城市商業(yè)與文化綜合體案例分析-香港九龍聯(lián)合廣場

1、城市(chngsh)商業(yè)與文化綜合體案例分析香港 Union Square深圳新摩爾商業(yè)管理(gunl)有限公司總經(jīng)理楊寶民QQ:250703408 手機：138235091542013年2月共二十四頁Union Square 香港九龍站立體(lt)交通的典范酒店、寫字樓、購物中心(u w zhn xn)、公寓、體育會所等功能均衡發(fā)展模式共二十四頁Union Square 尖端(jindun)城中之城共二十四頁 新界 九龍(ji ln) 香港島香港國際機場(jchng)新界香港地區(qū)面積最大的部分，連同所屬的235個大小島嶼，總面積達975.1平方公里，約占香港總面積的92。 過去以農(nóng)業(yè)為主，后

2、形成了觀塘、荃灣兩個工業(yè)新市鎮(zhèn)。新界丘陵起伏、海拔957米的大霧山為深圳最高峰。九龍全稱為九龍半島，東南西三面被維多利亞港灣包圍，與一海之隔的港島共同構(gòu)成香港最繁華的城市核心區(qū)。其中以尖沙咀、油麻地及旺角最為知名，是香港的購物、飲食、休閑、娛樂的中心，是全球游客聚集的購物天堂。香港國際機場于1998年7月6日正式啟用，取代位于九龍城區(qū)的香港啟德國際機場。第二條跑道于1999年5月啟用。在2007年，香港國際機場的總客運量超過4780萬人次，總航空貨運量逾374萬公噸。是亞洲最繁忙的機場之一，也是重要的國際貨物中轉(zhuǎn)樞紐。 香港格局與項目位置九龍站綜合體香港島香港最為繁華之地。港島北部為香港CBD

3、，擁有劈山填海而造的皇后大道、德輔道等；港島南部的淺水灣、深水灣等為著名的旅游區(qū)和高級住宅區(qū)；港島中部為香港主要行政機關(guān)所在地。港島擁有很多小山，最高峰為太平山，海拔554米。共二十四頁香港九龍聯(lián)合廣場綜合體詳細(xingx)位置共二十四頁Union Square的總面積達109萬平方米，整個發(fā)展計劃分為七個發(fā)展項目組合前五期已先后落成(luchng)并入伙余下的第六及第七期（第五期被合入第六期）發(fā)展項目組合于2007年至2010年分階段落成Union Square2657314Union Square位于香港西九龍港鐵九龍站上蓋，地址為九龍柯士甸道西一號，占地13.54公頃，四面分別被佐敦道

4、、連翔道、柯士甸道西和雅翔道四條道路包圍著Union Square是港鐵九龍站一個綜合商住發(fā)展計劃，由港鐵公司聯(lián)同九龍倉集團有限公司、恒隆地產(chǎn)(dchn)有限公司、永泰控股有限公司和新鴻基地產(chǎn)(dchn)發(fā)展有限公司四個發(fā)展商合作發(fā)展，值得國內(nèi)地鐵公司借鑒。共二十四頁16座住宅大廈及2座混合用途大廈，共提供約5866個住宅、一間豪華酒店及約72472平方米服務(wù)式住宅； 一幢118層高的摩天大樓，包括約231778平方米的寫字樓及一間豪華酒店，并附設(shè)(fsh)觀景臺； 82750平方米購物中心； 1050平方米的幼稚園； 巴士、的士、及私家車交匯處； 約5600個車位； 廣闊的公眾及私人休憩綠化

5、區(qū)； 各類康樂與社區(qū)設(shè)施Union Square是一個綜合發(fā)展計劃，集住宅(zhzhi)、寫字樓、商場、消閑和酒店設(shè)施于一體，占地13.54萬平方米，總建筑面積達109萬平方米辦公樓漾日居：高尚住宅擎天半島：高尚住宅中心花園君臨天下：高尚住宅凱旋門：高尚住宅圓方：豪華購物中心天璽：酒店、住宅綜合體港景匯：服務(wù)式公寓Union Square環(huán)球貿(mào)易廣場公共綠地內(nèi)部道路辦公寫字樓頂級住宅頂級酒店共二十四頁漾日居2000年高端住宅(zhzhi)商業(yè)(shngy)2005年君臨天下擎天半島2007年W Hotel2010年2003年凱旋門Form 2000 on, “Union Square”dear

6、m comes ture多家開發(fā)商聯(lián)合，高端住宅先期啟動，商業(yè)和商務(wù)使區(qū)域價值脫胎換骨，新鴻基地產(chǎn)負責(zé)購物中心和酒店以及辦公部分開發(fā)商務(wù)酒店天璽（住宅部分）圓方ELEMENT港景匯環(huán)球貿(mào)易廣場 ICC共二十四頁綜合體效應(yīng)(xioyng)Union Square物業(yè)時間檔次體量(萬)容積率簡介漾日居2000高檔住宅135-66棟大樓，1288個單位，1332個停車位擎天半島20044.85-75棟大樓，2126個單位，1270個停車位君臨天下2003165-73棟大樓，1122個單位，864個停車位凱旋門2005105-6新鴻基地產(chǎn)：255米高，75層，共1122個單位圓方商場2007.10頂級

7、購物中心9.315-18新鴻基地產(chǎn)：香港首個橫向式商場，商業(yè)最高端商業(yè)，4層天璽2007.3國際級豪宅住宅18.6酒店5.3新鴻基地產(chǎn)：香港最高的住宅，270米，由住宅、服務(wù)式出租住宅和酒店組成環(huán)球貿(mào)易廣場2007-2010國際級辦公樓26.2新鴻基地產(chǎn)：香港最高寫字樓，全球四高，共118層，490米共二十四頁 區(qū)位（商業(yè)價值極高的九龍站，與中環(huán)CBD隔海相望） 住宅先行聚集人氣（前期的大規(guī)模豪宅(ho zhi)項目吸引最高端客戶注目） 品牌開發(fā)商合力開發(fā)（港鐵公司聯(lián)同九龍倉、恒隆地產(chǎn)、永泰和新鴻基地產(chǎn)四個發(fā)展商合作發(fā)展）各物業(yè)形態(tài)(xngti)作用 核心驅(qū)動因素：前期以高端住宅驅(qū)動，隨著片區(qū)

8、逐漸成熟，高端商業(yè)及國際頂級商務(wù)和酒店為綜合體實現(xiàn)整體升級綜合體核心區(qū)域物業(yè)比例為：住宅：商務(wù)：商業(yè)：酒店=60%：25%：10%：5成功KPIUnion Square共二十四頁圓方(yun fn)購物中心規(guī)劃設(shè)計特點圓方總面積超過100萬平方英尺，大約9.29萬平方米,圓方購物中心由，由著名建筑公司英國Benoy擔(dān)任設(shè)計，以金、木、水、火、土五行智慧，開創(chuàng)獨一無二的購物享受熱點。在注重體驗式空間(kngjin)的同時，注重中國優(yōu)秀傳統(tǒng)文化與商業(yè)的結(jié)合。共二十四頁圓方(yun fn)購物中心頂層平面圖辦公樓和五星(w xn)酒店共二十四頁圓方購物中心的開放(kifng)空間購物中心(u w z

9、hn xn)的頂部和公共空間連接，為顧客提供更好的通透性空間體驗。共二十四頁圓方(yun fn)購物中心以五行文化組織內(nèi)部封閉空間采用現(xiàn)代化的多中廳分隔(fng)空間布局，通過采光中聽讓顧客感覺到通透性。共二十四頁地鐵(dti)九龍站點與圓方購物中心的無縫銜接地鐵在-1層和購物中心無縫對接(du ji)，而且可以直達地面購物中心層，將購物中心和地鐵一體化、為方便乘機旅客，旅客可以在購物中心辦理乘機手續(xù)。共二十四頁超五星(w xn)酒店和購物中心的有機聯(lián)系購物中心名品部分通過扶梯與酒店和辦公空間聯(lián)接、酒店大堂設(shè)置在103層，確保(qubo)麗思卡爾頓酒店的安靜。共二十四頁超五星酒店(ji din

10、)-麗思卡爾頓酒店空中餐廳 酒店大堂里茲卡爾頓大堂103層香港麗思卡爾頓酒店位處九龍環(huán)球貿(mào)易廣場的102至118層，樓下是圓方購物商場，鄰近地鐵九龍站，地理位置優(yōu)越(yuyu)，交通便利。 配備水療中心、頂層室內(nèi)游泳池 設(shè)施豪華 共二十四頁麗思(l s)卡爾頓酒店客房和設(shè)施酒店提供飽覽維港及城市景致的房間。六間餐廳及酒吧包括中餐廳及意大利餐廳，以及在樓高490米之上的頂樓酒吧。水療中心占地860平方米，設(shè)9間豪華理療室和2間雙人套房(to fn)，由世界水療權(quán)威ESPA提供嶄新的水療療程。酒店的室內(nèi)游泳池位于頂層及設(shè)有LED天花屏幕。另外，酒店擁有全港最大的宴會廳之一，加上四間會議室，總面積達

11、1300平方米，為婚宴和會議的理想場地。 酒店客房從7000港幣起價，總統(tǒng)套房13萬港幣，擁有最佳的維多利亞海景和山景。共二十四頁5A寫字樓環(huán)球貿(mào)易(moy)廣場吸引(xyn)世界知名投資銀行Morgan stanley等入住共二十四頁香港九龍上蓋物業(yè)作為均衡發(fā)展的大型城市綜合體，體現(xiàn)了此類綜合體開發(fā)的特點和規(guī)律：需多個強勢發(fā)展商合力打造，且發(fā)展商之間特點突出，分工明確(mngqu)占據(jù)城市頂端區(qū)位，具備成熟的商業(yè)、商務(wù)及休閑娛樂氛圍多點開花的開發(fā)戰(zhàn)略帶來一定的開發(fā)風(fēng)險，各類物業(yè)對項目資源的需求不同，全面開發(fā)面臨風(fēng)險共二十四頁香港聯(lián)合廣場項目(xingm)缺點建筑容積率高 密度高，影響維多利亞

12、港灣建筑的視野，對九龍周邊區(qū)域的通風(fēng)造成影響，有污染空氣難以擴散。本項目對經(jīng)濟效率(xio l)考慮非常充分，對社會效益的思考不足。共二十四頁我國城市綜合體的發(fā)展(fzhn)方向向商業(yè)和文化中合體方向(fngxing)前進中國大多數(shù)一線和二線城市的豪華五星酒店和名品購物中心已經(jīng)過剩，我們需要有文化品味的商業(yè)綜合體，不必過分追求奢華，提供給市場應(yīng)該是有效的產(chǎn)品。注重城市設(shè)計和綜合體的結(jié)合綜合體應(yīng)該成為城市的有機體，政府在主導(dǎo)舊城改造以及新城開發(fā)的過程中需要統(tǒng)一進行城市設(shè)計，有效設(shè)置商業(yè)、文化、體育休閑不同類型的城市綜合體，注重節(jié)能環(huán)保，注重體育和文化設(shè)施的利用率。高容積率和低密度是舊城綜合體規(guī)劃要堅持的方向。共二十四頁深圳新摩爾(m r)公司2013年2月我們共同研究世界一流城市商業(yè)與文化綜合體，在中國的土地上應(yīng)該有更多的世界一流商業(yè)與文化綜合體，不求奢華，但要具有經(jīng)得住歷史(lsh)考驗的經(jīng)典綜合體。結(jié)束語共二十四頁內(nèi)容摘要城市商業(yè)與文化綜合體案例分析香港 Union Square。香港九龍站。是亞洲最繁忙的機場之一，也是重要的國際貨物中轉(zhuǎn)樞紐。港島南部的淺水灣、深水灣等為著名的旅游區(qū)和高級住宅區(qū)。Union Square的總面積達109萬平方米，