房地產(chǎn)價格的影響因素_secret

1、房地產(chǎn)價格的影響因素摘要：房地產(chǎn)是一個不動產(chǎn)，它是實物、權益和區(qū)位三者的結(jié)合，因而房地產(chǎn)的價格也要考慮三者。換句話說，房地產(chǎn)是由土地、建筑物及其上附著物三部分組成。房地產(chǎn)價格的影響因素主要由以下三方面構(gòu)成：一般因素、區(qū)域因素和個別因素，本文就圍繞以上三方面展開。關鍵詞： 房地產(chǎn) 價格 影響因素1 前言隨著城市的發(fā)展，越來越多的人涌入城市，這就需要有更多的住房來滿足這些外來人口。因此，房地產(chǎn)行業(yè)變得就很火爆，許多人就來研究房地產(chǎn)，究竟是什么原因?qū)е缕鋬r格在變化。本文講的房地產(chǎn)是狹義上的房地產(chǎn)，也就是土地、建筑物及其他附著物，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體的各種權益。按照效用價值論的觀點房地產(chǎn)價格可

2、表述為：房地產(chǎn)的效用、房地產(chǎn)的相對稀少性及房地產(chǎn)的有效需求三者共同作用而產(chǎn)生的對房地產(chǎn)價值的貨幣表現(xiàn)。這種解釋看似復雜，其實也不難理解，意思是房地產(chǎn)有自己的用途，這種不動產(chǎn)本能本能就供不應求，而且人們需要它，這就導致了房地產(chǎn)的價格隨時就波動，國家也就出臺許多政策、方針來調(diào)控。按照勞動價值論的觀點，房地產(chǎn)價格可表述為：在房地產(chǎn)開發(fā)、建設、經(jīng)營的過程中，所耗費的社會必要勞動形成的價值與土地所有權價格的綜合的貨幣表現(xiàn)1。這種定義就是說在房地產(chǎn)的整個過程中發(fā)生的人、材、機的總和加上土地所有權的價格，這種定義更直觀一點。 = 2 * Arabic 2 房地產(chǎn)價格的影響因素影響房地產(chǎn)價格的因素多而復雜，學

3、術界有兩種分類：一種分類是將影響因素分為自然因素，社會因素，經(jīng)濟因素，行政因素四類。另一種分類是將影響因素分為個別因素，區(qū)域因素，和一般因素三個層次。在后一種分類中，所謂個別因素，是由于具體房地產(chǎn)本身的條件對其價格水平有影響的因素；區(qū)域因素，是對某地區(qū)的房地價格有影響的因素；一般因素，是對廣泛地區(qū)的房地產(chǎn)價格水平有影響的因素。下面將具體從一般因素，區(qū)域因素，和個別因素，三方面對影響房地產(chǎn)價格的影視進行分析。2.1一般因素影響房地產(chǎn)價格的一般因素指對不動產(chǎn)價格水平高低及其變動具有普遍性的，一般性和共同影響的因素。一般因素包括社會因素經(jīng)濟因素和制度因素三大項。2.1.1社會因素社會因素只要是指社會

4、狀態(tài)，人文，心理狀態(tài)和一般社會行為等對不動產(chǎn)價格的影響因素，它們從多方面對不動產(chǎn)價格產(chǎn)生影響。主要包括：人口狀況。首相，當一個城市的人口突飛猛進的增長，就需要有更多的住房滿足，這就導致不動產(chǎn)價格上漲。但是從另一個方面講，人口一增長就使這個地區(qū)的環(huán)境受到破壞，生活和居住環(huán)境惡化，買房的人不買這個地方的，又會導致不動產(chǎn)價格降低。其次，人口素質(zhì)也會影響住宅價格。當一個小區(qū)的人口素質(zhì)普遍高，居民文明禮貌，鄰里和諧，那么人們就喜歡來這里住，導致價格上漲。最后，家庭因素也會影響房屋價格。以前是三世，四世，同堂，現(xiàn)在一般夫妻兩人一套，甚至有的一人一套，這就導致需求急劇增長，價格也跟著增長。城市化及公共設施條

5、件。城市的發(fā)展受城市基礎設施和公共設施條件的限制。在經(jīng)濟發(fā)達的城市，就業(yè)機會多，城市化進程快，因此地價漲幅往往高于其他城市。隨著城市化的推進，大量的外來人員和民工以暫住人口，流動人口的形式涌入城市，因而也造成了一些城市用地緊張和地價上漲。教育和社會福利狀況。這與人的價值觀有關系，我覺得“人往高處爬”，總喜歡到教育和福利狀況好的地方來生活，還有家長把孩子的教育放在第一位，寧可花很貴的錢在北京，上海這些購房，以至于讓孩子能受到良好的教育。不動產(chǎn)交易慣例。在市場經(jīng)濟發(fā)達的國家市場比較公開有序，不容易出現(xiàn)投機倒把，這樣的話房地產(chǎn)價格相對來說比較穩(wěn)定。生活方式等狀況。隨著信息時代的推進，網(wǎng)絡不斷普及中國

6、家庭加上現(xiàn)在的人生活要求更高，旅游，休閑度假也逐漸成為時尚，這樣極大的影響到城市土地利用與布局，道路交通設施建設及不動產(chǎn)的價格。心理因素。心理因素是影響不動產(chǎn)價格的重要因素。人們急于出售和購買不動產(chǎn)的心理，往往會導致不動產(chǎn)成交價格偏離其正常價格。國內(nèi)政治狀態(tài)。政局穩(wěn)定，則投資運轉(zhuǎn)渠道正常，風險易于估計，投資回報目的容易實現(xiàn)，從而增加人們對不動產(chǎn)投資和置業(yè)的需求，帶動不動產(chǎn)價格上漲，反之，投資者會抽走資金，拋售物業(yè)，使不動產(chǎn)價格下降。社會治安狀況。社會秩序好，則人們具有安全感，愿意置業(yè)和消費，從而帶動不定產(chǎn)價格上漲；反之會造成不動產(chǎn)下降。國際政治狀態(tài)。國際政治狀態(tài)會直接影響到國與國之間的經(jīng)濟往來

7、，一方面影響國家之間的外貿(mào)出口，從而影響外向型企業(yè)的供求關系及投資趨向，另一方面，也影響到國家之間人員往來和機構(gòu)設置，以及資金流向，其結(jié)果也必然影響到對房地產(chǎn)的需求。2.1.2經(jīng)濟因素經(jīng)濟因素主要是指經(jīng)濟發(fā)展狀況，儲蓄，消費，投資水平，財政收支及金融狀況，物業(yè)，居民實際收入，國際經(jīng)濟狀況等對不動產(chǎn)價格的影響因素。經(jīng)濟因素對不動產(chǎn)價格的影響更加直接。主要包括下面幾點：經(jīng)濟發(fā)展狀況。經(jīng)濟發(fā)展意味著財政，金融狀況景氣，經(jīng)濟繁榮，生產(chǎn)和投資活動活躍，就業(yè)機會增加，對廠房，辦公樓，住宅，商業(yè)服務，和文娛體育設施等的各種需求也會不斷增加，從而引起不動產(chǎn)價格上漲。儲蓄，消費及投資水平。一般而言，儲蓄水平與投

8、資水平是正相關的。我國居民的購買力主要參考國民儲蓄率。若其高，則表示居民的購買能力強，但同時居民還必須有夠置不動產(chǎn)的強烈意愿，才會真正對不動產(chǎn)價格產(chǎn)生影響。財政與金融狀況。一般而言，如果經(jīng)濟穩(wěn)步增長，財政收支平衡，則貨幣供應量及金融秩序穩(wěn)定正常，銀行比較寬松，存，貸利率也會下降，因此能刺激市場購買率和投資欲望，尤其能增加對不動產(chǎn)的需求，從而引起不動產(chǎn)價格正常上漲。物價居民收入及就業(yè)水平。一般而言當物價普遍波動時，表明流通中的貨幣價值在發(fā)生波動，及通貨膨脹或緊縮，作為物價的一種，不動產(chǎn)價格也會呈現(xiàn)出相同的波動趨勢。稅收負擔狀況。稅收負擔高，有利于增加國家財政收入，便于國際集中資金進行基礎設施建設

9、和發(fā)展經(jīng)濟，改善投資環(huán)境和區(qū)位條件，使不動產(chǎn)在投資的輻射作用下而發(fā)生增值。技術革新及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)狀況。新技術的發(fā)展，除了可以降低開發(fā)成本，提高不動產(chǎn)的功能和質(zhì)量外，更重要的是，它會導致人們對各種不動產(chǎn)類型的需求變化，從而影響不動產(chǎn)價格。城市交通體系狀況。交通設施是否完備和便利是衡量城市區(qū)位條件和投資硬環(huán)境的重要指標，直接影響到不動產(chǎn)價格的整體水平。國際化狀況。國家化的城市有利于國際間的交往以及旅游和服務業(yè)的發(fā)展，國際政治和金融中心更是國外使團和各種機構(gòu)設置的場所。這些都會促進國家化城市中不動產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而且這些不動產(chǎn)價格水平往往也很高。2.1.3制度因素制度因素是指國家經(jīng)濟制度，行政法規(guī)以及政策對

10、不動產(chǎn)價格的影響因素。國家可以運用多種手段配置土地資源，因而對不動產(chǎn)價格產(chǎn)生很大影響。主要包括：土地制度。土地制度主要包括土地所有制和土地使用制度。我國不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，并不涉及土地所有權，只是使用土地使用權的轉(zhuǎn)移。國家有關制度對土地使用權的規(guī)定，是確定該項權利交換價值的依據(jù)。因而直接影響到不動產(chǎn)的價格住房制度。住房制度主要是指住房供給，分配及相應的配套制度。在市場經(jīng)濟發(fā)達的國家，住房由開發(fā)商或業(yè)主供給，居民市場上購買或租用房屋。政府則對低收入家庭實行稅收減免，低息貸款或貨幣補貼等政策。土地利用規(guī)劃及城市規(guī)劃。土地利用規(guī)劃影響土地利用結(jié)構(gòu)和土地供給，從而影響不動產(chǎn)價格。比如一個城市的某個地方設計成

11、商業(yè)街，則這一地區(qū)的不動產(chǎn)價格往往會很高。建筑規(guī)劃。建筑規(guī)劃是指對建筑結(jié)構(gòu)，強度，抗震，建筑外形，產(chǎn)型，內(nèi)部格局，施工，驗收等所制定的標準和規(guī)定。它直接影響房屋建筑和工程造價，也影響不動產(chǎn)價格。房地產(chǎn)有關稅制。目前我國房地產(chǎn)交易中價內(nèi)稅只要是“兩稅一費”，即營業(yè)稅，城市維護建設稅和具體稅收性質(zhì)的教育附加。對房地產(chǎn)取得環(huán)節(jié)增加稅負，會抑制人們的購買意愿，使房地產(chǎn)價格下降。對持有房地產(chǎn)增加稅負，會減少利用房地產(chǎn)獲得的實際利益，并促使房地產(chǎn)持有者轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，因而也會降低房地產(chǎn)價格；反之房地產(chǎn)價格上漲。地價政策，一般而言，高地價政策指政府放開地價管制，或采取某些措施引導地價上漲；低地價政策是指政府采取

12、各種手段抑制地價上漲，如調(diào)整土地供給，實行限價，控制貸款，稅收調(diào)節(jié)等，使地價水平下降。交通管制。實行交通管制以后，這一街道比較安靜，人們就喜歡到這里買房，因為住宅環(huán)境的質(zhì)量和安全水平高，提高住宅區(qū)的不動產(chǎn)價格行政隸屬變更。行政隸屬變更一般分為兩種情況。一是級別上升，如將某個非建制鎮(zhèn)改為建制鎮(zhèn)，或?qū)⒖h級市開為地級市，省轄市開為直轄市，無疑會擴大城市用地規(guī)模，加快城市化進程，增加不動產(chǎn)需求，從而使該地區(qū)不動產(chǎn)價格上漲。2.2區(qū)域因素區(qū)域因素是指不動產(chǎn)在區(qū)域本身特性而對不動產(chǎn)價格產(chǎn)生影響因素。區(qū)域因素包括兩方面。一是不動產(chǎn)所在區(qū)域的自然條件及經(jīng)濟地理位置與前述一般因素結(jié)合而形成的社會經(jīng)濟地位及由此決

13、定的不動產(chǎn)供求狀況對不動產(chǎn)價格的影響；二是城市內(nèi)各種不同類別用地地域由于本身特性而對不動產(chǎn)價格產(chǎn)生影響的因素。 對于第一方面的區(qū)域因素而言，主要表現(xiàn)在不同地區(qū)間社會經(jīng)濟狀況的差異，并由此體現(xiàn)在不同區(qū)域的不動產(chǎn)價格水平上。如我國從沿海地區(qū)到中部內(nèi)陸省份到西部地區(qū)的不動產(chǎn)價格呈遞減特性。此外，不同城市的規(guī)模及重要程度，也影響到各城市的不動產(chǎn)價格水平。 對于第二方面的區(qū)域因素而言，主要表現(xiàn)在城市內(nèi)各類用地的適用性及稀缺程度對不動產(chǎn)價格的影響。2.3個別因素 個別因素指不動產(chǎn)由于各自條件的差異而影響其價格的因素。這是由于不動產(chǎn)的個別性質(zhì)所決定的，并由此影響同類不動產(chǎn)的不同價格。個別因素可細分為宗地條件和建筑物類別的影響。2.3.1宗地條件 與土地有關的因素有宗地的自然條件，局部條件和環(huán)境狀況。自然條件包括宗地的地形，地勢地質(zhì)狀況，宗地及道路街面的方位關系。用作住宅的宗地更側(cè)重于日照，通風，干濕條件，興建住宅的合適朝向等。局部區(qū)位條件及環(huán)境狀況包括宗地所處地段位置，離街面的距離，連接街面的道路系統(tǒng)，街面的寬幅，構(gòu)造等狀態(tài)，交通設施狀況，相鄰不動產(chǎn)及周圍情況，上下水道，電力，燃料設施狀況，景觀綠化狀況，噪聲及污染程度，對宗地利用的若干限制條件等。2.3.2建筑類別的影響 與建筑物有關的因素包括建筑物用途類別，建筑結(jié)構(gòu)，層數(shù)及質(zhì)量等。從用途類別上看，建