合肥西環(huán)五大街城市綜合體項(xiàng)目

1、共一百一十二頁(yè)賣給誰(shuí)怎么(zn me)賣賣什么(shn me)共一百一十二頁(yè)賣什么(shn me)不得不面對(duì)的市場(chǎng)(shchng)環(huán)境項(xiàng)目環(huán)境分析市場(chǎng)挑戰(zhàn)與機(jī)遇項(xiàng)目資源整合共一百一十二頁(yè)一、不得不面對(duì)的市場(chǎng)(shchng)環(huán)境共一百一十二頁(yè)1. 市場(chǎng)走勢(shì)與政策(zhngc)博弈國(guó)務(wù)院再念緊箍咒:收地征繳增值地價(jià) 央行連續(xù)加息及提高(t go)二次房貸首付抑制投機(jī)開(kāi)征物業(yè)稅 增加經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的建設(shè)規(guī)模 物業(yè)稅征收可能被提上日程。 從2005年國(guó)務(wù)院出臺(tái)“國(guó)八條”算起，包括后來(lái)的“國(guó)六條”、限制外資政策、加強(qiáng)住房保障、提高二次房貸首付、歷次加息以及提高存款準(zhǔn)備金率，兩年多的時(shí)間，調(diào)控政策出臺(tái)

2、之密集、數(shù)量之多、時(shí)間持續(xù)之長(zhǎng)、措施之嚴(yán)厲，在我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展史上均屬罕見(jiàn) 。如今，政府、開(kāi)發(fā)商、消費(fèi)者三方博弈正進(jìn)入膠著階段，宏觀調(diào)控與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)均任重而道遠(yuǎn)，妄斷房?jī)r(jià)必漲或必跌都只是戲言。部分房企在部分地區(qū)做出的有限讓步更多的只是加速資金回籠的促銷手段，稱不上具有全局意義的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。共一百一十二頁(yè)2. 發(fā)展中的合肥(h fi)，機(jī)遇中的合肥(h fi)經(jīng)過(guò)2006年和2007年上半年的房?jī)r(jià)徘徊期后，2007年下半年合肥商品房市場(chǎng)明顯轉(zhuǎn)好，新建商品房成交面積和成交金額迅速增大，價(jià)格穩(wěn)步上揚(yáng)。合肥城市大建設(shè)加快。城市人口日漸(rjin)增多。到2010年，合肥市域人口將達(dá)到580萬(wàn)人。土地供應(yīng)的趨

3、緊。土地價(jià)格的飆升。合肥作為長(zhǎng)江三角經(jīng)濟(jì)圈的重要輻射地帶，正受到國(guó)內(nèi)外領(lǐng)袖企業(yè)的熱情關(guān)注。沃爾瑪、麥德龍、法國(guó)歐尚、英國(guó)、百安居、臺(tái)灣好又多等大批世界強(qiáng)企業(yè)紛紛看好合肥，蜀山區(qū)是他們投資興業(yè)首選區(qū)域。柳州兩面針、浙江綠城、榮事達(dá)等國(guó)內(nèi)著名企業(yè)也打算在蜀山區(qū)得到進(jìn)一步發(fā)展。這對(duì)正在升溫的合肥商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)無(wú)疑是個(gè)利好。 四大因素推動(dòng)房?jī)r(jià)上揚(yáng) 共一百一十二頁(yè)3.威脅(wixi)與挑戰(zhàn)2008年合肥市的房?jī)r(jià)將會(huì)穩(wěn)中有升，但漲幅過(guò)大的可能性不大。國(guó)家收緊了消費(fèi)環(huán)節(jié)的信貸閘門，明確了“第二套房”的標(biāo)準(zhǔn)。合肥住房公積金貸款政策趨嚴(yán)。重點(diǎn)打擊“囤房惜售” 預(yù)（銷）售環(huán)節(jié)中的違法、違規(guī)行為。經(jīng)濟(jì)適用住房及廉租住

4、房項(xiàng)目開(kāi)工(ki gng)建設(shè)。濱湖新區(qū)建設(shè)投入的加大，土地供應(yīng)量加大。宏觀政策 共一百一十二頁(yè)合肥的商業(yè)地產(chǎn)正在崛起，隨著眾多(zhngdu)城市綜合體項(xiàng)目陸續(xù)上馬，將引發(fā)合肥商業(yè)版圖的顛覆性改變，傳統(tǒng)以四牌樓為核心商圈的地位將逐步被新的國(guó)際化生活商業(yè)圈取代。信地城市廣場(chǎng)樂(lè)客來(lái)國(guó)際(guj)商業(yè)中心明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)博澳麗苑金地國(guó)際城 88街元一柏莊 哈街綠地海頓 饕界新華學(xué)府 合鉆&市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 情景街區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)城市綜合體商業(yè)開(kāi)發(fā)共一百一十二頁(yè)二、項(xiàng)目(xingm)環(huán)境分析共一百一十二頁(yè)商 業(yè)市 場(chǎng) 調(diào) 研共一百一十二頁(yè)項(xiàng)目(xingm)城市機(jī)理圖共一百一十二頁(yè)2.商業(yè)(shngy)分析項(xiàng)目 名稱漢

5、嘉都市森林 新華合鉆街區(qū) 百協(xié)大溪地規(guī) 模30006萬(wàn)約1萬(wàn)售 價(jià)9200元/10000（橙街、金街）單層小鋪20000（合鉆紫街）元/ （沿街）最高13000 最低9000 均價(jià)12000單間面積100左右35190 104160 商鋪層高3.6m/3.85m（上/下）4.2m4.5m（單層）3.3m/3.95.1m（上/下） 5.5m6.6m（單層） 3.3m/4m（上/下）返祖/包租無(wú)無(wú)， 僅銷售無(wú)， 僅銷售綜合 點(diǎn)評(píng)優(yōu)：面積較多樣化，便于不同客戶群體投資，價(jià)位適中。劣：所處位置并無(wú)其他商圈遙相呼應(yīng)。 周邊配套相對(duì)成熟，價(jià)格偏高，面積多樣，具有地段優(yōu)勢(shì)；洞察全局，合肥西整體消費(fèi)力持續(xù)上升

6、，投資價(jià)值更凸顯。價(jià)格偏高，懷寧路周邊環(huán)境太不成熟。 區(qū)域一公里范圍內(nèi)商業(yè)(shngy)分析共一百一十二頁(yè)項(xiàng)目 名稱金地 88街中西街元一 哈街規(guī) 模商業(yè)17000 1萬(wàn)平米3.3萬(wàn)售 價(jià)均價(jià)2000030000元/嘉山路 均價(jià)1.7萬(wàn)元/青龍路 均價(jià)1.2萬(wàn)元/鳳臺(tái)路 均價(jià)1.4萬(wàn)元/淮南路 均價(jià)0.9萬(wàn)元/ 巢湖路 1F 1.52.3萬(wàn)元/2F 0.50.7萬(wàn)元/LOFT 整體售價(jià)約1000萬(wàn)/套沿銅陵南路兩層聯(lián)體，均價(jià)1.3萬(wàn)元/單間面積60120，進(jìn)深7-14米，可分隔28-110351000商鋪層高3.7m/4.8m（上/下）兩層（三層的有一幢） 全單層結(jié)構(gòu) 返祖/包租前三年租金一次

7、性折算24%沖抵房?jī)r(jià)，前三年租金收益歸鋪主（8%/年） 不返租，有統(tǒng)一商業(yè)運(yùn)營(yíng)商返租9年，前6年年回報(bào)8%，后三年回報(bào)8.5%，前三年租金一次性折算24%沖抵房?jī)r(jià)。 銷售及招租情況銷售率95%二期銷售率80%特色主題餐飲招商活動(dòng)進(jìn)行中，租金3050元/平米/月，采用滿四年贈(zèng)一年租金、滿一年贈(zèng)1個(gè)月的優(yōu)惠形式 銷售率90%招商租金1F約40100元/平米.月，2F月2035元/平米.月 綜合 點(diǎn)評(píng)門面房較多，規(guī)模較大，開(kāi)發(fā)商以返租方式，進(jìn)行整體招商。開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)三年返租，一旦招商失敗，外街影響不大，但內(nèi)街會(huì)損失慘重。地理位置較偏，商業(yè)氛圍不成熟，商業(yè)定位單一，以餐飲為主，目前片區(qū)人口密度不高，客戶

8、群有限，商業(yè)開(kāi)發(fā)有一定壓力地理位置偏，商業(yè)環(huán)境比較獨(dú)立，定位為酒吧特色文化街區(qū)。 合肥典型商業(yè)街市場(chǎng)(shchng)分析共一百一十二頁(yè). 近期代表性商鋪(shn p)銷售價(jià)格調(diào)查分析 樓盤名稱單間面積層 高銷售模式單 價(jià)萬(wàn)振逍遙苑106270，進(jìn)深10m，開(kāi)間3.65.4雙層2.9m/3.6m（上/下）僅銷售1200016000元/（二層整體出售價(jià)格）百協(xié)大溪地104160單層5.5m6.6m雙層3.3m/4m（上/下）僅銷售單層13000元/雙層9000元/注：沿街金地88街60120，進(jìn)深7-14米，可分隔兩層（三層的有一幢）雙層3.7m/4.8m（上/下）返租：前三年總價(jià)8%返利，之后業(yè)

9、主自主管理，僅限休閑、餐飲、娛樂(lè)業(yè) 均價(jià)2000025000元/漢嘉都市森林180400，進(jìn)深11m，開(kāi)間不等雙層3.6m/3.85m（上/下）僅銷售9200元/新華合鉆街區(qū)35190單層4.2m4.5m雙層3.3m/3.95.1m（上/下）僅銷售10000（橙街、金街）單層小鋪20000元/（合鉆紫街）元一哈街35-1000招商租金1F約40100元/平米.月，2F月2035元/平米.月返租9年，前6年年回報(bào)8%，后三年回報(bào)8.5%，前三年租金一次性折算24%沖抵房?jī)r(jià)。 巢湖路 1F 1.52.3萬(wàn)元/2F 0.50.7萬(wàn)元/LOFT 整體售價(jià)約1000萬(wàn)/套沿銅陵南路兩層聯(lián)體，均價(jià)1.3萬(wàn)

10、元/共一百一十二頁(yè)分析：推出的商鋪面積：在35-120平米之間，哈街推出LOFT1000的旗艦店。從銷售率上分析，面積較小的單層商鋪總價(jià)底，銷售率高。而面積200以上(yshng)比較尷尬，銷售及招租都有一定難度。樓層層高：?jiǎn)螌?.2-5.6米區(qū)間，雙層3-4米區(qū)間。從銷售率上看，單層層高5.1米以上市場(chǎng)熱銷。雙層3.3米以上左右比較理想。銷售方式及價(jià)格：從目前市場(chǎng)各大商鋪銷售情況分析，傳統(tǒng)的只售營(yíng)銷模式無(wú)法提升商業(yè)價(jià)值，8000元/銷售價(jià)格均偏低。而“金地88街”、“哈街”等售后三年8%年返租、售后統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理的模式，不僅銷售率高，而且銷售價(jià)格均價(jià)在13000元/左右。結(jié)論：本項(xiàng)目近5萬(wàn)平米

11、規(guī)模的商業(yè)建議以售后返租及統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理等商業(yè)運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)模式。不僅利于項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化，同時(shí)也保障項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成功及后期商業(yè)圈的成熟培育，做到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、投資客戶、經(jīng)營(yíng)商家等雙贏。共一百一十二頁(yè). 中興黃潛交口項(xiàng)目商鋪?zhàn)饨?zjn)、售價(jià)投資分析示例客戶在享受高額租金收益回報(bào)的同時(shí)享受商鋪?zhàn)陨韮r(jià)值的增值，數(shù)據(jù)顯示合肥市近4年商鋪的自身價(jià)值年漲幅大都在10%以上，高的超過(guò)20%，如淮河路步行街、寧國(guó)南路商業(yè)街等街區(qū)(ji q)商業(yè)等。商鋪投資方案（一）商鋪投資方案（二）區(qū)區(qū)13萬(wàn)，投資總價(jià)值50萬(wàn)商鋪（以單價(jià)2萬(wàn)元/平米計(jì)算）轉(zhuǎn)帳52萬(wàn)，投資總價(jià)值200萬(wàn)商鋪（以單價(jià)2.5萬(wàn)元/平米計(jì)算）條目支出收入

12、備注條目支 出收 入備注首付款25,00005成首付首付款100,00005成首付前3年租金回報(bào)12,00008%回報(bào)率前3年租金回報(bào)48,00008%回報(bào)率首筆支出13,0000元首筆支出52,0000元月供285810年按揭月供1143410年按揭月租金收入33338%回報(bào)率月租金收入133338%回報(bào)率租金要求133元/平米月租金要求167元/平米月共一百一十二頁(yè)小戶型公寓(gngy)商務(wù)(shngw)及酒店式公寓市場(chǎng)分析共一百一十二頁(yè). 小戶型面積(min j)調(diào)查共一百一十二頁(yè). 小戶型銷售價(jià)格調(diào)查(dio ch)共一百一十二頁(yè). 客戶(k h)需求調(diào)查共一百一十二頁(yè)名稱位置價(jià)格（單

13、/標(biāo)準(zhǔn)）入住率7+1黃山路441號(hào)180/21871%皖蓉賓館信達(dá)大廈一樓148/16870%168快捷酒店淮河路小花園站牌對(duì)面208/22885%奧之風(fēng)寧國(guó)南路768號(hào)138/15065%萬(wàn)錦快捷酒店淮河路301號(hào)128/16870%一路同行望江路139號(hào)158/16860%金朗賓館桐城路148號(hào)180/21073%新亞 文采壽春路交長(zhǎng)江路198/21868%相王賓館桐城北路8號(hào)168/19870%中辰快捷酒店金寨南路157號(hào)238/28867%金大塘賓館長(zhǎng)江東路1071號(hào)198/22870%安然賓館榮事達(dá)大道157號(hào)228/26863%文一快捷酒店桐城南路31號(hào)108/14860%如家三孝

14、口店長(zhǎng)江中路512號(hào)189/20975%如 家雙崗店（輕工商城對(duì)面）169/18945%旭日賓館氣象局對(duì)面148/17860%城市之家勝利路大空1號(hào)（1路車）129/13970%路客128逍遙津斜對(duì)面198/20890%天庭商務(wù)賓館桐城南路428號(hào)168/25855%. 合肥市快捷酒店租金(zjn)及入住率調(diào)查共一百一十二頁(yè)結(jié)論：目前在售公寓戶型面積(min j)在35-60之間，帶精裝修，價(jià)格在4200元/左右。有統(tǒng)一的酒店式服務(wù)管理。租金18-25元/月/左右。 從06年來(lái)合肥中心地段的小戶型公寓(gngy)式樓盤受到追棒。酒店式公寓(gngy)以投資型辦公、小戶型自住、酒店出租以及戶面積

15、較小，總價(jià)底等優(yōu)勢(shì)逐漸成為合肥的置業(yè)熱門。第一，小面積，低總價(jià)，投資風(fēng)險(xiǎn)小，轉(zhuǎn)讓出租回報(bào)大。酒店的租金要比公寓高，而酒店式服務(wù)公寓單位小，好管理，易出租。第二，產(chǎn)品功能兼投資和自用性質(zhì)都可以。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店、傳統(tǒng)公寓和傳統(tǒng)辦公樓的各自的長(zhǎng)處，因此受商務(wù)人士歡迎。第三，酒店式服務(wù)公寓也是投資置業(yè)者的上選，尤其是異地置業(yè)的首選。第四，宏觀形勢(shì)向好，市場(chǎng)需求大，有升值空間。第五，面積小、總價(jià)低、月供負(fù)擔(dān)輕，對(duì)年輕一族尤其是外來(lái)專業(yè)人才格外有吸引力。共一百一十二頁(yè)從對(duì)合肥中環(huán)內(nèi)的部分快捷酒店（賓館）調(diào)查(dio ch)可以看出，快捷酒店這一新興的酒店業(yè)態(tài)正在被市場(chǎng)接受，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，適中的價(jià)格為其

16、贏取了廣泛的客戶基礎(chǔ)。對(duì)黃潛交口地段分析后，采用保守估算方法，對(duì)項(xiàng)目酒店式公寓做入下投資分析，供參考。. 黃潛交口項(xiàng)目(xingm)酒店式公寓投資分析酒店式公寓投資方案（一）酒店式公寓投資方案（二）區(qū)區(qū)2.64萬(wàn)投資單套40平米總價(jià)值22萬(wàn)酒店式公寓僅僅3.96萬(wàn)元投資單套60平米總價(jià)值33萬(wàn)元酒店式公寓條目支出收入備注條目支出收入備注首付款4,40002成首付首付款6,60002成首付前1年租金回報(bào)1,76008%回報(bào)率前1年租金回報(bào)2,64008%回報(bào)率首筆支出2,6400元首筆支出3,9600元月供132820年按揭月供199220年按揭月租金收入15128%回報(bào)率月租金收入20168%

17、回報(bào)率租金要求（ 120元/天間，按入住率70%計(jì)算，再去除40%酒店管理運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=實(shí)際收益率）租金要求（ 160元/天間，按入住率70%計(jì)算，再去除40%酒店管理運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=實(shí)際收益率）回報(bào)測(cè)算：1201月70%60%=1512元/月回報(bào)測(cè)算：160 1月70%60%=2016元/月共一百一十二頁(yè)三、市場(chǎng)(shchng)挑戰(zhàn)與機(jī)遇共一百一十二頁(yè)1. 本案(bn n)的開(kāi)發(fā)契機(jī)城市區(qū)域(qy)商業(yè)升級(jí)項(xiàng)目位于二環(huán)與一環(huán)之間，地段交通有一定優(yōu)勢(shì)，但黃山路雖然作為景觀大道，卻一直以來(lái)對(duì)商業(yè)開(kāi)發(fā)有一定的制約性，近年來(lái)片區(qū)高檔樓盤的開(kāi)發(fā)已成規(guī)模，之前的城市配套已經(jīng)不能滿足城市需求，該區(qū)域的商業(yè)配套嚴(yán)重滯

18、后，這對(duì)項(xiàng)目商業(yè)開(kāi)發(fā)是一個(gè)契機(jī)。共一百一十二頁(yè)2. 尋求(xnqi)市場(chǎng)差異化 戰(zhàn)略大師告訴(o s)我們：戰(zhàn)略就是差異化。為了獲得市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，為了在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存和發(fā)展，必須與眾不同。同時(shí)在價(jià)格、產(chǎn)品、渠道、服務(wù)、品牌等許多方面實(shí)現(xiàn)差異化。 隨著合肥的商業(yè)地產(chǎn)大量入市，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)必須尋找新的出路。差異化定位戰(zhàn)略是避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)最好的方式。我們的項(xiàng)目差異化應(yīng)該與時(shí)俱進(jìn)，融入新元素，高起點(diǎn)，填補(bǔ)西區(qū)商圈市場(chǎng)空白，導(dǎo)入國(guó)際化商業(yè)運(yùn)營(yíng)理念，以使我們?cè)谑袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)上保持絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。共一百一十二頁(yè)3. 差異化定位(dngwi)三個(gè)方向公寓：以酒店服務(wù)、花園品質(zhì)、商務(wù)交流為功能滿足的定位： 主流

19、精英的派對(duì)場(chǎng)商業(yè)：以休閑娛樂(lè)，時(shí)尚潮流，購(gòu)物消費(fèi)(xiofi)，主題文化，餐飲美食的定位： 五街合一體驗(yàn)式情景主題商業(yè)街寫(xiě)字樓：以商務(wù)辦公，身份交流，人文智慧為核心功能滿足的定位 匯聚財(cái)智先鋒的國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓共一百一十二頁(yè)四、項(xiàng)目(xingm)擁有的資源共一百一十二頁(yè)項(xiàng)目(xingm)總平面共一百一十二頁(yè)1）合肥最高樓城市新地標(biāo)2）核心地段合肥富人區(qū)3）五合一歡樂(lè)主題體驗(yàn)式情景商業(yè)街區(qū)4）財(cái)智匯聚，強(qiáng)強(qiáng)整合四大(s d)價(jià)值項(xiàng)目(xingm)有什么？共一百一十二頁(yè)景觀大道黃山路與城市(chngsh)運(yùn)動(dòng)公園政治(zhngzh)商務(wù)中心中環(huán)核心文化氛圍濃厚高校林立便捷交通城市軌道沿線高尚居住板塊

20、合肥富人區(qū)核心地段共一百一十二頁(yè)合肥(h fi)最高樓180米共一百一十二頁(yè)五街合一(h y)商業(yè)街時(shí)尚(shshng)街體驗(yàn)街文化街創(chuàng)意街歡樂(lè)主題體驗(yàn)式情景商業(yè)街區(qū)木火金土水迎合了人們的逛街、購(gòu)物、休閑娛樂(lè)的消費(fèi)需求。強(qiáng)調(diào) “五街合一”即：“商業(yè)街”、“文化街”、“時(shí)尚街”、“創(chuàng)意街”、“體驗(yàn)街”，完全實(shí)現(xiàn)了吃、喝、玩、樂(lè)、購(gòu)的消費(fèi)新體驗(yàn)。共一百一十二頁(yè)財(cái)智匯聚(hu j)安徽知名品牌地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商香港商業(yè)(shngy)運(yùn)營(yíng)商臺(tái)灣商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)合肥首家?jiàn)W特萊斯國(guó)際名品折扣店合肥市首家國(guó)際名品文化街政府授牌共一百一十二頁(yè)賣給誰(shuí) 尋找一群人他們的特點(diǎn)他們?nèi)绾?rh)界定鎖定他們共一百一十二頁(yè)尋找(xn

21、zho)一群人共一百一十二頁(yè)他們(t men)的特點(diǎn)一、主要分布(fnb)在合肥本地，其次是安徽各地區(qū)縣市，再次江浙滬等地的投資客。 共一百一十二頁(yè)二、主要階層并非塔尖頂部，而是介于中部偏上白領(lǐng)之間的金領(lǐng)及小私營(yíng)業(yè)主，處在職業(yè)生涯發(fā)展期和上升期，經(jīng)濟(jì)前景(qinjng)和支付能力看好。 他們(t men)的特點(diǎn)共一百一十二頁(yè)三、主要的消費(fèi)目標(biāo)并非終極消費(fèi)，在追求舒適居住的同時(shí)，帶有強(qiáng)烈的為其將來(lái)發(fā)展和個(gè)人能力提高(t go)提供便利條件及事業(yè)保值增值的目的。他們(t men)的特點(diǎn)共一百一十二頁(yè)四、信息取得主要是報(bào)刊的經(jīng)濟(jì)(jngj)新聞、時(shí)事 新聞、專業(yè)廣告及專業(yè)周刊，其次是朋友、家人及同事

22、傳達(dá)推動(dòng)（無(wú)意識(shí)的居多），再次是電子網(wǎng)絡(luò)及現(xiàn)場(chǎng)媒體。 他們(t men)的特點(diǎn)共一百一十二頁(yè)五、欣賞上流社會(huì)的生活(shnghu)方式，會(huì)出沒(méi)于各種上流社會(huì)交際場(chǎng)所，如各類俱樂(lè)部活動(dòng)及社會(huì)團(tuán)體的邀請(qǐng)活動(dòng)等。1. 他們(t men)的特點(diǎn)共一百一十二頁(yè)2. 目標(biāo)(mbio)客戶群介定、居住增值和投資獲益皆有，以前者占主體。、小戶型公寓及住宅面對(duì)白領(lǐng)一族，首次置業(yè)為主。、商業(yè)及寫(xiě)字樓面對(duì)高級(jí)白領(lǐng)、私企業(yè)主為主，國(guó)企、政府實(shí)力派，成功自由職業(yè)人士次之。、以具備高學(xué)歷。、類群具有(jyu)相當(dāng)?shù)穆殬I(yè)、事業(yè)危機(jī)意識(shí)，并積極尋求發(fā)展。、年齡在25歲45歲之間?？傊?，他們?cè)谙M(fèi)取向上更注重現(xiàn)代化時(shí)尚化國(guó)際化

23、；對(duì)消費(fèi)品的要求更高，注重其美觀、性能好、實(shí)用、投資增值保值、服務(wù)的專業(yè)化等。共一百一十二頁(yè)3. 鎖定(su dn)他們據(jù)此，我們?yōu)楸卷?xiàng)目(xingm)提出初步的策略構(gòu)想。近年來(lái)受政策打壓住宅開(kāi)發(fā)，投資渠道過(guò)窄單一，持續(xù)通貨膨脹等幾大因素困擾，客戶更關(guān)心他們投資保值。 就本項(xiàng)目而言，20萬(wàn)平米規(guī)模的城市綜合體，必須迎合時(shí)代的需求，提供獨(dú)特鮮明的商業(yè)、公寓、寫(xiě)字樓等新投資產(chǎn)品及產(chǎn)品價(jià)值，同時(shí)在營(yíng)銷上還需注入新概念及媒體包裝手法來(lái)吻合客戶群消費(fèi)取向，以此在激烈樓市競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目低風(fēng)險(xiǎn)快速開(kāi)發(fā)。共一百一十二頁(yè)最適合(shh)的最具競(jìng)爭(zhēng)力共一百一十二頁(yè)怎么(zn me)賣打開(kāi)芝麻之門，項(xiàng)目定

24、位5大問(wèn)題如何(rh)解決？怎么做？共一百一十二頁(yè)一、打開(kāi)(d ki)芝麻之門，項(xiàng)目定位共一百一十二頁(yè)項(xiàng)目三大核心(hxn)競(jìng)爭(zhēng)力組合產(chǎn)品(chnpn)立方體商業(yè)嘉年華功能城市綜合體優(yōu)勢(shì)組合商業(yè)：五街合一全新商業(yè)業(yè)態(tài)組合，集“潮流、時(shí)尚、娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物”的五合一體驗(yàn)式PARTY生活。功能：五行合一城市生活綜合體酒店式公寓甲級(jí)寫(xiě)字樓主題體驗(yàn)式商業(yè)街高檔公寓假日休閑公園。產(chǎn)品：立方空間體、漫游式商街體系，內(nèi)廊式坡形走道，可引導(dǎo)行走者由一個(gè)入口經(jīng)內(nèi)廊坡道上行至二層品牌店，再經(jīng)空中小街進(jìn)入另一個(gè)樓座的商業(yè)區(qū)。、45-95的BOX國(guó)際公寓，贈(zèng)送超大空間。共一百一十二頁(yè) 商業(yè)(shngy)新城 地理(d

25、l)地標(biāo)心理地標(biāo) 城市名片項(xiàng)目定位及未來(lái)發(fā)展方向和目標(biāo)區(qū)域中心市場(chǎng)的發(fā)力點(diǎn)不僅在于業(yè)態(tài)的區(qū)分，而更在于特色的持有；一個(gè)真正能體現(xiàn)城市名片高度的綜合體，應(yīng)該能夠讓人們隨時(shí) SHOPPING、VISITING、以及ENJOYING的狀態(tài)之中。項(xiàng)目定位思路共一百一十二頁(yè)2. 市場(chǎng)(shchng)定位市場(chǎng)(shchng)領(lǐng)先者市場(chǎng)追隨者市場(chǎng)補(bǔ)缺者高檔中高檔中檔市場(chǎng)地位客戶及產(chǎn)品定位市場(chǎng)挑戰(zhàn)者高檔中高檔中檔形象定位中國(guó)合肥國(guó)際化城市生活綜合體共一百一十二頁(yè)3. 定位(dngwi)核心理念 古人從生活實(shí)踐中總結(jié)出來(lái)，他們認(rèn)為世界萬(wàn)物都是由金、木、水、火、土五種元素構(gòu)成的，在不同的事物(shw)上有不同的表

26、現(xiàn)。項(xiàng)目充分借鑒易經(jīng)五行的核心元素，將本案城市綜合體即：“寫(xiě)字樓”、“酒店式公寓”、“高檔住宅”、“休閑運(yùn)動(dòng)公園”及“主題商業(yè)街”，使其成為“金、木、水、火、土”易經(jīng)五行的完美表現(xiàn)?！疚逍泻弦弧俊疚褰趾弦弧坑狭巳藗兊墓浣?、購(gòu)物、休閑娛樂(lè)的消費(fèi)需求。強(qiáng)調(diào) “五街合一”即：“商業(yè)街”、“文化街”、“時(shí)尚街”、“創(chuàng)意街”、“體驗(yàn)街”，完全實(shí)現(xiàn)了吃、喝、玩、樂(lè)、購(gòu)的消費(fèi)新體驗(yàn)。全面開(kāi)啟合肥首站的平價(jià)奢華盛宴，讓更多的人體驗(yàn)品質(zhì)生活和精明消費(fèi)的樂(lè)趣。南大街：國(guó)際品牌折扣及精品走廊 + 北大街：臺(tái)灣美食娛樂(lè)共一百一十二頁(yè)土火木金水餐飲(cn yn)娛樂(lè)運(yùn)動(dòng)(yndng)休閑公園文化交流商務(wù)辦公及公寓住宅

27、商業(yè)購(gòu)物【五合一】共一百一十二頁(yè)金金光(jn un)碧色，彩輝奪目合肥時(shí)尚(shshng)潮流的領(lǐng)導(dǎo)者TRENDY奧特萊斯國(guó)際品牌折扣店 潮 流西環(huán)五大街OUTLETS核心定位：以品牌薈萃、價(jià)格實(shí)惠為核心，以折扣購(gòu)物、輕松休閑為基礎(chǔ)，全面開(kāi)啟合肥的平價(jià)奢華盛宴，讓更多的人體驗(yàn)品質(zhì)生活和精明消費(fèi)的樂(lè)趣。共一百一十二頁(yè)TRENDY奧特萊斯國(guó)際品牌折扣店 潮 流金 關(guān)于(guny)奧特萊斯：英譯“工廠出口”；在中國(guó)上海、南京、北京等地的選址處在城市外環(huán)沿線地理位置。（本案完全符合該業(yè)態(tài)選置要求）共一百一十二頁(yè)木五行(wxng),木之為陽(yáng)氣動(dòng)躍觸地而出也 合肥(h fi)運(yùn)動(dòng)主題公園SPORTY 動(dòng)

28、感城市運(yùn)動(dòng)主題休閑公園起到潛山路人群向黃山路聚集，以帶活南大街商業(yè)人氣。共一百一十二頁(yè)SPORTY 動(dòng)感(dn n)城市運(yùn)動(dòng)(yndng)主題休閑公園戶外攀巖廣場(chǎng)競(jìng)技急速滑板音樂(lè)噴泉休憩園林木共一百一十二頁(yè)水“集水”就是(jish)“聚財(cái)”世界(shji)名品走廊文化VIP國(guó)際高檔品牌匯聚地 南大街核心概念：得到政府支持的合肥西區(qū)中心最具文化、最具潮流的世界名品走廊共一百一十二頁(yè)世界名品(mn pn)走廊（南大街獨(dú)立街鋪）文化(wnhu)藝術(shù)藏館美體SPA珠寶首飾商務(wù)會(huì)館酒吧茶社韓國(guó)料理高檔酒樓香水服飾水共一百一十二頁(yè)火臺(tái)灣風(fēng)情主題(zht)美食一條街 HAPPY 快 樂(lè)臺(tái)灣風(fēng)情主題(zht)

29、美食一條街“熱火朝天，紅紅火火” 項(xiàng)目北大街，其核心定位娛樂(lè)餐飲一條街，臺(tái)灣美食、五星級(jí)數(shù)碼影院共一百一十二頁(yè)數(shù)碼(shm)影院風(fēng)味(fngwi)餐飲風(fēng)味美食娛樂(lè)酒吧數(shù)碼影院動(dòng)漫電玩臺(tái)灣風(fēng)情主題美食一條街火共一百一十二頁(yè)土凡建邦國(guó),以土圭土其地,而制其域。城市高峰(gofng)，財(cái)智匯聚GATHER 繁華(fnhu)匯財(cái)智匯聚共一百一十二頁(yè)空中花園(huyun)挑高大堂星級(jí)物管5A甲級(jí)城市地標(biāo)50-75精裝修8米層高入戶(r h)大堂18層以上送精裝飾統(tǒng)一酒店式服務(wù)管理簽約3年8%/年返租酒店式公寓甲級(jí)寫(xiě)字樓宜商宜住公寓45-65商務(wù)公寓純東、西、南朝向每?jī)蓪铀凸部罩新杜_(tái)GATHER 繁華匯

30、財(cái)智匯聚土共一百一十二頁(yè)4. 項(xiàng)目(xingm)命名共一百一十二頁(yè)項(xiàng)目(xingm)名釋義：西環(huán)意為合肥西部中心，合肥第一個(gè)強(qiáng)調(diào)(qing dio)“西環(huán)”口號(hào)，合肥西環(huán)線潛山路及黃山路地理坐標(biāo)。形象鮮明，與中環(huán)一曲相同，又有市場(chǎng)差異性。中心事在四方,要在中央。韓非子揚(yáng)權(quán)，指國(guó)家或區(qū)域生活、工作、娛樂(lè)、購(gòu)物、政治文化最高匯聚的地方。中心與中興諧音。西環(huán)中心作為城市大型綜合體項(xiàng)目，項(xiàng)目集高檔商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、商務(wù)公寓和星級(jí)酒店于一身，建成后將是合肥西區(qū)一張亮麗的“城市名片”，成為西區(qū)乃至合肥市極具代表性的標(biāo)志性建筑。共一百一十二頁(yè)西環(huán)中心(zhngxn)商 業(yè) 高檔精品(jn pn)公寓 商務(wù)酒店式

31、公寓 甲級(jí)寫(xiě)字樓 商業(yè)廣場(chǎng)注：商業(yè)在整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中起到關(guān)鍵性作用，因此商業(yè)的市場(chǎng)形象也是項(xiàng)目品牌形象的核心。共一百一十二頁(yè)【西環(huán)五大街】：充分借鑒五街合一五行合一中“5”的核心元素，結(jié)合項(xiàng)目商業(yè)街區(qū)為主的物業(yè)特性，并將“時(shí)尚、潮流、體驗(yàn)、娛樂(lè)、購(gòu)物(u w)”五街合一商業(yè)功能作為易經(jīng)五行特性進(jìn)行規(guī)劃，使其成為“金、木、水、火、土”易經(jīng)五行的完美表現(xiàn)。商業(yè)(shngy)命名：共一百一十二頁(yè)奧運(yùn)五環(huán)易經(jīng)(y jn)五行第五(d w)大道五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)萬(wàn)科第五園共一百一十二頁(yè)共一百一十二頁(yè)共一百一十二頁(yè)共一百一十二頁(yè)共一百一十二頁(yè)5. 主廣告語(yǔ)（商業(yè)(shngy)）生活(shnghu)就像嘉年華 共一百

32、一十二頁(yè)居繁華(fnhu)之上5. 主廣告語(yǔ)（項(xiàng)目(xingm)總）共一百一十二頁(yè)戰(zhàn)略最終效果必然來(lái)自于戰(zhàn)術(shù)的行動(dòng)，戰(zhàn)略決定成功(chnggng)的性質(zhì)，戰(zhàn)術(shù)決定成功(chnggng)的概率。共一百一十二頁(yè)二、問(wèn)題如何解決(jiju)，怎么做？共一百一十二頁(yè) 項(xiàng)目(xingm)價(jià)值提煉商業(yè)價(jià)值合肥富人區(qū)商業(yè)財(cái)富圈商務(wù)價(jià)值與政務(wù)新區(qū)聯(lián)接與互動(dòng)(h dn)生活價(jià)值富人區(qū)豐富的生活資源文化價(jià)值國(guó)際與本土的文化對(duì)話地標(biāo)價(jià)值合肥西環(huán)中心財(cái)智標(biāo)桿項(xiàng)目?jī)r(jià)值結(jié)構(gòu)共一百一十二頁(yè) 推廣思路(sl)及手段1. 賣合肥(h fi)以大發(fā)展時(shí)期新合肥的經(jīng)濟(jì)、政治、文化、商業(yè)、工業(yè)等綜合競(jìng)爭(zhēng)力的城市價(jià)值為契機(jī)。整合合肥城

33、市資源，進(jìn)行造勢(shì)，借新合肥提升商業(yè)投資環(huán)境及項(xiàng)目形象和社會(huì)影響力。手段：發(fā)起尋找城市名片活動(dòng)舉辦經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略論壇以合肥的名義參加中國(guó)大型房地產(chǎn)住交會(huì)新合肥，新都市（攝影比賽）共一百一十二頁(yè) 推廣(tugung)思路2. 賣西環(huán)（地段(ddun)）合肥只有一座山在西部，合肥引以為豪的科技城在西部，合肥的富人區(qū)在西部，合肥政治中心的西部手段：西西里的美麗傳說(shuō)（征文炒作）為什么合肥富人扎堆西環(huán)在西環(huán)，一群城市精英創(chuàng)業(yè)激情曲合肥西環(huán)無(wú)限可能的發(fā)展空間（媒體報(bào)道）跟蹤報(bào)道有關(guān)項(xiàng)目地段潛黃路重大工程進(jìn)展情況共一百一十二頁(yè) 推廣(tugung)思路3. 賣概念(ginin)【五合一】手段：如何建立有差異化、

34、容易引起消費(fèi)者共鳴的概念，是本案快速被市場(chǎng)認(rèn)知的關(guān)鍵?！拔鳝h(huán)五大街” ：【五行合一】天人合一的財(cái)富觀、生活觀、世界觀這一獨(dú)特而整體的概念詮釋了項(xiàng)目獨(dú)特性，即“居住生活、商業(yè)購(gòu)物、休閑娛樂(lè)、商務(wù)辦公、投資置業(yè)”五大功能特點(diǎn)，【五街合一】迎合了人們對(duì)區(qū)域和諧發(fā)展與繁榮的見(jiàn)解。利用新聞繕稿利用媒體廣告開(kāi)展情景體驗(yàn)營(yíng)銷活動(dòng)利用網(wǎng)絡(luò)繁華匯客戶會(huì)成立共一百一十二頁(yè) 推廣(tugung)思路4. 賣(項(xiàng)目(xingm)產(chǎn)品以城市運(yùn)營(yíng)商的形象宣傳發(fā)展商，以鮮明的高人一等的形象定位，對(duì)公眾進(jìn)行心理占位。以項(xiàng)目獨(dú)特的銷售主張和利益賣點(diǎn)鎖定目標(biāo)客戶。手段：參加合肥房展會(huì)（春季或秋季）戶外、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、樓書(shū)、銷售現(xiàn)場(chǎng)

35、等媒體項(xiàng)目信息的覆蓋奧特萊斯登陸合肥，舉行簽約進(jìn)駐儀式招商新聞發(fā)布會(huì)SP活動(dòng)營(yíng)銷繁華匯時(shí)尚雜志創(chuàng)刊共一百一十二頁(yè) 銷售策略1.入市(r sh)時(shí)機(jī)從工程進(jìn)度方面 項(xiàng)目正式啟動(dòng)，土建已正負(fù)(zhn f)OO，可以全面展開(kāi)宣傳攻勢(shì)從市場(chǎng)環(huán)境方面 商業(yè)銷售，考慮到商業(yè)受大政策環(huán)境影響同時(shí)，需有一個(gè)市場(chǎng)預(yù) 熱階段，通過(guò)不斷的宣傳刺激來(lái)達(dá)到銷售時(shí)機(jī)的火候（招商）從項(xiàng)目售賣條件 項(xiàng)目首期取得預(yù)售許可證，待客戶儲(chǔ)籌到一定數(shù)量即可公開(kāi)發(fā)售注：商業(yè)銷售前要取得政府的相關(guān)政策支持售樓部5月中旬前交付使用（室內(nèi)裝修及戶外廣場(chǎng)園林）08年7月前樣板房開(kāi)放（室內(nèi)裝修及軟裝飾）8#9#11#樓土建結(jié)束，商業(yè)街鋪局部外立面

36、包裝裝修及街區(qū)局部園林綠化營(yíng)造。共一百一十二頁(yè)從機(jī)會(huì)(j hu)營(yíng)銷方面結(jié) 論08年“金九銀十”期間公開(kāi)(gngki)發(fā)售結(jié)合以上幾個(gè)方面的綜合考慮，建議開(kāi)售時(shí)間為：8月底9月初為了更好的營(yíng)造項(xiàng)目之勢(shì)，建議提前三個(gè)月入市蓄客，作前期積累。入市宣傳時(shí)間：4月底5月初（擇一吉日）1.入市時(shí)機(jī)共一百一十二頁(yè)階段時(shí)間推售單位支撐點(diǎn)第一期08.9月中旬08.10月中下旬北公寓+南公寓售樓部形象展示及外界的影響力第二期09年初 8#9#11#住宅現(xiàn)場(chǎng)的感染力第三期09年中下旬商業(yè)硬環(huán)境展示/商業(yè)氛圍營(yíng)造第四期09年底寫(xiě)字樓外立面/實(shí)景分期開(kāi)發(fā)(kif)劃分總攬每一階段都有新產(chǎn)品注入(zh r)，每一階段都

37、會(huì)形成熱銷！共一百一十二頁(yè)銷售進(jìn)度(jnd)計(jì)劃 5月初(yuch)，誠(chéng)意登記 9月中下旬，公開(kāi)發(fā)售10月底加推南公寓樓09年中旬寫(xiě)字樓客戶儲(chǔ)籌中2009年初商業(yè)客戶誠(chéng)意客戶登記，商業(yè)招商進(jìn)行中2009年中下旬商業(yè)全球發(fā)售 09月初推售8#9#11#樓2009年下旬寫(xiě)字樓全球發(fā)售 共一百一十二頁(yè) 銷售(xioshu)節(jié)點(diǎn)第一步：A 賣商務(wù)公寓(gngy)（西環(huán)國(guó)際公寓/北）策略1：宣傳西環(huán)中心區(qū)位發(fā)展趨勢(shì)及未來(lái)前景策略2：宣傳新的生活方式策略3：宣傳優(yōu)質(zhì)的生活資源策略4：宣傳小戶型商務(wù)公寓高性價(jià)比策略1：宣傳西環(huán)中心區(qū)位發(fā)展趨勢(shì)及未來(lái)前景策略2：宣傳酒店式公寓新的生活方式策略3：宣傳優(yōu)質(zhì)的酒店

38、式服務(wù)管理策略4：宣傳精裝修、精裝飾高性價(jià)比策略5：宣傳3年返租超底置業(yè)門檻 B 賣酒店公寓（西環(huán)國(guó)際公寓/南）開(kāi)盤前工程要求：售樓部5月中旬交付使用，樣板間7月中旬交付使用共一百一十二頁(yè) 銷售(xioshu)節(jié)點(diǎn)第二步：賣住宅(zhzhi)（西環(huán)名仕館）策略1：宣傳西環(huán)中心區(qū)位發(fā)展趨勢(shì)及未來(lái)前景策略2：宣傳蜀山風(fēng)光自然生態(tài)資源及富人區(qū)人文環(huán)境策略3：宣傳優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)管理策略4：宣傳空中復(fù)式戶型高性價(jià)比策略5：宣傳西環(huán)名仕館精英人群生活方式南大街沿三棟住宅土建結(jié)束，需包裝局部商業(yè)商鋪。展示商業(yè)氛圍及形象共一百一十二頁(yè) 銷售(xioshu)節(jié)點(diǎn)第三步：賣商業(yè)(shngy)（西環(huán)五大街）策略1：

39、吸引品牌商家入駐策略2：合理的業(yè)態(tài)組合策略3：宣傳新的投資創(chuàng)富模式策略4：商鋪竟拍活動(dòng)策略5：返租3年8%年高收益回報(bào)策略6：提供優(yōu)質(zhì)的后續(xù)經(jīng)營(yíng)支持服務(wù)須主體建筑完工，商業(yè)街街區(qū)局部園林及街道局部商鋪包裝。營(yíng)造商業(yè)氛圍以提升商鋪價(jià)值。要點(diǎn)一：如資金壓力較大，先宣傳銷售北大街商業(yè)臺(tái)灣美食一條街。如沒(méi)有資金壓力，則南北商業(yè)一體推出。要點(diǎn)二：10#商業(yè)街主力店只考慮1F2F整體銷售。要點(diǎn)三：北大街商業(yè)1F2F整體銷售。共一百一十二頁(yè) 銷售(xioshu)節(jié)點(diǎn)第四步：賣寫(xiě)字樓（西環(huán)匯峰）策略1：吸引品牌企業(yè)進(jìn)駐策略2：與行業(yè)協(xié)會(huì)舉辦各種商務(wù)活動(dòng)，吸引企業(yè)高管參與策略3：宣傳西環(huán)匯峰是企業(yè)家的制高點(diǎn)策略

40、4：宣傳西環(huán)中心(zhngxn)豐富的經(jīng)營(yíng)商務(wù)資源策略5：宣傳新的商務(wù)模式策略6：宣傳高性價(jià)比寫(xiě)字樓功能配套共一百一十二頁(yè)（1）.賣多少價(jià)錢(ji qin)（銷售均價(jià)） ？商務(wù)公寓 4800元/（北每?jī)蓪铀凸部罩?kngzhng)花園）酒店式公寓 5300元/ （南含精裝修及軟裝飾）寫(xiě)字樓 6000元/高檔公寓 5000元/ （空中復(fù)式HOUSE,大露臺(tái)，客廳挑空）北大街（去掉返租后實(shí)收12000元/）南大街（去掉返租后實(shí)收13000元/）商業(yè)街商鋪價(jià)格制定措施? 共一百一十二頁(yè)入市價(jià)比同區(qū)市場(chǎng)價(jià)提高5-10%，設(shè)置較大折扣空間，隨認(rèn)簽時(shí)間和開(kāi)盤次數(shù)遞減；從折扣上保持價(jià)格上升。項(xiàng)目中后期則視

41、情況逐步(zhb)調(diào)升價(jià)格，并嚴(yán)格執(zhí)行折扣，做到平開(kāi)高走。 具體價(jià)格依照開(kāi)盤前12個(gè)月的市場(chǎng)及走勢(shì)確定（2）. 價(jià)格(jig)走勢(shì) ？?jī)r(jià)格制定措施? 共一百一十二頁(yè)項(xiàng)目(xingm)價(jià)格走勢(shì)圖示價(jià)格(jig)物業(yè)類型公寓寫(xiě)字樓商業(yè)樓層，戶型面積及南北、東西朝向差異商業(yè)主力品牌店進(jìn)駐及招商返租情況樓層景觀朝向及價(jià)格差異共一百一十二頁(yè)（3）促銷(c xio)政策！酒店式公寓(gngy) （含精裝修及軟裝飾，簽約1年的8%年返租）價(jià)格制定措施? 酒店式公寓投資方案（一）酒店式公寓投資方案（二）區(qū)區(qū)2.64萬(wàn)投資單套40平米總價(jià)值22萬(wàn)酒店式公寓僅僅3.96萬(wàn)元投資單套60平米總價(jià)值33萬(wàn)元酒店式公寓

42、條目支出收入備注條目支出收入備注首付款4,40002成首付首付款6,60002成首付前1年租金回報(bào)1,76008%回報(bào)率前1年租金回報(bào)2,64008%回報(bào)率首筆支出2,6400元首筆支出3,9600元月供132820年按揭月供199220年按揭月租金收入15128%回報(bào)率月租金收入20168%回報(bào)率租金要求（ 120元/天間，按入住率70%計(jì)算，再去除40%酒店管理運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=實(shí)際收益率）租金要求（ 160元/天間，按入住率70%計(jì)算，再去除40%酒店管理運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=實(shí)際收益率）回報(bào)測(cè)算：1201月70%60%=1512元/月回報(bào)測(cè)算：160 1月70%60%=2016元/月共一百一十二頁(yè)商鋪(s

43、hn p)（簽約3年-5年8%年返租，統(tǒng)一招商管理）（3）促銷(c xio)政策！價(jià)格制定措施? 商鋪投資方案（一）商鋪投資方案（二）區(qū)區(qū)13萬(wàn)，投資總價(jià)值50萬(wàn)商鋪（以單價(jià)2萬(wàn)元/平米計(jì)算）轉(zhuǎn)帳52萬(wàn)，投資總價(jià)值200萬(wàn)商鋪（以單價(jià)2.5萬(wàn)元/平米計(jì)算）條目支出收入備注條目支 出收 入備注首付款25,00005成首付首付款100,00005成首付前3年租金回報(bào)1200008%回報(bào)率前3年租金回報(bào)48,00008%回報(bào)率首筆支出13,0000元首筆支出52,0000元月供285810年按揭月供1143410年按揭月租金收入33338%回報(bào)率月租金收入133338%回報(bào)率租金要求133元/平米月

44、租金要求167元/平米月共一百一十二頁(yè)1 蓄客策略(cl)【暗渡陳倉(cāng)(n d chn cng)】指在項(xiàng)目未拿到預(yù)售許可證的情況下，借用“繁華匯”的非營(yíng)利性會(huì)員性的會(huì)員式組織，為本項(xiàng)目開(kāi)設(shè)“繁華匯特區(qū)”體驗(yàn)活動(dòng)，在項(xiàng)目咨詢期間，凡有意購(gòu)買本項(xiàng)目的客戶只需在指定銀行定期存入指定金額,即可憑回單在本項(xiàng)目換取金卡一張。憑卡可在本項(xiàng)目取得預(yù)售許可證后優(yōu)先選房，并獲得優(yōu)先選房的各種優(yōu)惠。繁華匯特區(qū)體驗(yàn)金卡2 蓄客方式注：購(gòu)房?jī)H為金卡的服務(wù)內(nèi)容之一，此卡為客戶提供除購(gòu)房外更多價(jià)值儲(chǔ) 籌繁華匯VIPNO:0000001西環(huán)中心廣場(chǎng)（4）促銷策略！共一百一十二頁(yè)2008.4月前 5-6-7-8 8- 9-10

45、11-2009.1 2009/3-5概念(ginin)導(dǎo)入期 會(huì)員認(rèn)籌期 公開(kāi)發(fā)售期 強(qiáng)銷期及二期預(yù)熱 二期認(rèn)籌一期推廣分為(fn wi)五個(gè)階段，即概念導(dǎo)入期、內(nèi)部認(rèn)籌期、公開(kāi)發(fā)售期、持續(xù)熱銷期、二期過(guò)渡期。銷售動(dòng)態(tài)曲線（5）一期營(yíng)銷推廣進(jìn)度布置1.售樓部交付使用2.戶外廣告牌出街3.銷售物料制作4.現(xiàn)場(chǎng)展示到位5.銷售人員培訓(xùn)1.樣板間開(kāi)放2.繁華匯成立3.形象概念宣傳4.開(kāi)盤信息發(fā)布5.產(chǎn)品解析會(huì)1. 產(chǎn)品賣點(diǎn)宣傳2. 取得預(yù)售文件3. 公開(kāi)銷售4. 開(kāi)盤信息發(fā)布5. 假日狂歡節(jié)1. 釋放剩余單元促銷信息，強(qiáng)化交易量。2. 二期形象片出街3. 一期客戶及繁華匯會(huì)員聯(lián)誼，傳遞二期項(xiàng)目信息共

46、一百一十二頁(yè)營(yíng)銷包裝(bozhung)及媒體組合？1. 銷售(xioshu)中心要點(diǎn)1：具備4大功能：項(xiàng)目銷售接洽、項(xiàng)目商業(yè)招商、項(xiàng)目樣板間展示、多媒體演示要點(diǎn)2：內(nèi)裝修高檔，有品位，現(xiàn)代感強(qiáng)要點(diǎn)3：室外需種植園林、景觀小品要點(diǎn)4：室外還需有能提供舉辦大型活動(dòng)的廣場(chǎng)空間要點(diǎn)5：造型新穎，獨(dú)特的現(xiàn)代主義風(fēng)格，大體塊、大色塊要點(diǎn)6：提供銀聯(lián)卡刷卡機(jī)，便于客戶交款要點(diǎn)7：銷售中心及樣板間的保潔、保安人員均由專業(yè)的品牌物管公司提供項(xiàng)目面子及第一品牌形象展示中心共一百一十二頁(yè)讓人耳目一新(r m y xn)的概念營(yíng)銷中心共一百一十二頁(yè)會(huì)呼吸(hx)的房子多媒體互動(dòng)(h dn)售樓處一角共一百一十二頁(yè)營(yíng)銷

47、包裝(bozhung)及媒體組合？2. 媒體廣告雜志：選用財(cái)經(jīng)周刊，經(jīng)理人雜志，時(shí)尚雜志、股票證券等專業(yè)時(shí)尚雜志，股票證券等專業(yè)時(shí)尚刊物。電子媒體：建立銷售網(wǎng)站配合合肥有線臺(tái)夜間靜屏畫(huà)面。繁華匯內(nèi)刊：與合肥知名娛樂(lè)、餐飲、服飾、高檔奢侈品品牌聯(lián)盟打造一款實(shí)用的消費(fèi)手冊(cè)，在各類上流社會(huì)活動(dòng)場(chǎng)所派發(fā)資料（內(nèi)部展示性派發(fā)）設(shè)立直通上門服務(wù)。報(bào)紙：合肥晚報(bào)、新安晚報(bào)、商報(bào)力求大氣經(jīng)典，版面大小、風(fēng)格要統(tǒng)一，內(nèi)容表達(dá)同時(shí)刊登(kndng)中、英文，突出國(guó)際化風(fēng)格，大小以整版版面為佳，采用形象廣告加賣點(diǎn)信息。戶外：在合肥主要路段投放大型戶外廣告牌5-8塊；公汽站候車亭牌及選取20條線路大巴流動(dòng)車身廣告。雜

48、志報(bào)紙網(wǎng)站戶外客戶會(huì)共一百一十二頁(yè)圍墻(wiqing)形象解構(gòu)主義共一百一十二頁(yè)戶外(h wi)導(dǎo)示廣場(chǎng)地面(dmin)細(xì)節(jié)處理共一百一十二頁(yè)3. 樣板房要點(diǎn)1：公寓樣板房建議就是交房標(biāo)準(zhǔn)要點(diǎn)2：樣板房設(shè)置溫馨的導(dǎo)示說(shuō)明要點(diǎn)3：寫(xiě)字樓裝修一個(gè)示范單位，風(fēng)格簡(jiǎn)約、現(xiàn)代，要求對(duì)智能化集中體現(xiàn)要點(diǎn)4：商業(yè)街做一個(gè)示范區(qū)，營(yíng)造商業(yè)主題風(fēng)格及氣氛要點(diǎn)5：項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)(xinchng)圍墻的看樓通道細(xì)致包裝，安全與形象功能并重要點(diǎn)6：需設(shè)置4套樣板間，公寓2套主力戶型；8#9#11#樓2套主力戶型營(yíng)銷(yn xio)包裝及媒體組合？住宅公寓商務(wù)公寓酒店式公寓共一百一十二頁(yè)4. 宣傳(xunchun)物料要點(diǎn)1：樓書(shū)、折頁(yè)、單張、海報(bào)(hibo)制作要點(diǎn)2：銷售禮品制作要點(diǎn)3：三維動(dòng)畫(huà)設(shè)計(jì)制作及投放要點(diǎn)