房地產(chǎn)項目風險分析

1、項目風險分析6.1 投資風險宏觀環(huán)境風險政治性風險，發(fā)生戰(zhàn)爭、工潮和社會動蕩等社會性政治事件給項目開發(fā)帶來的可能經(jīng)濟損失。社會環(huán)境風險，社會環(huán)境包括社會安定情況、風俗習慣、公眾素養(yǎng)等。產(chǎn)品不適合當?shù)丨h(huán)境，會面臨消費者不認可的風險。經(jīng)濟環(huán)境風險，經(jīng)濟環(huán)境指一個國家或地區(qū)經(jīng)濟建設的戰(zhàn)略方針、戰(zhàn)略布局、經(jīng)濟發(fā)展速度等。經(jīng)濟停滯，則房地產(chǎn)市場蕭條。區(qū)域環(huán)境風險區(qū)位風險。商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)的劃分，以及近臨地區(qū)社會、經(jīng)濟和各類設施的變化會給項目帶來影響。周邊設施風險，城市基礎設施和配套公用沒施的配套情況直接影響業(yè)主的生產(chǎn)生活，給項目帶來可能風險。環(huán)保風險，包括空氣污染、噪音污染、水污染等。自然風險，指

2、客觀存在的惡劣自然條件、惡劣氣候等可能給項目構成的威脅。如超標準洪水、暴雨、地震、颶風等。土地風險土地自然屬性風險。該風險來源于地塊的工程地質(zhì)條件、水文地質(zhì)條件及地下埋藏物等的不確定性;征地拆遷風險。取得土地使用權之后，大量的拆遷、安置和補償工作，涉及許多法律和社會問題，孕育著風險。設計風險先進性風險。項目的設計理念落后、設計不新穎、技術工藝陳舊，會使企業(yè)承受設計風險;適用性風險。過分強調(diào)設計的先進性、經(jīng)濟性，忽視適用性，會冒不為消費者接受的風險;經(jīng)濟性風險。在項目開發(fā)設計中過分強調(diào)設計的技術性、可靠性、適用性，會承擔工程造價過高的風險。工程風險 發(fā)包風險。包括招標模式風險、承包方式風險、發(fā)包

3、合同風險和工程索賠風險;工程質(zhì)量風險。項目管理者未按規(guī)定程序?qū)嵤┵|(zhì)量控制，承包商施工方法不當，技術落后，偷工減料等會影響項目質(zhì)量。三是工期拖延風險。工期拖延會錯過最佳租售時機，增加管理費用，提高工程成本。6.2 法律風險土地、住房、金融、稅收、城市規(guī)劃、環(huán)保等有關國家政策改變可能會影響房地產(chǎn)開發(fā)的各個層面。例如，國家對金融市場的宏觀調(diào)控，增加利率、降低利率、人民幣升值或者貶值等都會對房地產(chǎn)項目開發(fā)造成一定的影響。法律影響房地產(chǎn)企業(yè)的成本如，國家宏觀調(diào)控，2006年國發(fā)37號文件有8條規(guī)定，其中有一條增加企業(yè)的成本或影響企業(yè)的成本，說原已在2006年6月1日前，已經(jīng)批準的但尚未開工的建設項目都必

4、須執(zhí)行70以上的戶型或套型必須是90平方米的一個規(guī)定。如果已取得的規(guī)劃文件批準的建筑面積超過了這個文件規(guī)定時，那必須重新修改規(guī)劃。原來的準備的都無效了，這重新做勢必又增加了項目開發(fā)成本。法律規(guī)定影響企業(yè)的利潤如，2007年1月1日的已修改后的城鎮(zhèn)國有土地使用稅暫行條例，這個條例是國務院2006年12月30號修訂的，把整個城鎮(zhèn)土地使用權征收標準整體提高了3倍。北京最高的城鎮(zhèn)土地使用稅是每平方米30RMB，過去是10RMB。華潤置地2005年拿下橡樹灣的項目，他的土地使用面積大約35萬平米，如按照原來的城鎮(zhèn)使用土地使用稅條例，土地使用稅大約是每平方米10元，也就是35萬元，到2007年1月1日，如

5、果這個項目一分錢都沒賣出去，那么土地使用權仍然是他的，他就要35萬平方米乘30元來交納城鎮(zhèn)土地使用稅，那么07年交納的城鎮(zhèn)土地使用稅是1000多萬，納稅提高，在其他經(jīng)營成本不變的情況下，假定利潤率不變情況下，那利潤減少了。原來1000萬多，700萬可能是你的利潤，現(xiàn)在變成了稅收，這就是法律規(guī)定影響了企業(yè)的成本，也影響了企業(yè)的利潤，6.3 財務風險財務方面的風險因素主要有融資風險和購房者拖欠款風險。房地產(chǎn)投資通常通過集資或貸款等方式籌集資金的，如果房地產(chǎn)的總投資收益率低于銀行利率，則不僅資金籌集變得非常困難，而且會造成了負債經(jīng)營的局面，出現(xiàn)融資風險。在房地產(chǎn)經(jīng)營過程中，由于購買者財務狀況與開發(fā)時

6、預測的財務狀況發(fā)生了變化，也直接影響到房地產(chǎn)的投資回收的可靠性，造成資金回收的拖欠風險。這兩個風險是構成房地產(chǎn)投資開發(fā)經(jīng)營中財務風險的主要因素。房地產(chǎn)開發(fā)對資金有巨額需求，融資渠道成為房地產(chǎn)開發(fā)的重要制約;利率變動風險。銀行貸款是房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要籌資渠道，利率的變化對項目成本影響較大。利率變化對市場需求也有較大影響，利率過高，將削弱居民購買力。6.4 購買力風險 購買力風險主要是指市場中因消費者購買能力變化而導致房地產(chǎn)商品不能按市場消化，造成經(jīng)濟上的損失。購買力風險是一種需求風險，在市場經(jīng)濟體制中，需求是一個非常不定的因素。由于消費者的購買力是不斷發(fā)生變化的，受工作環(huán)境、生活環(huán)境、社會環(huán)境

7、、消費結構等影響，如果整體市場上需求下降，將會給房地產(chǎn)投資商經(jīng)營者帶來損失。房產(chǎn)項目開發(fā)成本過高，定價也隨著升高，造成消費者購買力下降，影響銷售，導致資金的回收過慢，間接地導致了開發(fā)公司的資金無法快速回收而繼續(xù)投資其他更高利潤的項目。而定價過低地話，雖然消費者購買力變強，開發(fā)公司的資金回收也快，但是可能造成收入與支出持平或虧本現(xiàn)象。6.5 經(jīng)營性風險 政治方面，如，國家政治狀況和政治形勢的變化，國家的宏觀經(jīng)濟政策和房地產(chǎn)方面政策的變革，以及國家和房地產(chǎn)方面法律法規(guī)等變動形成的房地產(chǎn)經(jīng)營管理風險。 由于集體和個人的不恰當或錯誤的行為引起的，例如盜竊、搶劫、欺詐等造成企業(yè)信譽受損而引起經(jīng)營性風險 房地產(chǎn)市場狀況的變動、國內(nèi)外社會經(jīng)濟變動、經(jīng)濟政策變動、金融危機等也會造成一定的經(jīng)營性風險 房地產(chǎn)經(jīng)營管理技術風險，科學技術進步引起了建材的品種、質(zhì)量和性能的變化，也促使建筑技術的提高、建筑結構的革新等，從而使建筑業(yè)和建筑產(chǎn)品科技含量大大提高，不斷地使存量房屋等建筑物貶值，由此造成