萬(wàn)科銷售事務(wù)培訓(xùn)

1、-銷售部客戶事務(wù)組 *銷售事務(wù)培訓(xùn)課程介紹：業(yè)務(wù)操作簡(jiǎn)介前后臺(tái)工作銜接ISO相關(guān)文件明源演示一、業(yè)務(wù)操作簡(jiǎn)介客戶事務(wù)組基本工作主要包括：按揭辦理買賣合同簽署房屋交付房產(chǎn)證的辦理藍(lán)印戶口的申請(qǐng)客戶檔案管理買房流程有哪些??？如果您是選擇一次性付款的交房款簽署買賣合同買賣合同完成國(guó)土局備案后，領(lǐng)取合同及發(fā)票房屋交付辦理房產(chǎn)證 如果您是選擇銀行按揭付款的交首期向按揭銀行申請(qǐng)按揭簽署按揭貸款合同簽署買賣合同貸款合同完成國(guó)土局抵押手續(xù)后，領(lǐng)取貸款合同并開(kāi)始供樓房屋交付辦理房產(chǎn)證 按 揭 辦 理申請(qǐng)按揭的條件：年滿18周歲以上具有完全行為能力具有穩(wěn)定合法的職業(yè)和收入來(lái)源客戶須提供的資料： 身份證明：身份證、

2、港澳臺(tái)人士回鄉(xiāng)證（臺(tái)胞證）、士兵/軍官證、護(hù)照。資信證明：公司信箋紙加蓋公章的收入證明 （港澳人士須提供薪俸納稅證明）銀行規(guī)定的其他特殊要求 收費(fèi)項(xiàng)目收費(fèi)參考收費(fèi)單位抵押登記費(fèi)貸款額的0.01%(不足100元按100元收取)財(cái)政局貸款合同公證費(fèi)貸款額的0.15%（限港澳臺(tái)及境外人士）公證處保險(xiǎn)費(fèi)貸款額的0.01%乘以按揭年限對(duì)應(yīng)保險(xiǎn)系數(shù)保險(xiǎn)公司貸款合同印花稅貸款額的0.05%(不足20元的按20元收取）地稅局律師費(fèi)按銀行要求收取律師所辦理銀行按揭手續(xù)，需交納費(fèi)用如下： 按揭合同的領(lǐng)取房地產(chǎn)買賣合同簽署并完成國(guó)土局備案后，銀行將按揭合同和房地產(chǎn)買賣合同及相關(guān)的資料一起到國(guó)土局進(jìn)行抵押登記手續(xù)并放

3、款，完成抵押登記后，銀行再通知業(yè)主到銀行取回按揭合同和借據(jù)。供樓款的開(kāi)始時(shí)間具體供樓時(shí)間以銀行通知為準(zhǔn)（一般在按揭合同簽署后第二個(gè)月）。什么叫房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)抵押是指?jìng)鶆?wù)人或第三人(抵押人)以其合法擁有的房地產(chǎn)作為擔(dān)保物向債權(quán)人(抵押權(quán)人)提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。房地產(chǎn)按揭屬于房地產(chǎn)抵押的一種形式，一般特指用所購(gòu)房屋作為擔(dān)保貸款購(gòu)房的行為。 （一旦進(jìn)行房地產(chǎn)抵押，日后辦出的房產(chǎn)證上將有抵押信息，并在買賣合同及貸款合同上蓋章確認(rèn)。） 房地產(chǎn)買賣合同的簽署合同簽署所要帶備的資料：樓宇認(rèn)購(gòu)書(shū) 銀行出具的按揭確認(rèn)單 身份證（港澳臺(tái)人士還須提供回鄉(xiāng)證、臺(tái)胞證） 首期款或樓款收款收據(jù) 公證費(fèi)：總房款0.1

4、5%（限港澳臺(tái)及境外人士）。 客戶出具相關(guān)資料上國(guó)土局網(wǎng)站錄入相關(guān)信息打印買賣合同客戶簽字公司蓋章并錄入明源 買賣合同、發(fā)票、付清樓款證明書(shū)的領(lǐng)取一次性付款：房地產(chǎn)買賣合同簽署并在國(guó)土局完成備案登記后，我們將電話通知客戶前來(lái)領(lǐng)取合同，客戶憑買賣合同及房款收據(jù)到財(cái)務(wù)處換領(lǐng)發(fā)票和付清樓款證明書(shū)。按揭付款：買賣合同、發(fā)票、付清樓款證明書(shū)等將由銀行保管，客戶還清款項(xiàng)后在銀行贖回什么叫房地產(chǎn)備案登記房地產(chǎn)登記，是指由法律規(guī)定的機(jī)構(gòu)將申請(qǐng)人的房地產(chǎn)權(quán)利登記于政府特定的簿冊(cè)上，并頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)的一種法律制度。它是加強(qiáng)房地產(chǎn)管理、保障房地產(chǎn)當(dāng)事人合法權(quán)益的一項(xiàng)基本制度。房地產(chǎn)登記的內(nèi)容包括土地使用權(quán)及地上

5、建筑物的所有權(quán)與他項(xiàng)權(quán)利的登記，包括對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)權(quán)利性質(zhì)、房地產(chǎn)權(quán)利來(lái)源、取得時(shí)間、變化情況和房地產(chǎn)的面積、結(jié)構(gòu)、用途、價(jià)值、等級(jí)、坐標(biāo)、形狀等進(jìn)行專門(mén)的記載。（一旦進(jìn)行的房地產(chǎn)登記，登記信息將被國(guó)土局鎖定，并在買賣合同上蓋章確認(rèn)。）商 品 房 的 交 付交付時(shí)間確定（合同約定）發(fā)出商品房交付通知書(shū)按通知約定時(shí)間前往項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)房屋驗(yàn)收辦理交付相關(guān)手續(xù) 商品房交付通知書(shū)的發(fā)放項(xiàng)目集中交付：按房地產(chǎn)買賣合同補(bǔ)充條款約定，項(xiàng)目的交付通知書(shū)以郵寄方式送達(dá)。零星客戶交付：一次性付款買賣合同簽署當(dāng)天直接簽收按揭付款待銀行放款后，電話通知前來(lái)領(lǐng)?。ㄕＧ闆r下合同簽署后15天銀行放款）。在電話通知后三

6、天仍不前來(lái)領(lǐng)取的，再以郵寄方式發(fā)出。 管理費(fèi)的計(jì)收 按房地產(chǎn)買賣合同補(bǔ)充條款約定，自交付之日起房屋的管 理費(fèi)等由客戶承擔(dān)。 如客戶在收到交付通知書(shū)后十五天內(nèi)，仍沒(méi)有辦理房屋交付手續(xù)的，視為客戶接受該房屋，管理費(fèi)由客戶承擔(dān)。商品房房地產(chǎn)證的 辦 理房地產(chǎn)證定義：房地產(chǎn)證是權(quán)利人依法管理、經(jīng)營(yíng)、使用和處分房地產(chǎn)的憑證，是合法擁有房地產(chǎn)的憑證。權(quán)利人可以憑房地產(chǎn)證依法出租、買賣或作為經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)場(chǎng)所，也可以憑房地產(chǎn)證進(jìn)行抵押，向銀行等金融機(jī)關(guān)貸款，合法利用資金，還可以繼承、贈(zèng)與、交換。如果沒(méi)有房地產(chǎn)證，上述房地產(chǎn)權(quán)益都無(wú)法實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)證辦理時(shí)間根據(jù)深圳市房地產(chǎn)買賣合同（預(yù)售）規(guī)定，發(fā)展商必須取得政府部門(mén)

7、的竣工驗(yàn)收備案回執(zhí)之日起二百一十天內(nèi)為業(yè)主辦理房地產(chǎn)證。（萬(wàn)科在項(xiàng)目交付時(shí)會(huì)將辦理房產(chǎn)證通知一并發(fā)放，明確房地產(chǎn)證受理時(shí)間。）項(xiàng)目在國(guó)土局完成初始登記后，國(guó)土局開(kāi)始房地產(chǎn)證的受理。什么叫房地產(chǎn)初始登記房地產(chǎn)初始登記是指對(duì)未經(jīng)登記機(jī)關(guān)確認(rèn)其房地產(chǎn)權(quán)利，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)的土地使用權(quán)及其建筑物、附著物的所有權(quán)進(jìn)行的第一次登記。哪些情況應(yīng)申請(qǐng)初始登記（1）通過(guò)行政劃撥或出讓手續(xù)取得土地的，應(yīng)在完成用地手續(xù)后三十日內(nèi)申請(qǐng)土地使用權(quán)初始登記； （2）在取得土地使用權(quán)的土地上建造房地產(chǎn)和建筑物、附著物的，自取得建筑物、附著物竣工證明之日起六十日內(nèi)應(yīng)申請(qǐng)房地產(chǎn)初始登記。已辦理初始登記的房地產(chǎn)增加面積的，增加

8、部分應(yīng)在竣工后六十日申請(qǐng)初始登記。 一次性付款辦理房地產(chǎn)證按揭付款辦理房地產(chǎn)證付款方式的不同，可分為兩種辦理方式一次性付款房產(chǎn)證辦理（含辦證前已結(jié)清銀行按揭款）客戶需提供資料： 買賣合同原件2本、付清樓款證明書(shū)、購(gòu)房發(fā)票第四聯(lián)、身份證復(fù)印件、轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書(shū)（此申請(qǐng)書(shū)需經(jīng)發(fā)展商蓋章）流 程： （特區(qū)內(nèi)項(xiàng)目）客戶本人帶上述資料直接到房屋所在轄區(qū)國(guó)土局辦理，55個(gè)自然日后憑身份證及國(guó)土局收件回執(zhí)交納稅費(fèi)后領(lǐng)取。 （特區(qū)外項(xiàng)目）客戶將上述資料及所需稅費(fèi)交至我司統(tǒng)一代辦，房地產(chǎn)證辦出后，業(yè)主本人憑身份證及辦證回執(zhí)（我司出具）到我司領(lǐng)取。銀行按揭付款房產(chǎn)證辦理客戶需提供資料：貸款合同復(fù)印件、身份證復(fù)印件（

9、客戶提供）轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書(shū)、樓花轉(zhuǎn)現(xiàn)申請(qǐng)書(shū)（發(fā)展商提供并蓋章）流 程：客戶提供辦證所需稅費(fèi)及上述資料，由我司及銀行經(jīng)辦人共同代為辦理，出證后銀行直接到國(guó)土局領(lǐng)證并保管。（港澳臺(tái)及外藉客戶國(guó)土局要求業(yè)主本人必須親自前往進(jìn)行驗(yàn)證后方受理）辦理房地產(chǎn)證需交納稅費(fèi)如下：收費(fèi)項(xiàng)目收費(fèi)參考收費(fèi)單位契稅總房款的1.5%（普通住宅）或3%（普通住宅以外）財(cái)政局收取貸款合同印花稅總房款的0.05%地稅局收取轉(zhuǎn)移登記費(fèi)個(gè)人購(gòu)房：50元/戶、單位購(gòu)房及商鋪：80元/戶財(cái)政局收取貼花5元/戶財(cái)政局收取注意事項(xiàng)需在辦理房地產(chǎn)證前辦妥面積補(bǔ)差手續(xù)。若業(yè)主暫不辦證，請(qǐng)電話通知時(shí)一定要求其來(lái)公司填寫(xiě)不辦證聲明書(shū)。同時(shí)讓客戶知曉

10、辦理房產(chǎn)證是對(duì)其產(chǎn)權(quán)利益的保障，如因延緩辦理房地產(chǎn)證會(huì)而產(chǎn)生的土地使用費(fèi)等，其責(zé)任由客戶自行承擔(dān)。房地產(chǎn)買賣合同一旦簽署，公司不再受理任何形式的更名申請(qǐng)。 以上所有手續(xù)均由買方本人或公司法定代表人親自簽署，否則，須出示經(jīng)公證有效的授權(quán)委托書(shū)由受托人代辦，委托事項(xiàng)應(yīng)盡量詳細(xì)列明 一手樓委托事項(xiàng)概括如下：1、簽訂買賣合同并辦理公證，交付樓款；2、簽訂按揭合同及相關(guān)手續(xù)3、辦理房屋交付手續(xù)；4、辦理及領(lǐng)取此房房地產(chǎn)證5、其他：（轉(zhuǎn)讓、出租等） 二、前后臺(tái)工作銜接簽約按揭方面：簽約按揭流程的更改，必須明確告知業(yè)主 先找銀行申請(qǐng)按揭，得到銀行同意貸款 后方可簽署合同合同版本的展示，請(qǐng)注意信息的更新主動(dòng)向客戶提供委托書(shū)版本 （特別注意，簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)已是代簽的?。┓课萁桓斗矫妫喉?xiàng)目統(tǒng)一交付后，零星客戶的房屋交付：一次性付款的：簽署合同當(dāng)天可交付按 揭 付 款 的：必須在按揭銀行放款后方可交付 （約在合同簽署后15天）房產(chǎn)證辦理方面：預(yù)售房的房產(chǎn)證辦理：交付后統(tǒng)一辦理現(xiàn)售房的房產(chǎn)證辦理：簽署合同時(shí)一并辦理 （簽署合同時(shí)必須帶備辦證的費(fèi)用?。┛蛻魴n案資料交接方面：項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)后，定時(shí)交接每次交接列明清單三、ISO相關(guān)文件相關(guān)作業(yè)指引：VKSZ/WI/PR005銷售變更管理作業(yè)指引VKSZ/WI/PR006商品房交付流程作業(yè)指引VKSZ/WI