[標(biāo)桿房企]商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營模式研究(附圖豐富)

1、項(xiàng)目案例研究產(chǎn)品策劃中心22深圳項(xiàng)目13項(xiàng)目開發(fā)成績及商業(yè)模式解讀深圳項(xiàng)目經(jīng)營現(xiàn)狀I(lǐng).II.III.概況主體工程簡介開發(fā)分期I.II.III.IV.項(xiàng)目總投資項(xiàng)目租售收入項(xiàng)目一期項(xiàng)目二期IV.V.VI.VII.招商策略推廣策略啟動(dòng)策略關(guān)鍵要素總結(jié)IV.V.VI.開發(fā)歷程取地方式盈利情況IV.V.項(xiàng)目三期項(xiàng)目配套I.II.III.IV.V.選址策略產(chǎn)業(yè)選擇資源整合政府扶持創(chuàng)新模式4西安、河源、南昌、南寧全國各地的項(xiàng)目分析3深圳項(xiàng)目分析【基礎(chǔ)資料】位于平湖物流基地，總建筑面積260萬平方米，逐步發(fā)展成為立足深圳、依托珠三角、輻射全國、影響國際的超大規(guī)模綜合商貿(mào)物流平臺(tái)n區(qū)位：位于深圳龍崗區(qū)平湖物流

2、園基地，深圳市與東莞市的交界地，奠定其采購與需求兩大基礎(chǔ)；n規(guī)模：占地1.5平方公里，總建筑面積260萬平方米，總投資100億。n 經(jīng)營范圍：由紡織服裝、皮具皮革、電子、印刷紙品包裝、五金化工塑料五個(gè)專業(yè)交易中心組成；n 運(yùn)營時(shí)間：項(xiàng)目一期建筑面積約50萬平方米，2004年12月陸續(xù)投入運(yùn)營。n 香港五大財(cái)團(tuán)傾力打造：香港佳寧娜集團(tuán)、民生集團(tuán)、建業(yè)五金塑膠廠有限公司、力嘉國際集團(tuán)及京暉國際五家公司攜手創(chuàng)辦。他們皆為深圳市的政協(xié)委員，相關(guān)行業(yè)的資深工業(yè)家，擁有廣泛的行業(yè)網(wǎng)絡(luò)；4概況概況【功能構(gòu)成】項(xiàng)目是集居住、休閑、商務(wù)、物流、商業(yè)于一體的現(xiàn)代綜合商貿(mào)物流平臺(tái)功能居住商業(yè)商務(wù)物流輔料交易中 子工

3、業(yè)原材心店主體工程簡介五大交易中心是項(xiàng)目的發(fā)展主體，對整個(gè)商貿(mào)物流城的集成化影響最大，其發(fā)展結(jié)構(gòu)如下1、項(xiàng)目國際紡織服裝及面輔料交易中心總建筑面積：約43萬平方米展示位：約7400個(gè)首期建成開業(yè)面積：約10萬平方米主要經(jīng)營：紡織原料、輔料、面料，家紡面料，皮草，各類服裝成品及床上用品等2、項(xiàng)目國際電子原材料及成品交易中心總建筑面積：約22萬平方米首期建成開業(yè)面積：約4萬平方米主要經(jīng)營：電子元器件、電子工具、儀器儀表、電子材料及輔料、電子設(shè)備、電腦、通訊、數(shù)碼產(chǎn)品等。3、項(xiàng)目國際印刷紙品包裝交易中心總建筑面積：約37萬平方米首期建成開業(yè)面積：約5萬平方米主要經(jīng)營：各類紙張、材料、油墨、耗材、印刷

4、包裝設(shè)備、配件、印刷包裝成品等。五金化工塑料交易中心4、項(xiàng)目國際皮革皮具及原輔料交易中心總建筑面積：約48萬平方米展示位：約9300個(gè)首期建成開業(yè)面積：約10萬平方米主要經(jīng)營：合成革、制成革、鞋材、輔料、皮革五金配件、皮革化工、縫制設(shè)備及皮具成品等5、項(xiàng)目國際五金化工塑料交易中心總建筑面積：約37萬平方米首期建成開業(yè)面積：約8萬平方米主要經(jīng)營：五金工具、機(jī)械設(shè)備、模具磨料類，五金飾品、配件類，化工類、塑料類等皮革皮具原輔料交易中心印刷紙品包裝交易中心華南西苑紡織服裝原華麗城酒料交易中心會(huì)展中心辦公大樓倉儲(chǔ)區(qū)72003年11月動(dòng)工，2004年12月，首批商家進(jìn)駐50萬平方米3200個(gè)交易展示位、

5、兩幢三星級(jí)酒店、一座美食廣場、兩幢商務(wù)辦公樓的建筑，其余配套建設(shè)陸續(xù)投入使用。從正式開工到一期50萬平方米五大市場試運(yùn)營，項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)五大交易中心總體入駐率超95%，一個(gè)現(xiàn)代化的綜合商貿(mào)新城出現(xiàn)在人們面前。時(shí)間規(guī)模產(chǎn)品效果開發(fā)分期共分2期開發(fā)，一期啟動(dòng)50萬建面，主要為五大專業(yè)市場及配套商務(wù)設(shè)施；一期11 皮革皮具1 服裝紡織五金化工數(shù)碼廣場1 印刷制品118二期2007年7月動(dòng)工，2009年，投入運(yùn)營210萬平方米1號(hào)交易廣場、2號(hào)交易廣場、環(huán)球物流中心（商務(wù)辦公樓）、政府辦公區(qū)、保稅倉儲(chǔ)區(qū)、生活服務(wù)區(qū)和停車區(qū)同時(shí)，項(xiàng)目以更加驚人的速度在全國四處開花，短短數(shù)月間，廣西南寧項(xiàng)目、廣東河源項(xiàng)目、陜西

6、西安項(xiàng)目和江西南昌華南城就相繼大規(guī)模開工，得到各地各級(jí)政府的高度重視。時(shí)間規(guī)模產(chǎn)品效果二期主要增建兩大交易廣場 ，并升級(jí)和完善商業(yè)、商務(wù)和居住等功能1 皮革皮具數(shù)碼廣場印刷制品11五金化工21 服裝紡織2階段配套跟進(jìn)揚(yáng)帆起航2003整體規(guī)劃n12月6日，一期建成，首批商家正式進(jìn)駐項(xiàng)目,總體入駐率超95%n華南西苑開工n華南西苑開盤n均價(jià)5000元/m22004200520062007200820092010周邊住宅價(jià)格n11.20項(xiàng)目開工奠基；n由香港五家企業(yè)投資60億元打造n五大交易展示中心、三星酒店、美食廣場、商務(wù)辦公樓n一期50萬m2正式試營業(yè)，獲得五億美元的融資；n7月7日，二期全面動(dòng)

7、工，建面超過170萬m2快速發(fā)展培育過程角色確立四處開發(fā)n二期在主板上市，獲得30多億元的融資；n二期規(guī)模擴(kuò)大，更向高端生產(chǎn)服務(wù)業(yè)延伸，成為輻射整個(gè)華南及東南亞地區(qū)的“世界工業(yè)原料及商品展示交易中心”；n啟動(dòng)深圳二期二批建設(shè)；n啟動(dòng)廣西南寧華南城、廣東河源華南城、陜西西安華南城和江西南昌華南城相繼大規(guī)模開工nshopping mall在建；n蘭桂坊酒吧街投入使用；n各種餐飲、銀行陸續(xù)進(jìn)駐；n2011年五星級(jí)酒店開建；n華麗城酒店開業(yè)n啤酒廣場營業(yè)2003以前均價(jià)2000元/ m22007年均價(jià)8500-9000元/m2（茗萃園）n華南西苑入住n目前華南西苑均價(jià)7000-8000元/ m2200

8、9年均價(jià)15000-20000元/ m2（御峰園）2010年均價(jià)20000-25000元/m2（合正中央原著）9開發(fā)歷程項(xiàng)目用380天創(chuàng)造了 “項(xiàng)目速度”，用短短七年的時(shí)間打造成為蜚聲海外，名動(dòng)珠三角的國際工業(yè)原料城，并且“項(xiàng)目模式”在全國四處開花10取地方式以物流工業(yè)用地價(jià)格取得土地，并與政府約定30%物業(yè)銷售，70%物業(yè)租賃，以保證政府、企業(yè)和商戶的利益酒店、辦公、公寓等配套只租不售；公寓等。實(shí)際操作中，另外的70%類物業(yè)出售使用權(quán)。目前周邊土地已上漲約3-4倍其中可出售的30%，僅限于商業(yè)物業(yè)，其余可建總樓面：260萬平方米保留的70%包括商業(yè)物業(yè)、酒店、辦公樓、取地方式：以物流工業(yè)用地

9、取地，產(chǎn)權(quán)為50年。取地基礎(chǔ)信息取地時(shí)間：2002年取地總價(jià)： 3億元取地條件與政府約定三七模式：即，全部物業(yè)中，出售30%，保留70%。營利情況項(xiàng)目主要盈利點(diǎn)在于物業(yè)銷售。截至2011年3月，年度總收入較去年上漲42%，增長迅速億港元增加16.8%至約15.53億港元。每股基本盈利為25.95港仙，董事會(huì)建議每股派息2.5港仙。業(yè)績報(bào)告表示，深圳項(xiàng)目在報(bào)告期內(nèi)表現(xiàn)出色，共就交易中心商鋪約9.4萬平方米訂立銷售合同及意向書，其中約8.56萬平方米已簽訂合同，并已算入年度收益表。交易中心商鋪的平均售價(jià)約為每平方米16750港元，較去年上升11.7%。11項(xiàng)目盈利點(diǎn)物流和配套服務(wù)物業(yè)經(jīng)營前期，通過

10、銷售一部分物業(yè)，快速回收投資。物業(yè)租賃項(xiàng)目營利構(gòu)成物業(yè)銷售項(xiàng)目營利情況項(xiàng)目6月28日晚間公告，集團(tuán)截至2011年3月31日止年度總收入由去年約15.7億港元增加42.3%至約22.34億港元。母公司擁有人應(yīng)占溢利按年由約13.33深圳項(xiàng)目經(jīng)營現(xiàn)狀20項(xiàng)目項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總占地1.6平方公里,拿地成本3億元(一畝地13萬元).總投資100億元。但由于地形復(fù)雜，山包溝壑較多，土地整理費(fèi)用不菲。20項(xiàng)目項(xiàng)目租售收入銷售員說辭：09年、10年銷售收入為17-18億。租金收入為每年1億左右。預(yù)期每年遞增中。20項(xiàng)目項(xiàng)目一期一期共分四大塊，以紡織、皮革、電子、印刷四大原材料的三層商鋪為主。商鋪面積劃分：70

11、-80平方、150-180平方、270-300平方，出租率100%。好位置70-80元/平方/月，差位置30-60/平方/月。租金每年遞增約10%-15%2010年整個(gè)市場的貿(mào)易額800億（銷售員說辭）紡織皮革印刷五金20項(xiàng)目項(xiàng)目二期1號(hào)館33萬平方、2號(hào)館38萬平方；銷售價(jià)格13000/平方。均為地上六層，地下二層。負(fù)二層為停車場，負(fù)一層營業(yè)。目前入住率為30%-40%。1號(hào)館劃分有奧特萊斯店香港企業(yè)/臺(tái)灣企業(yè)/三個(gè)主題。20項(xiàng)目項(xiàng)目三期三期五號(hào)館30萬平方是電子交易大廳在建、在售。售價(jià)24000-25000。投資客戶為主。占80%。自用客戶占20%。3號(hào)館16萬平方、4號(hào)館30萬平方目前未

12、建。三期5號(hào)館三號(hào)館四號(hào)館在建三期五號(hào)館20項(xiàng)目項(xiàng)目配套2個(gè)四星級(jí)酒店已經(jīng)投入運(yùn)營,規(guī)劃中還有兩棟地超高層五星酒店.酒店、公寓、辦公、住宅、商業(yè)等多業(yè)態(tài)并存華南西苑項(xiàng)目占地39992平方米，總建面161341.25平方米，戶型以1房38m2、2房73m2、3房111m2為主， 07年入市，08年交房。當(dāng)時(shí)售價(jià)5000元左右，沒有產(chǎn)權(quán)，只有50年的使用權(quán)。底層租金5060元/平方/月高層租金70-80元/平方/月寫字樓住宅20項(xiàng)目開發(fā)成績及商業(yè)模式解讀21項(xiàng)目控股有限公司已將深圳項(xiàng)目成功的業(yè)務(wù)模式復(fù)制到中國各個(gè)擁有戰(zhàn)略位置的地區(qū)包括 江西省南昌市（南昌項(xiàng)目）、廣西壯族自治區(qū)南寧市（南寧項(xiàng)目）及西

13、安（西安項(xiàng)目） 、廣東河源（河源項(xiàng)目）南昌廣東南寧西安項(xiàng)目西安南昌項(xiàng)目河源項(xiàng)目深圳項(xiàng)目南寧項(xiàng)目屆時(shí)，項(xiàng)目將成為中國乃至全球獨(dú)一無二、擁有建筑面積超過3376萬m2 。22全國項(xiàng)目總體發(fā)展概況項(xiàng)目目前在國內(nèi)擁有5大基地，未來全部建成后總建筑面積將超過3376萬m2 ，成為全球首屈一指的世界綜合商貿(mào)物流中心。深圳項(xiàng)目260萬m2南寧項(xiàng)目488萬m2河源項(xiàng)目300萬m2南昌項(xiàng)目428萬m2西安項(xiàng)目1800萬m2n 到2011年6月，一期完成交易中心商鋪及住宅物業(yè)總建筑面積131萬平方米，其中會(huì)展中心已與2010年10月投入使用，作為“2010中國東盟輕工產(chǎn)品展覽會(huì)” ，江南華府一期建設(shè)已經(jīng)完成，商貿(mào)

14、預(yù)計(jì)2012年上半年投入運(yùn)營。n 總投資80億元，已列入省重大建設(shè)工程項(xiàng)目。截至目前，該項(xiàng)目市政道路與水系工程正在進(jìn)行土地平整。一期目前在售住宅售價(jià)5300。商貿(mào)市場預(yù)計(jì)將于2012年5月投入運(yùn)營。n 總面積約1800萬平方米，在落實(shí)規(guī)劃及前期準(zhǔn)備工作，預(yù)計(jì)2012年6月份一期投入運(yùn)營。商業(yè)未建，別墅先行。規(guī)劃第一期及部分第二期建設(shè)約22.3 萬平方米別墅單位，并已完成約8萬平方米的建筑面積。新落成的別墅單位已于2011年1月中開售，約5.02萬平方米已訂立銷售合同，每平方米的售價(jià)約為8391元；南寧項(xiàng)目南昌項(xiàng)目西安項(xiàng)目河源項(xiàng)目23一期即將投入使用1、2號(hào)交易廣場正在招商住宅正在銷售一期五金機(jī)

15、電項(xiàng)目正在銷售住宅項(xiàng)目已開盤全國項(xiàng)目總體發(fā)展概況【外地項(xiàng)目開發(fā)情況】外地四家項(xiàng)目中，目前南寧項(xiàng)目已投入使用，河源和西安項(xiàng)目項(xiàng)目陸續(xù)建成銷售，南昌還在前期建設(shè)階段24項(xiàng)目 的成功復(fù)制正是基于深圳項(xiàng)目的成功發(fā)展模式。因此，以下主要以深圳 項(xiàng)目為研究對象，分析項(xiàng)目的成功經(jīng)驗(yàn)。鐵路京九、廣九線穿基地而過；平湖鐵路貨運(yùn)編組站位于基地中心；日編組8000車次；原有16股道，未來規(guī)劃為18股；平湖編組站將升級(jí)擴(kuò)容改造成華南地區(qū)最大的鐵路編組站，運(yùn)輸能力成倍提高；高速水官、清平、南坪、機(jī)荷高速、莞深、廣深等十幾條高速公路在項(xiàng)目周圍縱橫交錯(cuò)；機(jī)場香港國際機(jī)場1個(gè)小時(shí)；寶安國際機(jī)場20分鐘；港口碼頭葵涌碼頭：從項(xiàng)

16、目可直接到世界集裝箱吐吞量第一的葵涌碼頭；鹽田港：15分鐘可到世界集裝箱吐吞量第四的鹽田港；25【選址策略】交通因素：以平湖鐵路貨運(yùn)編組站為中心，形成四通八達(dá)的立體交通網(wǎng)絡(luò)，輻射范圍廣泛，貨物運(yùn)輸可至全世界15KMnu位于深圳龍崗區(qū)平湖物流園基地，深圳市與東莞市的交界地東莞市素有“制造業(yè)名城”之稱 ，大量的工業(yè)原料需求為項(xiàng)目的發(fā)展奠定了充實(shí)的基礎(chǔ)。u平湖緊鄰龍崗大工業(yè)區(qū)，150公里第一覆蓋區(qū)有幾十萬家制造工廠;300公里的第二覆蓋區(qū)囊括了珠三角90%以上的制造業(yè)，這是原材料就近采購的兩個(gè)臨界點(diǎn)。26【選址策略】產(chǎn)業(yè)因素：與全世界制造業(yè)發(fā)達(dá)的珠三角廣闊腹地相連，150公里半徑范圍內(nèi)聚集了數(shù)十萬間

17、工廠及企業(yè)，具備強(qiáng)勁的原材料需求與供給保障紡織服裝原料由于珠三角紡織服裝原材料供給市場有限，導(dǎo)致企業(yè)的原材料都從外省市購買，珠三角的紡織企業(yè)原料成本更高，企業(yè)生產(chǎn)過程中的創(chuàng)造利潤環(huán)節(jié)更少皮革皮具原料珠三角匯聚了30000多家皮革皮具企業(yè)，形成年需450億皮革皮具原材料市場，僅華南城1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，三大皮革基地深圳、東莞、惠州，每年就有300億皮革原材料和設(shè)備需求。五金化工塑料珠三角是國內(nèi)五金化工塑料企業(yè)最大的聚集地之一 ，存在著每年200億以上，且以10%的速度遞增的需求市場。目前已在廣東投產(chǎn)的外商投資和來料加工企業(yè)超過80,000家印刷紙品包裝印刷、紙品、包裝行業(yè)需求市場平均每年以18的速度

18、遞增，紙張一直供不應(yīng)求。珠三角是中國印刷業(yè)發(fā)展最快的區(qū)域，目前廣東全省印刷企業(yè)超過2萬家，居全國第一位。電子工業(yè)原料由于珠三角現(xiàn)有的物流供應(yīng)相對有限，導(dǎo)致總產(chǎn)值2300億元的珠三角電子工業(yè)，其8成以上的原料都是從珠三角以外的地方采購的珠三角聚集了大量制造企業(yè)，他們既是產(chǎn)品制造商，也是原料提供商 ，但珠三角沒有統(tǒng)一的原材料市場，且采購分散、產(chǎn)業(yè)鏈條不完整、沒有大規(guī)模配套等，而分散采購周期長、庫存大、成本高?，F(xiàn)在珠三角的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)往往直接從國內(nèi)廠家購入原料，但這些廠家是分散于國內(nèi)各個(gè)城市的，既無價(jià)格優(yōu)勢又不便于質(zhì)量的比較，無疑增加了企業(yè)的采購成本。27【產(chǎn)業(yè)選擇】珠三角對如下五種原材料需求旺盛。但供

19、給分散，缺乏完善原材料供應(yīng)鏈，增加了企業(yè)的采購成本28佳寧娜集團(tuán)p經(jīng)營范圍：達(dá)成集團(tuán)的全資附屬公司，主要從事酒樓酒店、食品制造、成衣、零售及中國內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。p董事長背景：馬介璋，全國政協(xié)委員 、深圳市僑商國際聯(lián)合會(huì)會(huì)長等多項(xiàng)榮譽(yù)，制衣商起家，全世界設(shè)有服裝生產(chǎn)基地，組成以生產(chǎn)牛仔褲為主兼營布匹、拉鏈、紐扣等副料的香港達(dá)成集團(tuán)民生集團(tuán)p經(jīng)營范圍：香港首家上市珍珠企業(yè)，從事采購、加工、鑲嵌、買賣及批發(fā)分銷珍珠及珍珠首飾產(chǎn)品業(yè)務(wù)p董事長背景：鄭松興，深圳市政協(xié)委員 ，深圳市物流與采購聯(lián)合會(huì)會(huì)長 。建業(yè)五金塑膠廠有限公司p經(jīng)營范圍：主要經(jīng)營廚具及塑膠家庭用品系列，擁有建樂士品牌。p董事長背景：

20、孫啟烈，五金加工廠起家，寧波市政協(xié)常務(wù)委員，香港工業(yè)總會(huì)副主席 ，香港塑膠業(yè)廠商會(huì)主席力嘉國際集團(tuán)p經(jīng)營范圍：是一間以生產(chǎn)優(yōu)質(zhì)紙制產(chǎn)品、彩印產(chǎn)品為主要業(yè)務(wù)的國際性集團(tuán)公司p董事長背景：馬偉武，中國包裝聯(lián)合會(huì)副會(huì)長 ，香港瓦通紙業(yè)廠商會(huì)主席 ，廣東省印刷復(fù)制業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長 ，深圳市政協(xié)委員金暉國際p董事長背景：梁滿林，從事服裝加工生產(chǎn)起家，現(xiàn)工廠遍布世界各地，成為香港四大絲綢制造商之一。深圳市政協(xié)委員、深圳市紡織行業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長、深圳市服裝行業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長、深圳市皮革行業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長、深圳市電子商會(huì)副會(huì)長、廣東省塑料工業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長【資源整合】企業(yè)結(jié)構(gòu)：自身由香港五大實(shí)力制造商構(gòu)成，具備雄厚的資金實(shí)力、廣

21、泛的產(chǎn)業(yè)資源，及豐富的市場開發(fā)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn) 項(xiàng)目五位主要?jiǎng)?chuàng)建投資者皆為香港資深工業(yè)家，在香港和國際市場上擁有較廣泛的人脈關(guān)系網(wǎng)絡(luò) 項(xiàng)目一期開業(yè)前，現(xiàn)任特首、時(shí)任香港特區(qū)政府財(cái)政司司長曾蔭權(quán)，以及四十多個(gè)國家的駐港總領(lǐng)事和商務(wù)代表機(jī)構(gòu)都曾親自蒞臨華南城參觀考察。 一期開業(yè)后，眾多香港和東南亞商會(huì)團(tuán)體開始到項(xiàng)目尋找商機(jī)和進(jìn)行采購。充分利用香港資源 2007年7月，一期開業(yè)僅兩年半時(shí)間，二期建設(shè)才剛開始，項(xiàng)目就以可轉(zhuǎn)換債券形式成功引進(jìn)1.25億美元。 2009年9月，項(xiàng)目紡織服裝、皮革皮具二期首批商家剛剛進(jìn)駐，項(xiàng)目又在香港聯(lián)交所主板成功上市，集資近30億港元。為深圳項(xiàng)目其余三大交易中心的二期建設(shè)和內(nèi)地項(xiàng)

22、目項(xiàng)目的建設(shè)，提供了更多低成本資金?！举Y源整合】社會(huì)資源：充分發(fā)揮五大集團(tuán)的關(guān)系網(wǎng)，整合國內(nèi)外資源充分利用國際資本 項(xiàng)目注重同各行業(yè)協(xié)會(huì)、金融機(jī)構(gòu)、中介組織、新聞媒體、研究機(jī)構(gòu)及相關(guān)專家學(xué)者的合作。 為國家、省、市及香港相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)組織提供免費(fèi)辦公條件和工作人員工資補(bǔ)貼。 贊助各行業(yè)在項(xiàng)目舉辦各類活動(dòng) 以最優(yōu)惠的條件引進(jìn)國家級(jí)產(chǎn)品檢驗(yàn)檢測機(jī)構(gòu)、研發(fā)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)和財(cái)會(huì)、法律、稅務(wù)、策劃、媒體等中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。充分利用內(nèi)地資源29n20032006年深圳重大建設(shè)項(xiàng)目n20032006年深圳首批重點(diǎn)物流項(xiàng)目n深圳首批綠色通道項(xiàng)目n深圳首個(gè)旅游局掛牌的旅游重點(diǎn)項(xiàng)目30【政府扶持】連續(xù)4年成為深圳市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)

23、目，從取地到運(yùn)營過程中得到政府各相關(guān)部門的大力支持政府對項(xiàng)目的高度重視31征地拆遷基礎(chǔ)設(shè)施行政支持稅費(fèi)優(yōu)惠n對區(qū)政府直屬物流管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行改革，設(shè)置平湖街道物流辦，調(diào)動(dòng)街道辦參與園區(qū)建設(shè)的積極性。n 以專人服務(wù)的形式推進(jìn)重點(diǎn)項(xiàng)目的選址和用地手續(xù)辦理。n 通過組織專家評(píng)審，解決歷史遺留問題，理順了國土部門-街道（社區(qū)）-物流辦-企業(yè)的關(guān)系，形成四方共贏的良好局面。n建立基地聯(lián)席會(huì)議制度，完善園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施后續(xù)管理辦法。n 成立拆遷工作領(lǐng)導(dǎo)小組，協(xié)調(diào)解決道路的征地拆遷和補(bǔ)償?shù)葐栴}。n 開設(shè)機(jī)荷高速項(xiàng)目出入口。n 原長途汽車客運(yùn)站改造現(xiàn)代化客運(yùn)樞紐站。n 規(guī)劃建設(shè)大型中長途客運(yùn)站。增加數(shù)十條巴士路線nn

24、項(xiàng)目享受政府在工商、稅務(wù)、重點(diǎn)物流項(xiàng)目等方面的優(yōu)惠政策。n 水、電費(fèi)按政府規(guī)定的平湖鎮(zhèn)物流園區(qū)最低標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。n事業(yè)單位進(jìn)駐海關(guān)、工商、稅務(wù)、金融（各家銀行及中國銀行華南城理財(cái)中心）、檢測中心（國際檢測中心等）、人才交流中心、深圳市龍崗區(qū)鞋業(yè)（皮革）商會(huì)等相繼在項(xiàng)目設(shè)立辦公室或分所。n 政府機(jī)構(gòu)進(jìn)駐平湖派出所項(xiàng)目警務(wù)室，項(xiàng)目消防指揮中心，龍崗區(qū)平湖街道綜合行政執(zhí)法項(xiàng)目工作室。【政府扶持】政府對項(xiàng)目的支持表現(xiàn)在如下四個(gè)方面，其中交通道路改善和引進(jìn)政府相關(guān)部門對園區(qū)建設(shè)起到極大作用【創(chuàng)新模式】 “集成服務(wù)模式”：通過綜合物流商貿(mào)園區(qū)、會(huì)展經(jīng)濟(jì)和電子商務(wù)，實(shí)現(xiàn)一站采購和一站式物流配送服務(wù)，降低了企業(yè)采

25、購成本和交易成本制 造業(yè) 集 成服 務(wù) 模式綜合物流商貿(mào)園區(qū)在工業(yè)原料交易做大做強(qiáng)的基礎(chǔ)上。根據(jù)市場需求，向產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈上下游延伸，整合產(chǎn)品設(shè)計(jì)、質(zhì)量鑒定、策劃推廣、國際貿(mào)易服務(wù)、金融財(cái)會(huì)、稅務(wù)、法律服務(wù)等供應(yīng)鏈的各個(gè)環(huán)節(jié)。全面滿足供應(yīng)商和采購商的各種需求，從而有效降低了企業(yè)成本。32會(huì)展經(jīng)濟(jì)“展會(huì)市場”是一種創(chuàng)新“展會(huì)市場”的展貿(mào)模式。依托其自建的軟、硬件平臺(tái)，將固定的展示交易中心與定期的展覽緊密結(jié)合。依托現(xiàn)有市場，為參展商、采購商提供展前、展中、展后全方位服務(wù)，最大限度降低參展商和采購商的交易成本。電子商務(wù)“實(shí)體+網(wǎng)絡(luò)”依托項(xiàng)目的實(shí)體市場資源，通過整合互聯(lián)網(wǎng)營銷渠道，集中為企業(yè)提供網(wǎng)上貿(mào)易和

26、品牌推廣服務(wù)。為每家商戶量身訂做自己的電子商務(wù)交易網(wǎng)站。實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上網(wǎng)下商機(jī)、“有形市場與無形市場”的互動(dòng)結(jié)合。相當(dāng)于在網(wǎng)上再造一個(gè)項(xiàng)目。33【創(chuàng)新模式】 “集成服務(wù)支撐體系”：提供完善的金融、行政支持，建立線上線下交易平臺(tái)，降低倉儲(chǔ)物流成本1建立順暢的交易渠道方式：通過會(huì)展、供需見面會(huì)等形式為供需雙方牽線;搭建信息平臺(tái)，為準(zhǔn)確、全面的信息服務(wù)；效果：商家快速找到客戶；客戶快速找到商品和服務(wù)。5打造電子交易平臺(tái)方式：打造電子交易平臺(tái)，引導(dǎo)并促進(jìn)線上交易。效果：實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上網(wǎng)下商機(jī)、“有形市場與無形市場”的互動(dòng)結(jié)合，擴(kuò)大營銷渠道。2建立低成本、便捷的倉儲(chǔ)物流系統(tǒng)方式：通過合作與聯(lián)盟的方式，建立低成本、便

27、捷的倉儲(chǔ)物流系供需雙方提供及時(shí)、 統(tǒng)。效果：做到商品不僅來得快，而且去得快。3疏通政府關(guān)系方式：疏通政府關(guān)系，推動(dòng)政府為商家提供便捷的工商、稅務(wù)、海關(guān)、商檢等服務(wù)和優(yōu)惠的經(jīng)商政策。效果：創(chuàng)設(shè)良好的政策環(huán)境，吸引商戶入駐。4健全金融服務(wù)體系方式：通過建立、健全信用保證和金融服務(wù)體系。引進(jìn)工商、農(nóng)業(yè)、中國銀行。開發(fā)商提供抵押擔(dān)保和小額貸款。效果：保障交易順暢進(jìn)行，防范信用風(fēng)險(xiǎn)。34交易展覽展示檢測電子商務(wù)倉儲(chǔ)配送貨運(yùn)金融結(jié)算人才培訓(xùn)信息化服務(wù)生產(chǎn)服務(wù)功能生活服務(wù)功能【創(chuàng)新模式】功能構(gòu)成：集合生產(chǎn)和生活服務(wù)功能，是一座現(xiàn)代化的城中之城綜合商貿(mào)物流新城集合兩大服務(wù)購物居住餐飲娛樂休閑旅游35【招商策略

28、】招商渠道：與展會(huì)公司、行業(yè)協(xié)會(huì)、運(yùn)營管理公司等機(jī)構(gòu)合作，采用相應(yīng)的招商模式運(yùn)營管理公司運(yùn)營管理公司負(fù)責(zé)招商、運(yùn)營，雙方利益分配（如簡愛家居）具體方式：開發(fā)商將某一區(qū)域整體出租給承租方，采取保底租金及彈性抽成的方式行業(yè)協(xié)會(huì)借助行業(yè)協(xié)會(huì)的商戶資源來招商、銷售，采用分銷模式開發(fā)商將某一區(qū)域以較低價(jià)格整體賣給行業(yè)協(xié)會(huì)，協(xié)會(huì)利用其自身商家資源進(jìn)行招商，多賺的售價(jià)由協(xié)會(huì)獲得展會(huì)公司借展會(huì)公司的參展方和采購方資源造勢、招商(如深圳品牌內(nèi)衣展承包內(nèi)衣館)前期，開發(fā)商免費(fèi)提供場地辦展,通過展會(huì)造勢宣傳，便于招商展會(huì)公司負(fù)責(zé)召集參展商家和采購方，向參展方收取費(fèi)用后期開發(fā)商收取租場費(fèi)用，例如15天20萬36【招商

29、策略】招商方式：以培育市場為主旨，少售多留。實(shí)行開發(fā)商與業(yè)主共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)制，有利于增強(qiáng)商家信心，控制業(yè)態(tài)，保證經(jīng)營“3+7”捆綁模式四大招商模式1、純收租金：適用于經(jīng)營性散鋪.2、聯(lián)營扣點(diǎn)，收取保底租金。適用于統(tǒng)一收錢，且鋪位面積在1000平米以上。保底租金為：30元/平米/月3.先收取保底租金，半年后采用聯(lián)營扣點(diǎn)的方式4、統(tǒng)一外包招商，給招商方提成（家具建材館）兩大銷售模式1、30%商鋪出售產(chǎn)權(quán)返租：僅商鋪出售產(chǎn)權(quán)（50年），開發(fā)商與商戶簽3年返租合同但強(qiáng)制返租6年。頭三年按每年8%的回報(bào)率一次性付給商戶（或抵扣商鋪售價(jià)），后三年每年按9.2%的回報(bào)率一年一年支付給商戶。（上述比例為第二期，第一

30、期返租回報(bào)率為7%）2、70%出售使用權(quán)：剩余70%商鋪和其他物業(yè)如公寓、寫字樓等出售使用權(quán) （50年）“筑巢引鳳、放水養(yǎng)魚、實(shí)現(xiàn)共贏”是項(xiàng)目的經(jīng)營信條，具體體現(xiàn)在：嚴(yán)格控制銷售比例，確保項(xiàng)目經(jīng)營；給于經(jīng)營商戶切實(shí)的優(yōu)惠，統(tǒng)一實(shí)行兩年的免租期37【招商策略】招商優(yōu)惠盤點(diǎn)：通過五大優(yōu)惠方式加大招商力度，快速實(shí)現(xiàn)租售目標(biāo)，制造熱銷局勢 一期開業(yè)頭兩年，所有進(jìn)駐商家免租兩年。二期首批商家享受同樣優(yōu)惠。免租補(bǔ)貼廣告活動(dòng) 一期開業(yè)初期，統(tǒng)一租下周邊大片住宅，增加統(tǒng)一物業(yè)管理后，低價(jià)轉(zhuǎn)租給進(jìn)駐商家。 對進(jìn)駐商家增加的市場推廣人員給予一定的工資補(bǔ)貼。 每年投入一億元廣告費(fèi)用，進(jìn)行全球推介。 與深圳報(bào)業(yè)集團(tuán)、

31、南方都市報(bào)及新浪、搜狐等主流和新興媒體建立長期合作關(guān)系。 出資在項(xiàng)目內(nèi)舉辦各類展覽交易會(huì)、采購大會(huì)、商品發(fā)布會(huì)； 組織項(xiàng)目商戶參加國內(nèi)外各類展銷活動(dòng)和相關(guān)協(xié)會(huì)活動(dòng)。 項(xiàng)目內(nèi)設(shè)立采購中心的國際商家，年采購額達(dá)到2億元，可給予3年全部免租。獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用 水、電費(fèi)一律按工業(yè)用途標(biāo)準(zhǔn)收取，固話費(fèi)用比市場價(jià)低10等。 一期開業(yè)初期，公交路線未開通時(shí)，項(xiàng)目自己出資租車為商家開通到市內(nèi)和各口岸、機(jī)場及各大工業(yè)區(qū)的免費(fèi)交通。交通【推廣策略】展會(huì)營銷：通過展會(huì)宣傳造勢，推動(dòng)市場的持續(xù)活躍，形成自身造血系統(tǒng)開發(fā)商免費(fèi)提供場地辦展，同時(shí)負(fù)責(zé)外圍廣告及物料準(zhǔn)備；開發(fā)商不收取費(fèi)用，但要求展會(huì)公司必須招滿商戶來參展（必要時(shí)可

32、免費(fèi)提供展位）宣傳造勢促進(jìn)招商商貿(mào)平臺(tái)引爆商機(jī)適用于成熟、有知名度的展會(huì)(工博會(huì)、品牌內(nèi)衣展)項(xiàng)目在啟動(dòng)期及現(xiàn)階段均舉辦大量行業(yè)展會(huì)，成功宣傳造勢，引爆商機(jī)38，以形成火爆之勢用以宣傳造勢展會(huì)公司負(fù)責(zé)召集參展商家和采購商，并向參展方收取費(fèi)用適用于小型、培育期的展會(huì)展會(huì)開發(fā)商作為場地出租方參與展會(huì)舉辦，收取租場費(fèi)用；由展會(huì)公司負(fù)責(zé)招展招商，所得收益由開發(fā)商及展會(huì)公司協(xié)商分成39【推廣策略】工博會(huì)：是各類展會(huì)中，規(guī)模和影響力較大的展會(huì)，至今已舉辦四屆國際工業(yè)博覽會(huì)以“原料采購、成品交易、技術(shù)交流、合作共贏”為主題，每年春秋兩季，與廣交會(huì)同期舉辦。參展中國國際工業(yè)設(shè)計(jì)行業(yè)展會(huì)職能產(chǎn)品推介供需洽談宣傳

33、推廣爆破式品牌推廣活動(dòng)近億元的推介費(fèi)用，除了常規(guī)的報(bào)紙、期刊、電視、路牌、網(wǎng)絡(luò)等媒體，還時(shí)常舉辦展示會(huì)、研討會(huì)、推介會(huì)、商業(yè)論壇等同時(shí)還組織專門的港澳和海外和行業(yè)協(xié)會(huì)建立良好關(guān)系吸引行業(yè)協(xié)會(huì)進(jìn)駐項(xiàng)目。國家、廣東省和深圳市的15家行業(yè)協(xié)會(huì)和兩家專業(yè)雜志社、國家級(jí)紡織檢測中心同時(shí)進(jìn)駐項(xiàng)目投資人充分利用行業(yè)關(guān)系投資人利用深厚的行業(yè)關(guān)系和港澳人脈資源內(nèi)部宣傳項(xiàng)目推介活動(dòng)40【推廣策略】品牌營造：從品牌內(nèi)涵、品牌塑造到品牌推廣等一系列過程中，華南城投入巨大的人力物力，推廣過億，達(dá)成大品牌造就大商機(jī)的成果KPI體系平臺(tái)，降低時(shí)間和費(fèi)用成本。成功打造服務(wù)生產(chǎn)和生活的城中之城4.具有競爭力的運(yùn)營模式集成商貿(mào)物

34、流模式，實(shí)現(xiàn)“市”的有形化和“場”的虛擬化，無縫對接供應(yīng)商與采購商的各種需求，為入駐商戶創(chuàng)造大量商機(jī)，構(gòu)建良性循環(huán)的交易系統(tǒng)5.強(qiáng)勢的行業(yè)資源整合五大股東均是香港及國內(nèi)聞名的大型制造業(yè)廠商，都具備豐富的市場運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)客戶資源6.品牌造勢國內(nèi)外媒體推介，各類展會(huì)活動(dòng)及關(guān)系網(wǎng)營銷使項(xiàng)目在較短時(shí)間內(nèi)迅速提升知名度和影響力，建立國際形象【成功關(guān)鍵要素總結(jié)】1.珠三角產(chǎn)業(yè)聚集地珠三角眾多產(chǎn)業(yè)集聚，為項(xiàng)目提供了堅(jiān)實(shí)的行業(yè)基礎(chǔ)2.交通輻射面廣項(xiàng)目以平湖鐵路貨運(yùn)編組站為中心，形成四通八達(dá)的立體交通網(wǎng)絡(luò)，輻射范圍廣泛，貨物運(yùn)輸可至全世界3.業(yè)態(tài)復(fù)合多元五大主營品類既互相獨(dú)立又互為補(bǔ)充，為采購商提供一站式

35、供貨3全國各地的項(xiàng)目分析西安、河源、南昌、南寧12西安項(xiàng)目分析西安項(xiàng)目新筑新城公路碼頭體育運(yùn)動(dòng)中心職業(yè)技術(shù)培綜合保稅區(qū)西北醫(yī)藥物流中心通訊物流產(chǎn)業(yè)園大明宮倉儲(chǔ)物流基地新加坡訊通集團(tuán)西安基地西北圖書物流城訓(xùn)學(xué)院鐵路集裝箱中心站CBD【選址條件】位于西安市東北部，國際港務(wù)區(qū)內(nèi)，周邊交通便利，項(xiàng)目內(nèi)部規(guī)劃2條地鐵線穿過西安市東北部，國際港務(wù)區(qū)園內(nèi)，是港務(wù)區(qū)最大的一個(gè)項(xiàng)目，在港務(wù)區(qū)的西南角，規(guī)劃面積10平方公里，是港務(wù)區(qū)的四分之一。區(qū)位路108國道西安-鄭州高速公路310國道312國道鐘樓西安經(jīng)城高速西安蘭州高速西安-成都高速三環(huán)高速西安咸陽國際機(jī)場312國道繞城高速交通西安-包頭高速公東銜港務(wù)大道、

36、南接北三環(huán)路、西鄰灞河、北抵潘騫路，便利的交通，公交九公司將落戶于此，地鐵1號(hào)線、3號(hào)線也將從中穿過。13西安-北京高速公路西安項(xiàng)目秦始皇兵馬俑14項(xiàng)目全部建成后，可容納入駐商戶10萬戶實(shí)現(xiàn)營業(yè)額1500億元至2000億元稅收50億元以上可提供創(chuàng)業(yè)機(jī)會(huì)10萬個(gè)直接就業(yè)崗位40萬個(gè)，間接就業(yè)崗位100萬個(gè)工程指標(biāo)效益預(yù)估【項(xiàng)目指標(biāo)】建成后將成為中國西部經(jīng)營規(guī)模最大，經(jīng)營商品種類最多，服務(wù)功能最全的工業(yè)原輔料、商品集散中心和綜合性物流中心占地面積：約10平方公里建筑面積：1800萬平方米總投資：超過200億元人民幣首期建筑面積：約400萬平方米開工時(shí)間：2009年12月9日開發(fā)主體：香港上市公司項(xiàng)

37、目控股與新豪德控股聯(lián)合開發(fā)建設(shè)15【規(guī)劃布局】以交易展示區(qū)為核心，配備生產(chǎn)和生活配套區(qū)，打造一個(gè)超大規(guī)模的現(xiàn)代綜合商貿(mào)物流園核心區(qū)：交易展示區(qū)1200萬平米主要為紡織服裝、電子、皮革皮具、五金、化工、機(jī)電、建材裝修及裝飾、汽車及汽車用品、醫(yī)藥及保健品、農(nóng)副產(chǎn)品與土特產(chǎn)、農(nóng)用機(jī)械設(shè)備及配件、小商品等十二大行業(yè)門類的原材料及產(chǎn)品進(jìn)行展示交易生活性服務(wù)配套區(qū)200萬平米建設(shè)城市綜合體，集學(xué)校、社區(qū)、市場、體育場、醫(yī)院等完備的功能配套設(shè)施為一體；生活住宅區(qū)毗鄰灞河，打造大型生態(tài)居住區(qū)。生產(chǎn)性服務(wù)配套區(qū)400萬平米為整個(gè)西北提供倉儲(chǔ)配送、第三方物流、會(huì)展、品牌營銷、研發(fā)、創(chuàng)意、貿(mào)易、人力資源管理、管理咨

38、詢、金融、通訊等各類生產(chǎn)性配套服務(wù)，為引進(jìn)制造業(yè)企業(yè)提供全方位的生產(chǎn)性服務(wù)?，F(xiàn)代綜合商貿(mào)物流園功能構(gòu)成展示信息物流品牌推廣工業(yè)旅游交易市場拓展技術(shù)創(chuàng)新【現(xiàn)狀開發(fā)情況】共擬分三期建設(shè)完成。一期預(yù)計(jì)2012年建成使用，現(xiàn)開工主體工程為交易展示中心一區(qū)西安項(xiàng)目一期概況總投資額：超過60億元占地面積：約3平方公里建筑面積：約400萬平方米建設(shè)周期：2009年2012年已開工項(xiàng)目：招商辦公中心、交易展示中心一區(qū)、交易展示中心一號(hào)館及10棟單體品牌館。開工面積： 55萬平方米16可入駐商戶：2.5萬至3萬可實(shí)現(xiàn)營業(yè)額：500億元稅收：20億元以上可提供創(chuàng)業(yè)機(jī)會(huì)：2.5萬3萬個(gè)直接就業(yè)崗位：15萬個(gè)間接就業(yè)

39、崗位：45萬個(gè)階段時(shí)間數(shù)量第一期2009年7月480畝第二期2010年4月90畝第三期2010年11月630畝第四期2011年11月700畝合計(jì)1900畝17【征地情況】共分四期征地，目前已完成三期征地，第四期征地工作預(yù)計(jì)2011年11月底完成征地過程完全由政府主導(dǎo)：目前正在進(jìn)行西安項(xiàng)目四期征地工作，計(jì)劃征用700畝，涉及灞橋區(qū)新筑街辦蘭家村（296畝）杏園村（300畝）和灞橋街辦段家村（100畝）。該宗地于2011年5月10日由港務(wù)區(qū)土地局向勘界定點(diǎn)放線，正式啟動(dòng)征地。截至目前蘭家村300畝被征地中，群眾已簽字并對付地面附著物約260畝，剩下近50畝土地，正在加緊做最后的思想工作。新筑街辦杏

40、園村和灞橋街辦段家村因村兩委員會(huì)班子不健全，考慮到穩(wěn)定的因素，計(jì)劃近期拉開兩村的換屆工作，待兩委會(huì)換屆結(jié)束，力爭在11月底將該宗地剩下400畝土地移交港務(wù)區(qū)管理。征地明細(xì)【運(yùn)營模式】以集中商貿(mào)為經(jīng)營理念，整合5個(gè)項(xiàng)目與22個(gè)豪德商貿(mào)城，建立國內(nèi)超大規(guī)模的商貿(mào)物流中心，結(jié)合實(shí)體和網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)全球營銷全球網(wǎng)絡(luò)在線交易平臺(tái)以項(xiàng)目網(wǎng)上平臺(tái)、 全球呼叫中心、衛(wèi)星VSAT系統(tǒng)、GPS 定位系統(tǒng)為依托建立， 連結(jié)分布全國的5座項(xiàng)目和22座豪德商貿(mào)城；24小時(shí)在線，為客商提供市場信息交流、網(wǎng)上交易、電子配送、信息發(fā)布、咨詢、查詢、交易申報(bào)、營銷支持等全面服務(wù)。18一站式商貿(mào)采購平臺(tái)，從原材料到成品，貫穿整個(gè)

41、產(chǎn)業(yè)鏈深入開展行業(yè)信息交流、貨物訂單調(diào)配、供求形勢互享、物流資源共通全方位合作，通過西安港務(wù)區(qū)進(jìn)入國際貿(mào)易平臺(tái)，讓生意一夜之間通達(dá)世界。5座項(xiàng)目、22座豪德城實(shí)體與兩大網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)互聯(lián)互通全產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)浇灰灼脚_(tái)全球網(wǎng)絡(luò)在線交易平臺(tái)20個(gè)大型商貿(mào)交易中心50個(gè)交易主題涵蓋現(xiàn)代工業(yè)全部供銷門類的全產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)浇灰灼脚_(tái)接入全國5座項(xiàng)目及22座豪德商貿(mào)城組成的國內(nèi)超大規(guī)模聯(lián)合平臺(tái)硬件支持軟件支持&19【作用與影響】建成后，將成為西部經(jīng)營規(guī)模最大、經(jīng)營商品種類最多、服務(wù)功能最全的商品集散中心和綜合性物流中心承接西安現(xiàn)有市場承接西安現(xiàn)有的各類已拆遷、正拆遷和待拆遷市場；有利于相關(guān)市場更好地?cái)U(kuò)張與升級(jí)；有利于西安交

42、易市場的整體發(fā)展和升級(jí)；彌補(bǔ)了西安原材料交易市場的不足；豐富西安商貿(mào)物流業(yè)業(yè)態(tài)。提升陜西承接?xùn)|部及國際市場能力有助于提高陜西商貿(mào)物流業(yè)競爭力，改善產(chǎn)業(yè)配套環(huán)境，提升陜西承接?xùn)|部地區(qū)和國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的能力。為西北提供生產(chǎn)性配套服務(wù)為西安及西部地區(qū)引進(jìn)與發(fā)展制造業(yè)提供了有利平臺(tái)。 為整個(gè)西北提供倉儲(chǔ)配送、第三方物流、會(huì)展、品牌營銷、研發(fā)、創(chuàng)意、貿(mào)易、人力資源管理、管理咨詢、金融、通訊等各類生產(chǎn)性配套服務(wù)，為引進(jìn)制造業(yè)企業(yè)提供全方位的生產(chǎn)性服務(wù)。12河源項(xiàng)目分析概況12河源項(xiàng)目分析河源項(xiàng)目（又名“東江商貿(mào)物流城”）位于河源市紫金縣臨江工業(yè)園，由項(xiàng)目控股全資投資開發(fā)建設(shè)。項(xiàng)目占地約4平方公里，總規(guī)劃建筑

43、面積300萬平方米，總投資100億元，分二期建設(shè),預(yù)計(jì)三至五年建成。12河源項(xiàng)目分析河源項(xiàng)目項(xiàng)目計(jì)劃建成集物流倉儲(chǔ)配送、商品貿(mào)易、專業(yè)會(huì)展、商業(yè)配套服務(wù)、電子商務(wù)以及信息流、金融結(jié)算等功能于一體的大型綜合商貿(mào)物流平臺(tái)，包括輕紡、電子、五金、塑料、化工、建材、家具、醫(yī)療器械、汽配、日常用品、小商品等工業(yè)原料及其產(chǎn)品展示交易中心、展覽館、商業(yè)辦公樓宇、酒店賓館等。項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容主要包括綜合市場、倉儲(chǔ)物流、商業(yè)配套三大塊。項(xiàng)目將充分依托河源連接珠三角地區(qū)和粵東北、江西、華中地區(qū)的交通樞紐優(yōu)勢，著力建設(shè)成為輻射周邊、面向泛珠三角地區(qū)，連通粵東北、江西、華中地區(qū)，集交易、展覽、物流、商貿(mào)以及相應(yīng)商業(yè)住宅配

44、套服務(wù)為一體的現(xiàn)代綜合商貿(mào)物流基地。一期住宅：十里東岸別墅12一期配套商業(yè)住宅位于臨江鎮(zhèn)東環(huán)路以西、桂山大道以南，規(guī)劃占地面積約3平方公里，建筑面積約200萬平方米，計(jì)劃分兩期開發(fā)。一期占地面積約2.6平方公里，計(jì)劃利用當(dāng)?shù)厣叫?、地形，錯(cuò)落有序建設(shè)各種不同風(fēng)格、高檔次的住宅小區(qū)，同時(shí)配套商業(yè)步行街、購物中心、健身娛樂設(shè)施及商務(wù)配套酒店等，主要為東面的東江商貿(mào)綜合物流提供完善的配套設(shè)施。二期物流：12二期東江商貿(mào)綜合物流位于臨江鎮(zhèn)東環(huán)路以東，規(guī)劃占地面積約1平方公里，建筑面積約100萬平方米。計(jì)劃建成集工業(yè)原材料市場、建筑材料、成品市場、信息服務(wù)、物流配送、展覽展示、物業(yè)管理以及金融結(jié)算等功能于

45、一體的超大規(guī)模綜合商貿(mào)物流平臺(tái)，同時(shí)集產(chǎn)品采購、購物、旅游、餐飲、休閑、娛樂、高級(jí)商業(yè)住宅等配套設(shè)施于一體的現(xiàn)代綜合商貿(mào)物流城。12南昌項(xiàng)目分析項(xiàng)目區(qū)位12星級(jí)區(qū)位：長、珠、閩地區(qū)共同腹地的區(qū)位優(yōu)勢，水、陸、空發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，形成了以南昌為中心的6小時(shí)通達(dá)滬、浙、粵、閩、鄂、湘、皖等周邊省市的“大經(jīng)濟(jì)圈”。南昌項(xiàng)目位于紅谷灘新區(qū)九龍湖及紅角洲片區(qū)交匯處，生米大橋西延線即城市二環(huán)線以南，320國道以東、向莆鐵路以北、昌樟高速及建設(shè)中的西客站和地鐵2號(hào)線終點(diǎn)站以西區(qū)域內(nèi)，交通流轉(zhuǎn)非常便利。星級(jí)資源：南昌項(xiàng)目投資者，均為各相關(guān)行業(yè)的資深工業(yè)家，實(shí)力雄厚、商譽(yù)超著，各自擁有廣泛的行業(yè)資源及行業(yè)網(wǎng)絡(luò)，是

46、的南昌項(xiàng)目擁有雄厚的客源優(yōu)勢。項(xiàng)目規(guī)劃12 南昌項(xiàng)目占地2平方公里，總建筑面積約428萬平方米，是一個(gè)龐大的財(cái)富聚集地。其中綜合物流市場145萬平方米、綜合物流倉儲(chǔ)90萬平方米、綜合商務(wù)配套59萬平方米、商住配套134萬平方米，為2萬家實(shí)力商客提供商品展示、交易、辦公、生活等全方位的綜合服務(wù)大平臺(tái)。 南昌項(xiàng)目一期綜合市場面積約68.66萬平方米。市場由4大交易市場組成：其中1號(hào)市場為服裝服飾皮革皮具成品及原輔料交易中心，2號(hào)市場為小商品交易市場，1、2號(hào)市場面積為37.77萬平方米，3號(hào)市場為建材家居交易市場，4號(hào)市場為五金機(jī)電交易市場，3、4號(hào)市場面積為30.98萬平方米。 一期住宅部分南昌

47、項(xiàng)目一期住宅面積近：38.37萬平方米(其中住宅約31萬平方米，地下室及架空層面積約7萬平方米)?？偣?2棟，近3000套住房。南昌項(xiàng)目一期臨時(shí)商業(yè)街約2萬平方米。由大型餐飲、酒店、酒吧、超市等生活配套所組成。 一期高層住宅，均價(jià)5300元/，戶型為87-126兩房三房、143四房、213-259復(fù)式。鉑金會(huì)員客戶95折（已購商鋪），鉆石會(huì)員客戶97折，全款97折，7天內(nèi)簽約98折；高層7#樓面積為86-229平米推出時(shí)間待定。 1號(hào)、2號(hào)交易廣場商鋪，面積25-60不等，均價(jià)15000元/，經(jīng)營戶享76折，折后均價(jià)11000元/，送1000元/開業(yè)基金，全款另享97折優(yōu)惠；預(yù)計(jì)上半年或?qū)⑼瞥?/p>

48、3號(hào)、4號(hào)交易廣場。 發(fā)展前景12前景：在南昌專業(yè)市場亟待改造升級(jí)、重新布局之時(shí)，項(xiàng)目強(qiáng)勢登入南昌，以全新的理念、超前的規(guī)劃打造與世界經(jīng)濟(jì)接軌的市場交易平臺(tái)，它將改變南昌綜合商貿(mào)市場的物流格局，引領(lǐng)中部地區(qū)綜合商貿(mào)流通新潮流。建成后的南昌項(xiàng)目，必將成為南昌市專業(yè)市場的超級(jí)“核源地”，對江西省各地市層級(jí)批發(fā)及零售市場定將擁有絕對壟斷的輻射力；同時(shí)，也必將成為立足江西、推動(dòng)中部、輻射全國、影響國際的世界綜合商貿(mào)物流中心。配套：南昌項(xiàng)目集綜合商貿(mào)市場、綜合物流倉儲(chǔ)、綜合商務(wù)及商住配套三大功能于一體。將綜合商貿(mào)、現(xiàn)代物流、信息傳遞、金融結(jié)算、保稅倉儲(chǔ)、貨運(yùn)配送、通關(guān)服務(wù)、電子商務(wù)、國際會(huì)展、產(chǎn)品展示、

49、品牌推廣、技術(shù)創(chuàng)新、人才交流、商品交易、政策服務(wù)、行業(yè)互動(dòng)、辦公居家、購物休閑等有機(jī)融合，按照商家對經(jīng)營、工作、生活、休閑等多方位的心理需求，設(shè)置科學(xué)、完備的配套服務(wù)體系。南昌項(xiàng)目擁有一流、完備的配套設(shè)施及管理服務(wù)體系，憑借物流、金融、電子商務(wù)、國際會(huì)展、物業(yè)、營銷及運(yùn)營等12大中心及生活配套綜合優(yōu)勢，通過高科技的手段、高水平的管理、高質(zhì)量的服務(wù)、多資源的整合、多渠道的信息、多功能的配置為商家客戶提供一個(gè)集商品展示、采購、倉儲(chǔ)及配送為一體的、一站式全方位的現(xiàn)代綜合經(jīng)營、管理、服務(wù)的高端平臺(tái)。12南寧項(xiàng)目分析12南寧項(xiàng)目位于南寧市江南區(qū)沙井片區(qū)中心，至江南區(qū)委、區(qū)政府5公里，緊鄰西南最大的鐵路編

50、組南寧火車南站，距南寧火車站僅3公里，距南寧吳圩國際機(jī)場僅半小時(shí)車程。沙井大道以及規(guī)劃中的站前路穿城而過，由于比鄰城市主干道，使基地與城市交通樞紐的聯(lián)系更加緊密其北部規(guī)劃的邕江南岸城市生活中心區(qū)，南部為規(guī)劃的城市工業(yè)園區(qū)，都預(yù)示著一個(gè)城市次中心的即將形成12公路方面：與通往云貴方向的南百高速公路、都南高速公路相連。通過南友高速公路直達(dá)中越最大的口岸城市憑祥，南北高速公路、欽防高速公路通達(dá)北海、防城港、欽州等北部灣港口城市。同時(shí)與通往廣州和香港柳南高速公路、南梧高速公路相連，形成較為完善的西南地區(qū)公路出海通道 網(wǎng)絡(luò)。鐵路方面：與湘桂線、南昆線、南防線、欽北線相連，通達(dá)憑祥、北海、防城港、欽州等等

51、北部灣城市，形成了以南寧為中心的一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈。另外，重點(diǎn)建設(shè)南寧廣州鐵路，構(gòu)建連接珠三角的高標(biāo)準(zhǔn)、大能力鐵路通道，都將為進(jìn)入越南、柬埔寨、馬來西亞和新加坡等東盟國家提供了便 捷的通道。機(jī)場方面：吳圩國際機(jī)場配套設(shè)施完善，不僅有通向國內(nèi)主要城市的干線航班，還開通并增加連接?xùn)|盟、日韓、歐美等國家的國際航線航班。12概況12一期項(xiàng)目：南寧項(xiàng)目首批開工建設(shè)的工程是：將在今年10月份投入運(yùn)營的建筑面積3萬平方米、為中國東盟博覽會(huì)服務(wù)的會(huì)展中心，3個(gè)單體建筑面積均超15萬平方米的物流商貿(mào)展示交易中心，34萬平方米的住宅配套設(shè)施，約13.7萬平方米的金融商務(wù)配套設(shè)施。按計(jì)劃，2012年年初南寧項(xiàng)目項(xiàng)目完成一期工程130萬平方米的建設(shè)并投入運(yùn)營。在一期項(xiàng)目中將專門設(shè)立面向東盟各國的東盟特色商品展示交易區(qū)，并且擬在5年時(shí)間里免費(fèi)為東盟各國提供5萬平方米的展示交易區(qū)，為實(shí)際推進(jìn)東盟自貿(mào)區(qū)經(jīng)濟(jì)，聯(lián)通東南亞經(jīng)濟(jì)圈做出貢獻(xiàn)。南寧項(xiàng)目將成為立足南寧、面向泛北部灣地區(qū)、輻射東南亞，品種齊全、現(xiàn)代化程度最高的工業(yè)原材料及產(chǎn)品展示交易中心之一、現(xiàn)代綜合商貿(mào)物流中心和高端生產(chǎn)服務(wù)業(yè)基地。12新鄭項(xiàng)目分析【選址條件】位