桂林水晶酈城物業(yè)管理顧問建議書

1、蕆蚈袃膁莃螇羆羄艿螆 水晶酈城物業(yè)管理顧問建議書二零零八年元月壹序言桂林水晶酈城總建筑地面積10萬多平方米，位于東環(huán)路以東，電子信息城以北，規(guī)劃地塊南端臨東環(huán)路為交警指揮中心與桂林市110應(yīng)急聯(lián)動中心辦公區(qū)，內(nèi)設(shè)地下停車場，現(xiàn)分A區(qū)、B區(qū)開發(fā)，由點式高層和單元式高層，圍合出多種綠地廣場景觀營造宜人的居住環(huán)境。水晶酈城地勢及建筑群體蜿蜒起伏、藏風(fēng)得水。桂林水晶酈城2008年推出之巔峰巨作。它以浪漫熱情的中西結(jié)合風(fēng)格之多層、高層洋房等低密度物業(yè)為千余戶尚層家庭構(gòu)建美妙之高尚生活夢想。以個性鮮明的生態(tài)、內(nèi)涵豐韻的文化、運行高效的效益之原則塑舒適、和諧、高尚之居住模式。建筑與環(huán)境一體化設(shè)計，綠化結(jié)合建

2、筑朝向、外形滲透開來，實現(xiàn)建筑與環(huán)境、人與自然的和諧共生。以震撼水景觀為核心的中央景觀滲透融合中央景觀綠地、宅間綠地、邊緣綠化景觀走廊，形成多重景觀視界。以色葉樹、常綠樹、水生、濕生植物組成的中央生態(tài)核心綠地；以解決遮蔭、減噪、造景功能道路隔離綠地；觀賞性強的組團宅間綠地與支路綠化；屏蔽外界噪音、視線，保持社區(qū)安靜和私密性的邊界高大喬木，以及抗污染降塵植物組成生態(tài)、可持續(xù)的自然景觀資源。桂林水晶酈城是市區(qū)較大的自然風(fēng)景區(qū)，全區(qū)規(guī)劃占地面積約10萬平方米，規(guī)劃總戶數(shù)1000多戶，是自然山水林木為主體，集林蔭大道、山水生態(tài)旅游、風(fēng)光旅游、度假旅游、名勝古跡旅游、融棋牌競技、科普知識、商貿(mào)購物、文體

3、娛樂為一體的旅游勝地。桂林水晶酈城景觀營造采用風(fēng)景林的手法，亞喬、喬木參差有致，常綠、落葉搭配有序，地被植物模紋剪行，形成視覺的強烈感受，給人耳目一新之感，突顯出步入森林的感覺。選用植被種類超過數(shù)十種。為居民創(chuàng)造一處融于自然之中的愜意生活，人與自然的親切交融，洗滌心靈的塵埃，忘卻城市的喧囂和疲憊，讓自然的力量幫助找回原來的真我。桂林水晶酈城在具有優(yōu)越的地理位置和先進(jìn)的硬件設(shè)施條件下，配合香港中奧國際物業(yè)服務(wù)有限公司于國內(nèi)及香港多年之豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗，可謂強強聯(lián)合，定能使物業(yè)管理服務(wù)更完美。我司將針對桂林水晶酈城之規(guī)模特色及獨特條件，提出合適建議為開發(fā)商、業(yè)主制定一套切合需要的物業(yè)管理服務(wù)方案

4、，以確保發(fā)展商及業(yè)主的投資能有保障及增值，住戶及使用者得到尊上之服務(wù)。貳 中 奧 國 際 簡 介香港中奧國際物業(yè)服務(wù)公司成立于2007年，創(chuàng)立至今，公司一直銳意創(chuàng)新，更推動本地物業(yè)管理發(fā)展臻達(dá)國際水平，在物業(yè)市場和客戶需求日趨國際化的前提下，透過與客戶緊密合作，令我們的服務(wù)透明度大大提高，而以表現(xiàn)為本的服務(wù)宗旨，使我們物業(yè)管理及設(shè)施管理的綜合服務(wù)團隊，在香港及國內(nèi)的業(yè)務(wù)擴展迅速，我們多元化的國際綱絡(luò)確?？蛻艨梢垣@得全球如一的高水準(zhǔn)服務(wù)。中奧國際物業(yè)擁有國內(nèi)外多個知名物業(yè)行內(nèi)專家精英組成，擁有一個精干高效的管理班子，一支勤奮敬業(yè)、技術(shù)精湛、服務(wù)優(yōu)秀的物業(yè)管理員工團隊，所有人員均按國家有關(guān)規(guī)定取得

5、相應(yīng)資格證書或崗位證書。公司實行透明化的標(biāo)準(zhǔn)管理模式，建立了科學(xué)的管理制度體系、嚴(yán)格的員工培訓(xùn)考核機制以及完善的人才儲備機制，確保服務(wù)團隊的綜合素質(zhì)和服務(wù)品質(zhì)，為公司發(fā)展提供了堅實的保障。 公司始終堅持以“優(yōu)質(zhì)服務(wù)、溫馨家園、追求卓越、真誠奉獻(xiàn)”為質(zhì)量方針，外塑品牌形象，積極營造舒適、文明、安全、整潔、優(yōu)美的居住環(huán)境，創(chuàng)造和諧社會。公司充分認(rèn)識到“二十一世紀(jì)是質(zhì)量的世紀(jì)”，為緊跟時代步伐，與時俱進(jìn)，不斷提升服務(wù)品質(zhì)，以適應(yīng)廣大業(yè)戶的需要，公司全面導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系，遵照ISO9001：2000質(zhì)量管理體系、ISO14001：2004環(huán)境管理體系、GB/T28001-2001職業(yè)健康

6、安全管理體系的標(biāo)準(zhǔn)，實行三標(biāo)一體化的管理。運用先進(jìn)的管理手段和全新的服務(wù)理念，為顧客提供優(yōu)質(zhì)、環(huán)保、安全的物業(yè)服務(wù)。展望未來，公司將繼續(xù)以客戶需求為導(dǎo)向，不斷健全完善的管理體系，寓全方位的服務(wù)理念于物業(yè)管理工作之中，不斷創(chuàng)新，努力探索行業(yè)可持續(xù)發(fā)展之路，建成集專業(yè)化、規(guī)范化和現(xiàn)代化于一體的物業(yè)管理企業(yè)。叁物業(yè)服務(wù)公司參與物業(yè)開發(fā)的 過 程 對 開 發(fā) 商 之 意 義一、根據(jù)物業(yè)開發(fā)的基本程序, 即投資決策分析、前期工作、施工準(zhǔn)備、 工程管理和質(zhì)量驗收、 銷售與接收和售后物業(yè)管理階段。 為使開發(fā)商建設(shè)的樓宇便于管理, 樓內(nèi)各項設(shè)施便于維護、保養(yǎng)，物業(yè)管理在樓宇設(shè)計, 施工準(zhǔn)備時介入其中為最佳時刻

7、, 因在這時管理公司可在兼顧發(fā)展商利益的條件下, 更多地為業(yè)主的生活質(zhì)量和便利考慮，從物業(yè)管理的專業(yè)角度提出客觀的意見, 為水晶酈城發(fā)展商省去一些不必要的支出, 又為今后業(yè)主的生活帶來方便。 二、物業(yè)開發(fā)既要重視房屋本身的工程質(zhì)量, 更應(yīng)考慮房屋的使用功能以符合時代發(fā)展的需要。工程質(zhì)量問題主要由設(shè)計質(zhì)量、施工質(zhì)量、材料質(zhì)量三方面考慮, 若不及早介入而造成 先天不足, 后天難補 之情況, 進(jìn)而令管理費入不敷出, 更甚至影響后續(xù)銷售的順利開展及發(fā)展商聲譽。為確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和使用功能完善, 除發(fā)展商、設(shè)計單位、監(jiān)理公司、施工單位須執(zhí)行國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)外, 物業(yè)管理公司參與物業(yè)開發(fā)的全過程是一種有效措施

8、, 而此措施可以：1、能夠完善的使用其功能；2、能夠改進(jìn)房屋設(shè)計的具體要求； 3、能夠監(jiān)理施工質(zhì)量；4、能夠為施工驗收和接管墊定基礎(chǔ)；5、便于日后對物業(yè)的管理。三、除傳統(tǒng)意義上的樓宇維修養(yǎng)護、清潔綠化、保安及消防外, 物業(yè)管理顧問已擴展到配合管理運作的工程咨詢、物業(yè)功能布局和劃分、分期投入使用的銜接, 物業(yè)管理費行情調(diào)研和預(yù)測，在確定目標(biāo)客戶群后對其管理收費的承受能力及法規(guī)的限制、物業(yè)租售的推廣、智能系統(tǒng)化服務(wù)、保障服務(wù)等全面服務(wù)。 四、舉例如下： 1. 某服務(wù)式公寓于建筑期間已委任本公司為前期管理顧問, 銷售亦甚為理想，而本公司為著后期管理運作成本控制及住戶可承擔(dān)管理費水平考慮，特別提出大廈

9、應(yīng)設(shè)置視像門禁系統(tǒng)及為供電系統(tǒng)設(shè)置分表，此舉分別減省后期保安人員的配置及解決公共用電和住戶用電的問題。2. 某綜合大樓分別由酒店式服務(wù)公寓、住宅、辦公樓及商場組成，本公司特別提醒由于用戶之用電用途不同, 發(fā)展商應(yīng)向市政府供電局申辦物業(yè)不同部分的供電。3. 某住宅大廈由于交付使用時，各項設(shè)備未能達(dá)到交付條件，由于銷售非常理想，開發(fā)商為避免因延遲交樓而要賠償小業(yè)主，我司特為其建議一套交樓程序及設(shè)有前后出口之交樓地點及路線致使開發(fā)商能成功將百分之九十以上之樓宇交付給小業(yè)主而未有投訴。4. 某住宅小區(qū)開發(fā)商為了速銷旗下物業(yè)，決定提供一個十分豪華，設(shè)備十分完善的會所作為小區(qū)的賣點招徠顧客。但站于物業(yè)管理

10、顧問的角度，我司已多次提出這樣的一個會所會導(dǎo)致后期高昂的維修及保養(yǎng)費用。我司建議削減部分會所設(shè)施及提供一個簡單的員工架構(gòu)去管理以削減開支。惟開發(fā)商未有接受有關(guān)建議并將會所管理發(fā)包。致使該物業(yè)管理費日漸激增，高于市場水平，大量住戶的不滿導(dǎo)致空置率高企。5. 某住宅小區(qū)樓盤之開發(fā)商非常著重小區(qū)保安之完善程度，并聘請專業(yè)保安系統(tǒng)供貨商提供設(shè)計智能化方案及報價，未經(jīng)我司比較不同供應(yīng)商之前，金額為人民幣七十萬元；唯我司成功地于國內(nèi)其它地方尋找到同品牌及用途之智能化保安系統(tǒng)設(shè)備，連運費及關(guān)稅后，開發(fā)商只須付人民幣四十萬元便可進(jìn)行安裝及使用。肆 物 業(yè) 服 務(wù) 項 目 組 織 架 構(gòu)我司將結(jié)合港式物業(yè)管理水

11、平及分部地區(qū)性管理經(jīng)驗，組成項目專案顧問團，為桂林水晶酈城提供專業(yè)服務(wù)。香港中奧國際組織架構(gòu)香港中奧國際物業(yè)服務(wù)有限公司財務(wù)預(yù)算中心質(zhì)量控制中心培訓(xùn)管理中心人力資源中心泉州分公司廣州分公司成都分公司桂林分公司龐大網(wǎng)絡(luò)服務(wù)，加上豐富之專業(yè)經(jīng)驗，組成全國性數(shù)據(jù)庫。伍 物 業(yè) 管 理 服 務(wù) 形 式物業(yè)管理服務(wù)可以說是一門專業(yè)學(xué)問，本公司以本著細(xì)心計算成本及為客戶創(chuàng)造最理想的環(huán)境為原則，并透過長期的改進(jìn)和提升，使每一座物業(yè)的收益和投資潛質(zhì)得以發(fā)揮。而此投資管理的哲學(xué)，使業(yè)主能充分保障其不動產(chǎn)投資價值，不但使其保值，而且更能使不動產(chǎn)增值。 一、物業(yè)管理服務(wù)事項： 1. 物業(yè)建筑物共享部位 (包括樓蓋、

12、天臺、室外平臺、梁、柱、內(nèi)外墻體等承重結(jié)構(gòu)部位, 外墻面、電梯前庭、樓梯間、走廊信道、門廳、設(shè)備機房、電梯井道、電梯機房、空調(diào)機房、電表房、變電房、配電房、水泵房、污水處理房、垃圾房、消防監(jiān)控及管理控制中心、行人道、車道、管理用房等) 的正常使用、維修、日常養(yǎng)護, 使之處于良好工作狀態(tài)。 2. 物業(yè)建筑物共享設(shè)施設(shè)備 (共享的排水管道、集水管、公用水箱、中央空調(diào)、加壓水泵、供配電系統(tǒng)、電梯、機電設(shè)備、共享照明、公用天線、消防設(shè)施設(shè)備、供水系統(tǒng)、污水處理系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、保安防范系統(tǒng)等) 的維修、養(yǎng)護、管理和運行服務(wù), 使之處于正之工作狀態(tài)并得到良好的養(yǎng)護。 3. 物業(yè)規(guī)劃范圍內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的

13、市政公用設(shè)施 (包括道路、室外上下水管、化糞池、溝渠、池、井、室外泵房、路燈、綠化地、停車場等) 的使用、維修、養(yǎng)護及管理, 使之處于良好工作狀態(tài)。 4. 車輛行駛及停泊的管理，達(dá)到道路順暢，車輛停放有序的狀態(tài)。 5. 實施公共秩序的治安管理，配合先進(jìn)的保安設(shè)備及監(jiān)控防范系統(tǒng)，進(jìn)行24小時的值勤巡邏，保障治安秩序良好，安全防范嚴(yán)密有效。6. 結(jié)合先進(jìn)的消防配套系統(tǒng)實施消防管理，制訂合適的消防工作計劃，建立完善消防管理制度，落實消防管理工作，舉行定期的消防演練。 7. 進(jìn)行內(nèi)部檔案處理，建立物業(yè)所有人、使用人的檔案及相關(guān)物業(yè)資料的歸類整理, 做到清楚明了。 8. 物業(yè)公共環(huán)境衛(wèi)生的管理, 保持物

14、業(yè)及其周圍環(huán)境的清潔衛(wèi)生。 9. 物業(yè)廢水、污物的排放處理, 將所有垃圾排出物業(yè)公共地方, 定時安排垃圾處理, 保證垃圾收集設(shè)施處于良好工作狀態(tài)。 10. 采取有效措施, 盡可能防止任何公共地方的堵塞, 并在發(fā)生堵塞時及時排除障礙。 11. 營造舒適優(yōu)雅的物業(yè)配套環(huán)境，綠化保養(yǎng)得當(dāng)，花草植物茂盛整齊。 12. 保持物業(yè)所有公共下水道、水管清潔、暢通。 13. 提供高效率、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，接到客戶的投訴除及時記錄外，繼續(xù)保證跟進(jìn)處理的質(zhì)量，同時亦需了解客戶的滿意程度，糾正不足之處，避免再犯類似錯誤。 14. 防止任何人未經(jīng)同意而占用、使用公共服務(wù)設(shè)施或?qū)卜?wù)設(shè)施進(jìn)行有害變更及損害，維護物業(yè)秩序的

15、正常。 15. 有明確的服務(wù)及標(biāo)準(zhǔn)，清晰及時地向客戶提供服務(wù)類型、收費標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，向物業(yè)所有人、使用人提供代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費等有償家居服務(wù)及代辦服務(wù)，務(wù)求能最大限度地方便業(yè)戶。 16. 與業(yè)戶、政府部門保持緊密聯(lián)系與良好之溝通。 二、桂林水晶酈城物業(yè)管理要點 參考了發(fā)展商提供的資料后, 本公司建議桂林水晶酈城物業(yè)管理, 根據(jù)物業(yè)的不同部分注意以下事項（進(jìn)行實質(zhì)管理時, 則必須結(jié)合所有部分，維持統(tǒng)一管理,節(jié)省資源）：（一）全面細(xì)致的增值物業(yè)服務(wù)各方面需提供較一般物業(yè)更為細(xì)致全面的服務(wù)，物業(yè)管理公司還必須為業(yè)戶提供一些商務(wù)及家居的有償服務(wù)安排。 此項服務(wù)包括代訂報刊、飲品、票務(wù)

16、、商務(wù)、洗衣、送餐、代交費用、家居維修等等, 使業(yè)戶不須為安排日常家居雜務(wù)而煩惱。 （二）智能化系統(tǒng)管理 當(dāng)今的家居生活隨著物質(zhì)文明提高和通訊科技的發(fā)展而日新月異，傳統(tǒng)上的電話、電視服務(wù)已經(jīng)不能滿足業(yè)戶日益增長的需要，SOHO一族也已經(jīng)興起并逐漸壯大，住宅互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)就是應(yīng)這一要求而出。它的主要功能是除了經(jīng)住宅互聯(lián)網(wǎng)連接上 Internet，共享世界性網(wǎng)絡(luò)資源外，并且有助用戶在家辦公，設(shè)立一個小型的家居辦公室（Small Office Home Office）。 智能化住宅的智能化系統(tǒng)，從使用功能上區(qū)分為保安及安全防范系統(tǒng)和會所的消費計費等配套服務(wù)系統(tǒng)： 1、保安系統(tǒng)及安全防范系統(tǒng) 1）智能門禁

17、系統(tǒng)智能卡門禁管理系統(tǒng)采用加密的感應(yīng)式智能卡作為開關(guān)鎖匙，通過判別進(jìn)出人員的使用權(quán)限而開啟電子門鎖，門禁控制器記錄出入人員的卡號和時間，并實時傳輸信息到遠(yuǎn)程監(jiān)控的計算器監(jiān)控中心，保證受限制區(qū)域得到最嚴(yán)密的保安監(jiān)控，保安人員端坐監(jiān)控室就可隨時得知每一業(yè)戶的情況。2）保安巡更系統(tǒng) 保安部主管在系統(tǒng)電子地圖中設(shè)置各更次的巡崗路線及時間，將數(shù)據(jù)輸入手提式巡崗儀并交當(dāng)值保安，保安員將根據(jù)巡崗儀顯示的區(qū)路線要求進(jìn)行巡崗，巡查中把各區(qū)域的位置卡插入巡崗儀并輸入狀況代號，每完成當(dāng)前區(qū)域巡查時，巡崗儀將自動顯示下一巡查區(qū)域信息。當(dāng)保安人員當(dāng)次巡查任務(wù)完成時，將巡崗儀內(nèi)數(shù)據(jù)傳入計算機軟件內(nèi)，即可將該次巡查情況（包

18、括路線、時間、區(qū)域狀況）資料存入檔案或作分析報表。 3）安全防范系統(tǒng) 緊急呼叫按鈕及防煙、防煤、紅外線防盜系統(tǒng) 每個單位利用室內(nèi)紅外線探測，煙感及煤感等探測器，減少賊人的光顧、火災(zāi)及煤氣泄漏等造成對戶主的損失。而且這些探測器是與保安室連接，發(fā)生事故，管理處派管理員及時跟進(jìn)或是報警。緊急呼叫按鈕可在業(yè)戶有緊急事故時及時通知管理處，便于解決突發(fā)事件。 CCTV 遠(yuǎn)程監(jiān)控系統(tǒng)CCTV 監(jiān)控系統(tǒng)在住宅內(nèi)各地點所設(shè)置的視像控儀器與紅外線保安系統(tǒng)及高速率的系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)的配合，在管理監(jiān)控中心的主監(jiān)控器對區(qū)內(nèi)各點實時監(jiān)控。 樓宇可視對講系統(tǒng) 此裝置容許室內(nèi)用戶和室外訪者作雙向?qū)χv，監(jiān)控器可清晰顯示來訪者，如果確認(rèn)

19、來訪者身份，用戶只要一按開門鍵就可讓來訪者入住宅內(nèi)，如業(yè)戶未有響應(yīng)，則呼叫傳往管理處中心分機，由管理員來核實來訪者身份，如業(yè)戶不能確認(rèn)來訪者身份，則由管理處來處理此來訪者。 4）住宅停車場管理系統(tǒng) 使用戶主持業(yè)戶卡進(jìn)出本區(qū)停車場，在出入車場時，駕駛者只需將業(yè)戶卡靠近智能閘機的分體讀卡器，系統(tǒng)將自動檢測分辨卡片的有效日期，為有效卡則將控制閘機閘臂上升而讓車輛進(jìn)出入，智能卡閘機直接與控制中心主機連接，記錄停車日期。出可通過系統(tǒng)軟件自動扣費管理中心終端計算機自動更新資料，靈活安排計算時段讀卡器的黑名單儲存功能。假設(shè)業(yè)戶遺失智能卡，在管理中心報失并實時將失卡列入黑名單。 消費計費等配套服務(wù)系統(tǒng) 1）住

20、宅感應(yīng)式消費系統(tǒng)智能卡消費系統(tǒng)對住宅內(nèi)部持卡人員（包括業(yè)戶、保安、工作人員、訪客等）的消費實現(xiàn)電子化操作，避免出現(xiàn)找贖交易和代用幣的計數(shù)破損管理的麻煩，使物業(yè)內(nèi)各種消費場所無須儲存大量現(xiàn)金，防止失竊情況的發(fā)生。同時系統(tǒng)詳細(xì)記錄了消費的日常交易事項，通過軟件的強大統(tǒng)計功能呈現(xiàn)出每筆交易及整個消費累積的具體資料。 2）一卡通智能系統(tǒng)業(yè)戶只需擁有一張智能卡，就可以享受到住宅提供的智能門禁系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)和保安專用的巡更系統(tǒng)。在住宅內(nèi)部，可以省卻攜帶現(xiàn)金、鎖匙的麻煩，并且可以利用住宅內(nèi)聯(lián)網(wǎng)，實現(xiàn)安坐家中盡享住宅物業(yè)管理的便利。 3）配套服務(wù)系統(tǒng) 用戶可通過在網(wǎng)上實現(xiàn)查詢住宅提供的服務(wù)項目、網(wǎng)上購物

21、、視頻點播（VOD）、預(yù)訂、服務(wù)等等，由此體現(xiàn)住宅業(yè)主的尊榮地位及高質(zhì)素生活享受。住宅應(yīng)設(shè)立及鋪設(shè)完善的住宅網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、中央服務(wù)器及詳盡的數(shù)據(jù)庫軟件。 （三）會所管理 區(qū)內(nèi)的會所，將為業(yè)戶提供更多的休憩活動空間，休閑之時，能作適量的運動及娛樂活動，以舒身心。會所設(shè)備及服務(wù)的管理，需配合物業(yè)的整體運作，不致影響物業(yè)內(nèi)其它住戶。 會所的各項設(shè)備，使用守則及所需收取費用等，都必須在物業(yè)落成前訂立并在運作期間不斷檢討，力求完善，使住戶能以小區(qū)為榮，從而提高物業(yè)聲譽，增加用戶信心。 （四）綠化園藝管理 桂林水晶酈城中心花園、綠地的園林綠化配置及擺設(shè)，既需要綠化效果，又需要造就生動活潑的園林景觀及配合物業(yè)的

22、整體氛圍，以提供業(yè)戶觀賞、休息、游玩，營造生動活潑舒適的生活社區(qū)，造就海逸花園生態(tài)環(huán)境，為業(yè)戶提供安靜、清新、優(yōu)美的生活環(huán)境。 綠化園藝的養(yǎng)護管理在于鞏固園藝設(shè)計建造成果，保持水晶酈城優(yōu)美生活環(huán)境，養(yǎng)護工作日常需澆水、清潔，定期修剪，經(jīng)常施肥、防蟲處理及不斷美化造型、增補植物等。 綠化園藝養(yǎng)護管理須經(jīng)常安排園藝保養(yǎng)員工及園藝保養(yǎng)承包商保持物業(yè)綠化區(qū)域的優(yōu)雅園景，處理日常園藝擺設(shè)的維護工作，并挑選廠商供應(yīng)適時盆栽以改善物業(yè)環(huán)境。 （五）停車場管理 現(xiàn)今停車場的設(shè)備多采用先進(jìn)的管理系統(tǒng)配合日益繁重的日常運作，采用自動化管理，可以減少人為錯失，減省人力資源，增快車輛流量，從而使物業(yè)管理運作更為暢順，

23、對租用及訪客利用停車場設(shè)備有較大幫助。停車場必須設(shè)有閉路電視監(jiān)控，保障使用者安全。物業(yè)的后備電源發(fā)電機須接駁停車場自動化系統(tǒng)及照明系統(tǒng)，以備緊急時段，操作仍能作有限度服務(wù)。停車場內(nèi)必須安裝有足夠通風(fēng)系統(tǒng)，供應(yīng)新鮮空氣，以符合衛(wèi)生安全。停車場經(jīng)營管理策略在可能情況下應(yīng)按照自給自足擬定收費額，無須由管理費內(nèi)補貼，以免降低管理費收入，對整個物業(yè)出租及出售營運，都有著正面積極作用。 桂林水晶酈城停車場, 除物業(yè)本身租用戶會使用外, 外來訪客、出租車、政府車輛等, 亦會使用停車場, 本公司日后將會為發(fā)展商提供有關(guān)車輛停泊的劃分情況及在開業(yè)階段的停車安排等, 從而令物業(yè)使用者感到高效率的管理服務(wù)。 桂林水

24、晶酈城管理原則依據(jù)【廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理條例】及自治區(qū)房管國土局、自治區(qū)物價局等主管機關(guān)的有關(guān)規(guī)定及物業(yè)管理委托合同，本著“優(yōu)質(zhì)服務(wù)、溫馨家園、追求卓越、真誠奉獻(xiàn)”的服務(wù)宗旨，竭誠為業(yè)戶提供完善、周到、優(yōu)質(zhì)、理想的服務(wù)，努力創(chuàng)造一個安全、文明、和諧、舒適的環(huán)境。陸 服 務(wù) 內(nèi) 容A、前期物業(yè)管理顧問服務(wù) 本公司于委任為物業(yè)管理顧問之日起, 實時提供物業(yè)管理顧問服務(wù), 各項服務(wù)如： 一、物業(yè)施工階段的工程顧問服務(wù)工作及協(xié)助銷售服務(wù)：（一） 物業(yè)施工階段的工程顧問服務(wù)工作 - 評估物業(yè)規(guī)劃設(shè)計及相關(guān)建議 - 評估各機電房的規(guī)劃位置, 機電設(shè)備合理利用及布置 - 水電供應(yīng)容量問題 - 安全保衛(wèi)系統(tǒng)

25、的設(shè)置 - 垃圾處理設(shè)備 - 消防設(shè)備的設(shè)置 - 協(xié)助設(shè)備選型，提供參考意見 - 智能化管理選型 以下服務(wù)項將于物業(yè)交付使用前提供給發(fā)展商參照, 其主要功能為：- 實質(zhì)管理前期能針對性提出物業(yè)現(xiàn)存有關(guān)影響未來的管理問題, 使發(fā)展商能有時間考慮增減設(shè)施；- 減省日后管理設(shè)施修改或增加費用, 并可避免影響實質(zhì)管理運作； - 就發(fā)展商已決定需要提供意見的各項設(shè)施作出對將來管理運作的顧問意見, 主要針對從使用者角度去選擇各類設(shè)施及配備, 并提供是否適合日后使用者需要的意見。物業(yè)設(shè)施包括：- 升降梯 - 空調(diào)設(shè)備 - 消防設(shè)備 - 電器設(shè)備 - 照明設(shè)備 - 給排水系統(tǒng) - 垃圾處理設(shè)備 - 后備發(fā)電機

26、設(shè)備 - 保安系統(tǒng)設(shè)備 - 電話網(wǎng)絡(luò)設(shè)備 - 衛(wèi)星或公共天線設(shè)備 - 車場管理系統(tǒng) - 大樓智能化系統(tǒng) 1. 評估物業(yè)規(guī)劃設(shè)計及相關(guān)建議 本公司將針對桂林水晶酈城物業(yè)設(shè)計, 公用設(shè)備及設(shè)施作出建議, 并因需要與發(fā)展商、建筑商及施工單位舉行會議, 使物業(yè)各項設(shè)備功能符合國際管理水平。評估建議工作包括但不限于以下內(nèi)容： 1) 從管理角度對建筑物設(shè)計圖紙?zhí)峁﹨⒖家庖?，建議一切對日后物業(yè)管理有正面及直接影響的意見及改善的工程。例如是否考慮足夠的停車欄，車庫的泊位，是否考慮物業(yè)配套用房和管理用房等。 2) 從日后管理的角度, 分析物業(yè)建造的選料及安裝方法等, 因為確定選擇不同的建筑材料, 對物業(yè)日后的管

27、理工作, 有著深遠(yuǎn)的影響，適當(dāng)?shù)呐涮?，會對日后維修保養(yǎng)帶來方便及合符經(jīng)濟效益。2. 水電供應(yīng)容量問題 在規(guī)劃設(shè)計中, 不僅須考慮物業(yè)內(nèi)人口的日常起居生活用水及用電，亦同時須考慮整個物業(yè)公共照明用電、清潔、綠化用水電的容量問題，尤其在南方城市,設(shè)計規(guī)劃必須充分考慮到炎熱天氣下的水電負(fù)荷能否完全保證物業(yè)內(nèi)人口的需要，另外物業(yè)范圍公共區(qū)域既要保持有充足的照明，又要節(jié)約用電，避免管理費預(yù)算透支, 將是規(guī)劃建設(shè)中不可忽視的問題。 3. 安全保衛(wèi)系統(tǒng)的設(shè)置 作為綜合住宅小區(qū), 人口車輛流量大, 出入口較多, 各業(yè)戶不僅是購置物業(yè)自住, 更希望能有一個安全舒適的家居, 使物業(yè)能保值升值。 因此, 完善可靠的

28、安全保衛(wèi)系統(tǒng)是不可缺少的。 4. 垃圾處理設(shè)備 綜合住宅小區(qū)每天都產(chǎn)生許多生活垃圾，若處理不當(dāng)會產(chǎn)生異味和滋生蚊蠅,對于整個物業(yè)會產(chǎn)生極嚴(yán)重的影響，故于規(guī)劃中應(yīng)及早考慮選定垃圾收集點、垃圾房位置及垃圾處理設(shè)備。 5. 消防設(shè)備的設(shè)置 在建筑設(shè)計中, 消防設(shè)備的配套須嚴(yán)格按國家有關(guān)規(guī)范要求, 并應(yīng)重視各種消防死角，大型綜合住宅物業(yè)，尤其應(yīng)注意考慮消防設(shè)施的配套，對消防信道的規(guī)劃及有關(guān)消防裝備的設(shè)置必須作出適當(dāng)周密的考慮。（二） 協(xié)助發(fā)展商銷售方面- 設(shè)計符合桂林水晶酈城的物業(yè)管理模式 - 協(xié)助發(fā)展商培訓(xùn)銷售人員掌握有關(guān)物業(yè)管理方面的知識 - 從物業(yè)管理的角度，協(xié)助發(fā)展商完善樓盤整體專業(yè)形象 越來

29、越多的客戶在買樓之前更關(guān)心交付使用后他們所面對的物業(yè)管理問題，他們更需要知道除了建筑物的硬件外，日后所面對的服務(wù)軟件的水平問題，用送物業(yè)管理費或低價管理費去促進(jìn)銷售的做法，已逐漸被客戶質(zhì)疑日后物業(yè)管理的質(zhì)素。物業(yè)交付使用后管理費的收入、構(gòu)成和使用以及物業(yè)管理公司將提供哪些具體的服務(wù)內(nèi)容已經(jīng)成為銷售過程中的常規(guī)問題。 1設(shè)計符合桂林水晶酈城的物業(yè)管理模式在物業(yè)銷售期間，我司將針對桂林水晶酈城物業(yè)基本情況設(shè)計適合其日后運作的物業(yè)管理方案，以便于發(fā)展商銷售宣傳及解答購房者對日后管理的疑問。 銷售市場隨時間的變化會不斷地產(chǎn)生新的要求，亦要求發(fā)展商依市場需要對物業(yè)的使用功能進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整及變動，我司將配合

30、發(fā)展商調(diào)整管理方案，以便于日后管理的順利進(jìn)行。如在銷售現(xiàn)場設(shè)置物業(yè)管理助理，讓買家提前感到桂林水晶酈城物業(yè)管理的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，使他們對項目充滿信心。 2協(xié)助發(fā)展商培訓(xùn)銷售人員有關(guān)物業(yè)管理方面的知識 我司專門針對銷售期間客戶關(guān)心的物業(yè)管理問題制定培訓(xùn)項目，在物業(yè)銷售期間，協(xié)助發(fā)展商對銷售人員進(jìn)行物業(yè)管理事務(wù)培訓(xùn)，以增進(jìn)銷售人員對物業(yè)管理方面的認(rèn)識，便于在銷售過程中能解答買家對物業(yè)管理方面的疑問，增強買家的信心，促進(jìn)物業(yè)的銷售，同時亦便于日后物業(yè)交接及物業(yè)管理的順利進(jìn)行。 建議培訓(xùn)內(nèi)容綱要： - 物業(yè)管理對物業(yè)的意義 - 管理公司的架構(gòu)及運作 - 物業(yè)管理的有關(guān)法規(guī)文件 - 業(yè)主委員會的成立 - 業(yè)主

31、公約 - 管理公司所提供之服務(wù) - 物業(yè)管理費的構(gòu)成 - 物業(yè)管理所屬政府機構(gòu) - 有關(guān)銷售中常見的物業(yè)管理問題討論 3從物管的角度出發(fā)，協(xié)助發(fā)展商完善樓盤整體專業(yè)形象 物業(yè)管理已經(jīng)成為完善物業(yè)的一個重要組成部分，日益受市民的關(guān)注，物業(yè)管理的質(zhì)素，物業(yè)管理費的擬定、物業(yè)管理費的構(gòu)成以及物業(yè)管理公司日后的服務(wù)水平等等問題。 發(fā)展商設(shè)計構(gòu)思完美的物業(yè)整體形象，從專業(yè)開發(fā)到專業(yè)銷售及交付使用后的專業(yè)物業(yè)管理，整體的專業(yè)配合有利于充分體現(xiàn)發(fā)展商的形象及“以客為先，一切從客戶使用”的角度去設(shè)計的用心，更能體現(xiàn)發(fā)展商讓客戶放心的專業(yè)經(jīng)營理念，從而迎取目前競爭激烈的物業(yè)銷售市場。二、物業(yè)交付使用前的物業(yè)顧問

32、服務(wù)工作 - 協(xié)助制定管理公約條款及管理守則 - 評估影響物業(yè)管理運作及收費的因素 - 管理費用的測算 - 建議業(yè)主委員會章程 - 設(shè)定發(fā)展商交樓于業(yè)主之標(biāo)準(zhǔn) - 協(xié)助籌備物業(yè)管理處開辦事宜 - 協(xié)助桂林水晶酈城物業(yè)管理公司交收樓宇 - 訂定交樓流程及培訓(xùn) - 提前提交首年度的管理預(yù)算和物業(yè)管理費的收費標(biāo)準(zhǔn) - 提供會所管理的模式 - 提供員工培訓(xùn)服務(wù) 以下各項服務(wù)將于物業(yè)交付使用前制定相關(guān)的文件，配合發(fā)展商組建物業(yè)管理架構(gòu), 其主要功能為： 在物業(yè)交付使用前，訂定有關(guān)管理文件及交付使用程序，使物業(yè)交接得以順利進(jìn)行； 于業(yè)戶營運前訂定管理費及其它費用的基準(zhǔn)及分?jǐn)傇瓌t, 使日后管理運作能暢順。

33、1. 協(xié)助訂定公約條款及管理守則 就公約條款部分, 本公司將根據(jù)發(fā)展商提供公約樣本,與發(fā)展商指定法律代表商討, 參照業(yè)主意見, 訂定符合桂林水晶酈城特定公約內(nèi)容及細(xì)則，以往的經(jīng)驗，國內(nèi)公約均須要求每位買家簽定公約承諾書, 以確保各業(yè)主遵守公約，同時管理公司有權(quán)執(zhí)行管理公約的條款； 物業(yè)管理守則將作為公約條款之一部分, 本公司依據(jù)國外專業(yè)管理規(guī)范配合國內(nèi)特定環(huán)境, 訂定一套符合桂林水晶酈城所設(shè)定的管理規(guī)章；除附設(shè)公約條款的管理守則外, 本公司將會制定桂林水晶酈城業(yè)戶手冊及裝修流程和守則于各業(yè)戶，讓業(yè)戶在使用及搬進(jìn)大樓前對管理運作能充分了解。 2. 評估影響物業(yè)管理運作及收費的因素 根據(jù)發(fā)展項目的

34、整體設(shè)計, 選用材料, 設(shè)施設(shè)備等等, 擬定物業(yè)管理費的收費標(biāo)準(zhǔn)。各種影響管理營運收費的因素在不同的發(fā)展項目不盡相同。3. 協(xié)助籌備物業(yè)管理處開辦事宜 本公司將協(xié)助籌備物業(yè)管理處開辦事宜，包括但不僅限于建議管理處辦公位置，以及提出管理處內(nèi)部裝修布局、購置各類家具、工具、文具用品，及對印制各式表格、信函和信封等的建議。以使物業(yè)的交接工作能順利進(jìn)行，同時配合物業(yè)管理公司能運作正常有序，讓業(yè)主有一個深刻良好的印象。 4. 協(xié)助桂林水晶酈城物業(yè)管理公司交收樓宇 本公司將協(xié)助物業(yè)管理公司順利從發(fā)展商及承建商方面接收樓宇，并提供接收樓宇數(shù)據(jù)清單于物業(yè)管理公司參考。同時協(xié)助物業(yè)的竣工驗收接管，及訂定物業(yè)交付

35、業(yè)主使用程序，使業(yè)主能有秩序接收樓宇，減少不必要爭執(zhí)。 5. 訂定交樓流程及培訓(xùn) 本公司負(fù)責(zé)制定發(fā)展商與業(yè)主交收單元程序及所需要的有關(guān)文件，配合發(fā)展商進(jìn)行物業(yè)交付使用的運作，同時本公司將對交樓人員進(jìn)行培訓(xùn)，使交樓過程得以順暢。 6. 員工培訓(xùn)服務(wù) 本公司確認(rèn)物業(yè)管理為一項由人力作主導(dǎo)的服務(wù)行業(yè), 所以深信物業(yè)管理擔(dān)當(dāng)?shù)谝痪€管理人員必須接受專業(yè)的特定培訓(xùn), 而培訓(xùn)除灌輸現(xiàn)代化物業(yè)管理知識外, 亦應(yīng)包括其它項目，如領(lǐng)導(dǎo)才能或公共管理等課程。培訓(xùn)課程將為理論與實務(wù)并行, 并配合適當(dāng)演習(xí)，令其熟悉及實際體會突發(fā)事故應(yīng)變措施及程序。本公司應(yīng)按實際情況，分期安排員工投入適當(dāng)崗位，以配合工作及有效運用資源。

36、 就員工培訓(xùn), 本公司設(shè)有健全訓(xùn)練項目, 建議桂林水晶酈城員工課程（詳細(xì)內(nèi)容見物業(yè)管理運作部分）。 上述培訓(xùn)計劃, 本公司建議在桂林水晶酈城營運前及營運中為駐物業(yè)管理員工提供培訓(xùn)課程, 務(wù)求使各職務(wù)人員能于正式投入管理工作前，對專業(yè)管理模式及工作執(zhí)行獲得有系統(tǒng)深入認(rèn)識與訓(xùn)練機會。 三、物業(yè)交付使用后物業(yè)管理工作檢驗階段的顧問服務(wù) - 移交物業(yè)單元與租用戶程序 - 裝修工程及物料運送控制程序 - 保安控制 - 遷入控制 - 安全控制 - 裝修守則 - 二次裝修流程及監(jiān)管制度 桂林水晶酈城落成至用戶搬遷階段, 大樓內(nèi)將充斥各方面人士，包括租賃代理、用戶、裝修工程承包商、建筑工程人員、維修人員及管理

37、員工等, 而因此對大樓整體營運管理、保安、清潔等均構(gòu)成極大影響。本公司將提供系統(tǒng)搬遷期及裝修期運作顧問服務(wù)。 B、該項顧問服務(wù)包括下列各點： 1. 移交大樓單位與用戶程序 管理服務(wù)工作內(nèi)容包括檢查用戶有效文件, 并由管理處主管級員工與用戶作移交程序。提示應(yīng)知事項，如單位內(nèi)各項設(shè)施、裝修需知、運送對象安排等。單元內(nèi)工程瑕疵亦需要用戶于一定時間內(nèi)知會管理公司作適當(dāng)修葺。 2. 裝修守則 協(xié)助管理處制定裝修守則，指導(dǎo)業(yè)戶及裝修人員在其單元內(nèi)裝修規(guī)限，確保發(fā)展商及業(yè)戶的利益。3. 二次裝修流程及監(jiān)管制度 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)二次裝修期間的程序，并制定監(jiān)管制度，以保障物業(yè)單元設(shè)施。 4. 裝修工程及物料運送控制程序

38、 為確保用戶裝修工程及材料運送能配合大樓整體營運情況, 要求各用戶指定裝修承包商于施工前提供有關(guān)資料及費用, 以免防礙物業(yè)正常操作，確保業(yè)主及用戶權(quán)益。 5. 保安控制此期間保安顧問工作, 將包括物業(yè)內(nèi)全部公共地方、走廊、機械及機電室、物業(yè)外圍范圍等保安評估。駐物業(yè)管理處將嚴(yán)格執(zhí)行由上級指示的各項保安措施，以確保物業(yè)在此期間的安全運作。 6. 遷入控制 為防止物業(yè)樓板承重超過建筑法規(guī), 應(yīng)知會各用戶有關(guān)資料, 而亦同時要求用戶提供搬遷特別對象或器材明細(xì), 以便審核其有否違規(guī)。另搬遷期安排及運送方法等, 管理處須訂定適當(dāng)程序及運作模式以配合用戶遷入搬運安排。 7. 安全控制本行特別強調(diào)安全第一, 無論管理人員, 裝修承包商及用戶, 必須遵守管理公司訂定的安全守則, 以防發(fā)生意外。如單位內(nèi)樓板禁止切割或挖掘；用戶單位內(nèi)設(shè)施更改, 易燃物體管理及處置等, 管理處將有特定條款監(jiān)管, 以策安全。 8. 管理顧問進(jìn)程【 發(fā)展商 中奧國際物業(yè)服務(wù)有限公司 】物業(yè)管理運作由發(fā)展商委任中奧國際物業(yè)服務(wù)有限公司為管理顧問，負(fù)責(zé)桂林水晶酈城一切物業(yè)管理顧問事宜, 本公司則直接向發(fā)展商負(fù)責(zé)定期每月提交管理顧問報告。 本公司被委任為管理顧問后, 將成立物業(yè)管理項目小組，協(xié)助管理處處理物業(yè)管理事宜，其它管理人員亦將配合物業(yè)運作需要配置適當(dāng)人員。 本公司利用計