房地產(chǎn)估價(jià)講稿ppt

1、、市場(chǎng)比較法A、教學(xué)課時(shí) 6課時(shí)B、教學(xué)目的與要求通過(guò)本章學(xué)習(xí)，使學(xué)生掌握市場(chǎng)比較法的基本原理掌握交易實(shí)例的收集與可比實(shí)例的選取掌握目標(biāo)房地產(chǎn)差異修正掌握市場(chǎng)比較法應(yīng)用舉例與分析C、本章教學(xué)重點(diǎn)交易實(shí)例的收集與可比實(shí)例的選取D、本章教學(xué)難點(diǎn)目標(biāo)房地產(chǎn)差異修正4.1 市場(chǎng)比較法的基本原理一、市場(chǎng)比較法的概念市場(chǎng)比較法，市價(jià)比較法，交易實(shí)例比較法，買賣實(shí)例比較法，市場(chǎng)資料比較法，現(xiàn)行市價(jià)法，簡(jiǎn)稱，比較法或市場(chǎng)法。通過(guò)比較方法求取房地產(chǎn)價(jià)格的一種方法將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)與在近期已發(fā)生了交易的類似房地加以比較對(duì)照，從已經(jīng)發(fā)表了交易的類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格，修正得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。其類似房地

2、產(chǎn)：在用途、建筑結(jié)構(gòu)、所處地區(qū)等方面，與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)相同或相類似的房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)：一個(gè)具體項(xiàng)目中需要估價(jià)的房地產(chǎn)其前提：交易市場(chǎng)已經(jīng)形成比準(zhǔn)價(jià)格房地產(chǎn)估價(jià)中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的方法4.1 市場(chǎng)比較法的基本原理二、市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)：替代原理（P50）表現(xiàn)為效用相同條件相近的房地產(chǎn)價(jià)格總是相互牽引趨于一致。4.1 市場(chǎng)比較法的基本原理三、適用條件與范圍（P51）適用：房地產(chǎn)市場(chǎng)較為發(fā)達(dá)情況，也就是要在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)相類似房地產(chǎn)的交易較多時(shí)，才是有效方法。不適用的情況：沒(méi)有房地產(chǎn)交易的地方在農(nóng)村等房地產(chǎn)交易較少的地區(qū)某些類型很少見(jiàn)

3、的房地產(chǎn)，或交易實(shí)很少的房地產(chǎn)，如古建筑難以成為交易對(duì)象的房地產(chǎn)，如教堂、寺廟另外，對(duì)估價(jià)人員要求：廣博的知識(shí)和豐富的經(jīng)驗(yàn)（需要進(jìn)行交易情況，交易日期，區(qū)域因素和個(gè)別情況的修正）4.1 市場(chǎng)比較法的基本原理四、市場(chǎng)比較法的操作步驟搜集交易實(shí)例選取可比實(shí)例建立價(jià)格可比基礎(chǔ)進(jìn)行交易情況修正進(jìn)行交易日期修正進(jìn)行區(qū)域因素修正進(jìn)行個(gè)別因素修正求出比準(zhǔn)價(jià)格4.1 市場(chǎng)比較法的基本原理五、市場(chǎng)比較法的限制條件近期性可替代性非單一生正常性可修性合法性 4.2交易實(shí)例的搜集應(yīng)具有充足的初級(jí)資料盡可能搜集較多的交易實(shí)例，是運(yùn)用此法的先決條件，如果太少，不僅會(huì)影響準(zhǔn)確性、客觀性，甚至?xí)故袌?chǎng)法無(wú)法使用。搜集交易實(shí)例

4、要日積月累，時(shí)刻留意一、搜集交易實(shí)例的途徑（P52）1、查閱政府資料2、報(bào)刊租售信息3、以購(gòu)買者身份與經(jīng)辦人、交易當(dāng)事人洽談4、交易展示會(huì)5、同行相互提供6、其他途徑：如向當(dāng)事人、四鄰、經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)登記代理人、金融機(jī)構(gòu)、司法機(jī)關(guān)等調(diào)查了解7、其他途徑 4.2交易實(shí)例的搜集一、搜集交易實(shí)例的途徑（P52）1、查閱政府資料2、報(bào)刊租售信息3、以購(gòu)買者身份與經(jīng)辦人、交易當(dāng)事人洽談4、交易展示會(huì)5、同行相互提供6、其他途徑：如向當(dāng)事人、四鄰、經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)登記代理人、金融機(jī)構(gòu)、司法機(jī)關(guān)等調(diào)查了解7、其他途徑4.2交易實(shí)例的搜集二、搜集交易實(shí)例的內(nèi)容（P52）1、雙方交易情況與交易目的2、交易實(shí)例的房

5、地產(chǎn)狀況3、成交價(jià)格與付款方式4、成交日期5、付款方式6、交易情況交易實(shí)例調(diào)查表（P53）建立交易實(shí)例資料數(shù)據(jù)庫(kù) 4.3 可比實(shí)例的選取可比實(shí)例，符合一定條件的可供比較參照的交易實(shí)例，應(yīng)選擇3個(gè)以上的可比實(shí)例。選取的可比實(shí)例應(yīng)符合以下要求：（P54）一、與估價(jià)對(duì)象類似的房地產(chǎn)（用途、結(jié)構(gòu)、地段）二、成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近，不宜超過(guò)一年三、與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格類型應(yīng)相同四、成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格選取可比實(shí)例的分配法（P55）4.4價(jià)格可比基礎(chǔ)的建立目的：為后面交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素的修正服務(wù)。對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處理，建立價(jià)格的可比基礎(chǔ)，統(tǒng)一其表述方式和內(nèi)

6、涵。換算處理內(nèi)容：1、統(tǒng)一付款方式2、統(tǒng)一采用單價(jià)3、統(tǒng)一幣種與貨幣單位4、統(tǒng)一面積內(nèi)涵與面積單位4.5 交易情況修正1、交易情況修正含義： 是排除交易行為中的某些特殊因素所造成的可比實(shí)例，成交價(jià)格的偏差，將其成交價(jià)格修正為正常價(jià)格。2、造成成交價(jià)格偏差的原因4.5 交易情況修正3、交易情況修正的方法：測(cè)定特殊因素對(duì)房地產(chǎn)交易價(jià)格的影響程度利用百分率法和差額法進(jìn)行交易情況修正交易情況的修正公式：正常價(jià)格=可比實(shí)例的成交價(jià)格交易情況修正系數(shù)若以正常交易價(jià)格為基準(zhǔn)（100）對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行修正，則：正常價(jià)格=可比實(shí)例的成交價(jià)格舉例4.6交易日期的修正一、交易日期修正的含義 實(shí)際上是交易狀況修正，

7、即將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，以符合估價(jià)時(shí)的市場(chǎng)行情，這種調(diào)整稱為交易日期修正。二、交易日期修正的方法：估價(jià)時(shí)點(diǎn) 價(jià)格=可比實(shí)例在成交時(shí)價(jià)格 交易日期修正系數(shù)估價(jià)時(shí)點(diǎn) 價(jià)格=可比實(shí)例在成交時(shí)價(jià)格1、采用價(jià)格指數(shù)修正在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格=可比實(shí)例成交日期時(shí)的價(jià)格估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格指數(shù)/成交日期時(shí)的價(jià)格指數(shù)2、利用價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行修正在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格=可比實(shí)例成交日期時(shí)的價(jià)格（1價(jià)格變動(dòng)期數(shù)）期數(shù)4.7房地產(chǎn)狀況修正 一、房地產(chǎn)狀況修正的含義 即將可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格二、房地產(chǎn)狀況修正的內(nèi)容 區(qū)位狀況：繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境景觀、公

8、共設(shè)施 權(quán)益狀況：土地使用年限、規(guī)劃限制條件（容積率） 實(shí)物狀況：土地面積形狀大小、建筑物規(guī)模、結(jié)構(gòu)、裝修工程質(zhì)量等因素。4.7房地產(chǎn)狀況修正三、房地產(chǎn)狀況修正的方法在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格=可比實(shí)例在房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格房地產(chǎn)狀況修正在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格=可比實(shí)例在房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 1/（1 R%）1.直接比較修正單一系數(shù)法:直接比較修正,加權(quán)比較修正多重系數(shù)法:房地產(chǎn)狀況修正=區(qū)域因素*個(gè)別因素2.間接比較修正四、房地產(chǎn)狀況修正應(yīng)注意的問(wèn)題估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況必須是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)狀況，可比實(shí)例在房地產(chǎn)狀況必須是可比實(shí)例房地產(chǎn)在成交日期時(shí)的房地產(chǎn)狀況4.8綜合修正計(jì)算一、綜合計(jì)算

9、修正公式1、直接比較修正公式 交易情況修正 交易日期修正 房地產(chǎn)狀況修正估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格 = 可比實(shí)例價(jià)格100/( ) ( ) /100 100/( ) =可比實(shí)例價(jià)格正常市場(chǎng)價(jià)格/實(shí)際成交價(jià)格價(jià)格時(shí)點(diǎn)價(jià)格/成交日期價(jià)格 對(duì)象狀況價(jià)格/實(shí)例狀況價(jià)格2、間接比較修正公式 交易情況修正 交易日期修正 標(biāo)準(zhǔn)化修正 房地產(chǎn)狀況修正估價(jià)對(duì)象價(jià)格 = 可比實(shí)例價(jià)格100/( ) ( ) /100 100/( ) ( )/100 =可比實(shí)例價(jià)格正常市場(chǎng)價(jià)格/實(shí)際成交價(jià)格價(jià)格時(shí)點(diǎn)價(jià)格/成交日期價(jià)格 標(biāo)準(zhǔn)狀況價(jià)格/實(shí)例狀況價(jià)格對(duì)象狀況價(jià)格/標(biāo)準(zhǔn)狀況價(jià)格4.8綜合修正計(jì)算二、求取綜合結(jié)果的方法簡(jiǎn)單算術(shù)平均法加權(quán)算術(shù)平均法中位數(shù)法眾數(shù)法其他方法4.8綜合修正計(jì)算市場(chǎng)比較法內(nèi)容總結(jié)和運(yùn)用搜集交易案例存入交易案例庫(kù)選