《物業(yè)管理試題庫》word版

1、物業(yè)管理試題庫(閱讀：46)(6月6日)一. 常識 30題二. 法規(guī) 179題三. 保安管理 35題四. 停車場管理 24題五. 消防管理 186題六. 維修管理 28題七. 給排水管理 53題八. 供配電管理 173題九. 中央空調(diào)管理 93題十. 電梯管理 106題十一.智能化管理 48題十二.清潔、綠化管理 61題十三.創(chuàng)優(yōu)工作 21題十四.禮儀規(guī)范 7題十五.社區(qū)工作 7題一.常識001“物業(yè)”是粵港方言對房地產(chǎn)的稱呼，它最早在香港被普遍使用，其含義是單元性的房地產(chǎn)。被稱為物業(yè)的單元性房地產(chǎn)可大可小，一棟商業(yè)樓宇、一組標(biāo)準(zhǔn)廠房、 一棟住宅樓或一套住宅都可稱為物業(yè)。002物業(yè)的概念與房地

2、產(chǎn)的概念的區(qū)別是在英語中，物業(yè)與房地產(chǎn)是一個詞（Real estate或Real property）。在我們通常使用上，房地產(chǎn)一詞是一個宏觀的概念，物業(yè)一詞則是個微觀的概念。003世界物業(yè)管理的起源 物業(yè)管理作為一種不動產(chǎn)管理的模式起源于19世紀(jì)60年代的英國。當(dāng)時是英國工業(yè)空前發(fā)展高漲的時候，一名叫奧克維亞.希爾（女）的住宅業(yè)主，率先為其出租的住宅制定了一套別開生面的管理辦法，并取得出人意料的成功，首開物業(yè)管理之先河。004我國（大陸）的物業(yè)管理起源于1981年3月10日，深圳市成立我國(大陸)首家物業(yè)管理公司。標(biāo)志著我國(大陸)物業(yè)管理工作擺脫行政福利型傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟下的管理模式，走上了專業(yè)

3、化、企業(yè)化、經(jīng)營性的市場運作軌道。005我國（大陸）第一家物業(yè)管理公司是深圳市物業(yè)管理公司。006號稱“深圳市物業(yè)管理第一村”的是深圳市“東湖麗苑”商品住宅小區(qū)。由深圳 市物業(yè)管理公司實施對該小區(qū)的物業(yè)管理工作。007深圳市物業(yè)管理行業(yè)管理的第一棟寫字樓是1983年由深圳市物業(yè)管理公司對特區(qū)內(nèi)第一棟涉外商品寫字樓國際商業(yè)大廈實施物業(yè)管理。008深圳市物業(yè)管理行業(yè)第一個對工業(yè)區(qū)實施物業(yè)管理的是1985年，由深圳市鵬基工業(yè)區(qū)管理服務(wù)公司對鵬基工業(yè)區(qū)實施物業(yè)管理。009深圳市第一家實施綜合一體化物業(yè)管理的住宅小區(qū)是1990年，由深圳市蓮花物業(yè) 管理有限公司對深圳市微、福利房住宅小區(qū)蓮花二村實施綜合一

4、體化物業(yè)管理。010我國第一家實行招投標(biāo)的物業(yè)是1993年，由深圳市住宅局主持，在住宅局所屬蓮花物業(yè)管理公司、萬廈居業(yè)公司、大眾物業(yè)管理公司中，對蓮花北、景田西兩住宅小區(qū)實施邀請招投標(biāo)活動。011真正意義上社會化公開招投標(biāo)選擇物業(yè)管理公司的物業(yè)是1996年12月，對深圳市福利房住宅小區(qū)-鹿丹村的面向社會的公開招標(biāo)活動。最后由深圳萬科物業(yè)管理有限公司中標(biāo)。012物業(yè)管理市場的特點是1、具有雙重職能的市場（要素市場、消費市場）；2、對前級市場房地產(chǎn)開發(fā)市場、營銷市場）具有積極的激勵作用；3、勞務(wù)市場；4、雙向選擇。013物業(yè)管理的要素市場是自用的居住用房管理、服務(wù)。014物業(yè)管理的消費市場是出租的

5、居住用房和經(jīng)營性用房的管理、服務(wù)。015在房地產(chǎn)市場體系中，物業(yè)管理市場處于最后一級。016物業(yè)管理市場的流通和交換的標(biāo)的是提供商品性勞動服務(wù)。017物業(yè)管理市場的關(guān)系是供方物業(yè)管理企業(yè)向需方物業(yè)業(yè)主和非業(yè)主使用人、承租人提供商品性勞動服務(wù)的市場關(guān)系，是雙方按合同建立起來的平等的互助互利的交換關(guān)系。018物業(yè)管理市場的含義是物業(yè)管理企業(yè)采用經(jīng)營性的手段實施管理，對業(yè)主和非業(yè)主使用人、承租人提供服務(wù)，從而取得報酬。019 深圳市物業(yè)管理目前需要解決的主要問題是繼續(xù)加強立法及完善配套政策文件；引導(dǎo)和推動規(guī)范化管理和規(guī)?；?jīng)營；繼續(xù)加快物業(yè)市場化進程；加大政府監(jiān)管力度；提高物業(yè)管理的科技水平；繼續(xù)探

6、索，繼續(xù)創(chuàng)新。020物業(yè)管理行業(yè)的主管部門是市政府住宅行政管理部門（市住宅局物業(yè)監(jiān)管處）及各區(qū)人民政府住宅行政管理部門（區(qū)建設(shè)局物業(yè)管理科）。021物業(yè)管理市場的委托關(guān)系主要有委托管理型，自主經(jīng)營型。022物業(yè)委托管理型的特征是開發(fā)商、業(yè)主（業(yè)主委員會）采用招投標(biāo)或協(xié)議的方式，通過物業(yè)管理委托合同，委托專業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)，按照“統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)”的原則，提供勞務(wù)商品的市場交換關(guān)系。023物業(yè)管理市場運行原則是業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結(jié)合；統(tǒng)一管理、綜合服務(wù)； 平等競爭。024物業(yè)管理招投標(biāo)的原則是公正、公平、公開；實事求是、合情合理；早期介入。025物業(yè)管理招投標(biāo)的內(nèi)外條件是物業(yè)管理招標(biāo)方和

7、投標(biāo)方的成熟；規(guī)則的完善；市 場信息網(wǎng)絡(luò)的建立。026物業(yè)管理公司取得物業(yè)管理權(quán)的主要途徑是投標(biāo)；協(xié)議；自管。027目前最新優(yōu)秀示范物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)分幾個類型進行考評：大廈；工業(yè)區(qū)；住宅小區(qū)。028目前最新優(yōu)秀示范物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)有哪幾個方面考評內(nèi)容：大廈、工業(yè)區(qū)各九項，包括：基礎(chǔ)管理；房屋管理及維修養(yǎng)護；共用設(shè)備管理；共用設(shè)施管理；保安及車輛管理；環(huán)境衛(wèi)生管理；綠化管理；精神文明建設(shè)；管理效益。（兩者具體內(nèi)容評分側(cè)重不同）住宅小區(qū)八項，包括：基礎(chǔ)管理；房屋管理及維修養(yǎng)護；共用設(shè)施、設(shè)備管理；保安、消防及車輛管理，環(huán)境衛(wèi)生管理；綠化管理；精神文明建設(shè)；管理效益。029深圳市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的性質(zhì)是依法登記成立

8、的物業(yè)管理行業(yè)的自律性社團法 人。030深圳市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的主要職責(zé)是1.制定物業(yè)管理行業(yè)行為準(zhǔn)則及道德規(guī)范；2.組織物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)、考試；3.受理對會員的投訴，組織調(diào)查，并向有關(guān)部門提出處理意見；4.向市主管部門反映物業(yè)管理行業(yè)的意見、建議和要求，維護物業(yè)管理行業(yè)的合法權(quán)益；5.調(diào)解行業(yè)內(nèi)部的爭議；6.協(xié)助市、區(qū)主管部門開展物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量評優(yōu)活動；7.辦理主管部門委托的其他事項。二.法規(guī)001城市新建住宅小區(qū)管理辦法是建設(shè)部1994年3月24日第33號令。并于1994 年4月1日批準(zhǔn)施行。002深圳市物業(yè)管理的主要法律依據(jù)是“條例”及“細(xì)則”。003深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理

9、行業(yè)管理辦法是經(jīng)市政府二屆第101次常務(wù)會議審議通 過，于1998年7月20日發(fā)布并實施。004“條例”是1994年6月18日深圳市第一屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十三次會 議通過，于1994年11月1日起施行。005“條例”是1999年6月30日深圳市第二屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十三次會 議修正。006“細(xì)則”是深圳市政府二屆三十五次常務(wù)會議通過。1996年9月20日由深圳市市 長李子彬發(fā)布深圳市人民政府令第二十五號施行。007“條例”是以住宅小區(qū)類物業(yè)為基礎(chǔ)編寫的。008“條例”所稱物業(yè)是指建成并投入使用的各類房屋及與之配套的公用設(shè)備、設(shè)施和 公共場地。009物業(yè)管理是指由專業(yè)機構(gòu)或公

10、司，按照合同或契約，接受業(yè)主（用戶）的委托，按照市場經(jīng)營方式，運用現(xiàn)代管理方法和技術(shù)，為使物業(yè)充分發(fā)揮其使用價值和經(jīng)濟效益而對物業(yè)本身及其業(yè)主（用戶）進行管理并提供綜合服務(wù)。 *“條例”使用的概念是指對住宅區(qū)各類房屋及相配套的公用設(shè)施、設(shè)備、公共場 地和住宅區(qū)的綠化、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序等項目進行維護、修繕和整治，使之保 持正常狀態(tài)的行為。010物業(yè)專營公司是指接受物業(yè)管理公司委托，承擔(dān)住宅區(qū)的機電設(shè)備、清潔綠化、園林綠化、維修工程、保安服務(wù)等專項管理業(yè)務(wù)的機構(gòu)。011住宅區(qū)是指以住宅為主，并有相應(yīng)配套公用設(shè)施及非住宅房屋的居住區(qū)。012住宅區(qū)的范圍由市政府住宅行政管理部門會同有關(guān)部門劃定。01

11、3業(yè)主是指住宅區(qū)內(nèi)住宅和非住宅房屋的所有權(quán)人。014入住是指入住人收到書面入住（入伙）通知并辦理完結(jié)相應(yīng)手續(xù)。015入住人在規(guī)定期限內(nèi)未辦理入住的視為入住，物業(yè)管理單位可從此時起收取相應(yīng) 的管理費。016業(yè)生公約是指由業(yè)主承諾的，對全體業(yè)主具有約束力的，有關(guān)業(yè)主在住宅區(qū)使用、 維護物業(yè)及其管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。017自用部位是指用戶門以內(nèi)、毗連部位以外的全部自用部位、設(shè)施和設(shè)備，包括自 用陽臺、門、窗、防盜網(wǎng)，室內(nèi)自用隔墻、墻（板）面等。018共用部位是指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用性質(zhì)的部位、設(shè)施和設(shè)備，包括：房屋的承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等）、抗震結(jié)構(gòu)部位（包括構(gòu)造柱

12、、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、本體共用排煙道（管）、電梯、機電設(shè)備、本體消防設(shè)施等。019毗連部位是指房屋本體中不屬于共用部位和自用部位的部位、設(shè)施和設(shè)備。020住宅區(qū)的公共場所和公用設(shè)施的使用和維護是由全體業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主 使用人共同使用和維護。021住宅區(qū)的物業(yè)管理采用業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合，屬地管理與行業(yè)管理相結(jié)合 的模式。022業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人的基本權(quán)利是依法參加住宅區(qū)物業(yè)管理。023業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人的基本義務(wù)是合理使用房屋和公用設(shè)施，維護 住宅區(qū)公共利益。024業(yè)主委員會成立的條件是住宅區(qū)入住率達到50%以上或自第一個業(yè)主入

13、住起滿兩 年。025業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司之間是平等的民事主體關(guān)系（法律關(guān)系）。026分期開發(fā)的住宅區(qū)如何選舉業(yè)主委員會：分期開發(fā)的住宅區(qū)，經(jīng)已入住的過半數(shù)投票權(quán)的業(yè)主申請，區(qū)住宅主管部門可以召集臨時業(yè)主大會，在分期開發(fā)期間成立臨時業(yè)主委員會。臨時業(yè)主委員會的權(quán)利、義務(wù)與業(yè)主委員會的權(quán)利、義務(wù)相同。027業(yè)主大會由本住宅區(qū)的業(yè)主組成。028業(yè)主大會召開的條件是須經(jīng)由已入住的過半數(shù)投票權(quán)的業(yè)主出席才能舉行。029業(yè)主大會業(yè)主不能出席或業(yè)主未滿十八歲的如何處理：書面委托代理人參加；法 定代理人參加。030業(yè)主大會每年至少召開一次。031組織召開業(yè)主大會的程序是業(yè)主委員會負(fù)責(zé)在會議召開七天前將業(yè)主

14、大會召開日 期和內(nèi)容送達每名業(yè)主。032業(yè)主如何要求召開業(yè)主大會：經(jīng)持有住宅區(qū)全體業(yè)主10%以上投票權(quán)的業(yè)主提議， 業(yè)主委員會應(yīng)在接到該項提議起20日內(nèi)就該項提議召開業(yè)主大會。033經(jīng)提議而業(yè)主委員會不召開業(yè)主大會如何處理：在20日內(nèi)，業(yè)主委員會未召集業(yè) 主大會，由提議的業(yè)主向區(qū)住宅主管部門申請，區(qū)住宅主管部門可以責(zé)令或限期 業(yè)主委員會召集業(yè)主大會。034業(yè)主大會通過的決議必須由出席會議的業(yè)主所投票數(shù)的過半數(shù)通過。035業(yè)主大會表決可以采取投票方式或者其他方式，各類房屋按建筑面積每10平方米為1票；不足10平方米的，5平方米及5平方米以上的計算為1票，不足5平方米的不計票。036業(yè)主大會的職權(quán)

15、包括：1.選舉、罷免業(yè)主委員會組成人員；2.監(jiān)督業(yè)主委員會的 工作；3.聽取和審查業(yè)主委員會的工作報告；4.決定住宅區(qū)內(nèi)關(guān)于業(yè)主利益的重大事項；5.修改業(yè)主公約；6.改變和撤消業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定；7.批準(zhǔn)業(yè)主委員會章程。037業(yè)主委員會委員由業(yè)主大會在業(yè)主中選舉產(chǎn)生；業(yè)主委員會主任、副主任由業(yè)主委員會在其委員中選舉產(chǎn)生；業(yè)主委員會可聘請派出所、居民委員會等有關(guān)單位的人員擔(dān)任業(yè)主委員會委員；業(yè)主委員會可聘請執(zhí)行秘書1至2名，負(fù)責(zé)處理業(yè)主委員會日常事物；038業(yè)主委員會章程的制定業(yè)主委員會章程經(jīng)業(yè)主委員會委員一致同意制定，并經(jīng)業(yè) 主大會批準(zhǔn)。039業(yè)主委員會實行差額選舉方式。040業(yè)主委員會委

16、員的人數(shù)一般為11人至17人，經(jīng)業(yè)主大會決定可適當(dāng)增減，但最 低不得少于5人。041入選業(yè)主委員會委員的人員應(yīng)熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、有一定的組織能力和必 要工作時間。042業(yè)主委員會每屆任期三年。043業(yè)主委員會換屆選舉業(yè)主委員會委員可連選連任。044業(yè)主委員會成員的工作性質(zhì)委員為兼職，主任可專職。045業(yè)主委員會會議由業(yè)主委員會主任根據(jù)工作需要召集，并應(yīng)在會議召開7天前將 會議通知書及有關(guān)材料送達每位委員。046業(yè)主委員會召開會議時，可以邀請政府有關(guān)部門、居民委員會、物業(yè)管理公司等 單位的人員和非業(yè)主使用人代表參加會議。047業(yè)主委員會向業(yè)主大會負(fù)責(zé)并報告工作。048業(yè)主委員會的職權(quán)有：1

17、.召集和主持業(yè)主大會；2.審議和決定住宅維修基金和公用設(shè)施專用基金的使用；3.采取公開招標(biāo)方式聘請物業(yè)管理公司對住宅區(qū)進行物業(yè)管理，并與其訂立、變更或解除委托管理合同；4.審議物業(yè)管理公司制定的對本住宅區(qū)的年度管理計劃、住宅區(qū)配套工程和重大的維修工程項目；5.審議住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費的收費標(biāo)準(zhǔn)；6.監(jiān)督物業(yè)管理公司對本住宅區(qū)的物業(yè)管理工作。049業(yè)主委員會的職權(quán)中，其中3.4.5.項規(guī)定的事項須報業(yè)主大會批準(zhǔn).050業(yè)主委員會的義務(wù)包括：1.執(zhí)行業(yè)主大會各項決定；2.遵守和履行物業(yè)委托管理合同；3.不得從事各種投資和經(jīng)營活動；4.對物業(yè)管理公司的正當(dāng)經(jīng)營和管理活動予以支持和配合。051業(yè)主委員

18、會不可以從事以盈利為目的的經(jīng)營活動.052業(yè)主委員會表決的原則是采取少數(shù)服從多數(shù)的原則。053業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)接受市、區(qū)住宅主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督；業(yè)主大會的決 定等不得與憲法、法律、法規(guī)和規(guī)章相抵觸。054物業(yè)公司根據(jù)住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同對住宅區(qū)統(tǒng)一實施管理.055物業(yè)委托管理合同應(yīng)包括的內(nèi)容：委托管理事項；管理標(biāo)準(zhǔn)；管理權(quán)限；管理期 限；管理費收支；利潤及風(fēng)險、監(jiān)督檢查；違約責(zé)任及其他權(quán)利義務(wù)條款。056住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同應(yīng)當(dāng)報區(qū)住宅管理部門備案.057開發(fā)建設(shè)單位對住宅區(qū)前期的物業(yè)管理是：開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)從住宅區(qū)入住前6 個月開始自行或委托物業(yè)管理公司對住宅區(qū)進行前期管理。05

19、8前期管理的費用由開發(fā)建設(shè)單位自行承擔(dān)。059開發(fā)建設(shè)單位在住宅區(qū)開始入住2年內(nèi)可以決定住宅小區(qū)的物業(yè)管理事宜.060在住宅區(qū)開始入住2年內(nèi)成立業(yè)主委員會的，不可以終止物業(yè)管理公司與開發(fā)建 設(shè)單位簽定的委托管理合同.但業(yè)主委員會可與開發(fā)建設(shè)單位簽訂委托管理合同，并行使本條例規(guī)定的各項職責(zé)。061住宅區(qū)入住2年后，業(yè)主委員會應(yīng)依“條例”規(guī)定聘請物業(yè)管理公司對住宅區(qū)進 行管理，原物業(yè)管理公司在同等條件下可以優(yōu)先承包管理。062物業(yè)管理公司在住宅區(qū)范圍內(nèi)的管理事項包括：房屋的使用、維修、養(yǎng)護；消防、電梯、機電設(shè)備、路燈、連廊、自行車房（棚）、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等公用設(shè)施的使用、

20、維修、養(yǎng)護和管理；清潔衛(wèi)生；車輛行駛和停泊；公共秩序；市住宅主管部門規(guī)定和委托管理合同規(guī)定的其他物業(yè)管理事項。063物業(yè)管理公司的權(quán)利是：根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合實際情況，制定本住宅區(qū)物業(yè)管理辦法；依據(jù)委托管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費用；制止違反住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的行為；選聘專營公司承擔(dān)專項經(jīng)營業(yè)務(wù)。064物業(yè)管理公司的義務(wù)是：以為業(yè)主服務(wù)為宗旨，注重社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益；按市住宅主管部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和委托管理合同對住宅區(qū)實施物業(yè)管理；接受業(yè)主委員會和業(yè)主的監(jiān)督；組織或協(xié)助有關(guān)部門提供社區(qū)生活服務(wù)和開展社區(qū)文化活動；按照法律、法規(guī)和市政府的有關(guān)規(guī)定從事經(jīng)營活動。065住宅區(qū)內(nèi)車輛管理的規(guī)

21、定包括：接受公安等部門的統(tǒng)一指導(dǎo)和監(jiān)督；進入住宅區(qū)的車輛應(yīng)按規(guī)定停放在停車場或設(shè)置有停車標(biāo)志的場所；物業(yè)管理單位應(yīng)與車主明確車輛保管關(guān)系或車位有償使用關(guān)系，并按有關(guān)規(guī)定收取相應(yīng)的保管費或車位使用費。066物業(yè)管理公司對住宅區(qū)的管理未能達到市住宅主管部門和委托管理合同規(guī)定的標(biāo) 準(zhǔn)，或者違反委托管理合同規(guī)定的，業(yè)主委員會或委托方可終止合同。067物業(yè)管理公司因管理、維修、養(yǎng)護不善，造成業(yè)主損失的，應(yīng)賠償業(yè)主損失。068物業(yè)管理公司違反有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定的，由有關(guān)部門依法予以處理。069物業(yè)管理公司享受國家第三產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策.070有關(guān)業(yè)主公約的規(guī)定有：由市住宅主管部門統(tǒng)一制訂示范文本；業(yè)主大會

22、可以根據(jù)本住宅區(qū)的實際情況進行修改補充，并報市住宅主管部門和區(qū)住宅主管部門備案；業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)、政府有關(guān)規(guī)定和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。071業(yè)主公約的主要內(nèi)容包括：住宅區(qū)名稱、地點、面積及戶數(shù)；公共場所及公用設(shè)施狀況；業(yè)主大會的召集程序及決定住宅區(qū)重大事項的方式；業(yè)主使用其住宅和住宅區(qū)內(nèi)公共場所及公用設(shè)施的權(quán)益；業(yè)主參與住宅區(qū)物業(yè)管理的權(quán)利；業(yè)主對業(yè)主委員會及物業(yè)管理公司的監(jiān)督權(quán)；住宅區(qū)物業(yè)各項維修、養(yǎng)護和管理費用的繳交；業(yè)主在本住宅區(qū)內(nèi)應(yīng)遵守的行為準(zhǔn)則；違反業(yè)主公約的責(zé)任；其他有關(guān)事項。072業(yè)主公約生效的條件是：業(yè)主公約在住宅區(qū)入住率達到30%后，經(jīng)已入住業(yè)主中持 有過半數(shù)以

23、上投票權(quán)的業(yè)主簽訂后生效。073已生效的業(yè)主公約對本住宅區(qū)所有業(yè)主有約束力.074業(yè)主入住時物業(yè)管理公司應(yīng)組織業(yè)主簽訂業(yè)主公約.075在移交住宅區(qū)的同時，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)向業(yè)主委員會移交的住宅區(qū)工程建設(shè)資料包括：住宅區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；地下管網(wǎng)竣工圖；住宅區(qū)各類房屋清單；出售房屋的產(chǎn)權(quán)范圍或成本核算清單；住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備及公共場地清單；住宅區(qū)未完工的房屋、公用設(shè)施設(shè)備及公共場地的竣工日期。076在業(yè)主委員會未成立時，由物業(yè)管理公司接管住宅區(qū)工程建設(shè)資料，并代為保管。077業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人使用房屋應(yīng)遵守的規(guī)定有：未經(jīng)市政府有關(guān)部 門批準(zhǔn)，不得改變房

24、屋結(jié)構(gòu)、外貌和用途；不得對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面及通道進行違章鑿、拆、搭、占；不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品，但自用生活性燃料除外；不得利用房屋從事危害公共利益的活動；不得侵害他人的正當(dāng)權(quán)益。078室內(nèi)部分的維修責(zé)任由業(yè)主負(fù)責(zé)維修。079室內(nèi)部分維修責(zé)任界限的劃分是：業(yè)主大門內(nèi)，水、電表閘、閥以內(nèi)。080室內(nèi)部分的維修費用由業(yè)主（非業(yè)主使用人、租戶）負(fù)責(zé)。081共用部分維修養(yǎng)護責(zé)任的劃分是由物業(yè)公司組織定期養(yǎng)護和維修。082共用部分的維修養(yǎng)護費用從房屋（本體）維修基金中支付。083公用設(shè)施維修責(zé)任界限的劃分是：住宅區(qū)的道路、路燈、溝渠、池、井、綠化、娛樂場所、

25、停車場、連廊、自行車房（棚）等住宅區(qū)公用設(shè)施由物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理維修養(yǎng)護。084公用設(shè)施的維修費用從管理服務(wù)費中支付。085住宅區(qū)的水、電、煤氣、通訊等管線的維修養(yǎng)護由相關(guān)業(yè)務(wù)單位負(fù)責(zé)，維修養(yǎng)護 費用由相關(guān)業(yè)務(wù)單位支付。086房屋毗連部位的維修養(yǎng)護由誰負(fù)責(zé)？在房屋本體中不屬于共用部位和自用部位的部位、設(shè)施和設(shè)備。毗連部位及設(shè)施的維修養(yǎng)護由毗連的業(yè)主或相關(guān)責(zé)任人共同組織實施或委托物業(yè)管理公司組織實施。087毗連部位維修養(yǎng)護費用由業(yè)主和相關(guān)責(zé)任人按比例分擔(dān)費用。其中共有墻體按兩側(cè)均分后，由每側(cè)業(yè)主按比例分擔(dān)，共有樓板其樓面與頂棚部位由所在層業(yè)主負(fù)責(zé)，其結(jié)構(gòu)部位由毗連層上下業(yè)主按比例分擔(dān)。088人

26、為造成公用設(shè)施損壞、損失的，由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù)、賠償。089房屋外觀的整潔、統(tǒng)一由業(yè)主、承租人、非業(yè)主使用人和物業(yè)管理公司共同維護。090房屋的修繕、粉刷由業(yè)主委員會決定。091房屋的天面、外墻每10年至少修繕、粉刷一次。092房屋的空調(diào)架、防盜網(wǎng)等外觀設(shè)施每三年至少修繕、粉刷一次。093房屋的樓梯間的墻面、臺階、扶手等設(shè)施每五年至少修繕、粉刷一次。094房屋的天面、外墻、空調(diào)架、防盜網(wǎng)、樓梯間的墻面、臺階、扶手等設(shè)施項目到修繕粉刷期確實不需要修繕和粉刷的，業(yè)主委員會可向市、區(qū)住宅主管部門申請延期修繕和粉刷，經(jīng)市、區(qū)住宅主管部門同意，可以延期。095房屋的修繕和粉刷等設(shè)施項目費用，外觀設(shè)施由業(yè)主

27、或承租人承擔(dān)；其他費用從 住宅本體維修基金中支付。096房屋及其附屬設(shè)施或住宅公用設(shè)施在可能危害房屋安全或公共安全時需即時維 修。097公用設(shè)施專用基金由開發(fā)建設(shè)單位在住宅區(qū)移交時按一定的提取比例提取，并一次性向業(yè)主委員會劃撥；由區(qū)住宅主管部門設(shè)立專帳管理；使用辦法由市政府制訂；區(qū)住宅主管部門對業(yè)主委員使用公用設(shè)施專用基金不得干涉；098公用設(shè)施專用基金提取的比例按住宅區(qū)除地價以外的建設(shè)總投資2%提取。099公用設(shè)施專用基金用于購買管理用房和住宅區(qū)公用設(shè)施的重大維修工程項目。100住宅區(qū)內(nèi)禁止踐踏、占用綠化地；占用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房（棚）等公用設(shè)施而影響其正常使用

28、功能；亂拋垃圾、雜物；影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛等；損毀、涂劃園林藝術(shù)雕塑；聚眾喧鬧；隨意停放車輛和鳴喇叭；發(fā)出超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；排放有毒、有害物質(zhì)；經(jīng)營業(yè)主公約所禁止的行業(yè)；法律、法規(guī)及市政府規(guī)定禁止的其他行為。101住宅區(qū)的專用房屋指的是物業(yè)管理的管理用房與按比例提供給業(yè)主委員會由物業(yè) 管理公司經(jīng)營的商業(yè)用房。102住宅區(qū)的專用房屋由開發(fā)建設(shè)單位在住宅區(qū)移交時按市政府規(guī)定以建造成本提供 管理用房，以微利房價提供部分商業(yè)用房；103住宅區(qū)的專用房屋的產(chǎn)權(quán)屬該住宅區(qū)全體業(yè)主；104物業(yè)管理用房的計算方法是：物業(yè)管理用房面積（平方米）=人均管理用房規(guī)劃指標(biāo)（0.06）住宅區(qū)房屋總套數(shù)（住宅

29、、單身公寓套數(shù)加上非住宅房屋每 100平方米建筑面積折一套；寫字樓、商業(yè)面積、工業(yè)廠房等物業(yè)亦按每100平方米建筑面積折一套）戶均人口數(shù)（3.75）。105物業(yè)管理用房包括辦公用房、生活用房、庫房等，不包括機電及保安人員值班用 房。106保安人員宿舍用房由開發(fā)建設(shè)單位利用小區(qū)（大廈）內(nèi)相關(guān)公共場所解決。107物業(yè)管理用房必須是正規(guī)用房。108向業(yè)主委員會提供管理用房的期限在業(yè)主委員會成立2個月內(nèi)提供，最遲不超過6 個月（商業(yè)用房、公用設(shè)施專用基金相同）。109提供給業(yè)主委員會的商業(yè)用房面積的計算方法是多層按總建筑面積的3，高層 住宅區(qū)或別墅區(qū)按總建筑面積的2提供。110提供給業(yè)主委員會的商業(yè)用

30、房的購置費可從公用設(shè)施專用基金中墊支，并從該商 業(yè)用房經(jīng)營收入中收回。111提供給業(yè)主委員會的商業(yè)用房由物業(yè)管理公司按委托管理合同使用、經(jīng)營，其收 入用于彌補管理費的不足。112住宅區(qū)的公用設(shè)施專用基金、住宅本體維修基金和管理服務(wù)費的收支帳目業(yè)主委員會應(yīng)每三個月至少公布一次，接受業(yè)主的監(jiān)督。113業(yè)主、非業(yè)主使用人違反業(yè)主公約的，承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。114對未交納物業(yè)管理服務(wù)費、住宅維修基金和物業(yè)委托管理合同約定的其他費用的，物業(yè)管理公司可要求業(yè)主限期交納。115對逾期不交納物業(yè)管理費、本體維修基金的，可按日加收應(yīng)交納費用萬分之五的滯納金，并可按業(yè)主公約和物業(yè)委托管理合同的規(guī)定進行催交；連續(xù)六

31、個月不交納的，可向人民法院申請追繳。116物業(yè)管理公司違反物業(yè)委托管理合同的約定并造成損失的，承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任并承擔(dān) 相應(yīng)損失。117業(yè)主委員會、業(yè)主大會違反“條例”第二十二條“業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)接受市、區(qū)住宅主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督；業(yè)主大會的決定、業(yè)主委員會章程的內(nèi)容或 業(yè)主委員會的決定不得與憲法、法律、法規(guī)和規(guī)章相抵觸?！币?guī)定的，市、區(qū)住宅主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或撤消其決定，并通告全體業(yè)主。118業(yè)主委員會對物業(yè)管理公司有下列行為之一的：擅自擴大收費范圍、提高收費標(biāo)準(zhǔn)；改變公用設(shè)施專用基金和住宅（本體）維修基金的用途，或未按規(guī)定定期公布收支帳目的；改變專用房屋的用途，未按規(guī)定使用的；管理制

32、度不健全、管理混亂，造成對住宅區(qū)的房屋管理、維修、養(yǎng)護不善，經(jīng)市、區(qū)主管部門認(rèn)定應(yīng)當(dāng)予以處罰的。業(yè)主委員會有權(quán)予以制止并限期改正；逾期不改正的，業(yè)主委員會可以終止委托管理合同；市住宅主管部門和有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正，并可處以3000元以上10000元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，市住宅主管部門可以降低其物業(yè)管理資質(zhì)等級，直至吊銷其物業(yè)管理的經(jīng)營項目。119業(yè)主委員會進行投資和經(jīng)營活動，市、區(qū)住宅主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，可以 并處3000元以上10000元以下的罰款。120業(yè)主、非業(yè)主使用人或其他單位、個人未經(jīng)市政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，不得改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌和用途；不得對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、

33、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面及通道進行違章鑿、拆、搭、占；不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品，但自用生活性燃料除外；不得利用房屋從事危害公共利益的活動；不得侵害他人的正當(dāng)權(quán)益。違反上述第三十八條規(guī)定的，市、區(qū)住宅主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀，可以并處1000元以上5000元以下的罰款。121業(yè)主、非業(yè)主使用人或其他單位、個人違反住宅區(qū)內(nèi)禁止踐踏、占用綠化地；占 用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房（棚）等公用設(shè)施而影 響其正常使用功能；亂拋垃圾、雜物；影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛等；損 毀、涂劃園林藝術(shù)雕塑；聚眾喧鬧；隨意停放車輛和鳴喇叭；發(fā)出超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn) 的噪音；排放

34、有毒、有害物質(zhì)；經(jīng)營業(yè)主公約所禁止的行業(yè)；法律、法規(guī)及市政 府規(guī)定禁止的其他行為的，市、區(qū)住宅主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，可以并處100 元以上2000元以下的罰款。122寫字樓、商住樓及工業(yè)廠房等物業(yè)可參照本“條例”執(zhí)行。123物業(yè)管理公司必須按照所持有的“物業(yè)管理資質(zhì)”從事相應(yīng)的物業(yè)管理工作。124資質(zhì)證書分為甲級、乙級、丙級3種。125物業(yè)管理公司按持有的不同資質(zhì)證書，進行物業(yè)管理工作。持有甲級資質(zhì)證書的單位，可以管理各類物業(yè)并按甲級標(biāo)準(zhǔn)收取管理服務(wù)費；持有乙級資質(zhì)證書的單位，可以管理30層以下的各類物業(yè)并按乙級標(biāo)準(zhǔn)收取管理服務(wù)費；持有丙級資質(zhì)證書的單位，可以管理9層以下的各類物業(yè)（涉外住

35、宅區(qū)、別墅小區(qū)除外）并按丙級標(biāo)準(zhǔn)收取管理服務(wù)費。126業(yè)主委員會是否有權(quán)委托會計師事務(wù)所對物業(yè)管理公司進行審計？業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司可以共同委托會計師事務(wù)所對住宅（本體）維修基金和管理服務(wù)費的使用明細(xì)表和收支明細(xì)帳目進行審計。127對物業(yè)公司審計的費用從管理費中支付。128業(yè)主委員委托會計師事務(wù)所會對物業(yè)管理公司進行審計的前提條件是在業(yè)主委員 會與該物業(yè)管理公司之間的委托管理合同依法終止時。129住宅區(qū)管理服務(wù)費總收入的主要來源有1.部分商業(yè)用房租金；2.公用設(shè)施、設(shè)備和公共場所（地）的經(jīng)營收入；3.向業(yè)主收取管理服務(wù)費；4.住宅區(qū)的其他合法收入。130住宅區(qū)管理服務(wù)費的基本開支有1.住宅

36、區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備和公共場所（地）的日常管理、維修和養(yǎng)護費用（包括材料費、公用水電費、設(shè)備損耗費、垃圾清運費、綠化養(yǎng)護費等）；2.業(yè)主委員會、管理處核定人員的津貼工資、福利及辦公、經(jīng)營費用；3.就管理工作而聘請的專營公司及其他聘請人員的費用；4.住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備必要的保險費用和法定稅費；5.住宅區(qū)必要的社區(qū)文化活動費用。131管理服務(wù)費不包含業(yè)主與非業(yè)主使用人的人身保險、財產(chǎn)保管保險費用。132收取管理服務(wù)費項目和標(biāo)準(zhǔn)以及每年基本開支的項目和標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會根據(jù)物業(yè)管理公司的資質(zhì)證書等級以及業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的實際需求，參照市物價主管部門和市住宅主管部門的指導(dǎo)收費標(biāo)準(zhǔn)審議確定后，報業(yè)主大會批

37、準(zhǔn)執(zhí)行。133住宅區(qū)管理服務(wù)費的收支帳目由業(yè)主委員會主任和住宅區(qū)管理處主任簽字并加蓋公章后每三個月至少張榜公布一次；年度帳目公布應(yīng)由業(yè)主委員會主任和物業(yè)管理公司法定代表人簽字并加蓋公章后公布。134住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金的所有權(quán)屬住宅區(qū)全體業(yè)主和業(yè)主委員會。135住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金的主管部門市住宅主管部門和區(qū)住宅管理部門。136住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金所說的開發(fā)建設(shè)單位總投資含公用設(shè)施配套費、建造成 本。137住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金所說的重大維修項目的范圍是：區(qū)內(nèi)的非市政道路、路燈、溝、渠、池、井、園林綠化地、地下排水管等；文化娛樂體育場所、停車場、連廊、自行車房（棚）。（不包括產(chǎn)權(quán)不屬于全

38、體業(yè)主共有的物業(yè)）。138住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金所說的重大維修項目的標(biāo)準(zhǔn)是：區(qū)內(nèi)道路路面、路基嚴(yán)重?fù)p壞，造成無法通行的；路燈線路需要改造或重新敷設(shè)的；溝、渠、池、井、井壁（面）出現(xiàn)嚴(yán)重斷裂或破損的；園林綠化地樹木、草皮及雕塑、小品等設(shè)施需重新造植或更新改造的；文化娛樂體育場所需改造、改建或因房屋的基礎(chǔ)傾斜造成裂縫或因結(jié)構(gòu)等原因造成柱、梁、板墻、裂縫或嚴(yán)重?fù)p壞的；停車場、連廊、自行車房（棚）需要更新、改造、改建的；地下排水管網(wǎng)大修、更新、改造等。上述范圍之外的由市住宅主管部門確定。139高層住宅區(qū)專用基金的使用比例30%用于本體外公用設(shè)施；其余用于本體共用設(shè) 施的重大維修工程項目。140專用基金

39、不屬于業(yè)主委員會或物業(yè)管理公司的經(jīng)營收入。141專用基金用于住宅區(qū)公用設(shè)施重大維修養(yǎng)護工程項目時，只能使用基金的增值部 分。如增值部分不足，從管理費積累中墊支或由業(yè)主分?jǐn)偂?42物業(yè)管理公司需要使用專用基金時，應(yīng)向業(yè)主委員會提供法定代表人簽字蓋章的 使用申請；該項目有關(guān)圖紙、預(yù)算資料；施工承接單位或人員資質(zhì)資料。143業(yè)主委員會對物業(yè)管理公司使用專用基金的審批程序是：業(yè)主委員會在接到物業(yè)管理公司使用專用基金的申請后14日內(nèi)召集業(yè)主大會審議；同意后，向區(qū)住宅管理部門報送有業(yè)主委員會主任及物業(yè)管理公司法定代表人共同簽字的住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金使用申請表；區(qū)住宅管理部門應(yīng)在接到申請表后14日內(nèi)完成審

40、批并將款項撥到物業(yè)管理公司帳戶。144房屋（本體）維修基金屬各類物業(yè)業(yè)主的共有資產(chǎn)，以每個單體物業(yè)為單位，由 該單體物業(yè)的所有業(yè)主按各自物業(yè)的建筑面積分擔(dān)和享用。145房屋（本體）維修基金的主管部門是市住宅主管部門；各區(qū)住宅主管部門對轄區(qū) 內(nèi)各類物業(yè)的本體基金的使用和管理指導(dǎo)和監(jiān)督。146業(yè)主繳交房屋（本體）維修基金規(guī)定：業(yè)主自該棟房屋竣工交付使用保修期滿后的第一個月起，按月繳交本體維修基金；業(yè)主發(fā)生變更時原業(yè)主所交的本體基金不予退還。因開發(fā)單位的原因造成空置的房屋，其本體基金由開發(fā)單位繳交。147房屋（本體）維修基金的收取標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行市物業(yè)主管部門頒布的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)每兩年制訂和發(fā)布一次。各

41、業(yè)主委員會可根據(jù)房屋的使用狀況和本體基金積累狀況，經(jīng)與物業(yè)管理公司協(xié)商后，對本體基金繳交標(biāo)準(zhǔn)作適當(dāng)調(diào)整。148房屋（本體）維修基金的使用原則是：按照取之于民，用之于民的原則，用于房 屋本體共用部位的維修養(yǎng)護。149房屋（本體）維修基金的使用范圍是：共用部位的維修養(yǎng)護由管理處組織實施，其費用從本體基金中支出。共用部位是結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用性質(zhì)的部位、設(shè)施和設(shè)備，包括：房屋的承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等），抗震結(jié)構(gòu)部位（包括構(gòu)造柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、公共屋面、本體共用排煙道（管）、電梯、機電設(shè)備、本體消防設(shè)施、公共天線、本體上下水主管道、共用防盜監(jiān)控設(shè)

42、施等。150房屋（本體）維修基金的使用比例：本體基金的30用于房屋本體共用部位的日常維修和零星小修，其余的70用于房屋本體共用部位中修以上維護工程（含新增和改造工程，下同）；用于中修以上維護工程時，須經(jīng)業(yè)主委員會或該棟50%以上業(yè)主書面同意。151房屋（本體）維修基金維修標(biāo)準(zhǔn)：房屋共用部位的大、中、小修標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行國家建 設(shè)部有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。152房屋（本體）維修基金不夠支出時，經(jīng)業(yè)主委員會決定，由全體業(yè)主分?jǐn)?；單棟房屋本體基金不夠使用時，經(jīng)業(yè)主委員會或該棟50以上業(yè)主書面同意，由該棟各業(yè)主按規(guī)定分?jǐn)偂?53物業(yè)管理公司之管理處對每年房屋（本體）維修基金的使用應(yīng)于每年12月31日前提出下年度使用本體基金

43、的計劃及預(yù)算，提交業(yè)主委員會審議通過。業(yè)主委員會應(yīng)在收到管理處的計劃及預(yù)算后15日內(nèi)作出答復(fù)，逾期視為同意；急修工程應(yīng)在7日內(nèi)答復(fù)，逾期視為同意。154如業(yè)主委員會或該棟房屋部分業(yè)主不同意管理處使用本體基金進行中修以上維修工程計劃時，管理處認(rèn)為有充足理由使用，或該項目實施與否涉及國家或特區(qū)城市管理、房屋管理、園林綠化管理等有關(guān)規(guī)定的，可由物業(yè)管理公司申請，經(jīng)區(qū)住宅管理部門核準(zhǔn)后實施。155房屋（本體）維修基金使用之后的手續(xù)：日常維護和零星小修由管理處主任簽字，作為本體基金支出記帳憑證；中修以上工程應(yīng)出具“施工項目清單”，由委員會主任或該棟樓長（或20以上業(yè)主）、管理處主任簽字，作為本體基金支出

44、記帳憑 證。156房屋（本體）維修基金的帳務(wù)以房屋本體每棟為單位進行專（記）帳管理，并設(shè) 立專用帳號存儲本物業(yè)的本體基金。157房屋（本體）維修基金的監(jiān)督辦法：本體基金的收支項目，由管理處每三個月在各棟房屋的顯著位置公布一次。基金帳目列明基金應(yīng)用的項目、部位、費用支出及證明人、基金余額（單體和全部），并接受有關(guān)部門和業(yè)主的監(jiān)督和質(zhì)詢。158業(yè)主不按規(guī)定繳納基金的，管理處可按法規(guī)政策規(guī)定或委托管理合同、業(yè)主公約 規(guī)定采取相應(yīng)催繳措施。159物業(yè)管理公司及其管理處在使用房屋（本體）維修基金有下列不規(guī)范行為之一的， 市、區(qū)住宅主管部門可依法規(guī)、規(guī)章規(guī)定予以處罰：1.擅自提高本體基金收費標(biāo)準(zhǔn)；2.改變

45、本體基金的用途，挪作它用的；3.未按規(guī)定期限公布本體基金收支帳目的；4.拒絕接受業(yè)主委員會或業(yè)主查詢的。160物業(yè)管理公司及其管理處未按時公布帳目或拒絕查詢的，業(yè)主可以拒繳本體基金。161對房屋（本體）維修基金用于日常小修并超出規(guī)定的本體基金比例的，經(jīng)業(yè)主委員會或所維修養(yǎng)護單棟房屋50以上業(yè)主同意，日常小修可以超出規(guī)定的本體基 金比例，超出部分可在下年度本體基金的小修費里沖抵，或經(jīng)業(yè)主委員會決定提高本體基金收取標(biāo)準(zhǔn)彌補。162房屋（本體）維修基金征收的具體標(biāo)準(zhǔn)是：本體基金征收標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)物業(yè)的使用年限及新舊程度，維修養(yǎng)護實際需要，并考慮群眾的經(jīng)濟承受能力等因素制定。本體基金可按如下標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主征收

46、（注：房屋保修期內(nèi)不得征收）：多層住宅（不帶電梯）每月每平方米建筑面積0.15元，高層商住樓、住宅樓（含帶電梯的多層住宅）每月每平方米建筑面積0.25元。其他房屋（含寫字樓、商業(yè)大廈、廠房等）的本體基金標(biāo)準(zhǔn)，參照上述規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，但經(jīng)業(yè)主委員會或多數(shù)業(yè)主同意，征收標(biāo)準(zhǔn)可適當(dāng)上浮，但最高上浮幅度不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的 50。163房屋（本體）維修基金使用的權(quán)限規(guī)定：動用本體基金，應(yīng)履行規(guī)定的程序和手續(xù)，其中：日常維護和零星小修金額在1000元以下的，由物業(yè)管理處負(fù)責(zé)人和本棟房屋樓長共同簽字后支付；用于中修以上維護工程或維修金額1001元以上的，須經(jīng)本棟房屋占60以上業(yè)主同意后方可使用。本體基金確實不

47、夠支出時，經(jīng)占60以上的業(yè)主同意，可由該棟房屋的業(yè)主分?jǐn)偂?64在特區(qū)從事住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)、商住樓、寫字樓等各類物業(yè)及相配套的公用設(shè)施、設(shè)備、公共場地的管理服務(wù)的單位，應(yīng)遵守深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理行業(yè)管理辦法。165物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)遵守社會化、專業(yè)化、企業(yè)化的原則，保持物業(yè)與城市環(huán)境的整 潔優(yōu)美，保障物業(yè)的安全使用，維護業(yè)主和其他非業(yè)主使用人的合法權(quán)益。166何種物業(yè)可以不采用招標(biāo)的方式確定物業(yè)管理企業(yè)？物業(yè)由開發(fā)建設(shè)單位自用 的；在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，多層物業(yè)總建筑面積低于五萬平方米的，或高層物業(yè)總建筑面積低于二萬平方米的，或多層、高層混合物業(yè)總建筑面積低于三萬平方米的。前款物業(yè)管理區(qū)域的范圍，由

48、市主管部門會同有關(guān)部門劃定。167物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)，可以采取公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)的形式。168物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)書應(yīng)當(dāng)包括：物業(yè)管理處機構(gòu)設(shè)立方案、運作流程及各項管理規(guī)章制度；管理服務(wù)人員配備方案；管理服務(wù)用房及其他物資裝備配置方案；管理服務(wù)費用收支預(yù)算方案；管理服務(wù)分項標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)承諾；社區(qū)文化服務(wù)方案；管理服務(wù)模式設(shè)想等。169物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵循國家有關(guān)的強制性標(biāo)準(zhǔn)；沒有國家強制性標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)符合市主管部門規(guī)定的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。鼓勵物業(yè)管理企業(yè)采用國外先進的管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，提高管理服務(wù)水平。170物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)實施物業(yè)管理的傭金是不得超過物業(yè)管理成本的百分之十。171物業(yè)管理公司

49、派出機構(gòu)物業(yè)管理處下列項目支出列入物業(yè)管理成本，但不得重復(fù)計算：1.管理處管理人員的工資、福利；2.保潔消殺費；3.治安防范費；4.公用配套設(shè)施日常維修養(yǎng)護費；5.園林綠地維修養(yǎng)護費；6.用于物業(yè)管理的固定資產(chǎn)折舊及經(jīng)營、辦公費用；7.公用部位水電費；8.電梯運行維修養(yǎng)護費；9.中央空 調(diào)費。172對物業(yè)管理企業(yè)在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)收取的管理服務(wù)費用及按規(guī)定用于管理服務(wù)的經(jīng)營性收入實行獨立核算。除去管理服務(wù)的成本開支、物業(yè)管理企業(yè)的傭金和依法應(yīng)繳納的稅、費后，有結(jié)余的，應(yīng)轉(zhuǎn)入本物業(yè)管理區(qū)域下年度的管理服務(wù)費用，不得擅自提取或挪作他用。173物業(yè)管理企業(yè)在合理的時間內(nèi)進行的物業(yè)管理活動包括對物業(yè)

50、進行巡視、檢查、或?qū)门涮自O(shè)施、設(shè)備、公共場地和房屋本體共用部位及設(shè)施進行維修養(yǎng)護或改造，或按規(guī)定對物業(yè)的裝修進行監(jiān)管的，業(yè)主或非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)提供方便并接受監(jiān)管，不得無理拒絕或阻撓。具體巡視、檢查的內(nèi)容和時間、維修養(yǎng)護或改的項目及施工的時間、地點均應(yīng)當(dāng)提前公布。業(yè)主、非業(yè)主使用人與物業(yè)管理企業(yè)對前款維修養(yǎng)護或改造的項目有分歧的，由市、區(qū)主管部門決定執(zhí)行；對維修養(yǎng)護或改造的費用有疑義的，可向物業(yè)管理企業(yè)提出質(zhì)詢，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在收到質(zhì)詢后七日內(nèi)予以答復(fù)。174業(yè)主及其他非業(yè)主使用人對物業(yè)管理企業(yè)公布的收費標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)項目、物業(yè)管理的收支帳目有疑義的，可向市、區(qū)主管部門和價格行政管理部門投訴；

51、市、區(qū)主管部門或市、區(qū)價格行政管理部門應(yīng)在收到投訴后及時予以查處，并將查處結(jié)果書面通知投訴人。175物業(yè)管理公司應(yīng)交納的稅種有：營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅、教育費附加；企業(yè)所 得稅；增值稅；印花稅。176營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅、教育費附加的稅率為：營業(yè)收入的5%。營業(yè)稅的1%。 營業(yè)稅的3%。177收取的中央空調(diào)使用費不算作營業(yè)收入不計征營業(yè)稅。178物業(yè)管理公司代收的水、電費收費項目要交增值稅。179物業(yè)管理費用收支公布的主要項目有：收入部分：管理費，房租，停車場收入， 有償服務(wù)費等；支出部分：管理人員工資、福利，辦公費，經(jīng)營費，差旅費，水電費，機電設(shè)備運轉(zhuǎn)水電費，設(shè)備工具修理費，公共設(shè)施維修、

52、綠化養(yǎng)護費，保安費用，法定稅率、保險費，管理傭金等；本季盈虧，上季結(jié)轉(zhuǎn)，累積盈虧。三.保安服務(wù)管理001治安管理主要是:必須通過現(xiàn)行的科學(xué)技術(shù)手段與管理手段，依靠各種先進設(shè)備與工具，防止和終止任何危及或影響物業(yè)管理轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主或非業(yè)主使用人的生命財產(chǎn)與身心健康的行為與因素，比如電線短路、煤氣泄露、電梯關(guān)人、水管破裂、火警、偷盜、滋擾以及噪聲等，還有如自然災(zāi)害、人為事故、流氓活動以及各種破壞活動的預(yù)防與阻止，確保業(yè)主或非業(yè)主使用人人身不受傷害，財物不受損失，工作、生活秩序正常。002治安管理的主要內(nèi)容是：防擾亂秩序、防盜、防破壞、防流氓活動、防災(zāi)害事故。003治安管理的目的是人身不受傷害，財物不

53、受損失，工作、生活秩序正常。004物業(yè)公司的治安管理隊伍可采用委托保安公司實施安保服務(wù)和自建保安隊伍實施 安保服務(wù)。005保安人員入職的基本條件是身高1.70米以上；20歲至28歲；高中以上文化程度；身體健康；思想品德好（當(dāng)?shù)乜h以上公安機關(guān)出具的無犯罪前科的證明材料）；符合計劃生育規(guī)定；具備一定的軍訓(xùn)基本功；有深圳戶口的成年人擔(dān)保。退伍軍人、黨員優(yōu)先考慮。006保安人員崗前培訓(xùn)的主要內(nèi)容包括：公司簡介；物業(yè)管理法規(guī)學(xué)習(xí)；企業(yè)內(nèi)部的有關(guān)管理制度：員工守則，工作紀(jì)律等；安全防火教育；ISO9002質(zhì)量體系有關(guān)安保方面文件的學(xué)習(xí)；普法學(xué)習(xí)；職業(yè)道德教育；軍訓(xùn)。007保安人員在崗培訓(xùn)的主要內(nèi)容包括：安

54、保操作規(guī)程；隊列訓(xùn)練、擒拿格斗、體能 訓(xùn)練、消防滅火訓(xùn)練、交通指揮訓(xùn)練等。008保安人員單兵隊列考核標(biāo)準(zhǔn)是：軍人軍姿；停止間轉(zhuǎn)法；齊步走與立定；正步走 與立定；跑步走與立定；敬禮。009保安人員擒拿技術(shù)動作的基本內(nèi)容是：基本功：直打、側(cè)打、勾打；彈踢、側(cè)踹、 勾踢；綜合練習(xí)。擒敵拳等。010保安人員軍事體能測試標(biāo)準(zhǔn)是：百米跑14秒以內(nèi)；俯臥撐50個以上；爬樓20層 60秒以內(nèi)。011保安守護工作的涵義是指保安人員根據(jù)有關(guān)特別服務(wù)的協(xié)議（委托管理合同、業(yè)主公約以外的協(xié)議），采取各種有效措施，對指定的人、財物、場所地以及其他對象所進行的看護和守衛(wèi)活動。從宏觀的涵義來看，對一個住宅小區(qū)、對一棟或一組

55、大廈以及對一個工業(yè)區(qū)等物業(yè)的保安工作實際上就是保安守護工作，只不過物業(yè)管理單位不承擔(dān)生命及財產(chǎn)的保險責(zé)任。012保安守護工作主要有：保護人身安全；保護財產(chǎn)安全；維護客戶單位內(nèi)部正常的 秩序。013在守護過程中可能遇到的主要問題是：火災(zāi)；盜竊；破壞；擾亂秩序；業(yè)主或非 業(yè)主使用人求助。014巡邏保安服務(wù)的主要任務(wù)是：維護巡邏區(qū)域內(nèi)和保護目標(biāo)周圍的正常治安秩序；預(yù)防、發(fā)現(xiàn)、制止各種違法犯罪行為；及時發(fā)現(xiàn)各種可疑情況，抓獲現(xiàn)行違法犯罪分子；警戒、保護刑事案件、治安事件和治安災(zāi)害事故現(xiàn)場；檢查發(fā)現(xiàn)防范方面的漏洞；平息巡邏中突發(fā)事件和意外事故。015遇有違法犯罪分子實施犯罪行為的主要處理方法是：及時予以

56、制止，并盡量將其 抓獲；迅速報告公安機關(guān)；疏散無辜群眾。016遇有聚眾鬧事的問題的主要處理方法是：控制、穩(wěn)住領(lǐng)頭者；疏散圍觀者；迅速 報告有關(guān)部門及公安機關(guān)，平息事件；協(xié)助客戶單位處理問題；防止事態(tài)擴大。017遇有瘋、傻、醉漢闖入守護目標(biāo)的主要處理方法是：將其勸出守護目標(biāo)范圍，無 效時，通知其家屬、單位及公安機關(guān)實施控制、監(jiān)護。018守護目標(biāo)范圍內(nèi)發(fā)生盜竊案件的主要處理方法是：迅速向公安機關(guān)報案；保護好現(xiàn)場；安撫受害者；注意守護目標(biāo)范圍內(nèi)可疑人員。如抓獲犯罪嫌疑人，應(yīng)迅速移交公安機關(guān)，防止其逃跑。遇闖卡車輛，應(yīng)記下車牌號及車輛特征，必要時報告公安機關(guān)。019發(fā)現(xiàn)守護范圍內(nèi)有形跡可疑人時的主要處

57、理方法是：留心觀察，注意其行為發(fā)展， 并及時向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)報告，做好控制工作。020遇有守護范圍突然停電情況下的主要處理方法是：遇夜間突然停電或守護燈光突 然熄滅，特別加強門衛(wèi)和要害部位的守護，在照明恢復(fù)前，嚴(yán)格控制人員進出。021遇有業(yè)主或住戶當(dāng)面或電話向保安人員反映情況時的主要處理方法是：問清反映者姓名、房號、單位，詳細(xì)記錄報告的內(nèi)容；對當(dāng)面報告者要記清其相貌、衣著特征；對報告內(nèi)容及時向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報。022保安巡邏工作的主要方法是：采取定線、不定線相結(jié)合的巡邏線路；采取點與線 結(jié)合的方法。023保安巡邏工作應(yīng)注意的事項是：在時空控制上應(yīng)注重系統(tǒng)管理；經(jīng)常結(jié)合治安方面的情況，及時調(diào)整力量和巡邏方

58、法；經(jīng)常教育巡邏人員增強危險觀念，要求每個巡邏人員在巡邏中，要全神貫注，細(xì)心觀察，不忽視一點可疑跡象，不放過任何應(yīng)該解決處理的問題，夜間巡邏要更加注意行人、車輛表現(xiàn)出來的可疑點，以及不正常的煙、光等。024違反治安管理行為的主要內(nèi)容是：擾亂公共秩序的行為；妨害公共安全行為；侵犯他人人身權(quán)利行為；侵犯公共財產(chǎn)的行為；妨害社會管理秩序行為；違反消防管理行為；違反交通管理行為；違反戶口或居民身份證管理行為。025違反治安管理行為與犯罪的主要區(qū)別是：情節(jié)輕重和對社會危害大小不同；觸犯 的法律不同；應(yīng)當(dāng)受到的處罰不同。026正當(dāng)防衛(wèi)的條件是：1.正當(dāng)防衛(wèi)的不法侵害條件：必須有真實存在的不法侵害行為，才能

59、進行正當(dāng)防衛(wèi)；必須針對正在進行的不法侵害行為，才能實行正當(dāng)防衛(wèi)。2.正當(dāng)防衛(wèi)的防衛(wèi)條件：正當(dāng)防衛(wèi)必須針對不法侵害者本人實行；正當(dāng)防衛(wèi)不能超過必要限度，造成不應(yīng)有的損害。027真實存在的不法侵害行為：指客觀上發(fā)生了危害社會的行為。028正當(dāng)防衛(wèi)的必要限度：要看防衛(wèi)行為是否能有效制止住不法侵害；要把防衛(wèi)行為 與侵害行為進行比較，凡是經(jīng)綜合分析認(rèn)為防衛(wèi)行為與侵害行為在性質(zhì)、強度、 手段等方面大體相當(dāng)，即可認(rèn)定是制止不法侵害所必須的限度。029非正當(dāng)防衛(wèi)的性質(zhì)：屬于不法行為。030常見的非正當(dāng)防衛(wèi)有：假想防衛(wèi)；防衛(wèi)挑撥；不適時防衛(wèi)；局外防衛(wèi)；抗拒防衛(wèi)； 互毆行為；防衛(wèi)過當(dāng)。031防衛(wèi)過當(dāng)：指行為人的防

60、衛(wèi)行為超過了必要限度，給對方造成了不應(yīng)有的損害的 行為。032緊急避險的定義是：為了公共利益、本人或他人的人身及其他權(quán)利免受正在發(fā)生 的危險，不得已采取的損害另一合法利益的行為。033緊急避險的構(gòu)成要件主要是：必須是合法利益受到緊急危險的威脅；危險必須是正在發(fā)生的；避險行為必須是為了使合法利益免遭損害而實施；避險行為必須是在沒有其他方法可以排除危險，在迫不得已的情況下實施的；緊急避險必須是實際存在的，不能是假想的或推斷的；避險行為不能超過必要的限度。034保安員處理問題應(yīng)遵循的原則：保安員在履行自己的職責(zé)時，會遇到許多問題需要處理，在維護業(yè)主（租戶）的安全和利益的同時，依法辦事，依法執(zhí)行政策，