房地產(chǎn)制度與政策概述課件

1、第二章 房地產(chǎn)制度與政策概述第一節(jié) 房地產(chǎn)概述第二節(jié) 住房制度改革第三節(jié) 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策第一節(jié) 房地產(chǎn)概述 一、房地產(chǎn) 房地產(chǎn)是可開發(fā)的土地及其地上定著物、建筑物,包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權(quán)益。房產(chǎn) 建筑在土地上的各種房屋,包括住宅、廠房、倉庫和商業(yè)、服務(wù)、文化、教育、衛(wèi)生、體育、辦公用房等以及其相應(yīng)的權(quán)利地產(chǎn) 土地(含水面、海域)及其上下的一定空間(包括地下的各種基礎(chǔ)設(shè)施和道路等)以及相應(yīng)的權(quán)利。二、房地產(chǎn)業(yè) 是從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)和管理的行業(yè),包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)中介服務(wù)、物業(yè)管理和其他房地產(chǎn)活動。 在國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)分類中,房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè),是為生產(chǎn)和生活服

2、務(wù)的部門。三、房地產(chǎn)法的淵源憲法法律行政法規(guī)部門規(guī)章地方法規(guī)地方性法規(guī)高級人民法院的司法解釋憲法具有最高的法律效力,一切法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、自治條例和單行條例、規(guī)章都不得同憲法相抵觸。行政法規(guī)的效力高于地方性法規(guī)、規(guī)章。法律的效力高于行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章。地方性法規(guī)的效力高于本級和下級地方政府規(guī)章。部門規(guī)章之間、部門規(guī)章與地方政府規(guī)章之間具有同等效力,在各自的權(quán)限范圍內(nèi)施行。7.2.1放射性污染的測量放射性監(jiān)測方法樣品采集放射性沉降物的采集 沉降物包括干沉降物和濕沉降物,大部分來源于大氣層核爆炸所產(chǎn)生的放射性塵埃,小部分來源于人工放射性微粒。 對于放射性干沉降物樣品可用水盤法、粘

3、紙法、高罐法采集。 濕沉降物系指隨雨 (雪)降落的沉降物,其采集除上述方法外,常用一種能同時對雨水中核素進(jìn)行濃集的采樣器。7.2.1放射性污染的測量放射性監(jiān)測方法樣品采集放射性氣溶膠的采集 這種樣品的采集常用濾料阻留采樣法,其原理與大氣中顆粒物的采集相同。其他類型樣品的采集 對于水體、土壤、生物樣品的采集、制備和保存方法與非放射性樣品所用的方法沒有大的差別。7.2.1放射性污染的測量放射性監(jiān)測方法樣品預(yù)處理 預(yù)處理的目的是將樣品處理成適于測量的狀態(tài),將樣品的欲測核素轉(zhuǎn)變成適于測量的形態(tài)并進(jìn)行濃集,以及去除干擾核素。 衰變法 共沉淀法 灰化法 電化學(xué)法 其他預(yù)處理方法7.2.1放射性污染的測量放

4、射性監(jiān)測方法環(huán)境中放射性監(jiān)測水樣的總 放射性活度的測量水樣的總 放射性活度測量土壤中總 、總 放射性活度的測量大氣中氡的測量大氣中各種形態(tài) 131I的測量7.2.1放射性污染的測量放射性監(jiān)測方法個人外照射劑量 個人外照射劑量用佩戴在身體適當(dāng)部位的個人劑量計測量,這是一種能對放射性輻射進(jìn)行累積劑量測量的小型、輕便、容易使用的儀器。常用的個人劑量計有袖珍電離室、膠片劑量計、熱釋光體和熒光玻璃。7.2.2放射性污染的評價放射源強(qiáng)度對放射性核素具體測量的內(nèi)容有放射源強(qiáng)度、半衰期、照射量等。 放射源強(qiáng)度 A 又稱為放射源活度,是指單位時間內(nèi)發(fā)生核衰變的數(shù)目。 其單位為貝可 (Bq), 1Bq 表示每秒鐘

5、發(fā)生一次核轉(zhuǎn)變。 為衰變常數(shù),是與該種放射性同位素性質(zhì)有關(guān)的常數(shù)。放射源活度等于衰變常數(shù)乘以衰變以后剩余原子核的數(shù)目。7.2.2放射性污染的評價半衰期半衰期是指放射性的核素因衰變而減少到原來一半所需的時間。式中 M 反應(yīng)前原子核質(zhì)量; m 反應(yīng)后原子核質(zhì)量; t 反應(yīng)時間; T 半衰期。第二節(jié) 住房制度改革 1949年中華人民共和國成立后,國家對城市房地產(chǎn)逐步實行國有化的政策。一方面,大量城市房屋經(jīng)過私房社會主義改造運動轉(zhuǎn)化為國有;另一方面,政府和國營企業(yè)又建造大量的住房提供給居民和職工租用,形成了具有中國特色的公有住宅體系。 一、改革開放前的城鎮(zhèn)住房制度 新中國成立后的70年里,公有住宅的總

6、量經(jīng)歷了一個由小到大、再由大到小的演變過程。新中國成立初期,私房總量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于公房總量。城市私房國有化改造以后,城市公有住宅數(shù)量又遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于私有住宅。 改革開放以后,國家確立了住房商品化方針,一方面,大力發(fā)展商品房市場;另一方面,積極鼓勵和支持向職工和居民出售公有住房,私有住宅數(shù)量又迅速超過公有住宅數(shù)量。 長期以來,我國房屋管理一直采取福利型的行政管理模式,這種管理模式符合當(dāng)時城鎮(zhèn)住房制度的要求。我國改革開放前的城鎮(zhèn)住房制度主要呈現(xiàn)三個特征: 一是住房投資由國家和國營企業(yè)統(tǒng)包; 二是住房分配采取實物分配; 三是住房消費采取福利低租金和國家包修包養(yǎng)制度。二、城鎮(zhèn)住房制度改革 1978年鄧小平同志提出

7、了關(guān)于房改的問題。1980年6月,中共中央、國務(wù)院批轉(zhuǎn)了全國基本建設(shè)工作會議匯報提綱正式宣布將實行住宅商品化的政策。1986年2月,成立了國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組 ,下設(shè)辦公室,負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)和協(xié)調(diào)全國的房改工作。這一時期的主要特點是針對傳統(tǒng)住房制度的核心一低租金。1988年1月國務(wù)院召開了第一次全國住房制度改革工作會議 ,同年2月,國務(wù)院批準(zhǔn)印發(fā)了國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組關(guān)于在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實施方案 (國發(fā)198811號),標(biāo)志著住房制度改革進(jìn)入了整體方案設(shè)計和全面試點階段。1991年6月,國務(wù)院頒發(fā)了關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知 (國發(fā)199130號)。1

8、991年11月,國務(wù)院辦公廳下發(fā)了關(guān)于全面進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的意見 ,這是城鎮(zhèn)住房制度改革的一個綱領(lǐng)性文件,這標(biāo)志著城真住房制度改革已從探索和試點階段,進(jìn)入全面推進(jìn)和綜合配套改革的新階段。1992年2月,國務(wù)院正式批復(fù)了上海市的住房制度改革方案。上海市住房制度改革方案的實施對全國的房改產(chǎn)生了巨大影響和推動作用引起了所謂上海效應(yīng)1994年7月18日國務(wù)院下發(fā)了關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定全面開展公有住房向居民和職工出售工作。1998年,國務(wù)院發(fā)布了進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知,取消住房實物分配,開始實施住房分配貨幣化。房改的基本內(nèi)容可以概括為三改四建“三改”即改變計劃經(jīng)濟(jì)體制

9、下的福利性的舊體制,包括:改變住房建設(shè)投資由國家、單位統(tǒng)包的體制為國家、單位、個人三者合理負(fù)擔(dān)的體制;改變各單位建房、分房和維修、管理住房的體制為社會化、專業(yè)化運行的體制;改變住房實物福利分配的方式為以按勞分配的貨幣工資分配為主的方式。四建”即建立與社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的新的住房制度,包括:建立以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對象的商品房供應(yīng)體系;建立住房公積金制度;發(fā)展住房金融和住房保險,建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系;建立規(guī)范化的房地產(chǎn)交易市場和房屋維修、管理市場。1998年7月3日發(fā)布國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一城制度改革加快住房建設(shè)的通知 (國

10、發(fā)199823號) ,宣布從1998年下半年開始全國城鎮(zhèn)停止住房實物分配,實行住房分配貨幣化。1998年7月3日發(fā)布國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一城制度改革加快住房建設(shè)的通知 (國發(fā)199823號) ,宣布從1998年下半年開始全國城鎮(zhèn)停止住房實物分配,實行住房分配貨幣化。新的深化城鎮(zhèn)住房制度改革的基本內(nèi)容是:1.停止住房實物分配,實行住房分配貨幣化;2.建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系;3.繼續(xù)推進(jìn)現(xiàn)有公有住房改革,培育和規(guī)范住房交易市場;4.采取扶持政策,加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè);5.發(fā)展住房金融;6.加強(qiáng)住房物業(yè)管理。 房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革，推行“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā),配套建設(shè)開發(fā)”規(guī)模的綜

11、合開發(fā)模式。綜合開發(fā)后的住宅小區(qū)呈現(xiàn)的三個特點 數(shù)量多 規(guī)模大 建筑水平與配套設(shè)施設(shè)備得到突破性提升三、住房保障制度 目前,我國在以廉租住房制度、經(jīng)濟(jì)適用住房制度和公共租賃住房為主要內(nèi)容的基本住房保障制度框架基礎(chǔ)上,推進(jìn)公共租賃住房和廉租住房并軌運行,探索發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房,并通過棚戶區(qū)改造等方式,積極改善其他住房困難群體的居住條件。四、公共租賃住房管理 (一)公共租賃住房的概念 根據(jù)公共租賃住房管理辦法第三條的解釋,公共租賃住房,是指限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和租金水平,面向符合規(guī)定條件的城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員出租的保障性住房。(二)申請公共租賃住房的條件

12、申請公共租賃住房,應(yīng)當(dāng)符合以下條件; 在本地?zé)o住房或者住房面積低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn) 收人、財產(chǎn)低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。 申請人為外來務(wù)工人員的,在本地穩(wěn)定就業(yè)達(dá)到規(guī)定年限 具體條件由直轄市和市、縣級人民政府住房保障主管部門根據(jù)本地區(qū)實際情況確定,報本級人民政府批準(zhǔn)后實施并向社會公布。(三)公共租賃住房輪候和配租1.公共租賃住房輪候?qū)ο蟮拇_定 市、縣級人民政府住房保障主管部門應(yīng)當(dāng)會同有關(guān)部門,對申請人提交的申請材料進(jìn)行審核。2.公共租賃住房輪候期 直轄市和市、縣級人民政府住房保障主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和公共租賃住房需求,合理確定公共租賃住房輪候期,報本級人民政府批準(zhǔn)后實施并向社會公布,輪候期一般不超過

13、5年。3.公共租賃住房配租方案公共租賃住房房源確定后、市、縣級人民政府住房保障主管部門應(yīng)當(dāng)制定配租方案并向社會公布。(四)公共租賃住房的租賃合同 省、自治區(qū)、直轄市人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)(住房保障)主管部門應(yīng)當(dāng)制定公共租住房租賃合同示范文本。 公共租賃住房租賃期限一般不超過5年。(五)公共租賃住房的使用 公共租賃住房的所有權(quán)人及其委托的運營單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)公共租賃住房及其配套設(shè)施的身修養(yǎng)護(hù),確保公共租賃住房的正常使用。 政府投資的公共租賃住房維修養(yǎng)護(hù)費用主要通過公共租賃住房租金收入以及配套商業(yè)務(wù)設(shè)施租金收入解決,不足部分由財政預(yù)算安排解決;社會力量投資建設(shè)的公共租賃住房修養(yǎng)護(hù)費用由所有權(quán)人及其委托

14、的運營單位承擔(dān) 公共租賃住房的所有權(quán)人及其委托的運營單位不得改變公共租賃住房的保障性住房性質(zhì)、用途及其配套設(shè)施的規(guī)劃用途。（六）公共租賃住房的租金 公共租賃住房租賃合同約定的租金數(shù)額,應(yīng)當(dāng)根據(jù)市、縣級人民政府批準(zhǔn)的公共租賃房租金標(biāo)準(zhǔn)確定。(七)公共租賃住房承租人的禁止行為 承租人不得擅自裝修所承租公共租賃住房。確需裝修的,應(yīng)當(dāng)取得公共租賃住房的所權(quán)人或其委托的運營單位同意。 承租人拒不退回公共租賃住房的,市、縣級人民政府住房保障主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期退回:逾期不退回的,市、縣級人民政府住房保障主管部門可以依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。（八）公共租賃住房的騰退 承租人累計6個月以上拖欠租金的,應(yīng)當(dāng)騰

15、退所承租的公共租賃住房;拒不騰退的,公共租賃住房的所有權(quán)人或者其委托的運營單位可以向人民法院提起訴訟,要求承租人騰退公共租賃住房。承租人有下列情形之一的,應(yīng)當(dāng)騰退公共租賃住房; 提出續(xù)租申請但經(jīng)審核不符合續(xù)租條件的。 租賃期內(nèi),通過購買、受贈、繼承等方式獲得其他住房并不再符合公共租賃住房配租條件的。 租賃期內(nèi),承租或者承購其他保障性住房的。五、住房公積金制度 住房公積金制度是指由職工所在的國家機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)以及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位及職工個人繳納并長期儲蓄一定的住房公積金,用以日后支付職工家庭購買或自建自住住房、私房翻修等住房費用的制度。 2019年3

16、月24日(國務(wù)院關(guān)于修改部分行政法規(guī)的決定)對住房公積金管理條例進(jìn)行了修訂，進(jìn)一步簡化了辦理住房公積金的相關(guān)手續(xù)。住房公積金實行住房公積金管理委員會決策、住房公積金管理中心運作、銀行專戶存儲、財政監(jiān)督。 職工個人繳存的住房公積金和職工所在單位為職工繳存的住房公積金,屬于職工個人所有。住房公積金繳存 國家機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位和社會團(tuán)體及其在職職工都應(yīng)按月繳存住房公積金。 有條件的地方,城鎮(zhèn)單位聘用進(jìn)城務(wù)工人員,單位和職工可繳存住房公積金;城鎮(zhèn)個體工商戶、自由職業(yè)人員可申請繳存住房公積金。 職工繳存的住房公積金和單位為職工

17、繳存的住房公積金,全部納入職工個人賬戶。繳存基數(shù)是職工本人上一年度月平均工資,原則上不應(yīng)超過職工工作地所在城市統(tǒng)計部門公布的上一年度職工月平均工資的2或3倍。繳存基數(shù)每年調(diào)整一次。 繳存比例是指職工個人和單位繳存住房公積金的數(shù)額占職工上一年度月平均工資的比例。單位和個人的繳存比例不低于5%,原則上不高于12%,具體繳存比例由住房公積金管委會擬訂,經(jīng)本級人民政府審核后,報省自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。第三節(jié) 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控指國家運用經(jīng)濟(jì)、法律和行政等手段,從宏觀上對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行指導(dǎo),監(jiān)督、調(diào)節(jié)和控制,促進(jìn)房地產(chǎn)市場總供給與總需求、供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的平衡與整體優(yōu)化,實現(xiàn)房地產(chǎn)

18、業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的管理活動。一、19931996年 19931996年,我國第一次對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控。二、1998-2002年 1998-2002年,促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點,核心是房改。三、2003-2005年 2003-2005年,確立房地產(chǎn)為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。四、2005-2007年 2005-2007年,調(diào)控以穩(wěn)定房價為主要任務(wù)。五、2008-2010年 2008-2010年、調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)。 2008年上半年“適度從第”改“從緊”，下半年界金融危機(jī)的影響擴(kuò)大,央行宣布“雙率”齊降，“從緊”向“適度寬松”轉(zhuǎn)變。2009年,調(diào)控由“去庫存”轉(zhuǎn)變?yōu)椤按钆菽?010年第一季度、房市神話繼續(xù)上演,房價持續(xù)攀高。六、2011-2013年 2011-2013年,調(diào)控反復(fù)。七、2014年以來（一)去庫存 2014年,全國各地尤其是眾多二三線城市均面臨樓市較大的庫存壓力。（二）住房轉(zhuǎn)讓限制從2