房地產(chǎn)法與合同法精選課件

1、我國房地產(chǎn)法律體系與相關(guān)實務(wù)問題(講課提綱)一、我國房地產(chǎn)法體系概述（一）什么是房地產(chǎn)法？房地產(chǎn)法是調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。 房地產(chǎn)關(guān)系主要包括:1、土地、房屋財產(chǎn)關(guān)系；2、土地利用和管理關(guān)系；3、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營關(guān)系；4、城市房產(chǎn)管理關(guān)系；5、城市物業(yè)管理關(guān)系。 （二）我國房地產(chǎn)法律體系1、房地產(chǎn)法律（1）相關(guān)基本法律：如憲法、物權(quán)法 。（2）專門法律：如城市房地產(chǎn)管理法、土地管理法、城市規(guī)劃法 。（3）相關(guān)的單行法律：如森林法、草原法、漁業(yè)法、環(huán)境保護(hù)法、擔(dān)保法、商業(yè)銀行法、婚姻法、繼承法等法律中的有關(guān)規(guī)定。 2、房地產(chǎn)的行政法規(guī)、行政規(guī)章、地方法規(guī)、地方規(guī)章（1）房地產(chǎn)的行政法

2、規(guī)是以國務(wù)院令頒布的：如城市房屋拆遷管理條例、土地管理法實施條例、城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 、物業(yè)管理條例等。 （2）房地產(chǎn)的部門規(guī)章是以國務(wù)院房地產(chǎn)行政主管部門的部長令頒布的。如房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試實施辦法、 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法 等多項部門規(guī)章。3、最高法院司法解釋：在土地或房地產(chǎn)糾紛中，有關(guān)法律適用的解釋。如最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋（三）房地產(chǎn)法的性質(zhì)與特點1、房地產(chǎn)法的性質(zhì)（1）房地產(chǎn)市場交易的特點，使房地產(chǎn)法具有私法性質(zhì),是民法特別法。（2）房地產(chǎn)市場交易管理的特點，使房地產(chǎn)法具有公法性質(zhì),是經(jīng)

3、濟(jì)法和行政法的重要內(nèi)容。2、房地產(chǎn)法的特點（1）綜合性（2）專業(yè)性（3）強(qiáng)制性二、相關(guān)實務(wù)問題（一）土地使用權(quán)制度1、兩種所有制對應(yīng)兩種所有權(quán)（1）全民所有制國家所有權(quán)（城市土地所有權(quán)）（2）集體所有制集體土地所有權(quán)2、兩種所有權(quán)對應(yīng)兩種土地使用權(quán)（1）城市土地所有權(quán)：出讓、劃撥、租賃（2）集體所有權(quán)承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)、建設(shè)用地使用 土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)受到嚴(yán)格限制，但物權(quán)法對通過招標(biāo)、拍賣等公開方式取得的“四荒地”的承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)“網(wǎng)開一面” 3、兩級土地使用權(quán)交易市場（1）一級市場：國家與市場主體之間的有償出讓土地的市場。 廣東農(nóng)村集體建設(shè)用地可以直接進(jìn)入市場，并與國有土地同地、同

4、價、同權(quán)；但農(nóng)民不能在集體土地上蓋商品房出賣。（2）二級市場：土地使用權(quán)人所進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押以及土地使用權(quán)投資的各種交易活動。 物權(quán)法有關(guān)建設(shè)用地使用權(quán)出讓方式,多重使用,用地的自動續(xù)期的規(guī)定5、土地使用權(quán)的終止（1）使用期限屆滿（2）根據(jù)社會公共利益的需要提前收回（3）因逾期開發(fā)而被無償收回（4）土地滅失5、 小產(chǎn)權(quán)房 “小產(chǎn)權(quán)房”是一些村集體組織或開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。城市化帶來的“城中村”、“空心村”，現(xiàn)實中宅基地流轉(zhuǎn)的隱形市場。購買“小產(chǎn)權(quán)房”有法律風(fēng)險。（二） 建筑物區(qū)分所有權(quán)1、建筑物區(qū)分所有權(quán)的權(quán)利體系：

5、即專有權(quán)（個人住宅）、共有權(quán)（小區(qū)道路、綠地、公共設(shè)施物業(yè)用房、維修基金）和管理權(quán)（自我管理或委托物業(yè)管理）的“三權(quán)體系”，突出了對區(qū)分所有的建筑物的管理權(quán)利2、會所、小區(qū)道路、花園綠地的權(quán)屬與利用 物權(quán)法第七十三條：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外； 建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或明示屬于個人的除外； 建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公共設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。3、停車場的權(quán)利歸屬與利用物權(quán)法第七十四條：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要； 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或出

6、租等方式約定； 占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。 物權(quán)法規(guī)定的基本精神是，首先應(yīng)當(dāng)滿足業(yè)主的需要，具體辦法由當(dāng)事人決定。 （三） 商品房預(yù)售制度1、商品房預(yù)售合同商品房預(yù)售合同是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（預(yù)售方）與購房者（預(yù)購方）簽訂 ，由預(yù)購方先支付定金或預(yù)付款 ，預(yù)售方在合同約定時間內(nèi)將建成的商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移給預(yù)購方的書面協(xié)議。最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第九條規(guī)定出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠

7、償責(zé)任：（一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明； （二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。 2、商品房預(yù)售條件已支付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案；預(yù)售款項必須用于相關(guān)工程建設(shè)。3、預(yù)告登記制度物權(quán)法第二十條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)

8、構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。”（四） 房地產(chǎn)抵押與房屋租賃管理1、房地產(chǎn)抵押（1）房地產(chǎn)抵押概述房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同。（2）可抵押的房地產(chǎn)范圍A 依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋所占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)B 以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)C 劃撥土地使用權(quán)不得單獨設(shè)定抵押，但是土地上有房產(chǎn)的，以房產(chǎn)設(shè)定抵押時應(yīng)同時抵押房屋所占的土地使用權(quán)。主要還是遵循房地一體的原則。但是劃撥土地使用權(quán)經(jīng)拍賣后，所得價款應(yīng)當(dāng)優(yōu)先補償相當(dāng)于該塊土地使用權(quán)

9、出讓金的款額給原土地劃撥部門。2、房屋租賃管理我國對房屋租賃的主要管理手段是實行房屋租賃合同的備案登記制度，其主要目的是保障租賃雙方的合法權(quán)益以及減少因約定不明而產(chǎn)生的糾紛。 合同法關(guān)于買賣不破租賃和承租人的先買權(quán)的規(guī)定（六） 房地產(chǎn)中介管理與合同1、 房地產(chǎn)中介管理 從月日起，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)改委、人力資源和社會保障部聯(lián)合出臺的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法（以下簡稱辦法）實施。 辦法總結(jié)了實踐中常見的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)違法違規(guī)行為，對其提出了明確的禁止性要求，如規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得捏造、散布漲價信息，不得賺取差價，不得協(xié)助簽訂“陰陽合同”，不得侵占、挪用交易資金，不得為不符合交易條件

10、的保障性住房和禁止交易的房屋提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)等事項。（1）許可制度 法律對房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)實行許可制度，其設(shè)立、變更、終止，必須報省級以上財政行政機(jī)關(guān)審批。 國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認(rèn)證制度。按照辦法規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和分支機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)具有足夠數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員，要求“持證上崗”。 除了房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)外，法律對房地產(chǎn)其他服務(wù)中介機(jī)構(gòu)實行企業(yè)登記管理。(2)、代理制度 代理權(quán)限為中介所涉及范圍即為其代理范圍.代理范圍內(nèi)的后果由被代理人承擔(dān)。 代理權(quán)范圍以公司章程和書面授權(quán)為根據(jù). 特別提示:表見代理的風(fēng)險防范 表見代理的風(fēng)險防范 具體言之,可以作出如下應(yīng)對之策: A明確授權(quán)、嚴(yán)格管理代理證明文

11、件。B及時告知合作實情，加大公示舉措、增強(qiáng)公信效果。C禁止掛靠經(jīng)營，杜絕發(fā)生連帶責(zé)任情形。 2、 房地產(chǎn)中介合同（1）房地產(chǎn)中介房地產(chǎn)中介合同概述 房地產(chǎn)中介合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止房地產(chǎn)中介關(guān)系的協(xié)議。 房地產(chǎn)中介服務(wù)人員承辦業(yè)務(wù)，由其所在中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)一受理并與委托人簽訂書面中介服務(wù)合同。 辦法要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式，防范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)以合同欺詐的方式侵害交易當(dāng)事人的利益。針對實踐中一些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)存在的搭車消費、強(qiáng)制消費等損害當(dāng)事人利益的行為，辦法要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記等其他服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人自愿另行簽訂合同。建設(shè)（

12、房地產(chǎn)）主管部門或者房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織可以制定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同示范文本，供當(dāng)事人選用。（2）怎樣訂立一份規(guī)范化的房地產(chǎn)中介合同保證實現(xiàn)合同目的的前提是合同本身的規(guī)范化合同有效性標(biāo)準(zhǔn):主體資格、意思表示、合法性、合同形式 辦法規(guī)定：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得收取任何未予標(biāo)明的費用;不得利用虛假或者使人誤解的標(biāo)價內(nèi)容和標(biāo)價方式進(jìn)行價格欺詐；一項服務(wù)可以分解為多個項目和標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)明確標(biāo)示每一個項目和標(biāo)準(zhǔn)，不得混合標(biāo)價、捆綁標(biāo)價。合同法關(guān)于要約和承諾的規(guī)定:要約希望和他人訂立合同的意思表示。要約邀請希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。新要約受要約人對要約的內(nèi)容做出實質(zhì)性變更。承諾受要約人同意要約的意思表示。合同法關(guān)于締約過失責(zé)任的規(guī)定辦法規(guī)定：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在其經(jīng)營場所醒目位置公示收費項目、依據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。(3) 房地產(chǎn)中介合同的保全與抗辯:合同法關(guān)于代位權(quán)和撤銷權(quán)的規(guī)定(4)房地產(chǎn)中介合同的履行抗辯合同法關(guān)于同時履行抗辯權(quán)的規(guī)定合同法關(guān)于合同法關(guān)于后履行抗辯權(quán)的規(guī)定合同法關(guān)于不安抗辯權(quán)的規(guī)定(5)房地產(chǎn)中介合同履行的擔(dān)保合同法關(guān)于五種擔(dān)保方式的規(guī)定：保證