裝飾裝修管理協(xié)議課件

1、第四節(jié) 裝修管理主講人：李成鑫裝飾裝修管理是通過(guò)對(duì)物業(yè)裝飾裝修過(guò)程的管理、服務(wù)和控制，規(guī)范業(yè)主、物業(yè)使用人的裝飾裝修行為，協(xié)助政府主管部門(mén)對(duì)裝飾裝修過(guò)程中的違規(guī)行為進(jìn)行處理和糾正，從而確保物業(yè)的正常運(yùn)行使用，維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益。裝飾裝修管理的重點(diǎn)和難點(diǎn) 一、業(yè)主在裝飾裝修中更多的考慮物業(yè)的實(shí)用、美觀和舒適，而較少的顧及建筑安全和公共權(quán)益； 二、物業(yè)裝飾裝修過(guò)程長(zhǎng)、點(diǎn)多面廣、不確定因素多，管理控制難度大。容易造成的后果 一、有可能危害物業(yè)安全，影響物業(yè)正常使用造成安全隱患。 二、可能引發(fā)物業(yè)服務(wù)雙方的矛盾和沖突，影響物業(yè)管理和社區(qū)的和諧局面。 因此要求在管理中細(xì)致專業(yè)、一絲不茍，方案上嚴(yán)格把

2、關(guān)，溝通上人情在理，而且要求高度敬業(yè)、檢查頻密，消滅隱患及時(shí)整改。第 一 裝飾裝修管理流程（一）流程示意圖一般懸掛與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或在業(yè)主入住辦理現(xiàn)場(chǎng)。同時(shí)在業(yè)主手冊(cè)中也應(yīng)當(dāng)有一致內(nèi)容。常用的裝修流程：備齊資料 填寫(xiě)申報(bào)登記表 登 記 簽訂管理服務(wù)協(xié)議辦理開(kāi)工手續(xù) 施 工 驗(yàn) 收（二）流程分述1、備齊資料：資料的準(zhǔn)備由業(yè)主或物業(yè)使用人和施工隊(duì)分別準(zhǔn)備和提供。一般包括物業(yè)所有權(quán)證明、申請(qǐng)人身份證原件復(fù)印件、裝飾裝修設(shè)計(jì)方案、裝修施工單位資質(zhì)、原有建筑、水電氣等改動(dòng)設(shè)計(jì)和相關(guān)審批，以及其它法規(guī)規(guī)定的相關(guān)內(nèi)容。物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)進(jìn)行裝飾裝修時(shí)，應(yīng)當(dāng)取得業(yè)主的書(shū)面同意；2、申報(bào)：物業(yè)使用人在入住過(guò)程中，應(yīng)

3、收到物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出的裝修手冊(cè)及裝飾裝修申報(bào)登記表。只有物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)裝飾裝修內(nèi)容的登記備案完成后，物業(yè)使用人才能動(dòng)工裝修；3、物業(yè)裝飾裝修登記：在登記時(shí)可以以書(shū)面形式將裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項(xiàng)告知裝修人和裝修人委托的裝飾裝修企業(yè)，并且督促裝修人在裝飾裝修開(kāi)工前主動(dòng)告知鄰里；應(yīng)在3個(gè)工作日內(nèi)完成登記工作，超出物業(yè)管理范圍的應(yīng)報(bào)主管部門(mén)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該詳細(xì)核查裝飾裝修申請(qǐng)登記表中的裝修內(nèi)容，有下列行為之一的不予登記：（1）未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)登記的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；（2）將沒(méi)有防水要求的房間改為衛(wèi)生間、廚房間；（3）擴(kuò)大承重墻上原有的門(mén)窗尺寸，拆除

4、連接陽(yáng)臺(tái)的磚、混凝土墻體（4）損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果；（5）未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)改變住宅外立面，在非承重墻上開(kāi)門(mén)、窗；（6）未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)搭建建筑物、構(gòu)筑物；（7）未經(jīng)供暖管理單位批準(zhǔn)拆改供暖管道和設(shè)施；（8）未經(jīng)燃?xì)夤芾韱挝慌鷾?zhǔn)拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施；（9）其它影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。4、簽訂裝飾裝修管理協(xié)議在物業(yè)裝飾裝修之前簽訂，應(yīng)包含以下內(nèi)容：（1）裝飾裝修工程的實(shí)施內(nèi)容；（2）裝飾裝修工程的實(shí)施期限；（3）允許施工的時(shí)間；（4）廢棄物的清運(yùn)與處置；（5）外立面設(shè)施及防盜窗的安裝要求；（6）禁止行為和注意事項(xiàng)；（7）管理服務(wù)費(fèi)用；（8）違約責(zé)任；（9）

5、其它需要約定的事項(xiàng)。5、辦理開(kāi)工的一般手續(xù)：（1）業(yè)主按照有關(guān)規(guī)定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)；（2）裝飾裝修施工單位應(yīng)到物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理開(kāi)工證、出入證等；（3）裝修人或裝飾裝修施工單位應(yīng)備齊滅火器等消防器材。6、施工：物業(yè)裝飾裝修期間裝修人應(yīng)按申報(bào)登記的內(nèi)容組織施工。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照裝飾裝管理服務(wù)協(xié)議做好管理和服務(wù)工作，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)檢查，發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有違反規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻和制止，已造成事實(shí)后果或拒不改正的，應(yīng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門(mén)依法處理。違反裝修協(xié)議的應(yīng)追究違約責(zé)任。7、驗(yàn)收：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照裝飾裝修服務(wù)協(xié)議進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，對(duì)照裝修申報(bào)方案和裝飾裝修實(shí)際結(jié)果進(jìn)行驗(yàn)收

6、，驗(yàn)收合格簽署書(shū)面意見(jiàn)。對(duì)違反法律、法規(guī)和協(xié)議驗(yàn)收不合格的提出書(shū)面整改意見(jiàn)要求業(yè)主和施工方限期整改。對(duì)于出現(xiàn)歧義、無(wú)法同意意見(jiàn)或業(yè)主拒不接收情況的，報(bào)請(qǐng)城市管理有關(guān)行政部門(mén)處理，并將檢查記錄存檔。裝飾裝修管理內(nèi)容第 二（一）物業(yè)裝飾裝修范圍和時(shí)間管理物業(yè)裝飾裝修應(yīng)按照相關(guān)裝飾裝修管理規(guī)定和業(yè)主權(quán)益予以限定，原則上應(yīng)統(tǒng)一要求，統(tǒng)一形式。如室內(nèi)裝飾裝修，只限于房屋本單元內(nèi)的自用部位。封閉陽(yáng)臺(tái)不得超過(guò)陽(yáng)臺(tái)頂部外邊緣垂直投影面，封閉款式材料要求統(tǒng)一；同時(shí)在時(shí)間上應(yīng)根據(jù)各地不同作息時(shí)間，季節(jié)變換以及習(xí)慣習(xí)俗等綜合確定。包括一般裝修時(shí)間，特殊裝修時(shí)間和裝飾裝修期；1、一般裝修時(shí)間是指除節(jié)假日外的正常時(shí)間。

7、時(shí)間通常如下安排：作業(yè)時(shí)間：8：00-12：00 14：00-18：00拆打時(shí)間：8：30-11：30 14：30-17：302、特殊裝修時(shí)間是指節(jié)假日休息時(shí)間。一般節(jié)假日原則上不允許裝修，特殊情況需裝修，時(shí)間上應(yīng)視具體情況縮短裝修時(shí)間；3、裝修期是指裝飾裝修過(guò)程完結(jié)的時(shí)間，一般情況下不超過(guò)3個(gè)月。（二）裝飾裝修管理的要求重點(diǎn)檢查：1、有無(wú)變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；2、有無(wú)將沒(méi)有防水要求的房間或陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房；3、有無(wú)擴(kuò)大承重墻上原有的門(mén)窗尺寸，超出連接陽(yáng)臺(tái)的磚、混凝土墻體；4、有無(wú)損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果；5、有無(wú)其它影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為；6、有無(wú)未經(jīng)有關(guān)單位批準(zhǔn)的下列

8、行為：（1）搭建建筑物、構(gòu)筑物（2）改變住宅外立面，在非承重外墻上開(kāi)門(mén)、窗；（3）拆改供暖管道和設(shè)施（4）拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施（5）超過(guò)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或者規(guī)范增加樓面荷載（6）改動(dòng)衛(wèi)生間、廚房間防水層同時(shí)還要注意檢查以下方面：（1）施工現(xiàn)場(chǎng)有無(wú)采取必要的安全防護(hù)和消防措施，有無(wú)擅自動(dòng)用明火和進(jìn)行焊接工作等；（2）有無(wú)任意刨鑿樓地面、穿鑿梁柱等；（3）樓地面鋪設(shè)材料是否超過(guò)10毫米，新砌隔墻是否采用輕質(zhì)材料；（4）是否符合物業(yè)裝修公共及室外統(tǒng)一要求（如空調(diào)室外機(jī)的安裝和排水的統(tǒng)一要求，陽(yáng)臺(tái)欄桿的統(tǒng)一要求等）；（5）物業(yè)裝修方案和材料的選擇是否符合環(huán)保節(jié)能的要求。（三）裝飾裝修管理費(fèi)用和垃圾清運(yùn)管理物業(yè)裝

9、飾裝修管理既涉及公共權(quán)益，也設(shè)計(jì)業(yè)主個(gè)人權(quán)益。裝飾裝修管理費(fèi)用的收取要嚴(yán)格按照國(guó)家和地方的相關(guān)規(guī)定辦理，不得自行設(shè)置收費(fèi)項(xiàng)目和任意確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，即使無(wú)統(tǒng)一規(guī)定而又確需臨時(shí)設(shè)置收取的，也應(yīng)經(jīng)科學(xué)測(cè)算并報(bào)請(qǐng)相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)。比較合理的是由裝修人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)裝飾裝修管理協(xié)議，約定物業(yè)裝飾裝修相關(guān)事項(xiàng)和管理收費(fèi)，并以此為依據(jù)規(guī)范各方行為；通常費(fèi)用包括：裝飾裝修管理押金和垃圾清運(yùn)費(fèi)1、押金：屬于臨時(shí)性收費(fèi)項(xiàng)目，具體標(biāo)準(zhǔn)無(wú)相關(guān)規(guī)定，由裝修人和服務(wù)企業(yè)雙方約定，該費(fèi)用可向業(yè)主收取也可向裝修單位收取；2、垃圾清運(yùn)費(fèi)：產(chǎn)生垃圾管理和清運(yùn)費(fèi)用，如裝修垃圾業(yè)主按照管理要求自行清運(yùn)可免于繳納；物業(yè)管理裝修垃圾管

10、理的基本要求1、裝修垃圾袋裝分類2、按指定位置、時(shí)間、方式進(jìn)行堆放和清運(yùn)（四）裝飾裝修現(xiàn)場(chǎng)管理1、嚴(yán)把出入關(guān)，杜絕無(wú)序狀態(tài)因裝修工人來(lái)源控制有極大的不確定性，施工過(guò)程中的自我約束不足，施工單位管理不力，裝修期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格物業(yè)區(qū)域的出入口（包含電梯）人員和材料管理。凡未佩戴出入證的施工人員和其它閑雜人員一律禁止入內(nèi)，使裝修人員管理有序化、規(guī)范化材料和設(shè)備是裝修違章的一個(gè)重要因素，應(yīng)注意三個(gè)方面（1）核對(duì)是否審批同意的材料（2）核對(duì)是否符合相關(guān)規(guī)定（3）對(duì)于有特別要求的材料或設(shè)備按照規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)，施工隊(duì)動(dòng)火作業(yè)必須辦理申報(bào)審批手續(xù)。進(jìn)入物業(yè)區(qū)域的裝飾裝修材料、設(shè)備等應(yīng)符合物業(yè)裝飾裝修

11、規(guī)定的要求，否則拒絕入場(chǎng)。通過(guò)加強(qiáng)裝飾裝修材料和設(shè)備的出入管理杜絕不安全因素2、加強(qiáng)巡視防患于未然抽調(diào)專業(yè)技術(shù)人員、管理人員和保安力量加大巡視力度，對(duì)有違章苗頭的裝修戶要重點(diǎn)盯防，頻繁溝通做到防患于未然。對(duì)于違章行為要曉之以理，動(dòng)之以情。必要時(shí)向相關(guān)部門(mén)報(bào)告。同時(shí)檢查施工人員是否如實(shí)申報(bào)和辦理施工證，強(qiáng)化施工人員管理。3、控制作業(yè)時(shí)間，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益需特別注意拆打作業(yè)時(shí)間，避免影響其它業(yè)主的生活工作秩序。不同類型物業(yè)項(xiàng)目區(qū)別對(duì)待4、強(qiáng)化管理，反復(fù)核查（1）檢查裝飾裝修項(xiàng)目是否為已登記項(xiàng)目；其中：一是要檢查裝飾裝修項(xiàng)目是否申報(bào)；二是檢查裝修、裝飾物業(yè)的內(nèi)容、項(xiàng)目有無(wú)私自增加。（2）檢查施工人員

12、的現(xiàn)場(chǎng)操作是否符合相關(guān)要求。如埋入墻體的電線是否穿管、是否用合格的套管；施工現(xiàn)場(chǎng)的防火設(shè)備是否配備，操作是否符合安全要求，現(xiàn)場(chǎng)的材料是否安全；垃圾是否及時(shí)清運(yùn)，有無(wú)堆放，裝修戶門(mén)外是否保持清潔衛(wèi)生等。第 三 常見(jiàn)違章裝修情況（一）結(jié)構(gòu)改動(dòng)1、在承重墻上開(kāi)門(mén)、開(kāi)孔、做壁櫥，在承重梁、柱上打孔、削薄2、鑿開(kāi)樓板層3、鋪裝過(guò)重地板材料4、在天花板上吊掛超重物品5、在外墻上開(kāi)孔、開(kāi)窗6、在室內(nèi)砌墻7、改變室內(nèi)樓梯位置8、在外墻上開(kāi)門(mén)窗對(duì)此類問(wèn)題應(yīng)堅(jiān)決制止，必要時(shí)采取一些非常手段（二）改變房屋用途1、擴(kuò)大衛(wèi)生間門(mén)窗尺寸2、更改衛(wèi)生間干濕墻位置3、將臥室改為衛(wèi)生間4、將衛(wèi)生間改為臥室或廚房5、將陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)

13、生間6、改變空調(diào)安裝位置7、改變?nèi)細(xì)馀瘹夤艿泪槍?duì)此類違章應(yīng)盡量組織其改動(dòng)，告知這樣改動(dòng)應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任，可能對(duì)其以后的生活帶來(lái)麻煩和隱患。同時(shí)將改動(dòng)情況記錄在案并讓業(yè)主簽字。（三）線路改動(dòng)及房屋外觀改變1、破壞衛(wèi)生間防水層2、上下水管鋪在地板內(nèi)3、用水泥和瓷片封閉衛(wèi)生間和廚房的上下水管，并未預(yù)留檢查口4、改動(dòng)主上下水管5、改變煙道開(kāi)口位置6、將污水管接到雨水管7、可視對(duì)講機(jī)移位8、隨意安裝防盜窗針對(duì)此類違章與改變房屋用途同樣處理（四）破壞環(huán)境衛(wèi)生1、裝修垃圾未按規(guī)定運(yùn)放2、污染公共設(shè)備設(shè)施3、噪音污染4、空氣污染5、高空拋物6、將垃圾倒入下水道此類違章一般是施工人員造成的，要求物業(yè)管理人員密切關(guān)注

14、發(fā)現(xiàn)一起，處理一起。必要時(shí)要求先關(guān)人員離開(kāi)小區(qū)但一定要及時(shí)聯(lián)系裝修單位和業(yè)主講明原因避免誤會(huì)裝飾裝修中各方主體的責(zé)任第 四（一）裝修人和裝修企業(yè)的責(zé)任1、因裝飾裝修活動(dòng)造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品損壞等。裝修人應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償。屬裝修企業(yè)責(zé)任的，裝修人可向裝修企業(yè)追償。裝修人擅自拆改供暖、燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施造成損失的，由裝修人負(fù)責(zé)賠償；2、裝修人裝飾裝修活動(dòng)侵占公共空間，對(duì)公共部位和設(shè)施造成損害的，由城市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令改正，造成損失的依法承擔(dān)賠償責(zé)任；3、裝修人未申報(bào)登記進(jìn)行住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)的，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令改正，并處罰款；4、裝修人違反規(guī)定，將住宅室內(nèi)裝飾

15、裝修工程委托給五資質(zhì)企業(yè)的，由城市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令改正，并處罰款；5、裝飾裝修企業(yè)自行采購(gòu)或者向裝修人推薦使用不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的裝飾裝修材料，造成空氣污染超標(biāo)的，由城市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令改正，造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。6、裝修活動(dòng)有下列行為之一的，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令改正并處罰款：（1）將沒(méi)有防水要求的房間改為衛(wèi)生間、廚房間的，或者拆除連接陽(yáng)臺(tái)的磚、混凝土墻體的，對(duì)裝修人和裝飾裝修企業(yè)分別處以罰款；（2）損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施或者降低節(jié)能效果的，對(duì)裝飾裝修企業(yè)處以罰款；（3）擅自拆改供暖、燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施的，對(duì)裝修人處以罰款；（4）未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)

16、計(jì)方案，擅自超過(guò)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或者規(guī)范擅自增加樓面荷載的，對(duì)裝修人和裝修企業(yè)分別處以罰款；7、未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，在住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)中搭建建筑物、構(gòu)筑物的，或者擅自改變住宅外立面、在非承重外墻上開(kāi)門(mén)、窗的，由城市規(guī)劃行政主管部門(mén)按照城市規(guī)劃法及相關(guān)法規(guī)的規(guī)定處罰；8、裝修人或者裝飾裝修企業(yè)違反建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例的，由建設(shè)行政主管部門(mén)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰；9、裝飾裝修企業(yè)違反國(guó)家有關(guān)安全生產(chǎn)規(guī)定和安全生產(chǎn)技術(shù)規(guī)程，不按照規(guī)定采取必要的安全防火和消防措施，擅自動(dòng)用明火作業(yè)和進(jìn)行焊接作業(yè)的，或者對(duì)建筑安全事故隱患不采取措施予以消除的，由建設(shè)行政主管部門(mén)責(zé)令改正，并處罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，責(zé)令停

17、業(yè)整頓，并處更高額度罰款；造成重大安全事故的降低資質(zhì)登記或者吊銷資質(zhì)證書(shū)。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)和相關(guān)管理部門(mén)責(zé)任1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有違反相關(guān)法規(guī)規(guī)定的行為不及時(shí)向有關(guān)部門(mén)報(bào)告的，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)予以警告，可處裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議約定的裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)2-3倍的罰款；2、物業(yè)裝飾裝修行政主管部門(mén)的工作人員接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)違法的報(bào)告后，未及時(shí)處理，玩忽職守的依法給予行政處分；裝飾裝修應(yīng)注意的問(wèn)題第 五（一）服務(wù)與控制是裝修管理過(guò)程中的一對(duì)矛盾，如何處理充分體現(xiàn)了物業(yè)管理的水平與技巧。物業(yè)管理師服務(wù)活動(dòng)，而裝修管理工作核心是對(duì)裝修人各項(xiàng)裝飾裝修行為

18、的一種控制甚至是約束。做好控制和服務(wù)，解決好這一矛盾，需要物業(yè)管理各級(jí)人員真正做到堅(jiān)持原則，熟悉裝修管理裝飾規(guī)定，也要換位思考為業(yè)主著想，規(guī)范操作行為；（二）裝修人在準(zhǔn)備資料的階段，往往不知道如何表達(dá)需做的裝飾裝修項(xiàng)目，甚至因?yàn)檎Z(yǔ)言表達(dá)不同使得物業(yè)企業(yè)和裝修人出現(xiàn)理解歧義。此時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)，避免出現(xiàn)漏項(xiàng)或錯(cuò)報(bào)項(xiàng)；（三）裝飾裝修項(xiàng)目申報(bào)登記時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須到現(xiàn)場(chǎng)對(duì)所附圖紙進(jìn)行核對(duì)，以防有漏項(xiàng)，或大的拆動(dòng)項(xiàng)目漏報(bào)。如建成使用已有數(shù)年的房屋申請(qǐng)裝飾裝修，需注意其在此之前是否做過(guò)裝飾裝修。內(nèi)部布局是否已有改變，尤其是多層建筑，一般情況下大多數(shù)墻體為承重墻體，如在此之前進(jìn)行過(guò)拆打則對(duì)其新申報(bào)的拆打項(xiàng)需謹(jǐn)慎核查，以確保其結(jié)構(gòu)的安全。（四）在辦理開(kāi)工手續(xù)之前，物業(yè)管理方需確認(rèn)裝修施工的相關(guān)手續(xù)是否已完備；（五）在施工過(guò)程中，物業(yè)管理方應(yīng)注意現(xiàn)場(chǎng)是否有未