山西省中小企業(yè)信用擔(dān)保有限公司

1、信用擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)控制與抵押登記 智計(jì)文1一、擔(dān)保及擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)控制 （一）專(zhuān)業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)運(yùn)作特征： 1、提供信用承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)處理風(fēng)險(xiǎn)實(shí)現(xiàn)良性運(yùn)營(yíng)和持續(xù)發(fā)展。 擔(dān)保和風(fēng)險(xiǎn)不可分，擔(dān)保的過(guò)程就是處理風(fēng)險(xiǎn)的過(guò)程。其中反擔(dān)保包括房地產(chǎn)抵押就是防范與控制風(fēng)險(xiǎn)的重要手段。 2、擔(dān)保機(jī)構(gòu)良性運(yùn)營(yíng)的條件 ： 1）無(wú)其它業(yè)務(wù)補(bǔ)充和風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償時(shí)： 擔(dān)保業(yè)務(wù)收入-擔(dān)保業(yè)務(wù)支出擔(dān)保損失 2）有其它業(yè)務(wù)補(bǔ)充和風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償時(shí)： 擔(dān)保業(yè)務(wù)收入擔(dān)保業(yè)務(wù)支出+其它業(yè)務(wù)利潤(rùn)+風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償擔(dān)保損失 2（二） 擔(dān)保業(yè)務(wù)流程風(fēng)險(xiǎn)控制程序 初 審 復(fù)審 監(jiān)控 代償 追償 損失確認(rèn)及核銷(xiāo) 簽約 審批會(huì)議評(píng)審 解除擔(dān)?；貜?fù)客戶進(jìn)一步調(diào)查、補(bǔ)充資料、調(diào)整方案、否決3

2、（三）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)企業(yè)資料立項(xiàng)反饋銷(xiāo)售市場(chǎng)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估是否財(cái)務(wù)現(xiàn)金流反擔(dān)保其它評(píng)審銀行放款反饋是否決策擔(dān)保簽訂反擔(dān)保合同登記、公證簽訂保證合同跟蹤監(jiān)控否是解除責(zé)任 還款代償追償訴訟保全抵質(zhì)押變現(xiàn)企業(yè)保證反擔(dān)保賠償4二、擔(dān)保與反擔(dān)保 （一）擔(dān)保。擔(dān)保是擔(dān)保人對(duì)債權(quán)人承諾，在債務(wù)人未能或不能清償債務(wù)時(shí)，替代債務(wù)人清償債務(wù)或以特定的價(jià)值物清償債務(wù)。擔(dān)保關(guān)系中，擔(dān)保人為債務(wù)人向債權(quán)人承諾，受益人是債權(quán)人，被擔(dān)保人是債務(wù)人。 擔(dān)保方式： 保證、抵押、質(zhì)押、留置、定金 （二）反擔(dān)保。反擔(dān)保是債務(wù)人或第三人向擔(dān)保人承諾或設(shè)定物的擔(dān)保，在擔(dān)保人因清償債務(wù)人的債務(wù)而遭受損失時(shí)，向擔(dān)保人進(jìn)行清償。在反擔(dān)保

3、關(guān)系中，受益人是擔(dān)保人，被擔(dān)保人是債務(wù)人。 反擔(dān)保方式：債務(wù)人提供的抵押和質(zhì)押；其他人提供的保證、抵押和質(zhì)押。 （三）反擔(dān)保的法律依據(jù)：擔(dān)保法第四條“第三人為債務(wù)人向債權(quán)人提供擔(dān)保時(shí)，可以要求債務(wù)人提供反擔(dān)保。反擔(dān)保適用本法擔(dān)保的規(guī)定。 ” （四）我公司較多采用保證、抵押、質(zhì)押、帳戶監(jiān)管等 （五）反擔(dān)保的作用：控制風(fēng)險(xiǎn)、分散風(fēng)險(xiǎn)、補(bǔ)償風(fēng)險(xiǎn)等5三、對(duì)房地產(chǎn)抵押登記的認(rèn)識(shí)（一） 房地產(chǎn)抵押是擔(dān)保機(jī)構(gòu)重要的反擔(dān)保手段之一1、中小企業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù)中較多采取組合反擔(dān)保。2、房地產(chǎn)的保證度相對(duì)高。1）相對(duì)于機(jī)器設(shè)備、汽車(chē)抵押而言容易變現(xiàn)、變現(xiàn)率高；2）相對(duì)于存貨等便于管理，在抵押期間出現(xiàn)意外風(fēng)險(xiǎn)（火災(zāi)、事故）

4、的機(jī)率較少；3）法律對(duì)房地產(chǎn)抵押權(quán)的法定效力、登記程序、實(shí)現(xiàn)程序都有明文規(guī)定，容易操作。（二） 房地產(chǎn)抵押登記對(duì)債權(quán)的保障1、抵押登記是抵押合同生效的要件擔(dān)保法第四十一條、第四十二條。2、抵押登記使房地產(chǎn)抵押具有優(yōu)先受償?shù)男ЯΑ?、抵押登記具有確認(rèn)抵押權(quán)優(yōu)先順位的效力擔(dān)保法第五十四條。4、抵押登記具有公示公信的效力擔(dān)保法司法解釋第六十一條。6（三）房地產(chǎn)抵押登記的問(wèn)題 1、借款合同、擔(dān)保合同簽訂以后登記需要較長(zhǎng)時(shí)間。 為方便客戶同時(shí)控制風(fēng)險(xiǎn)，有些項(xiàng)目只能先放款，監(jiān)管以后辦理登記。在這一點(diǎn)上，反擔(dān)保不同于債務(wù)人直接抵押給銀行，債務(wù)人直接抵押，銀行必須控制；而抵押反擔(dān)保，銀行不需要控制，銀行是認(rèn)可

5、擔(dān)保人，與反擔(dān)保無(wú)關(guān)。7 2、有些房地產(chǎn)難以抵押或登記。 比如未取得房屋所有權(quán)證的房屋如在租賃的土地上建筑的房屋等不能登記，公益法人的公益設(shè)施等不能抵押。對(duì)于無(wú)證的房屋，依據(jù)擔(dān)保法司法解釋第四十九條，“在第一審法庭辯論終結(jié)前能夠提供權(quán)利證書(shū)或補(bǔ)辦登記手續(xù)的，可以認(rèn)定抵押有效”，所以可通過(guò)補(bǔ)辦加以解決；但確實(shí)不能登記的，設(shè)定擔(dān)保沒(méi)有意義。8 3、主合同的界定。 房地產(chǎn)登記部門(mén)要求登記時(shí)必須提供借款合同；從銀行角度，只有在簽訂保證合同后才能簽訂借款合同并放款；而作為保證人控制風(fēng)險(xiǎn)的順序是依次簽訂委托保證合同、反擔(dān)保合同并登記、保證合同，這樣，要滿足房地產(chǎn)登記的要求和銀行的要求，就必須先簽訂保證合同后辦理抵押登記，就無(wú)法保證保證人控制風(fēng)險(xiǎn)需要的順序。為此有的擔(dān)保機(jī)構(gòu)與銀行約定，在簽訂保證合同后，銀行必須取得擔(dān)保機(jī)構(gòu)的放款確認(rèn)方可放款，這是解決辦法之一。 實(shí)際上擔(dān)保抵押和反擔(dān)保抵押的主合同是不同的就擔(dān)保機(jī)構(gòu)和被擔(dān)保人的法律關(guān)系來(lái)講，不涉及銀行，主合同不應(yīng)是借款合同，而應(yīng)是委托保證合同，房地產(chǎn)部門(mén)應(yīng)以此為抵押登記的依據(jù)。9 4、抵押價(jià)值認(rèn)定 現(xiàn)在抵押登記操作中，申請(qǐng)人需要提供專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告書(shū)，據(jù)此確定權(quán)力價(jià)值。對(duì)于中小企業(yè)來(lái)說(shuō)，費(fèi)用負(fù)擔(dān)較