紅湖假日大豐項(xiàng)目競(jìng)標(biāo)報(bào)告(終稿)

1、目 錄第一部分 市場(chǎng)調(diào)研及策劃定位方案11 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc152561182 第一部分 市場(chǎng)調(diào)研及策劃定位方案 PAGEREF _Toc152561182 h 4 HYPERLINK l _Toc152561183 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及未來走勢(shì)分析 PAGEREF _Toc152561183 h 4 HYPERLINK l _Toc152561184 （一）宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境保持平穩(wěn)快速發(fā)展 PAGEREF _Toc152561184 h 4 HYPERLINK l _Toc152561185 （二）房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc15256

2、1185 h 5 HYPERLINK l _Toc152561186 （三）市場(chǎng)走勢(shì) PAGEREF _Toc152561186 h 7 HYPERLINK l _Toc152561187 二、成都房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)分析 PAGEREF _Toc152561187 h 9 HYPERLINK l _Toc152561188 （一）成都房地產(chǎn)市場(chǎng)總體環(huán)境分析 PAGEREF _Toc152561188 h 9 HYPERLINK l _Toc152561189 （二）成都房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及趨勢(shì) PAGEREF _Toc152561189 h 14 HYPERLINK l _Toc152561190 （

3、三）房地產(chǎn)相關(guān)政策法規(guī)分析 PAGEREF _Toc152561190 h 19 HYPERLINK l _Toc152561191 三、成都市城北房地產(chǎn)市場(chǎng)及板塊分析 PAGEREF _Toc152561191 h 23 HYPERLINK l _Toc152561192 （一）城北市場(chǎng)概況 PAGEREF _Toc152561192 h 23 HYPERLINK l _Toc152561193 （二）成都市新城北房地產(chǎn)板塊分析 PAGEREF _Toc152561193 h 26 HYPERLINK l _Toc152561194 （三）成都市城北二三環(huán)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 PAGEREF _T

4、oc152561194 h 35 HYPERLINK l _Toc152561195 四、項(xiàng)目區(qū)域大豐房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 PAGEREF _Toc152561195 h 45 HYPERLINK l _Toc152561196 （一）大豐鎮(zhèn)規(guī)劃 PAGEREF _Toc152561196 h 45 HYPERLINK l _Toc152561197 （二）大豐房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 PAGEREF _Toc152561197 h 49 HYPERLINK l _Toc152561198 第二部分 商品住宅客戶構(gòu)成及購(gòu)買行為分析 PAGEREF _Toc152561198 h 62 HYPERLINK l

5、_Toc152561199 一、本部分報(bào)告的背景與總說明 PAGEREF _Toc152561199 h 62 HYPERLINK l _Toc152561200 （一）調(diào)研目的 PAGEREF _Toc152561200 h 62 HYPERLINK l _Toc152561201 （二）調(diào)研時(shí)間 PAGEREF _Toc152561201 h 63 HYPERLINK l _Toc152561202 （三）調(diào)查區(qū)域及樣本分布 PAGEREF _Toc152561202 h 63 HYPERLINK l _Toc152561203 （四）調(diào)研對(duì)象及有效樣本量 PAGEREF _Toc1525

6、61203 h 63 HYPERLINK l _Toc152561204 （五）調(diào)研方法 PAGEREF _Toc152561204 h 63 HYPERLINK l _Toc152561205 （六）質(zhì)控方法 PAGEREF _Toc152561205 h 64 HYPERLINK l _Toc152561206 二、住宅消費(fèi)者數(shù)據(jù)分析 PAGEREF _Toc152561206 h 65 HYPERLINK l _Toc152561207 （一）居住現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc152561207 h 65 HYPERLINK l _Toc152561208 （二）購(gòu)房心理及偏好分析 PA

7、GEREF _Toc152561208 h 68 HYPERLINK l _Toc152561209 （三）產(chǎn)品需求 PAGEREF _Toc152561209 h 71 HYPERLINK l _Toc152561210 （四）承受能力 PAGEREF _Toc152561210 h 76 HYPERLINK l _Toc152561211 （五）居住環(huán)境心理分析 PAGEREF _Toc152561211 h 79 HYPERLINK l _Toc152561212 （六）項(xiàng)目敏感性探測(cè) PAGEREF _Toc152561212 h 82 HYPERLINK l _Toc15256121

8、3 （七）消費(fèi)者背景 PAGEREF _Toc152561213 h 84 HYPERLINK l _Toc152561214 （八）總結(jié) PAGEREF _Toc152561214 h 89 HYPERLINK l _Toc152561215 三、住宅潛在消費(fèi)者數(shù)據(jù)分析 PAGEREF _Toc152561215 h 90 HYPERLINK l _Toc152561216 （一）居住現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc152561216 h 90 HYPERLINK l _Toc152561217 （二）購(gòu)房心理及偏好分析 PAGEREF _Toc152561217 h 93 HYPERLINK

9、 l _Toc152561218 （三）產(chǎn)品需求 PAGEREF _Toc152561218 h 96 HYPERLINK l _Toc152561219 （四）承受能力 PAGEREF _Toc152561219 h 101 HYPERLINK l _Toc152561220 （五）居住環(huán)境心理分析 PAGEREF _Toc152561220 h 104 HYPERLINK l _Toc152561221 （六）消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知和建議 PAGEREF _Toc152561221 h 106 HYPERLINK l _Toc152561222 （七）消費(fèi)者背景 PAGEREF _Toc152

10、561222 h 108 HYPERLINK l _Toc152561223 （八）總結(jié) PAGEREF _Toc152561223 h 113 HYPERLINK l _Toc152561224 四、已入住消費(fèi)者數(shù)據(jù)分析 PAGEREF _Toc152561224 h 115 HYPERLINK l _Toc152561225 （一）居住房屋狀況 PAGEREF _Toc152561225 h 115 HYPERLINK l _Toc152561226 （二）現(xiàn)居住房屋歷史價(jià)值 PAGEREF _Toc152561226 h 118 HYPERLINK l _Toc152561227 （三）

11、購(gòu)房觀念 PAGEREF _Toc152561227 h 120 HYPERLINK l _Toc152561228 （四）區(qū)域評(píng)價(jià) PAGEREF _Toc152561228 h 121 HYPERLINK l _Toc152561229 （五）已入住業(yè)主背景 PAGEREF _Toc152561229 h 123 HYPERLINK l _Toc152561230 （六）小結(jié) PAGEREF _Toc152561230 h 127 HYPERLINK l _Toc152561231 五、商鋪投資者問卷數(shù)據(jù)分析 PAGEREF _Toc152561231 h 128 HYPERLINK l

12、_Toc152561232 （一）商鋪投資者對(duì)于商鋪的理解 PAGEREF _Toc152561232 h 128 HYPERLINK l _Toc152561233 （二）需求狀況 PAGEREF _Toc152561233 h 131 HYPERLINK l _Toc152561234 （三）消費(fèi)能力 PAGEREF _Toc152561234 h 132 HYPERLINK l _Toc152561235 （四）項(xiàng)目測(cè)試 PAGEREF _Toc152561235 h 134 HYPERLINK l _Toc152561236 （五）商鋪投資者背景 PAGEREF _Toc1525612

13、36 h 137 HYPERLINK l _Toc152561237 （六）小結(jié) PAGEREF _Toc152561237 h 141 HYPERLINK l _Toc152561238 第三部分 項(xiàng)目市場(chǎng)定位及風(fēng)險(xiǎn)分析 PAGEREF _Toc152561238 h 142 HYPERLINK l _Toc152561239 一、項(xiàng)目地塊分析 PAGEREF _Toc152561239 h 142 HYPERLINK l _Toc152561240 （一）項(xiàng)目區(qū)位及經(jīng)濟(jì)指標(biāo) PAGEREF _Toc152561240 h 142 HYPERLINK l _Toc152561241 （二）項(xiàng)

14、目現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc152561241 h 143 HYPERLINK l _Toc152561242 （三）項(xiàng)目地塊分析 PAGEREF _Toc152561242 h 144 HYPERLINK l _Toc152561243 二、項(xiàng)目定位 PAGEREF _Toc152561243 h 150 HYPERLINK l _Toc152561244 （一）市場(chǎng)定位 PAGEREF _Toc152561244 h 150 HYPERLINK l _Toc152561245 （二）主力客群定位 PAGEREF _Toc152561245 h 150 HYPERLINK l _Toc1

15、52561246 （三）產(chǎn)品定位 PAGEREF _Toc152561246 h 151 HYPERLINK l _Toc152561247 （四）項(xiàng)目水資源定位 PAGEREF _Toc152561247 h 153 HYPERLINK l _Toc152561248 （五）市場(chǎng)價(jià)值定位 PAGEREF _Toc152561248 h 153 HYPERLINK l _Toc152561249 三、項(xiàng)目創(chuàng)新與現(xiàn)實(shí)的和諧處理 PAGEREF _Toc152561249 h 154 HYPERLINK l _Toc152561250 四、項(xiàng)目名稱建議及依據(jù) PAGEREF _Toc1525612

16、50 h 156 HYPERLINK l _Toc152561251 （一） 主案名 PAGEREF _Toc152561251 h 156 HYPERLINK l _Toc152561252 （二）備用案名 PAGEREF _Toc152561252 h 156 HYPERLINK l _Toc152561253 （三）案名與主題語(yǔ)組合 PAGEREF _Toc152561253 h 157 HYPERLINK l _Toc152561254 五、項(xiàng)目商業(yè)評(píng)估 PAGEREF _Toc152561254 h 158 HYPERLINK l _Toc152561255 （一）現(xiàn)有紅湖商業(yè)樓評(píng)估

17、 PAGEREF _Toc152561255 h 158 HYPERLINK l _Toc152561256 （二）新建項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目評(píng)估 PAGEREF _Toc152561256 h 160 HYPERLINK l _Toc152561257 六、項(xiàng)目收益及風(fēng)險(xiǎn)分析 PAGEREF _Toc152561257 h 162 HYPERLINK l _Toc152561258 （一）項(xiàng)目收益及敏感性分析 PAGEREF _Toc152561258 h 162 HYPERLINK l _Toc152561259 （二）幼兒園銷售分析 PAGEREF _Toc152561259 h 168 HYPE

18、RLINK l _Toc152561260 （三）投資風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避 PAGEREF _Toc152561260 h 169 HYPERLINK l _Toc152561261 （四） 開發(fā)節(jié)奏建議 PAGEREF _Toc152561261 h 176 HYPERLINK l _Toc152561262 七、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃 PAGEREF _Toc152561262 h 182 HYPERLINK l _Toc152561263 （一）總體規(guī)劃 PAGEREF _Toc152561263 h 182 HYPERLINK l _Toc152561264 （二）建筑風(fēng)格定位 PAGEREF _To

19、c152561264 h 183 HYPERLINK l _Toc152561265 （三）主力戶型定位 PAGEREF _Toc152561265 h 184 HYPERLINK l _Toc152561266 （四）環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格 PAGEREF _Toc152561266 h 184 HYPERLINK l _Toc152561267 （五）規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書 PAGEREF _Toc152561267 h 187 HYPERLINK l _Toc152561268 第四部分 項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策劃 PAGEREF _Toc152561268 h 192 HYPERLINK l _Toc152

20、561269 一、區(qū)域市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析 PAGEREF _Toc152561269 h 192 HYPERLINK l _Toc152561270 （一）項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)狀況 PAGEREF _Toc152561270 h 192 HYPERLINK l _Toc152561271 （二）項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)性樓盤調(diào)查 PAGEREF _Toc152561271 h 193 HYPERLINK l _Toc152561272 二、客群定位分析 PAGEREF _Toc152561272 h 197 HYPERLINK l _Toc152561273 （一）區(qū)域人口總量及地塊分布 PAGEREF _T

21、oc152561273 h 197 HYPERLINK l _Toc152561274 （二）區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展及人口就業(yè)狀況 PAGEREF _Toc152561274 h 197 HYPERLINK l _Toc152561275 （三）區(qū)域家庭情況分析 PAGEREF _Toc152561275 h 198 HYPERLINK l _Toc152561276 （四）目標(biāo)客群定位 PAGEREF _Toc152561276 h 200 HYPERLINK l _Toc152561277 三、價(jià)格定位及策略 PAGEREF _Toc152561277 h 201 HYPERLINK l _Toc1

22、52561278 （一）項(xiàng)目單位成本 PAGEREF _Toc152561278 h 201 HYPERLINK l _Toc152561279 （二）項(xiàng)目利潤(rùn)目標(biāo) PAGEREF _Toc152561279 h 201 HYPERLINK l _Toc152561280 （三）可類比項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格 PAGEREF _Toc152561280 h 202 HYPERLINK l _Toc152561281 （四）價(jià)格策略 PAGEREF _Toc152561281 h 202 HYPERLINK l _Toc152561282 （五）價(jià)格分期策略 PAGEREF _Toc152561282 h

23、205 HYPERLINK l _Toc152561283 四、入市時(shí)機(jī)規(guī)劃 PAGEREF _Toc152561283 h 207 HYPERLINK l _Toc152561284 （一）宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況分析 PAGEREF _Toc152561284 h 207 HYPERLINK l _Toc152561285 （二）項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)和市場(chǎng)簡(jiǎn)狀 PAGEREF _Toc152561285 h 208 HYPERLINK l _Toc152561286 （三）項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)建議 PAGEREF _Toc152561286 h 210 HYPERLINK l _Toc152561287

24、 五、廣告策略 PAGEREF _Toc152561287 h 210 HYPERLINK l _Toc152561288 （一）廣告總策略 PAGEREF _Toc152561288 h 210 HYPERLINK l _Toc152561289 （二）推廣主線及階段性 PAGEREF _Toc152561289 h 212 HYPERLINK l _Toc152561290 （三）廣告主題 PAGEREF _Toc152561290 h 218 HYPERLINK l _Toc152561291 （四）廣告效果監(jiān)控、評(píng)估、修正 PAGEREF _Toc152561291 h 219 HYP

25、ERLINK l _Toc152561292 六、媒介策略 PAGEREF _Toc152561292 h 220 HYPERLINK l _Toc152561293 七、媒介及推廣費(fèi)用計(jì)劃 PAGEREF _Toc152561293 h 221 HYPERLINK l _Toc152561294 （一） 媒介選擇 PAGEREF _Toc152561294 h 221 HYPERLINK l _Toc152561295 （二）推廣費(fèi)用計(jì)劃 PAGEREF _Toc152561295 h 221 HYPERLINK l _Toc152561296 八、公關(guān)活動(dòng)策劃和現(xiàn)場(chǎng)包裝 PAGEREF _

26、Toc152561296 h 222 HYPERLINK l _Toc152561297 （一）公關(guān)活動(dòng)策劃 PAGEREF _Toc152561297 h 222 HYPERLINK l _Toc152561298 （二）現(xiàn)場(chǎng)包裝 PAGEREF _Toc152561298 h 223 HYPERLINK l _Toc152561299 九、項(xiàng)目物業(yè)管理建議 PAGEREF _Toc152561299 h 227 第一部分 市場(chǎng)調(diào)研及策劃定位方案一、房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及未來走勢(shì)分析（一）宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境保持平穩(wěn)快速發(fā)展1、GDP增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)依據(jù)2005年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)，初步核算的全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)

27、總值182321億元，比上年增長(zhǎng)9.9%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入10493元，實(shí)際增長(zhǎng)9.6%，農(nóng)村居民人均純收入3255元，扣除價(jià)格上漲因素，比上年實(shí)際增長(zhǎng)6.2%。2006年1-3季度，受到了信貸和投資快速增長(zhǎng)的推動(dòng)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)“增長(zhǎng)快、質(zhì)量高、運(yùn)行穩(wěn)”的特征，GDP穩(wěn)步增長(zhǎng)，階段性同比增長(zhǎng)均達(dá)到10%以上，具體如下：2006年1-3季度中國(guó)GDP狀況時(shí)間段1季度1-2季度1-3季度GDP（億元）4339091443141477同比增長(zhǎng)10.3%10.9%10.7%結(jié)合2005年GDP狀況和2006年1-3季度GDP增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)來看，2006年第四季度我國(guó)的GDP將持續(xù)增長(zhǎng)，增長(zhǎng)幅度預(yù)計(jì)在1

28、0%，由此判斷我國(guó)2006年宏觀經(jīng)濟(jì)將持續(xù)持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。根據(jù)2006年2月17日中科院發(fā)布的7項(xiàng)宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)報(bào)告，我國(guó)經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入新一輪景氣周期的上升期。本輪周期始于2004年，2006年全年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行處于上升階段,經(jīng)濟(jì)增速在上半年略微放緩之后,下半年將有所上升,經(jīng)濟(jì)已經(jīng)處于拐點(diǎn)后上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，2006-2010年中國(guó)GDP年增長(zhǎng)率將保持在8%，保持平穩(wěn)快速發(fā)展。2、宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)期目前，中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步快速增長(zhǎng)，但也同時(shí)出現(xiàn)了短期宏觀失衡的狀況，主要原因在于不斷飆升的貿(mào)易順差（如2006年10月中國(guó)貿(mào)易順差飆升至歷史最高水平238.3億美元）。貿(mào)易順差的不斷飆升使中國(guó)外匯儲(chǔ)備大幅增長(zhǎng)，外匯儲(chǔ)備額已位居全

29、球第一。由于預(yù)期中的全球經(jīng)濟(jì)放緩以及人民幣小幅升值將削弱中國(guó)出口增速，到2007年經(jīng)常項(xiàng)目盈余在中國(guó)GDP中的比例將趨于穩(wěn)定。同時(shí)，由于緊縮政策的實(shí)施削弱了內(nèi)部需求，中國(guó)進(jìn)口面臨下行壓力，短期內(nèi)的進(jìn)口增長(zhǎng)速度將放緩，但是長(zhǎng)期來看，其增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)將不會(huì)有太大的改變。隨著國(guó)際壓力的增加，人民幣匯率將可能進(jìn)一步升值，從而削弱內(nèi)部需求的增長(zhǎng)，但同時(shí)有助于解決經(jīng)常項(xiàng)目的大量盈余問題，不過僅依靠市場(chǎng)自身的匯率調(diào)整將不足以長(zhǎng)期降低中國(guó)經(jīng)常項(xiàng)目的盈余規(guī)模，但是可以使資本流動(dòng)發(fā)生合理變化，使中國(guó)經(jīng)濟(jì)重新達(dá)到平衡狀態(tài)。加上2008年奧運(yùn)會(huì)的推動(dòng)和國(guó)際社會(huì)對(duì)于其之前對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)的信心，預(yù)計(jì)在最近的兩三年內(nèi)，宏觀

30、經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持穩(wěn)步快速增長(zhǎng)。（二）房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀（1）房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的報(bào)告顯示，2006年1月至10月，中國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資14611億元，同比增長(zhǎng)24.1%，增幅比前三季度回落0.2%，但比去年同期加快了2.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅投資10268億元，同比增長(zhǎng)28.4%。前10個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金20592億元，同比增長(zhǎng)29.2%；完成開發(fā)土地面積18391萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)38.6%；完成房屋施工面積16.98億平方米，增長(zhǎng)18.8%。（2）房地產(chǎn)價(jià)格微升2006年10月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格比9月上漲0.4%，比去年10月上漲5.4%，漲幅也出

31、現(xiàn)微升。繼8月、9月的連續(xù)回落后，10月的國(guó)房景氣指數(shù)止跌回升，總指數(shù)為103.40，比9月上升0.26點(diǎn)，比去年同期上升2.38點(diǎn)。（3）房屋空置面積增長(zhǎng)2006年1月至10月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計(jì)完成房屋施工面積16.98億平方米，同比增長(zhǎng)18.8%。其中，住宅施工面積13.26億平方米，同比增長(zhǎng)19.6%；辦公樓施工面積6525萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)13.0%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積2.07億平方米，同比增長(zhǎng)13.6%。截至10月底，全國(guó)商品房空置面積為12241萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.3%。其中，空置商品住宅6680萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)7.7%。（三）市場(chǎng)走勢(shì)（1）房?jī)r(jià)增幅有望回落 房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定

32、運(yùn)行對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行具有重要影響，國(guó)家繼2005年出臺(tái)的一系列政策和措施治理整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)后，2006繼續(xù)加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度，強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)管理、抑制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)是主要政策目標(biāo)。與此目標(biāo)相配套，國(guó)家在繼續(xù)嚴(yán)把土地“閘門”、促進(jìn)集約用地的同時(shí)，將繼續(xù)增強(qiáng)土地參與房地產(chǎn)調(diào)控的針對(duì)性和有效性，“有保有壓、區(qū)別對(duì)待”，加大對(duì)中小戶型、中低價(jià)商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的土地供應(yīng)，高檔住宅供地將受到嚴(yán)格控制。（2）投資增速有望回升 由于一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策和措施的實(shí)施，2005年以來中國(guó)房地產(chǎn)投資增速下降。但由于保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行和內(nèi)需拉動(dòng)的宏觀需要，將有望扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)投資增速大幅回落的趨勢(shì)。房地

33、產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品主要是住宅等生活消費(fèi)品，市場(chǎng)需求大，可以拉動(dòng)上游產(chǎn)業(yè)，消化鋼鐵、水泥、玻璃、氧化鋁等過剩產(chǎn)能。隨著世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，外貿(mào)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的拉動(dòng)作用將弱化，擴(kuò)大內(nèi)需保持較快經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的權(quán)重上升。內(nèi)需是大國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的基本動(dòng)力，也是多年來政府強(qiáng)調(diào)的經(jīng)濟(jì)工作的重要指導(dǎo)方針，鼓勵(lì)“為住而買”的住宅消費(fèi)自在情理之中。（3）節(jié)能、環(huán)保型住宅將更加受到重視 我國(guó)住宅建筑能耗高，面對(duì)能源供給約束和能源價(jià)格居高不下的形勢(shì)，節(jié)能型住宅成為建設(shè)方向。2005年4月15日建設(shè)部頒布了關(guān)于新建居住建筑嚴(yán)格執(zhí)行節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的通知，同年7月1日我國(guó)第一部公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)的綜合性國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)正式實(shí)施，2006年

34、國(guó)家在貫徹執(zhí)行關(guān)于發(fā)展節(jié)能省地型住宅和公共建筑的指導(dǎo)意見以及建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)方面加大力度，節(jié)能及環(huán)保型住宅已經(jīng)成為市場(chǎng)的一項(xiàng)新的標(biāo)準(zhǔn)。 （4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繼續(xù)分化 由于土地市場(chǎng)、資本市場(chǎng)門檻的提高和房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品質(zhì)量、后續(xù)管理越來越受到重視，房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)勝劣汰過程將提速，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。沒有土地儲(chǔ)備的中小企業(yè)生存將更加艱難，部分有低成本土地儲(chǔ)備的中小企業(yè)如不能及時(shí)調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略也將難以持續(xù)。由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的地區(qū)差異，尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)起步、發(fā)展階段和速度的地區(qū)差異，一些資本實(shí)力雄厚、管理理念先進(jìn)、產(chǎn)品與市場(chǎng)對(duì)路的房地產(chǎn)公司通過實(shí)施跨區(qū)開發(fā)，向二、三線城市進(jìn)軍等將進(jìn)一步強(qiáng)化競(jìng)爭(zhēng)能力，在融資競(jìng)爭(zhēng)和國(guó)際并

35、購(gòu)中占據(jù)一席之地。開發(fā)商之間、代理商之間的聯(lián)合也將成為趨勢(shì)。二、成都房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)分析（一）成都房地產(chǎn)市場(chǎng)總體環(huán)境分析1、城市地位與經(jīng)濟(jì)環(huán)境（1）城市地位成都：西部大開發(fā)的戰(zhàn)略支撐點(diǎn)、西南地區(qū)重要中心城市、四川省省會(huì)城市、國(guó)家歷史文化名城、國(guó)家重點(diǎn)旅游城市，西部大開發(fā)的戰(zhàn)略支撐點(diǎn)，具有強(qiáng)大匯聚能力。成都作為西部大開發(fā)的戰(zhàn)略支撐點(diǎn)，西南地區(qū)重要的中心城市，四川省省會(huì)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)較為完善，是西南地區(qū)重要的綜合性工業(yè)基地，現(xiàn)已形成以電子、機(jī)械、食品、冶金、化工、紡織、建筑工業(yè)為主的工業(yè)體系，三產(chǎn)結(jié)構(gòu)合理，現(xiàn)有各類專業(yè)技術(shù)人員達(dá)到49萬(wàn)人，位居西部大城市前列，高校林立，人才優(yōu)勢(shì)明顯。且成都在西部具

36、有良好的經(jīng)濟(jì)體制優(yōu)勢(shì)，投融資方式多元化，近年來證券市場(chǎng)和保險(xiǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展。同時(shí)成都又是國(guó)家歷史文化名城、重點(diǎn)旅游城市，對(duì)整個(gè)西南區(qū)域都具有較強(qiáng)的輻射和匯聚力。2004年以來每年新增外來人口都超過30萬(wàn)，2005年更是達(dá)到了35.5萬(wàn)，機(jī)械人口增長(zhǎng)20.6萬(wàn)。這有效印證了成都對(duì)周邊乃至整個(gè)西南地區(qū)的強(qiáng)大匯聚能力，詳見下表： 近三年人口變動(dòng)情況年份年末總?cè)丝冢ㄈf(wàn)人）總戶數(shù)（萬(wàn)戶）機(jī)械增長(zhǎng)人口（萬(wàn)人）2003年104433614.12004年106035114.32005年108236720.6（數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計(jì)局）（2）經(jīng)濟(jì)運(yùn)行保持持續(xù)、穩(wěn)健、較快發(fā)展態(tài)勢(shì)，人民生活水平不斷提高。2005年，成

37、都市地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)2371億元，并且連年保持13%以上的增幅較快發(fā)展。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中第三產(chǎn)業(yè)比例逼近50%，第二產(chǎn)業(yè)比例約43%。農(nóng)業(yè)所占比例較小，三產(chǎn)結(jié)構(gòu)較為合理。固定資產(chǎn)投資2005年達(dá)1457億元，同比增長(zhǎng)40.1%，呈快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行保持持續(xù)、穩(wěn)健、較快發(fā)展態(tài)勢(shì)。同時(shí)良好的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行使居民收入快速提高，2005年城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額達(dá)2074億元，同比增長(zhǎng)20%，人均可支配收入達(dá)11359元，同比增長(zhǎng)9.3%。人民生活水平快速提高。詳見下圖：2、城市規(guī)劃規(guī)劃方向：國(guó)際旅游樞紐城市、西部經(jīng)濟(jì)中心、現(xiàn)代特大中心城市、“一主六片”的大都市格局。成都市規(guī)劃發(fā)展定位為國(guó)際旅游樞紐城市、西部規(guī)模最

38、大、最具活力、實(shí)力最強(qiáng)的城鎮(zhèn)群，創(chuàng)業(yè)環(huán)境最優(yōu)、人居環(huán)境最佳、經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)的現(xiàn)代特大中心城市。未來城市人口為800-1000萬(wàn)人。經(jīng)濟(jì)方面規(guī)劃建設(shè)成為西部重要經(jīng)濟(jì)中心，重點(diǎn)建設(shè)一個(gè)基地（現(xiàn)代民用工業(yè)和國(guó)防工業(yè)基地）、二個(gè)樞紐（交通運(yùn)輸樞紐、郵政通訊樞紐）、三個(gè)中心（科教中心、商貿(mào)中心、金融中心）、四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)（高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、金融產(chǎn)業(yè)）、建設(shè)面向我國(guó)西部地區(qū)的中央商務(wù)區(qū)，形成西部地區(qū)最大規(guī)模的第三產(chǎn)業(yè)中心。區(qū)域空間布局：成都平原城市帶、成渝城市帶、城鎮(zhèn)密集區(qū)按照成都市城市總體規(guī)劃，成都發(fā)展格局將呈現(xiàn)“一主六組團(tuán)”的局面，即繞城以內(nèi)的主城區(qū)和新都青白江、龍泉、雙流（東升）、華陽(yáng)、

39、溫江、郫縣六個(gè)組團(tuán)。空間拓展方向近中期（2015年前）空間拓展以向東、向南方向?yàn)橹鳎h(yuǎn)期（2020年前）和遠(yuǎn)景（2020年后）以向南、北方向?yàn)橹鳌?、北部新城規(guī)劃繼成都市城市總體規(guī)劃（總綱）的修編完成并獲建設(shè)部批準(zhǔn)后，成都市新都區(qū)分區(qū)規(guī)劃（20042020年）是成都市第一個(gè)正式公開的分區(qū)規(guī)劃。根據(jù)規(guī)劃，新都外環(huán)路以內(nèi)都將納入成都中心城區(qū)的建設(shè)范圍。北部新城規(guī)劃：南起北三環(huán)，北達(dá)新都，西到金牛壩、東抵青白江、鳳凰山以及大豐、三河外環(huán)路以內(nèi)的區(qū)域都將納入北部新城，規(guī)劃面積93平方公里，人口近百萬(wàn)，通過北新干道和中心城區(qū)連成一片。其中，大豐、三河一帶將是發(fā)展重點(diǎn)，將和中心城區(qū)連成一片。目前“北部新城

40、”已作為今年的重點(diǎn)項(xiàng)目已開始實(shí)施。城北副中心CBD荷花池五塊石從成都遠(yuǎn)景規(guī)劃可以看到，北部新城由兩大生態(tài)綠地包圍，發(fā)展重點(diǎn)為大豐鎮(zhèn)，鳳凰山一帶，與市區(qū)相連接主要是規(guī)劃中的北新干線，其建成就直接加速北部新城的快速發(fā)展。（二）成都房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及趨勢(shì)1、土地市場(chǎng)成都市土地市場(chǎng)由于商品房市場(chǎng)的的快速發(fā)展，催生了土地放量的不斷放大，2003年以前土地市場(chǎng)供應(yīng)相對(duì)不足，這是成都2004年至2005年商品房?jī)r(jià)格上漲較快的根源原因之一。2004年以后供應(yīng)量快速上升，為商品房市場(chǎng)持續(xù)快速發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。同時(shí)，土地成交價(jià)格快速上漲。（數(shù)據(jù)來源：成都市國(guó)土局，2006年數(shù)據(jù)包括國(guó)際城南片區(qū)，其他為五城區(qū)）隨著國(guó)六

41、條的出臺(tái)和實(shí)施，未來土地市場(chǎng)將保持供需基本均衡的格局，受新政影響中小套型土地出讓將增多，各區(qū)域土地價(jià)格仍將保持上升態(tài)勢(shì)。2、商品房市場(chǎng)（1）供求關(guān)系成都市場(chǎng)整體上需求旺盛，維持供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)，至2005年供求關(guān)系出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，今年上半年供求基本平衡。（2）環(huán)域結(jié)構(gòu)住宅供應(yīng)與成交主要集中在二環(huán)路以外區(qū)域，二環(huán)路以內(nèi)供應(yīng)面積繼續(xù)縮減，二環(huán)至三環(huán)是目前供應(yīng)和需求的主要區(qū)域，但同時(shí)三環(huán)路以外區(qū)域供應(yīng)量快速增長(zhǎng)，未來成為供應(yīng)和需求的主力區(qū)域?qū)⑹潜厝悔厔?shì)。（3）供應(yīng)結(jié)構(gòu)今年前5個(gè)月90平米以下住宅供應(yīng)占比較小，為22.1%。90平米以上住宅供應(yīng)仍為絕對(duì)主力，其中供應(yīng)的重點(diǎn)戶型面積區(qū)間為100-144平米，占比

42、超過40%。從目前情況看，80平米以下、90-120平米以及180平米以上的戶型較為暢銷，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)。預(yù)計(jì)未來1-2年內(nèi)，成都商品房市場(chǎng)仍將保持快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，但隨著今年較大土地放量的不斷上市，以及對(duì)閑置土地的處置力度的加大，供求關(guān)系將走向和整體均衡，由于增量土地主要集中在新城及近郊片區(qū)，供需的主力將向三環(huán)以外發(fā)展，但新城及近郊片區(qū)供求關(guān)系將發(fā)生逆轉(zhuǎn)，出現(xiàn)供大于求的格局，由賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變。供求結(jié)構(gòu)的錯(cuò)位將得到一定緩和，90平米以下中小戶型的供應(yīng)將加大，但100-140平米左右的戶型仍將是供需的主力區(qū)間。（4）價(jià)格及走勢(shì)A、從價(jià)格區(qū)間上看，單價(jià)在3000-4000元/平米之間的住

43、宅供需缺口最大，需求量最大，單價(jià)在4000-5000元/平米之間的住宅供需兩旺，可看出，目前客戶對(duì)價(jià)位在4000元/平米左右的住宅需求量最大。預(yù)計(jì)未來1-2年內(nèi)4000-5000元/平米的住宅將成為供需主力價(jià)位。B、價(jià)格走勢(shì)：保持穩(wěn)步增長(zhǎng)，今年上半年受新政影響，促使高端房產(chǎn)價(jià)格及成交量上升，使6月份的價(jià)格出現(xiàn)較大的漲幅。 普通住宅受供求關(guān)系的影響預(yù)計(jì)仍將保持增長(zhǎng)，但漲幅將逐步降低。（5）產(chǎn)品類型電梯公寓成為主導(dǎo)，隨著別墅土地供應(yīng)的限制、政府規(guī)劃向高、向密的指導(dǎo)以及高層市場(chǎng)接受度的提高未來電梯公寓將更加強(qiáng)勢(shì)的絕對(duì)主導(dǎo)?？偨Y(jié)：成都房地產(chǎn)市場(chǎng)近幾年呈快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)投資整體上不斷增長(zhǎng)，市場(chǎng)需求

44、旺盛，供應(yīng)略顯緊張，至今年上半年，供求關(guān)系得到緩和，基本達(dá)到均衡。供求結(jié)構(gòu)基本合理，但仍存在供需結(jié)構(gòu)上的錯(cuò)位，商品房?jī)r(jià)格仍然保持上漲，但上漲幅度處于回落態(tài)勢(shì)。二手房市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展，成交量保持同比增長(zhǎng)，由于新政原因成交情況呈現(xiàn)一些波動(dòng)。（三）房地產(chǎn)相關(guān)政策法規(guī)分析為了抑制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)，維持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，確保金融體系和宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境的健康和穩(wěn)定。國(guó)家從2004年開始相繼對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)了一系列的宏觀調(diào)控政策，詳見如下列表：1、宏觀政策頒布情況（1）2004年宏觀政策法規(guī)一覽表A、金融政策時(shí)間發(fā)文部門政策a、行業(yè)信貸規(guī)模2004年3月3日銀監(jiān)會(huì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引（征求意見稿）200

45、4年6月3日中國(guó)人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知2004年9月2日銀監(jiān)會(huì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引b、行業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn)時(shí)間發(fā)文部門政策2004年4月11日中國(guó)人民銀行提高存款準(zhǔn)備金率0.52004年4月27日國(guó)務(wù)院將房地產(chǎn)開發(fā)的自有資本金比例從20提高到352004年1月1日中國(guó)人民銀行擴(kuò)大金融機(jī)構(gòu)貸款利率浮動(dòng)空間 2004年10月28日中國(guó)人民銀行提高金融機(jī)構(gòu)存貸基準(zhǔn)利率，放寬人民幣貸款利率浮動(dòng)空間，同時(shí)允許存款利率上調(diào)c、個(gè)人信貸政策時(shí)間發(fā)文部門政策2004年3月3日銀監(jiān)會(huì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引（征求意見稿）d、融資政策2003年銀監(jiān)會(huì)信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫

46、行辦法B、土地政策時(shí)間發(fā)文部門政策2004年3月1日國(guó)土資源局國(guó)土部土地利用司關(guān)于建設(shè)用地備案制度執(zhí)行情況的通知2004年3月16日國(guó)土資源部國(guó)土資源部關(guān)于下達(dá)2004年全國(guó)土地利用計(jì)劃的通知2004年4月29日國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于深入開展土地市場(chǎng)治理整頓嚴(yán)格土地管理的通知2004年9月22日人大常委中華人民共和國(guó)土地管理法修正案2004年10月28日國(guó)務(wù)院國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定2004年11月1日國(guó)土資源部土地利用年度計(jì)劃管理辦法修訂版2004年11月1日國(guó)土資源部建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法2004年11月10日國(guó)土資源部關(guān)于完善農(nóng)用地與土地征收審查報(bào)批工作的意見（2）2005年宏觀

47、政策一覽表時(shí)間發(fā)文部門政策3月16日中央人民銀行調(diào)整商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款政策，房貸利率上調(diào)0.2個(gè)百分點(diǎn)3月26日國(guó)務(wù)院關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知4月27日國(guó)務(wù)院新“國(guó)八條”5月11日中央七部委關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知5月13日建設(shè)部經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法5月30日建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知10月11日國(guó)務(wù)院二手房交易必須交納個(gè)人所得稅12月中旬國(guó)稅局繼續(xù)加大對(duì)中小戶型、中低價(jià)位商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的土地供應(yīng)（3）2006年宏觀政策一覽表時(shí)間發(fā)文部門政策4月28日中央人民銀行年期以上的銀行房貸基準(zhǔn)利率由6.12%上調(diào)至6.39%5月17日國(guó)務(wù)院國(guó)六條5月29日國(guó)務(wù)院國(guó)十五

48、條細(xì)則5月31日國(guó)稅局關(guān)于加強(qiáng)住房營(yíng)業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知7月6日建設(shè)部關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見7月11日建設(shè)部關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見7月24日國(guó)務(wù)院關(guān)于建立國(guó)家土地督察制度有關(guān)問題的通知7月26日國(guó)稅局關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知8月1日國(guó)土資源局招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范，協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范9月19日成都市物價(jià)局公示商品房銷售價(jià)目表或商品房銷售價(jià)格和收費(fèi)標(biāo)價(jià)牌10月10日國(guó)土資源局城鎮(zhèn)土地使用稅提高2倍10月20日成都市公安局關(guān)于深化戶籍制度改革深入推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化的意見（試行）10月27日國(guó)務(wù)院住宅用地自動(dòng)續(xù)期2、2004-

49、2006政策對(duì)比分析近幾年政策發(fā)展趨勢(shì)2004年2005年2006年政策發(fā)布特點(diǎn)2004年對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控，主要是規(guī)范其房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保證了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)朝著健康有序的方向發(fā)展，表明政府以更長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光來維持房地產(chǎn)的可持續(xù)性發(fā)展；房地產(chǎn)信貸收緊，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的融資渠道和開發(fā)模式提出了更高。相比于2004年對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控，2005年有兩個(gè)重要的特點(diǎn):第一是2005年政策的承接和連貫性比較強(qiáng)，中央確立政策導(dǎo)向，部委制定措施，地方執(zhí)行和出臺(tái)細(xì)則，自上而下的調(diào)控有目的，有步驟，有條理。第二是2004年的調(diào)控多是單個(gè)部委的政策，2005年的政策以組合拳為主，七部委意見，三部門通知，部委聯(lián)動(dòng)，中央地方聯(lián)動(dòng)成

50、為本次調(diào)控的最大特點(diǎn)。相對(duì)2005年房地產(chǎn)調(diào)控，其主要特點(diǎn)：2006年政策繼續(xù)完善2005年政策調(diào)控，細(xì)化其政策條款，進(jìn)一步加大對(duì)投資購(gòu)房者的打擊，從銀行利率，稅收政策的方向逐步向土地政策傾向，政策調(diào)控力度較逐步加大。市場(chǎng)情況市場(chǎng)較為平穩(wěn)，并出現(xiàn)發(fā)展較快的趨勢(shì)，注重對(duì)開發(fā)企業(yè)的限定及土地供應(yīng)規(guī)范較大的打擊投資心理，房地產(chǎn)開發(fā)依然較快，市場(chǎng)價(jià)格上漲明顯住宅消費(fèi)趨于理性，房?jī)r(jià)漲幅低于同期水平，繼續(xù)加大普通住宅市場(chǎng)供給調(diào)控所遇問題政策實(shí)施力度不強(qiáng)，以規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，調(diào)控政策細(xì)則并未出臺(tái)，調(diào)控力度不大主要發(fā)布調(diào)控信號(hào)，但實(shí)質(zhì)調(diào)控細(xì)則并未出臺(tái)，市場(chǎng)發(fā)展較快，調(diào)控力度沒有完全體現(xiàn)地方政府行為將直接體現(xiàn)

51、此次調(diào)控政策效果未來發(fā)展趨勢(shì)從近年來政府發(fā)布實(shí)施宏觀調(diào)控政策來看，未來相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間里將保持政策的延續(xù)性，將更加注重政策的可執(zhí)行性。繼續(xù)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，加大普通住宅（包括經(jīng)濟(jì)適用房）供給，抑制固定資產(chǎn)投資過快增長(zhǎng)，遏制住房?jī)r(jià)格過快上漲為主要發(fā)展趨勢(shì)。市場(chǎng)依然過熱政府將繼續(xù)出臺(tái)相應(yīng)的調(diào)控政策。3、總結(jié)國(guó)家宏觀調(diào)控政策的主要調(diào)控方向?qū)⑹亲》抗?yīng)結(jié)構(gòu)，切實(shí)加大對(duì)中檔低住房的供給，打擊投機(jī)性購(gòu)房，穩(wěn)定房?jī)r(jià)。投機(jī)型客戶在政策影響下必將受到抑制。物權(quán)法草案將對(duì)住宅項(xiàng)目帶來利好信息，土地年限自動(dòng)續(xù)期，將征收物業(yè)稅，減少開發(fā)商利益，拉低房?jī)r(jià)。目前成都市對(duì)現(xiàn)有在售商品房銷售價(jià)格公開行為，將對(duì)在售項(xiàng)目公開化，透

52、明化方向運(yùn)行；在對(duì)待市外購(gòu)房者方面，進(jìn)一步放開和規(guī)范市外人員到我市入戶，有利于外地人購(gòu)房。三、成都市城北房地產(chǎn)市場(chǎng)及板塊分析（一）城北市場(chǎng)概況1、商品房市場(chǎng)2005年城北樓盤供應(yīng)面積50.45萬(wàn)平米，僅占全市7.97%，而04年所占比率為10%，下降了近2.03%；2006年1-9月城北商品房總體供應(yīng)量批準(zhǔn)供應(yīng)面積38.13萬(wàn)平米，批準(zhǔn)預(yù)售面積同比減少24%；成交量商品房47.34萬(wàn)平米，同比減少6.2%，其中9月成交商品房7.19萬(wàn)平米；（數(shù)據(jù)來源：成都房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告）（數(shù)據(jù)來源：成都房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告）從上表可以看出，城北的房地產(chǎn)開發(fā)量最小，但成交面積高于供應(yīng)面積，市場(chǎng)呈現(xiàn)出求大于供的趨勢(shì)。2

53、、住宅市場(chǎng)概況供應(yīng)量：2006年1-9月城北共批準(zhǔn)預(yù)售住宅項(xiàng)目3496套共34.02萬(wàn)平米，套數(shù)和面積分別同比上升6.8%和6.9%，其中9月單月無批準(zhǔn)預(yù)售住宅項(xiàng)目。交易量：2006年1-9月城北交易商品住宅項(xiàng)目3708套共36萬(wàn)平米，交易套數(shù)和交易面積分別同比增加10.2%和15.7%。其中9月交易住宅728套共6.74萬(wàn)平米。近兩年城北房地產(chǎn)開發(fā)在全市各方位占比最小，這也是城北房地產(chǎn)發(fā)展的一大特征，從2006年數(shù)據(jù)來看，住宅開發(fā)供應(yīng)面積分別占到全市的6%；開發(fā)面積較小，但從成交面積來看，住宅成交比例分別為6.6%；成交面積大于供應(yīng)面積，求大于供成為城北房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀。造成其供應(yīng)量小的原因：

54、一是城北依托火車北站，建有大小專業(yè)市場(chǎng)140多個(gè)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)區(qū)域環(huán)境較差。二是城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相對(duì)滯后的影響。區(qū)位形象很差，道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)緩慢。三是來自房地產(chǎn)需求的影響。居民結(jié)構(gòu)以鐵路系統(tǒng)等國(guó)企職工和個(gè)體經(jīng)營(yíng)者為主，對(duì)房屋檔次的要求相對(duì)偏低實(shí)用。四是供給的問題。目前，城北開的盤基本上都是經(jīng)濟(jì)型為主。3、總結(jié)歷年來，城北房地產(chǎn)發(fā)展較之成都其他區(qū)位相比都一直處于滯后的現(xiàn)象，主要表現(xiàn)在樓盤供應(yīng)量、開發(fā)品質(zhì)等都低于其他區(qū)位，主要是二三環(huán)路之間由于地塊拆遷較為困難，三環(huán)外道路交通情況并不理想、生活配套缺乏等因素造成這一現(xiàn)象，從在銷售情況看來，城北銷售量大于供應(yīng)量，整體發(fā)展現(xiàn)狀為求大于供，市場(chǎng)需求

55、較為旺盛。（二）成都市新城北房地產(chǎn)板塊分析依據(jù)目前城北房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r，已形成三環(huán)以內(nèi)和三環(huán)以外兩個(gè)區(qū)域板塊，其中，三環(huán)以外區(qū)域形成了北湖、新都新城區(qū)、天回、大豐四個(gè)板塊，三環(huán)以內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)主要在城北二三環(huán)之間，以下為詳細(xì)分析：成都市新城北房地產(chǎn)板塊分布圖板塊北湖板塊新都城區(qū)板塊大豐板塊天回鎮(zhèn)板塊板塊界定北湖位于成都三環(huán)路以北，西到大件路新都新城區(qū)蜀龍大道大豐鎮(zhèn)老成彭路天回鎮(zhèn)大件路1、北湖板塊（1）北湖概況北湖湖面達(dá)700余畝，目前湖區(qū)及周圍4000多畝的景區(qū)已經(jīng)建成并向游人開放。北湖地處12平方公里北郊風(fēng)光帶的核心區(qū)，緊鄰動(dòng)物園、白蓮池和沙河北段風(fēng)景帶，這里是成都上風(fēng)口，具有良好的自然居

56、家環(huán)境。根據(jù)規(guī)劃，北湖將建設(shè)成中國(guó)最大的城市觀鳥中心，交通便捷，北湖緊鄰動(dòng)物園，而規(guī)劃中的地鐵1號(hào)線直達(dá)動(dòng)物園，建成后可以快捷到達(dá)成都市區(qū)的任何地方。正因?yàn)榫哂兄T多優(yōu)勢(shì)，北湖作為成華區(qū)北部的中心風(fēng)景區(qū)，必將成為開發(fā)高檔社區(qū)的區(qū)域之一。（2）北湖房地產(chǎn)北湖區(qū)域現(xiàn)目前開發(fā)項(xiàng)目并不多，北湖印象等項(xiàng)目的開發(fā)，將逐步帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)，以北湖為核心景觀的房地產(chǎn)開發(fā)將是這一區(qū)域開發(fā)的特點(diǎn)，未來的土地儲(chǔ)備量較大，開發(fā)潛力巨大，但現(xiàn)目前配套設(shè)施不足，只以北湖為主要的開發(fā)特征，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)起到一定的制約。代表樓盤：北湖印象項(xiàng)目名稱北湖印象電 話84209000價(jià) 位 分 析總 價(jià) 范 圍1039萬(wàn)項(xiàng)目位置成

57、都龍?zhí)端慢埱喹h(huán)線同樂生態(tài)社區(qū)主 力 總 價(jià)1020萬(wàn)開 發(fā) 商成都市樂迪投資可 售 戶 數(shù)一期約710套（?。﹩蝺r(jià)范圍21602600元/代理銷售無可 售 金 額（商）平均單價(jià)元/物業(yè)管理英聯(lián)華物業(yè)公司地下室面積無（商）一樓單價(jià)工程進(jìn)度現(xiàn)房樓 層 規(guī) 劃6+1 F、11+1 F地下室車位占地面積500畝，一期60余畝面 積 范 圍46130付 款 方 式定 金無總建面積約80萬(wàn)公 攤 率首 付 款僅能一次性付款總建戶數(shù)綠 化 率30.05優(yōu) 惠 幅 度總銷金額容 積 率2.04物業(yè)管理費(fèi)元/產(chǎn) 品 規(guī) 格室廳衛(wèi)廚面 積戶 數(shù)百 分 比訴 求客源區(qū) 域1-1-145.4746.91年 齡 層2-

58、2-179.7883.88特 性3-2-2111.79118.24躍1-2-174.82躍2-2-166.77躍3-2-285.44153.81躍4-2-2139.2159.76產(chǎn) 品 優(yōu) 缺 點(diǎn) 綜 合 分 析1、產(chǎn)品規(guī)劃 2、價(jià)格分析 3、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析產(chǎn)品規(guī)劃：產(chǎn)品規(guī)劃規(guī)劃多層6+1F，11+1F為主，戶型面積區(qū)間46-130平米；戶型設(shè)計(jì)較為合理價(jià)格分析：項(xiàng)目以均價(jià)2400元/平米入市，由于土地性質(zhì)屬于集體，因此產(chǎn)權(quán)證無保證，價(jià)格無法拉升。優(yōu)劣勢(shì)分析：優(yōu)勢(shì)：周邊環(huán)境好；近幾年北湖風(fēng)景區(qū)的打造；交通便捷，總價(jià)低劣勢(shì)：項(xiàng)目屬鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目，無產(chǎn)權(quán)證，無法進(jìn)行上市交易，對(duì)項(xiàng)目的價(jià)格拉升不足，無法

59、進(jìn)行項(xiàng)目的推廣。周邊配套少地理位置遠(yuǎn)；周邊房?jī)r(jià)普片很低。周邊配套不足；主 要 媒 體 種 類Dm、pop主 要 訴 求 重 點(diǎn)生態(tài)居住區(qū)域主 要 暢 銷 原 因主 要 滯 銷 原 因銷 售 率一期90%位置圖： 北湖 項(xiàng)目市調(diào)資料表開盤日期：06年9月30日 市調(diào)日期：2006年11月15日 歸檔編號(hào)：0012、新都新城板塊蜀龍大道的通車為區(qū)域的開發(fā)奠定了堅(jiān)實(shí)的房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)，區(qū)域內(nèi)開發(fā)的項(xiàng)目眾多，萬(wàn)科，中房、新希望、交大等品牌已進(jìn)入此區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)，且土地儲(chǔ)備資源充足，主要以蜀龍大道靠近新都區(qū)為主要的開發(fā)區(qū)域，未來板塊區(qū)域以毗河沿線是新都板塊的開發(fā)熱點(diǎn)，價(jià)格將進(jìn)一步的拉升，預(yù)計(jì)未來價(jià)格將高

60、于其他板塊。代表樓盤：萬(wàn)科雙水岸歸檔編號(hào)：002調(diào)查日期：2006年11月15日萬(wàn)科雙水岸開盤時(shí)間2005年8月26日（2、3期）電話83365999價(jià)位分析總價(jià)范圍22-104萬(wàn)元項(xiàng)目位置成都新都區(qū)毗河?xùn)|路主力總價(jià)22-45萬(wàn)元開 發(fā) 商成都萬(wàn)科房地產(chǎn)公司可售戶數(shù)2期216戶3期84戶(2期)單價(jià)多層3100元/花洋3800元/別墅6300元/代理銷售正合地產(chǎn)可售金額約1.27億元(住)均價(jià)2800元/物業(yè)管理萬(wàn)科物業(yè)地下建面(商)1F單價(jià)工程進(jìn)度1期主體、2期在建樓層規(guī)劃花洋/別墅地下室車位個(gè)占地面積637.5畝面積范圍80-260付款方式定 金2萬(wàn)元總建面積42萬(wàn)(1期4.9萬(wàn)）公 攤