房地產(chǎn)的基本知識

1、房 地 產(chǎn) 的 基 本 知 識共六十八頁一、土地的概念 土地是地球表面陸地部分，包括海洋灘涂和內(nèi)陸水域。二、土地的特性(txng) 1、自然特性 2、經(jīng)濟(jì)特性第一節(jié) 土地的概念(ginin)及其特性 共六十八頁三、土地用途包括哪些(nxi)種類？土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通(jiotng)水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。共六十八頁三產(chǎn)業(yè)(chny)的劃分第一產(chǎn)業(yè)是指農(nóng)、林、牧、漁

2、業(yè)。第二產(chǎn)業(yè)是指采礦業(yè)，制造業(yè)，電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)，建筑業(yè)。第三產(chǎn)業(yè)是指除第一、二產(chǎn)業(yè)以外的其他行業(yè)。第三產(chǎn)業(yè)包括：交通運(yùn)輸、倉儲和郵政業(yè)，信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)，批發(fā)和零售業(yè)，住宿和餐飲業(yè)，金融業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)，租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)，科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)和地質(zhì)勘查業(yè)，水利、環(huán)境(hunjng)和公共設(shè)施管理業(yè)，居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)，教育，衛(wèi)生、社會保障和社會福利業(yè)，文化、體育和娛樂業(yè)，公共管理和社會組織，國際組織 共六十八頁四、什么(shn me)是土地使用權(quán)出讓？ 土地使用權(quán)出讓，是指市人民政府(rnmnzhngf)以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議、掛牌的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地

3、使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 共六十八頁5、各類用途的土地使用權(quán)出讓(chrng)最高年限是多少？ 土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定(qudng)： (一)居住用地七十年； (二)工業(yè)用地五十年； (三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年； (四)商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年； (五)綜合或者其他用地五十年。 另外，加油站、加氣站用地為二十年。 共六十八頁六、土地使用權(quán)的出讓方式(fngsh)有哪些？ 土地使用權(quán)出讓包括招標(biāo)、拍賣、協(xié)議、掛牌(gupi)四種方式 拍賣出讓土地使用權(quán)：是指在指定的時間、公開場合，在土地管理部門授權(quán)的拍賣主持人的主持下，競投者按

4、規(guī)定的方式應(yīng)價，由出價最高者獲得土地使用權(quán)的行為。 招標(biāo)出讓土地使用權(quán)：是指由土地管理部門公開招標(biāo)或邀請符合條件的投標(biāo)人投標(biāo)，經(jīng)評標(biāo)后確定的中標(biāo)人取得土地使用權(quán)的行為。 協(xié)議出讓土地使用權(quán)：是指由土地管理部門代表市政府與土地使用者以土地的公告市場價格為基準(zhǔn)，經(jīng)過協(xié)商確定土地價格，并將土地使用權(quán)讓與土地使用者的行為。土地的掛牌交易：即在一定期限內(nèi)將土地交易條件在土地交易機(jī)構(gòu)進(jìn)行公告，并接受交易申請的行為。土地使用權(quán)公開掛牌交易的，應(yīng)公告最低交易價和其他交易條件。公告期限不少于30日。 共六十八頁七、什么是行政(xngzhng)劃撥用地？土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上(yshng)人民政府依法批準(zhǔn)，

5、在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。共六十八頁第二節(jié) 城市土地(td)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 一、城市土地經(jīng)濟(jì)1、 含義：城市土地是指建城區(qū)和城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的土地，這兩類土地是城市 土地管理的主要對象。2、城市土地的特性: 1）城市土地的位置具有相當(dāng)(xingdng)的重要性 2）城市土地對交通運(yùn)輸和城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況具有很大的依賴性 3）與農(nóng)業(yè)用地相比，土地面積對城市土地的制約性相對較小 4）城市土地在使用方向上具有固定性 5）城市土地具有價值的擴(kuò)散性和區(qū)域整體性的特征共六十八頁二、城市(chngsh)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 1、房地產(chǎn)的概念

6、： 房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上的附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益，房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)、物業(yè)。 包含：（1）土地 （2）建筑物 （3）房地產(chǎn)物權(quán) 房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理及維修、裝飾、服務(wù)等多種經(jīng)濟(jì)活動的具有高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè)，它與建筑業(yè)既有聯(lián)系，又有區(qū)別。房地產(chǎn)業(yè)歸屬為生產(chǎn)和消費(fèi)提供多種服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)；建筑業(yè)屬于第二產(chǎn)業(yè)。共六十八頁2、房地產(chǎn)開發(fā)(kif)和經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)是對城鎮(zhèn)進(jìn)行土地和房屋的建設(shè)開發(fā)。從廣義上講，房地產(chǎn)開發(fā)是以城鎮(zhèn)土地資源為對象(duxing)，按照預(yù)定目的，進(jìn)行改造加工，對地上進(jìn)行房屋設(shè)施的建筑安裝活動，以及為此而進(jìn)行的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、經(jīng)營管理

7、活動的全過程。狹義的房地產(chǎn)開發(fā)是按照預(yù)定的目的而進(jìn)行的改造土地和建造房屋設(shè)施的經(jīng)營管理活動過程。房地產(chǎn)經(jīng)營也有廣義和狹義之分，廣義上講，它是房地產(chǎn)企業(yè)對經(jīng)營目標(biāo)進(jìn)行科學(xué)決策，并使確定的目標(biāo)得到實(shí)現(xiàn)的全部管理活動的總和，它包括房地產(chǎn)的投資、開發(fā)、出售、出租、維修、服務(wù)等全部綜合管理職能活動。狹義上講，房地產(chǎn)經(jīng)營主要是指有關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)品供銷的管理活動，其中尤其著重于銷售活動。上述房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營兩個概念一般都是從狹義的角度解釋。共六十八頁 3、房地產(chǎn)開發(fā)具有多種形式： 根據(jù)劃分標(biāo)準(zhǔn)的不同，房地產(chǎn)開發(fā)具有多種形式。 1）、根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)內(nèi)容的不同，可以分為以上三種形式： a、綜合開發(fā)。是指從規(guī)劃

8、設(shè)計(jì)、征地拆遷、土地(td)開發(fā)、房屋建設(shè)、竣工驗(yàn)收，直到建城商品房進(jìn)行銷售、交付使用的整個過程。這是開發(fā)公司科學(xué)地組織開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營管理、服務(wù)的一項(xiàng)系統(tǒng)工程。 b、土地開發(fā)。是指只辦理征地拆遷和勞動力安置，搞好水通、電通、路通及土地平整的“三通一平“的全過程。它與綜合開發(fā)的區(qū)別在于，土地開發(fā)不包括房屋建設(shè)的過程，一般是土地開發(fā)以后，按照當(dāng)時的市場價格，通過拍賣、招標(biāo)的方式，把已開發(fā)的土地轉(zhuǎn)讓給有關(guān)單位進(jìn)行房屋建設(shè)，并按規(guī)定收取土地開發(fā)費(fèi)。 c、房屋開發(fā)。是在土地開發(fā)的基礎(chǔ)上，獲得土地使用權(quán)后，按照城市規(guī)劃的要求，組織房屋設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收、出售、租賃等經(jīng)營的全過程。 2）、根據(jù)房地產(chǎn)開

9、發(fā)承擔(dān)方式的不同，又可分為以下三種形式：（1）獨(dú)自開發(fā)。即房地產(chǎn)開發(fā)公司自己負(fù)責(zé)從本項(xiàng)工程的可行性研究、征地拆遷直到房屋建成經(jīng)營的全過程。共六十八頁 （2）委托開發(fā)。即房地產(chǎn)開發(fā)公司接受用戶或投資(tu z)單位的委托，根據(jù)已劃定的征地紅線，進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，拆遷安置，組織施工，直到建成后交付委托單位。開發(fā)公司按規(guī)定收取開發(fā)管理費(fèi)或承包費(fèi)。 （3）分包開發(fā)。即房地產(chǎn)開發(fā)公司接受某項(xiàng)開發(fā)工程后，根據(jù)公司自身的能力和工程項(xiàng)目的性質(zhì)、工程量的大小，將該工程分包給有關(guān)專業(yè)工程公司3）、根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)階段的不同，可分為以下三種形式： （1）前期開發(fā)。即指開發(fā)區(qū)破土動工以前的一切準(zhǔn)備工作。包括開發(fā)區(qū)的可行性研

10、究，選定開發(fā)區(qū)的地點(diǎn)，向政府申請建設(shè)用地，征用土地，拆遷安置，規(guī)劃設(shè)計(jì)，制定建設(shè)方案，施工現(xiàn)場的“三通一平”等工作。 （2）中期開發(fā)。即指對房地產(chǎn)的經(jīng)營管理過程。一般包括房屋建設(shè)，竣工驗(yàn)收，房屋出售，租賃，經(jīng)營目標(biāo)，經(jīng)營決策，經(jīng)營方式，方法及綜合開發(fā)公司自身的專業(yè)管理和綜合管理等內(nèi)容。 （3）后期開發(fā)。即指房屋的售后服務(wù)。包括房屋出售或租賃以后，對各種建筑物、構(gòu)筑物和設(shè)備安裝工作的保修、維修、使用等房屋的維護(hù)管理工作。后期開發(fā)對解決用戶的后顧之憂尤為重要共六十八頁2、房地產(chǎn)的特征(tzhng)：自然特征(tzhng)和經(jīng)濟(jì)特征(tzhng)自 然 特 征經(jīng) 濟(jì) 特 征1、生產(chǎn)(shngchn)

11、周期長2、使用的耐久性2、資金密集性3、資源的有限性3、相互影響性4、物業(yè)的差異性4、易受政策限制性1、位置的固定性 5、房地產(chǎn)的增值性共六十八頁3、房地產(chǎn)的類型(lixng) ：按用途分： 1、居住房地產(chǎn) 2、商業(yè)房地產(chǎn) 3、辦公房地產(chǎn) 4、工業(yè)房地產(chǎn) 按收益劃分(hu fn)： 5、營利性房地產(chǎn) 6、非營利性房地產(chǎn)按市場交易劃分： 7、出售的房地產(chǎn) 8、出租的房地產(chǎn) 9、抵押、典當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn) 10、自 用的房地產(chǎn)共六十八頁第三節(jié) 房地產(chǎn)價格(jig)一、房地產(chǎn)價格 是土地價格和建筑物及其附著物價格的統(tǒng)一，是土地價值和房屋價 值的貨幣表現(xiàn)形式。二、房地產(chǎn)價格的特征 1、房地產(chǎn)價格的兩重性：既有

12、房屋建筑價格又有土地價格。 2、房地產(chǎn)個別性:容易受交易者個別因素的影響 3、房地產(chǎn)價格的高額(o )性。 4、房地產(chǎn)價格的權(quán)益性:所有權(quán)、使用權(quán)或其他權(quán)益。 5、房地產(chǎn)價格的趨升性。共六十八頁第四節(jié) 房地產(chǎn)價格(jig)的影響因素一、一般(ybn)因素社會因素經(jīng)濟(jì)因素行政因素人口因素國際因素1、政治安定情況 1、經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況1、土地制度1、人口密度國際經(jīng)濟(jì)狀況2、社會治安情況2、儲蓄和投資水平2、住房制度2、人口素質(zhì)國際政治因素3、房地產(chǎn)投機(jī)3、財政收支與金融狀況3、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃3、家庭人口4、城市化進(jìn)程4、居民收入和 消費(fèi)水平4、房地產(chǎn)價格政策5、物價變動5、稅收6

13、、利率水平6、行政隸屬變更7、其他相關(guān)政策共六十八頁二、區(qū)域(qy)因素住宅區(qū)區(qū)域(qy)因素商業(yè)區(qū)區(qū)域因素工業(yè)區(qū)區(qū)域因素1、基礎(chǔ)設(shè)施1、城市商服中心影響2、 基礎(chǔ)設(shè)施2、市內(nèi)交通條件3、市內(nèi)交通條件3、公用配套4、對外交通條件港口、 車站、機(jī)場4、環(huán)境條件3、對外交通條件港口、車站、機(jī)場5、區(qū)域城市規(guī)劃限制5、城市商業(yè)服務(wù)中心 影響6、區(qū)域規(guī)劃限制4、區(qū)域城市規(guī)劃限制1、 基礎(chǔ)設(shè)施2、市內(nèi)交通條件共六十八頁第五節(jié) 房地產(chǎn)價格(jig)構(gòu)成一、土地價格的構(gòu)成(guchng) 1、土地出讓金 2、土地開發(fā)費(fèi) 3、市政配套費(fèi)二、房屋價格的構(gòu)成 1、房屋建筑成本 2、流通費(fèi)用 3、稅金 4、利潤共六

14、十八頁三、房地產(chǎn)價格(jig)的構(gòu)成1、土地費(fèi)用(fi yong)2、前期工程費(fèi)3、房屋開發(fā)費(fèi)4、管理費(fèi)5、銷售費(fèi)用： （1）代理費(fèi) （2）廣告費(fèi)6、財務(wù)費(fèi)用7、其他費(fèi)用： （1）設(shè)計(jì)費(fèi) （2）監(jiān)理費(fèi)：a.建設(shè)方b.承建方c.監(jiān)理方8、不可預(yù)見費(fèi)9、稅金10、利潤共六十八頁第六節(jié) 建筑(jinzh)名詞解釋1、 土地使用權(quán): 使用國有土地所使用的權(quán)利,主要指建筑內(nèi)容,使用年限.2、 房產(chǎn)證:是房屋竣工驗(yàn)收后,由房管部門合法擁有房產(chǎn)的最主要證明材料.3、宗地圖：宗地圖包括土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記附圖。它反映一宗地的基本情況。包括：宗地權(quán)屬界線、界址點(diǎn)位置、宗地內(nèi)建筑物位置與性質(zhì)，與相鄰宗地

15、的關(guān)系等4、紅線圖：是規(guī)劃局確定的項(xiàng)目建筑總平面圖，或城市規(guī)范管理部門正式確定的項(xiàng)目建筑的總用地面積(min j)的示意圖，其中紅線是用來表示建筑物的邊界外沿界限，即實(shí)際可使用土地的邊界圖。5、 三通一平: 水,電,路(通).場地平整.6、 五通一平：通水、通電、路(通)、通氣、通訊，場地平整7、 七通一平：通水、通電、路(通)、通氣、通訊、通郵、排污暢通，場地平整8、 九通一平：通水、通電、路(通)、通氣、通訊、通郵、通熱、通暖、排污暢通，場地平整9、 容積率: 總建筑面積與土地總面積之比.10、 占地面積: 小區(qū)所占的所有土地面積,包括走廊,花園,基地線以內(nèi).11、 基地面積: 建筑物整體

16、在地面的正投影面積.一、基本術(shù)語共六十八頁12、 建筑面積: 整個建筑每一層加起來的面積總和. 13、實(shí)用率(得房率）: 是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率。即實(shí)用率套內(nèi)建筑面積分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e. 14、綠化率: 是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比.15、綠地率：描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率（% ）。地率所指的“居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地”主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團(tuán)綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。16、建筑密度，即建筑覆蓋率：是指在一定用地范圍內(nèi)所有建筑物的基底面積與基地面積之比，

17、通俗說，就是(jish)在一土地上除了建筑物外，還有多少的空間能夠留出來做綠化，造園林，進(jìn)行各種生活設(shè)施的配套。17、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層：建筑物某樓層的上部與下部因平面使用功能不同，該樓層上部與下部采用不同結(jié)構(gòu)類型，并通過該樓層進(jìn)行結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換，則該樓層稱為結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層18、建筑高度：是指自建筑物散水外緣處的室外地坪至建筑物最高部分的垂直高度。19、層高: 本層地面至上一層地面的高度,標(biāo)準(zhǔn)層高為2.8米.20、凈高: 本層樓地面與本層頂?shù)母叨?凈高+樓板厚度=層高.共六十八頁21、承重墻:是指在砌體結(jié)構(gòu)中支撐著上部樓層重量的墻體，在工程圖上為黑色墻體，打掉會破壞整個建筑結(jié)構(gòu)；承重墻是經(jīng)過科學(xué)計(jì)算的，如果在承

18、重墻上打孔裝修，就會影響建筑結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性，改變了建筑結(jié)構(gòu)的體系。是非常危險的事情，非專業(yè)設(shè)計(jì)人員最好不要改變承重墻。 22、非承重墻: 指不支撐著上部樓層重量的墻體,只起到把一個房間和另一個房間隔開的作用,在工程圖上為中空墻體,對建筑結(jié)構(gòu)沒什么大的影響.23、戶型: 指幾房幾廳幾衛(wèi)幾陽臺. 24、預(yù)置板: 指預(yù)先按照尺寸統(tǒng)一制作的樓板,到時候再直接鋪上去,這樣可以使施工速度加快,造價低,但整體抗震性和抗?jié)B性較差,廚,衛(wèi)一定不能用. 25、現(xiàn)澆板: 指在施工現(xiàn)場直接用水泥澆鑄的樓板.26、期房（樓花）：是指房地產(chǎn)開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售(chshu)商品房

19、稱為期房。消費(fèi)者在購買期房時應(yīng)簽商品房預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱做為買“樓花”，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。27、現(xiàn)房：是指通過竣工驗(yàn)收，可以交付使用，并取得房地產(chǎn)權(quán)證的房屋。開發(fā)商完成房屋全部建筑工程、配套工程，使房屋具備正常使用功能，還要通過建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收、規(guī)劃竣工驗(yàn)收、環(huán)衛(wèi)環(huán)保驗(yàn)收、消防驗(yàn)收，取得新建住宅交付使用許可證，才能到房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行房地產(chǎn)初始登記。購買現(xiàn)房簽訂的是房屋買賣合同，購房人可以立即辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，取得產(chǎn)權(quán)證。共六十八頁28、尾房：又稱尾樓，不能等同于爛尾房和一般空置房，是指項(xiàng)目銷售(xios

20、hu)八九成以后剩余或長時間沒有銷售(xioshu)出去的房屋。專家認(rèn)為，當(dāng)商品住宅的銷售(xioshu)量達(dá)到80%以后，開發(fā)商已經(jīng)獲利，因此一般就進(jìn)入項(xiàng)目的清盤銷售(xioshu)階段，此時所銷售(xioshu)的房產(chǎn)，一般稱為尾房29、毛坯房（清水房）：毛坯房又稱為“初裝修房”，這樣的房子大多屋內(nèi)只有門框沒有門，墻面地面僅做基礎(chǔ)處理而未做表面處理。而屋外全部外飾面，包括陽臺、雨罩的外飾面應(yīng)按設(shè)計(jì)文件完成裝修工程。30、精裝修房：是指房屋交鑰匙前，裝修一次到位；所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完成，簡稱全裝修住宅?！蓖ǔＮ覀兎Q之為“精裝修”。31、玄關(guān)

21、：指住宅室內(nèi)與室外之間的一個過渡空間，也就是進(jìn)入室內(nèi)換鞋、脫衣或從室內(nèi)去室外整貌的緩沖空間，也有人把它叫做斗室、過廳、門廳。玄關(guān)有以下三方面的作用：1.視覺屏障作用；2.較強(qiáng)的使用功能3.保溫作用32、凸窗：指位置與主墻體有一定的橫向距離，而不是傳統(tǒng)的安裝在墻體中間的窗戶。通常也稱為陽光窗、飄窗。由于凸窗在立面上只是窗戶范圍往室外飄出，依照現(xiàn)在建筑面積計(jì)算的規(guī)定，采用飄窗來增大室內(nèi)空間不會計(jì)入建筑面積。33、開間：住宅設(shè)計(jì)中，即住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實(shí)際距離，故又稱開間。34、進(jìn)深：指建筑物縱深各間的長度。即位于同一直線上相鄰兩柱中心線間的水平距離。

22、在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長度。共六十八頁二、房地產(chǎn)建筑(jinzh)形態(tài):1、低層：低層房屋是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如 平房、別墅等。低層房屋一般建筑結(jié)構(gòu)簡單，施工期短，建造成本低廉，給 人以親切安寧、有天有地的感覺，它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高 層。人們特別喜歡以此為住宅。但是，低層房屋占地多，土地利用率低，特 別是在寸土寸金的城市難以廣泛開發(fā)。2、多層：多層房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4 7層， 一般采用磚混結(jié)構(gòu)，少數(shù)采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。多層房屋一般規(guī)格(房型)整齊，通 風(fēng)采光狀

23、況好，空間緊湊而不閉塞。與高層相比，多層房屋公用面積少，得房率相 應(yīng)提高，這是很多人喜歡多層房屋的主要原因。3、小高層：人們一般把8層至12、13層的建筑稱為“小高層”。小高層住宅一般采用鋼 筋混凝土結(jié)構(gòu)，帶電梯。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點(diǎn)，又有普 通高層結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高、耐用年限高、景觀系數(shù)高，污染程度低等優(yōu)點(diǎn)，很受購房人歡迎 。同時，小高層對土地的利用率提高，土地成本相對下降，很受房地產(chǎn)開發(fā)商的青睞 。所以，近年來中心(zhngxn)城區(qū)小高層如雨后春筍，越來越多。共六十八頁4、躍層：躍層式住宅是近年來推廣的一種新穎住宅建筑形式。其特點(diǎn)是：有上 下 兩層樓面、臥室、起居室、客廳

24、、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房，上下層 之 點(diǎn)是每戶都有較大的采光面；通風(fēng)較好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大， 布局緊湊，功能明確；相互干擾較小。在高層建筑中，由于每兩層才設(shè)電梯 平處，戶內(nèi)樓梯要占去一定的使用面積，同時由于二層只有一個出口，發(fā)生 火災(zāi)時，人員不易疏散，消防人員也不易迅速進(jìn)入。5、復(fù)式：復(fù)式住宅是受躍層式住宅設(shè)計(jì)構(gòu)思啟發(fā)，是一種經(jīng)濟(jì)型住宅。每戶占 有上下兩層，實(shí)際是在層高較高的一層樓中增建一個夾層，兩層合計(jì)的層高 要大大低于躍層式住宅。復(fù)式住宅的下層供起居、炊事、進(jìn)餐、洗浴用，上 層供休息、睡眠和貯藏用，戶內(nèi)設(shè)多處入墻式壁柜和樓梯，位于中間的樓板 也是上層的地板。復(fù)式住宅的經(jīng)濟(jì)性體

25、現(xiàn)在： 平面利用系數(shù)高，通過夾層，可使住宅的使用面積提高5070%。 戶內(nèi)的隔層為木結(jié)構(gòu)，將隔斷、家具、裝飾融為一體，又降低了綜合造價。 上部夾層采用推拉窗及墻身多面窗戶，通風(fēng)采光良好，與一般層高和面積相同的住宅相比，土地利用率可提高40%。因此，復(fù)式住宅同時具備了省地、省料、省錢的特點(diǎn)。復(fù)式住宅也特別適合(shh)于三代、四代同堂的大家庭居住，既滿足了隔代人的相對獨(dú)立性，又達(dá)到了相互照應(yīng)的目的。 共六十八頁6、高層: 超過一定高度和層數(shù)的多層建筑。1972年國際高層建筑會議(huy)將 高層建筑分為4類：第一類為916層（最高50米），第二類為1725 層（最高75米)，第三類為2640層（

26、最高100米），第四類為40層以 上(高于100米）7、超高層:30層以上的建筑稱為超高層.共六十八頁高層住宅和多層住宅(zhzhi)的優(yōu)缺點(diǎn)：1）一般來說多層住宅的容積率較低，環(huán)境較好，建筑形式多為條狀，所 以基本上是戶戶朝南，建造成本低，一般售價不高，且得房率較高。2）高層住宅一般地段較好，由于地段好，地價較高，為降低樓板地價只 能提高建筑容積率，往高空發(fā)展。高層基礎(chǔ)較復(fù)雜，結(jié)構(gòu)要求高，十 分堅(jiān)固(jing)，但成本也高。高層配有電梯，人們進(jìn)出較為便利。高層建筑 的中上樓層，視野開闊，通風(fēng)采光極佳。但下部樓層較為壓抑，采光 較差。3）高層一般為一層多戶的點(diǎn)狀形式，有部分戶室朝西、北向。由于

27、增加 了電梯、電梯廳和設(shè)備層等公用面積，所以高層較多層來說得房率較 低，但建造質(zhì)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于多層建筑，抗震系數(shù)也高。由于公用面積的 增加，電梯等設(shè)備的使用，使高層的物業(yè)管理費(fèi)也高于多層。共六十八頁8、板樓和塔樓（也叫點(diǎn)式樓）：板式結(jié)構(gòu)一般戶型通透，例如(lr)多層住 宅、高層板樓； 塔樓（點(diǎn)式樓）是圍繞一個中心點(diǎn)，在一層內(nèi)分布 多戶獨(dú)立住房的戶型。共六十八頁板樓四大(s d)優(yōu)點(diǎn)：1）南北通透，便于采光通風(fēng)。板式住宅多是正南北方向，進(jìn)深在15米左右，南 北通透，便于采光與通風(fēng)，而且戶型方正，平面布局合理，各功能(gngnng)空間尺度 適宜。通常而言，由于板樓的面寬充裕，因而戶型設(shè)計(jì)更容易出精品

28、。 2）板樓均好性強(qiáng)。眼下一梯兩戶的小板樓非常受寵，正是因?yàn)檎麠澃鍢侵懈魈?戶型的優(yōu)劣差距很小，均有若干套朝北的戶型難于處理。板樓由于住戶不 多，居家生活也比較清靜。3）管理成本不高。通常而言，板樓的管理成本普遍較塔樓低廉，多層板式住宅 可以不設(shè)電梯，不設(shè)變頻供水系統(tǒng)，包括外墻粉刷在內(nèi)的日常維護(hù)費(fèi)用當(dāng)然 要比塔樓便宜得多。4）住戶使用率很高。板樓戶型的使用率通常高達(dá)90%以上，而塔樓戶型的使用率 通常僅為75-80%，因?yàn)樗莾?nèi)的電梯井、候梯廳、變配電機(jī)房等都將作為公 共面積攤到每個業(yè)主的頭上。同樣是購買建筑面積100平方米的住房，板樓戶 型的使用面積往往高出塔樓住戶約10平方米。 共六十八頁

29、板樓的兩項(xiàng)缺點(diǎn)(qudin) 1）建筑密度低，房價高 。板樓社區(qū)多屬低層低密度，容積率較低，盡 管居住舒適很強(qiáng)，但房價會高，特別是在城區(qū)內(nèi)寸土寸金的地段，主 流產(chǎn)品仍舊是塔樓，為數(shù)不多的板樓非工薪階層能消費(fèi)得起。 2）戶型格局不宜改造 板樓特別是磚混結(jié)構(gòu)的板樓，戶內(nèi)多數(shù)墻體起重 作用，不可以變化，這一點(diǎn)(y din)不如塔樓的可改造性強(qiáng)。 共六十八頁塔樓(t lu)的四大優(yōu)勢： 1）節(jié)約土地資源，房價較低。由于塔樓社區(qū)(sh q)的建筑密度較高，因而可以 節(jié)約寶貴的土地資源，有效降低每平方米的房價，讓更多的人安居。 2）空間結(jié)構(gòu)靈活，宜于改造 。塔樓多采用大框架結(jié)構(gòu)，除少數(shù)承重梁 之外，戶內(nèi)分

30、隔墻基本都可以拆改，某些塔樓甚至可以將整層樓面打 通，靈活分割戶型。 3）結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高，抗震性好 。高聳的塔樓由于采用了框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)場澆 筑樓板，因而其結(jié)構(gòu)強(qiáng)度比板樓高，抗震性與安全性很好。 4）居高望遠(yuǎn)，視野開闊 塔樓住戶可盡覽都市美景，相信低層板樓的住 房是無法領(lǐng)略這一份心曠神怡的感受的。 共六十八頁塔樓(t lu)的兩項(xiàng)缺點(diǎn)： 1）均好性差，居住密度高 塔樓每層的住戶多為6戶以上，甚至高達(dá)12戶，數(shù)百戶人家擠在一棟大塔樓里，居住環(huán)境當(dāng)然不如板樓優(yōu)越。而且，塔樓每層都有部分住戶的采光、通風(fēng)、景觀等條件比較落后，且不可改變。 2）使用率不高，存在灰色空間 塔樓戶型的使用率普遍低于板樓10個百分

31、點(diǎn)左右，而且戶型內(nèi)部(nib)的廚 房、餐廳與洗手間往往不可直接采光、通風(fēng)，這樣的地方被稱為“灰色空間”。 共六十八頁9、雙拼別墅(bish): 它是聯(lián)排別墅與獨(dú)棟別墅之間的中間產(chǎn)品，由兩個單元的別墅拼聯(lián)組 成的單棟別墅。特征： 1）與聯(lián)排、獨(dú)棟對比而言，除了有天、有地、有獨(dú)立的院落外，最 關(guān)鍵是降低了社區(qū)密度，增加了住宅采光面，使其擁有了更寬闊的室 外空間。 2）是低層小樓加上私家花園，這種相對獨(dú)立的雙拼別墅，在保證擁 有私家花園的基礎(chǔ)上，既要加強(qiáng)戶外空間的交流，使私家小環(huán)境融合 社區(qū)大環(huán)境，也改變了City house和Townhouse兵營式排列的呆板面 孔。3.雙拼別墅基本是三面(sn

32、 min)采光，外側(cè)的居室通常會有兩個以上的采 光面，一般來說，窗戶較多，通風(fēng)不會差，重要的是采光和觀景。共六十八頁10、獨(dú)棟別墅(bish): 單樓獨(dú)棟的別墅即是獨(dú)棟別墅，這種別墅上有獨(dú)立空間，下有私家花園 領(lǐng)地，是私密性很強(qiáng)的獨(dú)立式住宅，表現(xiàn)為上下前后左右都屬于獨(dú)立空 間，一般房屋(fngw)周圍都有面積不等的綠地、院落。這一類型是別墅歷史最 悠久的一種，也是別墅建筑的終極形式。 其主要特點(diǎn)表現(xiàn)為私密性 強(qiáng)，市場價格較高，定位多為高端品質(zhì)，一般有很好的環(huán)境配套。共六十八頁11、聯(lián)排別墅(bish): 又稱TOWNHOUSE，有天有地，每戶獨(dú)門獨(dú)院，設(shè)有1至2個車位，還有 地下室。它是由幾幢

33、單戶別墅并聯(lián)組成的聯(lián)排或住宅，一排二至四層 聯(lián)結(jié)在一起，每幾個單元共用外墻，有統(tǒng)一的平面設(shè)計(jì)和獨(dú)立的門 戶。建筑面積一般是每戶250平方米以上。特征：1）比較注重項(xiàng)目選址，盡量余地、余綠、余水，交通比較方便。2）價位較低，為中產(chǎn)階級中上層人士及新貴(xn u)階層度身定造。3）戶型設(shè)計(jì)豐富而前衛(wèi)，有特色。 共六十八頁 在歐洲原始意義上的Townhouse是指在城區(qū)聯(lián)排而建的市民城區(qū)住 宅，這種住宅均是沿街的，由于沿街面的限制，所以都在基地上 表現(xiàn)為大進(jìn)深小面寬，層數(shù)一般在3層至5層，而立面式樣則體現(xiàn) 為新舊混雜，各式各樣。Townhouse現(xiàn)在在很多國家和地區(qū)已非常 普及，由于離城很近、方便上

34、班及工作、價格合理、環(huán)境優(yōu)美， 成為城市(chngsh)發(fā)展過程中不可逾越的階段住宅郊區(qū)化的一種代 表形態(tài)。共六十八頁三、房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)(jigu)材質(zhì):1、磚木結(jié)構(gòu)：房屋的一種建筑結(jié)構(gòu).主要承重構(gòu)件是由磚和木兩種材料 制成的由于力學(xué)工程與工程強(qiáng)度的限制，一般磚木結(jié)構(gòu)是平層(1-3 層)。 2、磚混結(jié)構(gòu)：磚混結(jié)構(gòu)一般指把磚砌體用作內(nèi)外承重墻或隔墻( qin)，樓蓋、 屋蓋、梁、柱（也可是磚柱）是鋼筋混凝土作用在墻柱上的荷載，主 要是由梁板傳來的屋蓋、樓蓋上的活、恒荷載，它通過墻柱基礎(chǔ)傳到 地基。作用在縱墻上的水平荷載（如風(fēng)荷）一部分直接由縱墻傳給橫 墻，另一部分則通過屋蓋和樓蓋傳給橫墻，再由橫墻傳

35、至基礎(chǔ)，最后 傳給地基，承重墻的厚度及長度是根據(jù)強(qiáng)度和穩(wěn)定性的要求，通過計(jì) 算來確定的。共六十八頁3、框架結(jié)構(gòu): 框架結(jié)構(gòu)住宅是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù) 制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶爛等輕質(zhì)板材隔墻分 戶裝配成而的住宅。適合大規(guī)模工業(yè)化施工，效率較高，工程質(zhì)量較 好。 框架結(jié)構(gòu)由梁柱構(gòu)成，構(gòu)件截面較小，因此框架結(jié)構(gòu)的承載力 和剛度(n d)都較低，它的受力特點(diǎn)類似于豎向懸臂剪切梁，樓層越高，水 平位移越慢，高層框架在縱橫兩個方向都承受很大的水平力，這時， 現(xiàn)澆樓面也作為梁共同工作的，裝配整體式樓面的作用則不考慮，框 架結(jié)構(gòu)的墻體是填充墻，起圍護(hù)和分隔作用，框架結(jié)構(gòu)的特

36、點(diǎn)是能為 建筑提供靈活的使用空間，但抗震性能差。4、鋼結(jié)構(gòu)：鋼結(jié)構(gòu)是建筑物的主要承重構(gòu)件由鋼材構(gòu)成的結(jié)構(gòu)。具有自 重輕、強(qiáng)度高、延性好、施工快、抗震性好的特點(diǎn)。鋼結(jié)構(gòu)多用于超 高層建筑，造價較高。共六十八頁5、剪力墻結(jié)構(gòu)：是用鋼筋混凝土墻板來代替框架結(jié)構(gòu)中的梁柱，剪力墻 結(jié)構(gòu)住宅能承擔(dān)各類荷載引起的內(nèi)力，并能有效控制結(jié)構(gòu)的水平力， 這種用鋼筋混凝土墻板來承受豎向和水平力的結(jié)構(gòu)稱為剪力墻結(jié)構(gòu)。6、框架剪力墻結(jié)構(gòu):框架剪力墻結(jié)構(gòu)也稱框剪結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)是在框架 結(jié)構(gòu)中布置一定數(shù)量的剪力墻，構(gòu)成靈活自由的使用空間，滿足(mnz)不同 建筑功能的要求，同樣又有足夠的剪力墻，有相當(dāng)大的剛度，框剪結(jié) 構(gòu)的受

37、力特點(diǎn)，是由框架和剪力墻結(jié)構(gòu)兩種不同的抗側(cè)力結(jié)構(gòu)組成的 新的受力形式，所以它的框架不同于純框架結(jié)構(gòu)中的框架，剪力墻在 框剪結(jié)構(gòu)中也不同于剪力墻結(jié)構(gòu)中的剪力墻。共六十八頁四、如何(rh)辨別承重墻 墻體是否是承重墻，關(guān)鍵看墻體本身是否承重。 建筑施工圖中的粗實(shí)線部分和圈梁結(jié)構(gòu)中非承重梁下的墻體都是承重墻?，F(xiàn)場察驗(yàn)墻體上無預(yù)制圈梁的肯定是承重墻。非承重墻體一般在圖紙上以細(xì)實(shí)線或虛線標(biāo)注，為輕質(zhì)、簡易的材料制成的墻體，非承重墻一般較薄，僅做隔斷墻體用。 一般地講，磚混結(jié)構(gòu)的房屋所有墻體都是承重墻；框架結(jié)構(gòu)的房屋內(nèi)部的墻體一般都不是承重墻。當(dāng)然具體到房屋結(jié)構(gòu)本身，判斷墻是否是承重墻，應(yīng)仔細(xì)研究原建筑圖

38、紙并到現(xiàn)場實(shí)際勘察后才能確定。個人裝修時可以(ky)結(jié)合以下幾點(diǎn)簡單地區(qū)分承重墻和非承重墻：1、從房屋結(jié)構(gòu)上區(qū)分：一般地講，磚混結(jié)構(gòu)的房屋所有墻體都是承重墻；框架結(jié)構(gòu)的房屋內(nèi)部的墻體一般都不是承重墻。 2、從房屋檔次上：一般的中低檔的住宅樓、別墅都是磚混結(jié)構(gòu)的。高檔的都是框架結(jié)構(gòu)的多。 3、從墻磚的材質(zhì)上區(qū)分：一般標(biāo)準(zhǔn)磚的墻是承重墻，加氣磚的是非承重墻。 4、從墻的厚度分：150mm厚的隔墻是非承重墻，如衛(wèi)生間，廚房出現(xiàn)較多。5、根據(jù)梁與墻的結(jié)合處區(qū)分：一般墻與梁間緊密結(jié)合的是承重墻；采用的斜排磚的方法的是非承重墻。共六十八頁五、各類建筑(jinzh)對應(yīng)的容積率 所謂容積率，是指一個小區(qū)的總

39、建筑面積與用地面積的比率。對于發(fā)展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠地率也是如此。綠地率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個比率決定了這個項(xiàng)目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設(shè)計(jì)一個社區(qū)。一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過3，綠地率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是(b shi)所有項(xiàng)目都能做得到。各類建筑分別對應(yīng)的容積率數(shù)值。1容積率低于0.3，這是非常高檔的獨(dú)棟別墅項(xiàng)目。2容積率0.30.5，一般獨(dú)棟別墅項(xiàng)目，環(huán)境還可以，

40、但感覺有點(diǎn)密了。如果穿插部分雙拼別墅、聯(lián)排別墅，就可以解決這個問題了。3容積率0.50.8，一般的雙拼、聯(lián)排別墅，如果組合34層，局部5層的樓中樓，這個項(xiàng)目的品位就相當(dāng)高了。4容積率0.81.2，全部是多層的話，那么環(huán)境絕對可以堪稱一流。如果其中夾雜低層甚至聯(lián)排別墅，那么環(huán)境相比而言只能算是一般了。項(xiàng)目管理5容積率1.21.5，正常的多層項(xiàng)目，環(huán)境一般。如果是多層與小高層的組合，環(huán)境會是一大賣點(diǎn)。6容積率1.52.0，正常的多層+小高層項(xiàng)目。7容積率2.02.5，正常的小高層項(xiàng)目。8容積率2.53.0，小高層+二類高層項(xiàng)目（18層以內(nèi)）。此時如果做全小高層，環(huán)境會很差。9容積率3.06.0，高

41、層項(xiàng)目（樓高100米以內(nèi)）。10容積率6.0以上，摩天大樓項(xiàng)目共六十八頁六、何為(h wi)五證二書:1、 土地使用許可證 2、 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 3、 建設(shè)工程規(guī)劃許可證4、 建筑(jinzh)工程施工許可證 5、 商品房銷售（預(yù)售）許可證 6、 住宅使用說明書 7、 住宅質(zhì)量保證書 共六十八頁七、何謂(hwi)物業(yè)管理: 物業(yè)管理是物業(yè)管理企業(yè)接受房屋產(chǎn)權(quán)人或業(yè)主委員會的委托，依照(yzho) 物業(yè)管理合同或協(xié)議，對已投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設(shè)施 及場地進(jìn)行管理，同時對房屋區(qū)域周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保 衛(wèi)、公共綠地、道路養(yǎng)護(hù)統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理，并向住用人提供多方 面的綜合性服

42、務(wù)。物業(yè)管理是集管理、經(jīng)營、服務(wù)為一體的有償勞 動，它按照社會化、專業(yè)化原則進(jìn)行管理。共六十八頁八、何謂智能化管理: 管理建筑物的軟件體設(shè)施,稱之為智能化. 智能化應(yīng)用系統(tǒng)包括四個子系統(tǒng)：物業(yè)管理、公共安防、家居智能、 信息服務(wù)，每個子系統(tǒng)又包含很多分系統(tǒng)，所有分系統(tǒng)通過小區(qū)局域網(wǎng)連成一個(y )整體。 物業(yè)管理系統(tǒng)有5個分系統(tǒng)，內(nèi)容涉及給排水、交配電、區(qū)域照明、電梯、供暖、電子地圖、三表出戶、電子公告、廣播及背景音樂、一卡通、住戶服務(wù)中心及小區(qū)管理中心等。 共六十八頁九、住宅(zhzhi)基礎(chǔ)配置:1、 水:一次供水,即自來水公司的統(tǒng)一正常供水 二次供水,即除正常供水渠道外,另設(shè)一獨(dú)立蓄水裝

43、置,以供使用 2、 排水:排水管路,包括廚房(chfng),廁所的排水管道及統(tǒng)一的排水裝置3、 通風(fēng)管:多設(shè)在廚房或廁所4、 燃?xì)猓阂话阌墒彝馔ㄏ驈N房和衛(wèi)生間5、 消防：安裝在樓梯消防通道6、 電信設(shè)施:電話、電視、網(wǎng)絡(luò)7、 供電:220V和380V 共六十八頁第七節(jié) 房地產(chǎn)銷售常用(chn yn)知識一、銷售(xioshu)常識1、什么是房地產(chǎn)一級市場： 房地產(chǎn)一級市場又稱土地一級市場，是土地使用權(quán)出讓的市場，即國 家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國 有土地后出讓給使用者的市場，出讓的土地，可以是生地，也可以是 經(jīng)過開發(fā)達(dá)到“七通一平”的熟地。房地產(chǎn)一級市場是由國家

44、壟斷的 市場。共六十八頁2、什么是房地產(chǎn)二級市場(shchng)： 房地產(chǎn)二級市場，是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)進(jìn) 行出售和出租的市場。即一般指商品房首次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而 形成的市場。房地產(chǎn)二級市場也包括土地二級市場，即土地使用者將 達(dá)到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地，進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的市場。3、什么是房地產(chǎn)三級市場： 房地產(chǎn)三級市場，是購買房地產(chǎn)的單位和個人，再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)賣或 轉(zhuǎn)租的市場。也就是房地產(chǎn)再次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市 場。房地產(chǎn)三級市場也包括房屋的交換、抵押、典當(dāng)?shù)攘魍ㄐ问健９擦隧?、什么是商品房： 商品房是指在市場經(jīng)濟(jì)條件下，通過出讓方式取得土地使用權(quán)后

45、開發(fā) 建設(shè)的房屋，均按市場價出售。商品房根據(jù)其銷售對象的不同，可以 分為外銷商品房和內(nèi)銷商品房兩種。內(nèi)銷商品房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 通過實(shí)行土地使用權(quán)出讓形式，經(jīng)過政府計(jì)劃主管部門審批，建成后 用于在境內(nèi)范圍（目前(mqin)不包括香港特別行政區(qū)、澳門和臺灣）出售的 住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。外銷商品房是指房開發(fā)企業(yè)按政府 外資工作主管部門的規(guī)定，通過實(shí)行土地批租形式，報政府計(jì)劃主管 部門列入正式項(xiàng)目計(jì)劃，建成后用于向境內(nèi)、外出售的住宅、商業(yè)用 房及其他建筑物。5、什么是福利房： 福利商品房是指政府按住房制度改革方案免除房地產(chǎn)地價、按房屋的 成本造價售給企業(yè)或符合條件的職工，帶有福利性質(zhì)的房

46、屋。共六十八頁6、什么是微利房 亦稱微利商品房，指由各級政府房產(chǎn)管理部門組織建設(shè)和管理，以低 于市場價格和租金、高于福利(fl)房價格和租金，用于解決部分企業(yè)職工 住房困難和社會住房特困戶的房屋。7、什么是集資房 集資房屬經(jīng)濟(jì)適用住房范圍，是政策性住房，是企事業(yè)單位為了解決 內(nèi)部職工的住房問題，企事業(yè)單位以擁有的劃撥土地建設(shè)、按成本價 出售給內(nèi)部職工的房屋，不能在市場上自由流通。共六十八頁8、什么是經(jīng)濟(jì)適用房 經(jīng)濟(jì)適用住房是指已經(jīng)列入國家計(jì)劃，由城市(chngsh)政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。 它是具有社會保障性質(zhì)的商品住宅。具有經(jīng)濟(jì)性和適

47、用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價格相對于市場價格而言，是適中的、能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力。適用性是指在住房設(shè)計(jì)、單套面積設(shè)定及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的實(shí)用效果。經(jīng)濟(jì)適用住房的價格按建設(shè)成本確定。9、什么是廉租房 廉租房是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會保障性質(zhì)的住房。廉租房的分配形式以租金補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租和租金減免為輔。我國的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。 共六十八頁10、承建商：是指從事住宅建設(shè)的企業(yè)，承建商是負(fù)責(zé)施工建筑的，它是受開發(fā)商委托、依照開發(fā)商的要求進(jìn)行施工建設(shè)的。11、監(jiān)理公司：監(jiān)理是一種高智能的技術(shù)服務(wù)活動

48、，是“旨在實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資目的的微觀監(jiān)督(jind)管理活動”。根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和合同的要求，認(rèn)真監(jiān)督(jind)，遵守基建程序；精益求精，完善使用功能；嚴(yán)格把關(guān)，保證工程質(zhì)量，提高施工工藝，加快進(jìn)度，降低施工成本，使業(yè)主和承包商都取得最大效益。12、房地產(chǎn)代理：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則指出，房地產(chǎn)代理，是指以委托人的名義，在委托協(xié)議約定的范圍內(nèi)，為促成委托人與第三人進(jìn)行房地產(chǎn)交易而提供專業(yè)服務(wù)，并向委托人收取傭金的行為。共六十八頁二、公用(gngyng)建筑面積按以下規(guī)則分?jǐn)偅?、分?jǐn)傇瓌t：1）房屋公用建筑面積分?jǐn)傄源睘閱挝?。公用建筑面積分?jǐn)們H限于本幢內(nèi)的公用 建筑面積。與幢房屋不相連的公用建筑（如變

49、電房、水泵房、門衛(wèi)房等）不 得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。2）房屋公用建筑面積按各戶套內(nèi)建筑面積乘以房屋內(nèi)相關(guān)面積的比例進(jìn)行分 攤。公用建筑面積分?jǐn)偤?，不劃分各戶攤得面積的具體部位。公用建筑面積 部位一經(jīng)分?jǐn)?，任何人不得侵占或改變其原始設(shè)計(jì)的使用功能。3）商、住、辦綜合樓，其房屋內(nèi)各部位使用功能，房型分隔差異較大，應(yīng)根據(jù)其用途或房 型分隔的不同，按相關(guān)面積比例先行分?jǐn)側(cè)惫媒ㄖ娣e（此次分?jǐn)偟淖钚挝粸?層），然后(rnhu)再分?jǐn)偢髯怨媒ㄖ娣e。4）商品房按“套”或“單元”出售。商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi) 建筑面積（以下稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 套（單元）建筑面

50、積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e共六十八頁2、計(jì)算方法：2、計(jì)算方法： 套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成：a.套（單元）內(nèi)的使用(shyng)面積； 套內(nèi)使用面積的計(jì)算應(yīng)符合下列規(guī)定： 套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、假層、廁所、儲藏室、壁柜等分戶門 內(nèi)面積的總和；躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；b.套內(nèi)墻體面積： 新建住宅各套（單元）內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體，有共用墻和非共用墻兩種。新建住宅各套（單元）之間的分隔墻，套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為共用 墻，共

51、用墻墻體按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。 內(nèi)墻面裝修厚度均計(jì)入套內(nèi)墻體面積。c.陽臺建筑面積： 原設(shè)計(jì)的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積； 挑陽臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積； 凹陽臺按其凈面積（含女兒墻墻體面積）的一半計(jì)算建筑面積； 半挑凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積，凹進(jìn)部分按其凈面積的一半計(jì)算建筑面積。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積共六十八頁3、公用建筑面積(jin zh min j)由以下兩部分組成：1）電梯井、樓梯、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共(gngg

52、ng)門廳和 走道、地下設(shè)備、值班警衛(wèi)室等。2）套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包 括山墻）墻體水平投影面積的一半3）公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 整幢建筑物的公用建筑面積除以整幢建筑物各套內(nèi)建筑 面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。 分?jǐn)偟墓妹娣e=套內(nèi)建筑面積公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)共六十八頁4、什么是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓？房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓主要包括哪些(nxi)方式房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法的方式將其所有的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為(xngwi)。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓主要包括下列方式：1）買賣；2）交換；3）贈與；4）以房地產(chǎn)抵債；以房地產(chǎn)作價出資或者作為合作條件，與他人成立企業(yè)法人

53、，房地產(chǎn) 權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；b. 因企業(yè)兼并或者合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；c. 法律、法規(guī)、規(guī)章許可的其他方式。d. 商品房預(yù)售和銷售、存量房屋買賣是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式中的買賣，買賣 雙方轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人，賣出人為轉(zhuǎn)讓人，買入人為受讓人。共六十八頁5、房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)當(dāng)(yngdng)載明哪些主要內(nèi)容房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容： 1）轉(zhuǎn)讓(zhunrng)當(dāng)事人的姓名或名稱、住所； 2）房地產(chǎn)的座落地點(diǎn)、面積、所處范圍； 3）土地所有權(quán)性質(zhì)； 4）土地使用權(quán)獲得方式和使用期限； 5）房地產(chǎn)的規(guī)劃使用性質(zhì)； 6）房屋的平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標(biāo)準(zhǔn)以及附屬設(shè)施、配套設(shè) 施等狀況； 7）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的

54、價格、支付方式和期限； 8）房地產(chǎn)交付日期； 9）違約責(zé)任； 10）爭議的解決方式； 11）轉(zhuǎn)讓當(dāng)事約定的其他事項(xiàng)。 12）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的示范文本由市房地局制定。共六十八頁6、為什么要對商品房預(yù)售(y shu)進(jìn)行審核 為規(guī)范房地產(chǎn)市場交易秩序，防止投機(jī)行為，保護(hù)(boh)消費(fèi)者合法權(quán)益，由政府出面對商品房預(yù)售的條件進(jìn)行審核。對符合預(yù)售條件的，發(fā)給商品房預(yù)售許可證；對不符合預(yù)售條件的，作出不準(zhǔn)預(yù)售的決定。經(jīng)審核準(zhǔn)予預(yù)售的商品房，預(yù)售許可證簽發(fā)的日期為準(zhǔn)予預(yù)售的日期。凡未取得預(yù)售許可證預(yù)售商品房的，政府作出了較為嚴(yán)格的行政處罰；責(zé)令其停止預(yù)售，沒收違法所得，并可以處違法所得一倍以上三倍以下的罰

55、款。共六十八頁7、什么情況下，簽訂商品房預(yù)售(y shu)合同 新建商品房，在取得商品房預(yù)售許可證后，未取得房地產(chǎn)權(quán)證前，房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(qy)應(yīng)和承購人簽訂商品房預(yù)售合同。共六十八頁8、什么情況(qngkung)下，簽訂商品房出售合同 凡未經(jīng)預(yù)售階段的商品房現(xiàn)房(xin fn)（取得房地產(chǎn)權(quán)證的商品房），在出售 時，應(yīng)簽訂商品房出售合同。共六十八頁9、商品房預(yù)售應(yīng)按照什么(shn me)程序進(jìn)行 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得商品房預(yù)售許可證后，方可按照以下程序進(jìn)行商 品房預(yù)售：1）訂立預(yù)售合同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人出示(ch sh)商 品房預(yù)售許可證，參照市房地局制定的示范文本，

56、與預(yù)購人訂立預(yù)售 合同。2）預(yù)售合同的登記備案。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和預(yù)購人應(yīng)當(dāng)在預(yù)售合同生效 后，將其送房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)。對不符合規(guī)定條件或者手續(xù)的，房 地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)書面通知當(dāng)事人；對符合規(guī)定條件和 手續(xù)的，房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將預(yù)售合同移交房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)， 由房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)按照上海市房地產(chǎn)登記條例的規(guī)定登記備案。 預(yù)售合同的登記備案應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)移交預(yù) 售合同之日起5日內(nèi)完成，并由房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)書面通知當(dāng)事人 領(lǐng)取登記備案的預(yù)售合同。共六十八頁3）預(yù)售款的收取。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)商品房建設(shè)工程的進(jìn)度，分期收 取商品房預(yù)售款。但預(yù)售合同另有約定的，從其約定。房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)收取的商品房預(yù)售款，應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于所預(yù)售的商品房建設(shè)。4）辦理預(yù)售的商品房過戶手續(xù)。預(yù)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在依 法辦理新建商品房初始登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書后，與購房人向房地 產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)提出過戶申請，辦理房地產(chǎn)權(quán)利變更登記。5）在預(yù)售期間，轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人就預(yù)售合同約定的事項(xiàng)有變更的，如建筑(jinzh)設(shè) 計(jì)變更、建筑面積變更等，應(yīng)當(dāng)簽訂補(bǔ)充合同。補(bǔ)充合同是預(yù)售合同 的組成部分，辦理交易過戶手續(xù)應(yīng)當(dāng)一并向房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)提 供。共六十八頁10、什么是住宅(zhzhi)使用說明書和住宅質(zhì)量保證書 “住宅使用說明書”是指住宅出售單位在出售住宅時，告知住宅安