德勤房產(chǎn)稅務(wù)培訓(xùn)

1、房產(chǎn)稅培訓(xùn)資料 2006年05月30日目 錄納稅義務(wù)人 征稅對象征稅范圍計稅依據(jù)稅率稅收優(yōu)惠涉外稅收政策征收管理2納稅義務(wù)人房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營管理的單位繳納產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納前款列舉的產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人，統(tǒng)稱為納稅義務(wù)人。無租使用他人房產(chǎn)的使用人為房產(chǎn)稅納稅義務(wù)人出租房屋的單位和個人為房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人房屋交易中凡購買方未取得產(chǎn)權(quán)的（如只取得一定年限或永久使用權(quán)）從1999年1月1日起由購買方繳納房產(chǎn)稅 3征稅對象房產(chǎn)稅的征稅對象

2、是房屋“房產(chǎn)”是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財產(chǎn)。房屋是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有拄），能夠遮風(fēng)避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲藏物資的場所。獨(dú)立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，不屬于房產(chǎn)。 4征稅范圍房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收城市：是指經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的市；城市的征稅范圍為市區(qū)、郊區(qū)和市轄縣縣城，不包括農(nóng)村縣城：是指未設(shè)立建制鎮(zhèn)的縣人民政府所在地建制鎮(zhèn)：是指經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的建制鎮(zhèn)。建制鎮(zhèn)的征收范圍為鎮(zhèn)人民政府所在地，不包括所轄的行政村。工礦區(qū)：

3、是指工商業(yè)比較發(fā)達(dá)，人口比較集中，符合國務(wù)院規(guī)定的建制鎮(zhèn)標(biāo)準(zhǔn)，但尚未設(shè)立建制鎮(zhèn)的大中型工礦企業(yè)所在地，開征房產(chǎn)稅的工礦區(qū)須經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。 5征稅范圍（續(xù)）房產(chǎn)稅是劃區(qū)征收的一種稅，對非開征區(qū)的房產(chǎn)，不分其經(jīng)濟(jì)性質(zhì)與用途，均不征稅。 個人出租的房產(chǎn)，不分用途，均征收房產(chǎn)稅納稅單位與免稅單位共同使用的房屋按各自使用的部分劃分，分別征收或免征房產(chǎn)稅對超齡使用的房屋，不論是否還提取折舊費(fèi)，都要核定其價值計征房產(chǎn)稅（遼）對裝修裝飾增值的部分，記入固定資產(chǎn)科目的征稅，否則暫不征（遼）作為抵押貸款房屋評估增值征稅問題：同上處理（大連）6征稅范圍（續(xù)）凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地

4、下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。財稅2005181號文件大連市范圍內(nèi)自用的地下建筑房屋原價折算為應(yīng)稅房產(chǎn)原值的標(biāo)準(zhǔn)按以下規(guī)定執(zhí)行：工業(yè)用途房產(chǎn)以房屋原價的50%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值；商業(yè)和其他用途房產(chǎn)以房屋原價的70%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。 7房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10至30后的余值計算繳納。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。-遼寧省及大連市的扣除標(biāo)準(zhǔn)為30%沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類房產(chǎn)核定。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入

5、為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。新建房產(chǎn)尚未建成或未辦理驗(yàn)收手續(xù)，但已投入使用的，依照基建計劃價值或估計價值減除30%后的余值計稅;決算后，依照入賬的實(shí)際價值的房產(chǎn)余值計稅。融資租賃的房屋，在租賃期內(nèi)，其房產(chǎn)稅由出租方按計稅余值計算征收。出租房屋取得的租金收入中含有房屋附屬設(shè)備以外的其他設(shè)備租賃費(fèi)的，凡能劃分者，可從租金收入總額中扣除其他設(shè)備租賃費(fèi)征收房產(chǎn)稅；否則，按租金收入總額計征房產(chǎn)稅。將房屋轉(zhuǎn)手出租所取得的租金收入，應(yīng)扣除其支付給原出租方的租金征收房產(chǎn)稅。計稅依據(jù)8房產(chǎn)原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價 。 房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計

6、算價值的配套設(shè)施，主要有：暖氣、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、煤氣等設(shè)備；各種管線，如蒸汽、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導(dǎo)線；電梯、升降機(jī)、過道、曬臺等。屬于房屋附屬設(shè)備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等從最近的探視井或三通管算起，電燈網(wǎng)，照明線從進(jìn)線盒聯(lián)接管算起。 為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設(shè)計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會計核算中是否單獨(dú)記賬與核算，都應(yīng)計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。 國稅發(fā)2005173號文件計稅依據(jù)（續(xù)）9稅 率房產(chǎn)稅的稅率，按照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為1.2%按

7、照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12 對個人按市場價格出租的居民住房，房產(chǎn)稅暫減按4的稅率征收（自2001年1月1日起執(zhí)行） 財稅2000125號文件10稅收優(yōu)惠 下列房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅： 國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)； 由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn)； 宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)； 個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)； 經(jīng)財政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)。 除以上規(guī)定外，納稅人納稅確有困難的，可由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，定期減征或者免征房產(chǎn)稅。 中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例11稅收優(yōu)惠（續(xù)）個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。經(jīng)批準(zhǔn)關(guān)閉、停產(chǎn)的企業(yè)在停產(chǎn)期間閑置未用的房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅。

8、因進(jìn)行大修，停止使用在6個月以上（含6個月）的房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅。高新技術(shù)企業(yè)和高新技術(shù)項(xiàng)目新建或新購置的生產(chǎn)經(jīng)營場所，自建成或購置之日起5年內(nèi)免征房產(chǎn)稅。12涉外稅收政策從1993年7月1日起，對外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外籍個人征收的房產(chǎn)稅靠并到內(nèi)資企業(yè)適用的房產(chǎn)稅上來，從法規(guī)依據(jù)到具體政策的解釋均按市局統(tǒng)一規(guī)定執(zhí)行。（大）房屋座落在大連市范圍內(nèi)的外商投資企業(yè)、外國企業(yè)、外籍人員及華僑、港、臺同胞等人，征收房產(chǎn)稅執(zhí)行與內(nèi)資企業(yè)統(tǒng)一的稅收征策。但對上述單位和個人出租的房產(chǎn)計征房產(chǎn)稅時一律按房產(chǎn)原值減除30%后余值的1.2%計征。（大）以外幣為記帳本位幣的，按照填開納稅憑證當(dāng)日國家外匯管理機(jī)關(guān)公布的外匯牌價折合成人民幣繳納房產(chǎn)稅。 13征收管理納稅人將原有房產(chǎn)用于經(jīng)營的，自生產(chǎn)經(jīng)營之月起征收房產(chǎn)稅；納稅人自建的房屋，自建成之次月起征收房產(chǎn)稅；納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗(yàn)收手續(xù)之次月起征收房產(chǎn)稅購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產(chǎn)稅；出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計征房產(chǎn)稅；國稅發(fā)2003第89號文件納稅人在辦理驗(yàn)收手續(xù)前已使用的新建房在投入使用的次月起征收