基礎(chǔ)上，有一些其他的特點(diǎn)：一方面，房產(chǎn)的繼承和分割與其他財(cái)產(chǎn)不同，房產(chǎn)雖然可以分割，但這種分割是有限的，如不能把一間房屋分成許多份。在這種情況下，可以由繼承人共同繼承，作為共有的房產(chǎn)。如一定要分割時(shí)，可以采用作價(jià)分割的方法。另一方面，房產(chǎn)有物權(quán)性，也因此而引入了物權(quán)的一些復(fù)雜關(guān)系。比如：房屋過戶就是物權(quán)登記的一種，房管部門對(duì)繼承得來的二手房轉(zhuǎn)讓過戶必須有權(quán)屬公證或法院確權(quán)的要求，也從相當(dāng)?shù)某?/p>

13、度上增加了房屋繼承過程的復(fù)雜性。1房產(chǎn)繼承時(shí)如何申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記？房產(chǎn)繼承時(shí)申請(qǐng)所有權(quán)轉(zhuǎn)移應(yīng)提交下列文件：申請(qǐng)書；繼承人身份證伯；原房地產(chǎn)權(quán)證；被繼承人死亡證明；繼承證明文件及公證書。2分割房屋遺產(chǎn)，采取何種方式為宜？房屋遺產(chǎn)分割不同于其他財(cái)產(chǎn)的分割，因?yàn)榉课菔遣粍?dòng)產(chǎn)，不能隨意移動(dòng)，或因繼承人人數(shù)較多不易分割，或因房屋遺產(chǎn)本身的結(jié)構(gòu)也難以分割等，如果強(qiáng)行分開、割斷，可能損害房屋的效用，以致造成生產(chǎn)無法正常使用，或給生活帶來不便。因此，如果分割房屋遺產(chǎn)在客觀上可行，且不損害房屋的效用，不影響生產(chǎn)、生活，可以分割處理。對(duì)于不宜分割的房屋，可以采取以下兩種方法處理：A、折價(jià)補(bǔ)償方法。一般是歸居住使用

14、者所有，由其按各繼承人應(yīng)繼承的房屋遺產(chǎn)份額折價(jià)補(bǔ)償。房屋作價(jià)標(biāo)準(zhǔn)可以由繼承人自行協(xié)商確定，或根據(jù)房屋所在地人民政府規(guī)定的私房評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，并參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格合理評(píng)定。B、共有方法。各繼承人也可以商定遺產(chǎn)房屋為共同所有，可以是按份共有，也可以是共同所有。在房屋遺產(chǎn)分割中，應(yīng)盡量采取折價(jià)補(bǔ)償?shù)姆椒ǎ灿械姆椒ú]有徹底解決糾紛，應(yīng)視為對(duì)第一種方法的補(bǔ)充，如折價(jià)一方因經(jīng)濟(jì)能力負(fù)擔(dān)不起折價(jià)款時(shí)，采取共有方法，也可減少矛盾。3、權(quán)屬問題，最好提前考慮，而且要穩(wěn)妥的考慮！無論折價(jià)還是共有，權(quán)屬問題，都是個(gè)不能回避的問題。折價(jià)，需要轉(zhuǎn)手，就要考慮過戶的問題。從現(xiàn)實(shí)情況來看，房?jī)r(jià)的不斷上漲以及舊城區(qū)拆遷改造，使

15、一些房子價(jià)值升高，在巨大的利益面前，人容易不淡定。于是，一些本不該爭(zhēng)執(zhí)的地方出現(xiàn)爭(zhēng)執(zhí)。冷靜想一想，很多麻煩和煩惱，是可以提前避免的?，F(xiàn)在，很多人也意識(shí)到這個(gè)問題，提前立個(gè)遺囑什么的。可以說是個(gè)進(jìn)步，以前不重視這個(gè)。到老人走的時(shí)候，兒女們各有各的理由、各有各的欲望，鬧個(gè)不可開交。有鑒于此，有些老人為了身后兒女不鬧，就開始立遺囑了，不過，從實(shí)際情況來看，這還是做得不夠的。有遺囑，還是有人認(rèn)為遺囑沒有效，鬧了起來的。所以，最好的方法是：立遺囑，還做個(gè)公證；或者，請(qǐng)律師做個(gè)律師見證。遺囑的效力就有保障了。當(dāng)然，考慮到房屋過戶的需要，做公證會(huì)更好?，F(xiàn)在做一個(gè)遺囑公證，一兩千元吧，就房子的價(jià)值來說，應(yīng)該不

16、是個(gè)問題。不過，這里要提醒哈，公證處現(xiàn)在生意很好，很忙，為了避免不必要的麻煩，他們基本不接受老人臥病在床、彌留之際之類的遺囑公證。所以，如果打算立遺囑，做公證，也要注意提前做好。三、律師說法，有些經(jīng)驗(yàn)可以分享現(xiàn)在，關(guān)于房產(chǎn)繼承的糾紛多了，我們律師做這類案子的機(jī)會(huì)也多了，于是我們也形成了一些經(jīng)驗(yàn)，歸納下，就是目前比較多發(fā)的一些糾紛，可能有以下一些：1、房改房的權(quán)益權(quán)利問題現(xiàn)實(shí)生活中，特別是傳統(tǒng)中心城區(qū)，這個(gè)問題很多發(fā)。大家都知道，房改房里面，有個(gè)工齡折算或者工齡優(yōu)惠問題，真正拿來買房的錢，其實(shí)和房子本身價(jià)值少很多。一旦這樣的房子在老人走后，矛盾很多，而且，也蠻復(fù)雜的，基本還能分以下幾類：買下房子

17、辦房產(chǎn)證的錢是某一個(gè)子女或某幾個(gè)子女出的，房產(chǎn)證上寫的是老人的名字；買下房子辦產(chǎn)權(quán)證的錢是某一個(gè)子女出的，房產(chǎn)證上寫的是這個(gè)子女和老人的名字；買下房子辦產(chǎn)權(quán)證的錢是某一個(gè)子女出的，房產(chǎn)證上寫的是這個(gè)子女的名字；D，房子就是老人買的，已經(jīng)給某一個(gè)子女去了，過戶也過了；可能有人認(rèn)為，最后一個(gè)怎么會(huì)成為問題呢？實(shí)際上，這樣的糾紛武漢有、外地也有。主要是有些人認(rèn)為，房改房?jī)r(jià)值比出的錢多很多，因?yàn)槔锩嬗袀€(gè)工齡折算或工齡優(yōu)惠的問題，這部分，應(yīng)該是父母的財(cái)產(chǎn)，可以作為遺產(chǎn)來分的，而且，持這種觀點(diǎn)的人很多。實(shí)際上，我們?cè)诜蓪?shí)踐中，并不是這么認(rèn)為的。最高人民法院曾出過一個(gè)函,明確認(rèn)定那只是一種政策性補(bǔ)貼，不是

18、財(cái)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)益，不能作為遺產(chǎn)的。明確這個(gè)核心問題后，再來看其他幾個(gè)類型。房屋買下來后，就是私房了，那就只需要看房產(chǎn)證上是誰的名字。所以，C類好辦，房子是那個(gè)子女的；B類，房子是房產(chǎn)證上幾個(gè)人共同共有的，按份來分；A類要麻煩一點(diǎn)，房子是父母的沒問題，問題是那幾個(gè)子女出的錢，如果并沒打什么欠條之類的，么樣算這些錢，還真是具體問題具體分析了，這會(huì)也只能講到這里。當(dāng)然，這是就以上問題都沒有其他家庭內(nèi)部協(xié)議的情況來看的，如果存在效力可驗(yàn)證的內(nèi)部協(xié)議的話，最終的權(quán)屬可能還是要按內(nèi)部協(xié)議來辦。2、關(guān)于房子是父母的，但是，其中一個(gè)子女長(zhǎng)期和父母住在一起的問題這里面其實(shí)也分兩個(gè)類型：A、一個(gè)是其中這個(gè)子女和父母住在一起是盡的贍養(yǎng)義務(wù)。按繼承法規(guī)定，這個(gè)子女是可以多分份額的，就算沒有遺囑，鬧到法院，法院也會(huì)支持他（她）多分；當(dāng)然，如果父母考慮到這個(gè)子女不容易，孝心