房地產(chǎn)估價報告(共16頁)

1、資 產(chǎn) 評 估 學(xué) 作 業(yè)房 地 產(chǎn) 估 價 報 告 姓 名： 學(xué) 號： 專業(yè)(zhuny)班級： 指導(dǎo)老師：房 地 產(chǎn) 估 價 報 告 估價(gji)項目名稱：鄭州房地產(chǎn)市場(shchng)價格評估估 價 人 員： 估價(gji)作業(yè)日期：2014年11月20日2014年11月28日估價報告編號：評字2014第20號（注：學(xué)號的最后二位數(shù)字）目 錄 TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc402271887 第一(dy)部分 估價師聲明(shngmng) PAGEREF _Toc402271887 h 2 HYPERLINK l _Toc402271888 第二(d

2、r)部分 估價的假設(shè)和限制條件 PAGEREF _Toc402271888 h 3 HYPERLINK l _Toc402271889 第三部分 估價結(jié)果報告 PAGEREF _Toc402271889 h 4 HYPERLINK l _Toc402271890 一、估價對象 PAGEREF _Toc402271890 h 4 HYPERLINK l _Toc402271891 二、估價目的 PAGEREF _Toc402271891 h 5 HYPERLINK l _Toc402271892 三、估價基準(zhǔn)日 PAGEREF _Toc402271892 h 5 HYPERLINK l _Toc

3、402271893 四、價值定義 PAGEREF _Toc402271893 h 5 HYPERLINK l _Toc402271894 五、估價依據(jù)（此處內(nèi)容請進行適當(dāng)修改） PAGEREF _Toc402271894 h 6 HYPERLINK l _Toc402271895 六、估價原則 PAGEREF _Toc402271895 h 6 HYPERLINK l _Toc402271896 七、估價方法 PAGEREF _Toc402271896 h 6 HYPERLINK l _Toc402271897 八、估價結(jié)果 PAGEREF _Toc402271897 h 7 HYPERLIN

4、K l _Toc402271898 九、估價作業(yè)日期 PAGEREF _Toc402271898 h 7 HYPERLINK l _Toc402271899 十、估價報告應(yīng)用的有效期 PAGEREF _Toc402271899 h 7 HYPERLINK l _Toc402271900 第四部分 估價技術(shù)報告 PAGEREF _Toc402271900 h 8 HYPERLINK l _Toc402271901 一、個別因素分析 PAGEREF _Toc402271901 h 8 HYPERLINK l _Toc402271902 二、區(qū)域因素分析 PAGEREF _Toc402271902

5、h 8 HYPERLINK l _Toc402271903 三、市場背景分析（此處及以下內(nèi)容請注意對數(shù)字及內(nèi)容進行適當(dāng)修改） PAGEREF _Toc402271903 h 8 HYPERLINK l _Toc402271904 四、最佳使用分析 PAGEREF _Toc402271904 h 9 HYPERLINK l _Toc402271905 五、估價方法的選用 PAGEREF _Toc402271905 h 10 HYPERLINK l _Toc402271906 六、估價測算過程 PAGEREF _Toc402271906 h 10 HYPERLINK l _Toc402271907

6、 根據(jù)市場調(diào)查，在同一供需圈內(nèi)，搜集與估價對象類似的三個房地產(chǎn)案例。（請注意對數(shù)字及內(nèi)容進行適當(dāng)修改） PAGEREF _Toc402271907 h 11 HYPERLINK l _Toc402271908 七、估價結(jié)果的確定 PAGEREF _Toc402271908 h 14第一部分(b fen) 估價師聲明一、估價師聲明(shngmng)我們(w men)鄭重聲明：1.我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的。2.本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3.我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，與有關(guān)當(dāng)

7、事人也沒有個人利害關(guān)系或偏見。4.我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。5.我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。6.沒有人對本估價報告提供重要專業(yè)幫助。7.需要聲明的事項：（1）本報告估價時點為2014年11月26日，提交報告之日為2014年11月28日。在市場無明顯價格波動條件下，報告有效期自提交報告之日起不超過一年，即2014年11月28日至2015年11月28日。隨著時間的推移，該房地產(chǎn)的價格應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整，甚至重估。（2）本報告估價結(jié)果僅作為委托方在本次估價目的下使用，不能做其它用途。未經(jīng)本估價機構(gòu)書面同意，本報告的全部或任何一部

8、分均不得向委托方、報告使用者、報告審查部門之外的單位和個人提供，也不得以任何形式公開發(fā)表。第二部分 估價(gji)的假設(shè)和限制條件本報告所稱評估價格，系指我們對所評估房地產(chǎn)在現(xiàn)有用途不變并在估價時點之狀況和外部經(jīng)濟環(huán)境前提下，為本報告所列明的目的在估價假設(shè)和限制(xinzh)條件下提出的公允估值意見。在評估所委托房地產(chǎn)市場價格時，我們未考慮估價對象房地產(chǎn)所欠付的抵押、擔(dān)保以及如果該房地產(chǎn)出售則應(yīng)承擔(dān)的費用和稅項等可能影響其價值的任何限制，我們也未對房地產(chǎn)評估增值額作任何納稅準(zhǔn)備。本報告也未考慮國家宏觀經(jīng)濟(hn un jn j)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗拒力對房地產(chǎn)市場價格的影響。

9、自估價時點后，估價報告有效期內(nèi)估價對象的質(zhì)量及使用狀況如發(fā)生變化，并對估價對象價值產(chǎn)生明顯影響時，不能直接使用本估價結(jié)論。本次估價是以被估對象所有權(quán)人未與任何一方簽署針對于估價對象的無限期或影響估價價值的租賃協(xié)議為假設(shè)前提。 第三部分(b fen) 估價結(jié)果報告一、估價(gji)對象1.估價對象基本(jbn)狀況鄭州高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，翰林國際城普通住宅,150平米2.估價對象區(qū)位狀況（1）高新區(qū)基本概況估價對象位于高新區(qū)，高新區(qū)的社會經(jīng)濟發(fā)展、城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)狀況等，均對估價對象房地產(chǎn)的價格有明顯的影響。（2）估價對象區(qū)位狀況位置：估價對象位于高新區(qū)蓮花街與長椿路交叉口東南角，地理位置較優(yōu)越

10、。社區(qū)成熟度：普通住宅，寫字樓，商業(yè)自然環(huán)境和人文環(huán)境：綠化率高，景觀園林設(shè)計，靠近大學(xué)人文環(huán)境好公共服務(wù)設(shè)施及教育配套設(shè)施：周圍有三個公園，靠近鄭州大學(xué)，河南工業(yè)大學(xué)，靠近地鐵交通：公交便利，位于市區(qū)，在地鐵沿線基礎(chǔ)設(shè)施狀況：交通便利，環(huán)境優(yōu)美4.估價對象市場分析2014年下半年以來，受土地開發(fā)投資力度加大和建安工程逐步恢復(fù)等因素影響，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資增勢強勁；開發(fā)供給不斷恢復(fù)，竣工面積穩(wěn)定增長；隨著市場銷售價格的繼續(xù)上漲，銷量出現(xiàn)下滑；金融貸款力度的加大以及銷售市場的活躍使房地產(chǎn)企業(yè)項目到位資金增幅擴大。2014年1-9月，全市商品房銷售(xioshu)面積為96.04萬平方米，比上年同

11、期(tngq)增長22.98%，。全市住宅(zhzhi)銷售面積為75.09萬平方米，同比增長26.12%。新建住宅價格環(huán)比漲幅連續(xù)兩個月縮小。調(diào)查顯示，9月份，我市新建住宅銷售價格指數(shù)同比上漲3%，漲幅比上月提高2個百分點，環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月回落1個百分點，環(huán)比漲幅已連續(xù)兩個月縮小。二手住宅價格環(huán)比漲幅略有回落。9月份，我市二手住宅價格指數(shù)同比下降5%，降幅比上月縮小2個百分點，環(huán)比上漲6%，本月漲幅比上月回落X個百分點。受銷售形勢好轉(zhuǎn)及降息、擴大內(nèi)需等宏觀政策出臺影響，5月份以來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目到位資金呈全面回升態(tài)勢。前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目本年到位資金3944.1億元，比

12、上年同期增長82.8%，增幅比1-8月擴大1.5個百分點。其中金融貸款增長最快，為1602.2億元，同比增長1.5倍。自籌資金和定金及預(yù)收款分別為600.9億元和1074.5億元，同比分別增長25.9%和65.9%。（此處及以上內(nèi)容請注意對數(shù)字及內(nèi)容進行適當(dāng)修改）總之，鄭州房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的發(fā)展現(xiàn)狀及未來趨勢對估價對象房地產(chǎn)市場價格產(chǎn)生一定的影響。二、估價目的本次估價為提供估價對象房地產(chǎn)客觀、公正、科學(xué)、合理的市場價格參考。三、估價基準(zhǔn)日2014年11月28日四、價值(jizh)定義本次評估采用(ciyng)公開市場價格標(biāo)準(zhǔn)，評估結(jié)果中的房地產(chǎn)價格是指估價對象在符合估價假設(shè)及限制前提下，于估價基

13、準(zhǔn)日2014年11月28日的公開市場價格(jig)。五、估價依據(jù)（此處內(nèi)容請進行適當(dāng)修改）1.有關(guān)政策法規(guī)和文件（1）中華人民共和國土地管理法；（2）中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法；（3）中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范GB/T50291-1999；（4）中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)范GB/T18508-2006；（5）鄭州政發(fā)200232號文件XX市人民政府關(guān)于調(diào)整本市出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價的通知；（6）鄭州國土房管出20021121號文件關(guān)于公布本市出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價應(yīng)用方法的通知；（7）其它相關(guān)法律法規(guī)。2.評估人員掌握的有關(guān)市場資料及估價人員實地勘察、調(diào)查所獲得

14、的資料。六、估價原則本次估價依據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則、最高最佳使用原則、替代原則和估價時點原則等，對估價對象房地產(chǎn)價格進行客觀、公正、科學(xué)、合理的評估。七、估價(gji)方法估價對象(duxing)用途為住宅，由于與估價對象類似房地產(chǎn)市場交易案例較多，可采用市場比較法測算其市場價格。市場(shchng)比較法：將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。八、估價結(jié)果本著公正、公平、公開的總原則，經(jīng)估價人員現(xiàn)場查勘和對委估對象所在區(qū)域的市場分析，按照房地產(chǎn)評估的基本原則和估價程序，選擇適宜的估價方法，評估得

15、到估價對象房地產(chǎn)在價值定義和有關(guān)限制條件下，于估價時點2014年11月28日的市場價格為：（幣種：人民幣）房地產(chǎn)總價：117萬元九、估價作業(yè)日期2014年11月20日至2014年11月28日十、估價報告應(yīng)用的有效期在市場無明顯價格波動條件下，本估價報告應(yīng)用有效期自提交報告日期起不超過一年，即2014年11月28日至2015年11月28日。第四部分(b fen) 估價技術(shù)報告?zhèn)€別因素(yn s)分析估價(gji)對象基本狀況本次估價對象為翰林國際城房地產(chǎn)，房屋建筑面積為150平方米，商品房用途為普通住宅。區(qū)域因素分析1、高新區(qū)基本概況估價對象位于高新區(qū)，高新區(qū)的社會經(jīng)濟發(fā)展、城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)

16、狀況等，均對估價對象房地產(chǎn)的價格有明顯的影響。2、估價對象區(qū)位狀況位置：鄭州市高新區(qū)社區(qū)成熟度：普通住宅自然環(huán)境和人文環(huán)境：綠化率高，景觀園林設(shè)計，靠近大學(xué)人文環(huán)境好公共服務(wù)設(shè)施及教育配套設(shè)施：周圍有三個公園，靠近鄭州大學(xué)，河南工業(yè)大學(xué)，靠近地鐵交通：公交便利，位于市區(qū)，在地鐵沿線基礎(chǔ)設(shè)施狀況：交通便利，環(huán)境優(yōu)美市場背景分析（此處及以下內(nèi)容請注意對數(shù)字及內(nèi)容進行適當(dāng)修改）2014年下半年以來，受土地開發(fā)投資力度加大和建安工程逐步恢復(fù)等因素影響，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資增勢強勁；開發(fā)供給不斷恢復(fù)，竣工面積穩(wěn)定增長；隨著市場銷售價格的繼續(xù)上漲，銷量出現(xiàn)下滑；金融貸款力度的加大以及銷售市場的活躍使房地產(chǎn)企

17、業(yè)項目到位資金增幅擴大。2014年1-9月，全市商品房銷售面積為1593.6萬平方米，比上年(shngnin)同期增長1.3倍，比2007年同期增長13.4%。全市住宅銷售面積為1301.4萬平方米，同比增長1.6倍，比2007年增長14%。2014年9月份住宅銷量大幅下滑。1-9月，全市銷售商品住宅11.2萬套，已經(jīng)超過上年全年住宅銷售套數(shù)（9.4萬套）的19.1%。其中，9月份全市住宅銷售面積為118.6萬平方米，比8月份下降(xijing)29.6%，比7月份下降29.7%。當(dāng)月住宅銷售套數(shù)為0.9萬套，比8月份減少37.4%，成交量達到今年3月以來的最低值?？傊?zngzh)，鄭州房地

18、產(chǎn)市場經(jīng)濟的發(fā)展現(xiàn)狀及未來趨勢對估價對象房地產(chǎn)市場價格產(chǎn)生一定的影響。最佳使用分析最高最佳使用原則，是要說明房地產(chǎn)估價要以房地產(chǎn)的最高最佳使用為前提。所謂最高最佳使用，是估價對象的一種最可能的使用，這種最可能的使用是法律上允許、技術(shù)上可能、財務(wù)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，并能給估價對象帶來最高價值的使用。 最高最佳使用分析真正體現(xiàn)了估價的客觀性。衡量、判斷估價對象房地產(chǎn)是否處于最優(yōu)使用狀態(tài)主要從下列方面考慮： 1.法律上允許(規(guī)劃及相關(guān)政策法規(guī)許可)。即不受現(xiàn)時使用狀況的限制,而依照法律規(guī)章、規(guī)劃發(fā)展的方向，按照其可能的最優(yōu)用途估價。 2.技術(shù)上可行。即不能把技術(shù)上無法(wf)做到的使用當(dāng)作最

19、高最佳使用。要按照房屋建筑工程方面的技術(shù)要求進行估價。 3.經(jīng)濟上可行。即估價價格(jig)應(yīng)是各種可能的使用方式中，以經(jīng)濟上有限的投入而能獲得最大收益的使用方式的估價結(jié)果。 4.土地與建筑物的均衡性。即以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素的組合是否達到均衡來判斷其是否處于最優(yōu)使用狀態(tài)，也就是說，估價時把建筑物與土地區(qū)位(q wi)是否相匹配，是否具有投資集約度的因素考慮進去。 5.房地產(chǎn)與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)性。即房地產(chǎn)與外部環(huán)境是否平衡或協(xié)調(diào)的問題。也就是說，估價時不按原用途估價，而按房地產(chǎn)與其周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)能獲得大量外部經(jīng)濟效益的最優(yōu)使用的新用途進行估價。6.可持續(xù)發(fā)展性。即在估價時不僅要研究過去和現(xiàn)在的價格

20、狀況，而且還要研究房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢，以及政治經(jīng)濟形勢和政策變化對房地產(chǎn)形成的影響以預(yù)測未來價格和收益變動的趨勢。根據(jù)估價對象權(quán)屬狀況、地理位置、周邊自然與人文經(jīng)濟環(huán)境及充分利用土地資源，按照估價對象目前狀況繼續(xù)使用為最高最佳使用途徑。估價方法的選用估價對象用途為住宅，由于與估價對象類似房地產(chǎn)市場交易案例較多，可采用市場比較法測算其市場價格。估價測算過程采用市場比較法測算估價對象房地產(chǎn)價格本次采用市場比較法的步驟為：1.比較(bjio)案例選擇根據(jù)市場調(diào)查，在同一供需圈內(nèi)，搜集與估價(gji)對象類似的三個房地產(chǎn)案例。（請注意對數(shù)字及內(nèi)容進行適當(dāng)(shdng)修改）項目案例A案例B案例

21、C可比案例和喬麗晶和喬麗晶和喬麗晶交易價格（元/建筑平方米）18919.0017738.0017844.00層數(shù)8/116/1110/11結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混裝修檔次精裝修精裝修豪華裝修2.因素選擇結(jié)合評估對象與比較案例的具體情況，我們選擇影響房地產(chǎn)價格的主要因素有：交易時間因素：指由于房地產(chǎn)交易的時間不同，造成房地產(chǎn)市場價格不同。交易情況因素：指房地產(chǎn)交易中交易雙方的公開、公正及客觀程度、稅費的承擔(dān)情況等。區(qū)域因素：主要指居住社區(qū)成熟度、交通便捷度、環(huán)境條件、自然及人文景觀、公共服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、與商業(yè)中心的接近程度等。個別因素：建筑結(jié)構(gòu)、裝修狀況、設(shè)備設(shè)施情況、樓層、朝向、成新率等。3.

22、編制因素條件說明表通過對估價對象和三個比較案例交易時間、交易情況、區(qū)域因素和個別因素的調(diào)查，列表對影響房地產(chǎn)價格的各種因素條件進行了說明，詳見下表。表1 因素(yn s)條件說明表（請注意對數(shù)字(shz)及內(nèi)容進行適當(dāng)修改）比較項目估價對象和喬麗晶和喬麗晶和喬麗晶用途住宅住宅住宅住宅交易單價待估18919.00 17738.00 17844.00 交易日期2014年9月2014年9月2014年9月2014年9月交易情況正常正常正常正常區(qū)域因素居住區(qū)成熟程度成熟成熟成熟成熟交通便捷度方便方便方便方便環(huán)境條件好好好好自然及人文景觀好好好好基礎(chǔ)設(shè)施達到七通,齊全達到七通,齊全達到七通,齊全達到七通,

23、齊全公共配套設(shè)置有超市醫(yī)院銀行等,齊全有超市醫(yī)院銀行等,齊全有超市醫(yī)院銀行等,齊全有超市醫(yī)院銀行等,齊全與商業(yè)中心的接近程度近近近近個別因素建筑結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混鋼混平面布局七室兩廳一廚五衛(wèi)三室兩廳一廚兩衛(wèi)三室兩廳一廚兩衛(wèi)五室兩廳一廚五衛(wèi)裝修豪華裝修精裝修精裝修豪華裝修設(shè)備設(shè)施情況齊全齊全齊全齊全樓層15/228/116/1110/11面積289.27185168269朝向東南北南北南北建成年代2006年2006年2006年2006年成新率95%95%95%95%4.編制(binzh)比較因素條件指數(shù)表表 2 比較因素條件指數(shù)表（請注意對數(shù)字及內(nèi)容進行適當(dāng)修改）比較項目估價對象案例A案例B案例C

24、銷售單價(元/平方米)待估18919.00 17738.00 17844.00 交易情況100100100100交易日期100100100100區(qū)域因素居住區(qū)成熟程度100100100100交通便捷度100100100100環(huán)境條件100100100100自然及人文景觀100100100100基礎(chǔ)設(shè)施100100100100公共配套設(shè)置100100100100與商業(yè)中心的接近程度100100100100個別因素建筑結(jié)構(gòu)100100100100平面布局100100100100裝修1009595100設(shè)備設(shè)施情況100100100100樓層100989799朝向100103103103成新率1001001001005.因素(yn s)修正系數(shù)表表 3 因素(yn s)修正系數(shù)表比較項目案例A案例B案例C銷售單價(元/平方米)18919.00 17738.00 17844.00 交易情況100/100100/100100/100交易日期100/100100/10