(推薦)商業(yè)地產(chǎn)機(jī)電成本控制課件

1、機(jī)電成本管控思路 目標(biāo)管理組 2014-8-21 有方向 有方法 有標(biāo)準(zhǔn)機(jī)電成本控制認(rèn)識(shí)商業(yè)廣場(chǎng)成本 分解優(yōu)化招標(biāo)限價(jià)變更簽證直委結(jié)算工具（一）（二）（三）（四）（五）（六）（七）（八）目 錄一、認(rèn)識(shí)商業(yè)廣場(chǎng)1、業(yè)態(tài)劃分2、系統(tǒng)形式3、系統(tǒng)劃分4、品牌等級(jí)5、配置標(biāo)準(zhǔn)6、安裝方式7、邊界條件8、特有作法1、業(yè)態(tài)劃分購(gòu)物中心 （A、B、C） 寫(xiě)字樓 （A、B、C）酒 店 （瑞華、文化、嘉華、嘉華B）住宅 （A、B、C、D）公寓或SOHO室外步行街不同業(yè)態(tài)所對(duì)應(yīng)的建造標(biāo)準(zhǔn)有可能不同!2、系統(tǒng)形式給水排水空調(diào)采暖強(qiáng)電弱電1）市政直供；2）水泵變頻分區(qū)供水方式；3）不超過(guò)120m 塔樓采用水泵變頻分區(qū)

2、供水，超過(guò)120m塔樓采用水泵水箱串聯(lián)供水；1）重力式；2）壓力排水（污水坑+潛水泵排放或自動(dòng)污水排放專用設(shè)備）；3）虹吸式；1）中央空調(diào)（兩管制、四管制；全空氣、風(fēng)盤(pán)+新風(fēng)、VAV）；2）分體空調(diào)（柜機(jī)、壁掛機(jī)、VRV）；1）熱源：市政熱網(wǎng)、自建鍋爐房、燃?xì)獗趻鞝t；2）采暖形式：散熱器或地板采暖；1）雙路電源（每路保證100%負(fù)荷）+柴油發(fā)電機(jī)；2）雙路電源+柴油發(fā)電機(jī)；3）雙路電源；4）單路電源；有無(wú)慧云系統(tǒng)；3、系統(tǒng)劃分給水暖通空調(diào)消防強(qiáng)電弱電大商業(yè)、百貨、超市、酒店、甲寫(xiě)、公寓、住宅；大商業(yè)、百貨、超市、酒店、甲寫(xiě)、公寓、住宅；購(gòu)物中心（含上部塔樓及一環(huán)鋪）、酒店、甲寫(xiě)、住宅+室外商鋪

3、； 大商業(yè)、百貨、超市、酒店、甲寫(xiě)、公寓、住宅、外鋪；購(gòu)物中心合用（電子巡查系統(tǒng)、背景音樂(lè)除外）、酒店；同一地塊內(nèi)的銷售物業(yè)如甲寫(xiě)、公寓、住宅、外鋪合用；系統(tǒng)的劃分與運(yùn)營(yíng)管理的界面、繳費(fèi)形式密切相關(guān)，銷售物業(yè)盡量科學(xué)合并!1國(guó)內(nèi)品牌進(jìn)口品牌2合格供方庫(kù)內(nèi)合格供方庫(kù)外4、品牌等級(jí)配置標(biāo)準(zhǔn)1.管材選擇5.空調(diào)機(jī)組功能段選擇（預(yù)熱、過(guò)濾）3.設(shè)備是否變頻、自帶配電柜7.保溫材料類別及防火等級(jí)6.電動(dòng)執(zhí)行機(jī)構(gòu)電壓等級(jí)，閥體材質(zhì)4.風(fēng)閥是否遠(yuǎn)控8.電梯梯速、載重2.電纜選型5、配置標(biāo)準(zhǔn)安裝方式管道連接方式：法蘭連接、螺紋連接、溝槽連接、焊接、熱熔連接、粘接、角鋼法蘭、共板法蘭；設(shè)備安裝方式：吊裝或落地，

4、混凝土基礎(chǔ)或型鋼基座； 電纜支撐方式：T式橋架、槽式橋架、托盤(pán)式橋架；明裝、暗裝； 6、安裝方式T式橋架槽式橋架托盤(pán)式橋架不同業(yè)態(tài)不同樓層不同區(qū)域不同專業(yè)不同系統(tǒng)不同細(xì)項(xiàng)7、邊界條件邊界條件是建造標(biāo)準(zhǔn)確定的前提！1）機(jī)電與裝修的成本界面 部分精裝修成本界面包含機(jī)電作業(yè)事項(xiàng)；梳理五星酒店、商務(wù)酒店、超市、大玩家、大歌星、院線、兒童業(yè) 態(tài)、百貨及部分次主力店的交房條件；1精裝修區(qū)域的燈具以及衛(wèi)生間內(nèi)給排水管道、潔具2豪宅、SOHO、商管用房、配電室、弱電機(jī)房?jī)?nèi)的分體空調(diào)3豪宅及SOHO內(nèi)的燃?xì)猓姡崴?影城大堂及觀眾廳內(nèi)送回風(fēng)管、閥部件、風(fēng)口5售樓處內(nèi)的機(jī)電工程6大歌星連接租區(qū)空調(diào)水管、風(fēng)管、

5、風(fēng)機(jī)盤(pán)管7五星酒店大堂、泳池、SPA 等區(qū)域的地板采暖熱力換熱站燃?xì)膺M(jìn)戶第一閥門(mén)給排水建筑物外墻或出外墻第一檢查井電力變電室（所）弱電弱電機(jī)房2）社區(qū)管網(wǎng)與室內(nèi)機(jī)電界面3）機(jī)電專業(yè)細(xì)項(xiàng)間成本界面機(jī)電專業(yè)細(xì)項(xiàng)間1、防排煙與通風(fēng)空調(diào) 2、地板采暖與暖通空調(diào)3、室外給水與消防水4、常規(guī)水電的預(yù)留預(yù)埋與機(jī)電各專業(yè) 1.合格供方品牌庫(kù)2.餐飲及體驗(yàn)業(yè)態(tài)比例高3.消防安全等級(jí)高4.綠建節(jié)能5.慧云系統(tǒng)6.靜電過(guò)濾7.商業(yè)電商8、特有作法1）一類標(biāo)（集采申請(qǐng)及合同審批）：電氣類-柴油發(fā)電機(jī)組、消防報(bào)警設(shè)備（國(guó)內(nèi)、國(guó)外品牌）、電纜、電線、母線槽、電梯、LED顯示屏；暖通類-制冷機(jī)組、空調(diào)末端、冷卻塔、戶式多聯(lián)

6、空調(diào)機(jī)（豪宅用）、風(fēng)機(jī)（國(guó)內(nèi)、國(guó)外品牌）、水泵（國(guó)內(nèi)、國(guó)外品牌）、鋼制閥門(mén)、銅制閥門(mén)、燃?xì)鉄崴鳎ê勒茫?）二類標(biāo)（項(xiàng)目公司組織招標(biāo)）：國(guó)外品牌電動(dòng)閥（酒店用）、低壓斷路器（國(guó)內(nèi)、國(guó)外品牌）、保溫材料、開(kāi)關(guān)插座、工程燈具（LED燈、普通燈具）、燃?xì)鉅t、浴霸、漏電監(jiān)控系統(tǒng)、應(yīng)急電源EPS、雙電源互投開(kāi)關(guān)ATS、線型感溫探測(cè)器、廚房自動(dòng)滅火系統(tǒng)；3）一類標(biāo)、二類標(biāo)嚴(yán)格執(zhí)行集團(tuán)合格供方庫(kù)制度；1.合格供方品牌庫(kù)2.餐飲及體驗(yàn)業(yè)態(tài)比例高3.消防安全等級(jí)高4.綠建節(jié)能5.慧云系統(tǒng)6.靜電過(guò)濾7.商業(yè)電商8、特有作法1）負(fù)荷指標(biāo)（電、氣、冷、熱）增大；2）排油煙、補(bǔ)風(fēng)風(fēng)管的預(yù)留，以及建筑風(fēng)道內(nèi)襯 鍍鋅

7、（不銹鋼）風(fēng)管的作法；3）餐飲與衛(wèi)生間污水分流，管材柔性鑄鐵管；4）室內(nèi)街廚房設(shè)備自動(dòng)滅火裝置，須有餐飲類商戶根據(jù)我方要求提供，與商業(yè)酒店餐廳、商業(yè)所屬公司員工食堂不同； 廚房設(shè)備自動(dòng)滅火裝置具有合格供方品牌庫(kù)；序號(hào)2013版建造標(biāo)準(zhǔn)商管公司意見(jiàn)1燃?xì)馊萘堪瓷啼伣ㄖ娣e0.04Nm/h進(jìn)行預(yù)留。（約合1200Nm/h）每鋪按商鋪建筑面積0.1Nm3/h.m2（按天然氣熱值）預(yù)留入戶支管，燃?xì)饪側(cè)萘繎?yīng)按1800Nm/h考慮2原住宅底商未按餐飲考慮提出50%的住宅底商預(yù)留餐飲條件3功率負(fù)荷密度（W/）:餐飲商鋪250W/；需要系數(shù)(Kx)按0.50.6 考慮無(wú)規(guī)劃限制的所有具備餐飲條件的室外商鋪電

8、功率密度不得小于300w/；41.室外步行街每側(cè)設(shè)3個(gè)電表間，各電表間間距80100m，面積10 ；2.每個(gè)電表間布置3040 塊電表。按照建筑布局在室外街公共部位（間距不大于80m）設(shè)置商戶增容電箱，每個(gè)電箱容量不小于250kw，不少于10個(gè)回路并按照規(guī)定設(shè)置計(jì)量裝置，以便后續(xù)商戶因經(jīng)營(yíng)需要電量增容使用1、室外街機(jī)電增加成本： 154.5元/平米；2、住宅底商機(jī)電增加成本： 105元/平米；1.合格供方品牌庫(kù)2.餐飲及體驗(yàn)業(yè)態(tài)比例高3.消防安全等級(jí)高4.綠建節(jié)能5.慧云系統(tǒng)6.靜電過(guò)濾7.商業(yè)電商8、特有作法1）消防安全措施：采取完善火災(zāi)漏電報(bào)警系統(tǒng)、增加線性感溫探測(cè)器、電氣豎井增加自動(dòng)滅火

9、設(shè)施、過(guò)密電纜進(jìn)行分流、封閉式母線代替電纜供電等措施，消防安全措施費(fèi)，單獨(dú)列支成本科目，約1000萬(wàn)元；2）購(gòu)物中心、酒店消防報(bào)警設(shè)備品牌，保溫材料的防火等級(jí)均高于國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，購(gòu)物中心移交需要第三方檢測(cè)；1.合格供方品牌庫(kù)2.餐飲及體驗(yàn)業(yè)態(tài)比例高3.消防安全等級(jí)高4.綠建節(jié)能5.慧云系統(tǒng)6.靜電過(guò)濾7.商業(yè)電商8、特有作法1）集團(tuán)要求購(gòu)物中心要申請(qǐng)綠色設(shè)計(jì)和運(yùn)營(yíng)標(biāo)識(shí)，酒店申請(qǐng)綠色飯店，住宅只要綠建設(shè)計(jì)，除購(gòu)物中心（約600萬(wàn)）其他未撥付專項(xiàng)費(fèi)用；2）申報(bào)費(fèi)用包括咨詢費(fèi)和第三方檢測(cè)費(fèi)（39萬(wàn)）、建設(shè)部收取的專家評(píng)測(cè)費(fèi)（綠建一星13萬(wàn)），目標(biāo)成本60萬(wàn)元；3）每個(gè)購(gòu)物中心均要實(shí)現(xiàn)綠建一星（或以上）標(biāo)

10、識(shí)；綠建節(jié)能措施序號(hào)項(xiàng)目類別項(xiàng)目名稱金額（萬(wàn)元）1節(jié)能措施步行街采光頂開(kāi)窗1002冷熱源集中控制1503空調(diào)機(jī)組增加CO2控制系統(tǒng)304能耗分項(xiàng)計(jì)量系統(tǒng)505地下車庫(kù)和機(jī)房采用LED燈具1806綠色建筑措施雨水利用系統(tǒng)207太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)408其他相關(guān)措施費(fèi)309合計(jì)6001.合格供方品牌庫(kù)2.餐飲及體驗(yàn)業(yè)態(tài)比例高3.消防安全等級(jí)高4.綠建節(jié)能5.慧云系統(tǒng)6.靜電過(guò)濾7.商業(yè)電商8、特有作法1）全稱“商業(yè)廣場(chǎng)慧云智能化管理系統(tǒng)”，由董事長(zhǎng)親自命名，曾經(jīng)用名“一鍵式”集中控制；2）慧云系統(tǒng)，是通過(guò)建立集中控制平臺(tái)，將商業(yè)廣場(chǎng)的16個(gè)弱電子系統(tǒng)進(jìn)行集成，從而實(shí)現(xiàn)“降低人工成本”、“保證運(yùn)行品質(zhì)”、

11、“降低運(yùn)行能耗”的目標(biāo)，是商業(yè)廣場(chǎng)智能化管理提升的一個(gè)顯著標(biāo)志，并不是顛覆原有的弱電智能化系統(tǒng)；3）標(biāo)段劃分：集成平臺(tái)（一類標(biāo)）、弱電智能化工程招標(biāo)（二類標(biāo)），若為慧云改造，會(huì)增加咨詢?cè)u(píng)估的招標(biāo)（規(guī)劃院組織）；4）范圍：大商業(yè)、百貨樓及豪宅，而其他銷售物業(yè)及酒店部分如何開(kāi)展需要集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)的下一步指示；5）新建項(xiàng)目的成本已在弱電工程的成本科目中列支，改造項(xiàng)目的總體費(fèi)用已經(jīng)董事長(zhǎng)批準(zhǔn)；慧云智能化管理系統(tǒng)消防報(bào)警給水排水監(jiān)控變電配電監(jiān)視公共照明控制門(mén)禁管理夜景照明控制背景音樂(lè)信息發(fā)布停車管理電梯監(jiān)視視頻監(jiān)控防盜報(bào)警電子巡更客流統(tǒng)計(jì)消防管理（1）設(shè)備管理（6）節(jié)能管理（1）安防管理（4）能源管理運(yùn)營(yíng)管理

12、（4）暖通空調(diào)監(jiān)控慧云智能化管理中心機(jī)房全景慧云主屏幕慧云工作站一機(jī)三屏1.合格供方品牌庫(kù)2.餐飲及體驗(yàn)業(yè)態(tài)比例高3.消防安全等級(jí)高4.綠建節(jié)能5.慧云系統(tǒng)6.靜電過(guò)濾7.商業(yè)電商8、特有作法1、嘉華及以上酒店，在客人接觸到的區(qū)域的空調(diào)末端（組合式空調(diào)機(jī)組、新風(fēng)機(jī)組、風(fēng)機(jī)盤(pán)管），中效過(guò)濾為靜電過(guò)濾；2、因采用靜電過(guò)濾方式，空調(diào)目標(biāo)成本增加60元/平米；3、集團(tuán)已通過(guò)集采方式進(jìn)行了限價(jià)，集采申請(qǐng)前注意價(jià)格的核對(duì)；1.合格供方品牌庫(kù)2.餐飲及體驗(yàn)業(yè)態(tài)比例高3.消防安全等級(jí)高4.綠建節(jié)能5.慧云系統(tǒng)6.靜電過(guò)濾7.商業(yè)電商8、特有作法1）wifi是智能廣場(chǎng)的基礎(chǔ)，也是董事長(zhǎng)強(qiáng)調(diào)的 的必要條件；2）由

13、信息中心組織，項(xiàng)目公司簽合同，并列支成本8元/平米，不得超支；1、目標(biāo)成本的分解是機(jī)電設(shè)計(jì)成本指標(biāo) 復(fù)核的基礎(chǔ)，是合約規(guī)劃的前提；2、細(xì)項(xiàng)成本指標(biāo)是機(jī)電成本管控過(guò)程 中的“GPS”；3、主控項(xiàng)的成本控制要全過(guò)程關(guān)注，可 參照機(jī)電設(shè)計(jì)成本指標(biāo)復(fù)核的模板；二、分解目標(biāo)成本，梳理主控項(xiàng)三、方案、圖紙、技術(shù)要求的優(yōu)化1、積極參與方案論證、圖紙會(huì)審、技術(shù)研討；2、認(rèn)真進(jìn)行機(jī)電設(shè)計(jì)成本指標(biāo)的復(fù)核；3、密切跟蹤機(jī)電優(yōu)化意見(jiàn)的落實(shí)；成本優(yōu)化工作越前置越主動(dòng)！四、招標(biāo)1、要有策劃，保計(jì)劃節(jié)點(diǎn)、保招標(biāo)質(zhì)量、強(qiáng)化目標(biāo)成本意識(shí)；2、入圍單位要同檔次、具有競(jìng)爭(zhēng)性；3、采用招標(biāo)示范文本，網(wǎng)上招標(biāo)形式；4、清單描述要清晰，

14、邊界條件要準(zhǔn)確，技術(shù)要求要合理；5、合理低價(jià)； 1、依照限價(jià)程序，不高于當(dāng)?shù)卦靸r(jià)信息及集團(tuán)價(jià)格信息庫(kù)的原則； 2、若為綜合單價(jià)列明單價(jià)組成及相應(yīng)含量；五、限價(jià)六、日常變更、簽證、直接委托必要性及時(shí)性合理性先審批再實(shí)施1工程結(jié)算實(shí)行四級(jí)審核；2結(jié)算資料的完備性、有效性；3合同邊界條件的界定；4復(fù)核工程量的準(zhǔn)確性以及各細(xì)項(xiàng)間邏輯性是否合理；5機(jī)電結(jié)算中的關(guān)注點(diǎn)：6與細(xì)化目標(biāo)成本值進(jìn)行比較，綜合考慮細(xì)項(xiàng)平衡，確定結(jié)算的目標(biāo)值；1）甲供材料設(shè)備2）限價(jià)程序及價(jià)格水平的合理性3）拆除材料設(shè)備的二次利用率4）防火封堵5）預(yù)留預(yù)埋6）支吊架7）管材（風(fēng)管+水管）8）線纜結(jié)算檢驗(yàn)管理水平，反索賠是利器！七、結(jié)算1）承包范圍的變化引起的新增項(xiàng)、扣減項(xiàng)；2）市場(chǎng)環(huán)境、現(xiàn)場(chǎng)條件、技術(shù)要求的變化引起的合同單價(jià)、措施費(fèi)變化； 成本管控工具中，有方向、有方法、有標(biāo)準(zhǔn)，是我們機(jī)電成本控制的金鑰匙，要搜集，要學(xué)習(xí)，要使用！八、管控工具1.建造標(biāo)準(zhǔn)2.帶單設(shè)計(jì)成果3.冷熱源、供電方案論證工作標(biāo)準(zhǔn)4.機(jī)電設(shè)計(jì)成本指標(biāo)復(fù)核5.冷負(fù)荷設(shè)計(jì)指標(biāo)6.空調(diào)末端選型指南7.購(gòu)物中心平衡閥選型及安