2021年物業(yè)管理師物業(yè)管理綜合能力考點剖析4

1、Word文檔 2021年物業(yè)管理師物業(yè)管理綜合能力考點剖析4 2021年物業(yè)管理師物業(yè)管理綜合力量考點剖析4信息由物業(yè)管理師考試頻道供應， 讓物業(yè)前期修理難題不再 物業(yè)前期修理工作的妥當處理，不僅可以維護開發(fā)商信譽，提升物業(yè)品牌力量，同時也會給廣闊業(yè)主留下較好的印象，讓業(yè)主更多的了解物業(yè)管理工作，為物管工作的全面順當開展打下基礎。但現實生活中，物業(yè)前期修理涉及的單位多（業(yè)主、物管、進展商、土建承建商、鋼構承建商、電氣管線單位、裝飾公司、衛(wèi)潔具供貨商、生產商等）、問題雜，物業(yè)前期修理問題的處理往往并不簡單。 物業(yè)前期修理存在的問題 問題一：相互推諉，沖突激化 物管公司從開發(fā)商手中接盤交房時，涉及

2、到一些工程質量問題，通常我們的做法是業(yè)主找物業(yè)，物業(yè)找開發(fā)，開發(fā)找施工單位，施工單位間又相互推卸責任，甚至不予理采，使物業(yè)質量問題的整改極為緩慢，而業(yè)主往往將怨氣發(fā)泄到物管公司身上。業(yè)主投訴不斷，進展商不理不采，兩邊受氣，物管人員倍感委屈，于是消失房屋質量問題，物業(yè)管不了或不歸物業(yè)管的理由，一些物管人員在調解修理糾紛時，為發(fā)泄怨氣，甚至夸大事實，有意挑起業(yè)主對進展商的不滿。業(yè)主的修理問題遲遲不能解決，于是集體拒交物管費，結伙大鬧銷樓現場的現象時有發(fā)生。 問題二：業(yè)主刁難，誠意難成 面對業(yè)主反映的問題，一些進展商也極有誠意整改，甚至特地為此成立任務團隊、保修組解決物業(yè)質量問題，但因房屋交付給業(yè)主

3、個人，部分業(yè)主不愿借道，甚至以經濟損失、精神損失、誤工損失為由，要求經濟補償，保修組的修理工作舉步困難，進展商良好愿望難以實現。 問題三：缺失公正，缺泛信任 作為誠信的進展商，如果真的屬于自己的房屋質量瑕疵問題，當然情愿妥當解決，但現實中，有些業(yè)主或物管單位將物業(yè)區(qū)域內的一切問題，如業(yè)主本身裝修的問題、人為對物業(yè)的損壞等等都推到進展商的身上，因此進展商當然覺得冤，于是在講求誠信的同時，不得不用懷疑的眼光來看待業(yè)主和物管企業(yè)的報修，甚至實行能躲則躲的拖延戰(zhàn)術。 問題四：被動處事，后患多多 業(yè)主們?yōu)楦髯缘膯栴}，紛紛投訴進展商和物管，要求解決問題，有的甚至不分黑夜直接找開發(fā)領導，動撤以媒體曝光，拉扯

4、標語相威逼，理智的進展商通常會準時責成施工方解決，而不理智的進展商，自然就針鋒相對，推三阻四推延時間，萬不得已時就任憑的支配屬下的單位作些處理，但無論是以上何種狀況，均系被迫所至，進展商是否上心，的確不敢確定，作為修理單位，自然會更多的從成本考慮，在面對東家并不上心且沒有任何制約的事情時，往往都只會做些表面文章（并未從根本上解決物業(yè)質量問題），可等到了肯定的時候，從前的問題又再次顯現，業(yè)主們不得不重復維權之路，召喚保修。 務必理順的三個觀點 物業(yè)前期修理之所以難，涉及的單位多、問題雜當然是其中的緣由之一，但其根本還在于進展商、物管公司和業(yè)主本身關系處理，在于三方處理修理問題的觀點和態(tài)度。筆者通

5、過長期與業(yè)主、開發(fā)商協調處理入住初期的物管修理問題，認為進展商的信任支持、業(yè)主的包涵、物管的規(guī)范公正，可以使物業(yè)前期修理問題得到較好的解決。 （1）進展商要給物管和業(yè)主更多的信任和支持 許多開發(fā)商一見到業(yè)主來找，就認為刁民來了，往往以應付刁民的心態(tài)來看待問題，甚至要求物業(yè)公司實行措施共同應付業(yè)主。 而作為物管公司，在協調修理問題時，特殊是集中交房階段的修理問題，物管公司不得不一而再、再而三的代表業(yè)主與進展商溝通，不間斷的問題，大筆的修理金支出，進展商當然不愿意，于是認為物管在有意挑起業(yè)主刁難自己。于是不協作，于是業(yè)主有看法，于是物業(yè)破罐子破摔于是關系惡化，沖突重重。 其實在業(yè)主入住后，對房屋功

6、能及質量提出合理要求，進展商依托物管公司出面協調。既解決了進展商直接與業(yè)主發(fā)生沖突，減輕了開發(fā)商壓力，也便利了業(yè)主。對進展商而言的確是利好之事，但進展商必需面對問題，要在問題的協調和處理的過程中，給物管公司和業(yè)主多一些信任和支持。 （2）業(yè)主在修理問題的協調處理時應多一些包涵 有的業(yè)主喜愛抱著一種弱勢群體的心態(tài)，把開發(fā)商都想象成奸商，懷著一種 對立心情去監(jiān)視開發(fā)商、物管公司協調處理修理的問題，在問題處理的過程中，稍不稱心就惡語相加。 作為業(yè)主，花巨款有的甚至傾其全部，好不簡單才購置的房子，消失這樣哪樣的問題，心里自然不好受，但問題必竟是問題，并不由于業(yè)主不好受、心煩發(fā)火而消逝。 其實，物業(yè)前期

7、交付使用階段，物業(yè)消失質量瑕疵需要修理的主要緣由，多為施工單位疏忽或偷工減料。作為進展商，在與施工單位簽訂承包合同時，斷然不會認同問題的發(fā)生。面對諸多問題，進展商和業(yè)主一樣，同是受害者。 因此，業(yè)主完全可以寬容些，把進展商當作頑強后盾，由物管公司組織協調，共同要求施工方為偷工減料買單，當然在要求開發(fā)商責成施工方為過失買單時，業(yè)主必需立足于解決問題的思路，萬不行動撤精神損失、誤工損失的沒完沒了。 （3）物管在處理修理糾紛的程序要規(guī)范和公正 房屋本身進行了裝修，為什么就不能是業(yè)主裝修的責任？ 明明是人為損壞的，憑什么說是質量問題？ 我只是在表面加了一層磚，并沒動過任何地方，怎么可能是我的責任呢？業(yè)

8、主花錢請你們，你們卻向著進展商，簡直就是進展商的狗。 在物業(yè)前期修理糾紛中物管本不是最主要的角色，物管任勞任怨努力協調是責任所系，可物管的盡心盡力卻引起了進展商懷疑、業(yè)主誤會，如此吃力不討好，的確讓物管犯難，但由于我們是物管企業(yè)，面對客戶進展商、業(yè)主，我們應當且只能主動從自身找緣由，找出讓進展商和業(yè)主布滿怨氣的緣由，從而改正缺點，更努力的將服務做得完善些。 進展商的懷疑也好、業(yè)主的誤會也罷，歸根結底是對物管自身的誠信度及處理問題的過程缺泛信任。當然其中的緣由，也有物管自身的責任，如物業(yè)交付后，本因業(yè)主隨便開槽、穿墻打洞造成的滲漏，物業(yè)拗不過，就推給進展商，要進展商擔責；本因建房單位防水沒做好，

9、就由于業(yè)主進行了裝修，就武斷認為責任是業(yè)主的觀點，都有些欠妥。 物管出面協調業(yè)主和進展商間的修理糾紛問題，為業(yè)主、進展商排憂解難，本是件得人心的利好之事，但如果在處理問題的過程中缺泛原則和公正，事情的處理過程缺泛規(guī)范，又如何讓業(yè)主心服口服找裝修單位理賠，如何讓進展商理直氣壯找施工單位擔責呢？ 前期修理難題不再難的現場實踐 筆者所服務的南國-中央花園，系武漢市的超大型住宅小區(qū)之一，因居住的業(yè)主較多，在接管初期，物管和進展商每天接到關于質量瑕疵的投訴不斷。在問題的處理過程中，也消失過業(yè)主、物管、進展商針鋒相對的尷尬，但最終還是從溝通中理清了思路，在溝通中找到了解決問題的方法。 （1）進展商的信任，

10、讓修理程序變得更簡潔 為確保物業(yè)區(qū)域內前期修理問題得到妥當解決，使廣闊業(yè)主不再為房屋質量瑕疵而苦惱，對中央花園的質量瑕疵的處理，開發(fā)商授權物管公司直接支配落實業(yè)主的物業(yè)報修問題，詳細文件是： 文件一：物業(yè)保修工程修理及付款程序 為規(guī)范中央花園房屋及相關設施保修期內的修理和管理工作，武漢南國置業(yè)公司與武漢美妙家園物業(yè)管理公司特依據工作實際，對修理工作的程序及付款方式作如下規(guī)定： 工程修理及付款程序： 一、對保修期內的工程修理，武漢美妙家園物業(yè)管理公司在查清緣由并備有相關證據后（責任推斷分析材料、現場照片），可通過派單（工程修理聯系單）形式支配相關單位處理，修理單中應注明具體修理項目及該項目的竣工時間，估計修理費用在壹萬元以上的由武漢南國置業(yè)有限公司分管領導批準后，再支配派單。（保修期內的修理工程，物業(yè)公司首先派單給原建筑單位，在特別狀況下，物業(yè)公司如在業(yè)主投訴起24小時之內和原施工單位聯系不上，有權另行支配修理，修理費用由原施工單位據實擔當）。 二、在規(guī)定