某商業(yè)經(jīng)營管理公司運營方案9

1、某某(mu mu)新天地商管公司運營(ynyng)方案共四十二頁成立(chngl)的意義提升某某公司商業(yè)項目(xingm)的后期運營和管理促進和保障公司商業(yè)項目的持續(xù)運營和穩(wěn)步開發(fā) 共四十二頁經(jīng)營(jngyng)定位提供完備的商業(yè)服務為核心定位(dngwi)， 輔以商業(yè)咨詢和適度的商業(yè)管理。共四十二頁定位(dngwi)說明 而對于我們現(xiàn)狀而言，產(chǎn)權將絕大多數(shù)出售，并會分散在很多經(jīng)營者和投資者手里，后期隨著項目的開業(yè)也只能(zh nn)做到通過委托的形式，短期收回部分經(jīng)營權。 因此，通達新天地商業(yè)管理公司的核心定位只能是：商業(yè)服務 商業(yè)經(jīng)營管理公司通常是將經(jīng)營行為作為主要管理內(nèi)容，強調(diào)對經(jīng)營環(huán)節(jié)

2、的控制。其核心定位為：運營管理。 例如：傳統(tǒng)百貨商場，核心定位是業(yè)態(tài)的布局、控制、銷售環(huán)節(jié)掌控等重要內(nèi)容，輔以商業(yè)服務。 大型超市也是采取這樣的定位，所以此類經(jīng)營管理公司能夠最大限度做到對經(jīng)營者的控制，并能直接左右銷售行為和結(jié)果。 究其根本原因是：產(chǎn)權+經(jīng)營權的高度統(tǒng)一或經(jīng)營權的高度集中共四十二頁經(jīng)營(jngyng)戰(zhàn)略長期戰(zhàn)略 通過積累管理經(jīng)驗，完善管理模式，不斷提升管理水平，為集團公司商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)提供支持和服務。并在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營領域內(nèi)努力探索成功的，可復制的模式。短期目標 圍繞前期策劃公司開展主力店招商工作，積極配合和支持項目一期的銷售(xioshu)工作。實現(xiàn)項目一期成功銷售(xi

3、oshu)。 共四十二頁經(jīng)營范圍 主營： 商業(yè)經(jīng)營管理服務、商業(yè)顧問咨詢、商業(yè)項目策劃、商業(yè)企業(yè)開店(ki din)指導、商業(yè)推廣活動、營銷策劃、商業(yè)代理招商、物業(yè)租售代理、各類廣告設計、制作、發(fā)布等。兼營： 糖、煙、酒、鐘表、珠寶、金銀飾品、工藝品、化妝品、家電、照相器材、通訊器材、服裝、鞋帽、皮具、箱包、飾品、玩具、床上用品、運動器材、文化用品、辦公用品、電子產(chǎn)品、百貨等共四十二頁主要(zhyo)職能 四大職能 市場(shchng) 招商 銷售 管理共四十二頁市場(shchng)職能1、項目(xingm)商家經(jīng)營情況審核；2、區(qū)域市場、競爭對手的調(diào)查分析；3、商業(yè)應對策略的制訂；4、項目對

4、外關系的協(xié)調(diào)和維護；5、項目營銷推廣和商業(yè)活動的策劃組織和執(zhí)行；共四十二頁招商(zho shn)職能1、項目業(yè)主(yzh)的商鋪轉(zhuǎn)讓、經(jīng)營者的轉(zhuǎn)租等；2、項目開業(yè)后的補位招商；3、商家的儲備工作；4、對入駐商家進行評估工作；共四十二頁銷售(xioshu)職能1、協(xié)助商家尋找、開發(fā)、穩(wěn)定終端客戶，引導和培育項目所 處區(qū)域的市場，促進區(qū)域商業(yè)快速繁榮，提高市場占有率；2、提供專業(yè)培訓和知識講座，提高商家的市場競爭力，保持 營業(yè)收入穩(wěn)定提升；3、項目區(qū)域內(nèi)市場細分和空白的捕捉，輔助和引導商家調(diào)整 經(jīng)營業(yè)態(tài)和策略；4、通過加盟項目推介、區(qū)域外項目考察等多種形式，為具備 實力(shl)的業(yè)主或經(jīng)營者“嫁

5、接”和導入新的商業(yè)理念和模式；共四十二頁管理(gunl)職能 兩大方面(fngmin)： 物業(yè)管理 運營管理 1、經(jīng)營行為管理2、消費行為管理共四十二頁1、經(jīng)營行為(xngwi)管理主要內(nèi)容：商戶檔案管理；建立評估體系，對商戶進行等級(dngj)評定；建立商業(yè)經(jīng)營的各項規(guī)章制度；建立和完善商業(yè)經(jīng)營的各種流程；代辦服務：工商稅務等證照的辦理；特約服務：商務、中介、委托等有償服務；租金等費用收繳；共四十二頁2、消費行為管理(gunl)主要內(nèi)容：宣傳促銷管理；建立和完善項目(xingm)VI系統(tǒng)；經(jīng)營秩序和公共安全管理；退換貨、投訴等售后服務管理；助學、文化等公關公益活動；“某某會”會員的管理和維護

6、；項目電子商務平臺的管理和維護；共四十二頁組織(zzh)架構組織架構設計說明：商管公司的組織架構主要分為三大板塊：物業(yè)服務部分（物業(yè)公司另案說明）、商業(yè)服務部分（包括策劃促銷和商戶(shn h)管理）、行政財務等公司運營部分。其中由策劃部和運營部組成的商業(yè)服務部分是整個管理公司的核心運營機構。公司組織結(jié)構采取扁平化的管理體系，便于市場的快速反應和相互配合。商管公司下面直接設置職能部門，部門下設專業(yè)組，專業(yè)組直接管理所有商戶。共四十二頁組織(zzh)結(jié)構圖總經(jīng)理策劃組策劃部運營部辦公室財務部平面組會計組出納組招商組客服組共四十二頁人員配置和崗位(gng wi)描述 序號部門職務人數(shù)崗位職責1運營

7、部招商主管2名負責商家進場管理及招商租務工作，商鋪轉(zhuǎn)讓工作、補位招商，具體實施商業(yè)物業(yè)管理方案客服主管2名負責商家的內(nèi)部管理，受理商家的咨詢、投訴，統(tǒng)籌安排預、特約服務，辦理各類證卡，商家檔案的收集整理、區(qū)域市場營銷活動的執(zhí)行等;負責項目電子商務工作的開展，網(wǎng)站的建設、管理和運營；2策劃部市場策劃2名負責年度營銷目標的制定、實施經(jīng)營管理專業(yè)培訓、及時更新商業(yè)調(diào)整策略、確定項目廣告策略、創(chuàng)新策略及抗風險應對政策并且在市場初期協(xié)助商家尋找、開發(fā)、穩(wěn)定終端客戶；確定項目區(qū)域市場發(fā)展的趨勢以及潛力；競爭對手分析和研究;項目促銷工作的外聯(lián)，商家和業(yè)主活動的組織實施，客戶服務中心的管理、會員維護、項目廣告

8、位管理等等;平面設計2名其中平面1名，負責項目促銷廣告的設計、VI系統(tǒng)的設計之行和維護，項目商業(yè)形象設計，項目報紙、傳單、報媒的設計制作等等；賣場美工1名，負責POP書寫，賣場包裝陳列、美化等；3辦公室后勤支持1名辦公物品、促銷活動物料準備、安全維護、政府關系等；人事管理1名人員培訓、人員任免、薪資福利等；各類商戶檔案、合同、管理文本制作管理；4財務部會計1名經(jīng)營活動中費用開支的控制；整體費用的控制；整體運營成本的控制；出納1名各項費用的收取；報銷、差旅等財務數(shù)據(jù)的審核；共四十二頁經(jīng)營(jngyng)模式 盈利模式 管理模式 風險和應對(yngdu)措施共四十二頁盈利模式闡述(chnsh)主要

9、(zhyo)盈利渠道分析： 1、管理費 2、廣告位發(fā)布費 （外立面和商業(yè)街內(nèi)部廣告位） 3、場地使用費 （商業(yè)街內(nèi)外公共場地部分） 4、租賃和轉(zhuǎn)讓（有償委托和轉(zhuǎn)讓中介收費 ） 5、活動贊助費用共四十二頁盈利模式闡述(chnsh) 6、刊物宣傳收費(DM、內(nèi)刊和會員刊物等) 7、培訓講座收費（舉行消防、工商、投資等講座） 8、自營項目收入（自營商鋪的收入） 9 、代理廠商公關活動策劃執(zhí)行收費 （例如(lr)：新品推介會/酬賓會等）10 、代理設計制作廠商刊物及DM刊設計收費 （商戶自行制作的宣傳物品等）共四十二頁管理模式闡述(chnsh)開發(fā)(kif)公司業(yè)主商業(yè)經(jīng)營公司租賃經(jīng)營者委托合同銷售合

10、同租賃合同委托合同返租合同共四十二頁管理模式的五個統(tǒng)一(tngy)統(tǒng)一(tngy)物業(yè)管理即統(tǒng)一進行項目建筑內(nèi)外空間、環(huán)境管理及設備設施的維護保養(yǎng)，營造舒適的購物休閑環(huán)境統(tǒng)一營銷管理統(tǒng)一經(jīng)營主題統(tǒng)一招商管理統(tǒng)一服務管理即統(tǒng)一策劃全年的系列營銷策劃活動，營造氣氛吸引客流，舉辦大量的有文化內(nèi)涵并特聚人氣的活動，使商場成為傳播文化資訊的平臺 即前期通過銷售環(huán)節(jié)捆綁合同或協(xié)議，后期通過政府稅費調(diào)控等形式，基本實現(xiàn)項目統(tǒng)一招商管理，包括統(tǒng)一業(yè)態(tài)控制，統(tǒng)一品牌審核，以及統(tǒng)一租約等管理內(nèi)容。 即為商戶提供專業(yè)的服務咨詢；統(tǒng)一設立總服務臺，提供客戶服務提升項目服務水平；代行部分工商行政職能，對商戶經(jīng)營行為、商

11、品和服務質(zhì)量進行必要監(jiān)督，保持良好經(jīng)營秩序，并以此提升項目認知度。即統(tǒng)一項目的業(yè)態(tài)規(guī)劃和商品布局。 共四十二頁重點(zhngdin)工作流程商鋪交驗流程（交房驗收）商戶進場裝修流程（裝修審圖、保證金入場證辦理）商戶開業(yè)申報管理流程（開業(yè)時間、地點、活動規(guī)模和形式等）商戶促銷活動申請流程（商家促銷活動審核、風險(fngxin)預防）商戶特殊行業(yè)審批流程（特殊行業(yè)證照審核、安全性評估等）公關活動流程（公關活動策劃、組織、實施、監(jiān)控）投訴處理流程（消費者投訴問題的受理，處置、反饋等）退換貨流程（消費者貨物退換的受理、處置、反饋等）共四十二頁重要(zhngyo)管理制度某某新天地商業(yè)業(yè)主公約與銷售合同

12、捆綁的合同或協(xié)議性質(zhì)(xngzh)文件某某新天地商戶服務手冊 涵蓋從商戶進場裝修到開門營業(yè)的各個環(huán)節(jié)某某會會員手冊會員服務、聯(lián)盟商家手冊某某新天地委托租賃合同為業(yè)主或轉(zhuǎn)租商戶提供代租服務某某新天地經(jīng)營管理條例對商戶日常經(jīng)營行為進行規(guī)范化管理某某新天地商戶經(jīng)營承諾書要求商戶針對經(jīng)營管理規(guī)定和業(yè)主公約進行承諾確認某某新天地消費者投訴管理制度結(jié)合相關工商規(guī)定執(zhí)行某某新天地消防安全管理制度結(jié)合相關消防規(guī)定執(zhí)行共四十二頁風險和應對(yngdu)措施散戶(sn h)退場商鋪大面積閑置管理費收繳墊付裝修費收回代收代繳費用主力店流失增加營銷活動力度，增加商戶儲備，調(diào)整經(jīng)營思路；銷售環(huán)節(jié)明確業(yè)態(tài)規(guī)定和經(jīng)營權收回

13、的法律責任，增加控制手段，強化招商，加強宣傳推廣；提升管理服務水平，幫助商戶提高銷售，適度控制管理費減免優(yōu)惠，減少工程環(huán)節(jié)質(zhì)量問題；協(xié)助主力商家成功經(jīng)營，完善服務，資源整合；充分估計代收代繳費用的衍生和損耗，防止偷漏情況；提高招商水平，加強主力店客戶評估，專人對接服務；應對措施財務風險經(jīng)營風險共四十二頁經(jīng)營計劃(jhu)說明從兩個方面進行經(jīng)營(jngyng)指標預測： 1、經(jīng)濟指標 2、經(jīng)營指標共四十二頁經(jīng)濟指標5年內(nèi)主要(zhyo)經(jīng)濟指標預測表 年份指標2009年2010年2011年2012年2013年備注日常費用-25萬-30萬-35萬-40萬-40萬人員工資和辦公費用營銷活動費-15萬

14、-8萬-15萬-5萬-15萬推廣和宣傳（開業(yè)費用）公關費用-5萬-2萬-2萬-2萬-2萬政府關系維護固定收入10萬25萬70萬100萬120萬廣告、場地、管理費預計虧損-35萬-15萬18萬53萬63萬共四十二頁經(jīng)營(jngyng)指標5年內(nèi)主要(zhyo)經(jīng)營指標預測表 年份指標2009年2010年2011年2012年2013年商戶入駐率70%1期85%2期70%2期85%3期85%商鋪開業(yè)率60%1期70%2期60%2期70%3期75%招商達成率65%75%85%90%95%服務滿意度75%80%85%95%98%費用收取率70%80%80%85%90%會員數(shù)量40005000100001

15、000010000共四十二頁工作(gngzu)內(nèi)容圖示說明 前期(qinq)介入階段 正常管理階段 跟進控制階段 商管工作三個階段共四十二頁前期(qinq)介入階段商業(yè)經(jīng)營管理調(diào)查 （銷售促進和項目(xingm)提升）商鋪交驗業(yè)態(tài)規(guī)劃和商業(yè)布局優(yōu)化后期商業(yè)經(jīng)營管理定位、商家公約、管理制度經(jīng)營管理咨詢和答疑（銷售促進） 人員組織控制等各項事宜 主要工作內(nèi)容共四十二頁正常(zhngchng)管理階段項目區(qū)域(qy)市場的升級管理 項目區(qū)域市場的分析、評估 項目區(qū)域市場的商家管理、調(diào)整 項目區(qū)域市場的日常管理 主要工作內(nèi)容共四十二頁跟進(n jn)控制階段管理工作質(zhì)量(zhling)的監(jiān)控 管理品質(zhì)

16、的評估及創(chuàng)新 主要工作內(nèi)容共四十二頁工作范圍(fnwi)的界定1、招商方面：商管公司將根據(jù)現(xiàn)有人力配備獨立開展招商工作。并大力配合和輔助前期策劃公司的招商工作，重點參與主力店客戶洽談，參加(cnji)招商推介會等；2、銷售方面：以前期策劃公司和銷售部為主，商管公司輔助和配合。重點參與項目推介會、某某區(qū)域市場商業(yè)調(diào)查、商戶座談等；3、前期宣傳推廣工作：以策劃部為主展開工作，商管公司輔助和配合。重點進行商業(yè)運營理念推廣，商業(yè)運營管理咨詢等；4、商業(yè)運營方面：以商管公司為主導，負責某某區(qū)域重點商戶拜訪、現(xiàn)場到訪招商散戶接待登記工作。策劃部配合，前期策劃公司提供指導和支持。共四十二頁現(xiàn)階段具體(jt)

17、工作安排配合前期策劃公司開展主力店客戶洽談，參加招商推介會等；商管公司獨立開展招商客戶積累工作初步工作計劃：1、招商政策；（包含政策層面和開發(fā)商層面）2、招商業(yè)態(tài)；（1期3層為餐飲、服務業(yè)，1，2層的主力品牌店）3、招商渠道；（DM投遞(tud)、重點商戶走訪、政府商業(yè)資源整合、 行業(yè)協(xié)會商會組織等） 4、目標任務：（配合策劃公司力爭實現(xiàn)主力店招商達到10家左右）共四十二頁主力店招商(zho shn)政策1、政府稅費的減免優(yōu)惠2、政府返稅政策支持3、政府專項資金扶持(fch)科技創(chuàng)新和商業(yè)創(chuàng)新4、開發(fā)商墊付裝修費2000元/平米開發(fā)商提供裝修費2000元/平米的5年無息貸款。5、增加商戶裝修期

18、優(yōu)惠針對主力店商戶，增加2至3個月的免租期用于裝修。同時針對不同業(yè)態(tài)推出額外的36個月的免租期優(yōu)惠，進一步降低經(jīng)營成本。十大優(yōu)惠措施實現(xiàn)零風險經(jīng)營共四十二頁主力(zhl)店招商政策6、共享“某某會”固定客戶資源；商業(yè)經(jīng)營公司打造“某某會”會員組織，招募會員形成固定客戶群體；7、打造統(tǒng)一的電子商務平臺針對主力店商戶，提供網(wǎng)絡平臺，拓寬營銷渠道；8、送外墻外立面廣告位使用權外立面廣告位置贈送給主力店商戶，（超市，百貨，和快餐店）具體贈送標準及辦法，可根據(jù)招商的具體情況而定。9、廣告宣傳同步免費送在某某新天地開業(yè)時，對外的整合媒體計劃（電視媒體/主流平面媒體報紙軟硬廣/主流廣播電臺/DM刊夾寄等），

19、宣傳推廣活動中，針對主力店商家，可以獲得某某新天地同步的免費宣傳的優(yōu)惠政策。10、試營業(yè)期間減免管理費為了打消主力店商戶的顧慮，建議在試營業(yè)階段（試營業(yè)時間需根據(jù)具體情況而定，可設為三個月或半年）實施減免物業(yè)管理費的優(yōu)惠政策，進一步降低商戶的經(jīng)營風險，以幫助(bngzh)商戶渡過開街前期的難關。十大優(yōu)惠措施實現(xiàn)零風險經(jīng)營共四十二頁招商(zho shn)工作輔助1、商戶座談活動 走訪某某重點餐飲和娛樂商戶，主要傳遞2方面的信息內(nèi)容：A、商管公司正在北京和某某市內(nèi)招商，刺激某某區(qū)域商戶心理；B、商管公司后期對項目進行(jnxng)總體運營管理，提供服務；2、商業(yè)調(diào)查活動 商管公司負責設計商業(yè)調(diào)查問

20、卷，了解某某市場對某某新天地提供的服務和商品的需求；同時，針對性了解商戶對未來商業(yè)管理公司有哪些服務要求和建議。策劃部負責印刷問卷并制作小禮品，安排銷售人員在各鄉(xiāng)鎮(zhèn)開展商業(yè)調(diào)查活動。3、會員招募活動 商管公司啟動會員組織籌備，將某某市場的主要消費者提前聚集，既能促進招商，又達到營銷效果，促進銷售。并能在未來經(jīng)營中成為重要的資源。4、商務網(wǎng)站籌建 商管公司著手擬定項目網(wǎng)站籌建方案，預備打造項目電子商務平臺。拓展公司銷售和招商渠道。 共四十二頁招商工作(gngzu)安排北京地區(qū)（4月中旬開始）1、招商業(yè)態(tài)：餐飲、娛樂和主力品牌商家（運動品牌、鞋類）；2、前期主要招商手段：網(wǎng)絡(wnglu)、行業(yè)協(xié)

21、會、經(jīng)銷代理、投遞，溝通成熟后，拜訪洽談。3、需要支持：項目樓書、招商手冊、視頻資料等某某地區(qū)（4月底開始）1、招商業(yè)態(tài)：餐飲、娛樂和主力品牌商家（運動品牌、鞋類）；2、前期主要招商手段：行業(yè)協(xié)會、商場走訪、直投、拜訪洽談。3、需要支持：項目樓書、招商手冊、視頻資料等共四十二頁會員組織(zzh)籌建成立會員組織的意義： 為項目募集目標消費群體，提升項目知名度和影響力！增加招商成功率。并以此吸引商戶進駐。同時，利用會員資源，可以做為商管公司開展會員活動，發(fā)行會員刊物奠定基礎。會員活動和刊物可以成為盈利途徑之一。會員種類：初定兩類：普通VIP卡（個人(grn)會員）和尊享VIP卡（針對商戶會員或高端人群）首期會員招募時間：截至2009年12月31日（或一期開業(yè)前）首期會員發(fā)展目