05房地產(chǎn)案例與分析試題

1、筑龍網(wǎng)房地產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)上培訓(xùn)資料PAGE 2005年房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析考試真題一、問(wèn)答題（共3題，每題10分。請(qǐng)將答案寫(xiě)在答題紙對(duì)應(yīng)的題號(hào)下）（一） HYPERLINK /edu/index.asp?zy=FDC 甲酒樓一年前重新裝修后出租給乙餐飲公司經(jīng)營(yíng)，租期5年。估價(jià)機(jī)構(gòu)現(xiàn)對(duì)該酒樓進(jìn)行拆遷估價(jià)，酒樓業(yè)主不配合拆遷工作，不允許估價(jià)人員進(jìn)入酒樓實(shí)地查勘。根據(jù)拆遷人提供的資料，該酒樓產(chǎn)權(quán)清晰，權(quán)屬證書(shū)齊全，用途合法，無(wú)違章搭建。請(qǐng)問(wèn)：針對(duì)該類拆遷估價(jià)，在估價(jià)程序上應(yīng)特殊注意哪些環(huán)節(jié)？ 裝修補(bǔ)償應(yīng)如何確定？ 對(duì)已存在的租賃關(guān)系，估價(jià)時(shí)應(yīng)如何處理？（二）法院委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)擬拍賣(mài)的某辦公樓進(jìn)行估價(jià)。經(jīng)

2、調(diào)查，該辦公樓是甲企業(yè)因無(wú)力償還銀行貸款而被依法處置的，該辦公樓的土地使用權(quán)為劃撥方式取得。該次拍賣(mài)的拍賣(mài)規(guī)則規(guī)定，拍賣(mài)所得價(jià)款處法律規(guī)定優(yōu)先受償?shù)囊酝?，全部用于償還銀行貸款，買(mǎi)受人承擔(dān)全過(guò)程相關(guān)稅費(fèi)。請(qǐng)問(wèn)：估價(jià)機(jī)構(gòu)是否有異物將估價(jià)結(jié)果告知借款企業(yè)？為什么？拍賣(mài)保留價(jià)應(yīng)由誰(shuí)確定？如何確定？乙公司欲競(jìng)買(mǎi)該辦公樓，現(xiàn)向估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢競(jìng)買(mǎi)價(jià)格。估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)提示乙公司注意拍賣(mài)價(jià)款之外還可能發(fā)生哪些稅費(fèi)？（三）某新建商業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)，欲評(píng)估其轉(zhuǎn)讓價(jià)格?，F(xiàn)選擇了三個(gè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模不同的類似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實(shí)例，測(cè)算估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的凈收益。已知每個(gè)可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)前連續(xù)三年的平均年凈收益分別為280萬(wàn)元、3

3、00萬(wàn)元和350萬(wàn)元；依據(jù)最高最佳使用原則選取了350萬(wàn)元作為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的年凈收益。請(qǐng)問(wèn)：這樣的做法有哪些錯(cuò)誤？若估價(jià)對(duì)象的年凈收益保持不變，具體可采用那些方法求取估價(jià)對(duì)象的年凈收益？二、單項(xiàng)選擇題（共3大題，10小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)將這個(gè)答案對(duì)應(yīng)的字母填在答題紙各小題相應(yīng)的括號(hào)內(nèi)）（一）估價(jià)對(duì)象為某三星級(jí)賓館，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥商業(yè)用地1、業(yè)主委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該賓館的抵押價(jià)值。下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的表述中，正確的是（）A、抵押期限內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)變動(dòng)造成市場(chǎng)價(jià)值下降形成預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。B、抵押期限內(nèi)房地產(chǎn)不當(dāng)使用造成市場(chǎng)價(jià)值減損形成適宜性風(fēng)險(xiǎn)C、

4、抵押人不能履行債務(wù)時(shí)，因處置抵押物的強(qiáng)制性等造成房地產(chǎn)價(jià)形成耗損風(fēng)險(xiǎn)D、選用估價(jià)方法不恰當(dāng)形成適宜性風(fēng)險(xiǎn)2、如果該賓館的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)能客觀反映同類賓館的客觀經(jīng)營(yíng)狀況和經(jīng)營(yíng)收益，則在運(yùn)用收益法評(píng)估該賓館的價(jià)值時(shí)（）A、該賓館財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中的當(dāng)年凈利潤(rùn)可視作年凈收益B、按當(dāng)?shù)赝愘e館的正常經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)水平核算得到的該賓館的年利潤(rùn)可視作年凈收益C、鈣賓館財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中的年凈利潤(rùn)減當(dāng)?shù)赝愘e館的正常商業(yè)利潤(rùn)可視作年凈收益D、根據(jù)該賓館財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中的年總利潤(rùn)、建筑物折舊和財(cái)務(wù)費(fèi)用，并考慮未來(lái)變動(dòng)情況，扣減當(dāng)?shù)赝愘e館的正常商業(yè)利潤(rùn)后的所得可視作年凈收益3、若采用成本法估價(jià)，下列表述中不正確的是（）A、應(yīng)對(duì)房屋建筑物、房屋

5、裝修部分分別計(jì)算折舊B、無(wú)論是借貸資金還是自有資金都應(yīng)計(jì)算利息C、在估價(jià)測(cè)算過(guò)程中土地取得成本應(yīng)包括補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓金D、在最終積算價(jià)值中應(yīng)扣減需補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓金4、假如以投?；馂?zāi)險(xiǎn)為估價(jià)目的評(píng)估該賓館的保險(xiǎn)價(jià)值，估價(jià)結(jié)果味3500萬(wàn)元，則（）A、3500萬(wàn)元是該賓館的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值B、3500萬(wàn)元是該賓館房地產(chǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值C、3500萬(wàn)元是保險(xiǎn)事故發(fā)生后的損失價(jià)值D、投保時(shí)，保險(xiǎn)金額不能超過(guò)3500萬(wàn)元(二)某商品住宅小區(qū)內(nèi)臨小區(qū)外道路的部分綠地因擴(kuò)展城市道路而被占用，該商品住宅小區(qū)居民向房地產(chǎn)估價(jià)師咨詢房地產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)情況。5、若房地產(chǎn)估價(jià)師認(rèn)為該住宅小區(qū)房地產(chǎn)整體價(jià)值發(fā)生減損，其

6、主要原因是（ ）道路擴(kuò)寬后，交通發(fā)生變化 綠地率發(fā)生變化公共配套設(shè)施發(fā)生變化土地形狀發(fā)生變化6、若房地產(chǎn)估價(jià)師認(rèn)為該住宅小區(qū)房地產(chǎn)整體價(jià)值增值，其主要原因是（）噪聲和污染程度發(fā)生變化土地形狀發(fā)生變化人口密度發(fā)生變化出行便捷程度發(fā)生變化7、房地產(chǎn)估價(jià)師認(rèn)為測(cè)算房地產(chǎn)價(jià)值變化額度的正確思路是（）由于住宅小區(qū)用地條件發(fā)生變化，按住宅用地采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法計(jì)算價(jià)值變化額度以減少的綠地的建設(shè)成本費(fèi)用作為價(jià)值變化額度用市場(chǎng)法分別測(cè)算出城市道路擴(kuò)展后房地產(chǎn)的價(jià)值，相減得出房地產(chǎn)價(jià)值變化額度用路線法測(cè)算臨街距離引起的房屋價(jià)值變化得出房地產(chǎn)價(jià)值變化額外負(fù)擔(dān)度（ HYPERLINK /edu/index.asp?

7、zy=FDC 三）某工廠有甲、乙兩個(gè)廠區(qū)，當(dāng)初兩個(gè)廠區(qū)的土地均勻劃撥方式取得。其中甲廠區(qū)在于20世紀(jì)90年代已經(jīng)補(bǔ)交了土地使用權(quán)出讓金，辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)?，F(xiàn)在甲廠區(qū)為危險(xiǎn)房，乙廠區(qū)為嚴(yán)重?fù)p壞房，房地主行政主管部門(mén)已通知工廠停止使用。該工廠為了生存和發(fā)展，決定轉(zhuǎn)讓甲廠區(qū)、抵押乙廠區(qū)房地產(chǎn)，用籌得的資金在乙廠區(qū)經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)后重新建造廠房?，F(xiàn)請(qǐng)某估價(jià)機(jī)構(gòu)同時(shí)對(duì)兩廠區(qū)進(jìn)行估價(jià)。8、針對(duì)以上情況，在估價(jià)時(shí)最恰當(dāng)?shù)淖龇ㄊ牵ǎ蓚€(gè)廠區(qū)視為一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目一起估價(jià)，出具一份估價(jià)報(bào)告將兩個(gè)廠區(qū)視為兩個(gè)估價(jià)項(xiàng)目分別估價(jià)，每個(gè)項(xiàng)目出具一份估價(jià)報(bào)告兩個(gè)廠區(qū)分別估價(jià)，出具一份估價(jià)報(bào)告視委托人要求進(jìn)行估價(jià)并出具估

8、價(jià)報(bào)告9委托人要求估價(jià)機(jī)構(gòu)按照委托人的估價(jià)目的對(duì)甲、乙兩個(gè)廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)機(jī)構(gòu)認(rèn)為（ ）可以按委托人要求對(duì)兩個(gè)廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)只能對(duì)兩個(gè)廠區(qū)的土地進(jìn)行估價(jià)可以對(duì)甲廠區(qū)的土地、乙廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)可以對(duì)乙廠區(qū)的土地、甲廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)10對(duì)乙廠區(qū)的土地估價(jià)的思路應(yīng)當(dāng)是（）按出讓土地使用權(quán)評(píng)估其公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值按出讓土地使用權(quán)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值，再扣除應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金用成本法估算土地公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，再扣除應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)、先估算其改造完成后的價(jià)值，再減去開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)和投資者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)土地應(yīng)負(fù)擔(dān)的

9、稅費(fèi)三、下列估價(jià)結(jié)果報(bào)告和估價(jià)技術(shù)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)指明其中的13處（每指明一處錯(cuò)誤得3分，本題全對(duì)得40分。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答。每個(gè)錯(cuò)誤對(duì)應(yīng)一個(gè)序號(hào)，未將錯(cuò)誤內(nèi)容寫(xiě)在序號(hào)后面空格處的不計(jì)分） 在建工程房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估報(bào)告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價(jià)師聲明（略）估價(jià)的假設(shè)與限制條件（略）房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告委托方（略）估價(jià)方（略）估價(jià)對(duì)象1、區(qū)位狀況（略）2、實(shí)物狀況（略）3、權(quán)益狀況（略）四、估價(jià)目的為委托方以估價(jià)對(duì)象為抵押物向銀行申請(qǐng)抵押貸款提供抵押物市場(chǎng)價(jià)值參考。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)2005年4月18日。六、價(jià)值定義本次估價(jià)采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，即估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的公開(kāi)市場(chǎng)

10、的客觀合理價(jià)值。七、估價(jià)依據(jù)（略）八、估價(jià)方法估價(jià)人員進(jìn)行了實(shí)地查勘，通過(guò)認(rèn)真分析所掌握的資料，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及估價(jià)目的，選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法、成本法作為本次估價(jià)的基礎(chǔ)方法，其中假設(shè)開(kāi)發(fā)法中開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值采用市場(chǎng)法估價(jià)。九、估價(jià)結(jié)果經(jīng)測(cè)算，估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2005年4月18日的客觀價(jià)值為人民幣4794.52萬(wàn)元。大寫(xiě)人民幣肆仟柒佰玖拾肆萬(wàn)伍仟貳佰元整。十、估價(jià)人員（略）十一、估價(jià)作業(yè)日期2005年4月16日至2005年4月22日。十二、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期（略）估價(jià)技術(shù)報(bào)告?zhèn)€別因素分析 （略）區(qū)域因素分析（略）最高最佳使用分析（略）估價(jià)方法選用估價(jià)對(duì)象在建工程。估價(jià)人員進(jìn)行了實(shí)地查勘。認(rèn)真分

11、析所掌握的資料，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及估價(jià)目的，選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法、成本法作為本次估價(jià)的基本方法，其估價(jià)技術(shù)路線如下：根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，“具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選取用假設(shè)開(kāi)發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法”，因此選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法作為估價(jià)方法之一進(jìn)行估價(jià)。根據(jù)假設(shè)開(kāi)發(fā)法的思路，可將預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常的開(kāi)發(fā)本、管理費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)以及購(gòu)買(mǎi)估價(jià)對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)，求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。估價(jià)對(duì)象為在建工程，有明確的工程進(jìn)度和費(fèi)用投入，因此采用成本法作為估價(jià)方法之一。根據(jù)成本法的思路，以建造估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)所需的各項(xiàng)必要費(fèi)用、應(yīng)繳納的稅金、正常

12、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)之和，求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。對(duì)以上兩種方法測(cè)算的價(jià)格進(jìn)行綜合處理，最終求取估價(jià)對(duì)象的總價(jià)值和單位價(jià)值。五、估價(jià)測(cè)算過(guò)程假設(shè)開(kāi)發(fā)法分析測(cè)算過(guò)程假設(shè)開(kāi)發(fā)法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。采用的公式估價(jià)對(duì)象價(jià)格=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-續(xù)建開(kāi)發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷(xiāo)售稅費(fèi)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值的測(cè)算運(yùn)用市場(chǎng)法測(cè)算估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值。市場(chǎng)法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較。對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。21

13、采用的公式 交易情況 交易日期 房地產(chǎn)狀況修正 調(diào)整調(diào)整估價(jià)對(duì)象= 可比實(shí)例 100 （ ） 100比準(zhǔn)價(jià)格 成交價(jià)格 （ ） 100（ ）22所選可比實(shí)例（見(jiàn)表一）可比實(shí)例情況表表一可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象比較項(xiàng)目ABC估價(jià)對(duì)象項(xiàng)目名稱苑樓園園項(xiàng)目坐落新村號(hào)路號(hào)道號(hào)大道號(hào)土地使用權(quán)取得方式 出讓出讓出讓出讓土地等級(jí)住宅IV級(jí)住宅III級(jí)住宅III級(jí)住宅IV級(jí)建筑結(jié)構(gòu)鋼混高層鋼混高層鋼混高層鋼混高層規(guī)劃用途住宅住宅住宅住宅成新?tīng)顩r十成新十成新十成新交易情況正常正常正常交易日期200532005320054成交價(jià)格（元/m2）31003100296023交易情況修正可比實(shí)例A、B 、C均屬正常交易，交

14、易情況無(wú)需正，交易情況修正系數(shù)均為100/100。24交易日期調(diào)整近期市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況穩(wěn)定，可比實(shí)例A、B 、C均屬近期交易，交易日期無(wú)需調(diào)整，調(diào)整系數(shù)均為100/100。 HYPERLINK /edu/index.asp?zy=FDC 25房地產(chǎn)狀況調(diào)整因權(quán)益狀況相同，將房地產(chǎn)狀況調(diào)整分為區(qū)域因素、個(gè)別因素調(diào)整。251區(qū)域因素調(diào)整根據(jù)可比實(shí)例的具體情況，可比實(shí)例A、B 、C的區(qū)域因素略好于估價(jià)對(duì)象。將區(qū)域因素調(diào)整的主要內(nèi)容與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行打分比較。得到可比實(shí)例A、B 、C區(qū)域因素調(diào)整系數(shù)分別為：100/101、100/102、100/103（具體比較情誤解見(jiàn)表二）。252個(gè)別因素調(diào)整根據(jù)可比實(shí)

15、例的具體情況，可比實(shí)例A、B 、C的個(gè)別因素略差于估價(jià)對(duì)象，可比實(shí)例C的個(gè)別因素略優(yōu)于估價(jià)對(duì)象。將個(gè)別因素調(diào)整的主要內(nèi)容與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行打分比較，得到可比實(shí)例A、B 、C個(gè)別因素調(diào)整系數(shù)分別為100/102、100/102、100/97（具體比較情況見(jiàn)表二）?？杀葘?shí)例與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況ABC估價(jià)對(duì)象區(qū)域因素商服繁華程度20212020交通條件21212320環(huán)境景觀10101010公共服務(wù)配套10101010發(fā)展規(guī)劃10101010基礎(chǔ)設(shè)施10101010文件娛樂(lè)10101010街道條件10101010合計(jì)101102103100個(gè)別因素土地利用程度20202020臨路狀況20202020設(shè)施

16、設(shè)備10101010裝修狀況10101010平面布置1212910建筑結(jié)構(gòu)10101010樓棟朝向10101010面積大小、形狀1010810合計(jì)1021029710026比較修正計(jì)算市場(chǎng)法修正計(jì)算表表三可比實(shí)例成交價(jià)格（元/m2）交易情況修正交易日期調(diào)整區(qū)域因素調(diào)整個(gè)別因素調(diào)整比準(zhǔn)價(jià)格（元/m2）A3100100/100100/100100/101100/1023009B3100100/100100/100100/102100/1022980C2960100/100100/100100/103100/972963從測(cè)算結(jié)果來(lái)看，三個(gè)可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格水平差異不大，因此采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為市

17、場(chǎng)法測(cè)算結(jié)果：（3009+2980+2963）/3=2984（元/m2）2.7預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后的總價(jià)值估價(jià)對(duì)象規(guī)劃總建筑面積為47799.8m2,其中地下建筑面積7979m2作為設(shè)備用房等，不能對(duì)外銷(xiāo)售，可銷(xiāo)售建筑面積為39820.80m2.故估價(jià)對(duì)象預(yù)計(jì)建成后的總價(jià)值為：298439820.80=11882.533.繼建開(kāi)發(fā)成本的測(cè)算估價(jià)對(duì)象共4棟，其中編號(hào)第28棟總建筑面積為24578.00m2(含地下建筑面積3998.00m2,第21、22、23棟總建筑面積23221.80m2(含地下建筑面積3981.00m2)。經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查勘，第28棟正在進(jìn)行地下混凝土澆注工程，第21、22、23棟正在進(jìn)行

18、基礎(chǔ)灌注工程。 HYPERLINK /edu/index.asp?zy=FDC 3.1續(xù)建建筑安裝工程費(fèi)根據(jù)市造價(jià)管理站關(guān)于發(fā)布市建筑安裝工程二00五年一季度造成價(jià)指數(shù)的通知（建價(jià)字200510號(hào)，鋼混高層住宅樓本期建安造價(jià)指標(biāo)為873.18-970.2元/m2, 本次評(píng)估取900元/m2。另外，依據(jù)以上文件，樁基礎(chǔ)增長(zhǎng)率加值為80元/m2，一般水電安裝增加值為30元/m2消防設(shè)備及安裝增加值為10元/m2，電梯及安裝增加值為50元/m2，則續(xù)建工程成本為：24578.00(900.00+30+10+50)+23221.80(900+80+30+10+50)=4917.953.2室外道路管網(wǎng)及

19、綠化等工程費(fèi)根據(jù)類似住宅的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，按用地面積取30元/m2，估價(jià)對(duì)象用地面積為23667.00m2,則室外道路管網(wǎng)及綠化等工程續(xù)建成本為：3023667.00=71.00(萬(wàn)元)3.3估價(jià)對(duì)象的續(xù)建成本合計(jì)4917.95+71.00=4988.95(萬(wàn)元)4、管理費(fèi)用主要包括工程續(xù)建過(guò)程中的管理人員工資等必要支出，按市場(chǎng)平均水平取續(xù)建成本的3%。4988.953%=149.67(萬(wàn)元)5、銷(xiāo)售稅費(fèi)包括廣告宣傳費(fèi)用及營(yíng)業(yè)稅等，依據(jù)類似項(xiàng)目平均標(biāo)準(zhǔn)，取開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值的8%。11882.538%=950.60(萬(wàn)元)6、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)置業(yè)公司的投資直接成本利潤(rùn)率15%，續(xù)建成本為4988.95

20、萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為：4988.9515%=748.34(萬(wàn)元)7、投資者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān) 的稅費(fèi)主要包含契稅及印花稅等，為：在建工程價(jià)值4.1%8、運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法的測(cè)算結(jié)果假設(shè)開(kāi)發(fā)法的測(cè)算結(jié)果為：（11882.234988.95149.67950.60748.34）/(1+4.1%)=4846.27(萬(wàn)元)（二）成本法分析測(cè)算過(guò)程成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。本估價(jià)對(duì)像為在建工程，折舊為零。采用的公式：估價(jià)對(duì)象價(jià)格=土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)土地取得成本運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法求取估價(jià)

21、對(duì)象土地價(jià)格，并測(cè)算相關(guān)稅費(fèi)。土地取得成本單價(jià)=1717.18(元/m2)(計(jì)算過(guò)程略)價(jià)對(duì)象用地面積為23667.00 m2,則估價(jià)對(duì)象土地總價(jià)為：1717.1823667.00=4064.05(萬(wàn)元)開(kāi)發(fā)成本2.1 勘察設(shè)計(jì)等前期工程費(fèi)及開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的稅費(fèi)39.82萬(wàn)元（計(jì)算過(guò)程略）2.2基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)括所需的道路、供水、排水、供電、通信、燃?xì)?、熱力等的建設(shè)費(fèi)。根據(jù)市近期公布的收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)為80元/ m2(按建筑面積)，則合計(jì)318.57萬(wàn)元。2.3 建筑安裝工程費(fèi)估價(jià)對(duì)象已建部分建筑安裝工程費(fèi)為：196.62（萬(wàn)元）則估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)成本為：39.82+

22、318.57+196.62=555.01(萬(wàn)元)管理費(fèi)用管理費(fèi)用包括開(kāi)發(fā)商的人員工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等。經(jīng)調(diào)查，管理費(fèi)一般為開(kāi)發(fā)成本的2%4%，本次評(píng)估取其中間值，即按開(kāi)發(fā)成本的3%計(jì)取。555.013%=16.65(萬(wàn)元)投資利息按正常開(kāi)發(fā)進(jìn)度，整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期為1.5年，假設(shè)資金在開(kāi)發(fā)周期內(nèi)均勻投入。利率取一年期貸款利率5.76%。555.01(1+5.76%)1.5/2-1=23.81(萬(wàn)元)銷(xiāo)售稅費(fèi)估價(jià)對(duì)象尚未進(jìn)入預(yù)售或銷(xiāo)售階段，故不考慮銷(xiāo)售稅費(fèi)。 HYPERLINK /edu/index.asp?zy=FDC 6、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)經(jīng)調(diào)查，市同類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的直接成本平均利潤(rùn)為15%，本次評(píng)估取利潤(rùn)率15%。555.0115%=83.25（萬(wàn)元）7、運(yùn)用成本法的估價(jià)結(jié)果4064.05+555.01+16.65+23.81+83.25=4742.77（萬(wàn)元）六、估價(jià)結(jié)果確定運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算的價(jià)格為4846.27萬(wàn)元，運(yùn)用成本法測(cè)算的價(jià)格為4742.77萬(wàn)元。根據(jù)估價(jià)目的，確定假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)結(jié)果權(quán)重圍50%，成本法估價(jià)結(jié)果權(quán)重為50%，則估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值為：484