[知名房企]房地產(chǎn)前期戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告(圖文豐富 114頁)1

1、xx戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告網(wǎng)新置地戰(zhàn)略報(bào)告目錄第一部分 內(nèi)外部環(huán)境分析第二部分 戰(zhàn)略規(guī)劃第三部分 戰(zhàn)略路徑第四部分 戰(zhàn)略支撐體系23第一部分內(nèi)外部環(huán)境分析外部環(huán)境分析內(nèi)部環(huán)境分析環(huán)境中的機(jī)會(huì)與威脅總結(jié)SCP模型4外部影響改革開放以來，中國(guó)城市化率不斷提高5行業(yè)結(jié)構(gòu)企業(yè)行為企業(yè)績(jī)效宏觀影響因素城鎮(zhèn)化-購買力-行業(yè)前景6而在十二五期間，城鎮(zhèn)化仍是重要主題，只是城鎮(zhèn)化的推進(jìn)方式將從“發(fā)展特大城市” 改變?yōu)椤耙猿擎?zhèn)群或城市帶為主要模式”伴隨著一線城市的極速擴(kuò)張，城市運(yùn)營(yíng)管理成本日益增長(zhǎng)而特大城市的外圍輻射作用卻呈邊際下降態(tài)勢(shì)，未來的城市化建設(shè)將趨向于城鎮(zhèn)群或城市帶模式，而非以發(fā)展特大城市為目標(biāo)。以集聚為特征的城

2、市提供一定范圍內(nèi)相對(duì)密集的人口、相對(duì)集中的企業(yè)群和收入相對(duì)較高的有購買力的人群，形成集聚效應(yīng)和規(guī)模效應(yīng)。為服務(wù)業(yè)發(fā)展提供基礎(chǔ)，誘導(dǎo)服務(wù)業(yè)發(fā)展。服務(wù)業(yè)為城市提供更多就業(yè)崗位，促進(jìn)城市軟件和硬件設(shè)施不斷完善，吸引人口和生產(chǎn)要素進(jìn)一步向城鎮(zhèn)集中。促進(jìn)城市化進(jìn)程。行業(yè)結(jié)構(gòu)企業(yè)行為企業(yè)績(jī)效宏觀影響因素城鎮(zhèn)化-購買力-行業(yè)前景6預(yù)計(jì)至2015年各城市群經(jīng)濟(jì)及人口仍將繼續(xù)增長(zhǎng)除三個(gè)領(lǐng)先經(jīng)濟(jì)區(qū)外，最值得關(guān)注沿海的山東半島、海西及西部川渝、中部的武漢城市群行業(yè)結(jié)構(gòu)企業(yè)行為企業(yè)績(jī)效宏觀影響因素城鎮(zhèn)化-購買力-行業(yè)前景7同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的投資收益率又高于國(guó)內(nèi)其它行業(yè)。因此，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來講，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境向好房地產(chǎn)企

3、業(yè)更多的依靠負(fù)債經(jīng)營(yíng)擴(kuò)大主營(yíng)業(yè)務(wù)范圍。資料來源：網(wǎng)絡(luò)公開資料行業(yè)結(jié)構(gòu)企業(yè)行為企業(yè)績(jī)效宏觀影響因素8城鎮(zhèn)化-購買力-行業(yè)前景8此外，浙江省十二五規(guī)劃提出了提高服務(wù)增加值占GDP的比重，對(duì)城市群要有一定的產(chǎn)業(yè)配套，這意味著將科技、現(xiàn)代服務(wù)、產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)合在一起的地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式還有一定的投入空間9浙江省十二五綱要綱要中提,2015年城市化率將到達(dá)63%左右，年均提高0.8個(gè)百分點(diǎn)，這是現(xiàn)代化的必由之路，是我省發(fā)展的必然需求，是加快形成城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展一體化的必然趨勢(shì)。城鄉(xiāng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展實(shí)現(xiàn)突破。都市區(qū)和城市群建設(shè)加快推進(jìn)，區(qū)域中心城市集聚輻射能力進(jìn)一步增強(qiáng)。綱要提出到2015年服務(wù)增加值占生產(chǎn)總值的比重

4、為48%，年均提高約1個(gè)百分點(diǎn)，爭(zhēng)取形成“三二一”的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。發(fā)展海洋經(jīng)濟(jì)，拓展發(fā)展空間，提高發(fā)展質(zhì)量。圍繞建設(shè)國(guó)家海洋經(jīng)濟(jì)發(fā)展示范區(qū)，優(yōu)化海洋空間格局，加快發(fā)展現(xiàn)代海洋產(chǎn)業(yè)，提升舟山海洋綜合開發(fā)試驗(yàn)區(qū)的建設(shè)。規(guī)劃藍(lán)圖：四個(gè)城市群：杭州、寧波、溫州和浙中城市群；三大產(chǎn)業(yè)帶：環(huán)杭州灣、溫臺(tái)沿海和金衢麗高速公司沿線三大產(chǎn)業(yè)帶規(guī)劃；寧波梅山島港保稅區(qū)建設(shè)；產(chǎn)業(yè)帶城市群保稅港行業(yè)結(jié)構(gòu)企業(yè)行為企業(yè)績(jī)效宏觀影響因素城鎮(zhèn)化-購買力-行業(yè)前景中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域不平衡性很明顯：一二線城市的成交表現(xiàn)跑贏全國(guó)，三四線城市表現(xiàn)疲軟從城市來看，一二線城市的成交表現(xiàn)跑贏全國(guó)，三四線城市表現(xiàn)疲軟。2012年1-10月份，一

5、線城市商品住宅銷售面積同比增長(zhǎng)高達(dá)26.2%，二線城市商品住宅銷售面積同比增長(zhǎng)也高達(dá)18.2%，但是，前兩年市場(chǎng)增長(zhǎng)較快的三四線城市，在2012年1-10月份其商品住宅成交面積卻同比下跌5.7%。主要是一二線城市新增人口持續(xù)流入，而經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)潛力依然突出，故房地產(chǎn)需求比較旺盛；相反，三四線城市人口可能仍在流出，疊加經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)空間制約、供給過大需求相對(duì)不足的原因?qū)е鲁山黄＼?。另外，一二線城市商品住宅成交面積大幅上漲得益于開發(fā)商展開的“以價(jià)換量”的營(yíng)銷策略，率先實(shí)施去庫存戰(zhàn)略，引領(lǐng)市場(chǎng)價(jià)格的走勢(shì)。10企業(yè)績(jī)效宏觀影響因素企業(yè)行為企業(yè)績(jī)效行業(yè)結(jié)構(gòu)10此外，預(yù)計(jì)2020年后我國(guó)增量開發(fā)將逐步萎縮，房地產(chǎn)企

6、業(yè)必須關(guān)注并提前準(zhǔn)備存量物業(yè)進(jìn)行持有經(jīng)營(yíng)企業(yè)績(jī)效宏觀影響因素企業(yè)行為企業(yè)績(jī)效行業(yè)結(jié)構(gòu)1111從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度來看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的集中度與歐美發(fā)達(dá)國(guó)家相比仍有較大差距，存在進(jìn)一步提高的空間12資料來源：克而琳，中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)0.86%0.89%0.94%0.95%1.69%1.73%1.75%84.62%1.9%2.02%2.65%0.56%0.47%0.42%0.75%0.76%0.78%0.91%1.20%1.32%1.56%91.28%2.9%3.5%3.7%4.3%4.8%80.8%按銷售金額劃分，%100%=53467億按銷售面積劃分，%100%=98468萬平方米100100按銷售套

7、數(shù)劃分，%100%=1.1百萬套住宅100萬科地產(chǎn)綠地地產(chǎn)保利地產(chǎn)中海地產(chǎn)恒大地產(chǎn)萬達(dá)集團(tuán)綠城集團(tuán)華潤(rùn)置地碧桂園世茂房地產(chǎn)其他2012恒大地產(chǎn)萬科地產(chǎn)綠地集團(tuán)保利地產(chǎn)碧桂園中海地產(chǎn)萬達(dá)集團(tuán)宏立城華潤(rùn)置地世茂房產(chǎn)其他2012DR HortonLenarPulte HomeCentexKB Home其他20062012年中國(guó)住宅市場(chǎng)規(guī)模2006年美國(guó)住宅市場(chǎng)規(guī)模行業(yè)結(jié)構(gòu)企業(yè)行為企業(yè)績(jī)效宏觀影響因素12在爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額的競(jìng)爭(zhēng)中，品牌吸引力也成為取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的重要因素相關(guān)系數(shù)：0.69行業(yè)結(jié)構(gòu)企業(yè)行為企業(yè)績(jī)效宏觀影響因素1313年度案例數(shù)并購金額（百萬美元）20063160.28 200731540.4

8、2 20084512.00 2009202971.80 2010842582.44 20111135449 201210039042013(1-3月)25316.37合計(jì)35217119.66此外，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入資本化與精細(xì)化的時(shí)代20062013.3房地產(chǎn)行業(yè)資本并購情況恒大的財(cái)務(wù)指標(biāo)（單位：%）行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入資本競(jìng)爭(zhēng)年代；在“弱市”下，向管理要效應(yīng)，提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率成為“弱市”下企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵；在資本壁壘和管理要求提高的前提下，房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)入壁壘顯著提高。行業(yè)結(jié)構(gòu)企業(yè)行為企業(yè)績(jī)效宏觀影響因素1414不少開發(fā)商已經(jīng)做了地產(chǎn)金融的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)15行業(yè)結(jié)構(gòu)企業(yè)行為企業(yè)績(jī)效宏觀影響因素例如：從競(jìng)爭(zhēng)的

9、結(jié)果來看，行業(yè)整體利潤(rùn)率趨降，不同企業(yè)盈利能力出現(xiàn)分化行業(yè)結(jié)構(gòu)企業(yè)行為企業(yè)績(jī)效宏觀影響因素16403530252015105120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%億元2009年2010年2011年2012年現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額均值（左軸）凈利潤(rùn)均值（左軸）凈利潤(rùn)均值同比（右軸）現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額均值同比（右軸）2009-2012年上市房企凈利潤(rùn)、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額均值比較數(shù)據(jù)來源：中房網(wǎng)數(shù)據(jù)分析： 上?？颠_(dá)信行業(yè)洗牌不可避免，不同規(guī)模和地位的企業(yè)需要以不同的策略進(jìn)行發(fā)展機(jī)遇總是與風(fēng)險(xiǎn)并存。這是一個(gè)最壞的年代，也是一個(gè)最好的年代特征超一流企業(yè)依舊保持規(guī)模擴(kuò)張，快速周轉(zhuǎn)舉

10、例2012年已經(jīng)或即將達(dá)成千億銷售額企業(yè)，如萬科、保利、恒大等大型企業(yè)追求長(zhǎng)期發(fā)展，向超一流靠攏隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)利潤(rùn)率向其他行業(yè)靠攏下降，房企維持企業(yè)總體盈利的最終解決方案將是規(guī)模的增長(zhǎng)，如碧桂園、復(fù)地、富力等企業(yè)中型企業(yè)將在細(xì)分市場(chǎng)獲得發(fā)展在專業(yè)細(xì)分市場(chǎng)深耕，如朗詩、星河灣在區(qū)域性細(xì)分市場(chǎng)深耕，如新城、大華小型企業(yè)優(yōu)勝劣汰頻率加快由于小型企業(yè)項(xiàng)目較少，單個(gè)項(xiàng)目的成功與否將直接影響企業(yè)的生存或發(fā)展17行業(yè)結(jié)構(gòu)企業(yè)行為企業(yè)績(jī)效宏觀影響因素17綜上所述，網(wǎng)新置地當(dāng)前面臨的外部環(huán)境如下 住宅還有七到十年白銀期，但地區(qū)有差異 按國(guó)家和長(zhǎng)三角的通用規(guī)劃，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)要占GDP的一定比重，對(duì)已經(jīng)形成的城市群要

11、有一定的產(chǎn)業(yè)配套，這些都決定了以制造業(yè)立國(guó)的中國(guó)，未來將科技、現(xiàn)代服務(wù)、產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)合在一起的地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式還有一定的投入空間。1 地產(chǎn)金融是大趨勢(shì)，行業(yè)的領(lǐng)先者都做了地產(chǎn)金融的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)并持續(xù)推進(jìn)，從海外已發(fā)展的市場(chǎng)來看，投資商、運(yùn)營(yíng)商、服務(wù)商分離的模式已經(jīng)比較成熟。 至少還有一個(gè)波動(dòng)周期，如果不抓住這個(gè)周期帶來的洗牌機(jī)會(huì)，就不容易脫穎而出了 游戲規(guī)則變了，行業(yè)集中度加大，單項(xiàng)目投資規(guī)模擴(kuò)大，都不利于中小企業(yè)的異軍突起；2341819第一部分內(nèi)外部環(huán)境分析外部環(huán)境分析內(nèi)部環(huán)境分析環(huán)境中的機(jī)會(huì)與威脅總結(jié)網(wǎng)新置地優(yōu)勢(shì)是比較明顯的20在江浙一帶尤其是寧波、杭州，有知名度和美譽(yù)度（浙大和網(wǎng)新兩個(gè)品牌）與

12、眾多開發(fā)合作伙伴合作磨合的經(jīng)驗(yàn)領(lǐng)導(dǎo)人的企業(yè)家氣質(zhì)極具影響力戰(zhàn)略步驟的雛形已經(jīng)顯現(xiàn)對(duì)政治、經(jīng)濟(jì)、園區(qū)的觸覺的敏感網(wǎng)新置地的優(yōu)勢(shì)事業(yè)心意志力遠(yuǎn)見胸懷感染力城市區(qū)域聚焦，多業(yè)態(tài)發(fā)展科技園項(xiàng)目中，與政府合作模式多樣，有一定的經(jīng)驗(yàn)積累。且集團(tuán)擁有較豐富資源可共享。同時(shí)，我們也對(duì)網(wǎng)新置地可能存在的能力劣勢(shì)做了量化分析，以下七個(gè)維度是大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所需要的能力21戰(zhàn)略管理能力人力資源培養(yǎng)能力融資能力市場(chǎng)能力產(chǎn)品能力內(nèi)部管理能力土地獲取能力指標(biāo)體系評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)評(píng)分結(jié)果康達(dá)信項(xiàng)目組通過頭腦風(fēng)暴分解出這七大類指標(biāo)的具體指標(biāo)項(xiàng)22房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能力指標(biāo)體系土地獲取能力戰(zhàn)略管理能力人力資源管理能力產(chǎn)品能力內(nèi)部管理能

13、力市場(chǎng)能力融資能力投資分析能力政府關(guān)系戰(zhàn)略合作能力債權(quán)融資能力股權(quán)融資能力并購能力品牌建設(shè)能力市場(chǎng)細(xì)分能力市場(chǎng)定位能力銷售能力客戶服務(wù)能力產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)能力品質(zhì)控制能力成本控制能力開發(fā)周期控制能力技術(shù)創(chuàng)新能力母子公司管控能力行政效率提升能力項(xiàng)目管控能力信息平臺(tái)建設(shè)能力財(cái)務(wù)管控能力人才梯隊(duì)建設(shè)能力人才儲(chǔ)備企業(yè)文化建設(shè)激勵(lì)控制能力戰(zhàn)略規(guī)劃能力戰(zhàn)略執(zhí)行能力戰(zhàn)略監(jiān)控能力風(fēng)險(xiǎn)控制能力并購整合能力指標(biāo)體系評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)評(píng)分結(jié)果我們對(duì)七大類指標(biāo)維度做了重要性排序 ，表達(dá)了我們對(duì)這些能力的價(jià)值取向23戰(zhàn)略管理能力人力資源管理能力土地獲取能力融資能力市場(chǎng)能力產(chǎn)品能力內(nèi)部管理能力方向的重要性市場(chǎng)是一切的基礎(chǔ)資本驅(qū)動(dòng)管理驅(qū)

14、動(dòng)技術(shù)驅(qū)動(dòng)資源驅(qū)動(dòng)相對(duì)而言，人力資源能力的重要性排到了最后資源驅(qū)動(dòng)技術(shù)驅(qū)動(dòng)管理驅(qū)動(dòng)資本驅(qū)動(dòng)指標(biāo)體系評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)評(píng)分結(jié)果低高過去現(xiàn)在未來通過指標(biāo)維度間的兩兩比較，得出七大維度的權(quán)重2413579同樣重要重要但不明顯明顯重要強(qiáng)烈重要極端重要max= 7.2801 CI=0.0467 RI=1.36 CR=0.03543（0.1時(shí)，一致性檢驗(yàn)通過）CI：矩陣一致性指標(biāo)RI：隨機(jī)一致性指標(biāo)CR：隨機(jī)一致性比率指標(biāo)體系評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)評(píng)分結(jié)果土地獲取能力融資能力市場(chǎng)能力產(chǎn)品能力內(nèi)部管理能力人力資源培養(yǎng)能力戰(zhàn)略管理能力權(quán)重土地獲取能力1 1/4 1/5 1/2 1/32 1/65.01%融資能力4 1 1/23 2

15、5 1/317.84%市場(chǎng)能力5 2 1 4 3 5 1/223.09%產(chǎn)品能力2 1/3 1/41 1/24 1/49.39%內(nèi)部管理能力3 1/2 1/32 1 4 1/412.49%人力資源能力 1/2 1/5 1/5 1/4 1/41 1/62.89%戰(zhàn)略管理能力6 3 2 4 4 6 1 29.29%并進(jìn)一步形成完整的權(quán)重分配表25指標(biāo)維度指標(biāo)項(xiàng)權(quán)重重要性土地獲取能力（5.01%）投資分析能力60%3.01%政府關(guān)系40%2.01%融資能力（17.84%）股權(quán)融資能力40%7.13%戰(zhàn)略合作能力30%5.35%并購能力20%3.57%債權(quán)融資能力10%1.78%市場(chǎng)能力（23.09%

16、）市場(chǎng)細(xì)分能力35%8.08%銷售能力30%6.93%市場(chǎng)定位能力25%5.77%品牌建設(shè)能力6%1.39%客戶服務(wù)能力4%0.92%產(chǎn)品能力（9.39%）產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計(jì)能力30%2.82%技術(shù)創(chuàng)新能力25%2.35%品質(zhì)控制能力20%1.88%成本控制能力15%1.41%開發(fā)周期控制能力10%0.94%指標(biāo)維度指標(biāo)項(xiàng)權(quán)重重要性內(nèi)部管理能力（12.49%）母子公司管控能力35%4.37%項(xiàng)目管控能力25%3.12%財(cái)務(wù)管控能力20%2.50%行政效率提升能力15%1.87%信息平臺(tái)建設(shè)能力5%0.62%人力資源培養(yǎng)能力（2.89%）人才梯隊(duì)建設(shè)能力40%1.16%激勵(lì)控制能力30%0.87%人才

17、儲(chǔ)備能力20%0.58%企業(yè)文化建設(shè)能力10%0.29%戰(zhàn)略管理能力（29.29%）戰(zhàn)略規(guī)劃能力30%8.79%戰(zhàn)略執(zhí)行能力25%7.32%戰(zhàn)略監(jiān)控能力20%5.86%風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警能力13%3.81%并購整合能力12%3.51%指標(biāo)體系評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)評(píng)分結(jié)果指標(biāo)重要性=指標(biāo)權(quán)重所在維度權(quán)重 據(jù)此，我們得出了所有指標(biāo)的重要性排序26重要性能力得分指標(biāo)體系評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)評(píng)分結(jié)果等級(jí)平均得分區(qū)間優(yōu)4.55良3.54.4中2.53.4可1.52.4差1.4以下然后，我們以標(biāo)桿公司為參照，按以下標(biāo)準(zhǔn)對(duì)網(wǎng)新的前述各項(xiàng)能力進(jìn)行了評(píng)分 12345絕對(duì)劣勢(shì)比較劣勢(shì)不分上下比較優(yōu)勢(shì)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)指標(biāo)評(píng)價(jià)標(biāo)度：指標(biāo)評(píng)分等級(jí)劃分：指標(biāo)體系

18、評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)評(píng)分結(jié)果標(biāo)度定義絕對(duì)優(yōu)勢(shì)自身強(qiáng)項(xiàng)，且強(qiáng)于對(duì)手比較優(yōu)勢(shì)非自身強(qiáng)項(xiàng)，但強(qiáng)于對(duì)手不分上下與對(duì)手相比，不分上下比較劣勢(shì)自身強(qiáng)項(xiàng)，但弱于對(duì)手絕對(duì)劣勢(shì)非自身強(qiáng)項(xiàng)，且弱于對(duì)手27各項(xiàng)指標(biāo)評(píng)分結(jié)果如下：28指標(biāo)維度指標(biāo)項(xiàng)評(píng)分土地獲取能力（5.01%）投資分析能力2政府關(guān)系4融資能力（17.84%）股權(quán)融資能力4戰(zhàn)略合作能力4并購能力3債權(quán)融資能力3市場(chǎng)能力（23.09%）市場(chǎng)細(xì)分能力3市場(chǎng)定位能力2銷售能力2品牌建設(shè)能力4客戶服務(wù)能力1產(chǎn)品能力（9.39%）產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計(jì)能力2技術(shù)創(chuàng)新能力3品質(zhì)控制能力3成本控制能力4開發(fā)周期控制能力4指標(biāo)維度指標(biāo)項(xiàng)評(píng)分內(nèi)部管理能力（12.49%）母子公司管控能力2項(xiàng)目

19、管控能力4財(cái)務(wù)管控能力3行政效率提升能力3信息平臺(tái)建設(shè)能力3人力資源培養(yǎng)能力（2.89%）人才梯隊(duì)建設(shè)能力2激勵(lì)控制能力2人才儲(chǔ)備能力2企業(yè)文化建設(shè)能力3戰(zhàn)略管理能力（29.29%）戰(zhàn)略規(guī)劃能力4戰(zhàn)略執(zhí)行能力3戰(zhàn)略監(jiān)控能力3風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警能力2并購整合能力3指標(biāo)體系評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)評(píng)分結(jié)果28據(jù)此，我們得到了各項(xiàng)指標(biāo)在能力維度的排序29重要性能力得分指標(biāo)體系評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)評(píng)分結(jié)果將各項(xiàng)指標(biāo)的重要性得分和能力得分做矩陣分析，可以看出網(wǎng)新置地的劣勢(shì)主要表現(xiàn)在以下方面（尤其是銷售和市場(chǎng)定位能力）30重要性能力得分指標(biāo)體系評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)評(píng)分結(jié)果具體來講，網(wǎng)新置地在資源方面缺乏外部社會(huì)資源和內(nèi)部專業(yè)人才，同時(shí)又無法有效整合集團(tuán)資

20、源31核心問題：界定集團(tuán)和置地的資源落地界面無法有效整合集團(tuán)資源自身資源相對(duì)稀缺集團(tuán)主導(dǎo)項(xiàng)目立項(xiàng)和科技園運(yùn)營(yíng)置地不能在項(xiàng)目資源整合方面達(dá)到科技地產(chǎn)相關(guān)方的要求短期內(nèi)，置地層面無法進(jìn)行大規(guī)模的科技園開發(fā)和運(yùn)營(yíng)原因結(jié)果后果戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)？外部社會(huì)資源缺乏內(nèi)部專業(yè)人才匱乏指標(biāo)體系評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)評(píng)分結(jié)果從調(diào)研的情況來看，上述劣勢(shì)主要表現(xiàn)為：32管理體系管理界面項(xiàng)目管理產(chǎn)品管理科技園運(yùn)營(yíng)置地各職能部門在條線專業(yè)能力建設(shè)上還不能匹配公司的發(fā)展，條線的專業(yè)能力需要從制度、流程、指引、知識(shí)積累等幾方面做提升。1、項(xiàng)目公司與置地在業(yè)務(wù)權(quán)責(zé)方面有劃分不清楚的地方，總部職能部門對(duì)項(xiàng)目的支持偏少；2、與集團(tuán)在科技園開發(fā)前期的項(xiàng)目

21、選擇等工作界面劃分比較模糊；1.項(xiàng)目開發(fā)管理基本還是人治為主，制度管理比較薄弱。2.對(duì)工程供方、監(jiān)理的管理及考核比較粗放3.部分項(xiàng)目股權(quán)合作，但和其他股東方?jīng)]有在一開始的權(quán)責(zé)界面和工作界面上做約定 科技園的前期定位與政府的有效談判及溝通不到位1、與政府的合作模式、合作界面直接影響科技園項(xiàng)目的招商、銷售，科技園招商政策吸引力度不大；2、科技園運(yùn)營(yíng)體系尚未完善。指標(biāo)體系評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)評(píng)分結(jié)果綜上所述，網(wǎng)新置地在以下三個(gè)方面都存在一定的缺失，尤其是銷售與市場(chǎng)定位能力是網(wǎng)新當(dāng)前面臨的最主要問題33指標(biāo)體系評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)評(píng)分結(jié)果12345678910資源劣勢(shì)土地儲(chǔ)備人才資金能力劣勢(shì)銷售能力市場(chǎng)定位能力母子公司管控能

22、力風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警能力投資分析能力產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計(jì)能力客戶服務(wù)能力人才梯隊(duì)建設(shè)能力 激勵(lì)控制能力人才儲(chǔ)備能力組織管理劣勢(shì)制度流程指引知識(shí)積累34第一部分內(nèi)外部環(huán)境分析外部環(huán)境分析內(nèi)部環(huán)境分析環(huán)境中的機(jī)會(huì)與威脅總結(jié)在內(nèi)外環(huán)境分析的基礎(chǔ)上，康達(dá)信項(xiàng)目組通過討論認(rèn)為，網(wǎng)新置地主要面對(duì)的機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)表現(xiàn)在以下方面：35威脅（T）機(jī)會(huì)（O） 以制造業(yè)立國(guó)的中國(guó)，未來將科技、現(xiàn)代服務(wù)、產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)合在一起的地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式還有一定的投入空間。 地產(chǎn)金融是大趨勢(shì)，行業(yè)的領(lǐng)先者都做了地產(chǎn)金融的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)并持續(xù)推進(jìn)，從海外已發(fā)展的市場(chǎng)來看，投資商、運(yùn)營(yíng)商、服務(wù)商分離的模式已經(jīng)比較成熟。 至少還有一個(gè)波動(dòng)周期，如果不抓住這個(gè)周期帶來

23、的洗牌機(jī)會(huì)，就不容易脫穎而出了 游戲規(guī)則變了，行業(yè)集中度加大，單項(xiàng)目投資規(guī)模擴(kuò)大，都不利于中小企業(yè)的異軍突起；網(wǎng)新置地的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)表現(xiàn)在以下方面：36領(lǐng)軍人物對(duì)對(duì)政治、經(jīng)濟(jì)、園區(qū)的觸覺的敏感和對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的專注與熱情置地的產(chǎn)業(yè)分布有一定的組合，有了抗風(fēng)險(xiǎn)的雛形網(wǎng)新集團(tuán)與政府有著良好的合作關(guān)系在寧波、杭州深耕多年，培養(yǎng)了相對(duì)忠誠(chéng)的客戶群和產(chǎn)業(yè)鏈的合作伙伴科技園的多合作模式運(yùn)作為發(fā)展科技地產(chǎn)積累了經(jīng)驗(yàn)劣勢(shì)（W）優(yōu)勢(shì)（S）資源劣勢(shì)：住宅土地獲取能力較差，沒有土地儲(chǔ)備，沒有創(chuàng)新性資金獲取渠道，人力資源的加速培養(yǎng)速度和企業(yè)戰(zhàn)略擴(kuò)張速度有差距能力劣勢(shì)：銷售能力、市場(chǎng)定位能力、母子公司管控能力、風(fēng)險(xiǎn)控制能力

24、、投資能力、產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計(jì)能力、客戶服務(wù)能力、人才梯隊(duì)、儲(chǔ)備與激勵(lì)控制能力組織管理劣勢(shì)：制度、流程、指引、知識(shí)積累37第二部分戰(zhàn)略規(guī)劃戰(zhàn)略目標(biāo)戰(zhàn)略定位商業(yè)模式區(qū)域戰(zhàn)略產(chǎn)品戰(zhàn)略三大戰(zhàn)略目標(biāo)38十年加個(gè)零。以杭州、寧波為核心發(fā)展區(qū)域，不排除其他機(jī)會(huì)區(qū)域科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)是未來的主要發(fā)展方向區(qū)域布局銷售目標(biāo)產(chǎn)品戰(zhàn)略網(wǎng)新置地科技地產(chǎn)十年戰(zhàn)略目標(biāo)建議39張董事長(zhǎng)在網(wǎng)新置地三大戰(zhàn)略目標(biāo)中明確，科技地產(chǎn)是未來發(fā)展的主要方向，其占比將達(dá)到一半左右。若利用十年左右時(shí)間，科技地產(chǎn)收入與住宅收入相仿：年復(fù)合增長(zhǎng)率=(目標(biāo)銷售額/當(dāng)前銷售額)(1/年數(shù)) - 1科技地產(chǎn)年復(fù)合增長(zhǎng)率為37%與傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)相比，科技地產(chǎn)發(fā)展還沒

25、完全進(jìn)入一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的市場(chǎng)環(huán)境，37%的復(fù)合增長(zhǎng)目標(biāo)對(duì)科技地產(chǎn)而言要求過高。40萬通地產(chǎn)的復(fù)合增長(zhǎng)率為13.35%張江高科的復(fù)合增長(zhǎng)率為6.55%年均復(fù)合增長(zhǎng)率=(期末銷售額/期初銷售額)(1/年數(shù)) - 1因此，科技地產(chǎn)也需要與住宅地產(chǎn) “資源互補(bǔ)、協(xié)調(diào)發(fā)展”，建議10年加個(gè)零還是應(yīng)當(dāng)科技地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)協(xié)同41住宅地產(chǎn)科技地產(chǎn)整體最優(yōu)612萬方453億元住宅地產(chǎn)高資金投入CAGR=37%科技地產(chǎn)科技地產(chǎn)的特殊性要求高資金投入、長(zhǎng)期持有，因此需要有持續(xù)的現(xiàn)金流補(bǔ)充；除了科技地產(chǎn)配套住宅外，純住宅業(yè)務(wù)能夠?yàn)榭萍嫉禺a(chǎn)提供更為充分和穩(wěn)定的現(xiàn)金流補(bǔ)充。此外，建議網(wǎng)新將科技地產(chǎn)的市場(chǎng)占有率目標(biāo)設(shè)定為10

26、20%（以上目標(biāo)系根據(jù)市場(chǎng)容量測(cè)算）銷售總體量某開發(fā)商銷售體量年開工量每年新開工科技園項(xiàng)目15個(gè)左右以單項(xiàng)目出售2萬方計(jì)，年出售30萬方左右按市場(chǎng)占有率為25%測(cè)算,該公司年銷售規(guī)模7.5萬方左右以上海市場(chǎng)現(xiàn)狀為依據(jù)每年新開工科技園項(xiàng)目50個(gè)左右以單項(xiàng)目出售2萬方計(jì)，年出售100萬方左右按市場(chǎng)占有率為20%測(cè)算,網(wǎng)新年銷售規(guī)模20萬方左右對(duì)江浙市場(chǎng)容量進(jìn)行測(cè)算42因此，若網(wǎng)新十年后能夠達(dá)到20%的科技園市場(chǎng)占有率，則科技園營(yíng)業(yè)收入可達(dá)到33億元，可得年復(fù)合增長(zhǎng)率18.7%，仍屬較快發(fā)展。43若十年后網(wǎng)新置地達(dá)到20%的市場(chǎng)占有率則銷售面積20萬方若按平均售價(jià)1萬元/方計(jì)算年銷售額20億元銷售租

27、賃資本化：622科技園年?duì)I業(yè)收入33.33億元若住宅地產(chǎn)與科技地產(chǎn)銷售額合并計(jì)算，則年復(fù)合增長(zhǎng)率目標(biāo)可設(shè)為24.15%（按置地過去5年銷售額復(fù)合增長(zhǎng)率已達(dá)30.78%，因此24.15%的目標(biāo)是可行的）年均復(fù)合增長(zhǎng)率30.78%4445第二部分戰(zhàn)略規(guī)劃戰(zhàn)略目標(biāo)戰(zhàn)略定位商業(yè)模式區(qū)域戰(zhàn)略產(chǎn)品戰(zhàn)略戰(zhàn)略定位的鉆石模型46網(wǎng)新置地科技地產(chǎn)的戰(zhàn)略定位主動(dòng)布局江浙，省外機(jī)會(huì)擴(kuò)張服務(wù)于中小型成長(zhǎng)性創(chuàng)新企業(yè)1.確?，F(xiàn)金流產(chǎn)品的高去化率，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流平衡2.通過科技地產(chǎn)的布局和運(yùn)營(yíng)，使得土地增值3.組建地產(chǎn)金融，為資本溢價(jià)退出提供退出通道兩大加速器：銷售、持有、資本化，多點(diǎn)盈利資源、技術(shù)、管理、資本，四輪驅(qū)動(dòng)建設(shè)科技

28、新城，推動(dòng)智慧城市運(yùn)營(yíng)4748第二部分戰(zhàn)略規(guī)劃戰(zhàn)略目標(biāo)戰(zhàn)略定位商業(yè)模式（科技地產(chǎn)）區(qū)域戰(zhàn)略產(chǎn)品戰(zhàn)略科技地產(chǎn)的商業(yè)模式框架四大體系科技園四大盈利點(diǎn)建立四大體系、四大盈利點(diǎn)的科技地產(chǎn)商業(yè)模式49四大盈利點(diǎn)物業(yè)資本化收益舊廠改造收益物業(yè)租售收益服務(wù)增值收益（土地增值收益）50第二部分戰(zhàn)略規(guī)劃戰(zhàn)略目標(biāo)戰(zhàn)略定位商業(yè)模式（科技地產(chǎn)）區(qū)域戰(zhàn)略產(chǎn)品戰(zhàn)略科技地產(chǎn)的商業(yè)模式框架四大體系科技園三大盈利點(diǎn)科技園開發(fā)方面，建議網(wǎng)新借鑒億達(dá)的“官助民辦”模式 說明：“官助民辦”模式的發(fā)展目標(biāo)：形成產(chǎn)業(yè)客戶集聚、園區(qū)開發(fā)企業(yè)具備良好的盈利能力“官助民辦”成功的關(guān)鍵點(diǎn)：“官”與“民”角色的良好互動(dòng)“官助民辦”模式的運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)：

29、政府政策的變動(dòng)官助民辦政府企業(yè)投資方招商建設(shè)服務(wù)客戶集聚產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、政策支持資金、資本產(chǎn)業(yè)發(fā)展社會(huì)效益及稅收運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)資本回報(bào) 產(chǎn)業(yè)樓收益 服務(wù)效益 土地收益運(yùn)營(yíng)機(jī)制地產(chǎn)金融開發(fā)運(yùn)營(yíng)服務(wù)51對(duì)網(wǎng)新的科技地產(chǎn)而言，運(yùn)營(yíng)主要是指資本代建和政府代建政府代建資本代建園區(qū)代建以代建為核心的運(yùn)營(yíng)商與土地投資或運(yùn)營(yíng)商合作在長(zhǎng)三角內(nèi)輸出網(wǎng)新的管理和品牌用輕資產(chǎn)撬動(dòng)大資產(chǎn)，形成一定的規(guī)模布局行業(yè)結(jié)構(gòu)企業(yè)行為企業(yè)績(jī)效地產(chǎn)金融開發(fā)運(yùn)營(yíng)服務(wù)52科技園資本代建的主要對(duì)象是戰(zhàn)略投資者，合作的界面可以是投資方出錢拿地，網(wǎng)新主要出技術(shù)、出管理。在具體過程中，可以由房地產(chǎn)開發(fā)商和戰(zhàn)略投資者聯(lián)合起來，共同合作進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，或由

30、戰(zhàn)略投資者向房地產(chǎn)開發(fā)商提供長(zhǎng)期抵押貸款，從中獲取貸款利息。房地產(chǎn)開發(fā)商戰(zhàn)略投資者房地產(chǎn)開發(fā)商房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款利息管理技術(shù)資金行業(yè)結(jié)構(gòu)企業(yè)行為企業(yè)績(jī)效地產(chǎn)金融開發(fā)運(yùn)營(yíng)服務(wù)53科技地產(chǎn)的服務(wù)可以包括三個(gè)方面 54服務(wù)成立商會(huì)組織科技園的運(yùn)營(yíng)服務(wù)深入到客戶的業(yè)務(wù)支持行業(yè)結(jié)構(gòu)企業(yè)行為企業(yè)績(jī)效地產(chǎn)金融開發(fā)運(yùn)營(yíng)服務(wù)科技園的運(yùn)營(yíng)服務(wù) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和維護(hù) 企業(yè)綜合服務(wù)生活教育配套和城區(qū)文化建設(shè)孵化服務(wù) 培訓(xùn)服務(wù) 人力服務(wù)科技園的運(yùn)營(yíng)服務(wù)提供人力資源事務(wù)的咨詢服務(wù)，如檔案管理、畢業(yè)生工作、職稱評(píng)審、用工備案等政策性服務(wù)，企業(yè)人才引進(jìn)套餐式服務(wù)等。提供相關(guān)產(chǎn)業(yè)緊缺人才培訓(xùn)項(xiàng)目政策咨詢、項(xiàng)目征集、

31、補(bǔ)貼申請(qǐng)等服務(wù)。行業(yè)結(jié)構(gòu)企業(yè)行為企業(yè)績(jī)效地產(chǎn)金融開發(fā)運(yùn)營(yíng)服務(wù)55企業(yè)綜合服務(wù)包括服務(wù)內(nèi)容金融服務(wù)受理企業(yè)融資需求，為企業(yè)提供融資解決方案；受理再擔(dān)保業(yè)務(wù)備案、再擔(dān)保費(fèi)收繳；受理政府采購相關(guān)產(chǎn)品備案；受理園區(qū)代理記賬公司的設(shè)立、變更申請(qǐng)。政策服務(wù)政策咨詢服務(wù)提供園區(qū)科技發(fā)展資金、科技領(lǐng)軍人才計(jì)劃等扶持政策的申請(qǐng)受理、跟蹤管理及服務(wù)項(xiàng)目申報(bào)提供中央、省、市各級(jí)政府扶持項(xiàng)目的業(yè)務(wù)咨詢、申請(qǐng)受理、材料初審等服務(wù)，并對(duì)項(xiàng)目進(jìn)展情況進(jìn)行跟蹤和管理。服務(wù)內(nèi)容知識(shí)產(chǎn)權(quán)提供知識(shí)產(chǎn)權(quán)政策咨詢以及扶持資金的申請(qǐng)受理、知識(shí)產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)庫檢索服務(wù)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)交易信息發(fā)布及管理。擔(dān)保服務(wù)提供統(tǒng)貸及擔(dān)保政策咨詢服務(wù)、業(yè)務(wù)申請(qǐng)服務(wù)

32、等。企業(yè)認(rèn)定提供各類高新技術(shù)中小企業(yè)（產(chǎn)品）、技術(shù)先進(jìn)型服務(wù)企業(yè)認(rèn)定的業(yè)務(wù)咨詢、申請(qǐng)受理、材料初審等服務(wù)。行業(yè)結(jié)構(gòu)企業(yè)行為企業(yè)績(jī)效地產(chǎn)金融開發(fā)運(yùn)營(yíng)服務(wù)56園區(qū)服務(wù)還可以深入到對(duì)客戶的業(yè)務(wù)支持上，使客戶不僅“安居”，還能“樂業(yè)” 對(duì)應(yīng)開發(fā)水平的技術(shù)、基金、人才和信息需求 公司成立軟件公共測(cè)試支持基金支持孵化支持物業(yè)支持企業(yè)支持中心市場(chǎng)培育支持信息收集傳播支持培訓(xùn)支持區(qū)域內(nèi)咨詢服務(wù)支持外部組織對(duì)新企業(yè)的支持協(xié)調(diào)不同公司的方法集成，營(yíng)運(yùn)條件信息共享通過網(wǎng)絡(luò)協(xié)調(diào)各種支持手段技術(shù)與市場(chǎng)需求對(duì)接技術(shù)研發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品銷售配送應(yīng)用、營(yíng)銷客戶營(yíng)運(yùn)企業(yè)支持中心園區(qū)服務(wù)還可以深入到對(duì)客戶的業(yè)務(wù)支持上軟件測(cè)試基金支持

33、市場(chǎng)培育支持園區(qū)企業(yè)信息收集傳播支持行業(yè)結(jié)構(gòu)企業(yè)行為企業(yè)績(jī)效地產(chǎn)金融開發(fā)運(yùn)營(yíng)服務(wù)57趨勢(shì)五此外，可以成立商會(huì)組織，為重要產(chǎn)業(yè)客戶提供經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略層面的升級(jí)服務(wù)價(jià)值四價(jià)值三價(jià)值二價(jià)值一可以為產(chǎn)業(yè)客戶帶來更多的利潤(rùn)，為當(dāng)?shù)卣畮砀嗟亩愂帐刮覀儗?duì)產(chǎn)業(yè)有更深刻的理解，可以為政府提供更有價(jià)值的產(chǎn)業(yè)政策建議可以為網(wǎng)新置地未來投資相關(guān)產(chǎn)業(yè)獲得更多有價(jià)值的信息可以獲得更多的戰(zhàn)略合作客戶，為拓展外地城市贏得更多的捆綁客戶行業(yè)結(jié)構(gòu)企業(yè)行為企業(yè)績(jī)效地產(chǎn)金融開發(fā)運(yùn)營(yíng)服務(wù)58未來地產(chǎn)商要從三輪驅(qū)動(dòng)發(fā)展為四輪驅(qū)動(dòng)59資源驅(qū)動(dòng)技術(shù)驅(qū)動(dòng)管理驅(qū)動(dòng)資本驅(qū)動(dòng)管理驅(qū)動(dòng)技術(shù)驅(qū)動(dòng)資源驅(qū)動(dòng)行業(yè)結(jié)構(gòu)企業(yè)行為企業(yè)績(jī)效地產(chǎn)金融開發(fā)運(yùn)營(yíng)服務(wù)房地產(chǎn)

34、企業(yè)的融資渠道主要有以下幾類60建立自有資金源（如收購銀行、公募基金、設(shè)立財(cái)務(wù)公司等）建立合作資金源（如合資成立基金）信托、基金信貸融資股權(quán)融資投資性的股權(quán)融資-注冊(cè)資本和固有資本資本市場(chǎng)股權(quán)融資-發(fā)行債權(quán)-IPO即銀行信貸（一般需要有占投資總額35%的自有資金）信托（受銀監(jiān)會(huì)監(jiān)管的金融機(jī)構(gòu)）-融資首選，沒有自有資金的要求公募資金（如REITS）-國(guó)內(nèi)暫無公開募集的基金，基本都是海外基金（如摩根、高盛）或國(guó)內(nèi)企業(yè)在國(guó)外設(shè)立的基金（如首創(chuàng)的ING）3. 私募基金（非金融機(jī)構(gòu)，只在工商局注冊(cè)，不持有金融許可證）*過橋融資是一種融資手段，而非獨(dú)立的融資產(chǎn)品和資金來源（如，將信托融資作為過橋手段，取得

35、資金用于支付土地出讓金及相關(guān)費(fèi)用，在獲得土地權(quán)證后將土地評(píng)估并抵押給銀行，用獲得的銀行信貸資金償還過橋資金，并投入建設(shè)）行業(yè)結(jié)構(gòu)企業(yè)行為企業(yè)績(jī)效地產(chǎn)金融開發(fā)運(yùn)營(yíng)服務(wù)間接融資直接融資國(guó)外三大主流融資方式61信托、基金信貸融資股權(quán)融資投資性的股權(quán)融資-注冊(cè)資本和固有資本資本市場(chǎng)股權(quán)融資-發(fā)行債權(quán)-IPO即銀行信貸（一般需要有占投資總額35%的自有資金）信托（受銀監(jiān)會(huì)監(jiān)管的金融機(jī)構(gòu)）-融資首選，沒有自有資金的要求公募資金（如REITS）-國(guó)內(nèi)暫無公開募集的基金，基本都是海外基金（如摩根、高盛）或國(guó)內(nèi)企業(yè)在國(guó)外設(shè)立的基金（如首創(chuàng)的ING）3. 私募基金（非金融機(jī)構(gòu)，只在工商局注冊(cè)，不持有金融許可證）國(guó)

36、外三大主流融資方式*過橋融資是一種融資手段，而非獨(dú)立的融資產(chǎn)品和資金來源（如，將信托融資作為過橋手段，取得資金用于支付土地出讓金及相關(guān)費(fèi)用，在獲得土地權(quán)證后將土地評(píng)估并抵押給銀行，用獲得的銀行信貸資金償還過橋資金，并投入建設(shè)）行業(yè)結(jié)構(gòu)企業(yè)行為企業(yè)績(jī)效地產(chǎn)金融開發(fā)運(yùn)營(yíng)服務(wù)在三大主流融資渠道中，私募股權(quán)將是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)未來最重要的融資渠道之一我們國(guó)家的情況，上市股權(quán)與上市債權(quán)現(xiàn)階段受政策抑制，很難達(dá)到這樣高的比重，因此，私募股權(quán)是最有發(fā)展?jié)摿Φ膭?chuàng)新方向。行業(yè)結(jié)構(gòu)企業(yè)行為企業(yè)績(jī)效地產(chǎn)金融開發(fā)運(yùn)營(yíng)服務(wù)62因此網(wǎng)新應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持引進(jìn)戰(zhàn)略投資者，成立私募基金63開發(fā)銷售持有經(jīng)營(yíng)（升值后）轉(zhuǎn)讓其他機(jī)構(gòu)投資者或發(fā)

37、REITS以股權(quán)方式注入資本獲取部分利潤(rùn)（3-5年）資本退出獲取溢價(jià)網(wǎng)新置地與美國(guó)股東曾持有濱江某寫字樓，并尋找了國(guó)際大客戶進(jìn)駐，為產(chǎn)業(yè)聚集打下了基礎(chǔ)，但因經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，網(wǎng)新置地沒有堅(jiān)定戰(zhàn)略而退出，將股權(quán)按原價(jià)賣給美國(guó)股東，后來經(jīng)濟(jì)形勢(shì)轉(zhuǎn)好，美國(guó)股東在溢價(jià)后翻倍賣出。行業(yè)結(jié)構(gòu)企業(yè)行為企業(yè)績(jī)效地產(chǎn)金融開發(fā)運(yùn)營(yíng)服務(wù)獲取租金收益當(dāng)網(wǎng)新發(fā)起的私募通過35年的經(jīng)營(yíng)使持有物業(yè)增值后，可以通過發(fā)行REITs實(shí)現(xiàn)資本退出，從而獲取溢價(jià)收益 64網(wǎng)新集團(tuán)：網(wǎng)新置地：先通過私募基金把各種私募投資人吸引進(jìn)來，回報(bào)的是資產(chǎn)的收益的價(jià)值，然后用這個(gè)錢去收購園區(qū)物業(yè)，通過自己的運(yùn)作，把整個(gè)項(xiàng)目升值。升值以后把整個(gè)項(xiàng)目注入到瑞

38、士，就等于是公開發(fā)行，同樣投資團(tuán)隊(duì)也得到了相應(yīng)的分紅，通過這樣的模式，使價(jià)值鏈的轉(zhuǎn)移。行業(yè)結(jié)構(gòu)企業(yè)行為企業(yè)績(jī)效地產(chǎn)金融開發(fā)運(yùn)營(yíng)服務(wù)6465第二部分戰(zhàn)略規(guī)劃戰(zhàn)略目標(biāo)戰(zhàn)略定位商業(yè)模式（科技地產(chǎn)）區(qū)域戰(zhàn)略產(chǎn)品戰(zhàn)略科技地產(chǎn)的商業(yè)模式框架四大體系科技園四大盈利點(diǎn)科技園的四大盈利點(diǎn)66四大盈利點(diǎn)物業(yè)資本化收益舊廠改造收益物業(yè)租售收益服務(wù)增值收益（土地增值收益）67盈利點(diǎn)1 物業(yè)租售收益自有資金銀行貸款科技園持有部分：優(yōu)質(zhì)的園區(qū)和科技物業(yè)銷售部分：配套住宅、未來增值不高的園區(qū)和科技物業(yè) 租金收益資產(chǎn)溢價(jià)租約抵押貸款退出獲利歸還貸款滾動(dòng)開發(fā)租金歸還利息資產(chǎn)抵押貸款67但是聯(lián)東U谷的物業(yè)租售收益是基于其三大服務(wù)

39、體系而實(shí)現(xiàn)的創(chuàng)業(yè)孵化服務(wù)人力資源和培訓(xùn)服務(wù)政策支持服務(wù)信息與宣傳服務(wù)中介服務(wù)專業(yè)技術(shù)支持服務(wù)統(tǒng)采統(tǒng)購服務(wù)會(huì)務(wù)內(nèi)部保潔裝修監(jiān)理金融服務(wù)知識(shí)產(chǎn)權(quán)服務(wù)運(yùn)營(yíng)支持服務(wù)增值服務(wù)定制服務(wù)68盈利點(diǎn)2 物業(yè)資本化收益 以物業(yè)產(chǎn)權(quán)入股聯(lián)合政府聯(lián)合VC聯(lián)合其他基金69例如，星河集團(tuán)在深圳星河World、常州星河紅土創(chuàng)業(yè)兩個(gè)產(chǎn)業(yè)園中運(yùn)用了物業(yè)資本化的盈利模式：70入駐企業(yè)現(xiàn)金股權(quán)上市產(chǎn)權(quán)星河創(chuàng)新投資二級(jí)市場(chǎng)退出獲利再如，天安數(shù)碼城也成立了投融資服務(wù)平臺(tái)，直接投資入園企業(yè)，僅深圳天安數(shù)碼城就成功培育了近30家上市公司71針對(duì)中小企業(yè)融資難，設(shè)立“投融資服務(wù)平臺(tái)”投資高成長(zhǎng)性企業(yè)培育創(chuàng)業(yè)型企業(yè)20年間培育了近30家上市

40、公司：德潤(rùn)電子中國(guó)內(nèi)地最具規(guī)模與實(shí)力的專業(yè)電子連接器制造企業(yè)海川股份開發(fā)低碳技術(shù)和集成行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，被譽(yù)為“民族導(dǎo)航的基石”的凱立德先施科技填補(bǔ)高頻射頻識(shí)別核心技術(shù)空白諾亞舟2007年國(guó)美紐約證券交易所上市銀之杰2010年5月創(chuàng)業(yè)板成功上市，成為創(chuàng)業(yè)板銀行軟件第一股“準(zhǔn)風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)”性質(zhì)“培育機(jī)構(gòu)”性質(zhì)再如張江高科設(shè)立了三大基金對(duì)園區(qū)內(nèi)企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資 7220億元規(guī)模的浦東新區(qū)風(fēng)險(xiǎn)投資引導(dǎo)資金1億元的東方惠金基金10億元的創(chuàng)投基金對(duì)園區(qū)內(nèi)企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資盈利點(diǎn)3 與實(shí)體企業(yè)合作，對(duì)實(shí)體企業(yè)的舊廠房進(jìn)行改造，以“售后回租”等方式獲取租金差額收益。73萬通實(shí)業(yè)（55%）+TCL（45%）萬通新創(chuàng)萬通

41、實(shí)業(yè)方面未來3年將通過不斷提供種子基金，增持萬通新創(chuàng)TCL未來在萬通新創(chuàng)的股份將逐漸減持，但集團(tuán)旗下百萬方的土地儲(chǔ)備將逐步注入萬通新創(chuàng)無錫的萬通公社是萬通新創(chuàng)公司的第一個(gè)項(xiàng)目，萬通收購TCL占地27萬平方米的無錫項(xiàng)目，對(duì)其進(jìn)行再次開發(fā)，打造成廠區(qū)、倉儲(chǔ)、物流、宿舍為一體的綜合性工業(yè)社區(qū)。采用“售后回租”模式，TCL集團(tuán)對(duì)其中的一半面積進(jìn)行回租，租期6年。經(jīng)過一年運(yùn)營(yíng)，園區(qū)其他部分分租給了美的、速必達(dá)物流等公司，目前出租率近90%。同時(shí)，管理團(tuán)隊(duì)還嘗試引進(jìn)倉儲(chǔ)市場(chǎng)、奧特萊斯、汽車影院等高附加值運(yùn)營(yíng)商。成功項(xiàng)目盈利點(diǎn)4：服務(wù)增值收益，例如億達(dá)的技術(shù)服務(wù)（如IT外包、IT人才派遣、軟件測(cè)試等） 74

42、IT-BPOIT外包IT人才派遣軟件服務(wù)（IT支持與維護(hù)）億達(dá)的技術(shù)服務(wù)商角色專業(yè)服務(wù)（IT咨詢與系統(tǒng)集成）盈利點(diǎn)4：服務(wù)增值收益，再如東業(yè)創(chuàng)新的電商服務(wù)（如電商物流服務(wù)、電商云服務(wù)等）75東業(yè)創(chuàng)新3.0電商產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)服務(wù)體系“一網(wǎng)”：“普福匯”網(wǎng)站抱團(tuán)整合園區(qū)企業(yè)與各類服務(wù)類網(wǎng)站、團(tuán)購網(wǎng)站、LBS服務(wù)網(wǎng)站；“一店”：入駐企業(yè)可免費(fèi)入駐運(yùn)營(yíng)商建立在天貓/京東的“普福匯”賣場(chǎng)旗艦店，由運(yùn)營(yíng)商組織網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷策劃和促銷活動(dòng)。搭建電商云服務(wù)平臺(tái)，協(xié)助入駐電商解決運(yùn)營(yíng)中各類后臺(tái)支撐需求在杭州建智能倉配中心，在北京、廣州、沈陽等地建立倉配服務(wù)站，以“干線空運(yùn)+落地配送”模式為電商提供第三方物流服務(wù)整合銀行、

43、擔(dān)保公司、小貸公司以及銀貨通等金融服務(wù)機(jī)構(gòu)，提供例如基于電商運(yùn)營(yíng)業(yè)績(jī)的信用貸款、基于電商庫存的質(zhì)押貸款等多樣化金融服務(wù)。O2O營(yíng)銷導(dǎo)流電商云服務(wù)支撐電商物流小微電商信貸對(duì)網(wǎng)新置地而言，可提供第四方物流服務(wù)，即專門為第一方、第二方和第三方提供物流規(guī)劃、咨詢、物流信息系統(tǒng)（如倉儲(chǔ)管理系統(tǒng)、訂單管理系統(tǒng)、物流配送系統(tǒng)）等活動(dòng)76第二部分戰(zhàn)略規(guī)劃戰(zhàn)略目標(biāo)戰(zhàn)略定位商業(yè)模式區(qū)域戰(zhàn)略產(chǎn)品戰(zhàn)略科技地產(chǎn)的目標(biāo)城市篩選指標(biāo)可重點(diǎn)考慮目標(biāo)城市的實(shí)力、活力、吸引力77對(duì)大連億達(dá)進(jìn)入以下區(qū)域時(shí)的當(dāng)年數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)城市實(shí)力活力吸引力GDP（億元）評(píng)級(jí)三產(chǎn)產(chǎn)值（億元）評(píng)級(jí)實(shí)際利用外資額（億元）評(píng)級(jí)2005年中西部武漢2238.2

44、3低1109.43低142.57高成都2371.01低1181.05低118.92高長(zhǎng)沙1519.90低752.04偏低73.9高2006年長(zhǎng)三角蘇州4900.63中1574.22低291.90高南京2774.00低1318.00低135.65高杭州3441.00低1544.10低179.72高寧波2864.50低1149.10低193.67高2006年環(huán)渤海天津4359.15中1752.63低329.24高沈陽2482.50低1209.60低241.49高青島3206.60低1345.50低145.37高78第二部分戰(zhàn)略規(guī)劃戰(zhàn)略目標(biāo)戰(zhàn)略定位商業(yè)模式區(qū)域戰(zhàn)略產(chǎn)品戰(zhàn)略科技地產(chǎn)可以形成三階段產(chǎn)品實(shí)

45、現(xiàn)路徑，建議網(wǎng)新在產(chǎn)品的不同階段聚焦不同的客戶群體79產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)吸引更多企業(yè)自動(dòng)聚集大力發(fā)展住宅配套配套招商聚集產(chǎn)業(yè)科技園大招商（招商前置，定制代建）全球500強(qiáng)企業(yè)全國(guó)知名企業(yè)省內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)產(chǎn)業(yè)3產(chǎn)業(yè)2產(chǎn)業(yè)1產(chǎn)業(yè)鏈縱向延伸橫向延伸橫向延伸產(chǎn)業(yè)鏈縱向延伸中小型創(chuàng)新型成長(zhǎng)性目標(biāo)客戶捆綁政府，外資大企業(yè)可以融資租賃形式分期付款，最終持有物業(yè)；舍小利，求大全，集團(tuán)內(nèi)部理清產(chǎn)業(yè)鏈，由集團(tuán)內(nèi)部企業(yè)先充實(shí)，再由集團(tuán)層面出面，與國(guó)內(nèi)大企業(yè)溝通合作加強(qiáng)與網(wǎng)新盛世等招商代理公司的合作79未來，建議網(wǎng)新合理搭配科技地產(chǎn)的銷售與持有比例，實(shí)現(xiàn)多種渠道的收益80科技園滾動(dòng)開發(fā)住宅現(xiàn)金流科技園現(xiàn)金流科技園升值科技園變現(xiàn)

46、獲取溢價(jià)出租收益資本化收益以物業(yè)產(chǎn)權(quán)入股，或聯(lián)合基金投資潛力客戶銷售：租賃：資本化=6:2:2部分銷售部分持有銷售81第三部分戰(zhàn)略路徑戰(zhàn)略舉措實(shí)施計(jì)劃將實(shí)施計(jì)劃寫入績(jī)效合同存在問題項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)招商能力管理體系人力資源過程管理不到位2. 投資模式傳統(tǒng)，機(jī)會(huì)型導(dǎo)向 3. 項(xiàng)目定位流程不標(biāo)準(zhǔn)與政府合作模式傳統(tǒng)，處于被動(dòng)地位融資渠道單一供應(yīng)商管理缺乏開發(fā)運(yùn)營(yíng)合作模式對(duì)職能部門的績(jī)效制度優(yōu)化面對(duì)公司的發(fā)展和規(guī)模擴(kuò)張，人才問題亟需解決置地各職能部門在條線專業(yè)能力建設(shè)上還不能匹配公司的發(fā)展項(xiàng)目開發(fā)管理基本還是人治為主，制度管理比較薄弱集團(tuán)、置地、項(xiàng)目公司管理界面不清晰科技園缺乏標(biāo)桿性企業(yè)進(jìn)駐科技園產(chǎn)業(yè)均以銷售為

47、主，盈利方式單一科技園產(chǎn)品招商速度較慢網(wǎng)新置地品牌知名度較低置地自身的科技園招商資源有限注：未明確標(biāo)明的戰(zhàn)略路徑均為管控、流程制度落地范疇商業(yè)模式四大體系區(qū)域戰(zhàn)略產(chǎn)品戰(zhàn)略四大盈利點(diǎn)解決方案戰(zhàn)略支撐組織策略產(chǎn)品策略投資策略加強(qiáng)過程管理（加強(qiáng)投資風(fēng)控、精細(xì)化管理、全預(yù)算管理、采購管理創(chuàng)新投資開發(fā)模式（億達(dá)、普福等）資源策略定位策劃流程標(biāo)準(zhǔn)化、確定各專業(yè)人員的參與時(shí)機(jī)和程度創(chuàng)新政府合作模式（“官助民辦”；與政府共同持有項(xiàng)目）為戰(zhàn)略合作伙伴提供資本代建；合作成立私募基金；選擇規(guī)模匹配的戰(zhàn)略投融資伙伴人才策略落實(shí)績(jī)效工資制人員配置角度、人員發(fā)展角度、人才需求標(biāo)準(zhǔn)角度解決人才問題科技園專業(yè)人才儲(chǔ)備培養(yǎng)建立

48、采購條線各專業(yè)合作資源信息庫組織策略建立三級(jí)管控模式、管控權(quán)責(zé)梳理建立運(yùn)營(yíng)管理部門或崗位梳理檔案資料，進(jìn)行統(tǒng)籌管理各部門做知識(shí)積累客戶策略大客戶招商前置、打造產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)、用特色服務(wù)吸引客戶產(chǎn)品策略建立租售、舊廠改造、資本化、服務(wù)增值的四大盈利點(diǎn)，確立銷售、持有、資本化比例建設(shè)招商團(tuán)隊(duì)、加強(qiáng)績(jī)效管理品牌建設(shè)明確投資目標(biāo)與方向資源策略建立與招商代理公司的固定合作伙伴關(guān)系，充分利用其資源引進(jìn)大客戶戰(zhàn)略路徑戰(zhàn)略路徑邏輯圖83網(wǎng)新置地戰(zhàn)略路徑價(jià)值第一階段確保核心區(qū)域科技地產(chǎn)項(xiàng)目的成功運(yùn)作，打造網(wǎng)新科技地產(chǎn)品牌第二階段拓展新的區(qū)域，省外機(jī)會(huì)擴(kuò)張第三階段全國(guó)主動(dòng)布局，樹立網(wǎng)新科技地產(chǎn)品牌時(shí)間安排建立有利的

49、政府合作模式，充分利用政府資源在利用網(wǎng)新集團(tuán)現(xiàn)有資源的基礎(chǔ)上，以服務(wù)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品溢價(jià)培育招商、營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)，加速去化做好科技園的后期運(yùn)營(yíng)工作第一階段工作重心戰(zhàn)略路徑在第一階段向第二階段邁進(jìn)過程中，可嘗試以四大體系和四大盈利模式為中心的商業(yè)模式，為跨越式發(fā)展創(chuàng)造條件。除去對(duì)新商業(yè)模式嘗試、突破的項(xiàng)目，網(wǎng)新集團(tuán)已有科技地產(chǎn)項(xiàng)目的全過程提升841.科技地產(chǎn)項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位網(wǎng)新集團(tuán)為什么做科技地產(chǎn)：網(wǎng)新集團(tuán)的內(nèi)生式增長(zhǎng)需要科技+地產(chǎn)的協(xié)同發(fā)展更易發(fā)揮網(wǎng)新集團(tuán)多產(chǎn)業(yè)鏈、資源豐富的優(yōu)勢(shì)，形成類似舟山研究院的資源聯(lián)盟進(jìn)入目標(biāo)城市的首要問題：網(wǎng)新集團(tuán)或網(wǎng)新置地對(duì)當(dāng)?shù)卣泻畏N吸引力？1）浙大背景；2）有錢、實(shí)力雄厚；3

50、）網(wǎng)新集團(tuán)的產(chǎn)業(yè)分布和支持；4）網(wǎng)新招商能力強(qiáng)，有潛在整合大客戶的能力；5）網(wǎng)新置地的一級(jí)開發(fā)資質(zhì)與能力；6）網(wǎng)新園區(qū)運(yùn)營(yíng)承諾，開園后期的支持服務(wù)；7）具備產(chǎn)業(yè)為先，產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)能力科技地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略定位和布局策略：科技地產(chǎn)項(xiàng)目須具有可復(fù)制、可平移和可升級(jí)的產(chǎn)業(yè)帶或產(chǎn)業(yè)園，比如蘇高新的醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)園、環(huán)保產(chǎn)業(yè)園在已有科技地產(chǎn)項(xiàng)目的城市，以點(diǎn)帶面、多業(yè)態(tài)布局、差異化定位，進(jìn)行持續(xù)經(jīng)營(yíng)和發(fā)展2.項(xiàng)目拓展的標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)狀：本質(zhì)在做地產(chǎn)拓展標(biāo)準(zhǔn)：政府能提供便宜土地談判重點(diǎn)在于讓政府放松審批轉(zhuǎn)變：打破住宅地產(chǎn)觀念，樹立以產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)住宅地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)理念，即先產(chǎn)業(yè)，后住宅！拓展標(biāo)準(zhǔn)：關(guān)注王新產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是否能在

51、目標(biāo)區(qū)域落地，打破目前的招商以包裝銷售為主的局面除去對(duì)新商業(yè)模式嘗試、突破的項(xiàng)目，網(wǎng)新集團(tuán)已有科技地產(chǎn)項(xiàng)目的全過程提升853.與政府互動(dòng)總結(jié)現(xiàn)有核心條款，吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)精準(zhǔn)把握政府的關(guān)注點(diǎn)在政府的一般性條款的基礎(chǔ)上：為入園企業(yè)爭(zhēng)取最優(yōu)惠、個(gè)性化的政策扶持（前提是明確入園企業(yè)）獲得對(duì)網(wǎng)新集團(tuán)的特殊政策（前提是做產(chǎn)業(yè)，而不是做地產(chǎn)），目前主流開發(fā)商的土地政策是30%產(chǎn)業(yè)用地、70%的可規(guī)劃、自主開發(fā)用地4.產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品創(chuàng)新+踏準(zhǔn)營(yíng)銷節(jié)奏，如萬科VMO萬科VMO的產(chǎn)品特色：空中花園、觀景露臺(tái)、采光地下室萬科VMO地理位置較差，但其營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)緊緊抓住了上海市第一次限購多產(chǎn)品線，多業(yè)態(tài)布局，如聯(lián)東U谷的“功

52、能聚合/業(yè)態(tài)聚合 產(chǎn)業(yè)聚合體”景觀魅力標(biāo)志、交通/公用事業(yè)到位，如華夏幸?；鶚I(yè)個(gè)性化、專業(yè)化配套服務(wù)，如億達(dá)、聯(lián)東U谷除去對(duì)新商業(yè)模式嘗試、突破的項(xiàng)目，網(wǎng)新集團(tuán)已有科技地產(chǎn)項(xiàng)目的全過程提升865.工程營(yíng)造與運(yùn)營(yíng)6.招商和營(yíng)銷7.園區(qū)運(yùn)營(yíng)在總結(jié)住宅開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，建立科技地產(chǎn)跨區(qū)域、滾動(dòng)式的多項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)體系響應(yīng)網(wǎng)新集團(tuán)智慧城市戰(zhàn)略，利用集團(tuán)資源和技術(shù)，在智慧建筑、綠色節(jié)能方面加大投入突出綠色建筑特色，誘發(fā)政府需求，如可給政府代建一個(gè)綠色建筑，置換資源招商：首先根據(jù)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，努力打造有特色的產(chǎn)業(yè)園，吸引1-2個(gè)主力客戶商業(yè)配套方面：建議與較強(qiáng)的運(yùn)營(yíng)商合作，并形成戰(zhàn)略聯(lián)盟住宅用地，可賣給大品牌房地產(chǎn)

53、公司或合作開發(fā)，一方面回籠資金，一方面促使土地增值營(yíng)銷：打造示范區(qū)或體驗(yàn)區(qū)，抓住企業(yè)對(duì)辦公場(chǎng)所的需求點(diǎn)，將新的工作與生活方式傳遞給客戶，如世茂納米城、萬科VMO尋找實(shí)力強(qiáng)勁的戰(zhàn)略合作伙伴（如聯(lián)東U谷），與網(wǎng)新的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)（如網(wǎng)新盛世）共同合資成立公司提升園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理水平增加對(duì)目標(biāo)客戶的吸引力通過跟戰(zhàn)略合作伙伴的協(xié)同，獲取戰(zhàn)略合作伙伴的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，以此提高自己。戰(zhàn)略舉措客戶策略存在的主要問題變革策略科技園缺乏標(biāo)桿性企業(yè)進(jìn)駐，不能滿足政府對(duì)打造產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)，拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的需求大招商前置，為大客戶做定制代建配套招商，聚集產(chǎn)業(yè)鏈上下游客戶根據(jù)項(xiàng)目定位，開展大量中小型創(chuàng)新企業(yè)招商產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)吸引更多企業(yè)自動(dòng)

54、聚集后，大力發(fā)展配套住宅協(xié)助企業(yè)，申請(qǐng)政策扶持協(xié)助企業(yè)升級(jí)或轉(zhuǎn)型成為高新技術(shù)企業(yè)，便于其獲取國(guó)家支持建立政府與企業(yè)間的中介角色87客戶產(chǎn)品投資人員資源組織戰(zhàn)略舉措8888產(chǎn)品策略需要解決的主要問題變革策略項(xiàng)目定位和策劃過程不夠規(guī)范，相關(guān)部門和人員參與程度較低規(guī)范項(xiàng)目老總在前期策劃過程中的參與時(shí)機(jī)加強(qiáng)設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、招商等部門對(duì)項(xiàng)目定位的參與程度，明確參與時(shí)機(jī)將建立的前期策劃流程進(jìn)行全面推廣就科技園的項(xiàng)目策劃流程與集團(tuán)對(duì)接科技園項(xiàng)目進(jìn)行推廣，并完成科技園項(xiàng)目策劃流程的標(biāo)準(zhǔn)化目前科技園產(chǎn)業(yè)均以銷售為主，盈利方式單一對(duì)科技園建立銷售、持有、資本化、服務(wù)運(yùn)營(yíng)的多點(diǎn)盈利模式科技園產(chǎn)品招商速度較慢建立招商體系

55、標(biāo)準(zhǔn)化制度提高招商計(jì)劃運(yùn)營(yíng)的執(zhí)行力找出需考核的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，并配合人力發(fā)展部完成招商體系的績(jī)效考核制度招商的管控二級(jí)架構(gòu)與人員配置建立抗指標(biāo)、打硬仗的招商團(tuán)隊(duì)總部與項(xiàng)目公司二級(jí)管控界面劃分網(wǎng)新品牌知名度較高，但網(wǎng)新置地品牌知名度較低加強(qiáng)網(wǎng)新置地品牌建設(shè)客戶產(chǎn)品投資人員資源組織戰(zhàn)略舉措投資策略需要解決的主要問題變革策略科技園投資模式較為傳統(tǒng)，不利于實(shí)現(xiàn)重資產(chǎn)開發(fā)模式向輕資產(chǎn)開發(fā)模式的升級(jí)創(chuàng)新投資開發(fā)模式，可學(xué)習(xí)億達(dá)、萬通、普福等創(chuàng)新模式住宅地出售給合作方，平衡產(chǎn)業(yè)用地成本年度投資目標(biāo)不清晰按不同產(chǎn)品線（住宅、寫字樓、科技園）分類確定具體的投資額、體量、數(shù)目等量化目標(biāo)89客戶產(chǎn)品投資人員資源組織戰(zhàn)略舉

56、措90投資策略需要解決的主要問題變革策略科技園投資模式較為傳統(tǒng)，不利于實(shí)現(xiàn)重資產(chǎn)開發(fā)模式向輕資產(chǎn)開發(fā)模式的升級(jí)創(chuàng)新投資開發(fā)模式，可學(xué)習(xí)億達(dá)、萬通、普福等創(chuàng)新模式住宅地出售給合作方，平衡產(chǎn)業(yè)用地成本年度投資目標(biāo)不清晰按不同產(chǎn)品線（住宅、寫字樓、科技園）分類確定具體的投資額、體量、數(shù)目等量化目標(biāo)組織策略需要解決的問題變革策略加強(qiáng)項(xiàng)目過程管理加強(qiáng)投資風(fēng)控建立標(biāo)準(zhǔn)的投資風(fēng)控管理流程對(duì)法律合同進(jìn)行研究進(jìn)行法務(wù)風(fēng)險(xiǎn)研究對(duì)并購等合作方式進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化建立精細(xì)化管理體系建立全面預(yù)算體系采購逐漸建立甲供或甲訂乙供策略建立適應(yīng)公司整體戰(zhàn)略發(fā)展的組織模式，有效發(fā)揮現(xiàn)有資源 建立三級(jí)管理模式，明確管控邊界與權(quán)責(zé)劃分管控權(quán)

57、責(zé)梳理跟進(jìn)項(xiàng)目成果，在資源共享的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步理順項(xiàng)目管理過程中決策、審批和操作的流程，改善跨專業(yè)協(xié)作關(guān)系，提升效率以條線為主的專業(yè)能力構(gòu)建運(yùn)營(yíng)計(jì)劃管理建立運(yùn)營(yíng)管理部門或崗位檔案管理梳理檔案資料，進(jìn)行統(tǒng)籌管理知識(shí)管理各部門做知識(shí)積累，建立成庫，統(tǒng)一管理客戶產(chǎn)品投資人員資源組織戰(zhàn)略舉措人才策略需要解決的問題變革策略考核落實(shí)不到位，考核成績(jī)與收入不掛鉤前期可針對(duì)各管理?xiàng)l線中的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)進(jìn)行考核完善績(jī)效工資制度，并推進(jìn)、落實(shí)，將考核成績(jī)與績(jī)效收入有效掛鉤面對(duì)公司的迅速發(fā)展和規(guī)模擴(kuò)張，人才問題亟需解決優(yōu)化優(yōu)化崗位編制與職責(zé)分配梳理崗位職級(jí)序列，建立員工職業(yè)發(fā)展通道管培生管理體系的升級(jí)和優(yōu)化進(jìn)行企業(yè)人才需

58、求及資質(zhì)研究，建立人員能力模型加強(qiáng)對(duì)科技園招商人才的吸引力91客戶產(chǎn)品投資人員資源組織戰(zhàn)略舉措92資源策略需要解決的主要問題變革策略缺乏具有合作伙伴性質(zhì)的政府資源，致使某些地方政府在科技園產(chǎn)品招商過程中扮演起了裁判員的角色，對(duì)入園企業(yè)進(jìn)行了嚴(yán)格的限制和審查捆綁政府，利用政府資源實(shí)現(xiàn)“官助民辦”的科技園開發(fā)和招商運(yùn)營(yíng)模式尋找當(dāng)?shù)貎?yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)商會(huì)或房地產(chǎn)商會(huì)（60%），與政府（20%）、網(wǎng)新置地成立基金（20%）成立有限合伙人，共同持有寫字樓，增值后置地變現(xiàn)退出，由浙大或網(wǎng)新旗幟的公司進(jìn)行持有傳統(tǒng)的融資渠道無法為公司帶來足夠的資金支持為戰(zhàn)略合作伙伴提供資本代建成立私募基金，與合作伙伴共同持有運(yùn)營(yíng)寫字樓

59、等優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目缺乏對(duì)合作資源的管理投資系統(tǒng)（資金方、大土地方）設(shè)計(jì)系統(tǒng)（產(chǎn)品研發(fā)單位、規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、圖紙配合單位等）營(yíng)銷系統(tǒng)（市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)、項(xiàng)目企劃?rùn)C(jī)構(gòu)、項(xiàng)目銷售代理等）工程系統(tǒng)置地的科技園招商能力較弱建立與招商代理公司的固定合作伙伴關(guān)系，充分利用其資源引進(jìn)大客戶客戶產(chǎn)品投資人員資源組織93第三部分戰(zhàn)略路徑戰(zhàn)略舉措實(shí)施計(jì)劃將實(shí)施計(jì)劃寫入績(jī)效合同實(shí)施計(jì)劃（詳見EXCEL附件）9495第三部分戰(zhàn)略路徑戰(zhàn)略舉措實(shí)施計(jì)劃將實(shí)施計(jì)劃寫入績(jī)效合同將上述實(shí)施計(jì)劃以績(jī)效合同方式進(jìn)行約定(里程碑)示 例9697第四部分戰(zhàn)略支撐體系組織管控體系流程運(yùn)營(yíng)體系人力資源體系建立與戰(zhàn)略規(guī)劃相適應(yīng)的管控模式與管控機(jī)構(gòu)98科技地

60、產(chǎn)在前期策劃時(shí)，進(jìn)行IPT集成研發(fā)99成立跨企業(yè)小組組長(zhǎng)：置地董事長(zhǎng)組員提出各自產(chǎn)品和服務(wù)嵌入科技園區(qū)的解決方案與集團(tuán)外部供方一同參與競(jìng)標(biāo)在科技地產(chǎn)的開發(fā)過程中建立集團(tuán)對(duì)置地“五聽證、一審批”的戰(zhàn)略管控模式100說明及圖例：、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)劃分為六個(gè)階段：項(xiàng)目論證、項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)管理、工程施工管理、銷售管理和入伙管理。、工程施工管理階段和銷售管理階段的時(shí)間存在重疊。：代表關(guān)鍵里程碑：代表某個(gè)階段的主導(dǎo)的專業(yè)任務(wù)，即其輸出會(huì)成為本階段其他專業(yè)開展活動(dòng)的輸入條件。：配合專業(yè)的任務(wù)。項(xiàng)目論證階段項(xiàng)目策劃階段設(shè)計(jì)管理階段工程管理階段項(xiàng)目立項(xiàng)主體結(jié)構(gòu)開工開盤銷售入伙竣工銷售管理階段入伙管理階段拓展?fàn)I銷設(shè)