知名地產(chǎn)花園洋房產(chǎn)品分類（PPT）

1、萬科花園洋房產(chǎn)品的分類1、萬科4.5F情景洋房2、萬科6F情景洋房3、萬科寬景洋房4、萬科寬景House案例1. 天津水晶城區(qū)域：位于天津市西青區(qū)，外環(huán)線以外，臨近南開、紅橋兩區(qū)；占地面積： 38.4萬平米。建筑面積： 38.41萬平米物業(yè)類型：情景洋房、公寓、聯(lián)排，共2700戶。組團：9綜合容積率：1衛(wèi)津河一期聯(lián)院別墅二期洋房二期別墅一期情景花園洋房萬科情景洋房打破了公寓呆板的形式和封閉的關系，立面設計變化豐富，入戶方式巧妙，每戶向陽面具有層層退臺的臺階狀結構，使每戶擁有南向的私家花園或露臺情景花園洋房在設計上融合了別墅的特點，實現(xiàn)了空間個性的突破，最大的的特色是米的橫廳，戶戶有露臺。主要為

2、4層半建筑，入戶方式巧妙： 首層：南向花園入戶二層：南向露臺入戶三層、四層：樓梯入戶二層露臺入戶三層露臺首層花園入戶首層情景房首層情景房首層戶型：南向私家花園入戶、情景房、錯層、超大面寬建筑面積：149.14 架空層儲藏室：28.37 錯層四室兩廳雙衛(wèi) 南入口首層，位于首層，獨享50左右私家花園，花池的設置，平添主人生活情趣。獨有情景房，倍添院居情趣開間寬大客廳和餐廳，視野開闊、采光充分超過20主人房寬敞舒適，可設置走入式衣帽間三間主臥組織緊湊，空間利用合理 架空層平面情景房錯層12米二層戶型： 南露臺入戶、錯層、客廳7.4米面寬建筑面積：140.48 錯層三室兩廳雙衛(wèi)獨創(chuàng)露臺入戶方式，私密性

3、、歸屬感更強7.35米開間，近40橫向客廳和餐廳，視野開闊，采光充分超過20的主人房寬敞舒適，可設置走入式衣帽間三間臥室組織緊湊，空間利用合理活動區(qū)（客廳、餐廳）與休息區(qū)呈小錯層格局，空間層次豐富附帶觀景露臺露臺入戶錯層三層戶型：樓梯入戶、 南露臺、錯層、客廳7.4米面寬建筑面積：128.92 錯層三室兩廳雙衛(wèi)7.35米開間，近40橫向客廳和餐廳，視野開闊，采光充分超過20的主人房寬敞舒適，可設置走入式衣帽間三間臥室組織緊湊，空間利用合理衛(wèi)生間洗衛(wèi)分離，互不干擾活動區(qū)（客廳、餐廳）與休息區(qū)呈小錯層格局，空間層次豐富附帶觀景露臺 錯層頂層戶型：躍層、豪華主人區(qū)、客廳8.1米面寬建筑面積：186.

4、59 躍層四室兩廳三衛(wèi)上層豪華主人區(qū)，設臥房、休閑廳、超大衛(wèi)生間、走入式衣帽間、書房主臥室連通觀景樓臺，采光通透，情趣盎然坡屋頂，低于2.2米處可設壁櫥、書架等，空間利用充分，富有新意衛(wèi)生間、化妝間設有天窗，市內屋頂采光明亮，空氣流通更加順暢頂層雙向“觀景天窗”，近收陽光與愜意下層8.1米開間寬大客廳與餐廳，三間臥室、三間衛(wèi)生間層高達3米，辟有6米共享空間，空間寬敞明亮客廳與觀景露臺相通，便于干燥通風附帶超大觀景露臺 露臺主人區(qū)露臺露臺萬科水晶城在陌生區(qū)域實現(xiàn)成熟市區(qū)的銷售價格與較好的銷售速度，洋房類產(chǎn)品形式市場接受度高一期情景洋房主要為4層半建筑： 首層面積：150平米左右 價格：80萬元左

5、右，隨樓附帶小院。二層面積：140平米 價格：7275萬元左右三層面積：128-130平米左右 價格：6870萬元左右頂層面積：178-187平米左右 價格：95-100萬元左右一期情景花園實現(xiàn)均價： 5500元/平米左右（05年洋房均價），實現(xiàn)市區(qū)內中高檔住宅的銷售價格；銷售火爆，客戶對洋房類的產(chǎn)品形式市場接受度高，達到120-130套/月；案例2：北京萬科青青地理位置：位于朝陽區(qū)京沈高速路旁，距國貿(mào)僅14公里，離東四環(huán)7公里，驅車15分鐘即可到達；規(guī)模：約25萬平方米，容積率1.1產(chǎn)品：青青家園分為四期開發(fā)，一期、二期、三期建筑層數(shù)以4層半為主，尺度宜人；四期為8-9層住宅，形成視線軸的上

6、游景觀，豐富空間層次?？倯魯?shù)：1860戶，主力戶型：120-180平米，以三居為主。以層層退臺、首層花園、外置樓梯等設計元素體現(xiàn)洋房特質層層退臺，由自家退臺俯視室外樓梯，小花園也進入眼底；退臺退臺室外樓梯首層私家花園俯瞰露臺外置樓梯步入式花園 步入式設計，穿過院子才可進入家門，回歸小院生活；私家花園彰顯居住者生活情調，業(yè)主小院落與社區(qū)大環(huán)境的結合；外置樓梯，打破傳統(tǒng)”樓道”的昏暗，增加與自然的親近；業(yè)主對露臺的使用頻率依據(jù)季節(jié)不同有所變化，但接受度較高，認可露臺帶來的功能空間以及生活情趣的豐富度通過訪談發(fā)現(xiàn)，業(yè)主對露臺的接受度較高，春夏季節(jié)的使用頻率高于秋冬季；在露臺中布置綠植、桌椅、鵝卵石等

7、，使居者能夠充分的接觸自然，同時豐富了生活情趣；超大露臺的贈送也是洋房類產(chǎn)品的一大賣點；銷售狀況： 一層與頂層銷售最快，花園與露臺客戶接受度高； 一期開盤當天銷售60% ； 二期銷售未作任何推廣，開盤一周內也銷售一空；銷售價格： 三期04-05年實現(xiàn)價格6000元/平米該項目在房地產(chǎn)開發(fā)陌生區(qū)域，實現(xiàn)較快的銷售速度與成熟區(qū)域的銷售價格三期產(chǎn)品以4層半建筑為主： 首層面積：150平米左右 價格：95萬元左右，隨樓附帶小院。二層面積：130-150平米左右 價格：74-86萬元左右頂層面積：160-180平米左右 價格：96-108萬元左右北方客戶對洋房類產(chǎn)品的市場接受度高，春夏季節(jié)使用率高從洋房

8、類項目的銷售狀況上看，市場接受度高客戶追求的是低密度的生活感受：對于花園洋房類的，花園洋房是一種介于別墅形態(tài)和板樓產(chǎn)品之間的產(chǎn)品，可以讓買家找到舒適與價位的最佳接合點?；▓@洋房和戶外的聯(lián)系最大的特色就是退臺，多層產(chǎn)品的陽臺是扁長的坐不下人，而露臺是方正的，沒有頂蓋區(qū)別于陽臺更有花園感，能夠真正把室外和室內的空間結合在一起。得房率高、實惠：在戶型設計上都力求方正、緊湊，面積控制合理，擁有較高的得房率，同時，戶主還能獲得贈送面積，享受更大的實用面積。底層戶型還贈送地下室、花園，二、三層贈送露臺。從終端客戶的使用情況上看，春夏季節(jié)使用率高功能空間與情趣生活的豐富：花園和露臺能夠使居者充分與自然情景溝

9、通，實現(xiàn)每戶都具有一片自有的室外空間、綠地，增強了室內外空間的互動與交流，在北方城市春夏季節(jié)的使用率較高。改變人際關系：公共空間開敞化，讓鄰里之間交往更為容易。人與人之間的關系比較輕松，互相之間可以在公共場所、在院子里面、平臺上打招呼，進行交流。私密性、安全性：在露臺、花園的活動多為種植、觀景、娛樂活動等，對私密性要求不高，甚至可以和鄰里分享、參與；安全性方面，首先對人的因素考慮，同類產(chǎn)品的客群勻質，所以在這種低密度社區(qū)客戶素質比較高，不用擔心鄰里相處的因素，因此，社區(qū)的保安工作是業(yè)主安全的根本保障。關于洋房產(chǎn)品的建設成本單體建安成本（土建+安裝）：1400-1500元/平米北方城市洋房產(chǎn)品單

10、方開發(fā)成本（單體建安+小區(qū)綠化+市政配套+前期工程費等，不含銷售費用、稅費、地價）：萬科測算標準：2200-2400元/平米金地測算標準：2500元/平米萬科花園洋房產(chǎn)品的分類1、萬科4.5F情景洋房2、萬科6F情景洋房3、萬科寬景洋房4、萬科寬景Houseabcd六大價值點：獨特的露臺空間多景式陽光房6層情景洋房深圳萬科城豐富的建筑形態(tài)首層私家庭院在深圳萬科城中出現(xiàn)了6層的情景洋房，區(qū)別于萬科典型的情景洋房在于層高更高、控制面積，主力戶型保持在100平米，提供可支付的洋房生活；ef大面積贈送全明戶型深圳萬科城首層：128平米4室2廳2衛(wèi)，私家花園+陽光房+錯層私家花園陽光房多露臺、陽臺設計，

11、與景觀的親密接觸；全明戶型，保證采光效果；二層到六層：面積控制，111-70平米層層退臺，贈送南向10平米大露臺二層：111平米 3室2廳2衛(wèi) 五層：80平米 2室2廳1衛(wèi)三層： 98平米 3室2廳2衛(wèi) 六層：72平米 2室2廳1衛(wèi)四層： 88平米 3室2廳2衛(wèi)二層三層四層五層六層端頭戶型舒適度放大： 270度八角窗四層，94平米，3室2廳1衛(wèi)270度八角窗增加了臥室的采光通風效果，提升了居住舒適度，也可以按照需要改造成情趣空間，提升居住樂趣；主臥朝南與大面積露臺連接，次臥北向，或者設計露臺連接或者在端頭適當情趣化設計，居住價值得到提升；根據(jù)北方氣候特點對萬科戶型進行局部調整六層退臺洋房的五層

12、和六層兩個臥室均超北，對北方城市客戶接受會有困難，建議戶型局部調整，將主臥室與餐廳空間調換，保證主臥南向采光；同時與露臺相接部分門窗采取保暖功能較好的材質，保證冬季居住舒適度；六層次臥六層主臥主臥衛(wèi)生間餐廳次臥衛(wèi)生間餐廳萬科花園洋房產(chǎn)品的分類1、萬科4.5F情景洋房2、萬科6F情景洋房3、萬科寬景洋房4、萬科寬景House創(chuàng)新產(chǎn)品推薦寬景洋房：面積區(qū)間可根據(jù)需要進行調整，主要強調大面寬帶來的采光及景觀效果寬景洋房為洋房創(chuàng)新產(chǎn)品，為6層平層設計，以90-110平米二室二廳一衛(wèi)為主，戶戶南北通透寬景洋房最大的特點是超短進深、全明設計，以通風采光的最佳尺度創(chuàng)造全新的戶型舒適標準臥室、客廳、餐廳等主要

13、功能空間全部朝南，主臥南北通透，舒適性強7米超短進深設計，動靜功能分布合理6米橫廳，南北雙向陽臺，帶來開朗尊貴的空間感受，整體面寬12.25米，開間進深比達1.75主臥南北通透，附帶小書房、衣帽間，營造奢華的自我空間 二室二廳一衛(wèi)建筑面積101平米大連萬科假日風景寬景洋房98平寬景洋房可以根據(jù)需要進行面積控制；102平米雙朝南臥室，客廳南向，采光、觀景；大面寬，短進深，比例為1.7：1；無障礙空間設計，可以按照住戶需要進行再設計；130平米，3室2廳2衛(wèi)南北通透，全明設計，南向主臥套間，符合北方居住習慣；約13.7米大面寬戶型，約7米寬廳設計，活動空間廣闊；雙南臥面向西山水庫，采光、觀景效果好

14、；約10平米入戶花園，拓展交往空間；入戶花園13.7m7m大連萬科假日風景天津萬科假日風景寬景洋房案例：天津萬科假日風景94平米，面積控制；雙臥室、客廳餐廳朝南，南北通透，全明設計，保證居住舒適度；超寬廳設計，大面寬，采光、觀景效果良好；117平米，超北次臥面積過小，可以改造成其他功能空間或是減少以控制面積；12米超大面寬，主要活動空間全部朝南布置；與客廳連通的陽臺，與景觀的緊密接觸；萬科花園洋房產(chǎn)品的分類1、萬科4.5F情景洋房2、萬科6F情景洋房3、萬科寬景洋房4、萬科寬景House戶型特點：一層為平層，贈送地下室和庭院；二層為平層，贈送地下室；三四層為復式，贈送大露臺五大價值點：12層均

15、有地下室附送獨特的露臺空間豐富的建筑形態(tài)氣派的橫向客廳豪華的頂層套房abcde3+1寬景House產(chǎn)品特點寬景house產(chǎn)品的市場機會機會一創(chuàng)新物業(yè)帶來的市場關注度和吸引力機會二解決對大戶型、別墅類產(chǎn)品有需求但受總價限制的客戶需求機會三寬景House能增加戶數(shù)，降低12層的總價區(qū)間，所以優(yōu)于疊拼別墅產(chǎn)品。產(chǎn)品從舒適三房到舒適四房，面積從145平米-200平米不等。一層戶型關鍵詞：下沉式私家院落/半地下層/陽光房庭院入戶/多景式情景房從入戶花園走到一樓地下室地下室是附送的，面積也很大，可以分影音室和書房地下室半圍合庭院戶型結構二層結構關鍵詞：地下室與大露臺通向地下室的樓梯露臺二層：附送露臺/地下

16、室明廚明衛(wèi)方正實用戶型結構三層戶型關鍵詞：復式結構，閣樓和空中花園送露臺空中花園頂層附送閣樓三層復式結構：復式結構4個露臺獨立主人套房客廳挑空戶型結構案例：深圳寬景house萬科城項目用地建面容積率研究產(chǎn)品對象價格開發(fā)商萬科城397000平米437000平米1.1寬景house6000元/平方米萬科地產(chǎn)總體規(guī)劃布局開放式廣場九年制學校；幼兒園寬景house情景洋房商業(yè)中心；LoftTOHO小高層多層創(chuàng)新產(chǎn)品寬景house占一期物業(yè)比例19.3，總套數(shù)123套戶型建筑面積（m2）房型層數(shù)開間進深花園（m2）露臺（m2）地下室（m2）端頭套1474房2廳2衛(wèi)1.5層12.615.464696中間套1424房2廳2衛(wèi)1.5層12186289底層小露臺贈送96平米半地下室氣派的八米橫廳獨特的入戶方式富有層次感的錯層，分區(qū)更合理贈送約60平米的花園端頭戶型一層中間套戶型一層贈送89平米半地下室多景式陽光房戶型建筑面積（m2）房型層數(shù)開間進深露臺（m2）地下室（m2）端頭套1414房2廳2衛(wèi)1.5層12.615.48