廣廈(南京)鄧府巷項(xiàng)目商業(yè)可研報(bào)告

1、廣廈（南京）鄧府巷項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)研究報(bào)告瑞爾特房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)二四年七月二十日目 錄前言調(diào)研目的調(diào)研區(qū)域調(diào)研對(duì)象新街口商區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成與分析新街口商圈主要商業(yè)布局新街口商區(qū)業(yè)態(tài)構(gòu)成與分析新街口商區(qū)商業(yè)業(yè)種分析品牌服裝類珠寶名表類精品配飾類文化體育類民俗工藝類休閑餐飲類家居家飾類美容美發(fā)類洗浴類新街口商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式分析商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)有開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式特點(diǎn)剖析第一章 前 言調(diào)研目的掌握新街口區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)及業(yè)種構(gòu)成；熟悉新街口周邊商業(yè)布局區(qū)域特征；研析新街口周邊商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式；提供新街口區(qū)域商業(yè)分析及對(duì)策研究、區(qū)域商圈競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究、項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值分析、市場(chǎng)消費(fèi)特征研習(xí)依據(jù)；調(diào)研區(qū)域以新街口商業(yè)

2、區(qū)和項(xiàng)目地周邊區(qū)域?yàn)橹髦攸c(diǎn)調(diào)研對(duì)象新街口區(qū)域主要百貨店和綜合超市主要百貨店：大洋百貨、東方商城、中央商城、商茂百貨、南京新百、金鷹國(guó)際、華聯(lián)商廈、金陵百貨、金陵購(gòu)物中心、盤古亞泰廣場(chǎng)綜合超市：沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)、蘇果超市、屈臣氏超市新街口區(qū)域大型專業(yè)店和主題商場(chǎng)專業(yè)店：五星電器、金太陽(yáng)家電、蘇寧電器、宏圖三胞、紅星美凱龍、福中都市數(shù)碼港主題商場(chǎng)：新街口地下商城（萊迪女性主題商場(chǎng)、新街口美食娛樂廣場(chǎng)）、溫莎服飾廣場(chǎng)項(xiàng)目所在地周邊商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目南京1912、金輪大廈、東方名苑項(xiàng)目地周邊主要商業(yè)街區(qū)新街口商業(yè)步行街、王府大街、漢府食街、珠江路新街口商區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成與分析一、新街口商圈主要商業(yè)布局新街口商圈

3、素有“中華第一商圈”美稱，商業(yè)密集度高，百貨零售業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，大中型專業(yè)店比較發(fā)達(dá)，連鎖業(yè)逐步步入蓬勃發(fā)展階段，專賣店發(fā)展剛剛起步。新街口商圈的商業(yè)層次分明，不是通常意義上的“街區(qū)”，而是由外圈、內(nèi)圈兩部分組成，內(nèi)圈（由中央商城、南京新百、商茂百貨、萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)、盤古亞泰廣場(chǎng)大型百貨店等組成）的核心聚攏效應(yīng)和外圈（金鷹國(guó)際、東方商城、大洋百貨、金陵百貨等組成）的輻射形成互動(dòng)，同時(shí)帶動(dòng)周邊小馬路上的商鋪也呈現(xiàn)繁榮之勢(shì)。二、新街口片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成及分析新街口商圈的商業(yè)業(yè)態(tài)主要包括百貨店、超市、專業(yè)店、主題商場(chǎng)和專賣店。業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)1：百貨店?duì)顩r分析新街口商圈百貨店業(yè)態(tài)高度密集，現(xiàn)有大型百貨店十余家，且經(jīng)

4、營(yíng)規(guī)模均在1萬(wàn)平米以上，雖然也各店均部分的導(dǎo)入了餐飲、娛樂功能，但就總體而言仍屬于傳統(tǒng)百貨店業(yè)態(tài)。業(yè)態(tài)失衡導(dǎo)致該地區(qū)百貨店同業(yè)間難以真正實(shí)施錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。主要百貨商場(chǎng)概況名 稱位 置營(yíng)業(yè)面積（平米）定 位金鷹國(guó)際購(gòu)物中心王府大街與漢中路交叉口45000中高檔精品店?yáng)|方商城南京國(guó)際金融中心南側(cè)群樓24000中高檔精品店南京新百新街口商業(yè)步行街41000中檔百貨店中央商城新街口商業(yè)步行街50000中檔百貨店商茂百貨新街口商業(yè)步行街15000中檔百貨店大洋百貨石鼓路與中山南路交叉口25000中高檔百貨店華聯(lián)商場(chǎng)友誼賓館群樓10000中檔百貨店金陵百貨南京世界貿(mào)易中心16層8000中高檔服飾

5、金陵購(gòu)物中心新街口商業(yè)區(qū)4300高檔品牌服飾主要百貨店經(jīng)營(yíng)布局分析新街口商業(yè)區(qū)幾家主要百貨店的經(jīng)營(yíng)布局呈現(xiàn)出一定的規(guī)律性，但因其定位及經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)不同又各有特點(diǎn)。各百貨店樓層具體布局情況如下：（1）金鷹國(guó)際購(gòu)物中心樓 層功能/經(jīng)營(yíng)商品種類主要品牌舉例6金鷹超市、滋補(bǔ)藥堂、家用小電器、床上用品家居家飾、主題餐廳雙立人、飛利浦、富安娜悠仙美地休閑餐廳5運(yùn)動(dòng)休閑、兒童世界、照像器材、數(shù)碼空間工藝禮品、音像圖書、手機(jī)耐克、阿迪達(dá)斯、SONY、黃色小鴨、摩托羅拉、諾基亞4西服正裝、商務(wù)休閑、領(lǐng)帶飾品、男鞋、男士?jī)?nèi)衣US POLO、登喜路、雅格獅丹3時(shí)尚休閑、牛仔服飾、女士?jī)?nèi)衣、名品眼鏡5th street、

6、Lee、戴安芬2職業(yè)女裝、時(shí)尚女裝、皮裝皮裘、飾品、皮具CRODIEAR、范怡文、寶姿1國(guó)際化妝品、名表館、黃金珠寶、名品女鞋SK-、LANCOME、雅詩(shī)蘭黛、歐米伽、周大福、萊爾斯丹評(píng)價(jià)：商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)飽和度高，樓層功能分布和商品布局合理并具有創(chuàng)新意識(shí)，硬件設(shè)施好，品牌知名度高，精品百貨店定位，雖引入個(gè)別配套的休閑餐飲項(xiàng)目，但仍屬傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)。（2）東方商城樓 層功能/經(jīng)營(yíng)商品種類主要品牌舉例6時(shí)尚運(yùn)動(dòng)城CK、ESPRIT、NIKE、貝納通5名品折扣店4西服正裝、商務(wù)休閑、領(lǐng)帶飾品、男鞋、男士?jī)?nèi)衣杰尼亞、湯尼威爾、賓度、ZIPPO3少女休閑、運(yùn)動(dòng)休閑、男士休閑、女士?jī)?nèi)衣絲妍麗美容院ELLE、ESP

7、RIT、SODA、GUESS、安莉芳、耐克、阿迪達(dá)斯、REEBOK2職業(yè)女裝、時(shí)尚女裝、女鞋、流行飾品POZO、寶姿、范怡文、真美詩(shī)1國(guó)際化妝品、珠寶首飾、鐘表眼鏡、國(guó)際品牌專賣店煙酒茶葉、休閑食品、休閑餐廳、百信藥房SK-、雅詩(shī)蘭黛、歐米伽、雅格獅丹、HOGO BOSS、哈根達(dá)斯、星巴克負(fù)一特色主題餐飲店、圖書音像店、美容美發(fā)婚紗攝影、柯達(dá)彩擴(kuò)先鋒書店、納百納比薩自助、洋蔥西餐廳、藍(lán)與白餐廳、日本料理評(píng)價(jià)：商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)飽和度高，樓層功能分布和商品布局合理并具有創(chuàng)新意識(shí)。硬件設(shè)施較好，品牌知名度高， 與金鷹國(guó)際購(gòu)物中心一同穩(wěn)固占據(jù)南京高檔消費(fèi)市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)狀況良好。負(fù)一層引入整層餐飲概念，現(xiàn)已有數(shù)家主

8、題店開業(yè)，且各具特色。將來(lái)與地鐵口直接連通會(huì)帶來(lái)極大的客流。該商場(chǎng)6F的時(shí)尚運(yùn)動(dòng)城是于2004年6月24日新近裝修開業(yè)的，是商場(chǎng)布局調(diào)整的又一新招，對(duì)拉動(dòng)客流起到了一定的效果。（3）南京新百樓 層功能/經(jīng)營(yíng)商品種類主要品牌舉例6大家電、小家電、音響器材、照相器材海爾、海信、SONY、松下5辦公用品、電腦器材、文體用品、童裝童品黃色小鴨、巴布豆4男士正裝、商務(wù)休閑、男鞋男包、襯衫領(lǐng)帶羅蒙、金利來(lái)、卡帝樂鱷魚、久牧王3女士服裝、女士?jī)?nèi)衣、睡衣、中式服裝、羊毛羊絨衫圣迪奧、I、哥弟、克羅蒂亞、馬天奴2休閑裝、運(yùn)動(dòng)休閑、運(yùn)動(dòng)鞋、牛仔、中老年休閑服依戀、美特斯邦威、耐克、李寧1化妝品、鐘表眼鏡、女鞋、配

9、飾、煙酒茶葉、照相器材、飛利浦小家電、禮品薈萃歐柏萊、高絲、玉蘭油、Za、浪琴、白麗、天美意、飛利浦負(fù)一食品、煙酒糖茶、小百貨、布藝床品、工藝禮品、美發(fā)沙龍、睡衣系列、現(xiàn)場(chǎng)充絨、餐飲大娘水餃評(píng)價(jià)：商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)飽和度高，樓層功能分布和商品布局較為合理，硬件設(shè)施較好，堅(jiān)持中檔定位的基礎(chǔ)上重視品牌的選擇，客流量大，商場(chǎng)信譽(yù)度高。（4）中央商場(chǎng)樓 層功能/經(jīng)營(yíng)商品種類主要品牌舉例6中國(guó)、日本、韓國(guó)、臺(tái)灣小商品城5家庭保健用品、運(yùn)動(dòng)服飾、運(yùn)動(dòng)鞋、兒童服飾、玩具游藝美津奴、李寧、康威、銳步、雙星、小豬班納4家用電器、影視聲像制品、廚衛(wèi)設(shè)備、迷你劇院海爾、TCL、創(chuàng)維、SONY方太、美的3男士服飾、女士服飾、精

10、品名店報(bào)喜鳥、羅蒙2針織服飾、青春服飾、婦女用品、寢居布藝、休閑小站艾格、杭州典雅、淑格、安莉芳、班尼路、天山、雪蓮、1珠寶首飾、中外鐘表、化妝品、百貨、攝影器材、箱包皮具、煙酒食品、文化辦公用品、現(xiàn)代通訊器材、皮鞋皮具高絲、羽西、玉蘭油、蝶裝、飛利浦、百麗、森達(dá)負(fù)一五金交電商場(chǎng)、自行車、停車場(chǎng)評(píng)價(jià)：商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)飽和度高，樓層功能分布和商品布局較為合理，商品布局和陳列不乏傳統(tǒng)印記，中檔定位，以工薪階層為主力目標(biāo)客群，客流量大，經(jīng)營(yíng)狀況較好。 （5）大洋百貨樓 層功能/經(jīng)營(yíng)商品種類主要品牌舉例7手機(jī)通訊超市、小家電、品牌特賣場(chǎng)諾基亞、飛利浦等6兒童世界、床上用品、家居家飾、餐飲黃色小鴨、雅蘭、多樣屋

11、大千戶日本料理5運(yùn)動(dòng)休閑、運(yùn)動(dòng)器材、名酒廊、西餐廳耐克、阿迪達(dá)斯、李寧、斗牛士西餐4西服正裝、商務(wù)休閑、領(lǐng)帶飾品、男士?jī)?nèi)衣華倫天奴、羅蒙、袋鼠3職業(yè)女裝、高檔女裝、女士?jī)?nèi)衣克羅蒂亞、ZPR、2%、安莉芳2少女裝、淑女裝、女士飾品、美容美發(fā)、咖啡西餐艾格、SODA、淑女屋、洋蔥西餐館1品牌化妝品、皮鞋皮具、珠寶名表、咖啡、餐飲LANCOME、歐柏萊、白麗、歐米伽、施華洛士其、星巴克、必勝客評(píng)價(jià)：商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)飽和度高，樓層功能分布和商品布局合理并具有創(chuàng)新意識(shí)，硬件設(shè)施較好，注重品牌，屬于新近開業(yè)的外來(lái)商業(yè)機(jī)構(gòu)，在全國(guó)具有相當(dāng)?shù)闹?，中檔為主，高檔為輔的定位，每層都引入了休閑餐飲項(xiàng)目，業(yè)種結(jié)構(gòu)上更趨合

12、理。（6）商茂百貨樓 層功能/經(jīng)營(yíng)商品種類主要品牌舉例5數(shù)碼廣場(chǎng)、小家電、家居家飾松下、索尼、馨亭4兒童服裝、兒童玩具、運(yùn)動(dòng)服飾、運(yùn)動(dòng)器材麗嬰房、康威、斯舒朗3西服正裝、商務(wù)休閑、男士?jī)?nèi)衣羅蒙、七匹狼、舒雅2女裝、休閑裝、飾品、女士?jī)?nèi)衣江南布衣、戴安芬、班尼路、FUN1化妝品、皮鞋皮具、珠寶名表KOSE、哈森、千百度評(píng)價(jià)：商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)飽和度高，商品布局比較合理，硬件設(shè)施較好，有一定品牌意識(shí)。（7）華聯(lián)商廈樓 層功能/經(jīng)營(yíng)商品種類主要品牌舉例4家電床品、童裝童品、運(yùn)動(dòng)休閑一休、斯舒朗、康威3男士正裝、商務(wù)休閑、領(lǐng)帶襯衫羅蒙、久牧王、與狼共舞2女士服裝、針織服裝、女士?jī)?nèi)衣海爾曼斯、衣久、斯?fàn)桘?化妝品

13、、皮鞋皮具、名表蝶妝、百里、千百度評(píng)價(jià)：商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)飽和度較高，樓層功能分布和商品布局比較傳統(tǒng)，硬件設(shè)施較為陳舊，以中低檔定位為主，營(yíng)銷推廣手法上相對(duì)比較落后，品牌知名度較低。（8）金陵購(gòu)物中心、金陵百貨金陵百貨于1997年月開業(yè)，金陵飯店購(gòu)物中心于2000年10月日重新裝修開業(yè)，成為白領(lǐng)階層購(gòu)物的首選，兩店經(jīng)營(yíng)面積共計(jì)萬(wàn)多平米。主營(yíng)國(guó)際國(guó)內(nèi)著名化妝品、男女服飾、皮具、珠寶、精品禮品等，匯集諸多國(guó)際一線品牌CD、DUNHILL、杰尼亞等，金陵飯店花園、金海灣餐廳，金陵百貨、金陵娛樂總匯相連，是集購(gòu)物、餐飲、娛樂為一體的現(xiàn)代化商業(yè)購(gòu)物中心。據(jù)悉今年重洽會(huì)，該商場(chǎng)與臺(tái)灣太平洋百貨的合作事宜進(jìn)展順利，合

14、作成功后將成為南京中高檔綜合百貨店的后起之秀，競(jìng)爭(zhēng)力不容忽視。業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)2：綜合超市狀況分析新街口商圈內(nèi)綜合超市數(shù)量不多，僅有沃爾瑪超市屬于真正的大賣場(chǎng)性質(zhì)，另外蘇果超市的日常生活超市的便利店覆蓋面較廣，在南京市場(chǎng)具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。1、屈臣氏超市連鎖店：位于新街口商業(yè)步行區(qū)，面積大約500平米左右，是以經(jīng)營(yíng)個(gè)人護(hù)理用品為主知名品牌連鎖超市，與通常意義的連鎖超市在經(jīng)營(yíng)品類、商品品牌等方面有著根本區(qū)別，據(jù)了解登陸南京后，經(jīng)營(yíng)狀況良好，深受白領(lǐng)階層的喜歡，形成穩(wěn)定客層。2、沃爾瑪超市：位于新街口商業(yè)區(qū)萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)2.、3樓，營(yíng)業(yè)面積17000平米，以經(jīng)營(yíng)生鮮熟食和日常生活用品為主，借助沃爾瑪?shù)钠放苾?yōu)勢(shì)和集

15、中采購(gòu)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，占據(jù)市場(chǎng)。業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)3：專業(yè)店?duì)顩r分析新街口商圈的專業(yè)店業(yè)態(tài)呈現(xiàn)蓬勃發(fā)展之勢(shì)，以蘇寧電器、五星電器、金太陽(yáng)家電、宏圖三胞等為代表性的專業(yè)店消費(fèi)者認(rèn)知度普遍較高。專業(yè)店業(yè)態(tài)在新街口商業(yè)區(qū)內(nèi)主要集中在經(jīng)營(yíng)家電產(chǎn)品、數(shù)碼通訊產(chǎn)品、圖書音像和品牌家具四大類別上。數(shù)碼家電專業(yè)店四家：五星電器、金太陽(yáng)家電、蘇寧電器、宏圖三胞、福中都市數(shù)碼港新街口商圈中家電專業(yè)店扎堆現(xiàn)象嚴(yán)重，蘇寧、五星、金太陽(yáng)比鄰而居，相距不過兩三百米，競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。在產(chǎn)品定位上，與蘇寧和五星相比，金太陽(yáng)更偏中低檔水平。宏圖三胞和福中都是南京當(dāng)?shù)厣碳?，主要?jīng)營(yíng)IT數(shù)碼通訊類產(chǎn)品，繼宏圖三胞在南京書城二樓開設(shè)專業(yè)店后，位于大

16、洋百貨南側(cè)的福中都市數(shù)碼港也于2004年6月26日正式開業(yè)。圖書音像專業(yè)店：南京書城、新華書店品牌家具專業(yè)店：紅星美凱龍（萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)四樓）案例：福中都市數(shù)碼港概況：商場(chǎng)名稱福中都市數(shù)碼港位置大洋百貨南鄰開業(yè)時(shí)間2004年6月26日營(yíng)業(yè)面積約3000平米樓層布局1F：手機(jī)、移動(dòng)服務(wù)點(diǎn)、史迪克牛排店、寶島眼鏡店2F：數(shù)碼相機(jī)、攝像機(jī)等3F：MP3、閃存、軟件、音像制品4F：筆記本電腦專賣總體印象該商場(chǎng)所在建筑尚未全部完工，14層福中都市數(shù)碼港率先開業(yè)，從種種跡象來(lái)看，準(zhǔn)備不充分，無(wú)論在衛(wèi)生、賣場(chǎng)環(huán)境、布局等方面比較凌亂。開業(yè)當(dāng)天促銷活動(dòng)力度較大，客流量較大。從27、28日調(diào)研情況看，客流量偏小，

17、外圍環(huán)境地鐵口施工對(duì)其影響較大。業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)4：專賣店?duì)顩r分析新街口商圈的專賣店普遍布局零散，品牌知名度不高，尚未形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)和品牌優(yōu)勢(shì)。萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)一樓的名店街、盤谷亞泰廣場(chǎng)、時(shí)尚萊迪購(gòu)物廣場(chǎng)等商業(yè)物業(yè)導(dǎo)入了“店中店”模式，將各類知名品牌專賣店集中起來(lái)，從其經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)看，均不是非常理想，相同品牌銷售業(yè)績(jī)無(wú)法與其開設(shè)在百貨店中的專柜相媲美，究其原因，一方面與此類物業(yè)管理方缺乏統(tǒng)一的營(yíng)銷推廣，各店鋪很難形成整合效應(yīng)；另一方面當(dāng)?shù)叵M(fèi)者在購(gòu)物場(chǎng)所的選擇和消費(fèi)習(xí)慣上趨于傳統(tǒng)，更樂于選擇大型綜合百貨業(yè)態(tài)。三、新街口區(qū)域商業(yè)特征及發(fā)展趨勢(shì)分析新街口商圈目前各業(yè)態(tài)配比嚴(yán)重失衡，傳統(tǒng)百貨業(yè)所占比重高達(dá)80%左右

18、，餐飲、休閑、娛樂業(yè)發(fā)展很不均衡，最近一年來(lái)開始逐步向集購(gòu)物、旅游、文化、休閑、餐飲、娛樂為一體的復(fù)合型商業(yè)街區(qū)過渡，仍處于起步階段，有較好的市場(chǎng)切入點(diǎn)；傳統(tǒng)百貨業(yè)高度密集，競(jìng)爭(zhēng)激烈，正在逐步形成各自的特色和核心優(yōu)勢(shì)；專業(yè)店業(yè)態(tài)已普遍被消費(fèi)者接受，呈現(xiàn)蓬勃發(fā)展之勢(shì)；專賣店沒有形成品牌和規(guī)模優(yōu)勢(shì)；服務(wù)業(yè)、餐飲業(yè)、休閑娛樂業(yè)相對(duì)分散，發(fā)展勢(shì)頭迅猛，市場(chǎng)潛力大。新街口片區(qū)商業(yè)業(yè)種分析針對(duì)廣廈鄧府巷項(xiàng)目“南京最前衛(wèi)的非主流世界文化藝術(shù)館”的商業(yè)定位，有針對(duì)性地對(duì)新街口區(qū)域現(xiàn)有的高檔品牌服裝、旅游文化、工藝禮品、高檔珠寶名表、精品配飾、精品配飾、休閑餐飲、娛樂等多個(gè)業(yè)種方面進(jìn)行重點(diǎn)統(tǒng)計(jì)分析。品牌服裝類（

19、主要針對(duì)高檔精品服裝）新街口商圈內(nèi)品牌服裝競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)比較激烈，國(guó)際國(guó)內(nèi)著名品牌服裝均有自己的多個(gè)店鋪，而且基本全部集中于各大百貨商場(chǎng)中，南京現(xiàn)有的國(guó)際頂尖服裝主要集中在金鷹、東方、大洋百貨和金陵購(gòu)物中心中里。專賣店的服飾經(jīng)營(yíng)發(fā)展緩慢，品牌知名度不高，消費(fèi)者的認(rèn)同程度也較低。機(jī)會(huì)：本項(xiàng)目要適當(dāng)安排符合南京市場(chǎng)的中高檔品牌服裝，予以彌補(bǔ)市場(chǎng)缺口，吸收外流高檔客戶群，爭(zhēng)取周邊高檔客戶群，同時(shí)不能脫離中檔消費(fèi)者。珠寶名表類現(xiàn)狀：此類別在新街口商圈所占比重較好，但大都是傳統(tǒng)黃白金及鑲嵌類，個(gè)性化飾品雖有出現(xiàn)，但數(shù)量和規(guī)模均顯不足。機(jī)會(huì)：本類應(yīng)在質(zhì)量上和特色上吸引顧客，以吸引人流,帶動(dòng)人氣為主。精品配飾類精

20、品配飾類檔次趨于向中高檔上升，目前已有諸如施華洛士奇、碧芝、Zippo等品牌出現(xiàn)。新街口商圈現(xiàn)有分布狀況如下表：地點(diǎn)名稱樓層業(yè)種及品牌備注金鷹1F、4F施華洛士奇、Zippo、海盜船、引鈺、世格東方商城1F、4F施華洛士奇、Zippo、銀鎮(zhèn)、引鈺、世格大洋百貨1F、4F海盜船、Zippo、世格萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)1F食草堂（時(shí)尚牛皮制品）、海盜船、Zippo 通靈翠鉆、SWATCH時(shí)尚萊迪購(gòu)物中心-2F碧芝自制飾品、自制銀飾盤古亞泰廣場(chǎng)1F譚木匠（木梳）、韓國(guó)飾品機(jī)會(huì)：本項(xiàng)目要強(qiáng)勢(shì)爭(zhēng)取此類型的份額，引進(jìn)國(guó)際品牌連鎖店進(jìn)場(chǎng)。文化體育類此類占商業(yè)市場(chǎng)4%，新街口商圈集中了南京書城和新華書店，項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)

21、文化資源很豐富，但大都以傳統(tǒng)文化為主，缺乏個(gè)性化、國(guó)際化、特色化的傳播渠道。地點(diǎn)名稱位置品類品牌備注東方商城-1F圖書音像先鋒書店、音像店先鋒書店約500平米音像店約150平米金鷹5F圖書音像金鷹書廊約250平米南京書城15F圖書音像2F引入宏圖三胞專業(yè)店5F設(shè)有畫廊小型書店分布在城市街道各處圖書音像無(wú)明顯的品牌概念，整體不規(guī)范30100平米不等體育類商品各大商場(chǎng)均有銷售，且品牌聚合力已較好形成，國(guó)際知名品牌如耐克、阿迪達(dá)斯、彪馬等品牌已廣泛進(jìn)入各大商場(chǎng)。專賣店形式則剛剛起步，無(wú)論在品牌、規(guī)模上都比較落后。機(jī)會(huì):：本項(xiàng)目要主打文化牌，突出特色文化、個(gè)性文化、非主流文化，抓住年輕消費(fèi)和旅游人群。

22、民俗工藝類目前在新街口商業(yè)區(qū)只有金鷹國(guó)際5F有區(qū)域銷售，其他百貨店均沒有將其作為經(jīng)營(yíng)的重點(diǎn)，僅在總統(tǒng)府、梅園新村等旅游景點(diǎn)附近有個(gè)體小攤位或商店銷售所謂的旅游工藝品。地點(diǎn)名稱位置規(guī)模品類金鷹國(guó)際5F400平米云錦工藝品、玉器、錫器、琉璃工藝品、黃金掛件藝術(shù)裝飾畫、木質(zhì)品萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)1F8家店鋪玉器等工藝品機(jī)會(huì)：該品類有較大的市場(chǎng)空間等待發(fā)掘，而本項(xiàng)目位于商業(yè)區(qū)和旅游文化區(qū)的交匯處，有著得天獨(dú)厚的先天資源，但應(yīng)在傳統(tǒng)工藝、品質(zhì)、品位等諸方面下功夫，重點(diǎn)考慮中高檔民俗工藝市場(chǎng)的營(yíng)造和培育。休閑餐飲業(yè)目前新街口商圈的各大百貨商場(chǎng)已經(jīng)陸續(xù)引進(jìn)了休閑餐飲連鎖店，其中不乏國(guó)內(nèi)知名連鎖品牌，如必勝客、肯德基

23、、麥當(dāng)勞、大娘水餃等，說(shuō)明該區(qū)域有相當(dāng)?shù)馁?gòu)買力，但與整個(gè)商圈的規(guī)模相比比例仍然嚴(yán)重不足，存在巨大的發(fā)展空間。目前新街口片區(qū)休閑餐飲比較集中的場(chǎng)所主要有以下幾處：場(chǎng)所名稱特色店數(shù)目其中餐飲店數(shù)目其中休閑店數(shù)目新街口美食娛樂廣場(chǎng)871東方商城負(fù)一樓651王府大街21156漢府食街20164石鼓路15132合計(jì)及比例7056（80%）14（20%）國(guó)內(nèi)國(guó)際知名連鎖商家統(tǒng)計(jì)品牌名稱特色店鋪數(shù)量所處位置及面積（單位：平方米）備注肯德基漢堡、炸雞4中央商場(chǎng)、大洋對(duì)面、東方商城、國(guó)藥大廈麥當(dāng)勞漢堡、薯?xiàng)l3南京新百、盤谷對(duì)面、正洪步行街必勝客比薩3中央商城、大洋百貨、國(guó)藥大廈星巴克咖啡2大洋百貨（120）、東

24、方商城（120）哈根達(dá)斯冰淇淋1東方商城（80）藍(lán)與白中式快餐2正洪步行街（150）、東方商城地下（200）真鍋咖啡咖啡、簡(jiǎn)餐1盤谷亞泰1、2F（300）洋蔥西餐西餐2大洋百貨2F（300）、東方地下（400）悠仙美地咖啡、茶、簡(jiǎn)餐2金鷹6F(300)、南京書城5F(200)一茶一坐咖啡、茶、簡(jiǎn)餐1盤古亞泰1、2F(500)美國(guó)摩爾咖啡咖啡1盤古亞泰1F納百納餐廳比薩自助1東方商城地下（400）圓緣園泡沫紅茶1漢府食街(500)大娘水餃水餃4石鼓路（200）、新街口地下商城（300）南京新百-1F、漢府食街外賣王咖啡、珍珠奶茶2王府大街（60）、石鼓路（60）按經(jīng)營(yíng)特色進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析特色分類數(shù)量

25、品牌名稱單店面積西式快餐7麥當(dāng)勞、肯德基300600西餐廳8洋蔥2家、斗牛士1家、豪亨來(lái)1家、王府大街2家、石鼓路1家、萬(wàn)達(dá)名店街1家比薩店4必勝客、納百納日韓料理7大千戶、chico、石鼓路3家、東方地下1家漢府食街1家咖啡茗茶21星巴克2家、悠仙美地2家、圓緣園1家、真鍋1家、摩爾1家、新新公社1家、一茶一坐1家、石鼓路3家、王府大街3家、漢府食街3家、洪武北路1家、華僑路（城市花園、常青藤）2家中式快餐連鎖6大娘水餃4家、藍(lán)與白2家意大利餐廳3王府大街1家、洪武路1家、中山東路1家巴西燒烤2金絲利酒店1家、金輪大廈1家上海菜、杭邦菜5上海人家2家、杭州張生記、上海公館菜、咸亨酒店各地風(fēng)味

26、菜17王府大街6家、石鼓路5家、漢府食街4家、新街口商業(yè)區(qū)2家川菜、東北菜、膠東海鮮、粵菜少數(shù)民族風(fēng)味2漢府食街1家、新街口1家苗族、傣族合計(jì)82機(jī)會(huì)：本項(xiàng)目要抓住市場(chǎng)空隙，招商引進(jìn)知名的美食商家，做到結(jié)合當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平和消費(fèi)習(xí)慣，側(cè)重選擇特色品牌商家，尤其是目前南京市場(chǎng)沒有的國(guó)際風(fēng)味餐飲，分區(qū)域吸引大眾消費(fèi)和高檔消費(fèi)兩個(gè)方面。家居家飾類僅在商場(chǎng)中有售，且規(guī)模都不是很大，專業(yè)店和專賣店處于初步發(fā)展階段，隨著地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模推進(jìn)，市場(chǎng)需求較大。機(jī)會(huì)：引進(jìn)國(guó)際、國(guó)內(nèi)知名品牌專賣店，提高檔次。美容美發(fā)類大多數(shù)中低檔水平，品質(zhì)不高，服務(wù)質(zhì)量偏低，也有幾家較大的品牌形成，但多是本地品牌，缺乏知名度。商場(chǎng)名稱樓

27、層經(jīng)營(yíng)規(guī)模經(jīng)營(yíng)品類備注東方商城3F300平米絲妍麗美容院金陵百貨-2F不祥美容美發(fā)大洋百貨2F300平米大生金美發(fā)中心南京書城5F200平米POP發(fā)型設(shè)計(jì)總店金輪大廈1F200平米王春美容院機(jī)會(huì)：引進(jìn)國(guó)內(nèi)國(guó)際知名品牌運(yùn)作。洗浴類目前規(guī)模較大、檔次較高的場(chǎng)所開始出現(xiàn)，且經(jīng)營(yíng)狀況不錯(cuò)，但都較為分散，缺乏知名品牌進(jìn)入。南京旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展，流動(dòng)人口不斷增多，發(fā)展?jié)摿Υ蟆C(jī)會(huì)：本項(xiàng)目位于總統(tǒng)府旅游區(qū)和新街口購(gòu)物區(qū)結(jié)合部，有著得天獨(dú)厚的旅游資源，建議采取特色經(jīng)營(yíng)方式引進(jìn)高檔洗浴，在硬件和軟件兩方面占領(lǐng)市場(chǎng)，既要吸引當(dāng)?shù)馗呦M(fèi)階層，也能充分利用旅游人群。新街口商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式分析一、 新街口商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)

28、有開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式1、綜合性商業(yè)開發(fā)模式金輪國(guó)際廣場(chǎng)以歐陸風(fēng)情SHOPPING MALL為主導(dǎo)概念，集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂、辦公、居住為一體，屬于典型的綜合性商業(yè)開發(fā)模式。2、產(chǎn)權(quán)式商場(chǎng)開發(fā)模式目前主要有萬(wàn)達(dá)名店街、盤谷亞泰廣場(chǎng)、金輪大廈裙樓和東方名苑裙樓四個(gè)項(xiàng)目，其中位于石鼓路大洋百貨西南側(cè)的東方名苑裙樓15F層商業(yè)部分，銷售及招商情況很不理想，除5F跆拳道館已開業(yè)外，其他區(qū)域全部空置。其他項(xiàng)目具體情況如下：物業(yè)名稱單鋪面積銷售單價(jià)租金價(jià)格（單位：元/平米月）出租率物管收費(fèi)（單位：元/平米月）萬(wàn)達(dá)名店街30150最高7.8萬(wàn)元28050096%29盤谷亞泰廣場(chǎng)30500最高8萬(wàn)元8001000

29、倒閉32金輪大廈801500均價(jià)8600元7011080%4案例1：金輪大廈裙樓商業(yè)物業(yè)名稱金輪大廈裙樓地理位置漢中路108號(hào)發(fā)展商南京金輪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)形式15F裙樓商業(yè)628F寫字樓面積1F沿街門面80200平米/間2F5F約1500平米/層地下商業(yè)部分1215平米銷售價(jià)格地下室7980元/平米均價(jià)9000元/平米租金價(jià)格70110元/平米月物業(yè)管理費(fèi)4元/平米月（不提供中央空調(diào)）商業(yè)經(jīng)營(yíng)方式產(chǎn)權(quán)出售、經(jīng)營(yíng)權(quán)出租租售情況目前僅余負(fù)一層未售出，15F售完商戶分布狀況負(fù)一層為商業(yè)空間1215平米，7米層高，商業(yè)整層招租中。1F（沿街鋪面）：王春美容院、諾基亞客服中心、外貿(mào)服裝店、回味鴨

30、血粉絲店、四明眼鏡店、寶島眼鏡店2F、3F：新新公社休閑商務(wù)吧（產(chǎn)權(quán)購(gòu)買）4F：百納巴西烤肉餐廳、e家攻略科技休閑概念店（產(chǎn)權(quán)購(gòu)買）5F：金鷹大酒樓（裝修進(jìn)行中）項(xiàng)目特點(diǎn)1、地理位置優(yōu)越，位于新街口商圈內(nèi)，鄰近金鷹國(guó)際、華聯(lián)商廈、東方商城、金陵百貨，商業(yè)氛圍較好；2、商業(yè)空間采用店鋪分割成市內(nèi)步行街形式；3、項(xiàng)目裙樓部分的招商現(xiàn)狀來(lái)看，初步形成了一定的休閑美食特色，但經(jīng)營(yíng)狀況一般。案例2：萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)物業(yè)名稱萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)地理位置洪武路發(fā)展商大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)物業(yè)形式1F采取“店中店”形式，店鋪分割出售面積1200平米/層，共約45000平米銷售價(jià)格最高78000元/平米租金價(jià)格280500元/平米月

31、物業(yè)管理費(fèi)29元/平米月（統(tǒng)一中央空調(diào)）商業(yè)經(jīng)營(yíng)方式三權(quán)分離租售情況出售率：100%出租率96%樓層布局負(fù)一層：地下停車場(chǎng)1F：萬(wàn)達(dá)名店街（品牌專賣店）2、3F：沃爾瑪超市4F：紅星美凱龍品牌家具專業(yè)店商戶比例萬(wàn)達(dá)名店街共有101家店鋪，其中服裝類56家，皮鞋皮具類9家，飾品類16家，民俗工藝類8家、通訊服務(wù)類2家，煙酒糖茶類3家，鐘表眼鏡類3家，休閑餐飲類4家。項(xiàng)目特點(diǎn)1、借助沃爾瑪和紅星美凱龍的品牌優(yōu)勢(shì)，打造萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)整體優(yōu)勢(shì)。2、1F名店街和4F紅星美凱龍的經(jīng)營(yíng)狀況不是很理想。案例3：盤古亞泰廣場(chǎng)對(duì)于盤古亞泰廣場(chǎng)的調(diào)研我們采取訪談的形式，下面是采訪人的分析：李先生，年齡30歲左右，浙江

32、人，有5年經(jīng)商經(jīng)歷，目前在盤古亞泰廣場(chǎng)1F經(jīng)營(yíng)音像制品和隨身聽、MP3等。訪談時(shí)間：2004年6月25日主要內(nèi)容整理：1、本人經(jīng)商情況：李先生是浙江人，來(lái)南京做生意2年多了，主要經(jīng)營(yíng)音像制品和隨身聽、MP3等產(chǎn)品，目前在南京有三個(gè)經(jīng)營(yíng)點(diǎn)，分別在山西路附近和盤古亞泰廣場(chǎng)。從業(yè)績(jī)來(lái)看盤古亞泰廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)最差，租金最高。2、盤古亞泰廣場(chǎng)租售狀況分析：據(jù)李先生介紹盤古亞泰廣場(chǎng)原是一座爛尾樓，后來(lái)由泰國(guó)亞泰集團(tuán)出資收購(gòu)，重新裝修后，進(jìn)行產(chǎn)權(quán)銷售，前期發(fā)商做了諸多承諾，例如包租、保證一定的投資回報(bào)率、開業(yè)以后聘請(qǐng)專業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司進(jìn)行統(tǒng)一的商業(yè)管理和營(yíng)銷推廣等。以至于銷售狀況比較好，售價(jià)炒到很高，據(jù)說(shuō)1F商鋪?zhàn)?/p>

33、高售價(jià)可達(dá)80000元/平米，2F商鋪售價(jià)也達(dá)近60000元/平米，大量投資客戶購(gòu)買，其中不乏江蘇、浙江等地商人。而租金價(jià)格也高達(dá)8001000元/平米月，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于市場(chǎng)水平。3、盤古亞泰廣場(chǎng)倒閉原因盤古亞泰廣場(chǎng)近日宣告倒閉，究其原因，李先生認(rèn)為主要有以下幾點(diǎn)：開發(fā)商盲目承諾，無(wú)法兌現(xiàn)，商場(chǎng)缺乏統(tǒng)一營(yíng)運(yùn)管理前期發(fā)商做了諸多承諾，例如包租、保證一定的投資回報(bào)率、開業(yè)以后聘請(qǐng)專業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司進(jìn)行統(tǒng)一的商業(yè)管理和營(yíng)銷推廣等。待到銷售一空后，開發(fā)商不履行承諾，導(dǎo)致開業(yè)后各經(jīng)營(yíng)戶分散經(jīng)營(yíng)，招商不利，原來(lái)計(jì)劃開至19層也由于招商原因，僅開業(yè)了3層，而且出租率只有70%左右，無(wú)法形成整合優(yōu)勢(shì)。并且物業(yè)管理也極

34、端滯后，6月份的高溫天氣里，商場(chǎng)居然不開空調(diào)、不開自動(dòng)扶梯，導(dǎo)致客流稀少。經(jīng)營(yíng)戶怨聲載道。租售價(jià)格過高，無(wú)法保證投資者和經(jīng)營(yíng)者收益銷售價(jià)格和租金價(jià)格在市場(chǎng)上均居于領(lǐng)先地位，而后其經(jīng)營(yíng)管理的嚴(yán)重滯后，導(dǎo)致了經(jīng)營(yíng)狀況很不理想，經(jīng)營(yíng)商戶最差的每月僅有1000元營(yíng)業(yè)額，嚴(yán)重虧損，而投資者更是無(wú)法得到租金保障，開發(fā)商和管理公司卻遲遲不予解決，久而久之矛盾激化，6月下旬頻頻出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)戶鬧事事件，加速了該商場(chǎng)的倒閉。南京人的消費(fèi)習(xí)慣決定了商場(chǎng)命運(yùn)李先生認(rèn)為盤古亞泰的倒閉也有一定的必然性，南京人的消費(fèi)習(xí)慣更傾向于到大型百貨商場(chǎng)去，有錢人去金鷹、東方，工薪階層去新百、中央、大洋，而低收入者則去了金橋、玉橋這樣的批發(fā)市場(chǎng)，像萬(wàn)達(dá)名店街、盤古亞泰這樣的場(chǎng)所是不被大多數(shù)南京人認(rèn)可和接受的，所以商場(chǎng)倒閉月是必然。李先生認(rèn)為如果該建筑物規(guī)劃成餐飲娛樂項(xiàng)目，更可能在市場(chǎng)上立足。3、專業(yè)型商業(yè)開發(fā)模式案例1：時(shí)尚萊迪購(gòu)物中心該購(gòu)物中心位于新街口地下商城負(fù)二層，是以年輕女性為主力目標(biāo)客群的女性主題商場(chǎng)，該項(xiàng)目采取只租不售的方式，由經(jīng)營(yíng)管理公司統(tǒng)一招商管理，以服裝、飾品為主，租金價(jià)格約20036