建筑物區(qū)分所有權法釋

1、最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋已于2009年3月23日由最高人民法院審判委員會第1464次會議通過，現(xiàn)予公布，自2009年10月1日起施行。為正確審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據中華人民共和國物權法等法律的規(guī)定，結合民事審判實踐，制定本解釋。 第一條 依法登記取得或者根據物權法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為物權法第六章所稱的業(yè)主。 基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為物權法第六章所稱的業(yè)主。 解讀：界定業(yè)主。業(yè)主逐漸從經濟學概

2、念演化為法律概念，并在物業(yè)管理中被廣泛地使用。實踐中認定“業(yè)主”往往是指“房屋的所有權人”，而“房屋所有權人”一般又以物權登記為準(不排除未經登記取得所有權的情形)，因此，現(xiàn)實中對“業(yè)主”的概念理解是狹義的理解，未包括“準業(yè)主”（嚴格講是可以認定為業(yè)主的人），為了避免引導影響準業(yè)主的業(yè)主權，本條明確將業(yè)主的范疇。物權法第二章第三節(jié)規(guī)定可認定為為業(yè)主的情形有：1）因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓成為業(yè)主的；2）因繼承或者受遺贈取得物權的； 3）因合法建造、拆除房屋等事實行為設立物權的情形；4）另外基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合

3、法占有建筑物專有部分但尚未依法辦理所有權登記的人也是業(yè)主（“合法占有”應理解為“交付”，不見得就得住進去人）。實踐中，現(xiàn)有法律可以推出上述認定結論，本條主要是歸攏明確一下。第二條 建筑區(qū)劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分： （一）具有構造上的獨立性，能夠明確區(qū)分； （二）具有利用上的獨立性，可以排他使用； （三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權的客體。 規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定為物權法第六章所稱專有部分的組成部分。 本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物。 解讀：物權法第七十條 業(yè)主對

4、建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。我們認為，可被認定為專有部分的車位、攤位等特定空間以及規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，可以由開發(fā)商出賣或出租等（即便不能登記）。專有部分的認定條件：1）構造獨立。能明確區(qū)分；2）利用獨立，可排他使用；3）可以登記為特定業(yè)主的所有權客體（不排除小范圍內的共同共有情形）。雖然如此規(guī)定，恐怕實踐中仍然很難認定。整棟建筑物當然可以成為專有部分，只要其能夠登記成為特定業(yè)主所有權的客體。第三條 除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內的以下部分，也應當認

5、定為物權法第六章所稱的共有部分： （一）建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分； （二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。 建筑區(qū)劃內的土地，依法由業(yè)主共同享有建設用地使用權，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。 解讀：共有部分的認定：1）法律行政法規(guī)規(guī)定屬于共有部分的；2）基本結構部分：基礎、承重結構、外墻、屋頂等；3）公共通行部分：通道、樓梯、大堂等；4）公用附屬設施、設備：消防、公共照明等；5）結構部分：

6、避難層、設備層或者設備間等；6）不屬于專有也不屬于其他主體所有的場所和設施等。建筑區(qū)劃內的土地，一般依法由業(yè)主共同享有建設用地使用權（按份共有），有除外情形的不算（建筑區(qū)劃內并非“非專有部分即為共有部分”：屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地）。 第四條 業(yè)主基于對住宅、經營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應的外墻面等共有部分的，不應認定為侵權。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權益的除外。 解讀：很特殊的規(guī)定，即如何認定無償對共有部分（屋頂、業(yè)主專有部分對應的外墻面以及其他共有部分）的使用是正當的，前提是：1）基于專有部分特定

7、使用功能的合理需要，外墻面安裝空調、字號牌匾；2）不違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約；3）不損害他人合法權益。第五條 建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應當認定其行為符合物權法第七十四條第一款有關“應當首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。 前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數的比例。 解讀：“應當首先滿足業(yè)主的需要”是指：1）按照配置比例滿足，超出比例的可不予以滿足，對外處置；2）滿足的方式可以靈活，包括售、租、贈等，可以混合使用各種滿足方式。物權法第七十四條第一款和第二款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先

8、滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定?！钡诹鶙l 建筑區(qū)劃內在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設的車位，應當認定為物權法第七十四條第三款所稱的車位。 解讀： 進一步說明業(yè)主共有車庫的認定條件，即“建筑區(qū)劃內規(guī)劃車位之外的占道或增設的車位”。物權法第七十四條第三款規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”第七條 改變共有部分的用途、利用共有部分從事經營性活動、處分共有部分，以及業(yè)主大會依法決定或者管理規(guī)約依法確定應由業(yè)主共同決定的事項，應當認定為物權法第七十六條第一款第（七

9、）項規(guī)定的有關共有和共同管理權利的“其他重大事項”。 解讀：補充明確由業(yè)主共同決定的“其他重大事項”的范圍。物權法第七十六條 下列事項由業(yè)主共同決定： （一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則； （二）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約； （三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員； （四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人； （五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金； （六）改建、重建建筑物及其附屬設施； （七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。 “（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項?！卑ǜ淖児灿胁糠值挠猛尽⒗霉灿胁糠謴氖陆洜I性活動、處分共有部分，以及業(yè)主大會依法決定或者管

10、理規(guī)約依法確定應由業(yè)主共同決定的事項，尤其注意“業(yè)主大會依法決定或者管理規(guī)約依法確定應當共同決定的事項”也屬此范圍。另外，管理規(guī)約的作用很大，各方面要重視。第八條 物權法第七十六條第二款和第八十條規(guī)定的專有部分面積和建筑物總面積，可以按照下列方法認定： （一）專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算； （二）建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。 解讀：物權法第七十六條第二款規(guī)定“決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意。決

11、定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意?！蔽餀喾ǖ诎耸畻l規(guī)定“建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。”物權法規(guī)定了業(yè)主共同決定的事項和新的表決規(guī)則。業(yè)主大會表決采取“專有部分面積”+“業(yè)主人數”的雙重計算規(guī)則，由于原先的規(guī)定有不足，但對于如何確定“專有部分面積”和“業(yè)主人數”，物權法沒有細化，有的地方規(guī)定，如上海規(guī)定，業(yè)主人數按產權證書數量計算人數，并規(guī)定“建筑物總面積”為所有業(yè)主享有“專有部分的面積”的總和。解釋此條明確建筑物總面積=專有部分面積之和，不

12、包括公攤面積，否則會發(fā)生不能做出表決或者不公平的情形。第九條 物權法第七十六條第二款規(guī)定的業(yè)主人數和總人數，可以按照下列方法認定： （一）業(yè)主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算； （二）總人數，按照前項的統(tǒng)計總和計算。 解讀：由于物權法原先的規(guī)定有不足，但對于如何確定“專有部分面積”和“業(yè)主人數”，物權法沒有細化，此條明確業(yè)主人數按照專有部分的數量計算，不按實際業(yè)主人數計算，并且一位業(yè)主擁有多處專有部分面積的除外，僅計算為一人?？側藬?專有部分數量（一人有多個專有部分的計為一人）。

13、第十條 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房，未按照物權法第七十七條的規(guī)定經有利害關系的業(yè)主同意，有利害關系的業(yè)主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。 將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的業(yè)主以多數有利害關系的業(yè)主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持。 解讀：物權法第七十七條規(guī)定“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻洜I性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經有利害關系的業(yè)主同意?！薄白「纳獭庇腥齻€條件：1）住改商得符合規(guī)定（包括法律、法規(guī)以及管理規(guī)約）；2）遵守規(guī)定并按規(guī)定辦理住改商手續(xù)；3）得取得“有利害關系的業(yè)主”的同意。筆者曾參

14、與了一個開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)擅自將公共門廳大堂隔斷出租的案件，被告想方設法證明經過過半人數的業(yè)主過半面積的業(yè)主同意，此規(guī)定明確“少數服從多數”在“住改商”問題上不可行。第十一條 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房，本棟建筑物內的其他業(yè)主，應當認定為物權法第七十七條所稱“有利害關系的業(yè)主”。建筑區(qū)劃內，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關系的，應證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響。 解讀：為了防止過于機械地認定“有利害關系的業(yè)主”，在相鄰關系的基礎上，又明確了“有利害關系的業(yè)主”的兩層范圍：1）整棟建筑物內的其他業(yè)主；2）能證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響的其他業(yè)主（舉證責

15、任）。第十二條 業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害其合法權益或者違反了法律規(guī)定的程序為由，依據物權法第七十八條第二款的規(guī)定請求人民法院撤銷該決定的，應當在知道或者應當知道業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出決定之日起一年內行使。 解讀：行使撤銷權的期限：自業(yè)主知道或者應當知道業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定之日起一年內。行使期限應該理解為一個除斥期間，不是訴訟時效。一般情況下，“應當知道”的判斷標準以業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定公布、公示或傳達等業(yè)主稍加注意就能得知作為標準。第十三條 業(yè)主請求公布、查閱下列應當向業(yè)主公開的情況和資料的，人民法院應予支持： （一）建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、

16、使用情況； （二）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，以及業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定及會議記錄； （三）物業(yè)服務合同、共有部分的使用和收益情況； （四）建筑區(qū)劃內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況； （五）其他應當向業(yè)主公開的情況和資料。 解讀：業(yè)主的知情權的規(guī)定。本條雖然沒有明確負責公開的責任主體，但是也可相應推斷，比如開發(fā)商、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會等都可能成為信息公開的義務人。第十四條 建設單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進行經營性活動，權利人請求排除妨害、恢復原狀、確認處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應予支持。 屬于前款所稱擅自進行經營性活動的情形，權

17、利人請求行為人將扣除合理成本之后的收益用于補充專項維修資金或者業(yè)主共同決定的其他用途的，人民法院應予支持。行為人對成本的支出及其合理性承擔舉證責任。 解讀：對于第一款肯定是毫無疑問，無需筆者贅述。對于第二款，物業(yè)服務企業(yè)或者其他行為人擅自進行經營的，行為人不用擔心其擅自經營的合理成本沒有著落，但應當承擔舉證責任。物業(yè)管理條例第五十五條規(guī)定：“利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。”第十五條 業(yè)主或者其他行為人違反法律、法規(guī)、國家相關強制性標準、管

18、理規(guī)約，或者違反業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法作出的決定，實施下列行為的，可以認定為物權法第八十三條第二款所稱的其他“損害他人合法權益的行為”： （一）損害房屋承重結構，損害或者違章使用電力、燃氣、消防設施，在建筑物內放置危險、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用； （二）違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀； （三）違反規(guī)定進行房屋裝飾裝修； （四）違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分。 解讀：本條進一步采取列舉和概括的方式界定了“損害他人合法權益的行為”的范圍。其中包括對外墻面形狀和顏色的違規(guī)破壞和改變，例如擅自裝防護窗或者擅自涂漆等。

19、第十六條 建筑物區(qū)分所有權糾紛涉及專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人的，參照本解釋處理。 專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應權利，承擔相應義務。 解讀：物業(yè)實際使用人很可能因租賃等而不是實際業(yè)主，物業(yè)實際使用人因建筑物區(qū)分所有權發(fā)生糾紛的，適用本解釋。物業(yè)實際使用人的權利和義務按照1）法律法規(guī)、2）管理規(guī)約、3）業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定、4）與業(yè)主的約定來確定。因此，物業(yè)使用人不能以其不是實際業(yè)主為由主張不受前述規(guī)定的束縛。第十七條 本解釋所稱建設單位，包括包銷期滿，按照包銷合同約定的包銷價格

20、購買尚未銷售的物業(yè)后，以自己名義對外銷售的包銷人。 解讀：一般認為，商品房包銷是指商品房開發(fā)商以合同的形式，約定將商品房授權給包銷人銷售，從中賺取差價，包銷人承擔銷售剩余商品房的購買義務的行為。如果包銷人全部銷售，則不存在此情形，包銷人自己購買未能售出的部分后再以自己名義對外銷售時，其可參作建設單位。第十八條 人民法院審理建筑物區(qū)分所有權案件中，涉及有關物權歸屬爭議的，應當以法律、行政法規(guī)為依據。 解讀：本條屬“物權法定”的體現(xiàn)，效力級別相對于法律和行政法規(guī)，地方法規(guī)和部門規(guī)章、地方規(guī)章都不是物權歸屬爭議認定的依據。第十九條 本解釋自2009年10月1日起施行。 因物權法施行后實施的行為引起的

21、建筑物區(qū)分所有權糾紛案件，適用本解釋。 本解釋施行前已經終審，本解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。解讀：物權法（自2007年10月1日起施行）施行后實施的行為引起的建筑物區(qū)分所有權糾紛案件，適用本解釋；2）本解釋施行前（2009年10月1日）已經終審，不適用本解釋。最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋2009年10月1日起施行為正確審理物業(yè)服務糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據中華人民共和國民法通則、中華人民共和國物權法、中華人民共和國合同法等法律規(guī)定，結合民事審判實踐，制定本解釋。 第一條 建設單位依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂

22、的前期物業(yè)服務合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。 解讀：明確了前期物業(yè)管理合同對業(yè)主有約束力，業(yè)主雖然不是前期物業(yè)管理合同簽署人，但卻是當事人，應當遵守前期物業(yè)服務合同的約定。前期物業(yè)服務合同的性質的確特殊，值得探討，是為了業(yè)主的權利和義務由開發(fā)商和前期物業(yè)服務企業(yè)簽署的合同。提及“前期物業(yè)服務合同”的性質，則不能不提及“物業(yè)服務合同”的性質，前期物業(yè)服務合同和物業(yè)服務合同是兩個不同的有名合同，不應被混淆。前者的性質其簽署方和約束方的特殊性而區(qū)別于后者。物業(yè)管理條例曾將“物業(yè)管理委托

23、合同”改為“前期物業(yè)服務合同”，“委托合同”改為“服務合同”，似乎是對合同的性質界定的一種導向，但首先是對物業(yè)企業(yè)角色定位的導引。目前物業(yè)服務合同的性質有委托合同性質說、完成服務內容性質說、混合性質說、非典型合同說，說法不一。本解釋似乎認為物業(yè)服務合同是一種委托性質的合同（因其也用“轉委托”的說法）。第二條 符合下列情形之一，業(yè)主委員會或者業(yè)主請求確認合同或者合同相關條款無效的，人民法院應予支持： （一）物業(yè)服務企業(yè)將物業(yè)服務區(qū)域內的全部物業(yè)服務業(yè)務一并委托他人而簽訂的委托合同； （二）物業(yè)服務合同中免除物業(yè)服務企業(yè)責任、加重業(yè)主委員會或者業(yè)主責任、排除業(yè)主委員會或者業(yè)主主要權利的條款。 前款

24、所稱物業(yè)服務合同包括前期物業(yè)服務合同。 解讀：現(xiàn)實中前期物業(yè)服務企業(yè)基本上是開發(fā)商控制，因此前期物業(yè)服務合同難免出現(xiàn)利益沖突的條款。解釋為了規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)的行為，規(guī)定了物業(yè)合同等相關合同或條款（包括前期物業(yè)服務合同）的幾種無效情形：（1）為了防止物業(yè)服務市場混亂，物業(yè)管理條例第四十條規(guī)定“物業(yè)服務企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將該區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人?！苯忉屢?guī)定物業(yè)服務企業(yè)轉委托無效?，F(xiàn)實中有物業(yè)服務轉包和分包的情形，如果屬于轉包情形容易發(fā)生類似建筑市場轉包的不良后果?！皩⑽飿I(yè)服務區(qū)域內的全部物業(yè)服務業(yè)務一并委托他人”包括一并委托給專業(yè)性的服

25、務企業(yè)或非專業(yè)性的物業(yè)服務企業(yè)，也包括肢解轉委托或轉包的情形也應屬無效范疇。（2）免除物業(yè)服務企業(yè)責任、加重業(yè)主委員會或者業(yè)主責任、排除業(yè)主委員會或者業(yè)主主要權利的條款無效（即便給與了提示和說明）。此條款的法律依據:合同法第四十條規(guī)定“具有合同法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效?！贝说却_認之訴業(yè)主委員會可以提出，業(yè)主也可提出，兩者均可作為原告。第三條 物業(yè)服務企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務，業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者

26、賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。 物業(yè)服務企業(yè)公開作出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業(yè)服務合同的組成部分。 解讀：此條容易理解，物業(yè)服務企業(yè)的義務依據包括：1）法律法規(guī)；2）行業(yè)規(guī)范；3）合同約定；4）公開的服務承諾和服務細則。不屬于物業(yè)服務企業(yè)的服務項目，物業(yè)服務企業(yè)務必在物業(yè)服務合同列為明示條款，但這也不能超越合同法第五十三條的免除責任無效：（1）造成對方人身傷害的；（2）因故意或者重大過失造成對方財產損失的。同時注意，并非是發(fā)生此種情形只能業(yè)主委員會出面起訴，業(yè)主具備訴訟主體地位，業(yè)主可以自行起訴。此等違約賠償之訴業(yè)主委員會可以提出，業(yè)主也可提出，兩者均可作為原告。第四

27、條 業(yè)主違反物業(yè)服務合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實施妨害物業(yè)服務與管理的行為，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持。 解讀：業(yè)主的違規(guī)（違反法律法規(guī)和管理規(guī)約）或違約處理。物業(yè)服務企業(yè)可以視情況作為原告起訴業(yè)主。管理規(guī)約應當對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。管理規(guī)約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益。管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。（物業(yè)管理條例第十七條）建設單位應當在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，

28、業(yè)主應當履行的義務，違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。建設單位應當在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。（物業(yè)管理條例第二十二條、第二十三條）第五條 物業(yè)服務企業(yè)違反物業(yè)服務合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業(yè)主以違規(guī)收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。 業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費用的，人民法院應予支持。 解讀：物業(yè)服務條例第四十一條、第四十四條規(guī)定：物業(yè)服務收費

29、應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業(yè)服務收費辦法，在物業(yè)服務合同中約定。物業(yè)服務企業(yè)可以根據業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。物業(yè)服務收費管理辦法第六條、第七條規(guī)定：物業(yè)服務收費應當區(qū)分不同物業(yè)的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。具體定價形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產行政主管部門確定。物業(yè)服務收費實行政府指導價的，有定價權限的人民政府價格主管部門應當會同房地產行政主管部門根據物業(yè)管理服務等級標準等因素，制定相應的基

30、準價及其浮動幅度，并定期公布。具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據規(guī)定的基準價和浮動幅度在物業(yè)服務合同中約定。實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管服務收費還應當符合國家發(fā)展改革委、建設部物業(yè)服務定價成本監(jiān)審辦法（試行）（發(fā)改價格20072285號）、關于印發(fā)物業(yè)服務收費明碼標價規(guī)定的通知 （發(fā)改價檢20041428號）等文件、物業(yè)服務企業(yè)應注意按上述規(guī)定收費，應避免：1）擅自擴大收費范圍；2）擅自提高收費標準；3）重復收費。第1）、2）項針對施行政府指導價的物業(yè)服務收費，第3）同時針對實行政府指導價和市場調節(jié)價。當然，此條規(guī)定并非說物業(yè)服務

31、企業(yè)就不能擴大收費范圍或者提高收費標準，而是應當符合物業(yè)服務合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定。第六條 經書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應予支持。物業(yè)服務企業(yè)已經按照合同約定以及相關規(guī)定提供服務，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關物業(yè)服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。 解讀：本條規(guī)定了業(yè)主拒交物業(yè)服務費前置程序：先行書面催交，催交后，業(yè)主有兩種反應的情況下才可起訴主張物業(yè)費：1）拒絕交納；2）在催告的合理期限內仍未繳納。至于合理期限如何判斷，就不好說了，我想一周的時間算合理吧?？陬^或電話等催繳方式“不好使”，不過

32、這里的“書面”應當與合同法第十條第二款合同“書面”簽訂方式所指相同。既然如此，物業(yè)公司應有業(yè)主確定的書面送達地址或聯(lián)絡方式。合同法第十條第二款法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應當采用書面形式。當事人約定采用書面形式的，應當采用書面形式。物業(yè)公司依照合同或其他規(guī)定提供了服務，業(yè)主以未享受（閑置房屋、外出不在等）或無需接受相關物業(yè)服務（不用電梯等）等理由無理拒交物業(yè)服務費或者要求給與優(yōu)惠時，物業(yè)服務企業(yè)可以不予以答應，人民法院將不予支持業(yè)主的此類訴求或抗辯。不過，現(xiàn)實中多大數是物業(yè)服務企業(yè)未完全按照合同約定以及相關規(guī)定提供服務，或者業(yè)主主張物業(yè)服務企業(yè)的服務不到位為由拒絕交納物業(yè)服務費的。如果物

33、業(yè)服務企業(yè)完全按照合同約定以及相關規(guī)定提供服務，應當負有舉證責任。第七條 業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主承擔連帶責任的，人民法院應予支持。 解讀：屬于物業(yè)管理條例第四十二條的重復。物業(yè)服務企業(yè)可主動要求業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人在租賃或借用等合同中約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費，屆時物業(yè)服務企業(yè)可要求業(yè)主與物業(yè)使用人承擔連帶支付責任。需要注意的是，發(fā)生物業(yè)費拖欠案件：1）可以僅起訴業(yè)主；2）起訴業(yè)主后追加實際使用人，或者直接將業(yè)主和物業(yè)使用人在起訴時列為共同被告。此類案件列業(yè)主與實際使用人為共同被告，不能僅列物業(yè)使用人

34、為被告。筆者以為，如有三方物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主或者物業(yè)實際使用人達成合同或者物業(yè)使用人與物業(yè)服務企業(yè)達成交納物業(yè)服務費的協(xié)議的情況，可以僅起訴物業(yè)實際使用人。上述將物業(yè)實際使用人列為被告的案件中，物業(yè)的實際使用人可以提出物業(yè)服務企業(yè)未履行合同或者合同履行不完全的抗辯。物業(yè)管理條例第四十二條規(guī)定“業(yè)主應當根據物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納。”第八條 業(yè)主大會按照物權法第七十六條規(guī)定的程序作出解聘物業(yè)服務企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會請求解除物業(yè)服

35、務合同的，人民法院應予支持。 物業(yè)服務企業(yè)向業(yè)主委員會提出物業(yè)費主張的，人民法院應當告知其向拖欠物業(yè)費的業(yè)主另行主張權利。 解讀：本條規(guī)定了業(yè)主大會只要按照物權法第七十六條以及最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋（法釋20097號）第八條和第九條的規(guī)定的程序作出解聘物業(yè)公司的決定后，業(yè)主委員會可以作為原告直接起訴解除與物業(yè)公司的物業(yè)服務合同。值得注意的是，這里未明確需要有法定的事實理由解除，而是明確按照法定的程序做出。筆者以為，如提前解聘屬于無法定理由解除的，給物業(yè)服務企業(yè)造成損失的，應該給與賠償，當然物業(yè)服務企業(yè)要求繼續(xù)履行則不會被支持。業(yè)主拖欠的物業(yè)服務費

36、，物業(yè)公司可向相關業(yè)主主張，不能直接向業(yè)主委員會主張（反訴或抗辯）。物權法第七十六條下列事項由業(yè)主共同決定：（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意。 物業(yè)管理條例第十一條下列事項由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）制定和修改管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；（五）籌集和使用專項維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；（

37、七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。第十二條業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主大會決定本條例第十一條第（五）項和第（六）項規(guī)定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數2/3以上的業(yè)主同意；決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。第九條 物業(yè)服務合同的權利義務終止后，業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)退還已經預收，但尚未提供物業(yè)服