某上市地產(chǎn)上海公司示范區(qū)控制流程與標(biāo)準(zhǔn)

1、上海*示范區(qū)控制流程與標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)系統(tǒng)2010-01-19反思 龍湖示范區(qū) 為什么能持續(xù)的保持高水準(zhǔn)？反思-龍湖示范區(qū)為什么能持續(xù)保持高水準(zhǔn)？1、專職、固定的示范區(qū)管理組織龍湖設(shè)置“體驗(yàn)中心”，內(nèi)含設(shè)計(jì)、營銷專業(yè)，專職負(fù)責(zé)示范區(qū)管理工作；其中售樓處裝修、樣板間裝修、示范區(qū)景觀均由體驗(yàn)中心負(fù)責(zé)龍湖內(nèi)部編制了體驗(yàn)區(qū)各階段設(shè)計(jì)導(dǎo)則，明確了體驗(yàn)區(qū)各階段的設(shè)計(jì)流程與標(biāo)準(zhǔn)，在某些方面達(dá)到了非常細(xì)致的程度反思-龍湖示范區(qū)為什么能持續(xù)保持高水準(zhǔn)？2、規(guī)范、細(xì)致的管理流程與標(biāo)準(zhǔn)功能區(qū)名稱最小面積()必須設(shè)置的功能區(qū)可選設(shè)置的功能區(qū)備注入口門廳接待咨詢臺(tái)模型展示區(qū)350洽談區(qū)120 含吧臺(tái)區(qū)財(cái)務(wù)收銀區(qū)15 要求位置相

2、對(duì)安全、可設(shè)置收銀臺(tái)前室簽約區(qū)30建議設(shè)置3組，有隔斷的形式。方便面對(duì)面服務(wù)，尤其針對(duì)網(wǎng)簽項(xiàng)目。置業(yè)顧問辦公室20 營銷經(jīng)理辦公室810儲(chǔ)藏室20含置業(yè)顧問更衣間公用衛(wèi)生間40宜設(shè)置兒童專用洗手臺(tái)；男士小便斗保安室20保潔室10含拖布池（5，靠近衛(wèi)生間但獨(dú)立）及保潔儲(chǔ)藏室投影室25工法展示區(qū)20兒童娛樂區(qū)30總面積()71063575功能區(qū)面積不包括通道區(qū)域（含樓梯間）、強(qiáng)弱配電間、管井、風(fēng)井等輔房面積銷售廳各功能區(qū)劃分和各區(qū)域面積需求反思-龍湖示范區(qū)為什么能持續(xù)保持高水準(zhǔn)？3、高標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)場完成度龍湖高水準(zhǔn)示范區(qū) =專職的組織 + 規(guī)范的流程與標(biāo)準(zhǔn) + 很高的現(xiàn)場完成度反思-龍湖示范區(qū)為什么能

3、持續(xù)保持高水準(zhǔn)？明確主責(zé)人工作目標(biāo)明確推動(dòng)力強(qiáng)規(guī)范動(dòng)作明確成果要求持續(xù)提升的保證現(xiàn)場嚴(yán)格管理設(shè)計(jì)效果的達(dá)成魔鬼于細(xì)節(jié)1、示范區(qū)管理不規(guī)范，無統(tǒng)一流程，各專業(yè)之間容易出現(xiàn)不交圈現(xiàn)象；2、示范區(qū)前置工作不到位，對(duì)于示范區(qū)范圍、主題營造、工作計(jì)劃等沒有提前考慮；3、示范區(qū)工期緊張，開盤之前搶工，展示效果不理想；4、示范區(qū)范圍較小，空間感較龍湖示范區(qū)有較大差距；5、由于擔(dān)心銷售承諾問題，示范區(qū)展示形式受限制，展示效果打折扣；6、景觀施工品質(zhì)不能保證（特別是硬景施工）；7、營銷、采購、成本等專業(yè)介入較晚。*示范區(qū)目前存在的問題示范區(qū)管理架構(gòu)不明確無規(guī)范的流程及標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)場完成度欠缺啟示1：明確示范區(qū)管理組織

4、常設(shè)人員：傅明磊（第一召集人）、事業(yè)部總經(jīng)理（第三召集人）、宋濤、向?qū)櫍ǖ诙偌耍⑹⒚?、馬紅軍、康家東、事業(yè)部計(jì)劃運(yùn)營崗（秘書）其他人員：設(shè)計(jì)（建筑、景觀、裝修）、工程、營銷、成本、采購各專業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，營銷代理公司項(xiàng)目負(fù)責(zé)人按*目前的操作模式，成立專職的示范區(qū)管理組織較難實(shí)現(xiàn)，建議針對(duì)具體項(xiàng)目，成立臨時(shí)但是固定的示范區(qū)管理小組。 啟示2：制定規(guī)范的流程和標(biāo)準(zhǔn)1、編制示范區(qū)控制流程，按時(shí)間序列編制各專業(yè)重要工作內(nèi)容示范區(qū)控制分為“啟動(dòng)階段、建筑方案階段、建筑施工圖設(shè)計(jì)階段、施工至開盤階段、開盤后持續(xù)整改階段”共五個(gè)階段在每個(gè)階段，設(shè)置固定的工作節(jié)點(diǎn)，部分重要節(jié)點(diǎn)需專項(xiàng)評(píng)審針對(duì)重要節(jié)點(diǎn)，明確

5、責(zé)任人編制各階段重要工作內(nèi)容啟示2：制定規(guī)范的流程和標(biāo)準(zhǔn)2、編制示范區(qū)控制標(biāo)準(zhǔn)，重點(diǎn)是細(xì)化示范區(qū)綜控評(píng)審中對(duì)效果的控制要求，按最終完成場景（空間序列）編制各專業(yè)效果控制要求重點(diǎn)細(xì)化五個(gè)要求+五個(gè)部分啟示2：制定規(guī)范的流程和標(biāo)準(zhǔn)五個(gè)要求：展示集中、超現(xiàn)實(shí)、喚醒客戶感官、畫面感、完成度（1）展示集中展示集中并不是縮小示范區(qū)范圍，而是相對(duì)集中；在同一個(gè)場景，所有情節(jié)的發(fā)展圍繞一個(gè)主題來展開；用有限的時(shí)間、有限的場景、有限的投入打造一個(gè)主題，吸引客戶有限的精力；啟示2：制定規(guī)范的流程和標(biāo)準(zhǔn)五個(gè)要求：展示集中、超現(xiàn)實(shí)、喚醒客戶感官、畫面感、完成度（2）超現(xiàn)實(shí)示范區(qū)展示的是客戶日常生活不能達(dá)到的陌生的場景

6、（首置的項(xiàng)目提供首改的配置、首改的項(xiàng)目提供再改的配置）龍湖的超尺度大草坪、花徑、水系（龍湖藍(lán)湖郡的三灣一湖、九橋雙溪概念），超出目標(biāo)客戶之前的生活感受中鷹黑森林項(xiàng)目定位為節(jié)能環(huán)保高品質(zhì)居住環(huán)境，示范區(qū)內(nèi)種植原生態(tài)樹林，成百上千棵大喬木，超出對(duì)生態(tài)建筑的常規(guī)想象星河灣用奢華的公共大堂裝修、人魚共泳的泳池、千人宴會(huì)廳超出豪宅客戶的想象啟示2：制定規(guī)范的流程和標(biāo)準(zhǔn)五個(gè)要求：展示集中、超現(xiàn)實(shí)、喚醒客戶感官、畫面感、完成度（3）喚醒客戶感官針對(duì)客戶在體驗(yàn)過程中眼、耳、鼻的感官效果進(jìn)行有預(yù)見的、有主題的、有情趣的、有想象的裝飾景觀實(shí)施；畫面感（色彩、光影、形式）、花香（規(guī)定示范區(qū)必須種植桂花等樹種，項(xiàng)目景

7、觀設(shè)計(jì)師及銷售人員必須現(xiàn)場感受）、鳥叫（掛鳥籠）、水中游魚啟示2：制定規(guī)范的流程和標(biāo)準(zhǔn)五個(gè)要求：展示集中、超現(xiàn)實(shí)、喚醒客戶感官、畫面感、完成度（4）畫面感視覺是人的第一觸覺，在示范區(qū)內(nèi)用攝影的要求構(gòu)思畫面。在示范區(qū)入口區(qū)域、核心景觀區(qū)域、樣板間主要功能房間等三個(gè)部分進(jìn)行視覺效果分析，制造畫面感啟示2：制定規(guī)范的流程和標(biāo)準(zhǔn)五個(gè)要求：展示集中、超現(xiàn)實(shí)、喚醒客戶感官、畫面感、完成度（5）完成度包括設(shè)計(jì)的完成度，也包括施工和現(xiàn)場布置的完成度；“只要你始終不表現(xiàn)出失態(tài)，那么你與客戶之間就有一個(gè)隱形的約定，就是他雖然知道你可能在做一些偏理想化的表演，但他也沒有什么理由非要拼命去揭破你不可，他可以在一定范圍

8、內(nèi)容忍和認(rèn)可你的基于你的立場的敘事方式?！饼埡{(lán)湖郡的大尺度草坪、花徑正因?yàn)橥瓿啥群芨?，因此客戶已?jīng)忽略了草坪上今后要蓋房子的事實(shí)龍湖的示范區(qū)完成度體現(xiàn)在其魔鬼化的細(xì)節(jié)處理上啟示2：制定規(guī)范的流程和標(biāo)準(zhǔn)五個(gè)部分：引導(dǎo)區(qū)、入口形象區(qū)、售樓處、通道區(qū)、高潮區(qū)（1）引導(dǎo)區(qū)是整個(gè)流程的序幕，項(xiàng)目范圍的界定，通過特定的場景讓客戶感知“已到達(dá)本項(xiàng)目”；要求能夠形成超出周邊區(qū)域品質(zhì)的領(lǐng)域感并且傳達(dá)給客戶，通常設(shè)置紅地毯、花箱、樹陣、道旗等引導(dǎo)區(qū)通常包括我們所說的紅線外區(qū)域，引導(dǎo)區(qū)注意事項(xiàng)如下：A、售樓處的位置及體驗(yàn)區(qū)主入口的設(shè)置應(yīng)方便該項(xiàng)目輻射的主要區(qū)域客戶直接到達(dá)，避免因下列因素造成的繞行，影響客戶的體驗(yàn)

9、感受：單行道，反方向車輛無法直接到達(dá)；沿途交通道路品質(zhì)低；項(xiàng)目周邊公交車出租車站位置不便，導(dǎo)致參觀客戶步行時(shí)間過長；B、對(duì)于項(xiàng)目輻射主要區(qū)域客戶的來訪路線，考慮沿線城市景觀對(duì)樓盤檔次的影響；C、考慮項(xiàng)目輻射主要區(qū)域客戶的來訪路線沿途路牌廣告、交通指示牌的選定初案；D、考慮體驗(yàn)區(qū)范圍以外的客戶接觸點(diǎn)的景觀等整體效果，針對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃紅線外市政道路綠化及管理現(xiàn)狀以及相鄰建筑的影響和干擾等制定出良好的改善措施啟示2：制定規(guī)范的流程和標(biāo)準(zhǔn)五個(gè)部分：引導(dǎo)區(qū)、入口形象區(qū)、售樓處、通道區(qū)、高潮區(qū)（2）入口形象區(qū)給客戶傳達(dá)項(xiàng)目的性格和調(diào)性并形成項(xiàng)目高品質(zhì)的第一印象，重點(diǎn)是精神堡壘的設(shè)置（鐘樓、標(biāo)志塔、構(gòu)筑物、核心

10、景觀等等）項(xiàng)目的調(diào)性在營銷策劃階段提出，精神堡壘需上產(chǎn)品決策會(huì)評(píng)審啟示2：制定規(guī)范的流程和標(biāo)準(zhǔn)五個(gè)部分：引導(dǎo)區(qū)、入口形象區(qū)、售樓處、通道區(qū)、高潮區(qū)（3）售樓處承上啟下的區(qū)域，利用好售樓處整合各營銷線索給客戶進(jìn)行洗腦，向客戶集中展示項(xiàng)目及公司亮點(diǎn) 中海萬錦城在售樓處內(nèi)大幅展示中海所獲得的施工類獎(jiǎng)項(xiàng)；售樓處功能要求品牌包裝及空間要求：*物業(yè)、世博館、節(jié)能環(huán)保等模型包裝及空間要求：通過模型展示突出項(xiàng)目亮點(diǎn)啟示2：制定規(guī)范的流程和標(biāo)準(zhǔn)五個(gè)部分：引導(dǎo)區(qū)、入口形象區(qū)、售樓處、通道區(qū)、高潮區(qū)（4）通道區(qū)高品質(zhì)的制造一條連接通道，讓客戶在行走過程中被打動(dòng)，通過沿途場景使客戶在行動(dòng)中潛移默化的加深項(xiàng)目形象的概念

11、，通常是進(jìn)入高潮區(qū)的情緒鋪墊（包括從入口到售樓處、從售樓處到樣板間的通道）沿途的場景布置項(xiàng)目亮點(diǎn)宣傳通過細(xì)節(jié)打動(dòng)客戶啟示2：制定規(guī)范的流程和標(biāo)準(zhǔn)五個(gè)部分：引導(dǎo)區(qū)、入口形象區(qū)、售樓處、通道區(qū)、高潮區(qū)（5）高潮區(qū)全方位的功能、效果、品質(zhì)展示，營造數(shù)個(gè)有感染力的、深入人心、具備傳播效果的畫面，提升客戶的購買沖動(dòng)需要給客戶留下一個(gè)難以忘記的畫面（藍(lán)湖郡的溪水、圍合庭院；星河灣的大堂地面拼花、人魚泳池；中鷹黑森林的喬木林）紅線外不利因素、施工工地應(yīng)該盡量進(jìn)行視覺隔離樣板間的位置選取需考慮主要功能房間的景觀視覺效果啟示2：制定規(guī)范的流程和標(biāo)準(zhǔn)五個(gè)部分形成五個(gè)場景，圍繞五個(gè)最終場景分專業(yè)編制效果控制要求啟示3：確?，F(xiàn)場實(shí)施完成度有了效果控制標(biāo)準(zhǔn)，需明確現(xiàn)場質(zhì)量控制的辦法1、嚴(yán)格“樣板先行”制度：現(xiàn)場搭建實(shí)體樣板樓對(duì)建筑樣板進(jìn)行封樣，裝修及硬景施工樣板同樣開辟專門區(qū)域進(jìn)行封樣，工作要求通過合同的形式對(duì)施工單位進(jìn)行明確2、嚴(yán)格“現(xiàn)場抽查”制度：示范區(qū)管理小組周例會(huì)，對(duì)施工現(xiàn)場進(jìn)行抽查，若未按樣板施工的，對(duì)責(zé)任人嚴(yán)格處理3、特殊工藝編制專項(xiàng)工藝標(biāo)準(zhǔn)，并現(xiàn)場培訓(xùn)；工藝標(biāo)準(zhǔn)文檔張貼于封樣現(xiàn)場小結(jié)：三個(gè)啟示 成立各項(xiàng)目示范區(qū)管理小組，統(tǒng)籌示范區(qū)管理工作 編制規(guī)范的示范區(qū)控制流程