2009年廣州從化某假日花園可行性分析報告_secret

1、PAGE 目錄總論（項目建設(shè)背景）3二、項目概況3三、建筑商概況3四、企業(yè)概況3五、項目建設(shè)條件評價9六、房地產(chǎn)市場情況13七、項目投資分析14八、市場定位及形象設(shè)計18九、開發(fā)資金籌措20十、項目開發(fā)進度20十一、項目可行性分析報告結(jié)論20 十二、風險分析與對策22一、總論（項目建設(shè)背景）廣州市*實業(yè)有限公司和廣州市*實業(yè)有限公司分別取得從化太平鎮(zhèn)神崗村商住項目的用地面積為99680（即占地面積為150畝）。根據(jù)廣州從化市城市規(guī)劃發(fā)展的需要以及從化太平中心城鎮(zhèn)發(fā)展的土地控制規(guī)劃要求，我公司把該地塊暫定為：“*花園” ，該項目的可行性詳細規(guī)劃方案已獲得從化市城市規(guī)劃局批準從規(guī)批2008第34號

2、。 二、項目概況（1）、項目名稱：*花園（2）、項目地點：105國道以南，廣州市從化太平鎮(zhèn)神崗村（3）、項目開發(fā)商：廣州市*實業(yè)有限公司、廣州市*實業(yè)有限公司（4）、建筑規(guī)模：本項目第一期建設(shè)用地總面積為150畝，總建筑面積為2096359平方米（含地上18.54萬/，地下車庫2.42 萬，以實際總面積為準），總投資53117.26萬元人民幣。（5）、規(guī)劃用途：居住、商業(yè)（6）、建設(shè)單位：（略）（7）、企業(yè)性質(zhì)：私營有限責任公司三、建筑商概況（略） 四、企業(yè)概況 企業(yè)介紹（1）、公司名稱：廣州市*實業(yè)有限公司（2）、成立時間：2002年4月8日（3）、公司地址：（4）、注冊資金：1899萬元人

3、民幣（5）、基本賬戶銀行：廣州從化市農(nóng)村信用合作社聯(lián)合社（6）、基本帳戶帳號：（7）、聯(lián)系電話：（8）、傳真：（9）、經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、出租及管理自建的商品住宅。（10）、法定人代表：（11）、總經(jīng)理：（1）、公司名稱：廣州市*實業(yè)有限公司（2）、成立時間：2005年10月21日（3）、公司地址：（4）、注冊資金：100萬元人民幣（5）、基本賬戶銀行：（6）、基本帳戶帳號：（7）、聯(lián)系電話：（8）、傳真：（9）、經(jīng)營范圍：建筑業(yè)；房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營；房屋租賃；房地產(chǎn)中介服務(wù)；園林綠化工程；批產(chǎn)和零售；貿(mào)易。（10）、法定人代表：*（11）、總經(jīng)理：*（二）公司素質(zhì)廣州市*實業(yè)有限公司和廣

4、州市*實業(yè)有限公司管理架構(gòu)設(shè)置較為科學合理，獨具特色。公司董事會是決策機構(gòu)，下設(shè)總經(jīng)理管理班子。全公司設(shè)置六個職能部門，分別為：（1）、辦公室：負責行政、人事和后勤服務(wù)。（2）、財務(wù)室：負責財務(wù)核算、融資和樓宇按揭。（3）、開發(fā)部：負責房地產(chǎn)開發(fā)前期工作和辦理有關(guān)法律手續(xù)。（4）、工程部：負責工程設(shè)計、勘探、施工等方面的技術(shù)把關(guān)，包括各種管線的申報，協(xié)調(diào)工程的生產(chǎn)進度。 （5）、銷售部：負責樓盤廣告宣傳、銷售、市場中介和辦理產(chǎn)權(quán)證件。公司各部門的主要職能是圍繞房地產(chǎn)開發(fā)、設(shè)計、銷售、物業(yè)管理等設(shè)置，目標是為建設(shè)一個配套設(shè)施完善、環(huán)境幽雅怡人、建筑風格獨特、具備良好社區(qū)文化的高尚生活區(qū)。6、物業(yè)

5、部：秉承“以人為本，貼心服務(wù)” 的管理理念，通過專業(yè)化、企業(yè)化的管理體制，建立了財務(wù)管理、安全防范管理、工程與維修管理、清潔與綠化管理、客戶服務(wù)管理等體系，擁有了高素質(zhì)物業(yè)管理隊伍，采用全區(qū)24小時封閉管模式，為您和您的家人營造高枕無憂的安居環(huán)境。公司注重功能綜合的管理方式，對項目進行前期市場策劃、市場定位、設(shè)計、施工、銷售、物業(yè)管理等實行一條龍的管理，使設(shè)計、施工等各職能部門的人員直接面對市場和面對顧客的需求，更好地建設(shè)出符合顧客需要的樓盤。公司以人為本、尊重科學、尊重人才，采取以崗定人、以崗定責，擇優(yōu)選用，采用“能者上，庸者下”的用人制度。公司現(xiàn)有員工60人，其中85以上具有大專學歷或助師

6、職稱的水平。公司己建立一套完善的現(xiàn)代企業(yè)模式運營，科學化管理，使公司各部門的責任、每一位員工的工作崗位、工作要求、考核標準有章可循，各部門遵章守法，上行下效，公司整體運作協(xié)調(diào)，有較高的工作效率。（三）公司經(jīng)濟實力 1、公司概況：廣州市*實業(yè)有限公司成立于2002年4月8日，是一家集房地產(chǎn)開發(fā)、設(shè)計、建設(shè)、銷售、物業(yè)管理于一體的公司。六年多來，公司一直本著“以人為本，百業(yè)興盛”的宗旨，踏踏實實地開發(fā)從化人宜商、宜居、宜業(yè)的和諧社區(qū)，創(chuàng)造了良好的社會口碑和企業(yè)品牌，成為從化市最具有實業(yè)和知名的房地產(chǎn)企業(yè)之一。至今，它以“為從化人民創(chuàng)造美好家園”為已任，先后開發(fā)了*大廈、御景軒、雍景苑和近*城市假日

7、花園等經(jīng)典樓盤，供應(yīng)社會需求，優(yōu)質(zhì)樓盤深受社會和廣大業(yè)主的青睞，進一步塑造了企業(yè)的品牌，有效地提升了企業(yè)的核心競爭力。2007年，我公司房地產(chǎn)銷售收入有8000多萬元，其中公司銷售稅、企業(yè)所得稅、建安稅等上繳近1千多萬元。因此，在取得經(jīng)濟效率的同時，公司亦秉承取之社會、服務(wù)社會的宗旨，通過發(fā)展自已，造福社會，不斷履行一個企業(yè)所肩負的社會責任。2、項目概況：“*花園”占地面積為150畝，用地面積為99680，總建筑面積為20.96萬/（含地上18.54萬/，地下車庫2.42萬/）。3、資金來源：本項目建設(shè)資金由廣州市*實業(yè)有限公司和廣州市*實業(yè)有限公司自籌資金14688.97萬元和銀行開發(fā)貸款2

8、6000萬元，不足的投資通過預售房款13668.29萬元來解決。根據(jù)收益計算，所得稅前項目的財務(wù)內(nèi)部收益率為32%，項目利潤為17039.74萬元，扣減企業(yè)所得稅后凈利潤為12779.81萬元。總而言之，經(jīng)過財務(wù)分析，結(jié)果表明該項目的社會效益和經(jīng)濟效益較好。（四）可行性分析報告編制依椐：（1）、市計委計投2009號文關(guān)于“*花園”項目建議書的批復；（2）、廣州市*實業(yè)有限公司簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同；（3）、從化市城市規(guī)劃局神崗鎮(zhèn)土地使用控制詳細規(guī)劃圖；（4）、廣州圣帝國際建筑工程有限公司設(shè)計“*花園”的項目初步規(guī)劃方案；（5）、市審計事務(wù)所驗資證明。（五）可行性分析報告范圍：通過調(diào)查本項目

9、所在地的社會經(jīng)濟狀況，房地產(chǎn)現(xiàn)狀，市政基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀及房地產(chǎn)市場分析預測，研究本項目建設(shè)的可行性，研究本項目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容以及規(guī)劃設(shè)計方案，提出組織管理與實施計劃，開展項目投資估算分析，進行資金籌措、投資效益分析和評價，提出本項目可行性研究結(jié)論。（六）“*花園”主要住宅面積指標明細表 “*花園”地面以上建筑面積為185408.7。其中：住宅：159951.3、商業(yè)：9319.2、會所：606.9、幼兒園：1344.1、物業(yè)管理：360、垃圾收集站：30.5、公廁：70、變電房：180、梯間及機房：1845、架空層：5893.5、外挑陽臺：5808.2 建筑編號單體型號標準層面積層數(shù)戶數(shù)單元面積樓

10、棟總面積1棟B1338.521036 2916.837675.58 A1 193.84 10 20 1841.93 B1 338.52 10 36 2916.832棟 B1 338.52 10 36 2916.837675.58 A1 193.84 10 20 1841.93 B1 338.52 10 36 2916.833棟C1 283.60 15 41 3686.708827.54B2 366.10 15 60 5140.844棟C1 283.60 15 41 3686.708827.54B2 366.10 15 60 5140.845棟C1 283.60 15 42 3864.49105

11、48.88A2 197.84 15 30 2819.90C1 283.60 15 42 3864.496棟C3 424.06 15 42 5715.7311431.46C3 424.0615 425715.737棟B2 366.10 15 60 5140.8410109.21C2 360.48 15 43 4968.378棟B3 329.10 15 56 4399.6611619.22A2 197.84 15 30 2819.90 B3 329.10 15 56 4399.669棟B1338.5210362916.837675.58A1193.8410201841.93B1338.521036

12、2916.8310棟B2366.1015605140.8410109.21C2360.4815434968.3711棟B2366.1015605140.8410109.21C2360.4815444968.3712棟C4267.6010262282.269629.44A2197.8415302819.90C2360.4815414527.2813棟C2360.4815424640.5412408.38A3279.8215303988.40C1283.6015423779.4414棟C1283.6015433779.4416396.79A3279.8215303988.40A3279.82153

13、03988.40C2360.4815424640.5415棟C3424.0615425715.7316511.10A4356.3815305079.64C3424.0615425715.73合計總戶數(shù)1600159554.73159554.72 五、項目建設(shè)條件評價 交通便捷分析：從化位于廣州東北部，是珠江三角洲通往粵北和泛珠三角地區(qū)的交通咽喉，擁有山水城、溫泉城、文化城、健康城，終成華南最宜居之城。隨著華南快速、京珠高速等7大完善立體交通網(wǎng)絡(luò)，北三環(huán)高速公路、從增高速公路和街口高速公路，新機場至街口的輕軌的規(guī)劃和動工，從化已融入30分鐘廣州CBD都會圈、60分鐘珠三角城市圈、90分鐘深港澳國

14、際都會圈。今天，從化應(yīng)該是一座留給華南末來的新城，確實已成為廣州副中心的居住之城，真正實現(xiàn)人們“工作在都市、生活在從化”的居住理想，交通便捷。政策優(yōu)勢分析（1）、2007年9月12日，廣州市政府19條政策“連城塊”，過千億市政大配套，將把從化打造成適“宜創(chuàng)業(yè)、居住”的廣州城市副中心，將從化納入大廣州城市圈。廣州2020：城市總體發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃“良口新城、從化新城和太平中心衛(wèi)星城”落戶從化，從化南、北、西3片區(qū)高端人居格局呈現(xiàn)，即“廣州輻射帶動地產(chǎn)重點發(fā)展區(qū)、旅游地產(chǎn)重點發(fā)展區(qū)、產(chǎn)業(yè)配套地產(chǎn)重點發(fā)展區(qū)”。從化大盤時代、精英聚居之城吸引了多家實力雄厚的地產(chǎn)品牌企業(yè)進駐，價值洼地凸顯，深圳、東莞、港澳

15、、廣州等高端人士紛紛置業(yè)或投資從化。廣州召開促進從化經(jīng)濟社會發(fā)展工作會議，明確19項扶持從化發(fā)展政策之后，市政府明已確提出把從化中心城區(qū)作為“宜創(chuàng)業(yè)、宜居住”的廣州城市副中心來規(guī)劃建設(shè)，將從化納入大廣州城市圈，從化區(qū)域價值正面臨前所未有的發(fā)展機遇。百億打造具有國際水平的從化溫泉度假區(qū)，進一步優(yōu)化生態(tài)居住環(huán)境。此外，教育等各項宏觀利好使區(qū)域發(fā)展一路暢通，地塊價值不斷攀升。（2）、在2008年2月17日人大代表會議上，省委常委、廣州市委書記、市人大常委會主任朱小丹在與從化團人大代表一起審議張廣寧所作的政府工作報告時說，從化好山好水好環(huán)境，廣州人在那里買房的越來越多，未來極可能是廣州城市化過程中的新

16、熱點。（3）、2007年從化市經(jīng)濟發(fā)展速度加快，房地產(chǎn)市場活躍。2007年，全市完成GDP127.6億元，比上年增長15.56；工業(yè)總產(chǎn)值257.8億元，比上年增長23.10；農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值25.32億元，比上年增長7.9，地方財政收入9.19億元，比上年增長43.96；全市房地產(chǎn)開發(fā)投資額為19.01億元，比上年增長40.51，增幅同比提高25.29個百分點；全市商品房銷售面積為67.92萬平方米，比上年增長1.22倍，商品房銷售金額為31.28億元，此上年增長2.56倍，增速均創(chuàng)歷史新高。 2008年上半年經(jīng)濟平穩(wěn)增長。從上半年經(jīng)濟指標完成情況看，預計我市完成生產(chǎn)總值65.33億元，增長10左

17、右。全市完成工業(yè)總產(chǎn)值124.61億元，比增7.93。受自然災害影響，農(nóng)業(yè)經(jīng)濟增長緩慢，完成農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值8.5億元，增長0.04。第三產(chǎn)業(yè)附加值30.34億元，增長17.67。旅游業(yè)收入6.27億元，下降3.5。房地產(chǎn)完成投資14.46億元，比增95.4，商品房銷售面積14.47萬平方米，減少55。全市完成固定資產(chǎn)投資28.89億元，增長55.7。全市社會消費品零售總額22.49億元，增長16.3。全市稅收收入10.61億元，比增16.03。地方財政一般預算收入5.59億元，增長29.42。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8344元，比增11.32，農(nóng)民人均現(xiàn)金收入3351元，增長12.71。總之，今

18、年上半年我市經(jīng)濟運行亮點頻現(xiàn)，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化，投資、消費、內(nèi)外型經(jīng)濟發(fā)展活力增強，財稅持續(xù)增長，城鄉(xiāng)居民持續(xù)增長。（4）、隨著各種政策利好的出臺后，在雅居樂濱江花園、東方夏灣拿、逸泉山莊、托斯卡納、珠江國際城等大型樓盤的帶動下，從化將成為2008年廣州乃至珠三角樓市的熱點區(qū)域之一。（5）、別墅產(chǎn)品“零庫存”。據(jù)東方夏灣拿花園相關(guān)負責人介紹，從化房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，這就使得當?shù)貥莾r和廣州其他各區(qū)相比，是難得的價值洼地。該盤有不少組團的別墅，每一次新產(chǎn)品推出，短短一兩個月、最多幾個月內(nèi)，就會接近“零庫存”狀態(tài)，其中，廣州買家就占了絕大多數(shù)，而不少深圳、東莞、港澳等地的客人也前往購房，去年下半年，新

19、客戶中有50%的買家是深圳人、東莞客及港澳投資度假人士。因此，本項目推出中檔普通住宅能及時地彌補市場空白。（6）、市場競爭分析不大。現(xiàn)在，隨著我市經(jīng)濟增長基礎(chǔ)正在逐步鞏固，經(jīng)濟增長的內(nèi)在動力逐漸增強，人民生活水平進一步提高，對居住環(huán)境和居住文化追求亦不斷提高。然而，2007年從化神崗鎮(zhèn)東方夏灣拿、逸泉山莊都是高檔別墅，其樓市價格較高，而中檔普通住宅仍然是空白，因此“*花園”的項目適好搶占著這個空白的市場。3、本項目地塊優(yōu)劣分析（SWOT）一、優(yōu)勢（S）：1）、該項目地處從化市太平鎮(zhèn)神崗村，緊鄰流溪河北、西岸區(qū)域，西面有大片荔枝林，東南面有大型服裝廠，所以從項目中長期發(fā)展來看，這里將是太平鎮(zhèn)不可

20、多得的一塊不會被工業(yè)污染的“天堂”，極其適宜居?。?）、該項目投資商已在市內(nèi)成功開發(fā)了*大廈、御景軒、雍景苑和*城市假日花園等經(jīng)典樓盤，其知名度與實力有目共睹，這種無形資產(chǎn)有助于樓盤更快建立品牌形象，可以增加買家信心，具有一定的人脈關(guān)系；2）、利用投資商品牌效應(yīng)，通過宣傳策劃強化、穩(wěn)固公司品牌；4）、地塊南臨105國道，街北高速公路中途出口設(shè)在太平鎮(zhèn)蓮塘村，與京珠高速廣州北高速互通，距廣州市區(qū)40公里，距北三環(huán)高速公路8公里，距從化街口街僅有10公里，神棋公路貫穿其中，交通十分方便，新廣州人選擇安居或投資置業(yè)均具有一定優(yōu)勢。5）、周邊教育有神崗中學、神崗小學、廣州南洋英文學校，可謂完善教育配套

21、鋪就孩子錦繡前程。6）、目標客戶為廣州周邊二次置業(yè)以上的中高收入階層，港澳臺、外籍、外省經(jīng)商人士，他們熱愛健康生活，向往渡假休閑的生活方式，關(guān)注家庭生活質(zhì)量，另外為有車一族熟悉從化旅游資源。二、劣勢（W 目前，全球金融海嘯的影響下，房地產(chǎn)市場走弱，購房者觀望多，具有一定的市場風險。三、機會（O）1）、根據(jù)政府政策，購房即可申請入戶廣州從化指標；2）、房貸優(yōu)惠70利息政策的落實；3）、與知名的代理商合作；4）、擁有知名、高層次的物業(yè)管理公司；六、房地產(chǎn)市場情況簡況：行政區(qū)域的調(diào)整給廣州市提供了一個建立大山大水格局的國際都市的機遇，廣州市在城市總體規(guī)劃中提出建立以廣州為主體，番禺、花都、從化、增城

22、為副中心的結(jié)構(gòu)。在其遠景規(guī)劃中強力扼制城市北翼組團的發(fā)展，使向北發(fā)展控制在華南路以南的地域，嚴格控制流溪河水源保護區(qū)不受侵蝕，形成一個與自然生態(tài)緊密結(jié)合，密度較低，景觀優(yōu)美，有機協(xié)調(diào)的綠色生態(tài)區(qū)域，從化地區(qū)憑借其良好的生態(tài)環(huán)境及豐富的旅游資源，將成為廣州住宅郊區(qū)化發(fā)展的主導方向之一，形成高素質(zhì)的生態(tài)區(qū)和廣州市的后花園的旅游療養(yǎng)地。位于從化市的神崗商住項目，環(huán)境優(yōu)美，交通便利，其開發(fā)的樓盤具有一定的市場空間。廣州北部的從化，是著名荔枝之鄉(xiāng)、旅游勝地。南有地球北回歸線科學公園、中有聞名遐邇的溫泉風景區(qū)，北上就是流溪河國家森林公園，北行到從化的呂田就有亞洲最大的抽水蓄能電站?！昂蒙胶盟玫胤健保L

23、期以來，由于北部規(guī)劃前景不明朗，且經(jīng)濟發(fā)展相對滯后于廣州南部地區(qū)，北部空有大好河山而不受廣州人青睞，北部及次北部的房地產(chǎn)業(yè)一直是自產(chǎn)自銷為主，雖有發(fā)展空間，但后勁乏力，更沒有成為當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。遠離都市、回歸自然的呼聲越來越高，成為廣州人逃離煩囂的鬧市，回歸自然的理想選擇。近年來，從化市的房地產(chǎn)市場得到了發(fā)展。2006年房地產(chǎn)開發(fā)投資額為 萬元，增長 。2007年從化市的住宅實際銷售面積也從2006年 萬平方米上升到2008年的 萬平方米，升幅達 。上述數(shù)據(jù)一定程度上表明開發(fā)商對從化市房地產(chǎn)市場信心增強，加大了房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資力度。從化市房地產(chǎn)市場正處于快速上升階段。此外，目前從化

24、住宅建設(shè)面積在廣州市中所占比例還很小，尚有較大的上升空間。廣州市近郊房地產(chǎn)市場概況：據(jù)資料截至2006年5月30日止，廣州十區(qū)均價現(xiàn)已超過萬元，高達10344元/，在過去的半年內(nèi)，累計增幅高達22，相當于06針全年的增幅；番禺區(qū)由06年4996元/的均價躍升7116元/，增幅達42；增城區(qū)由06年3039元/的均價躍升至5397元/，增幅達72；花都區(qū)由06年3235元/的均價躍升至5798元/，增幅達79；從化市06年均價僅2987元/，07年約3500元/，增幅才17，相比于廣州其他區(qū)域的增幅，從化還處于較低水平，未來必將成為廣州樓市的投資熱點，是許多廣州買家購房與投資追捧的新寵。隨著街北

25、高速的全線開通，從化與廣州的距進一步縮短，未來兩年從化將有巨大的升值空間。七、項目投資分析ABCDEA、“*花園”項目工程總支出為54357.26萬元注：其中安全措施費為1240萬元可退回，即實際項目工程總支出為53117、26萬元（一）、開發(fā)前期費用：14688.97萬元注：其中安全措施費為1240萬元可退回（1）、土地款及辦證費：148.5畝53萬元/畝=7870.5萬元（2）、三通一平工程費：2096363元/=62.9萬元（3）、勘察設(shè)計費：20963630元/=628.9萬元（4）勘察鉆探費：2096364元/=83.8萬元（5）規(guī)劃報建費：3375.08萬元a）、10層以下面積：1

26、6363105元/=171.81萬元b）、17層以下面積：167702175元/=2934.78萬元c）、地下室商鋪及幼兒園：25571105元/=268.49萬元 （6）、施工及工程質(zhì)量監(jiān)督報建費：2096368元/=167.7萬元 （7）、審圖費：2096362.5元/=52.41萬元 （8）、殘疾人基金費：2096363元/=62.89萬元 （9）、圍墻建設(shè)費：1800米2150元/=54萬元 （10）、回填土工程費：9895027050元/=692.65萬元 11、安全措施費總工程計造價： 31000萬元4=1240.00萬元注：在安全生產(chǎn)及竣工驗收過程中分批全部退回12、新型墻體費外

27、墻面計算：2096360.888元/=147.6萬元 13、白蟻防治費按樓面計算2096361.6元/=33.54萬元 14、工傷保險費總工程造價：31000萬元7=217萬元（二）、建安工程費用：25599.41萬元 （1）、樁基礎(chǔ)：20963650元/=1048.2萬元 （2）、人防地下室工程費：242271500元/=3634萬元 （3）、項目土建工程費：185409900元/=16686.8萬元 （4）、電梯工程費：71把25萬元/把=1775萬元 （5）、消防工程費：70157萬元1.5=1052.3萬元 （6）、水電負荷及安裝費：70157萬元1.8=1262.8萬元 （7）、監(jiān)理

28、費：70157萬元0.2=140.31萬元 （三）、配套費用：1403.14萬元（1）、園林綠化工程費：70157萬元0.8=561.26萬元（2）、市政道路及排污工程費：70157萬元1.2=841.88萬元 （四）、其它工程費用：4492.45元 （1）、廣告費：70157萬元0.5=350.78萬元（2）、管理費用及不可預見費用：70157萬元0.3=210.47萬元3、財務(wù)費用：預貸款金額26000萬元6.324個月=3931.2萬元分三期共16次貸（五）、銷售稅費用：8173.29萬元（1）、銷售營業(yè)稅：70157萬元5=3507.85萬元（2）、印花稅：70157萬元0.05=35

29、.08萬元（3）、土地增值稅：875.29萬元a、商鋪稅：7455.2萬元2=149.1萬元b、車位稅：9918萬元2=198.36萬元c、住宅稅：52783.8萬元1=527.83萬元（4）、土地使用稅年計：9895035年=148.42萬元5、堤圍防護費：70157萬元0.13=91.2萬元（6）、城市維護建設(shè)稅：70157萬元507=2455.5萬元（7）、教育附加費：70157萬元503=1052.35萬元（8）、建筑工程合同印花稅：25599萬元0.03=7.6萬元B、“*花園”項目銷售預計總收入：70157萬元（1）、電梯洋房（統(tǒng)價）：1599513300元/=52783.8萬元（

30、2）、商業(yè)鋪位：93198000元/=7455.2萬元（3）、地下室車位：1036個小車位80000元/個=8288萬元3260個摩托車位5000元/個=1630萬元 C、開發(fā)資金來源：=54357.26萬元1、自有資金：14688.97萬元2、銀行開發(fā)貸款：26000萬元3、銷售收入籌集：13668.29萬元D、“*花園”工程總支出54357.26萬元注：其中安全措施費1240萬元可退回1、銷售稅收：8173.29萬元2、建安工費用：25599.41萬元3、配套費用1403.14萬元4、其他費用4492.45萬元5、前期費用：14688.97萬元注：其中安全措施費1240萬元可退回E、財務(wù)分

31、析：1、銷售收入：70157萬元2、項目成本：54357.26元1240萬元=53117.26萬元3、項目收益：70157萬元53117.26萬元=17039.74萬元4、項目凈利潤：17039.74萬元企業(yè)所得稅17039.74萬元25=12779.81萬元5、投資回報率約為32八、市場定位及形象設(shè)計1、形象定位：充分利用本項目優(yōu)越的地理位置、得天獨厚的自然環(huán)境、完善的規(guī)劃、科學的設(shè)計及發(fā)展商的實力營造一個綠色的、健康的、有自已獨特品味及社區(qū)文化的高尚生活社區(qū)，提倡“生活就是享受”的概念，充分體現(xiàn)投資商*地產(chǎn)品牌“優(yōu)質(zhì)生活，完美體現(xiàn)”的經(jīng)營理念。2、定位原因：本項目定位為中、低檔兼容市場目標

32、客戶群較為廣闊，有利于銷售。本項目純粹定位為中檔或定為高檔都是不適宜的。如定為中檔，那么優(yōu)良的流溪河岸則體現(xiàn)不了其內(nèi)在價值，顯得浪費，且和本項目基本相同地理位置的樓盤均做成高檔，這些樓盤雖處河邊，其實存在高消費、高價格等缺點，而本項目作為中型社區(qū)，在這方面的優(yōu)勢較為明顯，具有很強的競爭力。若單純定位為高檔，其客戶群會非常狹窄。目前，樓市尚處谷底，豪宅市場較為疲軟，如此大規(guī)模的項目，在客戶相對狹窄的條件下，市場肯定承受不了，本項目的南邊是較為雜亂的區(qū)域，景觀較差，亦不宜做成高檔樓盤。經(jīng)濟較為穩(wěn)定，居民的生活、素質(zhì)逐漸提高，眾多的居民已打破“有瓦遮頭”的居住思維逐漸向享受型住宅過渡。故高素質(zhì)的樓盤

33、會逐漸成為市場主導。神崗鎮(zhèn)周圍地段經(jīng)過近幾年來，神崗鎮(zhèn)周圍地段的開發(fā)建設(shè)，其資源越來越少，越來越稀罕，而本項目作為流溪河畔的中型項目在太平鎮(zhèn)神崗村尚是第一個。神崗流溪河畔樓盤由于周圍較少工廠等污染大的企業(yè)，基本上都是住宅區(qū)，空氣質(zhì)量指數(shù)在太平鎮(zhèn)神崗村來說是比較好的，適宜居住，適合層次較高、注重享受的白領(lǐng)、高層人土的客戶，故做成高素質(zhì)亦在情理之中。3、形象設(shè)計：現(xiàn)代都市，居民生活忙碌而緊張，生活素質(zhì)在不斷提高，對居住環(huán)境亦要求越來越高，已不只是滿足于幾塊草坪，幾棵樹的綠化家園。從近期多家房地產(chǎn)熱賣幾個住宅目，均把人們引向綠色和健康概念為主題的生活方式，通過營造生態(tài)環(huán)境引入有園林、有流水、有運動的

34、概念，以實在而又充滿想象手法，為置業(yè)購房者描繪出誘人的“綠色生活家園”或“健康生活家園”。如：萬科城市花園，把科學指導運動及新的醫(yī)療保健理念與住宅結(jié)合在一起，熱賣一期又一期，“運動就在家門口”的健康生活方式已為普遍人接受。又如：新推的大型住宅華南碧桂園，從其形象宣傳開始在市場露面時，使人們的視覺中留下“健康” 的影子。其樓盤四周皆為老榕樹，空氣清新、感覺健康、舒適的印象便留在人們的腦海中?！按髽涞紫拢】等思摇币蚱渚G色，環(huán)保而使購房者深受吸引，結(jié)果銷售也滿堂紅。總而言之，當一種現(xiàn)象呈多個例子出現(xiàn)的時候，我們就有理由把之當作趨勢來研究。雖然人們喜愛某個樓盤不會僅憑一兩個要素，但可以肯定，隨著消費

35、理念的成熟，健康的生活方式將越來越成為人們所重視。因此，本項目在形象設(shè)計上亦順應(yīng)消費者的消費心理及新生活的趨勢。倡導是以“健康的生活方式”為基本形象。通過對環(huán)境設(shè)計、建筑風格及社區(qū)文化活動的具體表現(xiàn)，以實在又充滿想象的手法，為購房者描繪出誘人的“享受健康生活的藍圖”。逐漸樹立起“生活就是享受”的精品品牌，通過品牌策略在激烈競爭中脫穎而出。九、開發(fā)資金籌措 1）、本項目公司自有資金14688.97萬元； 2）、本項目銀行開發(fā)貸款26000萬元； 3）、本項目銷售收入籌款13668.29萬元。十、項目開發(fā)進度 根據(jù)市場需求而確定開發(fā)進度，目前，初步計劃開發(fā)年限為5年左右，每年為35萬平方米。十一、

36、項目可行性分析報告結(jié)論1、社會效益“*花園”項目位于從化神崗105國道、神棋線和流溪河畔處，地理位置優(yōu)越。本項目是樓市所需、百姓急切盼望、開發(fā)商實力打造的一個民心項目，是眾多市民熱切盼望的下項目。2、經(jīng)濟效益經(jīng)過以上分析，該項目可精確預算各頂支出與各項收入，確認有較為合理的投資回報收益，能夠為公司帶來可觀的經(jīng)濟收益：銷售收入：70157萬元項目成本：53117.26萬元項目經(jīng)營收益：17039.74萬元投資回報率約為32，高于社會平均勞動收益率，因此，該項目經(jīng)濟效益較好，表明從化神崗商住項目可行性分析報告是可行的。3、結(jié)論本項目采用國招投標進行設(shè)計，以綠色園林小區(qū)為藍本，融入現(xiàn)代時尚元素。項且

37、位置好、環(huán)境優(yōu)、開發(fā)商實力強。近年束從化房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)上漲，項目具有良好的社會效益和經(jīng)濟效益，并且將極大加快從化市經(jīng)濟發(fā)展；在經(jīng)濟效益與社會效益上都是可行，應(yīng)大力支持，便于早日組織實施。4、風險分析不確定性分析1）、當投資增加5時（即53117.26萬元5），則成本增加2655.86萬元；項目經(jīng)營收益為14383.88萬元，扣減企業(yè)所得稅后，凈利潤約為10787.91萬元。2）、當投資減少5時（即53117.26萬元5），則成本減少2655.86萬元；項目經(jīng)營收益為19695.6萬元，扣減企業(yè)所得稅后，凈利潤約為14771.7萬元。3）、當銷售價調(diào)低5時（即70157萬元5），則銷售收入減少3507.85萬元；項目經(jīng)營收益為13531.89萬元，扣減企業(yè)所得稅后，凈利潤約為10148.58萬元。4）、當銷售