歷年房地產(chǎn)估價師考試真題及答案

1、PAGE PAGE 1162003年全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理試卷一、單項選擇題（共35小題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意。）1某投資商預(yù)測到政府大型公共設(shè)施的投資建設(shè)計劃，并在附近預(yù)先投資，最后取得巨大成功，則該投資商利用的是房地產(chǎn)投資特性中的（）。A位置固定性B不一致性C適應(yīng)性D相互影響性2不考慮其他因素變化，利率升高，則房地產(chǎn)價值（）。A下降B上升C不變D不能確定3下列風(fēng)險中，屬于個別風(fēng)險的是（）。A購買力風(fēng)險B市場供求風(fēng)險C政策風(fēng)險D比較風(fēng)險4已知兩稅一費的稅、費率分別為營業(yè)稅5、城市維護建設(shè)稅7、教育費附加3，若銷售收入為1000萬元，則應(yīng)繳納兩

2、稅一費的總額為（）萬元。A55.0B85.6C150.0D123.65某家庭購買一套面積為100m2的商品住宅，單價為5000元/ m2，首付款為房價的30，其余通過申請公積金和商業(yè)組合貸款支付。已知公積金和商業(yè)貸款的年利率分別為4和 7，期限均為10年，公積金貸款的最高限額為10萬元，則公積金貸款部分的按月等額還款額為（）元。A1002.45B1012.45C1027.42D1037.456某家庭以30萬元購買了一套住宅，銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為6，按月等額還款。如果該家庭于第6年初一次提前償還貸款本金5萬元，則從第6年開始的抵押貸款月還款額將減少（）元。A54

3、4.10B555.10C1776.32D2109.387某家庭以住房抵押貸款方式購買了一套住宅，住房抵押貸款期限為20年，年利率為6，以每月2500元等額還款。該家庭于第9年初一次性償還貸款本金10萬元，余額在以后的5年內(nèi)用按月等額還款的方式還清，則最后5年內(nèi)的月等額還款額為（）元。A301.53B2983.84C1524.15D1587.658某物業(yè)的購買價為100萬元，其中50萬元為銀行抵押貸款，期限10年，年利率12。按年等額償還。如該物業(yè)年掙經(jīng)營收入為30萬元，則該物業(yè)投資的還本付息比率為（）。A0.18B0.12C3.39D5.009.甲寫字樓購買價格為100萬元，年凈經(jīng)營收入為30

4、萬元，年還本付息額為15萬元；乙寫字摟購買價格為200萬元，年凈經(jīng)營收入為50萬元，年還本付息額為10萬元。若不考慮其他因素的影響，則甲、乙兩寫字樓投資之現(xiàn)金回報率的關(guān)系為（）。A.甲乙B.甲合理空置率B空置率服務(wù)市場有效市場合格的有效市場B服務(wù)市場潛在市場服務(wù)市場合格的有效市場C潛在市場有效市場合格的有效市場服務(wù)市場D潛在市場服務(wù)市場合格的有效市場有效市場12某房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)過市場調(diào)研后，決定在某城市開發(fā)供老年人居住的“銀發(fā)公寓”。那么，開發(fā)商在目標市場選擇過程中采用的是（ ）模式。A選擇專業(yè)化B產(chǎn)品專業(yè)化C大量定制D單一市場集中化13下列行業(yè)中，（ ）中的企業(yè)盈利水平與企業(yè)規(guī)模、市場份額均

5、有關(guān)。A批量行業(yè)B僵滯行業(yè)。C分塊行業(yè)D專業(yè)化行業(yè)14已知年利率為14，則按季度計息時的實際年利率為（ ）。A12.55B12.68C14.75D15.0115某購房者向銀行申請了以等比遞增方式還款的個人住房抵押貸款。如果該貸款的年利率為5.75，期限為15年，按月償還，首次月還款額為2000元，月還款額增長率為0.2，則該購房者在第5年第6個月的還款額為（ ）元。A2277.4 B2281.9 C2728.8 D2741.9 16購置某物業(yè)用于出租經(jīng)營，購買價格為100萬元，從購買后下一年開始有租金收入，年凈租金收入為20萬元?，F(xiàn)金收支均發(fā)生在年初，目標收益為10，則該項目的動態(tài)投資回收期（

6、 ）。A小于5年B在56年之間C在67年之間D在78年之間17下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目靜態(tài)評價指標的表述中，不正確的是（ ）。A成本利潤率是年成本利潤率B成本利潤率是開發(fā)經(jīng)營期的成本利潤率建設(shè)工程教育網(wǎng)C投資利潤率是項目經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額與項目總投資的比率D投資利潤率是項目經(jīng)營期內(nèi)一個正常年份的年利潤總額與項目總投資的比率18某物業(yè)的購買價格為60萬元，其中20萬元為金融提供的抵押貸款，在正常經(jīng)營期內(nèi)，年租金收入為10萬元。年運營費用為5萬元，年還本付息額為2萬元，所得稅率為33，則該項投資的稅前現(xiàn)金回報率為（ ）。A7.5B8.3C12.5D16.719對于一般的商用房地產(chǎn)投資項目，其償債

7、備付率至少應(yīng)大于（ ）。A1.2B1.5C120.5D16.720若某房地產(chǎn)投資項目的表面收益為18，年租金增長率為8，通貨膨脹率為6，則該項目房地產(chǎn)投資的實際收益為（ ）。A9.26B10C11.32D1221某開發(fā)商向銀行申請了年利率6、期限為10年、按年等額償還的一筆總額100萬元的貸款，則該開發(fā)商第一年的還本收益為（ ）萬元。A6.00 B7.05 C7.59 D13.59 22某房地產(chǎn)投資項目的總投資為5000萬元，其中投資者投入的權(quán)益資本為2000萬元，經(jīng)營期內(nèi)的年平均利潤總額為600萬元，年平均稅后利潤為480萬元，則該投資項目的資本金利潤率為（ ）。A12B20C24D3023

8、盈虧平均分析結(jié)果顯示：甲項目當售價下降30、成本上升60時，開發(fā)利潤（稅前）為0；乙項目當售價下降20成本上升50，開發(fā)利潤（稅前）為0因此，在抵御售價和成本變動風(fēng)險的能力方面（ ）。A甲項目強于乙項目B乙項目強于甲項目C甲項目與乙項目一樣強建設(shè)工程教育網(wǎng)D不能確定哪個項目強24房地產(chǎn)項目的臨界點分析，是分析計算一個或多個風(fēng)險因素變化而使房地產(chǎn)項目達到（ ）的極值。A利潤為零B允許的最低經(jīng)濟效益指標C最大費用建設(shè)工程教育網(wǎng)D最大利潤25下列因素中，屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目主要不確定性因素的是（ ）。A容積率B空置率C，利息備付率D成本利潤率26下列不屬于房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價靜態(tài)指標的是（ ）。

9、A投資利潤率B投資回報率C貸款利率D成本利潤率27公共配套設(shè)施建設(shè)費在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算的費用構(gòu)成中屬于（ ）。A土地費用B前期工程費C房屋開發(fā)費D管理費用28某房地產(chǎn)投資者以300萬元購入一個商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，資本金為100萬元，其余資金為金融機構(gòu)提供的利率為10、期限為10年，投年等額還款的抵押貸款：如該店鋪第一年扣除還本付息后的凈租金收益為10萬元，則考慮還本收益（不考慮所得稅影響）后的權(quán)益投資回報率為（ ）。A10B11.27C14.18D22.5529下列貸款中，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的是（ ）。A土地購置貸款B土地儲備貸款C土地開發(fā)貸款D建投貸款30下列選項中，不計入收益性物

10、業(yè)經(jīng)營費用的是（ ）。A抵押貸款還本付息B管理人員工資建設(shè)工程教育網(wǎng)C公共設(shè)施維修費建設(shè)工程教育網(wǎng)提供D保險費31下列關(guān)于計算貸款綜合風(fēng)險度的系數(shù)的表述中，不正確的是（ ）。A企業(yè)信用等級越高，信用等級系數(shù)值越高B貸款期限越長，期限系數(shù)值越大C項目風(fēng)險越大，風(fēng)險等級系數(shù)值越大建設(shè)工程教育網(wǎng)D用商品房抵押與用其他房屋和建筑物抵押相比，貸款方式系數(shù)值較低32市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)租金水平豹高低主要取決于（ ）。A經(jīng)營成本B物業(yè)檔次C業(yè)主目標收益要求D同類型物業(yè)的市場供求關(guān)系33王某打算承租某寫字樓的一個單元，在可出租面積波及系數(shù)計算上與業(yè)主發(fā)生了分歧，后經(jīng)測量得出以下數(shù)據(jù)：出租單元內(nèi)使用面積30m2

11、，外墻面積6m2，單元間分隔墻面積8m2，公攤面積3m2那么，可出租面積應(yīng)為（ ）m2 A33 B40 C43 D47 34物業(yè)管理公司在選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶時，首先要考慮的因素是（ ）。A零售商的財務(wù)能力B零售商需要的服務(wù)C零售商組合與位營分配D零售商的聲譽建設(shè)工程教育網(wǎng)35某單位擁有的一出租物業(yè)的原值為5000萬元，年租金收入為600萬元，則該單位應(yīng)繳納的年房產(chǎn)稅數(shù)額為（ ）萬元。A42.0 B50.4 C60.0 D72.0二、多項選擇題（共15小題，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0.

12、5分。）1一般來說，房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析主要包括（ ）等分析。A投資資金的安全性B項目定位的科學(xué)性C期望收益的可靠性D投資項目的變現(xiàn)性E資產(chǎn)管理的復(fù)雜性2房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)包括（ ）。A總量結(jié)構(gòu)B區(qū)域結(jié)構(gòu)C產(chǎn)品結(jié)構(gòu)D供求結(jié)構(gòu)E資金結(jié)構(gòu)3從房地產(chǎn)市場自然周期和投資周期之間的關(guān)系來看，投資周期滯后于市場自然周期變化的情況出現(xiàn)在（ ）。A第一階段B第二階段初期C第三階段初期D第三階段E第四階段4制定租售方案的工作內(nèi)容主要包括（ ）。A租售選擇B宣傳手段選擇C租售進度安排D廣告設(shè)計及安排E租售價格確定5隨著市場細分化研究的深入，在房地產(chǎn)營銷中引入了“彌隙市場”的概念：彌隙市場的特點是（ ）。A消費者愿意支付

13、較高的價格B企業(yè)處于領(lǐng)導(dǎo)地位C消費者以年輕人為主建設(shè)工程教育網(wǎng)D商品住宅多為豪宅E以投資性購買為主6按照消費者對產(chǎn)品兩種屬性的重視程度進行劃分，形成不同偏好的細分市場的模式是（ ）。A同質(zhì)偏好市場B分散偏好市場C個別偏好市場D集群偏好市場E彌隙市場7現(xiàn)金流量圖是進行復(fù)利計算和投資分析的有效輔助工具，現(xiàn)金流量圖中的時間點“零”是（ ）。A資金運動的時間始點B日歷年度的年初C某一基準時刻D既不能現(xiàn)金流出也不能有現(xiàn)金流入的時間點E既可有現(xiàn)金流入也可有現(xiàn)金流出的時間點建設(shè)工程教育網(wǎng)8在計算房地產(chǎn)投資項目的償債備付率時，可用于還本付息的資金包括（ ）。A折舊和攤銷B投資回收C投資回報D未分配利潤E權(quán)益融

14、資9房地產(chǎn)置業(yè)投資的效果主要表現(xiàn)為（ ）等。A企業(yè)實力提升B租金收入C對社會貢獻增加D物業(yè)增值E物業(yè)權(quán)益份額增加10房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理包括（ ）。A開發(fā)項目的選址定點審批B規(guī)劃設(shè)計條件審批C規(guī)劃設(shè)計方案審批D核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證E核發(fā)建設(shè)用地批準書11房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價的基本報價表包括（ ）。A總投資估算表B現(xiàn)金流量表C資金來源與運用表D損益表建設(shè)工程教育網(wǎng)E資產(chǎn)負債表12以出讓方式取得城市熟地的土地使用權(quán)時，土地使用權(quán)出讓的地價款包括（ ）。A建筑安裝工程費B土地使用權(quán)出讓金C拆遷補償費D公共配套設(shè)施建設(shè)費E城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費13債務(wù)融資的資金融出方所獲得的報酬有（ ）。A項目投

15、資形成的可分配利潤B協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息C協(xié)議中規(guī)定的有關(guān)費用D租售收益建設(shè)工程教育網(wǎng)E股息14物業(yè)管理企業(yè)在確定寫字樓租金時，一般要考慮的主要因素有（ ）。A可出租或可使用面積B出租方的商業(yè)信譽C基礎(chǔ)租金與市場租金D出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修E物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績15影響房地產(chǎn)市場區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素有（ ）。A自然特征，如山地和河流等B細分市場C人口密度的大小D該區(qū)域發(fā)展的類型和范圍E競爭性項目的區(qū)域建設(shè)工程教育網(wǎng)三、判斷題（共15小題，每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果，用“”表示正確，用“”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分。）1當房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成后的房地

16、產(chǎn)用于出售、出租或經(jīng)營時，其投資均屬于長期投資。 （ ）2購買住房抵押支持證券的個人和機構(gòu)，是房地產(chǎn)間接投資者。 （ ）3在進行風(fēng)險分析時，期望收益的標準勞差值越小，表明該項目風(fēng)險越大。 （ ）4通貨膨脹對房地產(chǎn)投資只有負面影響。 （ ）5房地產(chǎn)空間市場決定房地產(chǎn)租金，資產(chǎn)市場訣定房地產(chǎn)價格。 （ ）6房地產(chǎn)市場自然周期的第三階段始予供求轉(zhuǎn)折點，此時房地產(chǎn)空置率低于合理空置率。 （ ）7當某房地產(chǎn)投資項目的基準收益率大于銀行貸款利率且該項目在經(jīng)濟上又是可行的，那么其資本金的內(nèi)部收益就大于全投資內(nèi)部收益率。 （ ）8在房地產(chǎn)開發(fā)中，開發(fā)商所投入的資金大部分以固定資產(chǎn)形式存在于房地產(chǎn)商品中。所以對

17、開發(fā)商來說，不論其開發(fā)模式如何，其投入開發(fā)的資金大部分均不屬于流動資金的性質(zhì)。 （ ）9開發(fā)商成本利潤率是開發(fā)經(jīng)營期利潤率，且年成本利潤率不等于成本利潤率除以開發(fā)經(jīng)營期的年數(shù)。（ ）10在房地產(chǎn)投資分析中，若不能確定各風(fēng)險因素未來發(fā)生的概率，則盈虧平衡分析就無法進行。 （ ）11在非線盈虧平衡分析中，有可能出現(xiàn)多個盈虧平衡點。 （ ）12假如房地產(chǎn)項目的全投資收益率大于銀行貸款利率，則房地產(chǎn)開發(fā)商對象權(quán)益投資比例越高，其資本金的收益率也越高。 （ ）13個人住房抵押貸款屬于購房者的消費信貸，通常與開發(fā)商沒有直接關(guān)系，因此無論是期房還是現(xiàn)房，金融機構(gòu)發(fā)放的個人住房抵押貸款風(fēng)險只來自于申請貸款的購

18、房者。建設(shè)工程教育網(wǎng) （ ）14雖然開發(fā)商以在建工程作抵押在某銀行辦理了開發(fā)建設(shè)貸款，但該在建工程在竣工驗收前仍可以被銷售。 （ ）15租期越長，租金水平可能越低，因此業(yè)主盡量避免簽訂長期租約。 （ ）四、計算題（共2小題，20分。要求列出算式，計算過程；需按公式計算的，要寫出公式；僅有計劃結(jié)果而無計算過程的，不得分。計算結(jié)果保留小數(shù)點后兩位。）1張某于2000年1月1日以50萬元購得一套住宅，購房款中60來自銀行提供的年利率為6、期限為15年、按月等額償還的個人住房抵押貸款?，F(xiàn)張某擬于2005年1月1日將此套住宅連同與之相關(guān)的抵押債務(wù)轉(zhuǎn)讓給李某。根據(jù)李某的要求，銀行為其重新安排了還款方案：貸

19、款期限從2005年1月1日至2014年12月31日，年利率為6，按月等比遞增式還款（月等比遞增比率為0.2）問李某在新還款方案下的首次月還款額多少？（8分）2某開發(fā)商購得一宗商業(yè)用地使用權(quán)，期限為40年，擬建一商場出租經(jīng)營。據(jù)估算，項目的開發(fā)建設(shè)期為2年，第3年即可出租。、經(jīng)過分析，得到以下數(shù)據(jù)：建設(shè)工程教育網(wǎng)（1）項目建設(shè)投資為1800萬元。第1年投資1000萬元。其中資本金400萬元；第2年投資800萬元，其中資本金230萬元。每年資金缺口由銀行借款解決，貸款年利率為10。建設(shè)期只計息不還款，第3年開始采用等額還本并支付利息的方式還本付息，分3年還清。（2）第3年租金收入、經(jīng)營稅費、經(jīng)營成

20、本分別為2000萬元、130萬元、600萬元。從第4年起每年的租金收入、經(jīng)營稅費、經(jīng)營成本允別為2500萬元、150萬元、650萬元。（3）計算期（開發(fā)經(jīng)營期）取20年。請根據(jù)以上資料，完成下列工作：建設(shè)工程教育網(wǎng)（1）編制資本金現(xiàn)金流量表。（不考慮所得稅）（2）若該開發(fā)商要求的目標收益率為15；計箕該投資項目的凈現(xiàn)值。（所有的投資和收入均發(fā)生在年末）（12分）參考答案一、單項選擇題1C 2B 3B 4B 5C6C 7B 8B 9A 10B11C 12D 13D 14C 15A16D 17A 18A 19A 20C21C 22D 23A 24B 25B26C 27C 28D 29B 30A31

21、A 32D 33B 34D 35D二、多項選擇題1ACDE 2ABCD 3AB 4ACE 5AB6ABD 7ACE 8ABD 9BDE 10ABCD11BCDE 12BCE 13BC 14ACD 15ACDE三、判斷題1 2 3 4 56 7 8 9 1011 12 13 14 15四、計算題1.第一種解法：已知：i=6 i=6/12=0.5 s=0.2n=1512=180 m=512=60（1）抵押貸款額P=5060=30萬元（2）張某月還款額第二種解法：已知：P=5060=30萬元i=6/12=0.5n=1512=180（1）張某月還款額：A=Pi(1i)n(1i)n-13000000.5

22、%（1+0.5%）180（1+0.5%）180-1 =2531.57（2）張某5年共還款：（3）2005年1月1日李某共欠銀行款額：F2=p(1+i)n =300000(1+0.5)60 =404655.06元F3=F2-F1=228027.34元（4）略（同原答案）第三種解法：已知：P=5060=30萬元 i=6/12=0.5 n=1512=180（1）張某月還額：APi(1i)n/(1i)n-1=3000000.5%(1+0.5%)180/(1+0.5%)1801 =2531.57（2）張某5年共還款額：A=2531.57元 i=0.5 n=125=60（3）張某拭欠銀行貸款額：P2=(3

23、00000-P1)=169053.12元F1=169053.12(1+0.5）60=228027.33元（4）略（同原答案）2.第一種解法：（1）借款需要量的計算見下表。年份內(nèi)容12合計建設(shè)投資10008001800資本金400230630銀行借款600570（2）借款還本付息表見下表。年份內(nèi)容12345合 計年初借款累計06301291.5861.0430.5當年借款6005701170當年應(yīng)計利息3091.5121.5當年還本430.5430.5430.5當年利息支付129.1586.1043.05年末借款累計6301291.5861.043050當年利息=年初借款累計+當年借款2年利率各

24、年還本=1291.5/3=430.5（3）資本金現(xiàn)金流量表（稅前）見下表。年份內(nèi)容0123 456201.現(xiàn)金流租金收入20002500250025002.現(xiàn)金流出資本金400230經(jīng)營成本600650650650經(jīng)營稅金130150150150本金償還430.5430.5430.5利息支付129.1586.1043.053.凈現(xiàn)金流量0-400-230710.351183.41226.451700（4）凈現(xiàn)值：第二種解法：（1）第1年銀行借款1000-400=600萬元第2年銀行借款800-230=570萬元（2）第1年利息(600/2)10=30萬元各年還本=(600+30+570+91.

25、5)/3=430.5萬元第3年利息=(600+30+570+91.5)10=129.15萬元第4年利息=(1291.5-30.5) 10=86.10萬元第5年利息=(861-430.5) 10=43.05萬元（3）資本金現(xiàn)金流量表（稅前）見下表。單位：萬元年份內(nèi)容01234562001.現(xiàn)金流入租金收入20002500250025002.現(xiàn)金流出資本金400230經(jīng)營成本600650650650經(jīng)營稅金130150150150本金償還430.5430.5430.5利息支村129.1586.1043.053.凈現(xiàn)金流量0-400-230710.351183.41226.451700（4）凈現(xiàn)值：

26、2005年全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理試卷一、單項選擇題（共35小題，每題1分，每題的答案中只有一個最符合題意。）1某城市規(guī)劃將火車站由該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會增加，這主要是由于房地產(chǎn)投資具有（ ）。A位置固定性B各異性C適應(yīng)性 D相互影響性2房地產(chǎn)投資的缺點是（ ）。A相對較高的收益水平B易于獲得金融機構(gòu)的支持C抵消通貨膨脹的影響D投資回收期較長3甲、乙兩個物業(yè)2005年10月的價值均為1000萬元，預(yù)計甲物業(yè)2006年10月的價值為1100萬元和900萬元的可能性各為50。預(yù)計乙物業(yè)2006年10月的價值為1200萬元和800萬元的可能性各為50，

27、甲、乙兩個物業(yè)投資風(fēng)險比較的結(jié)果是（ ）。A甲物業(yè)投資風(fēng)險大B乙物業(yè)投資風(fēng)險大C甲、乙兩個物業(yè)投資風(fēng)險相同D無法判斷4假設(shè)某段時間內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的預(yù)期收益率為15，國債的投資收益率為10，市場整體的平均稅益率為20，則房地產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)性市場風(fēng)險系數(shù)是（ ）。A0.25 B0.50 C1.5 D2.005房地產(chǎn)市場按市場交易形式細分時，新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易不包括（ ）子市場。A租賃 B銷售 C保險 D抵押6某城市2004年存量商品住房的吸納率為40，則該城市同期存量商品住房的吸納周期是（ ）。A0.4月 B2.5月 C0.4年 D2.5年7在房地產(chǎn)周期循環(huán)周期過程中，控制率持續(xù)下降到合理的控制率以下

28、的階段為房地產(chǎn)市場自然周期中的（ ）。A第一階段 B第二階段 C第三階段 D第四階段8如果同一地區(qū)的某一類型物業(yè)的售價持續(xù)以大幅度上漲，那么該類型物業(yè)的出租需求就會（ ）。A減少 B增加 C不變 D同步遞減9承包商收到竣工結(jié)算價款后，通常應(yīng)在（ ）內(nèi)將竣工工程交付給開發(fā)商。A半個月 B一個月 C一個半月 D兩個月10在下列定價方法中，需要使用損益平衡圖的是（ ）。A目標定價法B價值定價法C挑戰(zhàn)定價法D成本加成定價法11下列市場調(diào)查的內(nèi)容中，屬于可控因素調(diào)查的是（ ）。A市場需求容量調(diào)查 B消費者行為調(diào)查C市場營銷因素調(diào)查 D競爭情況調(diào)查12某市去年住宅的實際銷售量為500萬m2，預(yù)測銷售量為4

29、50m2，平滑指數(shù)為0.8，則利用指數(shù)平滑法預(yù)測的今年的住宅銷售量是（ ）萬m2 A450 B475 C490 D50013從理論上講，房地產(chǎn)市場分析的第一步工作是（ ）。A確定調(diào)查方式 B設(shè)計問卷 C收集信息 D定義市場區(qū)域14下述各項中，屬于房地產(chǎn)供給分析內(nèi)容的是（ ）。A吸納率分析 B房地產(chǎn)市場的商業(yè)周期分析C家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)分析 D投資購買和使用購買的比例分析15某家庭預(yù)計今后15年內(nèi)月收入為10000元，如果其中的35可以用于支付住房抵押貸款韻月還款。已知貸款年利率為12，則該家庭有償還能力的15年期最大抵押貸款申請額是（ ）萬元。A28.62 B29.16 C41.56 D48.24

30、16銀行為某人提供期限為10年、年利率為6%，首期月還款為1000元，月還款遞增率為0.2的個人住房抵押貸款。若將此方案轉(zhuǎn)為按月等額支付，則月等額還款額是（ ）元。A1005.56 B1010.56 C1110.56 D1115.5617已知某筆貸款年利率為12，按季度計息，則該筆貸款的實際年利率是（ ）。A12.35 B12.55 C12.68 D12.9318某購房者向銀行申請了40萬元的抵押貸款，按月等比遞增還款，已知抵押貸款年利率為6.6，期限為10年，購房者月還款額的增長率為0.5，則購房者的首次還款額是（ ）元。A204.08 B356.72 C508.91 D666.6719下列

31、關(guān)于企業(yè)利潤和收入的表達中，正確的是（ ）。A企業(yè)利潤可分為經(jīng)營利潤、稅后利潤和可分配利潤三個層次B經(jīng)營收入=銷售收入+出租收入C銷售收入=土地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷售收入+配套設(shè)施銷售收入D可分配利潤=稅后收入-未分配利潤。20已知某投資項目折現(xiàn)率為11時，凈現(xiàn)值為1700萬元，折現(xiàn)率為12時，凈現(xiàn)值為-870萬元。則該投資項目的內(nèi)部收益率是（ ）。A1112 B1136 C11661 D129521某置業(yè)投資者以10000元/m2的價格購買了200m2的商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，購買價中的40為自有資金，其余為按年等額還本付息的貸款，貸款期為10年，年利率為10，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利

32、潤等共24萬元，則其償債備付率是（ ）。A0.21 B1.23 C2.01 D3.2322某房地產(chǎn)投資項目的表面收益率為16，計算后得到該項目的實際收益率為12，銀行的貸款利率為5.44，則在該項目的計算期內(nèi)，年平均通貨膨脹率是（ ）。A3.57 B4.00 C6.56 D10.5623某房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)周期為4年，其中前期工作為0.5年，建設(shè)期為2.5年，銷售期為1年，建造成本估算為10000萬元（不含利息），在建設(shè)期內(nèi)均勻投入全部建造成本由銀行貸款提供，貸款年利率為6。按季計息。則該項目建造成本的利息是（ ）萬元。A755.54 B772.84 C1400.88 D1433.9024某

33、房地產(chǎn)投資項目，資產(chǎn)為6000萬元，負債為3500萬元，流動資產(chǎn)總額為3000萬元，流動負債總額為1500萬元，則該項目的速動比率是（ ）。A80 B120 C171 D20025房地產(chǎn)項目的盈虧平衡分析由臨界點分析和保本點分析兩種，兩者的主要差異在于（ ）。A變動成本的設(shè)置B銷售收入的不同C固定成本的設(shè)置D平衡點的設(shè)置26某房地產(chǎn)開發(fā)商通過有償出讓方式獲得一塊土地的使用權(quán)，土地面積為5000m2，擬投資開發(fā)一房地產(chǎn)項目。該項目固定成本為6000萬元，單位面積的可變成本為2000元/m2，則該房地產(chǎn)開發(fā)項目的容積率至少是（ ）。A2.0 B3.0 C4.0 D5.027有一計算期為10年的房地

34、產(chǎn)置業(yè)投資項目，經(jīng)測算，該項目的投資收益率為10，銀行貸款利率為6，計算期內(nèi)，凈現(xiàn)值的期望值為125萬元，凈現(xiàn)值期望值的標準差為65萬元，則在計算期內(nèi)，該項目的標準差系數(shù)是（ ）。A52 B58 C62 D6828在房地產(chǎn)項目可行性研究階段，對房屋開發(fā)費的估算中用到的估算公式：直接費=每平方米造價指標建筑面積，屬于（ ）。A單元估算法B單位指標估算法C概算指標法D工程量近似匡算法29某房地產(chǎn)開發(fā)項目擬有三個投資方案，若對這三個方案的經(jīng)濟合理性進行比較，則比較的基礎(chǔ)是該項目的（ ）。A損益表B資金來源與運用表C資本金現(xiàn)金流量表D全投入現(xiàn)金流量表30在房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價中，選擇評價的基礎(chǔ)參數(shù)時

35、，一般將空置率歸為（ ）。A時間類參數(shù) B融資類參數(shù) C評價標準類指標 D收益類指標31甲、乙兩個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負債率分別為75和80，從房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險來看，乙企業(yè)比甲企業(yè)面臨更大的（ ）風(fēng)險。A市場 B財務(wù) C政策 D經(jīng)營32房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅后利潤應(yīng)首先用于（ ）。A彌補企業(yè)以前年度的虧損B提取法定盈余公積金C提取公益金D向投資者分紅33在測算資本金融資成本時，其資金占用費是按（ ）計算的。A綜合利率 B貸款利率 C折現(xiàn)率 D機會成本34某寫字樓的建筑面積為8萬m2，可出租面積系數(shù)為80%，公用建筑面積系數(shù)為15，則該寫字樓出租單元內(nèi)建筑面積是（ ）萬m2 A5.2 B6.4 C

36、6.8 D7.635某租戶承租某商場的部分柜臺，雙方商定基礎(chǔ)租金為15萬元/月，并當租戶的月營業(yè)額超過150萬元時收取3的百分比租金。當租戶的月營業(yè)額為180萬元時，其應(yīng)繳納的租金是（ ）萬元。A13.2 B15.9 C19.5 D20.4二、多項選擇題（共15小題，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意。全部選對的，得2分；選錯或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0.5分。）1從物理形態(tài)上劃分，作為房地產(chǎn)投資對象的房地產(chǎn)資產(chǎn)得類型主要有（ ）。A商住樓B土地C在建工程D寫字樓E建成后的物業(yè)2房地產(chǎn)間接投資的形式主要有（ ）。A投資房地產(chǎn)信托B購買住房抵押支持證券C購買房

37、地產(chǎn)企業(yè)債券D購買物業(yè)用于出租經(jīng)營E購買土地進行開發(fā)3從宏觀上說，在進行房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)分析時，除了要分析總量結(jié)構(gòu)，通常還應(yīng)分析（ ）。A價格結(jié)構(gòu)B區(qū)域結(jié)構(gòu)C產(chǎn)品結(jié)構(gòu)D供求結(jié)構(gòu)E投資結(jié)構(gòu)4根據(jù)房地產(chǎn)市場自然周期的理論，商品房租金增長率上升是處于自然周期的（ ）。A第一階段B第二階段初期C第二階段后期D第三階段E第四階段5開發(fā)商的主要合伺關(guān)系通常包括（ ）等。A保險合同B分包合間C銷售合同D勘察設(shè)計合同E加工合同6房地產(chǎn)市場營銷因素調(diào)查包括的類型有（ ）。A產(chǎn)品調(diào)查B價格調(diào)查C市場需求質(zhì)量調(diào)查D分銷渠道調(diào)查E促銷策略調(diào)查7在房地產(chǎn)市場調(diào)查中，收集一手資料的方法有（ ）。A文獻查閱B觀察C專題討論D

38、分銷渠道調(diào)查E實驗8在市場經(jīng)濟條件下，利率的高低主要取決于（ ）等因素。A行業(yè)基準收益率B政府政策C通貨膨脹率D內(nèi)部收益率E投資者的目標收益率9下列各項中，用以反映項目清償能力的指標有（ ）。A速動比率B利息備付率C償債各付率D內(nèi)部收益率E資產(chǎn)負債率10下列關(guān)于內(nèi)部收益率的表述中，正確的有（ ）。A內(nèi)部收益率總是大于目標收益率B內(nèi)部收益率是當項目壽命期終了時所有投資正好被收回的收益率C同一項目的全投資內(nèi)部收益率一定高于資本金內(nèi)部收益率D內(nèi)部收益率是投資者可以接受的最高貸款利率E內(nèi)部收益率越高，投資風(fēng)險就越小11房地產(chǎn)置業(yè)投資的投資者從長期投資的角度出發(fā)希望獲得的利益有（ ）。A自我消費B房地產(chǎn)

39、保值C房地產(chǎn)增值D開發(fā)利潤E出租收益12利用期望值法判斷投資方案的優(yōu)劣時，可選擇的方案有（ ）。A期望值相同，標準差小的方案B期望值相同，標準差大的方案C標準差系數(shù)小的方案D標準差系數(shù)大的方案E標準差相同、期望值大的方案13在可行性研究階段，房屋開發(fā)費用中各項費用的估算可以采用的方法有（ ）。A單元估算法B概預(yù)算定額法C工程最近似匡算法D蒙特卡洛模擬法E單位指標估算法14新設(shè)項目法人融資形式的特點存（ ）。A項目投資由新設(shè)項目法人籌集的資本金和債務(wù)資金構(gòu)成B新設(shè)項目法人承擔(dān)相應(yīng)的融資責(zé)任和風(fēng)險C從項目投資后的緊急效益來考察償債能力D從既有法人的財務(wù)整體狀況來考察融資后的償債能力E擬建項目在既有

40、法人資產(chǎn)和信用基礎(chǔ)上進行，并形成其增量資產(chǎn)15下列關(guān)于寫字樓基礎(chǔ)租金的表述中，正確的有（ ）。A基礎(chǔ)租金是根據(jù)業(yè)主希望達到的投資收益率目標和其可接受的最低租金水平確定的B基礎(chǔ)租金高于市場租金時，物業(yè)管理企業(yè)需要降低經(jīng)營費用C基礎(chǔ)資金低于市場租金時，物業(yè)管理企業(yè)需要降低經(jīng)營費用D在寫字樓市場較好的情況下，市場租金一般高于基礎(chǔ)租金E在寫字樓市場較好的情況下，市場租金一般低于基礎(chǔ)租金三、判斷題（共15小題，每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果，用“”表示正確，用“”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分。）1房地產(chǎn)投資的時間風(fēng)險是指選擇合適的時機進入市場。 （ ）2一個完整的房地產(chǎn)市場是由市

41、場主體、客體、價格、資金、運行機制籌因素構(gòu)成的一個系統(tǒng)。 （ ）3當房地產(chǎn)市場自然周期處在谷底并開始向第一階段運動時，市場上的投資者將迅增加。 （ ）4目前我國由于政府不能作為城市房屋帕拆遷人，所以政府不能作為土地一級開發(fā)者。 （ ）5在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，開發(fā)商只能委托有資質(zhì)的監(jiān)理機構(gòu)負責(zé)工程項目管理。（ ）6服務(wù)市場是指已經(jīng)購買了某種產(chǎn)品，需要提供后續(xù)服務(wù)的消費者集合。 （ ）7細分市場通常能夠吸引多位競爭對手，而彌隙市場只能吸收一個或少數(shù)幾個競爭者。 （ ）8名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異就越小。 （ ）9開發(fā)商進行房地產(chǎn)開發(fā)投資，是其積累固定資產(chǎn)的重要方式。 （ ）

42、10房地產(chǎn)開發(fā)投資項目用于出租或自營時，其計算期以土地剩余年限和建筑物經(jīng)濟使用壽命中較短的年限為最大值。 （ ）11不確定性分析中的盈虧平衡分析和敏感性分析，是在風(fēng)險因素確定發(fā)生概率為已知條件下的風(fēng)險數(shù)據(jù)。 （ ）12房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)報表包括基本報表和輔助報表，基本報表存儲了財務(wù)評價所需要的最基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。 （ ）13個人住房抵押貸款不屬于購房者的消費性貸款。 （ ）14房地產(chǎn)企業(yè)債券可以按照約定轉(zhuǎn)換為企業(yè)的普通股。 （ ）15在房地產(chǎn)資產(chǎn)管理中，資產(chǎn)管理和設(shè)施管理以運行管理為主，物業(yè)管理和投資組合管理以策略性管理為主。 （ ）四、計算題（共2小題，20分。要求列出算式、計算過程；需按公式計算的

43、，要寫出公式；僅有計算結(jié)果而無計算過程的，不得分。計算結(jié)果保留小數(shù)點后兩位。）1某家庭購買了一套90m2的商品住宅，售價為4000元/m2該家庭首付了房價總額的30，其余購房款申請住房公積金和商業(yè)組合抵押貸款。住房公積金貸款和商業(yè)貸款的利率分別是4.5和6.8，貸款期限為15年，按月等額償還。其中住房公積金貸款的最高限額為10萬元。如果該家庭以月收入的35用來支付抵押貸款月還款額，那么此種貸款方案要求該家庭的最低月收入為多少？假設(shè)該家庭在按月還款3年后，于第4年初一次性提前償還商業(yè)貸款本金5萬元，那么從第4年起該家庭的抵押貸款的月還款額為多少？（8分）2某開發(fā)商通過拍賣獲得一宗熟地的50年使用

44、權(quán)，擬開發(fā)建設(shè)-建筑面積為2000m2的辦公樓項目，建設(shè)期為2年，準備采用“滾動開發(fā)”的方式。該開發(fā)商的初始資本金為300萬元，項目總投資為1000萬元。第1年項目投資為600萬元，其中資本金200萬元，銀行貸款為400萬元，利率為10，期限為2年，按年單利計息，期末1次還清本息。第1年該辦公樓預(yù)售了400m2，預(yù)售均價為8000元/m2第2年項目投資400萬元；全部以自有資金的形式投入。第2年該辦公樓預(yù)售了600m2，預(yù)售均價為7800m2項目竣工時，開發(fā)商決定將未銷售出去的1000m2改為出租經(jīng)營。假設(shè)該辦公樓在出租經(jīng)營期間，前3年的出租率分別為60、70和80，之后各年保持90的出租率。

45、假設(shè)在整個經(jīng)營期內(nèi)月租金不變，出租經(jīng)營期間的運營成本為毛租金收入的30。若開發(fā)商要求的目標收益率為16，該辦公樓的最低月租金為多少？（假設(shè)投資發(fā)商在年初，收入和運營成本均發(fā)生在年末）（12分）參考答案一、單項選擇題1D 2D 3B 4B 5C6D 7B 8B 9A 10A11C 12C 13D 14B 15B16D 17B 18B 19C 20C21B 22A 23D 24A 25D26B 27A 28C 29D 30D31B 32A 33D 34A 35B二、多項選擇題1BCE 2ABC 3BCDE 4ABC 5CD6ABDE 7BCDE 8ABC 9ABcE 10BDE11ABCE 12A

46、CE 13ABCE 14ABD 15ABCD三、判斷題1 2 3 4 56 7 8 9 1011 12 13 144 15四、計算題1.（1）P1=10萬元 P2=25.2-10=-15.2萬元（2）n=1512=180 i1=4.5/12=0.375i2=6.8/12=0.57(0.567，0.5667)A1=P1i1(1+i1)n/(1+i1)n-1=100000.375% (1+0.375%)180/(1+0.375%)180-1=764.99元A2=P2i2(1+i2)n/(1+i2)n-1=1520000.57% (1+0.57%)180/(1+0.57%)180-1=1352.66

47、元（按照0.57%）=1349.62元（按照0.567%）=1349.31元（按照0.5667%）2006年全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理試卷一、單項選擇題（共35小題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意。）1投資者進行房地產(chǎn)投資的主要目的一般是（ ）。A獲取房地產(chǎn)當期收益B獲取房地產(chǎn)未來收益C直接從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動D間接參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動2投資者對房地產(chǎn)內(nèi)部，使用功能韻變動（例如，在公寓內(nèi)設(shè)置自助洗衣房提供洗衣服務(wù)等），體現(xiàn)了投資者對房地產(chǎn)投資（ ）的重視。A各異性B適應(yīng)性C相互影響性D專業(yè)管理依賴性3下列關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）特征的表述中，

48、不正確的是（ ）。A由專業(yè)投資管理者負責(zé)經(jīng)營管理B收入現(xiàn)金流的重要部分分配給了股東C分為權(quán)益型和抵押型兩種形式建設(shè)工程教育網(wǎng)提供D投資流動性好4假設(shè)銀行一年期存款利率為2.28，貸款利率為5.85，投資市場的平均收益率為12，房地產(chǎn)投資市場的系統(tǒng)性市場風(fēng)險系數(shù)為0.6，則房地產(chǎn)投資的預(yù)期收益率為（ ）。A4.42 B8.11 C8.13 D9.545下列影響房地產(chǎn)市場運行環(huán)境的因素中，屬于經(jīng)濟環(huán)境的因素是（ ）。A城市或區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與布局B人口數(shù)量與結(jié)構(gòu)C土地資源狀況D建筑技術(shù)進步6反映一定時期內(nèi)房地產(chǎn)價格變動趨勢和程度的相對數(shù)為（ ）。A房地產(chǎn)平均價格B房地產(chǎn)中位數(shù)價格C房地產(chǎn)價格指數(shù)D房地

49、產(chǎn)同質(zhì)價格7隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)價格總體上呈（ ）波動的趨勢。A向下B平穩(wěn)C不穩(wěn)定D向上8在房地產(chǎn)市場的自然周期中，空置率超過長期平均空置率的階段為（ ）階段。A租金增長率上升B新增供給小于新增需求C新開工項目增加D租金增長率下降9可將房地產(chǎn)開發(fā)劃分為若干階段，其中編制建設(shè)工程招標文件屬于（ ）的工作。A投資機會選擇與決策分析階段B前期工作階段C建設(shè)階段D租售階段10房地產(chǎn)開發(fā)項目的施工許可證由（ ）向發(fā)證機關(guān)申請領(lǐng)取。A施工單位B建設(shè)單位C監(jiān)理單位D設(shè)計單位11某開發(fā)商所開發(fā)的物業(yè)質(zhì)量與市場領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近，如果定價比市場領(lǐng)導(dǎo)者的定價低，則其采用的是（ ）。A隨行就市定價法B價值定

50、價法C應(yīng)戰(zhàn)定價法D挑戰(zhàn)定價法12對某種特定商品有興趣的消費者的集合是（ ）。A服務(wù)市場B合格有效市場C有效市場D潛在市場13在房地產(chǎn)銷售量預(yù)測中，引用愈來愈近期的銷售量來不斷修改平均值，使之更能反映銷售量增減趨勢和接近實際的預(yù)測方法是（ ）。A簡單平均法B移動平均法C加權(quán)移動平均法D指數(shù)平滑法14企業(yè)同時向幾個細分市場銷售一種產(chǎn)品時，該企業(yè)采用的目標市場選擇模式是（ ）模式。A單一市場集中化B產(chǎn)品專業(yè)化C市場專業(yè)化D全面覆蓋15銀行為某家庭提供年利率為6、按月等額償還的10年期個人住房抵押貸款。若每月的還款額為2000元，則該家庭在第5年最后一個月的還款額中的本金額是（ ）元。A1428.74

51、 B1475.37 C1482.74 D2000.0016銀行為某家庭提供了年利率為6、按月等比遞增償還、期限為20年的個人住房抵押貸款，若月還款遞增率為0.2，首期償還額為1600元，則該家庭在第6年最后一個月的還款額是（ ）元。A1843.86 B1847.55 C2279.87 D2291.27 17某家庭欲購買總價為25萬元的一套住宅。該家庭月收入為6000元，準備用月收入的30來支付抵押貸款月還款額，已知貸款期限為10年，按月等額償還，年貸款利率為6。則該家庭的首付款額是（ ）元。A34000.00 B83265.38 C87867.78 D91022.1218某家庭申請了25萬元1

52、0期住房抵押貸款，年利率為6。該家庭在按月等額償還4年后于第5年初一次償還了本金6萬元，則從第5年開始該家庭的月還款額減少了（ ）。A994.37 B1016.81 C1255.16 D1387.2419下列關(guān)于房地產(chǎn)投資分析中成本的表述中，正確的是（ ）。A與財務(wù)報表中的成本完全不一樣B應(yīng)根據(jù)實際發(fā)生費用記錄來確定C與財務(wù)報表中的成本一樣D是對項目未來將要發(fā)生的費用的預(yù)測和估算20某房地產(chǎn)開發(fā)項目采用20的折現(xiàn)率計算出韻項目凈現(xiàn)值為16萬元，該項目的財務(wù)內(nèi)部收益率（ ）。A小于20B滿足目標收益率要求C大于20D不滿足目標收益率要求21某商業(yè)店鋪的購買價格為60萬元，其中40萬元為借貸資金，

53、余款由購買者用現(xiàn)金支付。如該店鋪進入正常經(jīng)營期后第一年的稅后現(xiàn)金流為24000元、投資者權(quán)益增加值為2200元、店鋪市場價值增長率為2，則考慮物業(yè)增值時該店鋪的投資回報率為（ ）。A7.1 B12.0 C13.1 D19.122某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積2萬m2，土地總價16000萬元，如果房屋開發(fā)成本為3000元/m2，預(yù)測銷售價格為8000元/m2，則該項目實現(xiàn)盈虧平衡的容積率為（ ）。A1.4 B1.5 C1.6 D1.823房地產(chǎn)項目盈虧平衡分析中，不包括（ ）分析。A最低租售價格B最低租售數(shù)量C最低利潤水平D最高土地取得價格24房地產(chǎn)項目風(fēng)險分析中不能用于風(fēng)險估計與評價的方法是（ ）

54、。A專家打分法B“三項預(yù)測值”法C解析法D蒙特卡洛模擬法25對房地產(chǎn)投資項目進行風(fēng)險分析時，主要是針對可判斷其（ ）的風(fēng)險因素。A、變動可能性 B影響重要性 C發(fā)生經(jīng)常性 D類型歸屬性26投資機會研究中的主要內(nèi)容有地區(qū)情況、經(jīng)濟政策、勞動力狀況、（ ）等。A規(guī)劃設(shè)計方案B投資估算C資源條件D投資權(quán)益27在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算中，房屋開發(fā)費中不包括（ ）。A建筑安裝工程費B公共配套設(shè)施建設(shè)C土地費用D基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費28下列報表中，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)報表中基本報表的是（ ）。A資本金現(xiàn)金流量表B資金來源與運用表C損益表D投資計劃與資金籌措表29房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算時，如為委托銷售代理的，

55、則代理費應(yīng)列入（ ）。A管理費 B銷售費用 C其他費用 D前期費用30現(xiàn)金流量表可以用來進行房地產(chǎn)開發(fā)項目的（ ）分析。A財務(wù)盈利能力 B清償能力 C資金平衡情況 D營運能力31銀行向某家庭發(fā)放了一筆月還款額為2000元的個人住房抵押貸款；該家庭所購住房的物業(yè)管理費為每月150元。從當前我國商業(yè)銀行風(fēng)險管理的角度來看，該家庭的月均收入應(yīng)不低于（ ）元。A3583 B3909 C4300 D4778 32銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)中發(fā)生的“假按揭”屬于（ ）風(fēng)險。A信用 B管理 C法律 D操作33新設(shè)項目法人的資本金籌措渠道不包括（ ）資金。A政府政策性 B資產(chǎn)變現(xiàn) C企業(yè)入股 D個人入股范圍34下列

56、費用中，不屬于物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營費用范圍的是（ ）。A保險費 B房產(chǎn)稅 C法律費 D貸款利息35某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為20萬元，假設(shè)在某報告期內(nèi)的空置率為20，所有用戶都能按時繳納租金，物業(yè)的其他收入為2萬元，則此報告期該物業(yè)的有效毛收入為（ ）萬元。A16 B18 C20 D22二、多項選擇題（共15小題，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得05分。）1在下列房地產(chǎn)投資行為中，體現(xiàn)房地產(chǎn)置業(yè)投資特點的有（ ）。A買地-建房-賣房B買房-經(jīng)營C買房-出租-轉(zhuǎn)售D買房-出租E買地-開發(fā)-轉(zhuǎn)讓2提高貸款利率

57、對房地產(chǎn)市場的影響主要有（ ）。A導(dǎo)致房地產(chǎn)實際價值下降B導(dǎo)致房地產(chǎn)實際價值上升C加大投資者債務(wù)負擔(dān)D抑制房地產(chǎn)市場需求E增加房地產(chǎn)市場需求3政府對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控時，可選擇的手段主要有（ ）。A加大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入B調(diào)整銀行貸款利率C調(diào)整公共住房政策D調(diào)整房地產(chǎn)稅收政策E加快城市化進程4在對某市房地產(chǎn)市場進行細分時，劃分出“某市甲級寫字樓租賃市場”。這種劃分所采用的市場細分標準有（ ）。A按存量增量細分B按交易形式細分C按目標市場細分D按房地產(chǎn)用途細分E按地域細分5開發(fā)商向城市規(guī)劃管理部門申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證時，須提供的材料主要有（ ）。A建設(shè)工程規(guī)劃許可證B選址規(guī)劃意見通知書C

58、項目設(shè)計方案的總平面圖D城市計劃部門批準征用土地的計劃任務(wù)建設(shè)工程教育網(wǎng)提供E1/2000或1/500的地形圖6按照企業(yè)采取某些措施和行動后競爭者的不同反應(yīng)，可以將競爭者劃分為（ ）。A隨機型競爭者B兇猛型競爭者C選擇型競爭者D從容不迫型競爭者E軟弱型競爭者7下列關(guān)于基礎(chǔ)利率的表述中，正確的有（ ）。A等于銀行存款利率B等于銀行貸款利率C是投資者所要求的最低利率D是銀行同業(yè)之間的短期資金借貸利率建設(shè)工程教育網(wǎng)提供E一般使用無風(fēng)險的國債收益率作為其代表8下列關(guān)于資金時間價值的表述中，正確的有（ ）。A資金時間價值是資金的增值特性使然B利率是資金時間價值的一種標志建設(shè)工程教育網(wǎng)提供C從消費者角度來

59、看，資金時間價值體現(xiàn)為放棄即期消費應(yīng)得到的補償D即使資金存在時間價值，也可以對不同時點上發(fā)生的現(xiàn)金流量進行直接比較E資金時間價值的大小取決于投資利潤率、通貨膨脹率、風(fēng)險因素等9房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營成本主要包括（ ）。A土地轉(zhuǎn)讓成本B經(jīng)營管理費用C配套設(shè)施銷售成本D商品房銷售成本E房地產(chǎn)出租經(jīng)營成本10下列經(jīng)濟評價指標中，屬于房地產(chǎn)投資項目盈利性指標的有（ ）。A投資回收期B借款償還期C利息備付率D財務(wù)凈現(xiàn)值E現(xiàn)金報酬率11利用概率分析中的期望值法進行投資項目風(fēng)險分析時，下列表述中正確的有（ ）。A項目凈現(xiàn)值期望值大于零，則項目可行B凈現(xiàn)值標準差能準確說明項目風(fēng)險的大小C凈現(xiàn)值標準差越小，項目的

60、相對風(fēng)險就越小建設(shè)工程教育網(wǎng)提供D凈現(xiàn)值大于等于零時的累積概率越太，項目所承擔(dān)的風(fēng)險就越大E掙現(xiàn)值期望值相同時，標準差小的方案為優(yōu)12在編制房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃方案時，與項目收益相關(guān)的基礎(chǔ)參數(shù)，通常有（ ）。A基準收益率B目標收益率C出租率或空置率建設(shè)工程教育網(wǎng)提供D毛租金收入E運營成本13房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃的主要工作內(nèi)容有（ ）。A開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇B評價方案構(gòu)造C區(qū)位分析與選擇D開發(fā)時機的分析與選擇E融資方式的分析與選擇14對零售商業(yè)物業(yè)進行分類的主要依據(jù)有（ ）。A建筑規(guī)模B經(jīng)營商品的特點C商業(yè)輻射區(qū)域的范圍D周圍環(huán)境E服務(wù)人口的收入水平15下列房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式中，屬于債務(wù)融