房地產企業(yè)規(guī)劃管理與設計價值創(chuàng)造

1、房地產企業(yè)設計管理與規(guī)劃價值創(chuàng)造【課程簡介】：一房地產企業(yè)開發(fā)經營與設計管理：1.設計管理的定義:2.設計管理在房地產開發(fā)經營中的作用：3.設計價值創(chuàng)造與企業(yè)經營銷售目標的關聯：4.設計成本控制應用與項目開發(fā)成本的關聯：5.設計計劃管理與項目開發(fā)周期的關聯:6.房地產項目業(yè)務開發(fā)全流程中的設計管理因素：7.房地產企業(yè)組織架構中的設計管理定位：二房地產企業(yè)設計管理體系的構成與設計管理的七要素:1.標桿地產企業(yè)的設計管理體系框架2.地產企業(yè)設計管理要素一：設計流程管理3.地產企業(yè)設計管理要素二:設計計劃控制4.地產企業(yè)設計管理要素三：設計深度控制與成果標準要求5.地產企業(yè)設計管理要素四:設計質量要

2、求與設計質量控制6.地產企業(yè)設計管理要素五：設計成本優(yōu)化與項目成本控制7.地產企業(yè)設計管理要素六：設計價值創(chuàng)造與設計營銷意識8.地產企業(yè)設計管理要素七：階段性設計成果與項目開發(fā)運營的關聯控制9.如何構建適合企業(yè)自身特點及需求的設計管理體系三房地產企業(yè)全業(yè)務流程的設計管控要點：1.投資分析或可研階段的設計工作要求:1.1.收集項目設計基礎資料:1.2.競爭樓盤賣點的設計分析：1.3.項目規(guī)劃設計草案的可行性分析：1.4.設計管理部門與其他業(yè)務部門的配合與關聯:2.項目策劃或項目啟動階段的設計工作要求:2.1.收集項目設計基礎資料2.2.配合完成項目產品定位建議書編審：2.3.項目概念設計方案分析

3、:2.4.與政府部門的項目控規(guī)指標協調：2.5.編制項目概念設計任務書：2.6.項目概念設計方案招標：2.7.項目概念設計方案的評審：2.8.銷售設計賣點提煉與市場分析驗證：2.9.項目設計計劃及開發(fā)計劃確認：2.10.編制項目規(guī)劃方案設計任務書：2.11.設計管理部門與其他業(yè)務部門的配合與關聯：3.營銷策劃階段的設計工作要求：3.1.銷售輸出設計條件要求：3.2.編制項目景觀概念設計任務書：3.3.編制項目銷售賣場方案設計任務書：3.4.規(guī)劃設計方案招標：3.5.項目規(guī)劃方案設計評審：3.6.編制項目規(guī)劃設計方案報建文本：3.7.專項方案設計審查配合：3.8.項目景觀概念設計方案評審：3.9

4、.項目營銷總案的設計配合與關聯4.設計實施階段的設計工作要求：4.1.編制項目施工圖設計任務書:4.2.項目施工圖設計單位的選擇：4.3.項目擴初階段設計質量控制：4.4.項目擴初階段設計成本審查:4.5.項目施工圖設計審查4.6.設計管理部門與其他業(yè)務部門的配合與關聯:5.銷售實施階段的設計工作要求：略6.工程實施階段的設計工作要求：略7.項目設計后評估階段的設計工作要求：略四設計價值創(chuàng)造的管理及專業(yè)控制措施：1.設計管理是項目經營指導下的專業(yè)管理：2.設計營銷意識的應用要點：3.項目總圖設計與項目收益：4.容積率收益、產品配比、規(guī)劃邊界利用下的設計價值創(chuàng)造：5.立面設計風格與項目品質的選擇

5、：6.戶型設計細節(jié)與客戶定位的關系：7.限額設計的輸出與管理：8.設計計劃的制定與跟蹤：9.設計合約條款的設定：房地產企業(yè)項目開發(fā)設計管控要點與關鍵節(jié)點控制一案例分享簡述: 二房地產企業(yè)不同開發(fā)模式在投資分析階段的設計管理:1.項目開發(fā)前期常見的業(yè)務流程：2.華潤地產項目開發(fā)前期的業(yè)務流程：3.萬科地產項目開發(fā)前期的業(yè)務流程:4.業(yè)務流程差異分析5.投資分析階段設計管控的重點：5.1.前期市場分析:5.2.前期初步市場定位:5.3.前期初步產品建議：5.4.項目控規(guī)與規(guī)劃設計草案：5.5.項目控規(guī)與項目銷售策略之間的關系：5.6.項目控規(guī)與項目成本控制之間的關系:5.7.項目控規(guī)與項目開發(fā)節(jié)奏

6、之間的關系:5.8.規(guī)劃設計草案的項目收益指標分析：三地產企業(yè)設計管理的目標及設計管理能力分析：1.地產企業(yè)常見組織架構中的設計管理職能位置:2.設計管理需要達成的目標:2.1.設計與市場定位的契合:2.2.設計與投資回報的契合：2.3.設計與開發(fā)節(jié)奏、計劃控制的契合：2.4.設計與銷售策略的契合：2.5.設計與成本控制的契合：2.6.設計與報批報建的契合:2.7.設計與客戶感知的契合：2.8.設計與工程質量、進度控制的契合:2.9.設計與后期物業(yè)管理的契合：2.10.設計與績效考核的契合:3.地產企業(yè)設計管理能力分析：3.1.設計營銷配合測試:3.2.設計成本配合測試：3.3.設計質量配合測

7、試：3.4.設計基準工期測試：3.5.設計工程質量保障測試：3.6.設計現場配合測試:3.7.設計單位管理能力測試:3.8.設計計劃完整性測試：4.如何設定設計管理部門的績效考核：四項目開發(fā)關鍵節(jié)點的設計管理技術控制要點：1.報批報建環(huán)節(jié)： 規(guī)劃 環(huán)保 交通 人防 園林道路： 市政管線2.概念設計方案：略3.規(guī)劃設計方案的控制要點： 修規(guī)中的功能性用房比例 設備機房的布置 地下停車庫的設置 人防方案深化 單體方案中的戶型、戶型比、建筑風格定位4.擴初方案設計的控制要點： 初步設計中專業(yè)解決方案 建筑方案-平面、立面、剖面 結構方案基礎方案、結構方案試算 設備方案-系統(tǒng)方案的優(yōu)化 給排水方案-系

8、統(tǒng)方案優(yōu)化 電氣方案-供配電系統(tǒng)方案優(yōu)化 擴初成本控制的審查與確認5.施工圖設計的控制要點: 施工圖設計管理中容易出現的問題：專業(yè)配合、空間規(guī)劃配合、設計計劃跟蹤 施工圖審查中的質量控制與成本優(yōu)化： 施工圖關鍵節(jié)點的優(yōu)化與審查：建筑節(jié)點優(yōu)化、結構配筋及節(jié)點優(yōu)化、設備專業(yè)設備選型優(yōu)化 施工圖關鍵節(jié)點的復核：砌體節(jié)點復核、抗震構造復核 給排水方案-系統(tǒng)方案優(yōu)化 電氣方案-供配電系統(tǒng)方案優(yōu)化6.工程施工環(huán)節(jié)的設計控制要點: 施工圖設計會審及答疑 設計變更洽商的控制與及時性7.銷售配合的專項設計控制要點： 銷售會所的設計主題、亮點、設計品質細節(jié)控制 銷售樣板間的設計主題、亮點、設計品質細節(jié)控制 園林景

9、觀的設計主題、亮點、設計品質細節(jié)控制8.二次設計管理的設計控制要點: 門窗、幕墻工程二次設計 鋼結構二次設計 消防、安防二次設計 智能化二次設計 小市政綜合管線二次設計五限額設計和設計成本控制的管理、技術控制要點：1.建筑裝修材料成本分析：2.建筑門窗成本分析：3.基坑支護成本分析：4.樁基選型成本分析：5.結構選型成本分析6.結構布置成本分析7.結構計算數據分析8.限額設計操作建議書9.采暖節(jié)能設備限額設計解決方案10.消防及給排水限額設計解決方案11.強弱電限額設計解決方案住宅設計質量控制技術應用實例一、認識住宅1、什么樣的住宅是好的住宅 從用戶的角度看住宅戶型自住戶面積適當，要有適當的存

10、儲空間公攤越小越好光照-時間越長越好層高越高越好環(huán)境-綠化越多越好廚房越大越好衛(wèi)生間-三室以上戶型要兩個以上的衛(wèi)生間質量-越結實越好總價地方市場可接受價從開發(fā)商的角度看住宅越賺錢越好容積率越大越好售價越高越好成本越低越好戶型越大越好從設計師的角度看住宅空間越合理越好立面越漂亮越好材料越高級越好2、住宅的那些部位最容易出質量問題 公攤面積的問題交通核心筒面積分析電梯臺數研究消防疏散的問題-規(guī)范修改后的核心筒十二十八層核心筒講解十九層以上核心筒講解 門窗節(jié)能隔音防火等的問題 衛(wèi)生間布置的問題-開門方向、洗臉池位置、洗浴位置、馬桶位置、暖氣的位置 廚房布置的問題排煙管道的問題、灶具的布置問題、冰箱的

11、位置、洗衣機的位置 衛(wèi)生間防水-正做法、倒做法 陽臺、飄窗的問題-滲漏、保溫問題 熱水管線走向的問題-墊層厚度問題3、住宅的那些問題最容易被設計師和開發(fā)管理者忽視 規(guī)劃預留的配套配套的日照、交通、房間尺寸與普通住宅的不同和對普通住宅的影響 方案階段最容易被忽視的問題外墻面積、首層入口、管道井、通風井、設備機房 施工圖階段最容易被忽視的問題立面空調機位、門窗通視、廚衛(wèi)管線走向 房間凈使用面積的問題 小區(qū)配套的問題4、住宅標準化和住宅工業(yè)化： 住宅標準化的目的： 住宅標準化的復制體系： 工業(yè)化生產什么？ 什么樣的住宅才算是工業(yè)化？5、萬科地產的住宅性能與舒適度研發(fā)簡介：二、住宅設計應關注的節(jié)點1.

12、 總平面設計1。1、道路交通設計人車分流,消防環(huán)線1。2、間距與日照東西向和塔樓更能出容積率嗎？1.3、配套建筑的布置最難纏的幼兒園和小學校1。4、園林綠化空間附屬設施的掩映2。 單元戶型設計2。1、進深對容積率的影響明廚明廁的影響、南北方住宅的差異2.2、起居廳的開間進深以及適宜的面積符合中國人生活習慣的人體工學空間2.3、主臥室的開間進深臥室的舒適度研究2。4、廚房餐廳的布置應關注的問題方便操作、便于裝修、充分利用空間2.5、衛(wèi)生間布置應關注的問題-電氣插座的尷尬、容易漏掉的設備2。6、存儲空間的需求2。7、電氣布置圖中應關注的問題2。8、水暖設備布置應關注的問題2。9、給住戶裝修預留條件

13、門套的做法、狹長的走廊2。10、空調機位問題研究經常被忽視的立面問題2。11、陽臺問題研究非封閉陽臺欄桿研究封閉陽臺欄桿研究2。12、層高問題研究2.13、結構形式對戶型的影響2.14、戶型風水問題淺談3。 公共空間3。1、門廳以及殘疾人設施3。2、樓梯的學問3.3、地下車庫、自行車庫問題研究3。4、老年設施3。5、設備用房統(tǒng)計3.6、人防問題研究3。7、其它配套用房與千人指標4。 室外工程4.1、綜合管線工程在規(guī)劃設計時最容易被建筑師忽略的后期設計條件4。2、園林綠化工程住宅項目涂脂抹粉的最后一筆4.3、道路工程4。4、室外照明工程4。5、圍墻大門-檔次與品位的象征三、住宅設計質量控制方案1. 項目基地環(huán)境分析圖交通環(huán)境、建筑環(huán)境、人文環(huán)境2。 標桿地產企業(yè)的概念設計任務書模板3標桿地產企業(yè)的施工圖設計任務書模板4. 標桿地產企業(yè)的景觀設計任務書模板5。 住宅規(guī)劃指標圖6住宅節(jié)能設計平衡圖7. 功能性缺陷防治建議書規(guī)范性缺陷-廚房和餐廳的的關系程序項缺陷-政府審批程序的影響習慣性缺陷習慣性做法和標準圖集的缺陷四、住宅品質控制實施細則1、平均進深、容積率與戶型品質的關系（案例講解）大進深小戶型的難題，小進深大戶型的困惑2、住宅花園陽臺品質控制（案例講解）3、住宅入戶門品質控制（案例講解）4、住宅客廳餐廳品質控制（案例講解)5、住宅主臥次臥品質控制（案例講解）6、廚