萬全城項目整體營銷策劃報告課件

1、萬全城項目溝通案合富輝煌房地產（湖北）08-05-07本案旨要研究與解決的問題深入理解項目特性，制定合理的營銷策略方向;以營銷可行性為依據，對項目產品規(guī)劃提出優(yōu)化建議；分解項目整體及個體價值，提出推廣核心概念；以工程節(jié)點估算推導合理的營銷執(zhí)行順序。策劃思路框架項目理解項目住宅特征分析住宅市場分析營銷策略方向產品優(yōu)化方向客群初步掃描項目寫字樓特征分析寫字樓市場分析營銷策略方向產品優(yōu)化方向客群初步掃描項目商業(yè)特征分析商業(yè)市場分析營銷策略方向產品優(yōu)化方向客群初步掃描項目整體市場定位及主題形象導入各業(yè)態(tài)個體市場定位及主題導入工程節(jié)點周期分析營銷順序及開發(fā)順序分析營銷執(zhí)行順序建議營銷策略方向產品優(yōu)化推廣

2、核心營銷執(zhí)行一、項目理解規(guī)劃用地面積18458凈用地面積16272.97建筑占地面積5431總建筑面積110611地上總建筑面積88468其中：商業(yè)（4層）22235商務會所（4層）1511住宅樓（26層，312套）38331商務寫字樓（22層）26391地下總建筑面積22143建筑總高度99.950容積率5.44建筑密度33.37%綠化率37.3%機動停車位466輛其中:地上23輛地下443輛整體經濟技術指標一、項目理解總面積：38331，總套數：312套（32層）戶均面積：123主力戶型面積為138平方三房產品在戶型面積周邊市場存在一定競爭商業(yè)總面積:22235平方;建筑構成:地上4層；毗

3、鄰城市主干道，周邊各種商業(yè)氛圍成熟總面積：26391總套數：528套（22層）戶均面積：50帶廚衛(wèi)，兼具居住功能產品特征分析二、城市綜合體特性分析東湖春樹里新世界中心三金鑫城國際武漢市CBD核心區(qū)域（新華路于建設大道交匯處沿線）本案目前市場有的綜合體項目只有本項目是處于真正的CBD核心區(qū)域。二、城市綜合體特性分析新世界中心（城市核心圈外物業(yè)）特征描述: 住宅，商業(yè)，酒店，寫字樓營銷手法: 住宅 商業(yè) 寫字樓 酒店 銷售狀況： 90.98%核心推廣理念：不斷探索更優(yōu)越城市居住理念；讓不同的階層過上更品質的生活 銷售周期拉長總建面28萬32F32F30F30F寫字樓:73701商場:36789酒店

4、:30681住宅70054二、城市綜合體特性分析三金 鑫城國際（城市核心圈外物業(yè)）特征描述:住宅、臨街商鋪、大型集中商業(yè) 營銷手法: 住宅 商業(yè) 寫字樓銷售狀況：29%核心推廣理念：一站式國際化中心社區(qū)融匯世界精彩，享受無處不在商業(yè)、寫字樓 住宅住宅商業(yè)、商務價值變現滯后，無法，最終沉淀二、城市綜合體特性分析東湖春樹里（非城市核心圈物業(yè)）寫字樓28F酒店式公寓28F住宅 26F住宅 28F住宅 32F特征描述: 住宅，商業(yè)，酒店，寫字樓營銷手法: 住宅 商業(yè) 酒店 寫字樓銷售狀況： 3.70%核心推廣理念：湖愈無界，物愈非凡通用的住宅先行策略無法使資金迅速回籠二、城市綜合體特性分析武漢城市綜合

5、體開發(fā)及營銷共性：形象價值上：商業(yè)、商務提升住宅形象價值；營銷實效上：商業(yè)、商務價值變現滯后、無方，最終沉淀；實操誤區(qū)：過分放大綜合體的當前價值，忽略了企業(yè)的資金需求及物業(yè)變現均衡需求。對于企業(yè)的實況比較：新世界企業(yè)不動產價值沉淀有需求，商業(yè)、酒店、寫字樓不是變現重點，城市綜合體提升了住宅形象價值，極具開發(fā)戰(zhàn)略參考性，但需理解企業(yè)背景三金不明晰，從市場鋪墊動作分析，戰(zhàn)略重點偏向于住宅變現雙環(huán)不可抗力因素影響開發(fā)戰(zhàn)略，資金缺口產生危機，寫字樓、商業(yè)裙樓沒有營銷出口，“世界級都市綜合體”沒有市場價值認同，核心價值提前預支策略失敗二、城市綜合體特性分析武漢萬全城理解分析：直達核心的方法：形式化的SW

6、OT的常規(guī)分析拋開；理解核心：1、處于城市正中心的住宅物業(yè)如何變現； 2、處于城市正中心的商務物業(yè)如何變現； 3、處于城市正中心的商業(yè)物業(yè)如何變現；二、城市綜合體特性分析變現策略：1、突出綜合體的城市價值，期望住宅高回報，弱化商業(yè)、商務變現問題，經營先行；2、突出各業(yè)態(tài)的個體價值，以不同的針對性營銷手法個體變現，全面解決營銷問題；合富觀點：項目核心價值：處于城市核心地段項目個體價值：中心住宅中心商務中心商業(yè)策略：項目整體的綜合形象面市，個體以各自的絕對價值優(yōu)勢同時參與市場競爭；目的：以全面變現為營銷目的。四、項目特征分析4-1、項目住宅部分特征分析產品特征高層住宅、總面積:38331兩棟塔樓一

7、棟具有景觀價值面積特征編 號房型建筑面積套內建筑面積陽臺面積公攤面積套數A型三室兩廳兩衛(wèi)一書房176.97160.9612.1116.0126B型三室兩廳兩衛(wèi)157.92141.9112.5116.0126C型三室兩廳一衛(wèi)127.76111.7510.2916.0126D型三室兩廳一衛(wèi)130.46114.459.4216.0126E型兩室兩廳一衛(wèi)一書房125.14109.1312.5616.0126F型三室兩廳一衛(wèi)121.51105.59.216.0126A1型三室兩廳兩衛(wèi)172.42155.7710.2816.6526B1型三室兩廳兩衛(wèi)167.52150.8710.2816.6526C1型三

8、室兩廳兩衛(wèi)138.34121.699.4916.6526D1型三室兩廳兩衛(wèi)139.57122.929.4216.6526E1型兩室兩廳一衛(wèi)一書房138.43121.7812.3416.6526F1型三室兩廳兩衛(wèi)138.51121.869.216.6526主力戶型為130左右三房，達到三分之二的比例4-1、項目住宅部分特征分析特征總結：項目住宅以130平方為主力產品（約66%）的中大戶型產品為主；區(qū)域住宅市場競爭激烈，面臨一定的競爭；地段價值較高，交通、配套環(huán)境優(yōu)越；部分住宅產品具有很高的景觀價值；點式樓產生黑衛(wèi)，廚房采光較差（二次采光）。4-2、核心區(qū)域住宅市場競爭分析區(qū)域周邊項目特征說明目前

9、本項目所處的區(qū)域為漢口中心區(qū)；本片區(qū)項目價格可以代表武漢樓市價格風向標，為全市之首；本片區(qū)項目戶型面積基本以中、小戶型為主，投資者較多。友誼路建設大道發(fā)展大道本案青年路解放大道京漢大道三金鑫城國際 8300元/M2 30%天下國際公館 9600元/M2 60%上林苑 7800元/M2 20%頂秀晶城 6500元/M2 35%晉合世家 13000元/M2 25% 觀湖鉑金公寓 11000元/M2 50%萬科金色家園 11400元/M2 81%中心嘉園 7810元/M2 30% 新世界匯豪邸 8200元/M2 93% 售價消化率4-2、核心區(qū)域住宅市場競爭分析周邊項目情況項目面積二手售價萬豪200

10、左右9000左右世紀華庭140-2008000-10000兩湖總督180-3009000左右項目名稱建筑形態(tài)戶型面積占地總建容積率綠化率總套數成交均價上林苑高層90-110平米23041.33107143.130%4287800頂繡晶城高層90-140平米45000 180000 436%14136500三金鑫城國際 高層50-130平米1380004800002.340%12428300中心嘉園高層50-150平米237031000004.535%9729000觀湖鉑金公寓高層50平米左右6809.76276494.0630%47311000天下 國際公館高層130-350平米8597.18

11、63574.37.3930.90%5069600天下 紅公館高層35-60平米3369600晉合世家高層90-280平米21584 69072 3.2 39% 40214000萬科金色家園高層90-100平米7079.48349766.335%30311400面積多為中小戶型成交價格集中在9000以上周邊二手住宅價格分析周邊的傳統(tǒng)豪宅同面積的次新房在二手市場也對本項目形成了沖擊。4-3、項目住宅部分策略方向主要是解決大戶型客戶購買動機問題兩棟樓按自住客帶裝修、投資客毛坯的方式；景觀好的那棟帶裝修針對自住客，同時提升價格，裝修利潤放入開發(fā)成本，提升開發(fā)利潤；景觀相對不好那棟賣毛坯，價格落差兼顧抓

12、住投資動機的客戶。4-4、項目商業(yè)部分特征分析商業(yè)總面積:22235平方;建筑構成:地上4層；形式：底商；商業(yè)氛圍：臨新華下路主干道周邊商業(yè)氛圍好。價值分析：地上1、2層是商業(yè)的價值最大的部分，3、4層價值相對較低。4-5、核心區(qū)域商業(yè)市場競爭分析發(fā)展大道建設大道京漢大道解放大道本案好世紀大酒店錦江國際大酒店謝先生餐廳太古時尚紅色戀人酒吧香格里拉大酒店太子軒大酒店新世界百貨新華諾富特大酒店萬松園名品街武廣商業(yè)圈片區(qū)內的高檔商業(yè)基本以百貨為主，各中低端商業(yè)街起到較好的輔助作用；商業(yè)主要服務于周邊的商務人士；租金普遍較高。4-6、項目商業(yè)部分策略方向先招商后銷售的策略；通過內部的商業(yè)劃分打造精品商

13、業(yè)一條街，整體提升商業(yè)價值。4-7、項目寫字樓部分特征分析周邊高檔寫字樓林立，商務氛圍濃厚，是商務辦公首選區(qū)域；戶型面積40-80，是區(qū)域稀缺的產品，具有一定的市場競爭力；小間隔，西北湖CBD稀缺商務產品；有廚有衛(wèi)的特征能夠滿足居住的需求；產品由于面積的局限在布局上存在一定的缺陷。4-8、核心區(qū)域寫字樓市場競爭分析發(fā)展大道解放大道京漢大道友誼路青年路同城廣場凱盟大廈禧邦可廣場瑞通廣場農行大廈信合大廈民生銀行大廈良友大廈精英國際大廈福星惠裕大廈廣電大廈建銀大廈建設大道招銀大廈本案王家墩CBD新世界中心國貿大廈中環(huán)廣場新世界國貿大廈本片區(qū)是武漢市寫字樓最為集中的區(qū)域，數量最多，規(guī)模最大，檔次最高；

14、長期沉淀已經讓本片區(qū)成為最為集中的辦公區(qū)；各大寫字樓基本為各大銀行或具有強勁實力的企業(yè)所有。4-9、項目寫字樓部分策略方向項目名稱寫字樓級別智能化水平辦公面積電梯數停車位物業(yè)費租金售價國際貿易中心甲5A單層2300-2500平米各樓層區(qū)間4部500個20元/平米50-70元/平米07年12000(未售出)建設銀行大樓甲5A寫字樓7萬平米各樓層區(qū)間3-4部地上30個20元/平米50-80元/平米民生銀行大樓甲5A9萬1千平米/128個/40-120元/平米/瑞通交銀大廈甲5A7萬平米/330個20元/平米70元/平米07年10000(未售出)新世界中心甲5A7萬3千平米/622個22元/平米52

15、-63元/平米07年10000(未售出)廣電甲5A/11000(整售2萬)招商銀行大樓乙5A5萬客梯6部電梯150余個12元/平米20-30元/平米區(qū)域為高檔寫字樓集中區(qū)域租金水平根據檔次差別較大“有價無市”的現狀十分明顯;主要是面積都在150平米以上，高總價讓自用客卻步，投資客不進場;目前西北湖CBD寫字樓物業(yè)市場的開發(fā)企業(yè)均沒有迫切的變現需求.有價無市4-10、項目寫字樓部分策略方向通過SOHO概念來對本項目的寫字樓產品進行包裝，增加項目的市場競爭力；合理對樓層進行劃分避免居住、辦公的混雜，降低整體檔次；小間隔CBD寫字樓渴市，極具市場吸引力;五、產品優(yōu)化建議5-1、住宅產品優(yōu)化建議原則：

16、采光性增加：在臥室增加飄窗，解決黑房黑衛(wèi)；通風性增加：盡量滿足各個區(qū)域的通風要求；動靜分區(qū)：臥室于餐廳客廳分開，互不干擾；合理利用空間：減少浪費面積。5-1、住宅產品優(yōu)化建議以C1戶型舉例分析：整面都改為弧形飄窗、全落地玻璃主衛(wèi)為黑衛(wèi)、將隔墻改用全透光玻璃改為飄窗改為飄窗入戶門5-1、住宅產品優(yōu)化建議以D戶型舉例分析：入戶門大轉角飄窗增加臥室陽臺全落地玻璃合并，使衛(wèi)生間有窗直接對外5-2、商業(yè)產品優(yōu)化建議原則：街鋪價值最大化：盡可能的使臨街面增加；便于劃分：通過位置轉換的方式調整內部布局，便于后期的間隔工作；增加商業(yè)面積：在目前的設計基礎上，發(fā)現能夠增加商業(yè)面積的部分。5-2、商業(yè)產品優(yōu)化建議

17、外鋪部分：與搜房及房地局合辦，注意臨街廣場地帶的看房車?？抗δ茴A留，參考廣州宏城廣場預留煙道等餐飲必須構建部位注意柱網布點情況，賣場面積合理布局內鋪部分：內街是中檔服飾百貨店面，寬通道打造鋪鋪臨街街鋪概念，延伸至二層內街要酒店類建筑要求、及通風采光的需求5-2、商業(yè)產品優(yōu)化建議商業(yè)每層連廊設計，設置扶手電梯，增強人流動線，帶動內鋪人氣及商業(yè)價值；消防通道問題可利用背街的區(qū)域進行處理內部布局中步梯位置的選擇應盡量靠內，以增加價值大商業(yè)的商業(yè)面積5-3、寫字樓產品優(yōu)化建議原則：客戶群增加：提供可分可合的條件，增加產品類型；合理分區(qū)：縱向區(qū)域劃分，以滿足不同的業(yè)主需求垂直交通：解決垂直交通及人員分流

18、打造SOHO概念：利用公共空間和走道的綠化和設計來打造SOHO的概念。5-3、寫字樓產品優(yōu)化建議1、面積及概念打造利用公共空間和走道的綠化和設計來打造SOHO概念產品；兼具居家辦公雙重特性；面積40-80，可分可合（橫向和縱向）；單套最小面積40，最大160。5-3、寫字樓產品優(yōu)化建議2、裝修產品與宜家合作，提供定向裝修方案。5-3、寫字樓產品優(yōu)化建議3、縱向區(qū)域劃分打造地產周邊產業(yè)基地，以垂直交通方式劃分樓層區(qū)域；16-26層為辦公型SOHO；5-15層為居住型SOHO；根據積累客戶的實際需求進行調整。住宅中小型企業(yè)5-3、寫字樓產品優(yōu)化建議4、垂直交通優(yōu)化及人員分流各區(qū)域樓層設置專用直達電

19、梯16-26層直達電梯；5-15層直達電梯；六、客群掃描6-1、住宅客群初步掃描使用者：區(qū)域：漢口為主，武漢其他區(qū)域及外地來漢務工人士；職業(yè)：私企業(yè)主、大型企業(yè)管理人員、金融企業(yè)高層、外地來漢出差高級管理人員等；年齡：30-50歲。6-2、商業(yè)客群初步掃描消費者：職業(yè)：周邊工作白領人士；區(qū)域：武漢三鎮(zhèn)、外地來漢務工人員；年齡：25-45歲。經營者：職業(yè)：高檔餐飲酒店、私企業(yè)主、其他區(qū)域成功經商人士；區(qū)域：漢口為主；年齡：不限。投資者：職業(yè)：私企業(yè)主、大型企業(yè)高層管理人員、外地投資客；區(qū)域：漢口私企業(yè)主為主；年齡：35-55歲為主。6-3、寫字樓客群初步掃描投資者：職業(yè)：私企業(yè)主、大型企業(yè)中高層

20、管理人員、外地投資客；區(qū)域：漢口為主、外地；年齡：30-50歲。使用者：范圍：“外地駐漢辦事處”、創(chuàng)意產業(yè)、廣宣媒體等；特點：需求小面積高形象需求的客戶。七、推廣核心7-1、整體市場定位整體市場定位：武漢金融核心商住新地標體現項目的核心地段價值體現項目的產品特性體現項目綜合體特征7-2、整體主題形象導入案名：萬全.中央公元整體主題形象：繁華之上。城市中央體現項目的核心價值及中央休閑環(huán)境的敘述簡單直接的描述項目的區(qū)域價值及綜合體價值7-3、住宅部分市場定位針對投資者和自住者的不同需求，打造宜居且具投資潛力的產品；市場定位：城市核心專享府邸簡單直接的描述項目的區(qū)域價值及提升客戶尊貴感7-4、住宅部

21、分主題形象導入住宅分案名：萬全.希爾頓陽光主題形象導入：霓虹之上的禮遇引入概念性詞匯體現項目在核心區(qū)域的宜居氛圍禮遇是一種服務的標準，用酒店感覺來定性物業(yè)屬性，且這種品質是金融區(qū)高端豪宅最好的生活狀態(tài)的描述，增加項目差異化的市場競爭力。7-5、商業(yè)部分市場定位針對不同的目標客戶，充分體現完善的綜合商業(yè)價值及升值潛力市場定位：精英人士一站式休閑中心直擊目標客戶群體，體現量身定制的理念7-6、商業(yè)部分主題形象導入商業(yè)分案名：萬全.中央街主題形象導入：金融中心的休閑時光直接描述項目的核心價值及物業(yè)類型：核心區(qū)域的消費場所針對客群的特定消費場所7-7、寫字樓部分市場定位結合CBD區(qū)域大戶型有價無市的現

22、狀,打造SOHO企業(yè)的商住型管家式商務物管配套.市場定位:“明日500強，成功孵化艙”需求小面積、高檔次發(fā)展中企業(yè)的首選，即描述項目特征也能夠提升項目的整體形象價值。7-8、寫字樓部分主題形象導入寫字樓案名：萬全.中央SOHO主題形象導入:“搶駐CBD核心商務陣地”“小空間，大生意”能夠延續(xù)“中央”概念，打造核心區(qū)域居家辦公場所體現核心區(qū)域價值，同時增加緊迫感體現項目小間隔的特征，同時提升檔次八、營銷執(zhí)行研究8-1、營銷順序、開發(fā)順序關系研究在條件允許情況下,項目可以整體開發(fā),達到良好市場形象;如果條件不允許,則需要考慮新的開發(fā)順序,優(yōu)化資金組合,保證項目現金流。開發(fā)順序最主要取決于貴司開發(fā)理

23、念；開發(fā)的最終目的是為了銷售營銷順序需要開發(fā)的大力配合營銷順序對持續(xù)開發(fā)起著至關重要的作用營銷順序決定開發(fā)順序營銷順序決定資金回籠速度8-1、營銷順序、開發(fā)順序關系研究8-2、營銷順序羅列營銷順序：從物業(yè)類型的數量按照理論計算存在13種營銷順序商業(yè)住宅寫字樓1122233213313321121111222111221221121218-3、各種營銷順序比較分析比較因素：施工難度：堆場、交叉施工問題；資金回籠速度：首期開發(fā)物業(yè)能否使資金快速回籠，從而使整體項目順利的滾動開發(fā)；項目價值最大化：價值最大化即挖掘項目最大潛力，使利潤最大化；物業(yè)相互影響：首期開發(fā)物業(yè)對后期開發(fā)物業(yè)是否存在影響，對投資

24、客戶的選擇心理影響；營銷工作難易：從推廣策略、推廣費用和人員安排方面進行比較。8-4、評分標準因素說明評分標準施工難度根據堆場、交叉施工問題等問題，對工程的難易程度進行評分難度越大分數越低資金回籠速度根據資金回籠速度的快慢進行評分速度越快分數越高項目價值最大化以最終價值及利潤大小進行評分價值越大分數越高物業(yè)相互影響以物業(yè)相互影響的大小和對購房者購買心理的影響進行評分影響越大分數越低營銷工作難易以推廣費用投入的大小、營銷人員配置的多少及推廣策略實施的難易程度進行評分難度越大分數越低備注最高5顆星，最低1顆星第1種：同時銷售因素說明評分施工難度堆場、交叉施工問題嚴重，對工程要求較高*資金回籠速度一

25、次性推出所有產品，資金回籠速度最快*項目價值最大化價值最大化程度相對較低*物業(yè)相互影響產品相互競爭，對投資客戶購買心理影響最大*營銷工作難易推廣費用大、人員投入最多、推廣策略實行難度較大，項目形象不明晰*總分*（12星）商業(yè)住宅寫字樓111劣勢：所有產品同時推出，價值無法最大化。優(yōu)勢：產品多樣，資金回籠快。第2種：商業(yè)-住宅-寫字樓因素說明評分施工難度堆場、交叉施工問題較小*資金回籠速度前期較慢，中后期快*項目價值最大化住宅價值較高，商業(yè)價值存在被低估的可能*物業(yè)相互影響有步驟的銷售能夠減小相互的影響*營銷工作難易首期難度較大，中后期難度較小*總分*（16星）商業(yè)住宅寫字樓123劣勢：商業(yè)價值

26、無法最大化。優(yōu)勢：工程方面難度較小。第3種：商業(yè)-寫字樓-住宅因素說明評分施工難度堆場、交叉施工問題較小*資金回籠速度前期較慢，中后期較快*項目價值最大化住宅價值最大化*物業(yè)相互影響相互影響不大*營銷工作難易首期難度最大，后期最小*總分*（17星）商業(yè)住宅寫字樓132劣勢：商業(yè)價值無法最大化優(yōu)勢：首期產品競爭力強，資金回籠快第4種：住宅-商業(yè)-寫字樓因素說明評分施工難度堆場、交叉施工問題較小*資金回籠速度首期資金回籠速度較快*項目價值最大化寫字樓價值最大化，商業(yè)次之*物業(yè)相互影響相互影響不大*營銷工作難易中期的招商工作將對銷售工作產生影響*總分*（20星）商業(yè)住宅寫字樓213劣勢：住宅產品存在

27、一定的競爭，且目前市場大勢不定，對于產品價值提升影響較大，影響整體項目形象和后期營銷工作；案例：東湖春樹里優(yōu)勢：常規(guī)思路，風險性較小。第5種：寫字樓-商業(yè)-住宅因素說明評分施工難度堆場、交叉施工問題較小*資金回籠速度首期速度較快*項目價值最大化住宅價值最大化*物業(yè)相互影響相互影響不大*營銷工作難易中期的招商工作將對銷售工作產生影響*總分*（19星）商業(yè)住宅寫字樓231劣勢：商業(yè)價值無法最大化優(yōu)勢：首期資金回籠速度快，住宅寫字樓沒有內部競爭第6種：寫字樓-住宅-商業(yè)因素說明評分施工難度堆場、交叉施工問題較小，對工程要求簡單*資金回籠速度首期較快*項目價值最大化商業(yè)價值可達最大化*物業(yè)相互影響相互

28、影響不大*營銷工作難易整體銷售連續(xù)性強，難度較大*總分*（22星）商業(yè)住宅寫字樓321劣勢：營銷工作難度較大優(yōu)勢：商業(yè)價值最大化，首期產品競爭力強第7種：住宅-寫字樓-商業(yè)因素說明評分施工難度堆場、交叉施工問題較小*資金回籠速度前期一般，后期慢*項目價值最大化商業(yè)價值可達最大化*物業(yè)相互影響相互影響不大*營銷工作難易整體營銷難度不大*總分*（20星）商業(yè)住宅寫字樓312劣勢：首期住宅產品對住宅有一定的依賴，價值無法最大化；案例：東湖春樹里優(yōu)勢：商業(yè)價值最大化，營銷工作難度不大。第8種：商業(yè)-住宅+寫字樓因素說明評分施工難度堆場、交叉施工問題較大，對工程要求難度不大*資金回籠速度整體資金回籠速度

29、由慢到快*項目價值最大化價值最大化程度一般*物業(yè)相互影響相互間影響不大*營銷工作難易整體難度不大*總分*（16星）商業(yè)住宅寫字樓122劣勢：資金回籠速度慢，價值最小化，住宅與寫字樓產生內部競爭；優(yōu)勢：首期產品競爭力強第9種：商業(yè)+住宅-寫字樓因素說明評分施工難度堆場、交叉施工問題較大，對工程要求難度不大*資金回籠速度住宅部分回籠待定，商業(yè)部分回籠較快*項目價值最大化價值最大化程度無法體現*物業(yè)相互影響對于前期營銷策劃存在一定難度*營銷工作難易前期難度大*總分*（15星）商業(yè)住宅寫字樓112劣勢：前期營銷工作難度較大，首期對投資客形成競爭，后期寫字樓的價值提升存在局限；優(yōu)勢：首期產品多樣，資金回

30、籠較快。第10種：商業(yè)+寫字樓-住宅因素說明評分施工難度堆場、交叉施工問題較大，對工程要求難度不大*資金回籠速度前期資金回籠速度較快*項目價值最大化住宅可體現一定價值*物業(yè)相互影響寫字樓與商業(yè)之間存在影響*營銷工作難易難度主要集中在前期*總分*（14星）商業(yè)住宅寫字樓121劣勢：首期產品存在內部競爭優(yōu)勢：商業(yè)價值最大化，首期產品競爭力強第11種：住宅-商業(yè)+寫字樓因素說明評分施工難度堆場、交叉施工問題較大，對工程要求難度不大*資金回籠速度前期資金回籠速度較快*項目價值最大化價值體現程度一般*物業(yè)相互影響寫字樓與商業(yè)之間存在影響*營銷工作難易難度主要集中在中后期*總分*（17星）商業(yè)住宅寫字樓122劣勢：首期產品對市場存在依賴，后期產品存在內部競爭，且營銷工作難度較大；案例：東湖春樹里優(yōu)勢：商業(yè)價值最大化第12種：寫字樓-商業(yè)+住宅因素說明評分施工難度堆場、交叉施工問題較大，對工程要求難度不大*資金回籠速度前期速度較快*項目價值最大化價值體現程度一般*物業(yè)相互影響影響不大*營銷工作難易難度主要集中在前期*總分*（16星）商業(yè)住宅寫字樓122劣勢：商業(yè)價值無法最大化；優(yōu)勢：相互影響不大，價值無法最大化