房地產(chǎn)項(xiàng)目公司職能管理流程

1、項(xiàng)目開發(fā)策劃程序 第 PAGE 3 頁 共 NUMPAGES 3 頁項(xiàng)目開發(fā)策劃程序1.0目的和范圍：通過對項(xiàng)目開發(fā)的策劃，使產(chǎn)品定位和產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)過程更加完善，保障產(chǎn)品能滿足市場形勢和客戶需求，保證項(xiàng)目的投資成本得到有效的控制。本程序適用于公司所有開發(fā)項(xiàng)目。2.0職責(zé)2.1總經(jīng)理：提出項(xiàng)目開發(fā)總體構(gòu)想；參考可行性報(bào)告后提出具體開發(fā)思路；批準(zhǔn)項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃。2.2總經(jīng)理室：負(fù)責(zé)牽頭組織項(xiàng)目可行性研究；負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃的制定和實(shí)施，并對項(xiàng)目實(shí)施過程進(jìn)行監(jiān)控。2.3相關(guān)部門：配合總經(jīng)理室對項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，編制和審核可行性研究報(bào)告；負(fù)責(zé)本部門計(jì)劃的編制并按計(jì)劃實(shí)施。3.0通則說明3.1為加強(qiáng)公司策

2、劃和計(jì)劃管理，特設(shè)立計(jì)劃委員會，全面負(fù)責(zé)公司項(xiàng)目的可行性研究和分析，為總經(jīng)理決策提供依據(jù)；負(fù)責(zé)制定項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃和公司年度計(jì)劃。3.2計(jì)劃委員會主任由總經(jīng)理親自擔(dān)任；設(shè)一名常務(wù)副主任，由總經(jīng)濟(jì)師擔(dān)任；計(jì)劃委員會委員由副總經(jīng)理、總工程師、副總工程師、總建筑師、各部門正職經(jīng)理和各分支機(jī)構(gòu)總經(jīng)理組成。3.3計(jì)劃委員會屬非常設(shè)機(jī)構(gòu)，其所依托的常設(shè)工作機(jī)構(gòu)為企業(yè)發(fā)展中心，計(jì)劃委員會的各項(xiàng)工作亦由企業(yè)發(fā)展中心具體組織實(shí)施。4.0工作流程總經(jīng)理提出項(xiàng)目初步構(gòu)想計(jì)劃委員會進(jìn)行前期策劃，編制可行性研究報(bào)告報(bào)送總經(jīng)理參考總經(jīng)理提出具體開發(fā)思路計(jì)劃委員會制訂項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃總經(jīng)理批準(zhǔn)公司各部門按計(jì)劃實(shí)施計(jì)劃委員會對完成項(xiàng)

3、目進(jìn)行綜合分析和評價(jià)5.0流程說明5.1可行性研究報(bào)告5.1.1經(jīng)營銷售部對投資項(xiàng)目作出明確的市場定位。經(jīng)營銷售部自行安排或委托市調(diào)公司進(jìn)行投資項(xiàng)目的市場調(diào)查，作出市場狀況分析、可能受到的各種外部制約條件分析和銷售價(jià)格分析，并將結(jié)果報(bào)計(jì)劃委員會。5.1.2設(shè)計(jì)研發(fā)部針對投資項(xiàng)目作出區(qū)位分析、用地狀況分析，并在經(jīng)營銷售部調(diào)研的基礎(chǔ)上對項(xiàng)目的基本數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，明確產(chǎn)品定位，提出概念性的規(guī)劃建議，并將結(jié)果報(bào)計(jì)劃委員會。5.1.3計(jì)劃委員會根據(jù)總經(jīng)理的初步構(gòu)想，根據(jù)經(jīng)營銷售部和設(shè)計(jì)研發(fā)部的市場調(diào)查和產(chǎn)品定位，確定項(xiàng)目開發(fā)總進(jìn)度，并建立預(yù)控機(jī)制，根據(jù)需要向相關(guān)部門收集與總成本預(yù)控相關(guān)的數(shù)據(jù)，進(jìn)行匯總，形

4、成項(xiàng)目開發(fā)總成本計(jì)劃和利潤預(yù)測。5.1.4財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部對投資項(xiàng)目作出資金安排與籌措，價(jià)格評價(jià)，并將結(jié)果報(bào)計(jì)劃委員會。5.1.5審計(jì)核算部對投資項(xiàng)目進(jìn)行建安成本分析，并將結(jié)果報(bào)計(jì)劃委員會。5.1.6工程管理部對政府有關(guān)項(xiàng)目建設(shè)政策進(jìn)行分析，對工程進(jìn)度進(jìn)行分析和安排，并報(bào)計(jì)劃委員會。5.1.7計(jì)劃委員會在上述分析的基礎(chǔ)上進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)投資分析和綜合評價(jià)，并形成完整的可行性研究報(bào)告。5.1.8計(jì)劃委員會將可行性研究報(bào)告報(bào)送總經(jīng)理，總經(jīng)理對可行性研究報(bào)告所提出的更改意見，計(jì)劃委員會應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。5.2項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施計(jì)劃5.2.1各部門根據(jù)總經(jīng)理開發(fā)構(gòu)想，編制階段性工作計(jì)劃，即階段性計(jì)劃的時(shí)間安排和主要工作內(nèi)容、與其他部門的配合要求等。5.2.2計(jì)劃委員會將各部門的階段計(jì)劃匯總并綜合平衡，形成完整的項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃，并確定各部分每平方米造價(jià)范圍，報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)后分發(fā)至各部門。5.2.3項(xiàng)目在實(shí)際的開發(fā)過程中出現(xiàn)異常情況，各部門要及時(shí)向計(jì)劃委員會反饋，計(jì)劃委員會在進(jìn)行分析并作出調(diào)整建議后，報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)。5.3項(xiàng)目開發(fā)綜合評價(jià)5.3.1每期開發(fā)項(xiàng)目交付使用后六個(gè)月內(nèi)，計(jì)劃委員會組織相關(guān)部門對項(xiàng)目策劃及實(shí)施結(jié)果進(jìn)行綜合分析評價(jià)