商品住宅定價(jià)方法課件

1、商品房定價(jià)方法易居中國市場(chǎng)部定價(jià)方法市場(chǎng)比較法成本法收益法假設(shè)開發(fā)法長(zhǎng)期趨勢(shì)法總價(jià)還原法類比法開發(fā)階段產(chǎn)品類型前期后期住宅商業(yè)辦公市場(chǎng)比較法成本法收益法假設(shè)開發(fā)法長(zhǎng)期趨勢(shì)法總價(jià)平衡法類比法市場(chǎng)比較法動(dòng)態(tài)價(jià)格選取模型按照產(chǎn)品、客戶、區(qū)位相近的原則選取競(jìng)品對(duì)象設(shè)定比較項(xiàng)根據(jù)產(chǎn)品不同設(shè)定不同比較項(xiàng)設(shè)定比較權(quán)重各比較項(xiàng)分設(shè)不同的權(quán)重設(shè)定模型權(quán)重為比較競(jìng)品設(shè)定不同的權(quán)重計(jì)算根據(jù)競(jìng)品最新成交價(jià)計(jì)算本案價(jià)格靜態(tài)價(jià)格增長(zhǎng)率近階段市場(chǎng)上該類產(chǎn)品平均增長(zhǎng)率步驟：市場(chǎng)比較法是房地產(chǎn)市場(chǎng)人員最常用的價(jià)格建議方法之一：優(yōu)點(diǎn)：簡(jiǎn)單易操作，有較為固定的模式可巡，比較的參數(shù)易得到；不足：人為操作痕跡重，可控性大，準(zhǔn)確性不足市

2、場(chǎng)比較法例證西城區(qū)板塊共康板塊競(jìng)品選取原則 單價(jià)相近原則，單價(jià)在1100-14000元范圍內(nèi)； 客戶相近原則，交通導(dǎo)入客結(jié)合區(qū)域客； 品質(zhì)相近，在區(qū)域內(nèi)均為標(biāo)桿項(xiàng)目。按照以上原則，我們應(yīng)重要關(guān)注萬科四季花城與和欣國際花園。和欣國際花園四季花城外部因素系數(shù)比對(duì)因素本項(xiàng)目和欣國際四季花城備注10%地段因素評(píng)分10010595四季花城雖也處于西城區(qū)板塊,但位置較偏15%生活配套評(píng)分10010090本案與和欣國際均享有大賣場(chǎng)等生活配套20%軌道交通評(píng)分10010590和欣享有雙軌道優(yōu)勢(shì),而本案新地塊距離軌道線較遠(yuǎn)10%外部景觀評(píng)分10010095和欣國際南面也有河景優(yōu)勢(shì)內(nèi)部因素10%開發(fā)商品牌評(píng)分10

3、095105萬科盛高和欣5%物業(yè)形態(tài)評(píng)分100105100四季花城與和欣國際現(xiàn)售及后續(xù)均以小高層為主，本案后期有多層疊拼 5%總規(guī)模評(píng)分1009095盛高萬科和欣10%產(chǎn)品評(píng)分10095105四季花城90平米3房?jī)?yōu)秀，本案房型附加值高10%物業(yè)管理評(píng)分100100110萬科物業(yè)品牌較好5%內(nèi)部景觀評(píng)分10010095和欣國際有水系,本案有坡地景觀100%系數(shù)累加100101.2597本項(xiàng)目綜合得分高出四季花城，但低于和欣國際項(xiàng)目?jī)r(jià)格？1340011500參考權(quán)重50%50%和欣國際與本案靠近軌道線，四季花城與本案同屬西城區(qū)板塊，周邊配套較好本案靜態(tài)價(jià)格：13400*100/101.25*50%

4、+11500*100/97*50%=12847元/平米市場(chǎng)比較法例證本案小高層動(dòng)態(tài)價(jià)格可達(dá)13500元/平米市場(chǎng)比較法例證按照04年7月至08年4月以來月度平均價(jià)格增幅1.6%計(jì)算假設(shè)本案08年10月開盤12847*（1+1.6%） =24成本法概念優(yōu)點(diǎn)13適用對(duì)象2缺點(diǎn)4以房地產(chǎn)價(jià)格各構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)，來求取房地產(chǎn)價(jià)值的方法。新近開發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)或者計(jì)劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，尤其是醫(yī)院、學(xué)校等公益性房地產(chǎn)項(xiàng)目。成本法估價(jià)比較費(fèi)時(shí)費(fèi)力，測(cè)算重新購建價(jià)格，牽涉到建筑材料、建筑設(shè)備、建筑裝修、工程造價(jià)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)等方面的專業(yè)知識(shí)，并不適合于代理公司市場(chǎng)人員。讓一般人看得見，有似有“依據(jù)

5、”，特別是在有“文件”規(guī)定房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等的情況下。土地費(fèi)用1、設(shè)施建設(shè)費(fèi)2、土地投標(biāo)地價(jià)3、契稅及手續(xù)費(fèi)前期工程費(fèi)1、可行性研究費(fèi)6、監(jiān)測(cè)及試樁、樁測(cè)試費(fèi)10、監(jiān)理及審價(jià)費(fèi)2、勘察、規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)7、招標(biāo)管理費(fèi)11、規(guī)劃請(qǐng)照費(fèi)3、住宅建設(shè)配套費(fèi)8、配套方案征詢費(fèi)12、“三通一平”費(fèi)4、人防費(fèi)9、質(zhì)監(jiān)費(fèi)、交房前各項(xiàng)驗(yàn)收費(fèi)13、其它5、測(cè)繪費(fèi)建安工程費(fèi)1、獨(dú)棟別墅5、多層（不帶電梯）2、聯(lián)排、雙拼別墅6、商業(yè)3、小高層7、不可售配套設(shè)施（會(huì)所等）4、高層基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)1、供水6、環(huán)衛(wèi)10、河道處理2、供電7、電視11、景觀、綠化3、供氣8、道路、圍墻12、雨污水管工程4、電話9、車庫13

6、、智能化工程5、環(huán)保期間費(fèi)用1、管理費(fèi)用2、銷售費(fèi)用3、財(cái)務(wù)費(fèi)用1、多層、別墅2、小高層、高層不可預(yù)見費(fèi)維修基金成本構(gòu)成收益法又稱收益資本化法、收益還原法，是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來收益，然后利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值來求取估價(jià)對(duì)象的方法。1234概念收益法（收益還原法）是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，如住宅(酒店式公寓)、寫字樓、工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)。適用對(duì)象面對(duì)商業(yè)型房產(chǎn)項(xiàng)目，或者在市場(chǎng)比較法中缺乏可比對(duì)象的情況下，適宜采用該方法。優(yōu)點(diǎn)收益法評(píng)估出的價(jià)值，取決于人們對(duì)未來的預(yù)期，那么錯(cuò)誤和非理性的預(yù)期就會(huì)得出錯(cuò)誤的評(píng)估價(jià)值。不足收益法步驟：收集資料搜集并驗(yàn)證與估價(jià)對(duì)象未來預(yù)期收益有關(guān)的

7、數(shù)據(jù)資料。預(yù)估收益根據(jù)市場(chǎng)水平和個(gè)人經(jīng)驗(yàn)，預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來收益(如凈收益)計(jì)算價(jià)格根據(jù)報(bào)酬率（回報(bào)率）求取商品房?jī)r(jià)格。應(yīng)售價(jià)格項(xiàng)目一房租金（元/月）一房面積二房租金（元/月）二房面積租金（元/天）遠(yuǎn)雄悅來2100073300001307-10國際麗都公館12000-1500060-70-7君悅靜安同濟(jì)佳苑95004010000-12000808上海美麗園龍都大酒店（美麗園大酒店）900 （4.30-5.5期間498元/天）40-12-23上海御庭國際公寓-18000808世紀(jì)時(shí)空大廈（世紀(jì)時(shí)空）1200070-6駿豪國際800039-7上海商城酒店式公寓35000-4500047-93550

8、0013314-25協(xié)和麗豪酒店式公寓10000-3300054-82330001006-12.5上海太平洋嘉麗俊豪酒店18000-3000050-62-12-16太平洋鴻廣酒店式公寓20000423600011710-16收益法例證：香樟花園目前香樟花園周邊的服務(wù)式服務(wù)公寓長(zhǎng)租金保持在7-16元/平方米.天之間。香樟花園周邊租賃型酒店式公寓遠(yuǎn)雄悅來，目前的長(zhǎng)租租金約為一房（73-76平方米）18000-21000元/月，二房（129-131平方米）28000-30000元/月。折算下來租金為7-10元/平方米.天；預(yù)計(jì)本案若整體出租，憑借地理位置的優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目租金能超過遠(yuǎn)雄悅租金的高位，達(dá)到

9、10元/平方米.天以上價(jià)格。如小業(yè)主自租租金將基本與遠(yuǎn)雄悅來最低租金持平。參考租金9/平方米天，按標(biāo)準(zhǔn)回報(bào)率8%計(jì)算：年租金 / 回報(bào)率 = 銷售單價(jià)9* 365 / 8%= 41063元/平方米收益法例證：香樟花園假設(shè)開發(fā)法1234概念假設(shè)開發(fā)法適用對(duì)象適用于尚屬前期，或缺乏已知素材的房產(chǎn)項(xiàng)目。優(yōu)點(diǎn)不足又叫開發(fā)法、預(yù)期開發(fā)法、剩余法，是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來開發(fā)完成后的價(jià)值，然后減去預(yù)測(cè)的未來開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等來求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。假設(shè)開發(fā)法是一種科學(xué)實(shí)用的估價(jià)方法，其基本原理與成本法相同，是預(yù)期原理。由于牽涉到太多專業(yè)的建筑類學(xué)術(shù)知識(shí)，所以一般不為市場(chǎng)人員所用。用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的

10、房地產(chǎn)，例如待開發(fā)的土地(包括生地、毛地、熟地)、在建工程等“待開發(fā)房地產(chǎn)”對(duì)于有城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件要求，但城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件尚未明確的待開發(fā)房地產(chǎn)，難以采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)。長(zhǎng)期趨勢(shì)法概念優(yōu)點(diǎn)13適用對(duì)象2缺點(diǎn)4通過時(shí)間序列分析和回歸分析，來推測(cè)、判斷房地產(chǎn)未來價(jià)格的方法。計(jì)算方式單一，過程簡(jiǎn)單，沒有考慮到項(xiàng)目本體因素。在缺乏比準(zhǔn)對(duì)象，比準(zhǔn)素材等條件下，可采用該方法。價(jià)格無明顯季節(jié)波動(dòng)的房地產(chǎn)，擁有較長(zhǎng)時(shí)期的歷史價(jià)格資料。搜集歷史資料建立比準(zhǔn)系數(shù)步驟：搜集估價(jià)對(duì)象或類似房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料，并進(jìn)行檢查、鑒別。觀察、分析這個(gè)時(shí)間序列，找出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格隨時(shí)間變化而出現(xiàn)的變動(dòng)規(guī)律，得出一定的模式。長(zhǎng)期

11、趨勢(shì)法建立趨勢(shì)模型根據(jù)某一階段市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)，預(yù)測(cè)本案現(xiàn)售價(jià)格。價(jià)格比準(zhǔn)因素本案二期本案一期增值點(diǎn)項(xiàng)目位置千燈古鎮(zhèn)內(nèi)千燈古鎮(zhèn)內(nèi)配套自身配套自身配套交通8公里轉(zhuǎn)滬寧8公里轉(zhuǎn)滬寧景觀江南綠化園林普通綠化50%外立面現(xiàn)代中式別墅老式美式別墅50% 戶型差異268-383戶型面積段單一30% 產(chǎn)品規(guī)劃以獨(dú)立別墅為主全獨(dú)棟別墅社區(qū)項(xiàng)目環(huán)境小鎮(zhèn)街道小鎮(zhèn)街道細(xì)節(jié)處理未造，以最好進(jìn)行評(píng)估普通30% 開發(fā)商品牌鑫千燈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司鑫千燈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2006年11月均價(jià)待定4800(5100)銷售率定22.8% 06年11月的價(jià)格=4800(100+22.8)%=5856元/平米08年4月價(jià)格=5856（

12、1+18.8%)1.5=7582.7元/平米長(zhǎng)期趨勢(shì)法例證：卿峰麗景二期07年房地產(chǎn)行業(yè)基準(zhǔn)利率為18.8%總價(jià)平衡法建立總價(jià)對(duì)比模型比較周邊競(jìng)品總價(jià)，找出總價(jià)平衡點(diǎn)根據(jù)總價(jià)推導(dǎo)單價(jià)根據(jù)總價(jià)平衡點(diǎn)和本項(xiàng)目單套建筑面積，得出基準(zhǔn)單價(jià)步驟：萬元從淀山湖地區(qū)在售和即將開盤別墅項(xiàng)目總價(jià)來看，總價(jià)基準(zhǔn)線在750-800萬/套左右?？們r(jià)平衡法例證：太陽湖大花園三期3萬/平米（臨湖房源）綜觀淀山湖周邊，僅有綠洲江南園和東方港灣等豪宅項(xiàng)目總價(jià)超過1000萬，本案無論是區(qū)位還是產(chǎn)品力均不具備與之相比的條件，建議項(xiàng)目總價(jià)應(yīng)控制在1000萬以下。周邊豪宅項(xiàng)目總價(jià)本案建面本案臨湖房源價(jià)格280-318平米總價(jià)平衡法例

13、證：太陽湖大花園三期類比法建立比值關(guān)系通過比較，確立各產(chǎn)品類型或產(chǎn)品體系的比值關(guān)系推導(dǎo)本案價(jià)格通過比值關(guān)系和本案現(xiàn)有的某項(xiàng)價(jià)格，確立本案具體產(chǎn)品的價(jià)格類型步驟產(chǎn)品類型對(duì)比如：通過高爾夫住宅與非高爾夫住宅價(jià)格比值關(guān)系確立本項(xiàng)目?jī)r(jià)格產(chǎn)品體系對(duì)比按照相近項(xiàng)目?jī)?nèi)各產(chǎn)品（如花園洋房與聯(lián)排）比值確立本產(chǎn)品價(jià)格。產(chǎn)品位置對(duì)比通過相似區(qū)域內(nèi)標(biāo)桿項(xiàng)目與普通項(xiàng)目?jī)r(jià)格比值確立本案價(jià)格。類比法例證：太陽湖大花園三期項(xiàng)目臨湖非臨湖房源價(jià)格價(jià)格比值江南岸12000-200001：1.67清水依瓦諾11000-160001：1.45綠洲江南園43000-640001：1.48淀湖桃源11000-170001：1.55從江南岸、清水依瓦諾、綠洲江南園、淀湖桃源等項(xiàng)目的定價(jià)可以發(fā)現(xiàn)，非臨湖與臨湖房源價(jià)格比基本在1：1.451：1.67之間。臨湖：非臨湖本案均價(jià)1：1.451.671.451.5萬/平米房源區(qū)域比值關(guān)系臨湖：非臨湖1：1.45-1.67臨路：非臨湖1:1.2-1.3臨路：非臨湖不同體系產(chǎn)品價(jià)格比值關(guān)系1：1.21.32萬以上（臨湖）1.21.3萬（臨路）房源位置類比法例證：太陽湖大花園三期萬元/平米項(xiàng)目名項(xiàng)目?jī)r(jià)格萬元/平米同區(qū)域其他產(chǎn)品價(jià)格萬元/平米高出幅度佘山高爾5-6紫都上海晶園3.5-4.5佘山月湖3-4.5東紫園4.5-5