房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)及其評(píng)價(jià)

1、 房地產(chǎn)開發(fā)(kif)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)共六十四頁(yè)6.1 城市規(guī)劃(chn sh u hu)與房地產(chǎn)開發(fā)1.城市規(guī)劃的概念 城市規(guī)劃是指為了實(shí)現(xiàn)一定時(shí)期內(nèi)城市的經(jīng)濟(jì)(jngj)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，確立城市的性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城市土地、協(xié)調(diào)城市空間布局和各項(xiàng)建設(shè)的綜合部署和具體安排。6.1.1城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)共六十四頁(yè)2 城市規(guī)劃(chn sh u hu)的層次體系 城市(chngsh)總體規(guī)劃 城市分區(qū)規(guī)劃城市詳細(xì)規(guī)劃控制性詳細(xì)規(guī)劃修建性詳細(xì)規(guī)劃共六十四頁(yè)2 城市規(guī)劃的層次(cngc)體系 城市(chngsh)總體規(guī)劃 從宏觀上控制城市土地合理利用和空間布局，指導(dǎo)城市協(xié)調(diào)發(fā)展。研究城市的

2、性質(zhì)、發(fā)展目標(biāo)和發(fā)展規(guī)模。確定城市布局形式和功能分區(qū)。制定城市道路和交通系統(tǒng)規(guī)劃、園林綠地系統(tǒng)規(guī)劃、其他專項(xiàng)工程規(guī)劃。共六十四頁(yè)2 城市規(guī)劃(chn sh u hu)的層次體系 分區(qū)規(guī)劃 在總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上，具體劃定土地使用界線，對(duì)土地進(jìn)一步分類，對(duì)不同使用性質(zhì)的用地位置和范圍提出控制要求(yoqi)，確定次干道及支路的紅線位置、橫斷面、主要交叉口形式，控制點(diǎn)的坐標(biāo)、標(biāo)高；確定地上、地下各種主要管線的走向、控制管徑等。共六十四頁(yè)2 城市規(guī)劃的層次(cngc)體系 控制性詳細(xì)(xingx)規(guī)劃 將城市總體規(guī)劃所明確的城市土地使用性質(zhì)、發(fā)展方向、各項(xiàng)需要配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施和市政公用設(shè)施項(xiàng)目，具

3、體明確地落實(shí)在每一塊開發(fā)建設(shè)的土地上；落實(shí)每一塊開發(fā)土地的土地建筑數(shù)量、人口數(shù)量、道路紅線及其控制點(diǎn)的坐標(biāo)；共六十四頁(yè)2 城市規(guī)劃(chn sh u hu)的層次體系 修建(xijin)性詳細(xì)規(guī)劃 對(duì)即將開發(fā)的地塊，根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃對(duì)該地塊的控制指標(biāo)，所編制的開發(fā)建設(shè)實(shí)施性詳細(xì)規(guī)劃。確定各類建筑、各項(xiàng)基礎(chǔ)工程設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施的具體配置，并根據(jù)建筑和綠化的空間布局、環(huán)境景觀設(shè)計(jì)，編制規(guī)劃總平面圖。解決各種關(guān)系在平面上、高程上的關(guān)系，市政設(shè)施的具體位置和范圍。共六十四頁(yè)城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益的影響 城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)程序的強(qiáng)制性管理 城市規(guī)劃管理是政府調(diào)控地價(jià)(d ji)的手段3 城市

4、規(guī)劃(chn sh u hu)與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系共六十四頁(yè)共六十四頁(yè)居住區(qū)技術(shù)(jsh)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)居住區(qū)總用地 居民每人占地 居住區(qū)總建筑面積 平均每戶居住建筑面積 居住建筑密度 人口毛密度 人口凈密度 住宅平均層數(shù)居住區(qū)平均造價(jià)高層比例(bl) 住宅間距容積率 綠地率停車位個(gè)數(shù) 建設(shè)周期建筑的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建筑容積率 總建筑面積 地上建筑面積 規(guī)劃建設(shè)用地面積建筑密度 建筑高度 綠地率 停車位個(gè)數(shù) 有效面積系數(shù) 開發(fā)項(xiàng)目總造價(jià) 平均造價(jià) 開發(fā)建設(shè)周期6.1.2 規(guī)劃設(shè)計(jì)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 共六十四頁(yè) 建筑用地面積(min j) 總建筑面積(jin zh min j) 建筑密度（建筑覆蓋率 ） 容積率

5、 建筑或建筑群實(shí)際占用的土地面積,包括室外工程(如綠化、道路、停車場(chǎng)等)的面積,其形狀和大小由建筑紅線加以控制。 總建筑面積是指小區(qū)內(nèi)住宅、公建、人防地下室面積總和。 一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值。它反映土地利用情況和經(jīng)濟(jì)性的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),即容積率越大,土地利用程度越高。 用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率(%),它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。1. 建筑術(shù)語(yǔ)共六十四頁(yè) 道路(dol)紅線 經(jīng)城市規(guī)劃行政(xngzhng)主管部門依法確認(rèn)的建設(shè)用地范圍邊界線。 道路用地和兩例建筑用地的分界線，紅線內(nèi)包括車行道、步行道、綠化帶和分隔帶。寬度根據(jù)要求變化，

6、以滿足交通、綠化、通風(fēng)日照、建筑景況和地下管線的要求。 建筑用地紅線 建筑紅線是指建筑物的外立面所不能超出的界線。建筑紅線可與道路紅線重合,一般在新城市中常使建筑紅線退于道路紅線之后,以便騰出用地,改善或美化環(huán)境,取得良好的效果。 1. 建筑術(shù)語(yǔ)共六十四頁(yè)共六十四頁(yè)共六十四頁(yè) 房屋(fngw)層數(shù) 層高 建筑(jinzh)高度 凈高 房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪0以上計(jì)算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2.20m以上（不含2.20m）的，計(jì)算自然層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水

7、箱間不計(jì)層數(shù)。 層高是指房產(chǎn)高度以層為單位計(jì)量，每一層的高度國(guó)家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。 凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。 建筑物室外地面至其檐口或屋面面層的高度。屋頂上的水箱間、電梯機(jī)房、排煙機(jī)房和樓梯出口小間等不計(jì)入建筑高度。 建筑間距 兩棟建筑物或構(gòu)筑物外墻之間的水平距離。建筑間距主要根據(jù)所在地區(qū)的日照、通風(fēng)、采光、消防安全等方面的因素綜合考慮確定 1. 建筑術(shù)語(yǔ)共六十四頁(yè)6.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目(xingm)規(guī)劃設(shè)計(jì)的指導(dǎo)思想與主要內(nèi)容規(guī)劃設(shè)計(jì)與自然生態(tài)相和諧；規(guī)劃設(shè)計(jì)與社會(huì)發(fā)展(fzhn)相和諧；規(guī)劃設(shè)計(jì)與用戶需求變化相和

8、諧。 影響項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的要素主要有：國(guó)家及項(xiàng)目所在城市房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)的基本政策；項(xiàng)目所在地城市控制性詳細(xì)規(guī)劃的有關(guān)規(guī)定；項(xiàng)目所在地現(xiàn)場(chǎng)狀況；市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果與市場(chǎng)定位、項(xiàng)目開發(fā)理念；建設(shè)項(xiàng)目的總投資和資金運(yùn)作方式。6.2.1 指導(dǎo)思想1.項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)項(xiàng)目總體策劃的基本構(gòu)思與原則2. 規(guī)劃設(shè)計(jì)中的和諧理念共六十四頁(yè) 積極挖掘(wju)地下空間 向地下(dxi)索取有用空間，布置車庫(kù)、輔助用房等，并以不計(jì)容積率來(lái)提高開發(fā)的積極性。共六十四頁(yè)沈陽(yáng)河畔新城 長(zhǎng)沙(chn sh)亞華香舍花都杭州南都江濱花園(huyun)共六十四頁(yè) 合理開發(fā)(kif)山坡地和廢棄用地 隨著住宅建設(shè)不斷迅速發(fā)展，可用

9、開發(fā)土地愈來(lái)愈少，需要對(duì)山坡地或廢棄土地如灘涂地等進(jìn)行改良(giling)后使用，沿海城市還可采用填海增地的辦法。共六十四頁(yè)利用(lyng)山坡地貴陽(yáng)中天花園(huyun)重慶華立 天地豪園共六十四頁(yè)深圳香蜜山花園(huyun)共六十四頁(yè)深圳香蜜山花園(huyun)共六十四頁(yè)5.道路(dol)交 通規(guī)劃 2.建筑(jinzh)選型1。規(guī)劃布局4.配套設(shè)施規(guī)劃6.綠地與景觀規(guī)劃3.住宅戶型6.2.2 工作內(nèi)容共六十四頁(yè)6.3 居住區(qū)規(guī)劃(guhu)布局12 除此之外，居住區(qū)的空間與環(huán)境設(shè)計(jì)也應(yīng)遵循一定的原則。 居住區(qū)的規(guī)劃布局，應(yīng)綜合考慮路網(wǎng)結(jié)構(gòu)、公建與住宅布局、群體組合、綠地系統(tǒng)及空間環(huán)境等的

10、內(nèi)在聯(lián)系，構(gòu)成一個(gè)(y )完善的、相對(duì)獨(dú)立的有機(jī)整體，遵循一定原則。6.3.1布局規(guī)劃原則共六十四頁(yè) 建 筑 布 局 常見形式 概 念1 行列式 按一定的房屋朝向和間距成排布置，大部分是南北向重復(fù)排列，其優(yōu)點(diǎn)是每戶都有好的朝向，而且施工方便，但形式的空間較為單調(diào)。2 周邊式 沿街坊或院落周圍布置，其優(yōu)點(diǎn)是內(nèi)部環(huán)境比較安靜，土地利用率高，但其中部分住宅的通風(fēng)和朝向均較差。3 混合式 采取行列式和周邊式相結(jié)合的方法進(jìn)行布置，可以采納上述兩種形式之長(zhǎng)，形成半敞開式的住宅院落。4 自由式 結(jié)合地形、地貌、周圍條件，不拘泥于某種固定的形式，靈活布置以取得良好的日照通風(fēng)效果。6.3.2常見的規(guī)劃(guhu

11、)布局形式共六十四頁(yè)圍合居住(jzh)空間 將行列式布局改進(jìn)為院落式圍合，使外部環(huán)境形成院落內(nèi)居民的共享空間，密切鄰里(ln l)交往，增進(jìn)居住安全，并將行列布置的東西缺口適當(dāng)圍合，提高土地利用率。共六十四頁(yè)廣州嶺南(ln nn)花園 多層住宅 容積率：1.56共六十四頁(yè)廣州嶺南(ln nn)花園共六十四頁(yè)成都萬(wàn)科金色家園(jiyun)中高層住宅容積率2.2共六十四頁(yè)成都萬(wàn)科金色家園(jiyun)共六十四頁(yè) 低層建筑(jinzh) 多層建筑 小高層建筑(o cn jin zh)（非規(guī)范性） 高層建筑 高度小于或等于10米的建筑。低層居住建筑為一層至三層。 高度大于10米，小于或等于24米的建筑

12、。多層住宅為四層至六層。 高度大于24米的建筑。中高層住宅為七至九層，高層住宅為十層及以上。 介于多層及高層之間，一般指7-18層之間的建筑。 點(diǎn)式（塔式）建筑 指建筑平面外廓基本成矩形,其長(zhǎng)邊與短邊之比小于2的建筑。 板式建筑 指建筑平面外廓基本成矩形,其長(zhǎng)邊與短邊之比大于或等于2的建筑,并且短邊長(zhǎng)度小于或等于16米。建筑術(shù)語(yǔ)共六十四頁(yè)適當(dāng)(shdng)提高層數(shù) 住宅層數(shù)與容積率成正比關(guān)系，但并不成斜線上升，而是折線上升。當(dāng)住宅層數(shù)達(dá)到一定數(shù)量以后，容積率增加就顯得緩慢，因?yàn)樽≌玫赜勺≌子玫睾妥≌照臻g距用地兩部分組成，住宅層數(shù)增加只能重復(fù)利用住宅基底用地，不能節(jié)約日照間距用地。一般由

13、低層升至多層，節(jié)地效果(xiogu)最為明顯，至中高層，效果(xiogu)尚可，至高層，節(jié)地呈平緩狀。共六十四頁(yè)不同(b tn)層別住宅的優(yōu)缺點(diǎn)：低層：環(huán)境優(yōu)美，用地耗量大；多層：雖然節(jié)地效果好，但五、六層登高并不輕松；高層：能節(jié)地，增多綠地，外部空間通透，視野開 闊，但一次投資大，建設(shè)周期長(zhǎng)，造價(jià)高，維護(hù)費(fèi)用大，且遠(yuǎn)離地面，心里感受差。中高層：節(jié)地效果好，使用一部電梯影響(yngxing)造價(jià)小，登高容易，視線擴(kuò)大。 因此城市邊緣地段、山坡地、風(fēng)景區(qū)宜建低層住宅。中小城市宜建多層住宅，少量中高層住宅。中大城市宜建中高層住宅，少量多層住宅。特大城市宜建高層和中高層住宅。共六十四頁(yè)大連萬(wàn)科城市(

14、chngsh)花園（多層）容積率：1.394共六十四頁(yè)廈門浪琴灣（中高層）容積率：1.791共六十四頁(yè)上海海上海新城（高層(o cn)）容積率：2.44共六十四頁(yè) 躍 式復(fù)式 錯(cuò)層 一個(gè)住宅占兩個(gè)(lin )樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層，一般在首層安排起居室、廚房。餐廳、衛(wèi)生間等。 是一層住宅但較普通住宅高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房(shfng)等用樓梯聯(lián)系上下，其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。 是一套房子不處于同一平面，即房?jī)?nèi)的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽(yáng)臺(tái)處于幾個(gè)高度不同的平面上。錯(cuò)層住宅的面積計(jì)算方法參照平面住宅面積計(jì)算。 建筑術(shù)語(yǔ)共六十四頁(yè)項(xiàng)目類型(lixng)的

15、新界定別墅(bish)Townhouse聯(lián)排別墅板樓塔樓傳統(tǒng)的別墅項(xiàng)目獨(dú)棟聯(lián)排雙拼疊拼高層、小高層、多層傳統(tǒng)蝶塔、小戶型公寓、普通住宅、經(jīng)濟(jì)適用房皆宜以板樓或塔樓形式出現(xiàn)。共六十四頁(yè)Townhouse的四種(s zhn)形式通常，我們稱Townhouse為聯(lián)排別墅，因?yàn)門ownhouse的出現(xiàn)(chxin)就是以聯(lián)排別墅為標(biāo)志的。但實(shí)際上，一個(gè)純粹的Townhouse項(xiàng)目中，一般可以包括四類建筑形式,即聯(lián)排、雙拼、疊拼、獨(dú)棟。在同一項(xiàng)目中，通常價(jià)格表現(xiàn)：獨(dú)棟雙拼聯(lián)排疊拼聯(lián)排別墅由三個(gè)以上的相同單位平行組合而成。是Townhouse項(xiàng)目最為常見的建筑形式。雙拼別墅兩個(gè)相同的單位平行組合而成。疊拼

16、別墅從建筑立面上看，與雙拼非常相似，也是由兩個(gè)單位組成；實(shí)際上，其中一戶的“一層”從二層開始，將不擁有庭院。從戶型圖上清晰可見區(qū)別。Townhouse獨(dú)棟 傳統(tǒng)別墅共六十四頁(yè)Townhouse的四種(s zhn)形式獨(dú)棟別墅(bish)形體獨(dú)立的單位。傳統(tǒng)別墅注重從建筑立面的設(shè)計(jì)上突出棟與棟之間的區(qū)別，顯示所有者的個(gè)性。 Townhouse獨(dú)棟通常棟與棟之間沒有實(shí)質(zhì)區(qū)別甚至完全一樣。傳統(tǒng)別墅間距開闊私密性好。 Townhouse獨(dú)棟之間間距小，私密型不如傳統(tǒng)別墅。Townhouse獨(dú)棟 傳統(tǒng)別墅共六十四頁(yè)合理利用(lyng)地形基地多種多樣： 坡地應(yīng)注意坡向，南向坡既能獲得充分日照，且廣闊視野

17、，減少日照間距。東西向坡宜將住宅設(shè)計(jì)成南向退臺(tái)，避免東西日曬。 平地應(yīng)布置成南北向并適當(dāng)偏角，既能順應(yīng)(shnyng)風(fēng)向，又可獲得較好日照，減少間距。在邊角地布置塔樓，基地北側(cè)布置高層，也是節(jié)地好措施。共六十四頁(yè)臺(tái)州楓南路小區(qū)(xio q)共六十四頁(yè)大連 幸福(xngf)e家充分利用狹長(zhǎng)地形(dxng)布置的住區(qū) 多層、中高層、高層混合型 容積率1.78共六十四頁(yè)濟(jì)南 水映麗山(l shn)不規(guī)則地形(dxng)布置住區(qū)共六十四頁(yè) 建筑風(fēng)格是一個(gè)建筑物的個(gè)性和獨(dú)特表征(bio zhn)，主要在于建筑在平面布局、形態(tài)構(gòu)成、藝術(shù)處理和手法運(yùn)用等方面所顯示的獨(dú)特和意境，它作為凝固的建筑語(yǔ)言深刻地體

18、現(xiàn)出人類的價(jià)值觀和審美傾向。建 筑 風(fēng) 格中式(zhngsh)建筑風(fēng)格歐陸風(fēng)格現(xiàn)代主義風(fēng)格主題風(fēng)格異域風(fēng)格新古典主義風(fēng)格6.4.2建筑風(fēng)格共六十四頁(yè)6.4.2Artdeco風(fēng)格(fngg) Artdeco也被稱為裝飾藝術(shù)，回紋飾曲線線條、金字塔造型等埃及元素紛紛出現(xiàn)在建筑的外立面上，表達(dá)了當(dāng)時(shí)高端階層所追求的高貴感；而摩登的形體又賦予古老的、貴族的氣質(zhì)，代表(dibio)的是一種復(fù)興的城市精神。這種藝術(shù)風(fēng)格在美國(guó)大行其道，并最終發(fā)展為20世紀(jì)最重要的建筑設(shè)計(jì)力量。 Artdeco最新代表是高科技派的金茂大廈，合高科技與裝飾風(fēng)味于一體；最具特色的便是上海金茂君悅大酒店內(nèi)的中庭，一個(gè)從56層起共3

19、3層樓高鏤空的中庭。目前包括上海綠地、和記黃浦、泰江置業(yè)等20來(lái)家開發(fā)商正研究并營(yíng)造Artdeco風(fēng)格的建筑群。 共六十四頁(yè)6.4.2Artdeco風(fēng)格(fngg)共六十四頁(yè)6.4.2Artdeco風(fēng)格(fngg)共六十四頁(yè)6.4.2Artdeco風(fēng)格(fngg)共六十四頁(yè)6.4.2Artdeco風(fēng)格(fngg)共六十四頁(yè)6.4.2Artdeco風(fēng)格(fngg)共六十四頁(yè)6.4.2Artdeco風(fēng)格(fngg)共六十四頁(yè)6.4.2Artdeco風(fēng)格(fngg)共六十四頁(yè)6.5 住宅(zhzhi)戶型內(nèi)外分區(qū)(fn q)原則動(dòng)靜分區(qū)原則潔污分區(qū)原則私人行為空間公共行為空間家務(wù)行為空間衛(wèi)生行為空間

20、交通空間室外過渡空間6.5.1 住宅功能分區(qū)的原則6.5.2 住宅功能分區(qū)共六十四頁(yè)6.5.3 住宅功能分區(qū)的技術(shù)(jsh)要點(diǎn)技術(shù)(jsh)要點(diǎn)123每套住宅具有良好的通風(fēng)、采光、日照、隔熱、保溫、隔聲等性能 套內(nèi)功能空間應(yīng)具有一定的適應(yīng)性、可變性，以適應(yīng)不同家庭居住以及生活模式變化的需求，且功能空間還應(yīng)滿足適用、安全、衛(wèi)生、舒適、經(jīng)濟(jì)、美觀、長(zhǎng)效的要求。臥室設(shè)計(jì)應(yīng)該避開來(lái)自戶內(nèi)其他房間或周圍鄰居的視線干擾，以保證臥室的私密性。 4必須設(shè)置戶內(nèi)的室外空間陽(yáng)臺(tái) 共六十四頁(yè) 功能分區(qū)清晰、明確，做到公私(n s)、潔污、動(dòng)靜分離。功能分區(qū)(fn q)示意共六十四頁(yè)功能分區(qū)清晰，公私(n s)分區(qū)

21、、動(dòng)靜分區(qū)、潔污分區(qū)明確。共六十四頁(yè)適當(dāng)(shdng)的套型面積居住空間數(shù)建筑面積（m2/套）使用面積（m2/套）124060304523617546563476905768 中小套型面積可根據(jù)不同居住空間進(jìn)行合理配置。 住宅(zhzhi)套型面積配置共六十四頁(yè)適宜(shy)的空間尺度 套內(nèi)各功能空間應(yīng)根據(jù)主要家具、設(shè)備、設(shè)施，人體(rnt)和操作活動(dòng)三部分所需面積組成，并進(jìn)行有機(jī)組合，保證該空間面積緊湊合理。共六十四頁(yè)套內(nèi)空間適宜的尺度(chd)與面積功能空間短邊凈距(m)使用面積(m2)布置家具設(shè)備墻面連續(xù)長(zhǎng)度(m)起居室(廳)3.03.612163.0主臥室3.03.312143.0雙人臥室2.73.010123.0單人臥室2.42.7682.5廚房1.51.8462.7衛(wèi)生間1.51.8352.0共六十四頁(yè)6.6 配套(pi to)設(shè)施規(guī)劃配套(pi to)設(shè)施規(guī)劃12345公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃市政公用設(shè)施規(guī)劃停車設(shè)施戶外場(chǎng)地設(shè)施安全設(shè)施5服務(wù)管理設(shè)施共六十四頁(yè)