江蘇常州云山詩意項目營銷策劃及產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計總案_127頁ppt課件

1、方圓集團(tuán)常州工程營銷謀劃總案營銷謀劃管理中心方圓地產(chǎn)工程組目錄工程概略 1工程定位 2產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議 3園林景觀設(shè)計建議 4市場分析 5開發(fā)次序及產(chǎn)品搭配建議 7配套設(shè)備規(guī)劃建議 6第一部分 市場分析 常州位于“長三角的中心地帶，地處江蘇省南部，北臨長江，南銜太湖，與上海、南京等距相望。 常州是長江三角洲地域重要的中心城市之一、現(xiàn)代制造業(yè)基地、文化旅游名城。 地理位置常州概述整體房地產(chǎn)市場分析常州市市區(qū)土地面積成交情況 分析：2006年共成交土地面積866.20萬，07年武進(jìn)區(qū)土地市場非?；顫?。武進(jìn)區(qū)和城區(qū)尤其是城西區(qū)域土地存量較大，未來競爭情勢較為嚴(yán)峻。商品房總體供銷對比分析2005、20

2、06年市區(qū)商品房供銷比對比年份商品房住宅商業(yè)辦公別墅2006年1.45：11.36：12.11：11.77：10.70：12005年1.78：11.52：13.59：11.75：12.21：1分析:常州市商品房供需比均呈減少趨勢，市區(qū)不同物業(yè)新建商品房的銷售根本都好于上年。其中別墅的供需比變動幅度最大，2006年出現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢。整體房地產(chǎn)市場分析住宅總體供應(yīng)量、銷售量分析：從04-06年，供應(yīng)量以平均每年50%的速度添加，銷售量以平均每年45%的速度添加，從整體上看供需較為平衡。整體房地產(chǎn)市場分析不同面積段住宅的新供應(yīng)構(gòu)造 不同面積段住宅的成交構(gòu)造 分析：新增量第一位的是120-144；列

3、二三位的是80-100以及100-120。供應(yīng)占比增幅最大的是60以下的住宅。供應(yīng)占比降幅最大的是144-180的住宅。成交量分別前三列的是120-144，80-100和100-120。成交占比增幅最大的是60以下的住宅。整體房地產(chǎn)市場分析2006年不同總價段住宅的成交構(gòu)造 分析：從2006年雖然單價有所提升，但由于住宅套均供銷面積有所減少，單套總價在30-40萬元的住宅取代了單套總價在40-50萬元住宅排名第一。其次是單套總價在40-50萬元住宅。整體房地產(chǎn)市場分析住宅的成交走勢分析：春節(jié)到夏季成交均價走勢平穩(wěn)。夏天中心城區(qū)工程放慢了推盤速度。鄉(xiāng)鎮(zhèn)工程對銷售時機(jī)的掌控要求不高，推盤速度未放緩

4、。呵斥價錢較低的鄉(xiāng)鎮(zhèn)工程以及拆遷安頓工程成交占比的提高，從而使得整體成交均價的下滑。 “金九銀十后中心區(qū)域工程競相推盤，市區(qū)住宅銷售均價便有了明顯的上升，且不斷堅持到年末。整體房地產(chǎn)市場分析常州整體市場供求情況小結(jié)2006年商品房供應(yīng)總量為600萬平方米，成交總量為424萬平方米，銷售率到達(dá)70%，需求旺盛，但房價并沒有明顯漲幅，主要是由于宏觀調(diào)控政策促使供應(yīng)量過大，常州很多開發(fā)商自有資金并不充足，為了維系資金鏈，必需加快銷售。目前市場存量房約有200萬平方米，未推量600萬平方米，待開發(fā)土地所能構(gòu)成的供應(yīng)量1500萬平方米，三者相加將會接近2500萬平方米。常州內(nèi)需型的剛性需求占較大的市場比

5、例，特別是拆遷，此類需求只能處理部分供應(yīng)，對于這樣大的供體來說只是杯水車薪。在這樣的大環(huán)境下，爭奪客源將會在日后的市場中愈演愈烈。 整體房地產(chǎn)市場分析消費群分析 常州購房者是以改善居住條件和初次置業(yè)的主流。改善居住條件的購房者所占比例較大，超越50%。初次置業(yè)者，新婚購房占絕大比例。 投資市場回歸理性形狀，投資者數(shù)量逐漸減少，投資和自住相交融的需求浮出水面。 在小戶型逐漸充實市場的環(huán)境下，很多購房者放棄了“一步到位的購房觀念，購置總價較低的小戶型、緊湊戶型作為過渡產(chǎn)品，日后再思索購房。這種購房者既有自住需求，又有投資需求。購房者置業(yè)的目的消費群分析購房者對區(qū)域的認(rèn)可度排序中心城區(qū)新北區(qū)武進(jìn)區(qū)中

6、心城區(qū)作為經(jīng)濟(jì)文化中心，其生活便利、配套成熟、文化興隆、城市傳統(tǒng)的精華都積淀在里面，是購房者最認(rèn)可的區(qū)域。政府的北遷、萬福路改造、CBD商圈完善以及一些標(biāo)志性市政配套的建立，使新北區(qū)的開展更具前景。武進(jìn)購房者基數(shù)大，且購買力強(qiáng)，很多老武進(jìn)人對常州的認(rèn)可度不高，對區(qū)域的留戀性較強(qiáng)，一些選擇在老城區(qū)購房的頂端客戶僅限市中心。消費群分析購房者認(rèn)可的總價與單價 目前夾層、部分挑空等特征產(chǎn)品進(jìn)入市場。開發(fā)商也在如何贈送面積從而提高市場競爭力煞費苦心。但是這些舉措都會不同程度的提高產(chǎn)品單價。因此購房者會以總價來衡量本人能否具有購買才干。 就整體市場而言，購房者比較認(rèn)可的單價在3500-4500元/平方米之

7、間，總價在35-50萬之間的產(chǎn)品。消費群分析購房者置業(yè)參考要素分析 常州購房者置業(yè)主要思索地段、價錢、戶型三個要素： 地段：購房者在產(chǎn)生購房念頭的時候，首先思索的問題是我要在哪里購房，之后才會在中意的區(qū)域里選擇。 價錢：價錢是購房者買房的經(jīng)濟(jì)根底，最終能否下定，價錢可以說是最主要的要素。 房型：戶型是未來的家能否溫馨的前提，因此購房者對戶型的設(shè)計極為挑剔，房間能否朝南，客廳能否充足采光，能否存在暗衛(wèi)，能否有浪費面積等，都是綜合關(guān)注的問題。消費群分析購房者對未來市場的預(yù)期 常州購房者對樓市價錢有兩種聲音： 看漲的觀念：他們以為常州市政開展速度較快，特別是06年，道路的翻新，高架的建立，體育館、歌

8、劇院、博物館的新建。這些開展都將帶動房地產(chǎn)價錢繼續(xù)走高。 看跌的觀念：目前常州的房價曾經(jīng)很高，可以說市民的接受力曾經(jīng)飽和，2004年到2006年人均收入增長比例和房價上漲比例可以看出，房價上漲空間有限。特別是隨著供應(yīng)量的放大以及各個樓盤層出不窮的促銷措施，未來房價將會走低。 可以看出，購房者還不能很全面的分析未來房價的走勢，但是有一點看漲和看跌達(dá)成了共識，那就是未來房價大幅度漲跌的能夠性較小，根本屬于小幅調(diào)整震蕩。消費群分析購房者對產(chǎn)品的預(yù)期 如今的房價曾經(jīng)不是工薪階層可以接受的價錢，但是這些還是購房的主力軍。 未來開發(fā)商一定為針對這些群體將戶型做的更為緊湊，降低總價。 如今的產(chǎn)品越來越成熟，

9、戶型設(shè)計也越來越新穎。消費群分析購房者的積極性 很多購房者對于新政下的房地產(chǎn)市場看不透，因此“再等等、“再看看的觀念還是比較多的，張望氣氛較濃。 假設(shè)工程可以到達(dá)其預(yù)期心思，依然會選擇進(jìn)展購買，因此未來對開發(fā)商提出了更高的要求。城西房地產(chǎn)市場分析 分為城中、城東、城南、城西、城北、武進(jìn)和新北區(qū)七個區(qū)域。 其中，將城東區(qū)和戚區(qū)合稱為城東區(qū)。常州房地產(chǎn)區(qū)域劃分城西房地產(chǎn)市場分析新行政中心區(qū)，開展?jié)摿Υ螅还┻^于求，價錢集中4200-5100元/之間；產(chǎn)品以中檔工程為主；未來價錢仍有上升空間樓盤以中低檔工程為主，均價集中在3500-4500元/之間；近期無利好要素，該板塊樓市開展不平衡是房地產(chǎn)開展熱點

10、區(qū)域，大盤云集，在售及潛在供應(yīng)量均較大，以中檔為主，價錢集中在3000-4000元/之間。城北、中、東區(qū)為老居住區(qū)，后續(xù)貨量少，價錢高，為常州市樓價的方向標(biāo)區(qū)域概述城西房地產(chǎn)市場分析以受老城區(qū)輻射影響程度劃分，以京杭大運河、長江路、白云路、龍江路為界分為：高價值區(qū)、輻射區(qū)、中等價值區(qū)及相對低價值區(qū)。城西區(qū)域分析工程位于中等價值區(qū)城西房地產(chǎn)市場分析城西05-06年住宅供應(yīng)面積分析 分析：05年新政導(dǎo)致二季度沒有推案量，三季度開場才逐漸有了推案量，四季度推案量達(dá)19.79萬平方米。06年一季度是淡季供應(yīng)少。之后三個季度推出量都在25萬平方米以上。城西房地產(chǎn)市場分析城西05-06年住宅建筑類型分析

11、分析：05年多層供應(yīng)相對平穩(wěn)。06年小高層新增供應(yīng)量最大，其次是高層以及小高層。城西房地產(chǎn)市場分析城西05-06年戶均面積分析 分析：04-06年各房型戶均面積的變化較為明顯的是除1房面積外其他房型戶均面積均處于下降趨勢，特別是2房和3房，作為主流需求的兩種戶型面積減少闡明市場逐漸回歸理性，開發(fā)商控制單套房屋的總價意圖比較明顯。城西房地產(chǎn)市場分析城西住宅價錢分析 分析：價錢在4200元/平米以下是消費者理想的價位。思索地段、升值的要素可以提升到4400元/平米。46004900元/平米區(qū)域內(nèi)最高檔樓盤。單價在5000元/平米以上的樓盤很難被區(qū)域消費者接受，有較大抗性。 城西房地產(chǎn)市場分析06年

12、各房型銷售分析分析：面積越大的房型銷售情況越差，1房和2房的銷售率最高，3房銷售率沒有超越50%，主要是由于大3房的銷售不盡如人意。 區(qū)域工程規(guī)模萬同意量萬存量萬未推萬均價元/高價值區(qū)香江華廷38251.5134800中意寶第26.4116.4789.945300輻射區(qū)嘉城尚座2.62.61.204900都市桃源38340.544300翡翠灣6.83.31.53.54980中價值區(qū)星盛家園166.2239.784006怡和花園4.44.40.703724華豐苑4.13.292.60.813920相對低價值區(qū)楓逸人家187.565.2610.443300楓林雅都1710.0546.953400御

13、源林城309.754.520.253400陳渡新苑11.5711.573.803345.71榮亨逸都2014.864.65.143949.99綠園愛舍1414603180.77世紀(jì)華城3114.11016.93481.72新城長島6011.55548.453477合計337.88188.7262.16149.16城西房地產(chǎn)市場分析在售工程存量分析 從06年在售工程存量規(guī)模看，目前城西片區(qū)在售或待售工程主要有22個，總存量規(guī)模為249.18萬平方米，其中相對低價值區(qū)的存量規(guī)模比較大，為200萬平方米。城西房地產(chǎn)市場分析城西房地產(chǎn)市場分析城西07年估計入市主要工程分布城西房地產(chǎn)市場分析07年估計入

14、市個別工程情況區(qū)域項目名稱總占地面積（萬）容積率總建（萬）推案時間預(yù)計成交均價（元/）開發(fā)公司輻射區(qū)香江庭院2.3172.03.72007年6月待定中房實業(yè)中價值區(qū)格蘭藝堡7.42.0152007年6月4380電梯公寓5380多層洋房天寧房產(chǎn)圣巴塞耶8.9552.522.42007年9月待定俞記和嘉相對低價值區(qū)桂花園102.0、3.0232007年9月待定永紅萬嘉凱爾項目7.722.019.292007年10月待定凱爾置業(yè)景瑞曦城18.132.523.432007年9月3500景申置業(yè)合計47.12106.82城西房地產(chǎn)市場分析城西板塊04-06年土地供應(yīng)區(qū)域用地面積萬建筑面積萬成交單價萬元/

15、畝備注高價值區(qū)16.4256.84150-196懷德路勞動西、太倉路南側(cè)等輻射區(qū)7.9812萊茵北苑中價值區(qū)9.9824.15171-174包括項目低價值區(qū)51.22108.7510-25遠(yuǎn)離城區(qū)合計85.6201.75城西房地產(chǎn)市場分析 城西板塊土地成交活潑，且集中在高價值區(qū)與低價值區(qū)，高價值區(qū)由于區(qū)域環(huán)境、配套等優(yōu)勢，更易于截流高端客戶，低價值區(qū)由于價錢優(yōu)勢，必會分流區(qū)域內(nèi)客源 未來估計開發(fā)總量達(dá)308萬平方米，其中主要集中在相對低價值區(qū)，占總數(shù)的61%，中價值區(qū)占總數(shù)的20%，高價值區(qū)占總數(shù)的18%，輻射區(qū)僅有1%的占有率。即將入市工程含開發(fā)商貯藏土地分析 近期即將掛牌待出讓土地區(qū)域地塊

16、出讓(萬)容積率可建面積(萬)用地性質(zhì)中價值區(qū)勤業(yè)路北側(cè)16.022.5/2.2/2.845.86商住機(jī)場周邊402.080商住達(dá)立電池廠3.132.57.825住宅相對低價值區(qū)四糧庫周邊11.172.527.92住宅武進(jìn)車管所102.020住宅電視機(jī)廠周邊52.010商住三建司9.112.0-2.220.04商住合計94.43211.645近期即將掛牌待出讓土地 區(qū)域內(nèi)可知即將推出的土地面積接近100萬平方米，規(guī)劃總建筑面積超越200萬平方米，主要集中在中價值區(qū)和相對低價值區(qū)。 可以預(yù)見未來區(qū)域市場競爭情勢嚴(yán)峻，供應(yīng)量龐大，總數(shù)將會超越700萬平方米，主要集中在以價錢競爭為戰(zhàn)略的相對低價值區(qū)

17、內(nèi)。 工程未來必需突破這樣的競爭環(huán)境，從差別化的產(chǎn)品規(guī)劃，良好的質(zhì)量表現(xiàn)，完善的效力體驗入手。掛牌出讓土地分析各板塊對工程的影響偏遠(yuǎn)，樓盤以中低檔為主；客戶以初次置業(yè)者為主；客戶來源以區(qū)域內(nèi)各類消費群體或溧陽、金壇的經(jīng)商者對于工程：低價值區(qū)域的各樓盤在價錢上處于優(yōu)勢，必會分流凌家塘專業(yè)市場或金壇、溧陽的客戶工程較少，整體價值區(qū)域優(yōu)勢未顯示；但優(yōu)于工程截流城區(qū)內(nèi)的高端客戶群區(qū)域優(yōu)勢明顯，但價錢較高；假設(shè)工程定價合理可分流其部份客戶工程城西房地產(chǎn)市場總結(jié) 城西板塊是市區(qū)房地產(chǎn)各板塊中區(qū)域跨度最大，層次最為豐富的板塊之一，高中低檔樓盤都有分布，近幾年里區(qū)域的房地產(chǎn)開展不斷較為活潑，占據(jù)著常州市房地產(chǎn)

18、市場重要的份額。 城西供應(yīng)與需求總量較大。2006年城西板塊住宅供應(yīng)量85萬平方米，占市區(qū)的近20%，成交量與供應(yīng)量均位列市區(qū)第二。呈現(xiàn)出低價值區(qū)供應(yīng)大，高價值區(qū)供應(yīng)量越小；低價值區(qū)成交率高，高價值區(qū)底，中價值區(qū)成交中等的特點。 客戶主要來源本區(qū)域?？蛻糁饕獊碜杂诒緟^(qū)域，或者是跟本區(qū)域有一定的聯(lián)絡(luò)，如任務(wù)單位較近等。 產(chǎn)品形狀多樣。產(chǎn)品多為小高層、高層。多數(shù)工程的容積率根本都在2.0以上。城西房地產(chǎn)市場總結(jié) 3房仍為主流。但逐漸向經(jīng)濟(jì)適用的緊湊型3房開展，2房比例進(jìn)一步擴(kuò)展。戶型開展充溢多樣性，空中花園、入戶花園等附加值設(shè)計逐漸增多。 價錢在4000元/平方米左右進(jìn)展動搖。普通消費者主要可以接

19、受40-50萬區(qū)間的房源，對應(yīng)的是100-125平方米之間的房型面積。 景觀設(shè)計缺乏主題性，與工程定位不貼近。眾多樓盤的景觀設(shè)計同質(zhì)化，沒有明顯的主題，水景雖然運用較多，但景觀組團(tuán)之間缺乏聯(lián)絡(luò)，小品運用缺乏，樓間綠化較為簡單。 物業(yè)管理程度長期處于低程度開展。銷售中物業(yè)管理籠統(tǒng)展現(xiàn)不到位。交付后的實踐管理中存在較多的問題，物業(yè)管理效力內(nèi)容較為單一，業(yè)主委員會與物業(yè)公司關(guān)系緊張。 第二部分 工程概略 工程概略 工程位置位于鐘樓區(qū)中西部區(qū)域的懷德南路原花園路地段，在目前周邊在售樓盤板塊的最西面。至市中心延陵西路810分鐘車程。本案香江庭院嘉城尚座都市桃源怡和花園星盛家園香江華庭中意寶第格蘭藝堡翡翠

20、灣陳渡新苑清潭鑫苑圣巴塞耶往武進(jìn)、金壇接寧滬高速往市中心往市中心往武進(jìn)往無錫宗地現(xiàn)狀 工程概略地塊現(xiàn)狀地塊目前由緊縮機(jī)廠、光陽摩托車公司、南方燈飾、常意工模具、常柴股份五塊舊地構(gòu)成，廠房部分尚在拆遷中。地塊周圍，除東面為村屋外，其他均為尚未拆遷的廠房，另有兩家工廠仍在消費，周邊自然環(huán)境較差。地塊周邊的生活配套較少。工程邊境范圍A工程A點以西為馬王村民房，以東為工程地塊，現(xiàn)為一服裝廠，未拆遷。工程概略ABCDE工程概略工程邊境范圍B工程B點以東為緊縮機(jī)廠廠房，拆遷中。ABCDE工程邊境范圍C工程C點以西為光陽摩托車廠房，以東為工程地塊，未拆遷。工程概略ABCDE工程邊境范圍D工程D點以東廠房，以

21、西為工程地塊，拆遷中。工程概略ABCDE工程邊境范圍E工程E點以圍墻處為工程地塊最南邊境，地塊內(nèi)尚未拆遷。工程概略ABCDE工程周邊環(huán)境情況工程處于早期常州城西工業(yè)區(qū)，周邊主要以廠房為主，西邊的村屋。工程周邊總體環(huán)境比較差，無可利用的自然景觀資源。工程概略常州匯源實業(yè)常州皮革機(jī)械總廠已拆遷常州高新金獅自行車公司部分已拆菜地東王村民房已搬空廠房工程概略工程周邊的社區(qū)配套情況 本工程花園小學(xué)花園中學(xué)仁愛醫(yī)院花園新村新天市場大潤發(fā)超市工程根本臨近生活配套，除一市場外，最近的商業(yè)、醫(yī)院、學(xué)校、公交站場等均在1公里以上間隔。荊川公園五星公園江蘇工業(yè)學(xué)院城南小學(xué)凌家塘農(nóng)副市場仁慈醫(yī)院花園總站花園新天市場間

22、隔工程0.8公里荊川公園間隔工程2公里仁愛醫(yī)院間隔工程1.5公里花園小學(xué)間隔工程2.5公里五星公園間隔工程3公里蘇州工大間隔工程2.7公里花園車站間隔工程1.5公里花園中學(xué)間隔工程2.5公里工程概略工程周邊的社區(qū)配套情況 工程周邊的社區(qū)交通情況 工程概略經(jīng)過地塊的公交車線路只需三條，分別是往武進(jìn)區(qū)、市中心和火車站三個方向，交通線路比較稀少，而且收車時間較早，如在工程乘坐公交車出行相對不便。建議：工程開通兩條看樓線路，自動將市中心消費群吸引進(jìn)來，擴(kuò)展客戶層面，彌補(bǔ)工程的缺乏。工程概略工程SWOT分析 我公司的深沉的運營理念和豐富的開發(fā)閱歷是我們最重要的競爭力所在；而在周邊眾多開發(fā)程度相對落后的工

23、程中，我們更容易突圍而出；工程處于市中心區(qū)邊緣，緊鄰鐘樓開發(fā)區(qū)，花園路也是從溧陽、金壇進(jìn)入常州主要干道，有利于工程吸納各板塊的目的客戶群；隨著龍江高架橋和長江路整治工程的開展，將大大提升花園路板塊價值；中吳大道和白云南路的規(guī)劃已納入政府工程建立日程，一旦建成將拉近與清潭，陳渡社區(qū)的間隔，為宗地提供了良好的道路條件和區(qū)塊條件； 政府開場對花園路沿線逐漸實施大面積的廠區(qū)拆遷并作為房地產(chǎn)開發(fā)用地，未來幾年將成為城西板塊重要的居住區(qū)，板塊的居住價值將進(jìn)一步提升。優(yōu)勢 S工程概略地塊所在的花園路區(qū)域現(xiàn)為大量的工業(yè)廠房區(qū)，無自然環(huán)境優(yōu)勢，給人較濃的“工業(yè)感而缺乏居住氣氛； 處理方案：在大環(huán)境未能跟上的情況

24、下，經(jīng)過展現(xiàn)本身產(chǎn)品優(yōu)勢，做精做細(xì)園林環(huán)境，建立必要的配套體系來彌補(bǔ)工程周邊環(huán)境的缺乏。工程附近生活配套缺失，主要以五金類商鋪和廠房圍墻為主，商業(yè)氣氛明顯缺乏 ； 處理方案：經(jīng)過前期商業(yè)鋪面設(shè)計和整體效果包裝來提升周邊商業(yè)籠統(tǒng)，并在銷售期間引入大型商業(yè)配套品牌店來帶動區(qū)域商業(yè)氣氛，彌補(bǔ)生活配套缺乏的弱點。本工程位于城西片區(qū)，在常州市民意目中馬公橋以西為郊區(qū)，使工程市場推行存在瓶頸。 處理方案：一方面在宣傳上躲避工程本身位置弊端，盡量拉近與懷德路商圈的間隔，另一方面與政府部門結(jié)合，將政府規(guī)劃利好信息對市場進(jìn)展充分宣傳。目前周邊交通路網(wǎng)興隆，但途經(jīng)工程的公交道路卻較少，呵斥任務(wù)生活出行不便。 處理

25、方案：銷售階段開通樓巴線路；與公共事業(yè)部門協(xié)作，增設(shè)途徑工程的公交道路。相比新北區(qū)和武進(jìn)區(qū)，工程所在區(qū)域開展前景相對缺乏。 處理方案：提升工程所在花園路拉動金壇與城區(qū)的重要性，突出在建的龍江路和已建成的長江路等快速干道與新北、武進(jìn)的交通便利，同樣可以兼顧南北兩區(qū)的優(yōu)勢。優(yōu)勢 W工程概略工程所處區(qū)域是政府規(guī)劃中的生活居住區(qū)，周邊環(huán)境將逐漸改善，此外城市化進(jìn)程加快，開發(fā)區(qū)域?qū)⒀討训侣废蛭鏖_展，將貫穿地塊區(qū)域；花園路沿線有大面積的廠房搬遷并作為開發(fā)用地，該區(qū)域?qū)⒅饾u成為開發(fā)熱點之一，我們以相對低的本錢購入土地，能在未來獲得更大的利潤空間。工程東面有幾個80年代興建的大型居住區(qū)，區(qū)域情結(jié)令居民換房首選

26、附近樓盤；常州市場目前主要以現(xiàn)代簡約風(fēng)格為主，客戶普遍對創(chuàng)新戶型和外立面?zhèn)€性劇烈的產(chǎn)品感興趣，而我們以適度創(chuàng)新現(xiàn)代中式產(chǎn)品進(jìn)入市場，將能有效切中市場需求；雖然附近板塊供應(yīng)量大，但樓盤同質(zhì)化嚴(yán)重，相對我們的產(chǎn)品而言競爭力不強(qiáng)；常州房地產(chǎn)預(yù)售制度較為寬松，有利于實行靈敏多邊的銷售手段 。時機(jī) O工程概略周邊環(huán)境差，短期內(nèi)暫時不會改善，影響產(chǎn)品籠統(tǒng)； 處理方案：提升本身產(chǎn)品設(shè)計，合理利用創(chuàng)新產(chǎn)品，提升本身優(yōu)勢。城西板塊工程多均以本地開發(fā)商為主，市場知名度、人脈優(yōu)勢明顯； 處理方案：在營銷手段上采用多渠道針對性強(qiáng)的營銷方式，以方圓獨特的產(chǎn)品開發(fā)概念來吸引市場留意力?！叭遣⑴e的開展格局使武進(jìn)區(qū)、新北區(qū)

27、成為焦點，區(qū)域樓市上升較快； 處理方案：強(qiáng)調(diào)本身高文化檔次、回歸傳統(tǒng)的東方人居生活方式，結(jié)合周邊市府廠區(qū)搬遷改為開發(fā)用地等利好要素，營造工程區(qū)域是未來人氣會聚的高性價比的市場共識。周邊樓盤價位較低，使區(qū)域內(nèi)價錢不易提升。 處理方案：以產(chǎn)品制勝的戰(zhàn)略，同時在定價戰(zhàn)略上堅持由中向高開展，提高工程性價比。要挾 T第三部分 工程定位戰(zhàn)略工程的定位戰(zhàn)略 地塊所處區(qū)位在常州不先天優(yōu)勢，作為居住工程，在常州人心目中的印象普通。 鑒于工程規(guī)模有限，使工程發(fā)揚空間受限。 作為外來開發(fā)商，客戶普遍存在張望心思，接受、認(rèn)同企業(yè)和產(chǎn)品需求一定的時間。 配合2021年上市戰(zhàn)略，工程首期必需在較短的有效銷售時間內(nèi)完成相當(dāng)

28、大的業(yè)績量，要找到銷售速度和銷售利潤之間的平衡點。 城西是典型的自用購房型區(qū)域，而購房接受力普遍不超越在50萬元/套。制約本工程開發(fā)的主要要素定位思緒 一期高定位，中售價，突顯工程的“高性價比二期高定位，高質(zhì)量，在一期市場勝利支持下，表達(dá)是“高質(zhì)量，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價精神層面：從首期開場一步到位地打造“常州市引領(lǐng)生活態(tài)度的精神領(lǐng)袖；物質(zhì)層面：經(jīng)過工程分期開發(fā)，中開高走，逐漸建立城西地標(biāo)工程的位置。 我們的開發(fā)目的：城西樓盤第一，常州質(zhì)量第一，樹立常州市質(zhì)量生活標(biāo)桿！ 工程的定位戰(zhàn)略工程定位定位戰(zhàn)略：第一階段：首期推售 在宣傳推行和現(xiàn)場包裝上建立高檔的市場籠統(tǒng)，并貫穿工程一直，經(jīng)過高端的市場想象高屋建瓴地

29、進(jìn)入當(dāng)?shù)厥袌?。產(chǎn)品設(shè)計規(guī)劃注重適用性和創(chuàng)新性，經(jīng)過提早完成園林環(huán)境和配套來吸引市場，在價錢上采用“中開高走的戰(zhàn)略，以高性價比作為首期的主要競爭力；第二階段：后期推售 在首期良好的銷售業(yè)績及工程籠統(tǒng)根底上，堅持前期的高端市場籠統(tǒng)將工程并不斷晉級，添加大戶型比例和產(chǎn)品、提升價錢，實現(xiàn)成為區(qū)域目的性樓盤的目的。第四部分 工程定位1、目的客戶定位根據(jù)工程所處的位置及常州人的喜歡住原區(qū)域的居住習(xí)慣,工程客戶定位初步可定為：工程定位中心客戶群：花園新村、白云新村以及清潭區(qū)域周邊有相當(dāng)經(jīng)濟(jì)實力的的居民輔助客戶群：凌家塘等專業(yè)市場客戶、鐘樓區(qū)周邊公務(wù)員、企事業(yè)單位管理人員、私企業(yè)主以及部分拆遷戶 需發(fā)掘的客戶

30、群：市中心區(qū)商業(yè)人士、公務(wù)員及居民，以及金壇、鐘樓經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)中高級任務(wù)人員、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營企業(yè)主，還有金壇、溧陽部分高收入客戶目的客戶1、目的客戶定位工程定位花園、白云區(qū)域內(nèi)有相當(dāng)經(jīng)濟(jì)實力的居民鐘樓經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)中高級任務(wù)人員、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營企業(yè)主城區(qū)其它區(qū)域高收入群體、金壇、溧陽經(jīng)商客戶周邊企事業(yè)單位指點層、個體工商戶、私營企業(yè)主、部分拆遷戶目的客戶群分析工程定位客戶分類購房關(guān)注點特征主力需求戶型與本項目契合度花園、白云區(qū)域內(nèi)有相當(dāng)經(jīng)濟(jì)實力的居民價格、面積、戶型、環(huán)境對價格極其敏感，需求旺盛但購買力有限2房、3房周邊企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)層、個體工商戶、私營企業(yè)主、部分拆遷戶價格、品質(zhì)、面積、戶型、景觀、前

31、景、物業(yè)管理二次置業(yè)為主，購買力較強(qiáng)，對產(chǎn)品更為挑剔3房、4房鐘樓經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)中高級工作人員、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營企業(yè)主價格、品質(zhì)、面積、戶型、景觀、前景、物業(yè)管理購買能力較強(qiáng)，看好區(qū)域的發(fā)展2房、3房城區(qū)其它區(qū)域高收入群體、金壇、溧陽部分客戶價格、品質(zhì)、戶型、景觀、物業(yè)管理有一定積蓄，中等經(jīng)濟(jì)實力，要改善生活環(huán)境，對房型敏感2房、3房工程定位目的客戶特征分析 所處社會層次構(gòu)造比較復(fù)雜，職業(yè)范圍較為廣泛，事業(yè)開展大多處在穩(wěn)定或上升期； 年齡跨度較大，主要購買力人群集中在2545歲左右，未婚獨身群體以及空巢家庭也占據(jù)相當(dāng)比例； 為子女、父母購房或二次置業(yè)改善居住條件為主要購房動機(jī)； 家庭構(gòu)造以34人的中心

32、家庭為主； 教育背景參差不齊，但是對下一代的教育相當(dāng)關(guān)注； 家庭出行以自行車、助動車、摩托車或公交車等為主要代步工具，私家車或公派車等也有一定量的比例； 適用性將成為最大追求目的，同時也講究一定的溫馨性，對房型設(shè)計要求高； 喜歡寬松、交融的社區(qū)環(huán)境，社區(qū)內(nèi)交流明顯增多； 消費過程中有典型的小市民意思，喜歡物美價廉，習(xí)慣于斤斤計較。工程定位目的客戶消費心思和行為分析消費行為較為客觀，有本人明確的想法；事業(yè)、生活圈子里朋友意見的影響程度較為明顯；有一定的攀比心思；遭到本身經(jīng)濟(jì)實力的影響，決議選擇范圍較小，不斷比較是這類人判別的主要方法，決策謹(jǐn)慎；對產(chǎn)品的任何細(xì)節(jié)都特別關(guān)注，對挑選物業(yè)的心思期望值也

33、很高；對單價、總價的關(guān)注度高于對產(chǎn)品性價比的關(guān)注度。 云山詩意系列版本的勝利開發(fā)，是集團(tuán)開發(fā)外地工程的最正確定位；而常州具有悠久的歷史和深沉的是徽派文化沉淀，現(xiàn)代東方的徽派產(chǎn)品在這里可以到達(dá)天時地利人和的市場效果。常州市目前尚無勝利的東方建筑風(fēng)格樓盤，將填補(bǔ)當(dāng)?shù)厥袌龅目瞻?。主題地產(chǎn)的開發(fā)方式在當(dāng)?shù)厣袑偾袄?，可以更好的自?chuàng)廣州云山詩意的勝利閱歷。個性鮮明的立面風(fēng)格較迎合當(dāng)?shù)乜蛻舻南M心思?，F(xiàn)代東方高尚人文社區(qū)龍城云山詩意工程定位產(chǎn)品質(zhì)量定位東方人居智慧東方倫理品德給東方倫理品德賦予新時代的意義。崇尚平等、博愛、自約互助、謙和、禮讓、信任、共享 。經(jīng)過東方立體庭院式建筑發(fā)明調(diào)和鄰里關(guān)系雖然每家獨門

34、獨戶，但我們崇尚東方的大戶人家宅院式生活。庭院是鄰里之間生活、交流、休閑的空間，東方味十足的園林通幽曲徑，符合中國人含蓄、悠遠(yuǎn)、動靜相宜的審美需求，易于培育調(diào)和、互讓的人文氣氛 。首期主題概念定位工程定位對待生活的平和態(tài)度云山詩意的人不缺乏物質(zhì)生活，反而更珍愛漸漸遠(yuǎn)離這個時代的家庭、鄰里親情?，F(xiàn)代東方建筑以徽派建筑為根底，交融一些其他中國民居素材。運用現(xiàn)代的手法和技術(shù)手段，有機(jī)地整合成具有宜人的尺度、細(xì)而不繁的一致體。工程定位主題概念定位思索要素：占地規(guī)模、容積率、樓間距、產(chǎn)品價值組合情景洋房、多層無電梯、多層帶電梯、小高層、高層、08年的業(yè)績實現(xiàn)建議各期產(chǎn)品形狀：一期：7層、9層帶電梯洋房少

35、量點綴，構(gòu)成豐富天際線，到達(dá)良好的視覺營銷效果11層帶電梯洋房主打產(chǎn)品二期：18層+25層或以上電梯洋房工程定位工程住宅形狀定位工程定位工程住宅價錢定位競爭工程系數(shù)法比較系數(shù) = 工程評價得分比較工程評價得分；可調(diào)均價 = 每個比較工程的比較系數(shù)比較工程的已實現(xiàn)均價；本案均價 = 每個比較工程的可調(diào)均價比較權(quán)重；比較項目均價評估得分比較系數(shù)可調(diào)均價比較權(quán)重本案均價香江華廷4800810.884224 40%1690翡翠灣4980671.06527920%1056都市桃園4300711.00430020%860 星盛家園4000561.275080 20%1016本項目71100%4622利用競

36、爭工程系數(shù)法，結(jié)合區(qū)域開展的走勢，假設(shè)對品牌、產(chǎn)品、效力三大優(yōu)勢充分展現(xiàn)后以及明年的市場前景，我們的價錢定位是一期電梯洋房均價：46004800元/工程整體均價：48505000元/工程定位工程商鋪價錢定位建議均價為：9000元/工程周邊配套環(huán)境較少，主要以廠房和村屋為主，商業(yè)環(huán)境較差；懷德路商圈目前商鋪價錢區(qū)間為8000-12000元/平方米，懷德路與花園路相比環(huán)境明顯占優(yōu)，花園路臨路商業(yè)較少；工程商業(yè)部分主要滿足本身配套為主，針對消費人群主要集中在社區(qū)業(yè)主。懷德路商業(yè)情況花園路商業(yè)情況第五部分 產(chǎn)品規(guī)劃建議產(chǎn)品立面及建筑風(fēng)格建議建筑立面運用徽派建筑傳統(tǒng)民居的顏色技巧，注重黑、白、灰、點、線

37、、面的有機(jī)構(gòu)成，以白色墻面為主基調(diào)。黛色屋面、檐口和馬頭墻為構(gòu)圖的要素進(jìn)展組合，綴以點睛用花窗、門樓，使建筑高低參差疏密有致，清新淡雅，純樸自然；為適度迎合當(dāng)?shù)厥袌鱿M特點，建議在現(xiàn)有云山詩意設(shè)計的根底上添加更多的現(xiàn)代風(fēng)格的元素，使整體外立面覺得更加現(xiàn)代，更簡約。產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議建筑細(xì)部設(shè)計建議建筑天際線充分發(fā)揚7層25層高低參差的徽派坡屋頂外型，構(gòu)成縱深感和空間感豐富的天際線。產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議建筑細(xì)部設(shè)計建議建筑的古典裝飾建筑的裝飾部分能為整體效果起到豐富作用，角樓、山墻、圓窗等都構(gòu)成了多樣化的工程立面效果。產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議建筑細(xì)部設(shè)計建議群樓與現(xiàn)代風(fēng)格的結(jié)合商業(yè)群樓部分經(jīng)過

38、大面積的釉磚拼接的成的立面墻大器而又富有現(xiàn)代感，釉磚拼接的肌理效果與徽派建筑相互烘托，表達(dá)了工程的現(xiàn)代東方主題。產(chǎn)品類型及規(guī)劃規(guī)劃產(chǎn)品類型產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議小高層洋房7層11層高層洋房18層高層洋房25-30層不設(shè)計頂層復(fù)式、首層復(fù)式帶入戶花園兩梯三戶和兩戶以中小面積和適用型三房為主大堂挑高設(shè)計部分首層架空花園部分設(shè)置母子親情居部分朝園林主人房位置設(shè)計八角觀景戶型兩梯三戶和兩戶底層商鋪大堂挑高部分設(shè)置母子親情居設(shè)計部分小戶型兩梯三戶產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議產(chǎn)品類型及規(guī)劃規(guī)劃產(chǎn)品類型小高層洋房711層建筑面積區(qū)間（單位：平方米）戶型比例備注兩房兩廳一衛(wèi)809025%小三房：三房兩廳一衛(wèi)9010510%小三

39、房：三房兩廳兩衛(wèi)11012020大三房：三房兩廳兩衛(wèi)12013035%四房兩廳兩衛(wèi)13514410%合計100%產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議產(chǎn)品類型及規(guī)劃規(guī)劃產(chǎn)品類型高層洋房18-30層建筑面積區(qū)間（單位：平方米）戶型比例備注一房一廳一衛(wèi)50608%兩房兩廳一衛(wèi)809025%小三房：三房兩廳兩衛(wèi)10012017%大三房：三房兩廳兩衛(wèi)12014040%雙陽臺四房兩廳兩衛(wèi)14016010%雙陽臺合計100%注：母子親情居總量控制在1520套產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議產(chǎn)品類型及規(guī)劃規(guī)劃產(chǎn)品類型母子親情居組合建議戶型建筑面積區(qū)間（）組合形式晚輩套間長輩套間晚輩套間長輩套間3+23房2廳2衛(wèi)1房2廳2衛(wèi)1保100-12060

40、-70160-190 （30%）2+12房2廳2衛(wèi)1房2廳1衛(wèi)或1房1大廳1衛(wèi)90-10050-60140-160 （70%）產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議產(chǎn)品類型及規(guī)劃規(guī)劃規(guī)劃規(guī)劃建議大組團(tuán)圍合式規(guī)劃，一切產(chǎn)品圍繞中心園林，景觀均好性強(qiáng)?！耙恍膬蓭У木坝^規(guī)劃，以中心園林景觀為中心，東西景觀帶帶動小高層、多層雙向景觀價值。高層組團(tuán)景觀視野更加開闊，縱覽中心園林景觀和小區(qū)全景。高層30F小高層18F小高層11F小高層11F中心園林景觀中心泳池東景觀帶西景觀帶產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議產(chǎn)品類型及規(guī)劃規(guī)劃3、配套規(guī)劃建議周邊商業(yè)環(huán)境不成熟，建議主要以沿街商鋪為主，定位為效力于社區(qū)的商業(yè)配套。會所建議在中心園林景觀，可以提升

41、工程會所商業(yè)價值。銷售中心設(shè)置在位于工程主入口處，便于吸引人流車流。高層30F小高層18F小高層11F小高層711F中心園林景觀東景觀帶西景觀帶會所銷售中心接待處商鋪產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議產(chǎn)品類型及規(guī)劃規(guī)劃交通流線規(guī)劃建議工程圍繞中心園林和東西景觀帶設(shè)計人行通道，同時預(yù)留消防車道，保證了中心景區(qū)的生態(tài)環(huán)境不受車流影響；車行通道銜接各個組團(tuán)的地下車庫出入口，同時也銜接各個組團(tuán)，合理人車分流；主出入口設(shè)置在高層中段位置，經(jīng)過建筑挖空的拱門構(gòu)成有氣勢的出入口效果，思索人車分流，主出入口作為人行用途；南部次出入口位置僅為表示，請規(guī)劃設(shè)計部門根據(jù)專業(yè)要求思索。高層30F小高層18F小高層11F小高層711F中

42、心園林景觀東景觀帶西景觀帶接待處商鋪消防通道，平常只供人行次出入口會所銷售中心主出入口人行產(chǎn)品類型及規(guī)劃規(guī)劃看樓道路建議看樓道路由銷售中心進(jìn)入工程主入口，途徑會所和中心園林景觀，最后到達(dá)首期開發(fā)的組團(tuán)。道路使客戶能感受工程的中心園林和會所配套，而且板房設(shè)置在面向中心園林的位置，充分展現(xiàn)工程的優(yōu)勢。產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議高層30F小高層18F小高層11F小高層7-11F中心園林景觀東景觀帶西景觀帶會所銷售中心接待處商鋪樣板房樣板房產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議產(chǎn)品細(xì)部設(shè)計意見入戶門每棟樓入口處的前庭院落式設(shè)計，使每棟房客變成一戶“大戶人家。 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議產(chǎn)品細(xì)部設(shè)計意見架空層架空層結(jié)合園林環(huán)境，

43、把景觀引入帶架空花園中，在架空花園內(nèi)部設(shè)計小橋流水的小型庭院式園林，與社區(qū)的整體景觀大小相互結(jié)合，構(gòu)成有機(jī)的生態(tài)園林體系。產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議產(chǎn)品細(xì)部設(shè)計意見陽臺陽臺全部采用外陽臺設(shè)計，不做內(nèi)陽臺；每一戶保證有一個觀景陽臺及一個任務(wù)陽臺的雙陽臺設(shè)計；陽臺欄桿采用深色直線條鋼質(zhì)護(hù)欄和木質(zhì)扶手相結(jié)合，在保證其平安性能的同時，亦可以表達(dá)工程中式與現(xiàn)代相結(jié)合的主體。產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議產(chǎn)品細(xì)部設(shè)計意見電梯大堂與風(fēng)雨廊景觀相結(jié)合，經(jīng)過大面積的玻璃和高層中空，無論在采光和景觀都能和外界交融，在裝修上采用傳統(tǒng)建筑元素，同時辰上詩辭歌賦等國學(xué)經(jīng)典，表達(dá)傳統(tǒng)文化精神。產(chǎn)品細(xì)部設(shè)計意見門禁系統(tǒng)門禁系統(tǒng)也設(shè)

44、計帶有傳統(tǒng)特征的外型，在資料選擇上采用比較厚重的石材和玻璃，表達(dá)工程的產(chǎn)品檔次。產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議與當(dāng)?shù)叵M習(xí)慣需求躲避的問題1、朝向比景觀重要，留意各單元朝向問題由于受當(dāng)?shù)貧夂蛴绊?，常州客戶對向北、向西等朝向比較抗拒，故建議在規(guī)劃中盡量保證各單元可以南北向，防止出向西向及北向。采用板式的陳列規(guī)劃，以一梯兩戶、一梯三戶的單體設(shè)計為宜。地塊周邊廠房區(qū)搬遷仍遺留一些配套設(shè)備如水塔、電房、變壓線等，建議協(xié)同當(dāng)?shù)亟⒉块T予以拆遷。2、規(guī)劃設(shè)計須留意的周邊環(huán)境問題產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議東部為小區(qū)入口次干道，現(xiàn)為水泥路，在建立中需求翻修。地塊植物的合理再利用。3、規(guī)劃設(shè)計須留意的周邊環(huán)境問題產(chǎn)品規(guī)

45、劃設(shè)計建議需在開工前評價周邊企業(yè)對工程的污染影響情況，特別東部的大煙囪，將周邊工業(yè)污染對工程的影響降到最低。4、規(guī)劃設(shè)計須留意的周邊環(huán)境問題產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議產(chǎn)品規(guī)劃創(chuàng)新建議挑空母子親情居母子親情居是方圓集團(tuán)的勝利戰(zhàn)略產(chǎn)品，它代表了從東方人的生活習(xí)慣出發(fā)，倡導(dǎo)調(diào)和美善的生活理念，建議取消上一層露臺花園，利用兩層的層高設(shè)計成中庭式的露臺花園，無論在通風(fēng)采光和尊貴性都有提高，另外空間母子親情居在設(shè)計和規(guī)劃上建議控制面積和總量，總數(shù)建議不超越30套。產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議產(chǎn)品規(guī)劃創(chuàng)新建議產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議規(guī)范單元長輩套房規(guī)范單元晚輩套房6米挑高親情花園母子親情居剖面構(gòu)造表示規(guī)范單元晚輩套房6米挑高親情花園規(guī)范

46、單元長輩套房母子親情居規(guī)范單元母子親情居規(guī)范單元多角窗面設(shè)計針對景觀較好的大戶型設(shè)計多角窗，利用多角窗的多角度采光面汲取更多的戶外園林景觀，同時也使立面效果更加多元化。產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議產(chǎn)品規(guī)劃創(chuàng)新建議產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議躍式設(shè)計采用客廳與餐廳或客廳與臥室區(qū)有23級臺階的躍定設(shè)計，將室內(nèi)功能進(jìn)展有效區(qū)分，產(chǎn)生較好的空間感；入戶花園設(shè)計部份戶型采用帶入戶花園設(shè)計，加強(qiáng)室內(nèi)景觀及采光，入戶花園的面積建議控制在510平方。產(chǎn)品規(guī)劃創(chuàng)新建議園林景觀設(shè)計建議第六部分 園林景觀設(shè)計建議園林景觀設(shè)計建議園林風(fēng)格設(shè)計建議東方文化傳統(tǒng)園林風(fēng)格東方傳統(tǒng)風(fēng)格的設(shè)計表達(dá)了工程東方人居智慧這一主題，將傳統(tǒng)的造園手法與現(xiàn)代設(shè)計

47、相結(jié)合，構(gòu)成獨特的主題式文化社區(qū)；方圓集團(tuán)具備傳統(tǒng)園林設(shè)計和開發(fā)閱歷，云山詩意便是工程園林設(shè)計的最好范例；目前市場上暫無勝利的東方園林式主題社區(qū)，工程將向社會展現(xiàn)現(xiàn)代東方文化的魅力；經(jīng)過立體式園林構(gòu)成參差有致的園林景觀，景觀分區(qū)主次清楚。園林景觀設(shè)計建議園林景觀設(shè)計建議東方園林的詳細(xì)表現(xiàn)方式具有江南風(fēng)格的現(xiàn)代東方園林常州位于幾千年文化積累的江南地域，經(jīng)過江南風(fēng)格的園林來與這個江南城市相呼應(yīng)；江南園林是中國園林的代表，其疊石理水、花木規(guī)劃有法和淡雅樸素的園林風(fēng)格是中國文化的縮影；當(dāng)?shù)厥袌龅膱@林多為無主題、無特征，而在人杰地靈的吳中要輔常州打造傳統(tǒng)江南園林，勢必可以喚起人們的共鳴。園林景觀設(shè)計建議

48、整體園林規(guī)劃設(shè)計建議人字形“一心兩軸的園林設(shè)計規(guī)劃一心：以會所中心泳池為中心，它是工程園林景觀的最集中表現(xiàn)所在，中心景觀與會所相結(jié)合構(gòu)成了立體式的東方園林山水畫；兩軸：工程一東一西兩條景觀軸是中心景觀的延伸，它們由南往北最后匯流至中心景觀區(qū)域，與云山詩意一期園林有異曲同工之妙。高層30F小高層18F小高層11F小高層7-11F中心園林景觀東景觀軸西景觀軸園林景觀設(shè)計建議中心會所園林景觀下沉式園林空間下沉構(gòu)成的上下高差構(gòu)成了立體的園林空間；游泳池與地下車庫相結(jié)合，利用高差采光；會所建筑與中心景觀構(gòu)成詩意的景觀組合；兩軸經(jīng)過下沉式園林的層差由高至低聚集，使園林更加動感。圖園林景觀設(shè)計建議景觀小品及

49、細(xì)部建議兩軸景觀小巧小巧的精致園林空間兩軸位于建筑之間，相對比較狹長，卻是江南園林以小見大、咫尺山林、曲折婉轉(zhuǎn)的最好表現(xiàn)，以彎彎曲曲的水源為細(xì)帶，向南延伸至泳池，在設(shè)計以有限的空間發(fā)明出無限的空間幻境；兩軸景觀帶同時也是東方文化的展現(xiàn)區(qū)域，詩詞歌賦、成語典故等文化墻，還有小品與雕塑，融知識與興趣于一體。園林景觀設(shè)計建議景觀小品及細(xì)部建議園林細(xì)部商鋪沿線商鋪沿線設(shè)計小面積的水體景觀，配合具有傳統(tǒng)風(fēng)格的植物如竹等，與建筑結(jié)合讓人們經(jīng)過時便感遭到工程主題風(fēng)格?；▓@路沿線現(xiàn)狀未來花園路沿線商業(yè)與園林結(jié)合表示園林景觀設(shè)計建議景觀小品及細(xì)部建議園林細(xì)部風(fēng)雨廊風(fēng)雨廊自創(chuàng)了西關(guān)騎樓的建筑方式，它是工程園林的延

50、伸，風(fēng)雨廊里設(shè)計傳統(tǒng)民間故事和國學(xué)知識，讓人們欣賞之余領(lǐng)略中國文化的博大精深。園林景觀設(shè)計建議景觀小品及細(xì)部建議園林細(xì)部園林踏步師法自然，以石等自然資料為主要元素，古樸原始。園林景觀設(shè)計建議景燈園林景燈結(jié)合工程的主題風(fēng)格古樸、簡約，表達(dá)現(xiàn)代中式風(fēng)格。園林景觀設(shè)計建議景觀小品及細(xì)部建議園林細(xì)部入口處入口處以代表性的徽派建筑山墻與現(xiàn)代感強(qiáng)的資料結(jié)合，以厚重的石材和顏色表達(dá)工程的主題風(fēng)格，凸顯中國文化的氣勢，門樓與現(xiàn)代的槽鋼玻璃矮墻，圍成的灰空間院落，突出樓宇的出口，營造出一種歸家感。園林景觀設(shè)計建議景觀小品及細(xì)部建議園林細(xì)部流水壁下沉的落差構(gòu)成流水壁的水簾景觀，古樸的景觀墻與落水構(gòu)成相結(jié)合，構(gòu)成一

51、幅“疑是銀河落九天的動感景致。園林景觀設(shè)計建議景觀小品及細(xì)部建議園林細(xì)部圍墻由玻璃、鋼材和傳統(tǒng)的飄檐圍墻組合，充分展現(xiàn)現(xiàn)代元素與傳統(tǒng)的調(diào)和共生。園林景觀設(shè)計建議景觀小品及細(xì)部建議園林細(xì)部其他小品工程園林受地塊的影響空間較小，所以在園林設(shè)計上偏向多塑造小巧精致的園林小品來烘托園林環(huán)境，可自創(chuàng)日本的禪意園林和江南園林元素在各個環(huán)節(jié)上展現(xiàn)。配套設(shè)備規(guī)劃建議商業(yè)部分設(shè)計建議思索到工程周邊商業(yè)環(huán)境不成熟，建議以臨花園路沿線為主，主要滿足社區(qū)生活配套功能為主。從周邊商業(yè)氣氛判別，工程在23年內(nèi)的商業(yè)氣氛仍不成熟，商業(yè)不是本工程的主要利潤增長點，因此需控制總面積，建議在3000以內(nèi)。建議設(shè)置2間150 左右?guī)Р惋嫻δ苤行蜕啼?，其他設(shè)計以3050 /套為主的中小鋪位。建議設(shè)計為層高5.5m左右的假復(fù)式商鋪，買一層送一層，提高商鋪性價比。商業(yè)物業(yè)主要安排在花園路沿線位置，在安