房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)與納稅實(shí)務(wù)第5章--轉(zhuǎn)讓及銷售階段課件

1、第5章 轉(zhuǎn)讓及銷售階段5.1 轉(zhuǎn)讓及銷售階段業(yè)務(wù)概述5.2 轉(zhuǎn)讓及銷售階段會(huì)計(jì)處理5.3 轉(zhuǎn)讓及銷售階段納稅處理5.4 預(yù)收房款納稅處理5.5 土地增值稅5.6 個(gè)人所得稅相關(guān)問(wèn)題5.1 轉(zhuǎn)讓及銷售階段業(yè)務(wù)概述5.1.1 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)5.1.2 銷售商品房5.1.3 代建工程5.1.4 其他業(yè)務(wù)5.1.1 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)如果以出讓方式初步取得土地使用權(quán)，則須符合下列條件后方可轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)：（1）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證；（2）按照出讓合同約定進(jìn)行開(kāi)發(fā)且屬于房屋建設(shè)工程的項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目須占完成投資總額25% 以上。5.1.2 銷售商品房一、商品房預(yù)售和現(xiàn)房

2、銷售二、自行銷售與委托銷售三、一次性付款、分期付款、按揭付款四、商品房銷售流程5.1.3 代建工程房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的代建工程包括代建房屋、場(chǎng)地和城市道路、基礎(chǔ)設(shè)施等市政工程。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的實(shí)務(wù)中，代建工程存在兩種形式：第一種方式是受托方（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)）與委托方（委托建房單位）實(shí)行全額結(jié)算（原票移交），只向委托方收取代建手續(xù)費(fèi)的業(yè)務(wù)，就是說(shuō)在建設(shè)過(guò)程中施工方、設(shè)計(jì)方、監(jiān)理等不與受托方簽訂合同，受托方只收取一定代理費(fèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方式。第二種方式是受托方與委托方實(shí)行撥付結(jié)算，就是說(shuō)在建設(shè)過(guò)程中施工方、設(shè)計(jì)方、監(jiān)理等直接與受托方（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)）簽訂合同，不與委托方簽訂合同，資金由委托方撥付給受托

3、方，受托方再撥付給施工方、設(shè)計(jì)方、監(jiān)理等。5.1.4 其他業(yè)務(wù)一、銷售其他建筑物二、其他業(yè)務(wù)收入1、商品房售后服務(wù)收入2、材料銷售收入5.2 轉(zhuǎn)讓及銷售階段會(huì)計(jì)處理5.2.1 會(huì)計(jì)賬戶的設(shè)置5.2.2 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的會(huì)計(jì)核算5.2.3 商品房銷售的會(huì)計(jì)核算5.2.4 特殊情況下商品房銷售的處理5.2.5 面積差的會(huì)計(jì)核算5.2.6 代建工程的會(huì)計(jì)核算5.2.7 土地增值稅的會(huì)計(jì)核算5.2.8 其他業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)核算5.2.1 會(huì)計(jì)賬戶的設(shè)置1、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入2、主營(yíng)業(yè)務(wù)成本3、其他業(yè)務(wù)收入4、其他業(yè)務(wù)成本5、預(yù)收賬款6、應(yīng)收賬款7、應(yīng)交稅費(fèi)8、營(yíng)業(yè)稅金及附加5.2.2 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的會(huì)計(jì)核算房地

4、產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向其他單位轉(zhuǎn)讓土地，應(yīng)在土地轉(zhuǎn)讓移交并將發(fā)票賬單提交買(mǎi)方時(shí)，將其轉(zhuǎn)讓價(jià)格計(jì)入“銀行存款”、“應(yīng)收賬款”等科目的借方和“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入土地轉(zhuǎn)讓收入”科目的貸方。月份終了，應(yīng)將轉(zhuǎn)讓土地的實(shí)際開(kāi)發(fā)成本自“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品商品性土地”科目的貸方轉(zhuǎn)入“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本土地轉(zhuǎn)讓成本”科目的借方。5.2.3 商品房銷售的會(huì)計(jì)核算一、商品房預(yù)售的會(huì)計(jì)處理1、定金2、預(yù)售房款3、按揭保證金4、代收配套設(shè)施費(fèi)、辦證費(fèi)、維修基金的核算二、商品房銷售的會(huì)計(jì)處理1、企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方2、企業(yè)既沒(méi)有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒(méi)有對(duì)售出的商品實(shí)施控制3、收入的金額能夠可靠地計(jì)量4、相關(guān)

5、的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)5、相關(guān)已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠計(jì)量5.2.4 特殊情況下商品房銷售的處理1、委托方式銷售2、分期收款銷售商品房收入的確定5.2.5 面積差的會(huì)計(jì)核算1、實(shí)測(cè)面積大于銷售面積時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向承購(gòu)人收取面積差價(jià)，并向承購(gòu)人就差價(jià)補(bǔ)開(kāi)發(fā)票，記入“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”賬戶。收取的面積差價(jià)應(yīng)并入當(dāng)期收入繳納各項(xiàng)稅費(fèi)。2、實(shí)測(cè)面積少于銷售合同面積時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)退回多交的房款，開(kāi)具紅字沖銷發(fā)票，沖回“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”賬戶。支付的面積差價(jià)應(yīng)沖減當(dāng)期收入應(yīng)交的各項(xiàng)稅費(fèi)。5.2.6 代建工程的會(huì)計(jì)核算一、收取手續(xù)費(fèi)方式的代建工程二、實(shí)行劃撥結(jié)算方式的代建工程5.2.7 土地增值稅的

6、會(huì)計(jì)核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按規(guī)定應(yīng)交納的土地增值稅，在“應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交土地增值稅”科目進(jìn)行核算。5.2.8 其他業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)核算一、商品房售后服務(wù)的核算二、材料銷售的核算5.3 轉(zhuǎn)讓及銷售階段納稅處理5.3.1 增值稅5.3.2 印花稅5.3.3 企業(yè)所得稅5.3.1 增值稅1、一般納稅人（1）銷售額的計(jì)算（2）房地產(chǎn)老項(xiàng)目（3）預(yù)繳稅款（4）進(jìn)項(xiàng)稅額2、小規(guī)模納稅人（1）預(yù)繳稅款（2）發(fā)票開(kāi)具5.3.2 印花稅根據(jù)中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例和財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知（財(cái)稅2006162號(hào)）的規(guī)定，對(duì)商品房銷售合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移收據(jù)按合同記載金額的0.05%征收印花稅；對(duì)土使用權(quán)出

7、讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)征收印花稅。5.3.3 企業(yè)所得稅一、企業(yè)所得稅季（或月）度預(yù)繳二、企業(yè)所得稅匯算清繳5.4 預(yù)收房款納稅處理5.4.1 預(yù)收房款企業(yè)所得稅5.4.2 預(yù)收房款對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的影響5.4.1 預(yù)收房款企業(yè)所得稅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采用預(yù)收房款方式銷售商品房時(shí)，需要按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加后再計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，預(yù)繳企業(yè)所得稅。5.4.2 預(yù)收房款對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的影響一、當(dāng)利潤(rùn)總額為正時(shí)，確認(rèn)遞延所得稅資產(chǎn)的影響二、當(dāng)利潤(rùn)總額為負(fù)時(shí)，確認(rèn)遞延所得稅資產(chǎn)的影響5.5 土地增值稅5.5.1 土地增值稅征收規(guī)定5.5.2 土地增值

8、稅清算5.5.3 土地增值稅自行清算5.5.4 土地增值稅相關(guān)問(wèn)題5.5.1 土地增值稅征收規(guī)定一、土地增值稅征收范圍二、土地增值稅征收方式三、土地增值稅納稅地點(diǎn)四、土地增值稅納稅申報(bào)5.5.2 土地增值稅清算土地增值稅清算，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫(xiě)土地增值稅清算申報(bào)表，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。一、土地增值稅清算單位二、土地增值稅清算條件5.5.3 土地增值稅自行清算一、稅率二、應(yīng)納稅額的計(jì)算三、稅收優(yōu)惠四、土地增值稅清算申報(bào)五、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理5.5.4 土地增值稅相關(guān)問(wèn)題【例30】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得土地使用權(quán)之前，需向國(guó)土管理局征地測(cè)量事務(wù)所支付測(cè)繪費(fèi)、交易費(fèi)等費(fèi)用，并取得相關(guān)發(fā)票。這些費(fèi)用能否作為“取得土地使用權(quán)所支付的金額