初判青浦區(qū)鎮(zhèn)新鳳路東側(cè)25-01號地塊

1、青浦區(qū)華新鎮(zhèn)新鳳路東側(cè)25-01號地塊投資初判報告華東區(qū)域地產(chǎn)公司 2018年6月25日目錄一、土地分析1.1 用地條件分析1.2 四至及周邊 現(xiàn)狀1.3 區(qū)位分析1.4 交通條件1.5 周邊配套1.6 紅線內(nèi)外不利因素二、市場分析2.1 投資環(huán)境2.2 土地市場2.3 板塊劃分2.4 競品調(diào)研2.5 項目客戶定位2.6歷年供需2.7潛在供應(yīng)2.8二手房成交2.9自持租賃物業(yè)三、項目定位3.1 市場定位3.2 產(chǎn)品配比3.3 售價、售速、漲幅3.4強(qiáng)排方案四、運營計劃五、經(jīng)濟(jì)測算（底價測算）項目名稱 青浦區(qū)華新鎮(zhèn)新鳳路東側(cè)25-01號地塊項目位置東至顧巷村路，南至華志路，西至新鳳中路，北至華碩

2、路用地性質(zhì)住宅獲取方式招掛復(fù)合規(guī)劃條件占地面積39754可售部分住宅 54535其它要求90/70政策90%中小套，,計64402（多層90、小高層95、高層100以下）。容積率 1.8商業(yè)0限高24-50米，且住宅之間的高差不得超過較高建筑的1/3。覆蓋率46%辦公樓0地塊特殊性規(guī)劃要求100%全裝修（包含保障房）；682套數(shù)下限綠地率不小于35%商務(wù)公寓0不可售計容面積的產(chǎn)權(quán)歸屬總計容面積71558酒店0保障房限價房配建要求5%保障房，計3578可售面積54535其它0散售自持規(guī)定住宅自持比例不低于15%（計10734），且須用于租賃。不可售面積17023小計54535本項目歸類A（）B（

3、）C（）項目參與策略 普通參與 （ ） 重點參與 （ ）土地出讓條件保證金繳納截止時間2018/7/12 16:00報名截止時間2018/7/12 16:00交易時間2018/8/10 13:30公告時間2018/6/20 報價方式現(xiàn)場競拍保證金30069萬元起始總價150344萬元起始樓面價21010元/起始每畝價2521萬元/畝地價支付進(jìn)度土地合同簽訂之日起5個工作日內(nèi)交20%定金，30個工作日內(nèi)一次性付清余款交地時間及標(biāo)準(zhǔn)付清全部土地款之日起15個工作日內(nèi)凈地交付招標(biāo)地塊的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)開竣工時間規(guī)定交地后12個月內(nèi)開工，交地后48個月內(nèi)竣工其它重要規(guī)定裝配式建筑比率為100%，建筑單體預(yù)制率

4、不低于40%或單體裝配率不低于60%；綠建二星一、土地分析1.1 用地條件分析(1/2)：基礎(chǔ)信息表1.1 用地條件分析(2/2)：用地紅線圖地塊為純住宅用地，東側(cè)為43-01地塊（規(guī)劃住宅用地，計容建面4.5萬）、西至新鳳中路、南至華志路、北側(cè)為華騰苑小區(qū)。地塊東北方向為2018年5月份公告的蔣家巷路26-01地塊、44-02地塊（計劃2018年7月10日成交）。26-01地塊44-02地塊華騰苑小區(qū)43-01地塊1.2 四至及周邊現(xiàn)狀地塊東至顧巷村路（規(guī)劃路），南至華志路，西至新鳳中路，北至華碩路（規(guī)劃路）。地塊內(nèi)部現(xiàn)狀西至新鳳中路新尚生活廣場北側(cè)新誼河南至華志路南側(cè)華金農(nóng)副批發(fā)市場1.3

5、 區(qū)位分析：地理位置地塊位于青浦區(qū)華新鎮(zhèn)板塊，距離徐家匯20公里、距離人民廣場23公里、距離陸家嘴25公里。地塊臨近上海各大核心商務(wù)區(qū)（西虹橋商務(wù)區(qū)8KM、虹橋商務(wù)區(qū)9KM、臨空產(chǎn)業(yè)園15KM、長風(fēng)商務(wù)區(qū)15KM、南京西路商務(wù)區(qū)22KM）。中環(huán)路外環(huán)高速嘉金高速嘉閔高架路滬蓉高速北青公路滬渝高速序號地點車行距離（Min）主要路線1西虹橋商務(wù)區(qū)20新府中路、嘉金高速2虹橋商務(wù)區(qū)20新府中路、嘉金高速3臨空產(chǎn)業(yè)園30紀(jì)鶴路、北翟高架4長風(fēng)商務(wù)區(qū)40紀(jì)鶴路、北翟高架西虹橋8KM虹橋商務(wù)區(qū)9KM臨空產(chǎn)業(yè)園12KM長風(fēng)商務(wù)區(qū)15KM南京路商務(wù)區(qū)23KM 青浦區(qū)位于上海市西部，總面積668.54平方公里，

6、占全市面積的10.5%。 行政區(qū)劃下設(shè)3個街道、8個鎮(zhèn)。 截至2013年末，常住人口119.76萬人，其中戶籍人口46.7萬人。 2017年GDP1009.2億元，同比增長7.4%，三產(chǎn)比例為0.8:46.3:52.9 。 青浦區(qū)“十三五規(guī)劃”，將繼續(xù)深化“一城兩翼”的功能布局，發(fā)揮軌交17號線及318國道等廊道的帶動作用，構(gòu)建空間互動、資源共享，聯(lián)動發(fā)展新格局?！耙怀恰?，指淀山湖新城，是青浦的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，也是上海市“十二五”期間重點建設(shè)的郊區(qū)新城之一。淀山湖新城區(qū)域規(guī)劃總面積為119平方公里，規(guī)劃人口規(guī)模為70萬人，建設(shè)用地規(guī)模為85平方公里，人均建設(shè)用地120平方米/人?！皟梢怼?/p>

7、，指“東翼”的西虹橋地區(qū)和“西翼”的環(huán)淀山湖地區(qū)。本案1.3 區(qū)位分析：城鎮(zhèn)規(guī)劃1.3 區(qū)位分析：華新鎮(zhèn)概況本項目兩地位于青浦華新鎮(zhèn)板塊的核心位置，周邊配套較成熟。華新鎮(zhèn)概況：地理位置：華新鎮(zhèn)位于青浦區(qū)境域東北部，東與閔行區(qū)接壤，北與嘉定區(qū)相望。鎮(zhèn)域面積：全鎮(zhèn)總面積47.6平方公里，下轄19個村民委員會、3個社區(qū)居委會和1個大型社區(qū)。人口數(shù)量：截止2014年11月底，華新鎮(zhèn)實有人口總量為18.4萬人，其中戶籍人口為3.6萬人。經(jīng)濟(jì)發(fā)展：2014年完成地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）91.3億元，同比增長8%，三產(chǎn)比重為1:66:33。產(chǎn)業(yè)發(fā)展：未來華新鎮(zhèn)將重點發(fā)展先進(jìn)生產(chǎn)制造業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、科技服務(wù)等主

8、要行業(yè)。兩項上海市政府重點工程項目：上海西郊國際農(nóng)產(chǎn)品交易中心、上海市保障性住房華新基地已動工。地塊位于華新鎮(zhèn)域核心位置，周邊市政公路較齊全，能方便到達(dá)青浦區(qū)各個區(qū)域；地塊周邊高速路網(wǎng)發(fā)達(dá)，交通通達(dá)性良好，自駕較為方便；地塊臨近嘉金高速（600米）、京滬高速（1.4KM）、滬常高速（2KM），可通過北側(cè)的嘉金高速-京滬高速、嘉金高速-北青公路方便到達(dá)上海市區(qū)。1.4 交通條件：道路中環(huán)路外環(huán)高速嘉金高速嘉閔高架路滬蓉高速北青公路滬渝高速序號地點車行距離（Min）主要路線1西虹橋商務(wù)區(qū)20新府中路、嘉金高速2虹橋商務(wù)區(qū)20新府中路、嘉金高速3臨空產(chǎn)業(yè)園30紀(jì)鶴路、北翟高架4長風(fēng)商務(wù)區(qū)40紀(jì)鶴路、

9、北翟高架軌道交通：地塊距離軌道交通較遠(yuǎn)，其中距離13號線江橋鎮(zhèn)站約8KM,距離17號線褚光路站約7.5KM。公交交通：地塊1公里范圍內(nèi)有多個公交站，主要是華新鎮(zhèn)內(nèi)公交線路，包括華志路新鳳中路站、華志路新府中路站、新鳳北路華志路等。1.4 交通條件：公共交通序號站點與地塊距離（米）公交線路1華志路新鳳中路站250華新3路2華志路新府中路站250華新5路3新鳳北路華志路300華新1路華新3路華新5路地塊位于華新鎮(zhèn)鎮(zhèn)域核心區(qū)域，生活配套較為齊全，主要依靠華新鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)配套。3公里范圍內(nèi)教育、醫(yī)療和商業(yè)配套如下：教育配套：青浦區(qū)華新幼兒園、青浦區(qū)華新中心小學(xué)、青浦區(qū)華新中學(xué)（初中）。醫(yī)療配套：華新鎮(zhèn)社區(qū)衛(wèi)

10、生服務(wù)中心。商業(yè)配套：明聯(lián)國際購物中心、新尚生活廣場。1.5 周邊配套華新幼兒園華新中心小學(xué)華新中學(xué)上海華夏育才學(xué)校明聯(lián)國際購物中心新尚生活廣場華新衛(wèi)生所華新鎮(zhèn)政府迪利特酒店在建商業(yè)1.5KM西郊國際農(nóng)產(chǎn)品交易中心地塊東南方向1.5公里距離有上海西郊國際農(nóng)產(chǎn)品交易中心，其占地面積1658畝，總建筑面積45萬平米，是上海及長三角地區(qū)現(xiàn)代化、綜合性的農(nóng)產(chǎn)品中央批發(fā)市場，為上海市重大工程之一。它立足上海、服務(wù)全國、連結(jié)海內(nèi)外，是農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)入上海、走向世界的主要通道。不利因素有畫勾不利因素描述，及到項目紅線距離對方案成本的影響對客戶的影響噪音、污染、惡臭（機(jī)場、鐵路、公路、立交橋、工廠、集市、學(xué)校、車站

11、、貨場、造紙廠、化工廠、橡膠廠、廢品站、產(chǎn)生煙霧和揚塵的場所、垃圾場、污水河/塘/溝渠等）無宗教、禁忌（廟宇、教堂、清真寺、殯儀館、火葬場、公墓、監(jiān)獄或看守所、刑場等）無危險物及輻射（高壓電線路、變電站、雨污水泵站、核電站、油氣庫站、彈藥庫、微波通道、無線通訊基站、高鐵、輻照中心等）環(huán)境變遷（規(guī)劃中的公路、道路、高架橋、鐵路建設(shè)；綠地、水面、樹林等改變現(xiàn)狀）無地下狀況（地下管線、電纜、暗渠、水渠、溝壑、池塘、地下有原建筑物樁基或其他建筑物構(gòu)筑物）無地表狀況（地表有堆土、坑池、地表現(xiàn)狀建筑物、保留或拆除物、林木、青苗、魚塘等，以及是否完成相應(yīng)補(bǔ)償）無屬于填湖、填海地塊、是否臨湖/河/江/海北側(cè)臨

12、河無 無1.6 紅線內(nèi)外不利因素二、市場分析2.1 投資環(huán)境(1/2)類別政策規(guī)定對本項目的影響/應(yīng)對措施限購滬籍居民：本市戶籍居民家庭限購2套，2套及以上不能購買。非滬籍居民：1. 能提供自購房之日起算往前連續(xù)63個月中共繳納60個月以上個人所得稅繳納證明或社保繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套；2. 非本市戶籍單身人士不能購買。單身上海戶籍人士如果名下已單獨擁有一套居住房，不能再購買第二套居住房按規(guī)定執(zhí)行限貸上海執(zhí)行認(rèn)房又認(rèn)貸的政策，只要有貸款記錄即算二套房。二套房貸款利率上調(diào)，且調(diào)整公積金貸款額度。按規(guī)定執(zhí)行限價無無物業(yè)管理基金相關(guān)規(guī)定新建商品住宅出售時，應(yīng)當(dāng)設(shè)立物業(yè)維修基金。交納基

13、金的住宅分配備電梯和不配備電梯兩種情況。配備電梯的住宅，房地產(chǎn)企業(yè)按每平米建筑面積成本價的4%交納，購房人交納3%；不配備電梯住宅，房地產(chǎn)企業(yè)按每平米建筑面積成本價的3%交納，購房人交納2%?，F(xiàn)行每平米建筑面積成本價為1295元/平米。按規(guī)定繳納預(yù)售政策結(jié)構(gòu)封頂按規(guī)定執(zhí)行土地交易契稅、印花稅土地交易契稅：3%*（土地總價+基礎(chǔ)設(shè)施配套費）；印花稅：5%*總地價；按規(guī)定繳納紅線外市政基礎(chǔ)設(shè)施費住宅計容建筑面積*430元/平米按規(guī)定繳納預(yù)售前報建流程及對經(jīng)營的影響立項土地款付清土地證規(guī)證施工證預(yù)售證，前一項是后一項的前置條件；按規(guī)定執(zhí)行2.1 投資環(huán)境 (2/2)類別政策規(guī)定對本項目的影響/應(yīng)對措

14、施普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)同時滿足一下條件的為普通住宅：五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；單套建筑面積在140平方米以下；實際成交價格：低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下，坐落于內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于450萬元/套，內(nèi)環(huán)線與外環(huán)線之間的低于310萬元/套，外環(huán)線以外的低于230萬元/套。 本項目非住宅土地增值稅預(yù)繳標(biāo)準(zhǔn)住宅開發(fā)項目銷售均價低于項目所在區(qū)域(區(qū)域按外環(huán)內(nèi)、外環(huán)外劃分)上一年度新建商品住房平均價格的，預(yù)征率為2%；高于但不超過1倍的，預(yù)征率為3.5%；超過1倍的，預(yù)征率為5%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)住宅項目的，以項目為單位預(yù)繳土地增值稅。分期

15、開發(fā)的，以分期項目為單位預(yù)繳土地增值稅。按照2%預(yù)繳標(biāo)準(zhǔn)預(yù)繳土增稅的核算范圍以項目為單位預(yù)繳土地增值稅；非普通住宅情況下，統(tǒng)一核算清繳。普通住宅情況下，只核算住宅部分。土增稅地價分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)按照可售面積分?jǐn)偼猎龆惖钠渌杀菊J(rèn)定基本按照國家統(tǒng)一規(guī)則，按照可售面積分?jǐn)偼恋卦鲋刀惗囝A(yù)繳部分清算返還政策及執(zhí)行情況經(jīng)過與稅務(wù)局溝通，可以爭取多退少補(bǔ)。實際操作中能退還預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)定暫無拿地后股權(quán)轉(zhuǎn)讓是否有限制有限制，不能變更股權(quán)結(jié)構(gòu)政府對外資的政策及偏好一般，不明顯當(dāng)?shù)亟Y(jié)轉(zhuǎn)條件竣工驗收和交付使用許可證2.2 土地市場：2016年至今周邊重點成交地塊地塊名稱：江橋鎮(zhèn)北社區(qū)K2-01地塊用地屬性：住宅成交時間：

16、2018-5-31成交總價：21.3億起拍樓板價：30500元/平拿地房企：保利地塊名稱：徐涇鎮(zhèn)A-2-4(1)地塊用地屬性：住宅成交時間：2016-1-27成交總價：5.4億成交樓板價：28530元/平拿地房企：葛洲壩地塊名稱：徐涇鎮(zhèn)08-04地塊用地屬性：住宅成交時間：2016-8-7成交總價：6億成交樓板價：45070元/平拿地房企：新暉地塊名稱：安亭鎮(zhèn)國際汽車城21B-13地塊用地屬性：住宅成交時間：2017-8-31成交總價：48.86億成交樓板價：25041元/平拿地房企：萬科地塊名稱：華新鎮(zhèn)蔣家巷路東側(cè)44-02地塊用地屬性：住宅成交時間：2018-7-10起拍總價：17.1億起

17、拍樓板價：21010元/平拿地房企：未成交地塊名稱：華新鎮(zhèn)蔣家巷路東側(cè)26-01地塊用地屬性：住宅成交時間：2018-7-10起拍總價：13.4億起拍樓板價：21010元/平拿地房企：未成交2.2 土地市場：2015年至今周邊重點成交地塊出讓時間地塊名稱用地性質(zhì)住宅比例出讓面積（）容積率建筑面積（）住宅建面（）起始價（萬元）成交價（萬元）成交樓面價（萬元/）溢價率競得者2018/7/10青浦區(qū)華新鎮(zhèn)蔣家巷路東側(cè)44-02地塊住宅100%452431.881437 81437 171099 - 21,010 -2018/7/10青浦區(qū)華新鎮(zhèn)蔣家巷路西側(cè)26-01地塊住宅100%353791.86

18、3682 63682 133797 - 21,010 -2018-5-31江橋鎮(zhèn)北社區(qū)K2-01地塊住宅100%388441.86992069920213256213256305000%保利2017-8-31嘉定區(qū)安亭鎮(zhèn)國際汽車城核心區(qū)21B-13地塊住宅100%848382.3195127195127487818488618250410%萬科2016-01-27徐涇鎮(zhèn)A5沈海高速公路西側(cè)A-2-4(1)地塊住宅100%170481.1187531875333243535002853061%首創(chuàng)2016-08-17徐涇鎮(zhèn)徐南路北側(cè)08-04地塊住宅100%83201.6133121331222

19、6286000045070165%新暉2.3 板塊劃分地塊隸屬青浦華新鎮(zhèn)板塊，距上海主城區(qū)較遠(yuǎn)，主要受大虹橋輻射；板塊內(nèi)僅恒文星尚灣項目在售，近期成交均價約42000元/，臨近板塊為趙巷板塊和徐涇板塊，能級較高，高層均價達(dá)到48000-58000元/。數(shù)據(jù)來源：數(shù)聯(lián)天下統(tǒng)計周期：2017年5月至2018年6月華新鎮(zhèn)板塊高層在售均價42000元/二手房3.6-3.7萬/青浦新城板塊高層均價40500元/重固鎮(zhèn)板塊趙巷板塊高層均價48000元/（臨地鐵項目）非地鐵42000徐涇板塊高層均價58000元/高層均價30310元/（受限價影響較大）金豐國際社區(qū)二手6.5萬/北虹橋商務(wù)區(qū)二手7.8萬/泗涇

20、41000大虹橋半小時生活圈10km新橋44700南翔鎮(zhèn)46000趙巷地鐵站48000嘉閔高架沈海高速2.3 板塊比較第一梯隊南翔/趙巷4.6-4.8萬第二梯隊新橋/泗涇4.1-4.5萬第三梯隊華新？區(qū)位價值上，華新鎮(zhèn)的量級至少能達(dá)到半小時生活圈的入門水平，即40000元/華新？滬常高速2.4 競品調(diào)研（1/4）：競品分布華新鎮(zhèn)板塊僅恒文星尚灣1個項目在售，高層成交均價在42000元/，后期將加推洋房產(chǎn)品，板塊內(nèi)未來市場競爭壓力較小。數(shù)據(jù)來源：數(shù)聯(lián)天下統(tǒng)計時間：2018年6月綠地新里波洛克公館 簡裝1000住宅總建面13.0萬，容積率1.8。產(chǎn)品為高層、小高層和洋房，主力戶型為高層82-892

21、-3房，洋房89-1303-4房，頂層復(fù)式120-160，產(chǎn)品均為裝修交付，項目均價29000元/。佳兆業(yè)君匯上品 精裝1200住宅總建面15.0萬，容積率1.7。產(chǎn)品為高層，主力戶型為792房、98/1193房、153-1634房，精裝交付，公寓均價31000元/。恒文星尚灣 毛坯住宅總建面28萬，容積率1.8。產(chǎn)品為高層和洋房，在售主力戶型為高層892房，108/1223房，產(chǎn)品均為毛坯交付，尾盤價42000元/（成交較少）UNICITY萬科天空之城 簡裝1000住宅總建面41.6萬，容積率1.6。產(chǎn)品為小高層和高層，主力戶型為902房、1053房和1253房，簡裝交付，公寓均價58000

22、元/仁恒西郊花園 精裝2000住宅總建面41.6萬，容積率1.6。產(chǎn)品為小高層和高層，主力戶型為902房、1053房和1253房，精裝交付，公寓均價58500元/葛洲壩綠城玉蘭花園 精裝2500住宅總建面32.7萬，容積率1.4。產(chǎn)品為多層、小高層、高層和疊加，主力戶型為99-1122房、110-1333房、136-1724房和192-221疊加，精裝交付，公寓均價40700元/一級競品二級競品地鐵17號線2.4 競品調(diào)研（2/4）：競品詳情數(shù)據(jù)來源：數(shù)聯(lián)天下統(tǒng)計周期：2017年1月-2018年6月競品的整盤去化率均較高，未來威脅較小。從成交結(jié)構(gòu)看，80-95的功能型3房產(chǎn)品去化速度最快，其次

23、為95-120的舒適型3房產(chǎn)品，首置需求相對更為旺盛項目名稱潛在競爭關(guān)系定位住宅總規(guī)模物業(yè)類型容積率開盤時間已供套數(shù)已售套數(shù)總?cè)セ手髁Ξa(chǎn)品裝修情況2017年月均去化套數(shù)及價格2018年月均去化套數(shù)及價格簡評恒文星尚灣 一級競品首置、首改、再改35.0萬高層、洋房1.82012.012047188892%1房63-73毛坯46107元1套/月無成交前期單價較低，熱銷產(chǎn)品為100-120三房，單價上升到4萬時，主力去化產(chǎn)品為80-90小戶型，前期客戶來源以華新本地為主，目前以虹橋?qū)氲膭傂杩蛻魹橹?房78-10842598元1套/月無成交3/3+1房113-136無成交475301套/月萬科天空

24、之城 二級競品首置、首改、再改、多改41.6萬高層、小高層1.62017.0363148977%2房85-90100060605元6套/月59558元13套/月處于大虹橋樞紐輻射區(qū)域，坐落于地鐵17號線徐盈路站，融合住宅、商業(yè)、 辦公、體育公園、幼兒園多重業(yè)態(tài)3房105-12559811元32套/月58922元23套/月2.4 競品調(diào)研（3/4）：競品詳情項目名稱潛在競爭關(guān)系定位住宅總規(guī)模物業(yè)類型容積率開盤時間已供套數(shù)已售套數(shù)總?cè)セ手髁Ξa(chǎn)品裝修情況2017年月均去化套數(shù)及價格2018年月均去化套數(shù)及價格簡評仁恒西郊花園 二級競品首置、首改、再改24.5萬高層、洋房1.82014.091470

25、138894%2房200058724元52407元處于大虹橋樞紐輻射區(qū)域，總建面約24萬方，周邊成熟高端板塊林立，配套成熟，交通便捷93-972套/月1套/月3房56231元56867元127-1532套/月4套/月4房56377元56424元162-12723套/月23套/月葛洲壩綠城玉蘭花 下游參考首置、首改、再改32.7萬多層、小高層、高層、疊加1.42015.0983976992%2房250037875元38810元葛洲壩綠城玉蘭花園用全干掛石材立面，法式中軸對稱園林，配備恒溫泳池會所，項目位于青浦新城，靠近軌交17號線漕盈路站，周邊配套齊全99-1122套/月2套/月3房39550元

26、40570元110-1334套/月12套/月4房39949元39060元136-1723套/月6套/月疊加39057元41262元192-2212套/月3套/月2.4 競品調(diào)研（4/4）：競品詳情數(shù)據(jù)來源：數(shù)聯(lián)天下統(tǒng)計周期：2017年1月-2018年6月項目名稱潛在競爭關(guān)系定位住宅總規(guī)模物業(yè)類型容積率首開時間已供套數(shù)已售套數(shù)總?cè)セ手髁Ξa(chǎn)品裝修情況2017年月均去化套數(shù)及價格2018年月均去化套數(shù)及價格簡評綠地新里波洛克公館 二級競品首置、首改13.0萬高層、小高層、洋房1.82018.04112387178%2房1000未開盤29683元處于大虹橋樞紐輻射區(qū)域，項目交通配套。生活配套目前還不

27、完善，但是目前已有規(guī)劃公交樞紐、路網(wǎng)建設(shè)以及軌道交通的開通，距離趙巷商圈較近82-84202套/月3房29693元88-94452套/月4房28993元119-130211套/月頂層復(fù)式29393元120-1606套/月佳兆業(yè)君匯上品二級競品首置、首改15.0萬高層1.72016.121472131589%2房120033536元31657元大虹橋板塊輻射地，逾千億投資規(guī)劃建設(shè)。交通便利，30分鐘直達(dá)市中心，毗鄰西郊國際版塊76-809套/月9套/月3房31065元31134元95-12175套/月47套/月2.5 項目客戶定位依托虹橋價格洼地優(yōu)勢，導(dǎo)入上游區(qū)域的價格擠壓型客群，主要面向西區(qū)泛

28、全市性客戶，定位300-400萬主力總價的市場能級核心客群：泛西區(qū)首置、剛改客戶重要客群：青浦產(chǎn)業(yè)客基礎(chǔ)客群：本地土著閔行華漕華新板塊徐涇板塊青浦新城重固板塊虹橋輻射區(qū)青浦北部的本地客群，工作在產(chǎn)業(yè)區(qū)，以物流、貿(mào)易、制造業(yè)的中高管理層為主，占30%上海西區(qū)（普陀、長寧、閔行）價格外溢導(dǎo)入，首置、剛改需求為主，占50%華新本地拆遷戶，主要為小孩結(jié)婚、家庭分戶為主，占20%趙巷、佘山別墅區(qū)數(shù)據(jù)來源：數(shù)聯(lián)天下2.6 歷年供需（1/2）青浦近年來供求平衡，2016-2017年價格漲幅最為明顯，區(qū)域當(dāng)前庫存去化周期在9個月左右，市場較為健康 上海全市年份商品住宅商品住宅供需比（1）/(2)商品住宅成交土

29、地土地成交-住宅成交(3)-(2)商品住宅已取證未售存量供給量（1）成交量（2）成交均價商品住宅建面(3)20131133 1259 0.90 24175417.21-842 20141249 987 1.27 26653558.73-428 20151360 1433 0.95 31527323.32-1110 2016856 1310 0.65 38364255.84-1055 2017379 621 0.61 47454294.18-327 2018年1-6月2262520.9471479.24-175 540匯總721873820.98-1859-3937年均902923-青浦區(qū)年份商

30、品住宅商品住宅供需比（1）/(2)商品住宅成交土地土地成交-住宅成交(3)-(2)商品住宅已取證未售存量供給量（1）成交量（2）成交均價商品住宅建面(3)2013124 118 1.04 1958742.08-76 201495 82 1.16 20239213.60 131 2015144 119 1.21 2464155.80 -63 2016114 147 0.77 3106969.37-78 201763 88 0.71 422775.74-82 2018年1-6月28.544.20.64400570-33 62匯總5655880.96-386.59-201年均9498-注：供應(yīng)量、成

31、交量、成交土地商品住宅建面和商品住宅已取證未售存量的統(tǒng)計單位為萬，成交均價的單位為元/存量統(tǒng)計時間：截止2018.6.262.6 歷年供需（2/2）青浦北部板塊近2年供應(yīng)量維持在低位，歷史成交來看年市場容量7-8萬方，而近6年板塊土地供應(yīng)的稀缺會使得未來市場缺口進(jìn)一步擴(kuò)大青浦北部板塊年份商品住宅商品住宅供需比（1）/(2)商品住宅成交土地土地成交-住宅成交(3)-(2)商品住宅已取證未售存量供給量（1）成交量（2）成交均價商品住宅建面(3)201350 41 1.6414562-41201415 25 1.831498215.40-1020154 20 0.5316730-2020167 5

32、0.712330912.05720178 10 0.0030925-102018年1-6月13 12.91.029726-118.6匯總971120.821256727.45-85年均1619-注：供應(yīng)量、成交量、成交土地商品住宅建面和商品住宅已取證未售存量的統(tǒng)計單位為萬，成交均價的單位為元/數(shù)據(jù)來源：數(shù)聯(lián)天下存量統(tǒng)計時間：截止2018.6.262.8 潛在供應(yīng)商品住宅口徑，單位(萬)總量已供應(yīng)已售剩余總存量(總量-已售)華新板塊在售項目恒文星尚灣2620.418.37.7已成交未開盤地塊華新鎮(zhèn)44-02、26-01地塊12.3（純可售）0012.3新增未成交地塊本地塊6（純可售）006合計4

33、4.320.418.326華新板塊剩余總存量共計26萬方，其中18.3萬方為待入市的土地供應(yīng)，潛在供應(yīng)量較小，總體可控、未來市場競爭壓力較小。數(shù)據(jù)來源：數(shù)聯(lián)天下存量統(tǒng)計時間：截止2018.6.262.8 潛在供應(yīng)數(shù)據(jù)來源：數(shù)聯(lián)天下存量統(tǒng)計時間：截止2018.6.26商品住宅口徑，單位(萬)總量已供應(yīng)已售剩余總存量(總量-已售)徐涇板塊在售項目萬科天空之城256.65.819.2新虹橋君悅灣14.311.710.43.9御品園林8.35.53.25.1西郊蟠龍源112.129夏都融庭121.10.711.3已成交未開盤地塊青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)徐南路北側(cè)08-02地塊4004青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)蟠中路南側(cè)25-0

34、1地塊3003青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)徐南路北側(cè)08-04地塊1.3001.3青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)A5沈海高速公路西側(cè)A-2-4(1)地塊1.9001.9青浦區(qū)西虹橋徐民路南側(cè)19-05、20-02、21-05、22-01、31-03、35-02地塊7.2007.2新增未成交地塊-合計882722.165.9重固板塊在售項目佳兆業(yè)君匯上品14.614.713.70.9綠地新里波洛克公館13.011.59.73.3已成交未開盤-新增未成交地塊-合計27.626.223.44.22.8.板塊內(nèi)二手房（不含別墅）成交情況農(nóng)房西郊半島恒文星尚灣虹橋?qū)汖埑切蛱栱椖棵Q戶型成交套數(shù)成交樓層成交均價（萬元/）交易稅費（萬/）實

35、際成交價（萬/）1農(nóng)房西郊半島65一房；83-90兩房；104-114三房；145四房；131-152洋房(標(biāo)準(zhǔn)層)；165-209洋房(頂層復(fù)式)15低樓層為主3.52（毛坯）0.23.722恒文星尚灣63-73一房；78-108兩房；113-136三房；153-163四房13中高樓層為主3.75（毛坯）0.23.953虹橋?qū)汖埑?0-95兩房；92-135三房；188聯(lián)排2低樓層為主3.57（毛坯）0.23.772.9自持租賃物業(yè)虹橋?qū)汖埑寝r(nóng)房西郊半島恒文星尚灣華騰苑序號項目名稱房型面積（平米）租金（元/平米/天）1農(nóng)房西郊半島單間162.72華騰苑單間帶主衛(wèi)202.33恒文星尚灣單間202.5市場競爭容積率1.8，為遠(yuǎn)郊剛需型土地，基礎(chǔ)配套缺失，城市界面表現(xiàn)力不足。板塊內(nèi)未來供應(yīng)空白，直接競爭較少；市場熱度較低，首置首改為市場主力。土地條件客戶選擇主要是長寧、閔行等上海西區(qū)方向、受價格擠壓外溢的剛需首置/首改型客戶，總價敏感度較高。運營角色保持合理周轉(zhuǎn)，偏重利潤的快周