12.不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)營改增納稅情況表2016年4月8日

1、不動(dòng)產(chǎn)出租營改增納稅一覽表（國稅總局2016年16號(hào)公告）序號(hào)項(xiàng)目簡易征收一般計(jì)稅備注1一般納稅人老項(xiàng)目出租（自建與購買）1. 用于簡易征收項(xiàng)目不允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。2.不動(dòng)產(chǎn)與機(jī)構(gòu)在同一地的：應(yīng)納稅額=含稅價(jià)款（1+5%）5%3.不動(dòng)產(chǎn)與機(jī)構(gòu)不在同一地的：（1）不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款=含稅價(jià)款（1+5%）5%（2）機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)稅款=含稅價(jià)款（1+5%）5%（3）機(jī)構(gòu)所在地實(shí)繳稅款=04.簡易征收允許開具專用發(fā)票。支付費(fèi)用時(shí)：1.無論自建還是購買的不動(dòng)產(chǎn)，購建的進(jìn)項(xiàng)稅額一次性扣除。會(huì)計(jì)科目計(jì)入“投資性房地產(chǎn)”2.日常維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用，允許一次性抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。取得收入時(shí)：3.不動(dòng)產(chǎn)與機(jī)構(gòu)在同一地的：（

2、1）銷項(xiàng)稅額=含稅價(jià)款（1+11%）11%（2）應(yīng)納稅額=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額-留抵稅額4.不動(dòng)產(chǎn)與機(jī)構(gòu)不在同一地的：（1）不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款=含稅價(jià)款（1+11%）3%（2）機(jī)構(gòu)所在地申報(bào) 銷項(xiàng)稅額=含稅價(jià)款（1+11%）11% 應(yīng)納稅額=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額-留抵稅額 實(shí)繳稅額=應(yīng)納稅額-預(yù)繳稅款1.不動(dòng)產(chǎn)出租不區(qū)分房地產(chǎn)企業(yè)和非房地產(chǎn)企業(yè),政策相同。2.不動(dòng)產(chǎn)出租的預(yù)征+申報(bào),主要是為了解決不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一地的問題。這與地產(chǎn)企業(yè)預(yù)征是為了解決錯(cuò)配的初衷不同。 不動(dòng)產(chǎn)出租，如果不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地是同一地，無需預(yù)征。不動(dòng)產(chǎn)出租營改增納稅一覽表（國稅總局2016年16號(hào)公告

3、）序號(hào)項(xiàng)目簡易征收一般計(jì)稅備注2一般納稅人新項(xiàng)目出租（自建與購買）支付費(fèi)用時(shí)：1.無論自建還是購買的不動(dòng)產(chǎn)，購建的進(jìn)項(xiàng)稅額一次性扣除。會(huì)計(jì)科目計(jì)入“投資性房地產(chǎn)”2.日常維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用，允許一次性抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。取得收入時(shí)：3.不動(dòng)產(chǎn)與機(jī)構(gòu)在同一地的：（1）銷項(xiàng)稅額=含稅價(jià)款（1+11%）11%（2）應(yīng)納稅額=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額-留抵稅額4.不動(dòng)產(chǎn)與機(jī)構(gòu)不在同一地的：（1）不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款=含稅價(jià)款（1+11%）3%（2）機(jī)構(gòu)所在地申報(bào) 銷項(xiàng)稅額=含稅價(jià)款（1+11%）11% 應(yīng)納稅額=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額-留抵稅額 實(shí)繳稅額=應(yīng)納稅額-預(yù)繳稅款3.不動(dòng)產(chǎn)出租的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間,就是收到預(yù)收款的

4、當(dāng)天,因此出租的預(yù)征與申報(bào)時(shí)間在同一個(gè)月，不存在時(shí)間差。4.老房子出租，如果簡易征收，不動(dòng)產(chǎn)所在地得到了含稅5%的稅款，而企業(yè)選擇一般計(jì)稅，不動(dòng)產(chǎn)所在地只能得到3%的稅收利益。但由于留抵稅額問題，可能多年以后機(jī)構(gòu)所在地才能收到稅款。不動(dòng)產(chǎn)出租營改增納稅一覽表（國稅總局2016年16號(hào)公告）序號(hào)項(xiàng)目簡易征收一般計(jì)稅備注3轉(zhuǎn)租（二房東）1.支付租金時(shí)如果對方老項(xiàng)目出租，選擇了簡易征收，則取得5%的增值稅專用發(fā)票。如果對方一般計(jì)稅，則取得11%的增值稅專用發(fā)票。2.收取租金時(shí)（1）銷項(xiàng)稅額=全部價(jià)款（1+11%）11%（2）應(yīng)納稅額=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額-留抵稅額第一，轉(zhuǎn)租一般來說不會(huì)出現(xiàn)機(jī)構(gòu)所在地和

5、不動(dòng)產(chǎn)所在地不一致的情況。16號(hào)公告不包括轉(zhuǎn)租的情形。第二，如果轉(zhuǎn)租時(shí)取得了5%的專用發(fā)票，二房東，是否也可以選擇5%專票不抵扣，從而適用簡易征收方式。目前政策并未規(guī)定。張偉認(rèn)為，沒有規(guī)定就是規(guī)定不允許。不動(dòng)產(chǎn)出租營改增納稅一覽表（國稅總局2016年16號(hào)公告）序號(hào)項(xiàng)目簡易征收一般計(jì)稅備注4小規(guī)模納稅人（單位和個(gè)體工商戶）1.不動(dòng)產(chǎn)與機(jī)構(gòu)在同一地的：應(yīng)納稅額=含稅價(jià)款（1+5%）5%2.不動(dòng)產(chǎn)與機(jī)構(gòu)不在同一地的：（1）不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款=含稅價(jià)款（1+5%）5%（2）機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)稅款=含稅價(jià)款（1+5%）5%（3）機(jī)構(gòu)所在地實(shí)繳稅款=03.個(gè)體工商戶出租住房減按1.5%征收。即使個(gè)體工商戶

6、是一般納稅人也是如此。3.簡易征收允許代開專用發(fā)票。小規(guī)模納稅人有兩種分類方式：第一，按照征收率分類。按照出租住房和非住房劃分，出租住房按照5%征收率征收；出租非住房減按1.5%征收。第二，按照征收機(jī)關(guān)分類。按照單位和個(gè)體工商戶對外出租，與其他個(gè)人對外出租劃分。單位和個(gè)體工商戶對外出租，在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳，在機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)；其他個(gè)人在不動(dòng)產(chǎn)所在地地稅局申報(bào)，并可以由地稅局代開增值稅專用發(fā)票。 總局16號(hào)公告，就是按照征收機(jī)關(guān)來劃分的。不動(dòng)產(chǎn)出租營改增納稅一覽表（國稅總局2016年16號(hào)公告）序號(hào)項(xiàng)目簡易征收一般計(jì)稅備注5小規(guī)模納稅人（其他個(gè)人）1.出租不動(dòng)產(chǎn)向不動(dòng)產(chǎn)所在地地稅局申報(bào)稅款=含稅價(jià)

7、款（1+5%）5%2.出租住房向不動(dòng)產(chǎn)所在地地稅局申報(bào)稅款=含稅價(jià)款（1+5%）1.5%注意：其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)有兩大特點(diǎn)1.申報(bào)納稅由不動(dòng)產(chǎn)所在地地稅局負(fù)責(zé)。2.允許地稅機(jī)關(guān)對其他個(gè)人代開增值稅專用發(fā)票，這是本次營改增一個(gè)巨大突破！6其他出租 將建筑物、構(gòu)筑物等不動(dòng)產(chǎn)或者飛機(jī)、車輛等有形動(dòng)產(chǎn)的廣告位出租給其他單位或者個(gè)人用于發(fā)布廣告，按照經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅。 車輛停放服務(wù)、道路通行服務(wù)（包括過路費(fèi)、過橋費(fèi)、過閘費(fèi)等）等按照不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅。不動(dòng)產(chǎn)出租營改增納稅一覽表（國稅總局2016年16號(hào)公告）序號(hào)項(xiàng)目簡易征收一般計(jì)稅備注7融資租賃1.購買設(shè)備時(shí)，允許按照17%（動(dòng)產(chǎn)）和11%（不動(dòng)產(chǎn)）抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。2.每期收取租金時(shí)（1）含稅銷售額=全部價(jià)款-（貸款利息+債券利息+車輛購置稅）（2）動(dòng)產(chǎn)：銷項(xiàng)稅額=含稅銷售額（1+