最新物業(yè)制度-XX物業(yè)管理有限公司工程部工作制度

1、PAGE 工程部運(yùn)行工作手冊(cè)目 錄一、工程部職責(zé)和任務(wù) 二、工程部崗位職責(zé) 三、日常管理 1、計(jì)劃管理2、組織管理四、專業(yè)管理 1、動(dòng)力設(shè)備2、弱電及通訊系統(tǒng)3、消防系統(tǒng)4、裝飾保新5、中、大修6、對(duì)外委托維保合同項(xiàng)目管理五、工作內(nèi)容及程序 1、強(qiáng)電專業(yè)2、給排水設(shè)備專業(yè)3、弱電專業(yè)4、電梯5、機(jī)房和井道管理6、緊急情況的處理六、專項(xiàng)管理制度 1、工作流程2、機(jī)房值班制度3、預(yù)防性維修制度4、設(shè)備巡回檢查制度5、機(jī)房鎖匙管理制度6、交接班制度7、檔案借閱制度8、應(yīng)急應(yīng)變處理解決方案一、工程部職責(zé)與任務(wù)工程部的職責(zé)是負(fù)責(zé)設(shè)備的運(yùn)行管理，維修保養(yǎng)，更新改造、監(jiān)督物業(yè)二次裝修工程質(zhì)量等工作。工程的管

2、理需要有科學(xué)性和嚴(yán)密性，因?yàn)槌怂旧淼募夹g(shù)之外，它的工作直接或間接地與住戶聯(lián)系在一起。因此工程部管轄范圍如下：1、負(fù)責(zé)物業(yè)電力系統(tǒng)、電梯、空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、地面管道的運(yùn)行管理、設(shè)備維護(hù)、保養(yǎng)和故障檢修；2、負(fù)責(zé)公共區(qū)域裝修改造工作，監(jiān)督物業(yè)裝修改造工作；3、負(fù)責(zé)物業(yè)公共部分燈飾、燈具的維修、維護(hù)工作；4、負(fù)責(zé)物業(yè)動(dòng)力及各系統(tǒng)的設(shè)備更新和系統(tǒng)改造；對(duì)專業(yè)分包進(jìn)行安全、督導(dǎo)等工作；5、負(fù)責(zé)能源統(tǒng)計(jì)匯總、節(jié)能降耗工作。二、工程部崗位職責(zé)工程部主管對(duì)管理處主任負(fù)責(zé)，全面負(fù)責(zé)工程部工作： 1、對(duì)工程部所有人員和設(shè)備全權(quán)管轄和調(diào)配，挑選和配備下屬各崗位工作人員，培養(yǎng)、鞏固骨干隊(duì)伍，切實(shí)保障動(dòng)力設(shè)備的

3、安全運(yùn)行與裝修設(shè)施的完好。盡最大的努力， 以最低的費(fèi)用開(kāi)支保持物業(yè)管理及服務(wù)素質(zhì)水平；2、根據(jù)公司的規(guī)定，對(duì)本部門員工的轉(zhuǎn)正、升職、獎(jiǎng)勵(lì)、處罰等提出考核意見(jiàn)；3、下屬各崗位規(guī)范及操作規(guī)程，督促檢查下屬嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制、操作規(guī)程及設(shè)備檢修保養(yǎng)制度；4、審核運(yùn)行報(bào)表，掌握耗能規(guī)律，發(fā)現(xiàn)異常耗能增加，及時(shí)采取整改措施；5、審核各系統(tǒng)運(yùn)行監(jiān)測(cè)技術(shù)數(shù)據(jù)，改善及糾正現(xiàn)有設(shè)備運(yùn)作。以達(dá)至低成本，高效益的成果；6、現(xiàn)場(chǎng)巡查下屬崗位紀(jì)律及工作狀況，了解員工情況，定期進(jìn)行技術(shù)及管理培訓(xùn)工作計(jì)劃；7、現(xiàn)場(chǎng)巡查重點(diǎn)設(shè)備運(yùn)行狀況，發(fā)現(xiàn)影響物業(yè)運(yùn)作的重大故障，立即安排人員處理；8、審定下屬人員工作計(jì)劃、大項(xiàng)維修工作及工

4、程的質(zhì)量進(jìn)度，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)及時(shí)采取措施；9、審定設(shè)備更新、改造工程計(jì)劃、大項(xiàng)維修保養(yǎng)計(jì)劃，備件購(gòu)買存量，并按計(jì)劃進(jìn)行；10、帶領(lǐng)本部門員工做好設(shè)備、設(shè)施的預(yù)防性維修工作，減少因工作疏忽而造成的設(shè)備、設(shè)施損壞，降低公司的管理成本；11、深入了解下屬管理人員和員工的思想狀況，及時(shí)糾正不良傾向，經(jīng)常對(duì)下屬進(jìn)行職業(yè)道德、管理意識(shí)教育，培養(yǎng)員工的企業(yè)責(zé)任感；編制培訓(xùn)計(jì)劃，定期對(duì)管理人員進(jìn)行培訓(xùn)，提高管理水平，把工程部建設(shè)成為一支高素質(zhì)、高技術(shù)水準(zhǔn)、高效率、高服務(wù)質(zhì)量的隊(duì)伍；12、認(rèn)真完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。2.1.7發(fā)生故障，立刻組織檢修，發(fā)現(xiàn)隱患，立刻組織處理，做好技術(shù)把關(guān)工作，保證系統(tǒng)設(shè)備經(jīng)常處于優(yōu)良

5、的技術(shù)狀態(tài)；當(dāng)設(shè)備發(fā)生故障或影響正常物業(yè)運(yùn)作時(shí)，迅速到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)組織處理，并盡快提交事故報(bào)告予管理層；2.2負(fù)責(zé)制定本系統(tǒng)運(yùn)作方案，并不斷與操作人員研究改進(jìn)措施，使系統(tǒng)保證安全運(yùn)行，并節(jié)省能源費(fèi)用；2.3負(fù)責(zé)制定系統(tǒng)設(shè)備日常維修計(jì)劃和每年大項(xiàng)維修保養(yǎng)計(jì)劃和備件購(gòu)買計(jì)劃，定期提交工程報(bào)告給經(jīng)理審定，并負(fù)責(zé)組織安排維修保養(yǎng)計(jì)劃的實(shí)施，制定工作標(biāo)準(zhǔn)，督導(dǎo)下屬保證工作質(zhì)量，提高工作效率；2.4執(zhí)行工程部經(jīng)理的指令，認(rèn)真貫徹崗位責(zé)任制，督導(dǎo)下屬員工乳嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程及員工守則，按三干凈：設(shè)備干凈、機(jī)房干凈、工作場(chǎng)地干凈；四不漏：不漏電、不漏油、不漏水、不漏氣（蒸氣、制冷劑）；五良好：使用性能良好，密封良好、

6、潤(rùn)滑良好，緊固良好、調(diào)整良好的標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格檢查督導(dǎo)下屬；2.5根據(jù)下屬員工的技術(shù)狀況和思想狀況，編制培訓(xùn)計(jì)劃，經(jīng)常對(duì)下屬員工進(jìn)行職業(yè)道德、專業(yè)技術(shù)知識(shí)培訓(xùn)；2.6審核下屬員工考勤，做好技術(shù)檔案管理工作；督促下屬做好設(shè)備維修、故障處理、零件更換記錄整理歸檔；2.7掌握科技發(fā)展動(dòng)態(tài)，認(rèn)真推廣新技術(shù)，不斷改造和完善系統(tǒng)，對(duì)系統(tǒng)的改造工程參與設(shè)計(jì)，監(jiān)督施工，質(zhì)量整改；2.8組織并落實(shí)維修巡視路線，定期對(duì)記錄進(jìn)行檢查。2.9負(fù)責(zé)本專業(yè)考勤制度的實(shí)施。3、文員、庫(kù)管3.1貫徹執(zhí)行工程部經(jīng)理的工作指示，協(xié)助工程部經(jīng)理處理工程部之日常文書工作。3.2負(fù)責(zé)工程部各類文件及報(bào)告的收發(fā)、打印、復(fù)印、傳閱及存檔等工作。3

7、.3完成各項(xiàng)目提交之每月/每年工程事務(wù)工作報(bào)告及計(jì)劃的整理、匯總及歸檔工作。3.4妥善處理各專業(yè)項(xiàng)目之外委合同的存檔及借閱工作。3.5負(fù)責(zé)接聽(tīng)/接待任何至工程部的投訴、查詢電話及拜訪人員。3.6收集各項(xiàng)有關(guān)工程設(shè)備/系統(tǒng)的技術(shù)資料，并完成歸檔、登記工作。3.7負(fù)責(zé)工程材料、零配件、工具的入庫(kù)管理工作，執(zhí)行嚴(yán)格的出入庫(kù)登記制度，按期向工程主管匯報(bào)整理倉(cāng)庫(kù)備件使用情況。4、電工4.1強(qiáng)電工負(fù)責(zé)范圍4.1.1電力系統(tǒng)的運(yùn)行管理； 4.1.2變配電室的高低壓配電柜、變壓器及控制設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)及故障檢修；4.1.3水泵房電器設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)及故障檢修；4.1.4電梯、空調(diào)冷凍設(shè)備動(dòng)力電源供給。配合其它人力

8、資源運(yùn)用，當(dāng)其它班組人力不足時(shí)，應(yīng)積極配合；4.1.5負(fù)責(zé)物業(yè)各層用電系統(tǒng)動(dòng)力設(shè)備，電器的維護(hù)保養(yǎng)和故障檢修工作；4.1.6負(fù)責(zé)物業(yè)范圍內(nèi)所有公共照明設(shè)備的保養(yǎng)和故障檢修；4.1.7負(fù)責(zé)監(jiān)督電梯外委公司維保工作，當(dāng)值人員接到故障報(bào)修后，應(yīng)立即與電梯分包人員聯(lián)系，盡快到位檢修，同時(shí)做好電話記錄。4.2運(yùn)行電工負(fù)責(zé)范圍4.2.1嚴(yán)格遵守員工守則和各項(xiàng)規(guī)章制度； 4.2.2努力學(xué)習(xí)技術(shù)，熟練地掌握物業(yè)供電方式狀態(tài)，線路走向及所管轄設(shè)備的原理、技術(shù)性能操作；4.2.3努力做好設(shè)備的維修保養(yǎng)工作，做好防小動(dòng)物，確保設(shè)備安全運(yùn)行；4.2.4堅(jiān)守崗位，定期巡查電器設(shè)備，密切監(jiān)視中央信號(hào)屏情況，正確抄錄各項(xiàng)數(shù)

9、據(jù)并填好報(bào)表；4.2.5對(duì)急修及時(shí)登記，并填好派工通知單通知維修班前往處理，作好每日工時(shí)材料統(tǒng)計(jì)工作；4.2.6負(fù)責(zé)同變電站和供電局電力調(diào)度的業(yè)務(wù)聯(lián)系，并作了記錄；4.2.7發(fā)生事故時(shí)，值班人員應(yīng)保持冷靜頭腦，按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障；4.2.8緊急停電事故未排除，不能進(jìn)行交接班，交接兩班的人員應(yīng)共同工作，完成維修后才進(jìn)行交接，并做好工作記錄；4.2.9請(qǐng)假、補(bǔ)休需在七天前報(bào)告值班工程師，并由值班工程師安排合適的替班人；4.2.10按規(guī)定的時(shí)間做好值班室內(nèi)外清潔工作；4.3維修電工負(fù)責(zé)范圍4.3.1嚴(yán)格遵守員工守則和各項(xiàng)規(guī)章制度； 4.3.2努力學(xué)習(xí)技術(shù)，熟練地掌握物業(yè)電器設(shè)備的原理及實(shí)際操作

10、與維修；4.3.3按時(shí)按質(zhì)按量地完成值班工程師分配的工作任務(wù)并按要求做好記錄表格；4.3.4出現(xiàn)事故時(shí)應(yīng)迅速返回變配電室，積極協(xié)助其它運(yùn)行電工的工作；4.3.5電工要負(fù)責(zé)損壞的燈泡更換及備品清點(diǎn)，發(fā)現(xiàn)不足時(shí)要及時(shí)申請(qǐng)補(bǔ)充；4.3.6交接班時(shí)如發(fā)生故障，交班者必須同接班者排除故障后才能下班；4.3.7請(qǐng)假、補(bǔ)休需在七天前報(bào)告值班工程師，并由值班工程師安排合適的替班人；4.3.8每月進(jìn)行一次分管設(shè)備的維修保養(yǎng)工作；4.3.9搞好班內(nèi)外清潔工作。5、空調(diào)5.1負(fù)責(zé)范圍5.1.1中央空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行管理；5.1.2所有空調(diào)、通風(fēng)設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)和檢修；5.1.3所有物業(yè)共享冷藏設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)和故障檢

11、修；5.1.4所有中央空調(diào)水系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)和故障檢修；5.1.5所有空調(diào)、電機(jī)及控制電器的維護(hù)保養(yǎng)和故障檢修；5.2空調(diào)運(yùn)行工崗位職責(zé)5.2.1值班人員必須掌握設(shè)備運(yùn)行的技術(shù)狀況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理并報(bào)告值班工程師。5.2.2執(zhí)行值班工程師制定開(kāi)關(guān)主冷凍機(jī)時(shí)間。5.2.3按保養(yǎng)規(guī)程做好設(shè)備日常及每月保養(yǎng)工作，確保重點(diǎn)設(shè)備經(jīng)常處于良好技術(shù)狀態(tài)。5.2.4每班運(yùn)行人員必須對(duì)所有運(yùn)行記錄表檢查并簽名。除清楚記錄運(yùn)行參數(shù)外，必須記錄清楚巡檢范圍內(nèi)的設(shè)備起停時(shí)間，停機(jī)修理原因和停機(jī)開(kāi)始及恢復(fù)正常運(yùn)行狀態(tài)的時(shí)間，每天由運(yùn)行工負(fù)責(zé)將當(dāng)天 運(yùn)行情況向值班工程師上報(bào)并累計(jì)當(dāng)天設(shè)備運(yùn)行臺(tái)時(shí)，負(fù)責(zé)將當(dāng)班發(fā)生的故障及維

12、修內(nèi)容詳細(xì)記入班組技術(shù)檔案本。5.2.5運(yùn)行人員必須嚴(yán)守崗位職責(zé)，服從指揮，嚴(yán)守操作規(guī)程。對(duì)值班工程師安排的工作負(fù)責(zé)，不得擅離崗位。5.2.6監(jiān)督空調(diào)分包進(jìn)行日?？照{(diào)主機(jī)系統(tǒng)維修保養(yǎng)及每年計(jì)劃保養(yǎng)等工作，并向值班工程師提交現(xiàn)有分包工作進(jìn)度及質(zhì)量工作報(bào)告。5.2.7認(rèn)真學(xué)習(xí)專業(yè)知識(shí)，熟悉設(shè)備結(jié)構(gòu)、性能及系統(tǒng)情況，做到故障判斷準(zhǔn)確，維修快捷。6、給排水6.1負(fù)責(zé)范圍6.1.1負(fù)責(zé)冷熱供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)（上管道）、消防水系統(tǒng)的運(yùn)行管理及上述系統(tǒng)設(shè)備（包括水泵、熱水加熱器、管道、閥門及其附屬設(shè)備）循環(huán)系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)和故障檢修；6.1.2負(fù)責(zé)所有公共衛(wèi)生間潔具，五金構(gòu)件的維修保養(yǎng)；6.1.3負(fù)責(zé)物業(yè)所有手

13、推車、門地箕維修保養(yǎng)及五金構(gòu)件的修理；6.1.4負(fù)責(zé)風(fēng)、電焊施工及機(jī)件加工五金構(gòu)件的小批量加工。6.2給排水維修崗位職責(zé)6.2.1值班人員對(duì)水系統(tǒng)及機(jī)械設(shè)備的運(yùn)行負(fù)直接責(zé)任，并及時(shí)完成當(dāng)班維修項(xiàng)目；6.2.2巡檢時(shí)必須按制度所規(guī)定的時(shí)間及檢查路線進(jìn)行認(rèn)真巡檢，做好運(yùn)行記錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即報(bào)告值班工程師；6.2.3執(zhí)行值班工程師的指令，嚴(yán)守操作規(guī)程，當(dāng)班時(shí)間不可擅離崗位；6.2.4接班人員必須準(zhǔn)時(shí)到崗，到崗后十分鐘為交接班時(shí)間，認(rèn)真履行交接班手續(xù)，系統(tǒng)及設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)未交待清楚，交班者不得下班。緊急故障未處理完畢不交接班，有人替班方能離開(kāi)崗位；6.2.5認(rèn)真學(xué)習(xí)專業(yè)知識(shí)，熟悉設(shè)備性能及系統(tǒng)情況，判斷

14、故障快捷準(zhǔn)確，處理迅速及時(shí)；6.2.6因值班人員失職造成影響物業(yè)運(yùn)作或損壞設(shè)備，追究當(dāng)班者責(zé)任。7、綜合維修7.1負(fù)責(zé)范圍7.1.1負(fù)責(zé)家具、木器的修補(bǔ)；7.1.2負(fù)責(zé)墻紙、地毯、天花、玻璃等各種裝修的處理；7.1.3負(fù)責(zé)墻壁、天花、金屬構(gòu)架的油漆翻新；7.1.4負(fù)現(xiàn)大理石、云石、瓷片飾面的修補(bǔ)；7.1.5負(fù)責(zé)土建結(jié)構(gòu)方面的滲漏水處理；7.1.6負(fù)責(zé)物業(yè)各類鎖安裝和修理；7.1.7在能力所能及的情況下，承擔(dān)部分裝修改造工程和木器家具的制作或改造。三、日常管理1、計(jì)劃管理工程部要制定預(yù)防性維修計(jì)劃，以求避免設(shè)備故障，防患于未然。具體做法為：1.1建立設(shè)備檔案資卡將物業(yè)內(nèi)所有必須進(jìn)入維修計(jì)劃崗的設(shè)

15、備列出，參考設(shè)備使用說(shuō)明書、使用手冊(cè)、安裝調(diào)試手冊(cè)資料中的有關(guān)維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容，建立設(shè)備檔案登記卡，并按說(shuō)明書中規(guī)定的維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目?jī)?nèi)容建立維護(hù)保養(yǎng)記錄表格。1.2編制設(shè)備計(jì)劃維護(hù)總表將全部維修保養(yǎng)記錄表中的任務(wù)和時(shí)間匯總到計(jì)劃維修總表中，并制定出年度設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃一覽表。1.3發(fā)出維修保養(yǎng)指令工作單維修保養(yǎng)指令工作單是根據(jù)計(jì)劃維修總表及保養(yǎng)計(jì)劃一覽表的安排，按時(shí)間向員工發(fā)出的。發(fā)出指令單時(shí)應(yīng)注意：1.4保養(yǎng)計(jì)劃的落實(shí)跟進(jìn)檢查維保工根據(jù)指令完成任務(wù)必須在單上記錄工作，包括所有時(shí)間，檢查結(jié)果等，并簽字交回。值班工程師要對(duì)維修工的工作進(jìn)行檢查或抽查，考核其工作質(zhì)量。2、組織管理物業(yè)由各類設(shè)備組合而成（

16、消防、給排水、空調(diào)、強(qiáng)弱電、電梯等），工程部按計(jì)劃進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)外，還要安排員工巡查。根據(jù)不同的設(shè)備及運(yùn)行時(shí)間狀況安排每日或每周進(jìn)行巡查、要訓(xùn)練員工充分利用視覺(jué)、聽(tīng)覺(jué)、觸覺(jué)、嗅覺(jué)，檢查所有設(shè)備運(yùn)作情況，要看計(jì)量表讀數(shù)，如電壓、電流、壓力、溫度等，聆聽(tīng)設(shè)備運(yùn)行時(shí)有無(wú)聲音異常、觸摸設(shè)備溫升及振動(dòng)情況如何，并嗅機(jī)械有無(wú)發(fā)出焦味和其它異味等等。不要只巡不查，總之，要加強(qiáng)員工責(zé)任感，才能完成巡回檢查。巡回檢查是否能可靠的執(zhí)行下去，部門要安排檢查，檢查要有力度，態(tài)度要端正，不要只立足于抓毛病。堅(jiān)持設(shè)備的巡查，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備的初期問(wèn)題，及早解決，如待設(shè)備已成故障或損壞才被發(fā)現(xiàn)，則將是十分麻煩和令人不愉快，作

17、業(yè)也必將要付出更大的費(fèi)用。四、專業(yè)管理1、動(dòng)力設(shè)備物業(yè)的動(dòng)力設(shè)備，包括物業(yè)的配電系統(tǒng)、暖通空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)。1.1變電系統(tǒng)物業(yè)供電系統(tǒng)中主要配電設(shè)備有：1.1.1電力變壓器、高壓配電柜（包括高壓開(kāi)關(guān)柜和計(jì)量柜）、低壓配電柜（包括各類低壓開(kāi)關(guān)柜、低壓電容補(bǔ)償柜）、直流屏。1.1.2強(qiáng)電豎井及各功能區(qū)的分配電箱，各類機(jī)房根據(jù)設(shè)備需要而設(shè)置的 配電箱和控制屏。1.1.3避雷設(shè)施（包括接閃器、引下線、接地裝置、均壓環(huán)）。1.1.4室外照明及小動(dòng)力設(shè)備等。1.2暖通空調(diào)系統(tǒng)物業(yè)中的暖通空調(diào)系統(tǒng)主要由下述設(shè)備組成：1.2.1冷水機(jī)組及附屬設(shè)備（包括制冷主機(jī)、冷凍泵、冷卻泵、冷卻塔等）1.2.

18、2熱交換設(shè)備（包括熱交換器及熱力循環(huán)泵）1.2.3空調(diào)機(jī)組（包括過(guò)濾器、冷卻器、加熱器、送風(fēng)機(jī)、回風(fēng)機(jī)、調(diào)節(jié)閥等）。1.2.4新風(fēng)機(jī)組（包括過(guò)濾器、冷卻器、加熱器、送風(fēng)機(jī)、加濕器、擋水器、調(diào)節(jié)閥等）。1.2.5各類空調(diào)通風(fēng)末端裝置、變風(fēng)量調(diào)節(jié)箱及風(fēng)機(jī)盤管等。1.2.6送、排風(fēng)機(jī)等。1.2.7空調(diào)水處理設(shè)備（包括水軟化設(shè)備、補(bǔ)水設(shè)備等。1.3給排水系統(tǒng)1.3.1給水系統(tǒng)分冷水、熱水系統(tǒng)，冷水熱水系統(tǒng)（有過(guò)濾、消毒、軟化及反滲透等設(shè)備）包括水池、水箱、水泵、穩(wěn)壓罐、管道、閥門及設(shè)施等；還包括衛(wèi)生間、浴室、開(kāi)水間、清潔間等房間內(nèi)給排水各種設(shè)備及衛(wèi)生潔具。1.3.2排水系統(tǒng)分污水排放管道系統(tǒng)，隔油井、

19、廢水排放管道系統(tǒng)、雨水排放系統(tǒng)。1.4電梯及手扶梯系統(tǒng)設(shè)有客用電梯、消防梯（兼員工用梯）、貨梯、手扶梯，解決人員、貨物運(yùn)輸需要。2、弱電及通訊系統(tǒng)有線通訊系統(tǒng)，如電話系統(tǒng)、電傳、傳真及自動(dòng)電話交換機(jī)。2.1廣播系統(tǒng)，如緊急廣播系統(tǒng)、公共音響系統(tǒng)、多功能廳影視音響系統(tǒng)。閉路電視系統(tǒng)。2.2保安電視，即保安監(jiān)控系統(tǒng)。2.3消防報(bào)警監(jiān)控系統(tǒng)。 3、消防系統(tǒng)3.1室內(nèi)消防栓系統(tǒng)3.2室外消防栓系統(tǒng)3.3自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)3.4自動(dòng)噴淋系統(tǒng)4、裝飾保新物業(yè)的裝飾保新的工作量很大，其范圍包括如下幾個(gè)部分：4.1建筑物的外表所有的地面，如公共區(qū)域地磚、花崗石地樓梯。 4.2墻壁墻布、木墻、鋁合金裝飾板、瓷磚、

20、大理石、噴涂、立柱、外墻等。4.3天花乳膠漆、噴涂、石膏板等。5、中、大修5.1根據(jù)設(shè)備設(shè)施所規(guī)定的大修、中修的周期按期執(zhí)行。 5.2工程部專業(yè)技工能自己做的工作由工程部自己完成。5.3專業(yè)性強(qiáng)、技術(shù)含量高的，由專業(yè)公司進(jìn)行。5.4所有由專業(yè)公司進(jìn)行的中、大修工作，應(yīng)以招標(biāo)方式進(jìn)行。5.5所有由專業(yè)公司進(jìn)行的中、大修工作，工程專業(yè)人員應(yīng)進(jìn)行全方位的配合、跟進(jìn)、監(jiān)察、質(zhì)量檢查、驗(yàn)收簽字。5.6進(jìn)行的中、大修工作應(yīng)有詳細(xì)記錄并記入設(shè)備檔案、存盤。6、對(duì)外委托維保合同項(xiàng)目管理6.1物業(yè)重大設(shè)備應(yīng)有專人，定時(shí)進(jìn)行日常保養(yǎng)，值班工程師應(yīng)親臨現(xiàn)場(chǎng)，工程主管負(fù)責(zé)檢查。6.2物業(yè)工程人員難以勝任的保養(yǎng)、維修項(xiàng)

21、目，應(yīng)由工程部上報(bào)物業(yè)項(xiàng)目部，委托專業(yè)公司進(jìn)行。6.3委托專業(yè)公司時(shí)，應(yīng)先進(jìn)行3家以上公司的尋價(jià)、填表、審批、簽約。6.4專業(yè)公司保、維修過(guò)程中，各有關(guān)值班工程師、維修工應(yīng)跟班，逐漸掌握維修、保養(yǎng)的技能。6.5各值班工程師應(yīng)詳細(xì)記錄每次維修保養(yǎng)的內(nèi)容、方法、使用的工具、所花的人力、更換備件的詳細(xì)材料，經(jīng)工程主管審閱、留檔。6.6有由專業(yè)公司進(jìn)行維修、保養(yǎng)的工作專業(yè)人員應(yīng)進(jìn)行驗(yàn)收簽字。設(shè)備維修外判程序工程主管申請(qǐng)外判工作及維修同意集中招標(biāo)開(kāi)始維保工作相關(guān)專業(yè)現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督報(bào)物業(yè)公司總經(jīng)理審批簽訂維保合同辦公室備案發(fā)放有關(guān)費(fèi)用存擋物業(yè)經(jīng)理審批市場(chǎng)參考價(jià)格物業(yè)總經(jīng)理審批工程部否否五、工作內(nèi)容及程序1、強(qiáng)電

22、專業(yè)物業(yè)供配電主要由變壓器，高、低配電裝置、電容器組成，其安全可靠性直接影響到物業(yè)的正常營(yíng)業(yè)。按供電企業(yè)有關(guān)規(guī)定供電，應(yīng)配備電氣運(yùn)行值班電工，每班人員不得少于兩人。1.1變壓器1.1.1操作規(guī)范1.1.1.1電力變壓器是用電設(shè)備必需的變電設(shè)備。因此，電力變壓器的正常運(yùn)行就成其它各種設(shè)備正常運(yùn)行的必要保證。1.1.1.2物業(yè)應(yīng)使用的密封免維護(hù)式變壓器。1.1.1.3變壓器在運(yùn)行前應(yīng)進(jìn)行電流試驗(yàn)，沖擊試驗(yàn)五次。（由供電企業(yè)負(fù)責(zé)測(cè)試）1.1.1.4變壓器本身具有保護(hù)功能即超溫報(bào)警及超溫跳閘功能。1.1.2巡查制度1.1.2.1應(yīng)在一天24小時(shí)每整點(diǎn)記錄變壓器電流電壓及溫度，如發(fā)現(xiàn)異常應(yīng)做好記錄，查明

23、原因，有重要情況及時(shí)匯報(bào)上級(jí)。1.1.2.2每班應(yīng)對(duì)瓷絕緣進(jìn)行巡視，有無(wú)污垢，有無(wú)放電痕，并及時(shí)做出相應(yīng)處理。1.1.2.3各連接點(diǎn)應(yīng)運(yùn)作正常，記錄異常變化，并做出相應(yīng)配合。1.1.3維護(hù)保養(yǎng)1.1.3.1變壓器應(yīng)根據(jù)周圍環(huán)境和負(fù)荷情況，在負(fù)荷相對(duì)較小季節(jié)，利用節(jié)假日，每季進(jìn)行一次停電清掃和檢查，每年應(yīng)委托供電單位，對(duì)變壓器進(jìn)行全面的試驗(yàn)。1.1.3.2每年應(yīng)對(duì)變壓器線圈的絕緣阻值進(jìn)行測(cè)試。1.2高壓配電裝置1.2.1操作規(guī)范1.2.1.1高壓操作時(shí)，要帶絕緣手套，穿絕緣鞋。1.2.1.2倒閘操作時(shí)應(yīng)按要求填寫操作票。1.2.1.3倒閘操作時(shí)應(yīng)有兩名電工在場(chǎng)，一名操作，一名監(jiān)護(hù)。其中對(duì)設(shè)備熟悉

24、者作監(jiān)，操作人和監(jiān)護(hù)人應(yīng)先在模擬盤上對(duì)所填操作項(xiàng)目認(rèn)真核對(duì)，執(zhí)行監(jiān)護(hù)。1.2.1.4送電時(shí)，應(yīng)先合隔離開(kāi)關(guān)，后合真空開(kāi)關(guān)，停電時(shí)，順序相反，嚴(yán)禁帶負(fù)荷接合隔離關(guān)，拉動(dòng)手車。1.2.1.5真空開(kāi)關(guān)兩側(cè)隔離開(kāi)關(guān)操作順序，送電時(shí)先合電源側(cè)隔離開(kāi)關(guān)，后合負(fù)荷側(cè)隔離開(kāi)關(guān)，停電時(shí)順序相反。操作中應(yīng)注意防止反送電。1.2.1.6防止電合接地開(kāi)關(guān)。防止接地開(kāi)關(guān)在接地位置送電。1.2.1.7防止誤入帶電間隔。1.2.2 巡查制度1.2.2.1每年應(yīng)對(duì)母線及接頭進(jìn)行外觀檢查，查看顏色有否變化，有無(wú)異常氣味、聲響或其它異常現(xiàn)象。1.2.2.2 每年應(yīng)檢查絕緣瓷瓶是否清潔，有無(wú)裂紋，閃絡(luò)和放電痕。1.2.2.3 隔離

25、開(kāi)關(guān)的固定接頭與可動(dòng)接頭是否良好，接頭深度是否一致，有無(wú)發(fā)熱現(xiàn)象。1.2.2.4金屬架構(gòu)及設(shè)備外殼的接地，接零裝是否完好、可靠，有否松脫、腐蝕、斷線現(xiàn)象。1.2.3 維護(hù)保養(yǎng)1.2.3.1高壓配電裝置，根據(jù)環(huán)境和負(fù)荷情況，在負(fù)荷相對(duì)較小季節(jié)，利用非營(yíng)業(yè)時(shí)間。1.2.3.2 每年進(jìn)行一次停電清掃檢查，發(fā)現(xiàn)的缺陷和異常現(xiàn)象設(shè)備安排進(jìn)行維修。1.3 低壓配電裝置1.3.1 操作規(guī)范低壓配電屏上的開(kāi)關(guān)操作順序，與高壓開(kāi)關(guān)柜上的開(kāi)關(guān)操作順序相同。1.3.2 巡查制度每班應(yīng)對(duì)以下內(nèi)容進(jìn)行巡視檢查。1.3.2.1 各項(xiàng)儀表指示是否正常；1.3.2.2 電路中各個(gè)連接點(diǎn)，有無(wú)過(guò)熱、發(fā)紅、變色的現(xiàn)象；1.3.2

26、.3 三相電流是否平衡，三相電壓是否正常；1.3.2.4 各種低壓電器有無(wú)異常聲音及氣味；1.3.2.5 空氣開(kāi)關(guān)，交流接觸器滅弧罩是否完好；1.3.2.6 配電裝置及低壓電器表面是否清潔，操作、維修信道是否保持通暢；1.3.2.7 接地線連接是否良好；1.3.2.8 高低壓配電裝置的巡視檢查同時(shí)進(jìn)行，并應(yīng)同時(shí)檢查配電室的門窗是否完整齊全，照明是否良好，通風(fēng)溫度是否適宜，配電室的安全用具，消防設(shè)施是否齊備，配電裝置本身和周圍，有無(wú)影響安全運(yùn)行的異物和異?，F(xiàn)象。1.3.3 維修保養(yǎng)1.3.3.1低壓配電裝置，每年均需進(jìn)行一次停電檢修，一般安排于每年供電企業(yè)進(jìn)行高低壓設(shè)備及電纜絕緣測(cè)試時(shí)間或高壓停

27、電檢修時(shí)間。1.4電容器1.4.1操作規(guī)范1.4.1.1 正常情況下，停電操作時(shí)，應(yīng)先拉開(kāi)電容器組開(kāi)關(guān)，后拉開(kāi)各路饋電開(kāi)關(guān)。送電時(shí)，操作順序相反。1.4.1.2 事故情況下，如突然停電，必須將電容器組的開(kāi)關(guān)拉開(kāi)，以免突然來(lái)電時(shí)，電壓過(guò)電容器允許值。1.4.1.3 電容器組開(kāi)關(guān)跳閘后，不準(zhǔn)強(qiáng)送，保護(hù)熔絲斷后，未查明原因，不許更換熔絲送電。1.4.1.4 電容器組嚴(yán)禁帶電荷合閘，電容器組再次合閘時(shí)，必須在斷開(kāi)電源三分鐘后進(jìn)行。1.4.2 巡查制度電容器巡視檢查工作應(yīng)與配電裝置和電力變壓器的巡視檢查結(jié)合在一起，內(nèi)容如下：1.4.2.1 電容器三相電流是否平衡，其誤差不超過(guò)5%。電壓是否超過(guò)允許值；1

28、.4.2.2 電容器外殼有無(wú)凹凸不平及鼓肚現(xiàn)象；1.4.2.3 外殼溫度是否超過(guò)其允許值；1.4.2.4 絕緣套管有無(wú)松動(dòng)、臟污、閃絡(luò)痕、各部接頭接解是否良好，有無(wú)發(fā)熱，變色現(xiàn)象；1.4.2.5 電容器組有無(wú)異常響聲或放電火花；1.4.3 維修保養(yǎng)1.4.3.1 清理瓷套管外殼、架構(gòu)通風(fēng)孔等上面的灰塵；1.4.3.2 檢查各緊固部位螺絲有無(wú)松動(dòng)； 1.4.3.3 檢查保護(hù)裝置的動(dòng)作情況及熔絲是否完好；1.4.3.4 檢查空氣開(kāi)關(guān)的觸頭有無(wú)燒蝕現(xiàn)象；1.5空調(diào)機(jī)房強(qiáng)電箱及風(fēng)機(jī)、水泵強(qiáng)電箱1.5.1 操作規(guī)范1.5.1.1 維修人員必須對(duì)各機(jī)房的位置、用途、控制區(qū)域以及該強(qiáng)電控制箱功能及設(shè)計(jì)參數(shù)有

29、詳細(xì)了解。1.5.1.2 在對(duì)強(qiáng)電箱進(jìn)行檢查時(shí)嚴(yán)禁帶電作業(yè)，若需要帶電作業(yè)，必須有值班工程師授權(quán)及安排配電操作員進(jìn)行監(jiān)護(hù)。1.5.1.3 檢查人員必須使用電壓等級(jí)相同的合格的安全用具進(jìn)行操作檢查。1.5.1.4 檢查人員在切斷電源時(shí)，應(yīng)先斷負(fù)載電源后斷供電源，嚴(yán)禁帶負(fù)荷拉合開(kāi)關(guān)。1.5.1.5 對(duì)于影響物業(yè)經(jīng)營(yíng)等維修應(yīng)安排于物業(yè)非營(yíng)業(yè)時(shí)間內(nèi)進(jìn)行，若非不得以應(yīng)得到工程主管授權(quán)，但不允許誤操作造成大面積停電。1.5.1.6 在停電檢查時(shí)要掛標(biāo)示牌。1.5.1.7 嚴(yán)禁連續(xù)起動(dòng)大型電動(dòng)機(jī)及大負(fù)荷的電器設(shè)備。（如主空調(diào)制冷機(jī)，必須按設(shè)備技術(shù)說(shuō)明操作）1.5.1.8 在對(duì)設(shè)備進(jìn)行檢查時(shí)，必須將與該設(shè)備連

30、接的所有電源斷開(kāi)。1.5.1.9 停電后必須使用合格的電器逐相驗(yàn)電。在開(kāi)關(guān)的兩側(cè)進(jìn)行驗(yàn)電時(shí)，要先驗(yàn)低壓側(cè)后驗(yàn)高壓側(cè)，先驗(yàn)下層后驗(yàn)上層。1.5.1.10 對(duì)停電電纜線路進(jìn)行驗(yàn)電時(shí)要將電纜的電荷全部放掉直到驗(yàn)電器指示無(wú)電為止。1.5.1.11 電器設(shè)備的指示燈和電壓表只能作為參考不能作為設(shè)備無(wú)電的依據(jù)。1.5.1.12 檢查人員必須保證人身安全及設(shè)備安全下才能進(jìn)行操作。1.5.1.13 操作人員應(yīng)聽(tīng)從監(jiān)督人的指揮，監(jiān)督人不在時(shí)應(yīng)停止做其它工作，監(jiān)督人發(fā)現(xiàn)操作人不正確操作，有權(quán)令其停止工作。1.5.1.14 監(jiān)督人要隨時(shí)提醒操作人注意安全，需要工作轉(zhuǎn)移時(shí)要設(shè)標(biāo)示牌并妥善處理，以保證其它人員及電器設(shè)備

31、的安全。1.5.1.15 工作結(jié)束后，應(yīng)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行清理及認(rèn)真檢查，在確認(rèn)沒(méi)有影響電器設(shè)備安全及人身安全后方可送電。送電后要觀察電器設(shè)備的運(yùn)行情況，一切正常后方可離開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)。1.5.1.16 測(cè)量電流時(shí)應(yīng)正確使用鉗形表，測(cè)量時(shí)要依次從大電流檔位向小電流檔位換檔，測(cè)量過(guò)程中不可換檔。測(cè)量時(shí)應(yīng)使導(dǎo)線位于鉗口中央并使鉗口緊密閉合，還應(yīng)注意操作人員與帶電部位安全距離，以免發(fā)生觸電危險(xiǎn)。每次測(cè)量完成后要把電流量程切換到高檔位，以免下次使用時(shí)因未經(jīng)選擇量程就進(jìn)行測(cè)量而造成儀表的損壞。1.5.1.17 測(cè)量電壓時(shí)應(yīng)正確使用萬(wàn)用表，量度開(kāi)關(guān)應(yīng)選擇在正確電壓文件上開(kāi)選擇在較高的檔位上，以免因誤操作燒毀儀表。測(cè)量電阻

32、時(shí)要斷開(kāi)被測(cè)設(shè)備的電源，嚴(yán)禁帶電測(cè)量。測(cè)量時(shí)還應(yīng)注意不要觸摸表筆的金屬部分。1.5.2 巡查制度檢查人員必須定期按時(shí)巡查，每七天一周期。1.5.2.1 檢查內(nèi)容包括：強(qiáng)電箱內(nèi)部的主開(kāi)關(guān)、主線路、交流接觸器、熱繼電器、設(shè)備主線、按鈕開(kāi)關(guān)、轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)控制線、指示燈、儀表，并做好記錄，認(rèn)真填寫記錄表。1.5.2.2 在巡查中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題能處理的要及時(shí)處理，不能立即處理的應(yīng)馬上采取臨時(shí)措施并上報(bào)。必要時(shí)應(yīng)停止設(shè)備運(yùn)行。1.5.2.3 檢查中負(fù)荷不得超出設(shè)備的額定值，導(dǎo)線及開(kāi)關(guān)等無(wú)過(guò)熱冒煙、無(wú)異味、無(wú)異常聲音等現(xiàn)象。各連接點(diǎn)應(yīng)牢固可靠，與設(shè)備配套的設(shè)施應(yīng)相互匹配。1.5.2.4 巡查人員必須聽(tīng)從上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)指揮，

33、認(rèn)真完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交給的各項(xiàng)巡查任務(wù)。巡檢完成后及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)巡查情況及所發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，認(rèn)真填寫巡查記錄表并上交值班工程師確認(rèn)。1.5.3 維修保養(yǎng)1.5.3.1 及時(shí)清理巡查中所發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，及時(shí)更換損壞的零件，如：主開(kāi)關(guān)、接觸器、熱繼電器、指示燈、轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)等。1.5.3.2 所換的零件必須與原設(shè)備相配套符合標(biāo)準(zhǔn)的合格產(chǎn)品，以保證電器設(shè)備的正常安全運(yùn)行。嚴(yán)禁使用偽低容量或不配套的零件。1.5.3.3 保養(yǎng)人員在做完設(shè)備保養(yǎng)后，應(yīng)認(rèn)真填寫保養(yǎng)記錄并上報(bào)工程部秘書建文件。1.5.3.4 保養(yǎng)人員要熟悉所保養(yǎng)設(shè)備的各種功能及用處，與設(shè)備無(wú)關(guān)不許亂動(dòng)。1.5.3.5 認(rèn)真檢查電箱內(nèi)部導(dǎo)線連接情況，做到發(fā)現(xiàn)問(wèn)

34、題及時(shí)處理。1.5.3.6 嚴(yán)禁帶電拉動(dòng)導(dǎo)線以免發(fā)生觸電危險(xiǎn)。1.6 （空調(diào)、風(fēng)機(jī)、水泵的）電動(dòng)機(jī)1.6.1 操作規(guī)范1.6.1.1 維修人員應(yīng)熟悉所操作電器設(shè)備電動(dòng)機(jī)的各項(xiàng)指針、電動(dòng)機(jī)的功率轉(zhuǎn)速、所帶動(dòng)設(shè)備的情況、額定電流、所使用的電壓、溫升、絕緣等級(jí)以及強(qiáng)電箱與之匹配的關(guān)系。1.6.1.2 設(shè)備在試轉(zhuǎn)前要進(jìn)行以下檢查工作：人工盤車以確保正常運(yùn)行；要檢查電源電壓是否正常，有無(wú)過(guò)低及缺相現(xiàn)象；檢查電動(dòng)機(jī)是否完好合格，熱繼電器整定值是否在規(guī)定范圍內(nèi)；與電動(dòng)機(jī)相連接的電器線路有無(wú)松動(dòng)現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理；檢查起動(dòng)設(shè)備接線是否正確、牢靠、動(dòng)作是否靈活、觸頭接觸是否良好；檢查傳動(dòng)裝置是否正常，皮帶松

35、緊是否合適，皮帶連接是否牢固，聯(lián)軸器是否緊固；傳動(dòng)裝置、電動(dòng)機(jī)及設(shè)備周圍有無(wú)雜物；電動(dòng)機(jī)及起動(dòng)裝置的接地、接零是否可靠；對(duì)停用三個(gè)月以上的電動(dòng)機(jī)進(jìn)行電力絕緣測(cè)試及機(jī)械檢查，合格后方可使用。1.6.1.3 嚴(yán)禁頻繁起動(dòng)電動(dòng)機(jī)，以免引起電動(dòng)機(jī)發(fā)熱，影響使用壽命。1.6.1.4 起動(dòng)多臺(tái)電機(jī)時(shí)，應(yīng)按功率大小，從大到小逐個(gè)起動(dòng)，不可同時(shí)啟動(dòng)，以免因起動(dòng)電流過(guò)大造成斷路器跳閘。1.6.1.5 電動(dòng)機(jī)通電源后，發(fā)現(xiàn)不能起動(dòng)及聲音不正常等現(xiàn)象應(yīng)立即停止運(yùn)行并進(jìn)行檢查。1.6.1.6 電動(dòng)機(jī)輕載起動(dòng)不應(yīng)連續(xù)超過(guò)3次，每次重新起動(dòng)需相隔3分鐘，重載不應(yīng)超過(guò)2次。1.6.1.7 由于電動(dòng)機(jī)不能起動(dòng)，請(qǐng)操作員立刻通

36、知值班工程師，安排進(jìn)行維修工作。電動(dòng)機(jī)接通電源后不應(yīng)用手直接接觸轉(zhuǎn)動(dòng)部分。1.6.2巡查制度1.6.2.1巡查人員維修設(shè)備巡查計(jì)劃，按時(shí)巡查，并認(rèn)真填寫巡查記錄表。1.6.2.2 動(dòng)力設(shè)備巡查內(nèi)容如下：電動(dòng)機(jī)溫升是否正常，有無(wú)冒煙起火現(xiàn)象；機(jī)組有無(wú)強(qiáng)烈振動(dòng)，轉(zhuǎn)速是否急刻下降，有無(wú)異常響聲；電源電壓是否正常，是否缺相；電流是否正常；是否超負(fù)荷運(yùn)行；散熱是否良好；軸承是否損壞，皮帶是否過(guò)緊；外殼接地是否良好；1.6.2.3 每半年認(rèn)真測(cè)試電動(dòng)機(jī)絕緣并正確使用絕緣測(cè)試表，應(yīng)選用500V兆歐表，測(cè)量時(shí)，應(yīng)先切斷電源，使用絕緣測(cè)試表應(yīng)水平放置并遠(yuǎn)離外界磁場(chǎng)，進(jìn)行開(kāi)路和短路試驗(yàn)，測(cè)量前對(duì)設(shè)備先進(jìn)行放電，E

37、端子接設(shè)備地線，即可得到穩(wěn)定的讀數(shù)設(shè)備，1.6.2.4 發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)并妥善解決，故障嚴(yán)重時(shí)應(yīng)立即停止設(shè)備運(yùn)行。1.6.3 動(dòng)力設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)1.6.3.1 運(yùn)行中的電動(dòng)機(jī)除應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)視外還應(yīng)進(jìn)行定期維護(hù)保養(yǎng)，保證電動(dòng)機(jī)安全運(yùn)行，延長(zhǎng)電動(dòng)機(jī)使用壽命，正常情況下半年一小修，一年大修一次，按維修計(jì)劃表進(jìn)行。1.6.3.2 小修內(nèi)容包括：清除電機(jī)油垢及外部灰塵，檢查軸承潤(rùn)滑情況，補(bǔ)換潤(rùn)滑油，檢查出線盒引線的連接是否可靠，絕緣處理是否得當(dāng)，檢查緊固各部螺栓，檢查電機(jī)外殼接地、接零是否良好，測(cè)試電動(dòng)機(jī)絕緣電阻，清掃起動(dòng)設(shè)備與控制電路，檢查冷卻裝置是否完好。1.6.3.3 大修內(nèi)容包括：電動(dòng)機(jī)解體，

38、清除內(nèi)部污垢，檢查定子繞組的絕緣情況，槽楔有無(wú)松動(dòng)，匝間有無(wú)短路及燒傷痕跡。檢查通風(fēng)冷卻裝置是否完好，對(duì)電機(jī)外殼進(jìn)行補(bǔ)漆，測(cè)量電機(jī)繞組和起動(dòng)裝置直流電阻，發(fā)現(xiàn)軸承損壞應(yīng)及時(shí)更換，檢查電動(dòng)機(jī)運(yùn)行電流是否正常，電源電壓是否正常，線組過(guò)熱老化應(yīng)重新繞制。線組受潮應(yīng)及時(shí)進(jìn)行烘干處理，檢查皮帶及連軸器，檢查所帶動(dòng)機(jī)械設(shè)備。1.7室外照明定期巡檢，對(duì)損壞的燈具及時(shí)更換，確定更換光源周期及清掃周期，充分利用自然采光，在可能改造情況下，對(duì)路燈及集中控制的照明宜采用光控或自控。2、給排水設(shè)備專業(yè)2.1冷水泵2.1.1 生活水泵的保養(yǎng)應(yīng)每周進(jìn)行1次，水泵要隨時(shí)注油，且每年要換新油。2.1.2 保養(yǎng)內(nèi)容：2.1.2

39、.1 檢查水泵和電機(jī)周圍清潔情況，有無(wú)雜物存在。2.1.2.2 檢查盤根是否滲水。2.1.2.3 檢查各種螺絲聯(lián)結(jié)是否牢固，有無(wú)松動(dòng)現(xiàn)象。2.1.2.4 觀察壓力表指示是否正常。2.1.2.5 檢查進(jìn)水閥門和進(jìn)水系統(tǒng)是否暢通。2.1.2.6 聽(tīng)水泵機(jī)組運(yùn)行時(shí)有無(wú)異常雜音。2.1.2.7 注意觀看水泵機(jī)組運(yùn)行時(shí)有無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。2.1.2.1 如有緊急維修情況需停泵，應(yīng)通知值班人員備案，并報(bào)告上級(jí)值班工程師作出維修方案。2.1.3 填寫保養(yǎng)記錄。2.2消防水泵2.2.1 消防水泵的保養(yǎng)及試運(yùn)行應(yīng)每周進(jìn)行1次，平時(shí)要隨時(shí)注油，有需要時(shí)應(yīng)要換新油。2.2.2 保養(yǎng)內(nèi)容：2.2.2.1 檢查泵體

40、清潔情況。2.2.2.2 檢查各種螺絲聯(lián)結(jié)是否牢固。2.2.2.3 觀察壓力表指示是否正常。2.2.2.4 檢查盤根是否滲漏。2.2.2.5 檢查泵體有無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。2.2.2.6 聽(tīng)水泵運(yùn)行時(shí)有無(wú)雜音。2.2.3 填寫記錄卡。2.3加壓水泵2.3.1 加壓泵及電氣控制設(shè)備應(yīng)每月進(jìn)行試運(yùn)行及每年進(jìn)行一次維修、保養(yǎng)。2.3.2 保養(yǎng)內(nèi)容：2.3.2.1 觀察壓力表指示有無(wú)異常顯示。2.3.2.2 檢查加壓泵盤根是否漏水。2.3.2.3 檢查機(jī)械運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常。2.3.2.4 檢查電氣控制設(shè)備有無(wú)斷路現(xiàn)象。2.3.3 填寫保養(yǎng)記錄。2.3.4 如發(fā)現(xiàn)電路故障，應(yīng)請(qǐng)電工配合維修。2.4污水井及

41、潛水泵2.4.1要隨時(shí)對(duì)污水井及潛水泵進(jìn)行維修保養(yǎng)，每天應(yīng)做一次試運(yùn)行檢查。檢查有無(wú)污堵塞水泵或液位控制閥的失靈的情況發(fā)生。2.4.2 保養(yǎng)內(nèi)容：2.4.2.1 檢查自控和手控是否運(yùn)轉(zhuǎn)正常。2.4.2.2 清理隔油器。2.4.2.3 清理污水井中的雜物。2.4.2.4 清洗泵體。2.4.2.5 檢查水泵是否被雜物堵塞。2.4.3 填寫保養(yǎng)記錄卡。2.5化糞池2.5.1 應(yīng)與環(huán)衛(wèi)局簽定化糞池清理及處理糞便合同，由環(huán)衛(wèi)局出專人負(fù)責(zé)、定期清理。2.5.2 每年配合環(huán)保部門做排水監(jiān)測(cè)。2.6設(shè)備運(yùn)行管理操作規(guī)范2.6.1 在設(shè)備運(yùn)行工作中，如有涉及用電方面的工作，設(shè)備人員不得私自用電，應(yīng)請(qǐng)電工配合工作

42、。2.6.2 在設(shè)備運(yùn)行工作中，設(shè)備人員要了解各種設(shè)備使用性能和操作方法，按照設(shè)備說(shuō)明書的工作步驟，起動(dòng)并使設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)。2.6.3 在設(shè)備運(yùn)行工作中，設(shè)備人員不僅要配合空調(diào)的風(fēng)機(jī)盤管的搶修和安裝，還要配合二次裝修工程的改裝和移位工作。2.7設(shè)備運(yùn)行的巡查制度2.7.1 設(shè)備運(yùn)行的巡查應(yīng)每天進(jìn)行。2.7.2 由每天值班的人員負(fù)責(zé)巡查設(shè)備運(yùn)行情況。2.7.3 巡查地點(diǎn)：水箱間、污水井和潛水泵、煤氣表房。2.7.4 巡查內(nèi)容：冷水泵、熱水泵、消防水泵、水箱、電氣控制設(shè)備污水井、潛水泵設(shè)備是否正常運(yùn)行及物業(yè)的用水、用煤氣數(shù)量。2.7.5 若發(fā)現(xiàn)情況異常，立即做出處理并報(bào)告上級(jí)值班工程師作出維修方案。

43、2.7.6 巡查完畢后，作出巡查記錄。2.8冷凍機(jī)2.8.1 操作規(guī)范2.8.1.1 開(kāi)機(jī)前的準(zhǔn)備：查看冷凍機(jī)組顯示屏及樓宇自控計(jì)算機(jī)程序是否有異常情況。故障顯示正常后，再查看冷凍機(jī)設(shè)定水泵、巡環(huán)壓力和溫度是否正常，并檢查所有冷水管閘閥已在正常開(kāi)關(guān)位置。如果水壓和溫度正常，先開(kāi)啟冷卻水泵、水泵起動(dòng)運(yùn)轉(zhuǎn)正常10分鐘后，再起動(dòng)冷凍泵。等水泵正常運(yùn)行五分鐘后再開(kāi)冷凍機(jī)的起動(dòng)鍵。機(jī)組起動(dòng)后注意觀察電流和冷凍機(jī)負(fù)載情況，如發(fā)覺(jué)有不正常嘈音，應(yīng)立刻停止冷凍機(jī)運(yùn)作。2.8.1.2 開(kāi)機(jī)后：在全系統(tǒng)負(fù)載正常后，每2小時(shí)巡查并記錄一次機(jī)組的運(yùn)行數(shù)據(jù)。機(jī)組負(fù)載正常后，每2小時(shí)巡查并記錄一次機(jī)組的運(yùn)行數(shù)據(jù)。根據(jù)負(fù)載

44、情況的大小，隨時(shí)調(diào)整冷凍機(jī)的出水溫度，便于機(jī)組達(dá)到最佳的運(yùn)行狀態(tài)。2.8.1.3 停機(jī)操作：根據(jù)運(yùn)行時(shí)間的要求，將機(jī)組電源開(kāi)關(guān)關(guān)閉。關(guān)機(jī)后半小時(shí)內(nèi)不能再次起動(dòng)冷凍機(jī)。2.8.2 巡查制度2.8.2.1 開(kāi)機(jī)前必檢查與機(jī)組有關(guān)的壓力、潤(rùn)滑油及油量、溫度并做好記錄。2.8.2.2 開(kāi)機(jī)后隨時(shí)注意機(jī)組運(yùn)行情況，如有異常情況應(yīng)及時(shí)向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)反映。2.8.2.3 機(jī)組運(yùn)行正常后，必須按時(shí)巡視檢查，認(rèn)真填寫各儀表的檢查記錄。2.8.3 維護(hù)保養(yǎng)（由空調(diào)分包負(fù)責(zé)）2.8.3.1 監(jiān)督空調(diào)分包對(duì)冷水機(jī)組每運(yùn)行一周期就必進(jìn)行一次保養(yǎng)。保養(yǎng)的主要內(nèi)容為：機(jī)組清掃；馬達(dá)電源檢查；更換過(guò)濾器。2.8.3.2監(jiān)督空調(diào)分

45、包對(duì)冷水機(jī)組每運(yùn)行一年就必進(jìn)行一次全面的保養(yǎng)。保養(yǎng)內(nèi)容為：更換過(guò)濾器；清洗水室；檢查電器備件；檢查冷凍劑泄漏情況及進(jìn)行維修；全面檢查所有溫度感應(yīng)器及冷凍機(jī)載保護(hù)器；主機(jī)計(jì)算機(jī)控制屏檢查，并記錄現(xiàn)有運(yùn)行情況。每?jī)赡旮鼡Q一次冷凍機(jī)油。2.9 冷凍塔2.9.1 操作巡檢制度2.9.1.1 每日定期巡視檢查冷卻塔。2.9.1.2 查看風(fēng)機(jī)，風(fēng)機(jī)皮帶是否正常完好。2.9.1.3 灑水狀態(tài)是否完好，布水是否均勻。2.9.1.4 檢查填料是否完好。2.9.1.5 調(diào)整自動(dòng)補(bǔ)水浮球的高度。2.9.1.6 散熱片是否阻塞。2.9.2 維護(hù)保養(yǎng)制度2.9.2.1 每年入冬前必清掃和排出塔體和管道內(nèi)的水，防止凍壞塔

46、體。（冬季室外溫度低于4）2.9.2.2 每年夏季運(yùn)行前必須檢查塔體是否有損傷和漏水并進(jìn)行修補(bǔ)。2.9.2.3 檢查風(fēng)機(jī)和電機(jī)是否正常，調(diào)整和換風(fēng)機(jī)皮帶。2.9.2.4 對(duì)冷卻進(jìn)行運(yùn)行前的清掃。2.9.2.5 清洗散熱片。2.10 空調(diào)機(jī)組各場(chǎng)所的人員，可根據(jù)氣候、溫度、顧客的感覺(jué)，來(lái)開(kāi)啟或關(guān)閉。（一般空調(diào)主機(jī)出水溫度為7-9，回水溫度為10-12）2.10.1空調(diào)機(jī)組的操作2.10.1.1 空氣過(guò)濾器：過(guò)濾材料的更換；過(guò)濾材料的清洗；2.10.1.2 冷熱盤管：盤管的清洗；盤管漏水情況的檢查；冷水進(jìn)、出電動(dòng)控制閥門的檢查；溫度計(jì)的調(diào)整及檢查；冷凍水管疏通；冷凝水盤清洗；10每月巡視、檢查內(nèi)容

47、11傳動(dòng)裝置的檢查、調(diào)整和更換；12過(guò)濾器拆下、清洗；13保溫材料層的檢查；14冷凝排水管的疏通；15冷凝水盤清洗；2.10.1.3 風(fēng)機(jī)盤組物業(yè)內(nèi)采用的是風(fēng)機(jī)盤管集中供水式空調(diào)系統(tǒng)，風(fēng)機(jī)盤管的維護(hù)保養(yǎng)主要包括水路系統(tǒng)（進(jìn)水、回水及凝水）、盤管設(shè)備及溫控裝置。 巡查制度風(fēng)機(jī)盤管的巡查應(yīng)定期進(jìn)行，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決。巡查周期詳見(jiàn)下表：巡視檢查項(xiàng)目檢查/維修內(nèi)容周期空氣過(guò)濾器冷熱盤管片送風(fēng)機(jī)滴水盤管道電動(dòng)二通閥清洗清洗運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常/清洗冷凝水是否通暢有無(wú)堵塞及滴漏開(kāi)關(guān)是否正常2次/年2年/次1次/年2次/年隨時(shí)2次/年 風(fēng)機(jī)盤管的清洗公共地方對(duì)風(fēng)機(jī)盤管的過(guò)濾器應(yīng)定時(shí)進(jìn)行清洗外，還應(yīng)對(duì)盤管的熱交換葉片

48、進(jìn)行清洗。葉片很容易集塵，集塵后將使熱交換性能降低，風(fēng)量減小，不能滿足區(qū)域內(nèi)溫度的要求。使用清洗劑清潔葉片清洗工作應(yīng)兩年進(jìn)行一次，時(shí)間應(yīng)選擇在換季期間進(jìn)行。 操作巡查規(guī)范 值班人員每天必須巡視檢查兩次空調(diào)機(jī)組的運(yùn)行情況。聽(tīng)機(jī)組運(yùn)行聲音是否正常；查各風(fēng)門是否符合要求；風(fēng)機(jī)皮帶松緊度是否合適。管道、節(jié)門、壓力表、溫度計(jì)是否正常； 值班人員進(jìn)入機(jī)組檢查時(shí)必須可靠的切斷機(jī)組電源，防止出現(xiàn)傷人事故。 維修人員進(jìn)行維護(hù)需要停止機(jī)組運(yùn)行時(shí)，須通知物業(yè)管理處。2.10.1.4 空調(diào)系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng) 每年夏季運(yùn)行完后，必須對(duì)冷水系統(tǒng)進(jìn)行保水檢修； 冷凍機(jī)組的冷凝器，蒸發(fā)器管道的清洗。 冷凍機(jī)組檢查空調(diào)冷凍劑及機(jī)油

49、量。 空調(diào)機(jī)組散熱葉片清潔。 冷水系統(tǒng)的補(bǔ)水。 每年冬季采暖期過(guò)后需對(duì)熱水系統(tǒng)進(jìn)行保水檢修； 熱交換器的清洗保養(yǎng)。 熱水系統(tǒng)的保水。 空調(diào)機(jī)組翅片的清掃及滲漏檢查。 送風(fēng)及排風(fēng)部分 風(fēng)機(jī)：葉輪的清掃；軸承的更換；皮帶的檢查和更換；風(fēng)扣螺絲的堅(jiān)固；百葉及保護(hù)網(wǎng)情況； 電機(jī)的保養(yǎng)：控制線路的檢查；控制電器的檢查；電機(jī)絕緣的測(cè)試；電機(jī)軸承的加油； 風(fēng)機(jī)柜維修保養(yǎng)制度機(jī)組每運(yùn)行三個(gè)月，必須對(duì)風(fēng)機(jī)的軸承進(jìn)行加油保養(yǎng)；空調(diào)機(jī)及風(fēng)機(jī)，必須使用廠家指定型號(hào)的潤(rùn)滑油，防止損壞機(jī)組軸承，風(fēng)機(jī)必須加高速機(jī)油；風(fēng)機(jī)每運(yùn)行三個(gè)月，就必須進(jìn)行加油保養(yǎng)及電機(jī)和皮帶的調(diào)整；2.10.1.5 機(jī)房管理制度 冷凍機(jī)房值班制度 認(rèn)

50、真遵守冷凍機(jī)房各項(xiàng)制度。 值班期間認(rèn)真巡視檢查各空調(diào)機(jī)組，并做認(rèn)真記錄。 要認(rèn)真記錄冷凍機(jī)組運(yùn)行狀況，并及時(shí)匯報(bào)異常情況。 嚴(yán)禁長(zhǎng)時(shí)間占用電話聊天。 冷凍機(jī)房交接班制度從事冷凍機(jī)組運(yùn)行值班的人員，必須嚴(yán)格遵守安全工作制度，以確保工作人員的安全，防止發(fā)生各種可能發(fā)生的人身及設(shè)備事故?，F(xiàn)根據(jù)冷凍機(jī)房具體情況，制訂以下安全工作規(guī)程，值班人員應(yīng)熟悉并掌握下述知識(shí)和技能； 冷凍機(jī)組的組成、設(shè)備性能、運(yùn)行方式和操作步驟。 各設(shè)備的運(yùn)行、巡視、事故處理等工作制度。 消防設(shè)備的使用方法。3. 弱電專業(yè)3.1消防系統(tǒng)物業(yè)采用的是自動(dòng)控制及濕式自動(dòng)噴水系統(tǒng)和機(jī)械防、排煙系統(tǒng)。為確保物業(yè)的防火安全，所有消防設(shè)施、管

51、線均應(yīng)定期進(jìn)行巡視、維護(hù)保養(yǎng)和測(cè)試。3.1.1 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警機(jī)物業(yè)現(xiàn)使用自動(dòng)報(bào)控制機(jī)，它能自動(dòng)檢測(cè)并顯示報(bào)警點(diǎn)的位置、編號(hào)及報(bào)警類型和狀態(tài)。除此之外它還能自動(dòng)檢測(cè)各種機(jī)內(nèi)故障并顯示出來(lái)，便于故障維修，在火警狀態(tài)下還可自動(dòng)報(bào)出火警地點(diǎn)及類型，便于巡查。3.1.1.1 操作規(guī)范 主機(jī)的日常監(jiān)視及操作由保安部及工程部經(jīng)過(guò)操作培訓(xùn)的消防人員負(fù)責(zé)。并且在報(bào)警后迅速到報(bào)警地點(diǎn)確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)狀況及發(fā)生原因。 當(dāng)主機(jī)發(fā)生機(jī)內(nèi)故障時(shí)立即通知工程部維修人員，并及時(shí)與指定消防分包人員取得聯(lián)系。 并立刻安排維修，使物業(yè)能在最短時(shí)間內(nèi)回復(fù)消防保護(hù)。如短期內(nèi)不能完成維修工作，工程部值班工程師需立即通知管理處及保安部，以加強(qiáng)保安

52、巡邏。3.1.1.2 巡查制度消防控制中心監(jiān)視確認(rèn)日志發(fā)生日期年 月 日發(fā)生時(shí)間事件的類型事件發(fā)生的詳細(xì)地址事件發(fā)生原因交接班次確認(rèn)人員消防控制中心主機(jī)及手動(dòng)臺(tái)工作日志檢查項(xiàng)目正常工作狀態(tài)檢查結(jié)果備注工作電源指示燈報(bào)警音響顯示窗水泵指示燈卷窗門指示燈斷電指示燈空調(diào)指示燈非聯(lián)動(dòng)指示燈主備用電源電壓CRU終端故障開(kāi)關(guān)注意干線故障延時(shí)確認(rèn)消火栓起動(dòng)盤內(nèi)故障電源源異常屏敝變更靈敏度延時(shí)變更保險(xiǎn)絲檢查人簽字：SUNXIANBO2011-4-9填寫人簽字：SUNXIANBO2011-4-9日期日期每日巡視各層手報(bào)、探頭、正壓送風(fēng)口、排煙排風(fēng)口、消火栓按鈕的外觀是否完整，狀態(tài)是否正常，是否與主機(jī)顯示狀態(tài)一致

53、。3.1.1.3 維護(hù)保養(yǎng) 每季度第一個(gè)星期由工程人員打開(kāi)機(jī)柜門，檢查外部接線是否有松動(dòng)或其它問(wèn)題，觀察機(jī)內(nèi)各部分是否工作正常。（注：除工程部相關(guān)人員外其它人員不可隨意打開(kāi)機(jī)柜及觸摸內(nèi)部電氣組件，開(kāi)關(guān)和接線） 測(cè)量各部分后備電池及UPS電流及電壓。 對(duì)計(jì)算機(jī)控制點(diǎn)打印機(jī)進(jìn)行測(cè)試。 主機(jī)表面應(yīng)保持干凈，機(jī)柜周圍不得堆放物品，檢查柜的出線，出線應(yīng)整理清楚并放置在地板下面，線槽應(yīng)將蓋子扣好，以免線路受損。 對(duì)軟件控制點(diǎn)進(jìn)行全面操作檢查，以確定軟件控制未有損壞。3.2自動(dòng)噴水系統(tǒng)物業(yè)采用的濕式噴水滅火系統(tǒng)由閉式噴頭管道系統(tǒng)、報(bào)警裝置和供水設(shè)施等組成讓系統(tǒng)在管道內(nèi)均充滿有壓力的水。管道井內(nèi)設(shè)有水流指示計(jì)

54、，監(jiān)視水流的動(dòng)態(tài)。由于管網(wǎng)內(nèi)常年充滿水，因而建筑物內(nèi)常年度4。此種系統(tǒng)具有結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單、使用可靠、管理方便、滅火速度快、火滅控制率高、經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)。其中有自動(dòng)噴水系統(tǒng)用的穩(wěn)壓泵，噴淋泵和下垂型自動(dòng)噴水頭等。3.2.1 操作規(guī)范由指定消防分包每月進(jìn)行消防水泵試運(yùn)檢查。對(duì)水管系統(tǒng)進(jìn)行壓力等檢查，在消防設(shè)備上，進(jìn)行整體聯(lián)動(dòng)試驗(yàn)及消防訊號(hào)檢查，每年更換消防水一次。3.2.2 巡查制度自動(dòng)噴水系統(tǒng)日常巡視檢查的主要內(nèi)容是：檢查系統(tǒng)各工作部件的外觀狀況，管道是否漏水，閥門開(kāi)、閉是否正常，試運(yùn)水泵的控制系統(tǒng)是否完好，并由巡檢人員提供日常巡檢報(bào)告。3.2.3 維修3.2.4 保養(yǎng)消防用穩(wěn)壓泵及噴灑泵，應(yīng)每一日安排巡

55、查，并由指定消防分包進(jìn)行每一年運(yùn)行測(cè)試及全面保養(yǎng)。3.2.5 噴淋系統(tǒng)的測(cè)試每季由消防分包進(jìn)行無(wú)壓試運(yùn)，并每年更換噴淋系統(tǒng)水，以觀測(cè)啟停穩(wěn)壓泵，噴淋泵，停穩(wěn)壓泵，噴淋泵。并對(duì)照消防主機(jī)顯示報(bào)警和控制是否正常，并作出測(cè)試報(bào)告且由消防操作人員及分包簽字。3.3消火栓系統(tǒng)3.3.1 操作規(guī)范3.3.1.1 消火栓系統(tǒng)平常于聯(lián)動(dòng)狀態(tài)，由物業(yè)的消火栓內(nèi)破玻璃式按扭遠(yuǎn)程起泵方式，即平常按下消火栓按鈕時(shí)只是消防中心顯示信號(hào)可使水泵動(dòng)作。3.3.1.2 非消防人員不得打開(kāi)消火栓或?qū)⑵鋬?nèi)部物品移做它用。3.3.2 日常巡查制度，清點(diǎn)消火栓內(nèi)設(shè)備。3.3.3 維護(hù)保養(yǎng)消火栓泵的維護(hù)、保養(yǎng)與噴淋泵類似，由消防分包負(fù)

56、責(zé)，工程部監(jiān)督。3.3.4 每年進(jìn)行消火栓內(nèi)設(shè)備檢查，保證接水軟管無(wú)損壞及所有消火栓閥門能正常運(yùn)作。3.4消防送、排煙系統(tǒng)物業(yè)采用的是正壓送風(fēng)及排煙相結(jié)合的方式。3.4.1 操作規(guī)范3.4.1.1 各正壓送風(fēng)口，排煙口，平常應(yīng)處于關(guān)閉的位置，并且是聯(lián)動(dòng)的，當(dāng)遇有火情時(shí)將其置于聯(lián)動(dòng)控制自動(dòng)打開(kāi)。3.4.1.2 正壓送風(fēng)機(jī)和排煙排風(fēng)機(jī)平常也是不開(kāi)的，處于聯(lián)動(dòng)狀態(tài)，遇有火情時(shí)，聯(lián)動(dòng)將激活。3.4.1.3 空調(diào)防火閥和排煙防火閥的動(dòng)作也應(yīng)按防火需要而開(kāi)啟或關(guān)閉。3.4.2 巡查制度3.4.2.1 檢查各風(fēng)口、風(fēng)閥的完好情況和狀態(tài)。3.4.2.2 每月開(kāi)啟風(fēng)機(jī)，記錄電機(jī)電流是否正常，開(kāi)啟后再放回自動(dòng)狀態(tài)

57、，檢查電機(jī)及風(fēng)機(jī)有無(wú)異常聲音，皮帶是否完好，有無(wú)老化現(xiàn)象等。并作檢查記錄。（此項(xiàng)工作由設(shè)備專業(yè)人員完成）3.4.3 維護(hù)保養(yǎng)3.4.3.1 每年由指定分包檢查風(fēng)口、消防、風(fēng)閥、風(fēng)機(jī)的檢查與維護(hù)，并提交檢定報(bào)告。3.5 線路部分3.5.1 操作規(guī)范3.5.1.1 工程人員對(duì)線路進(jìn)行檢查時(shí)，應(yīng)帶齊所用工具。3.5.1.2 檢查完后應(yīng)將接線端子接好上實(shí)，使其接觸正常。3.5.1.3 應(yīng)將每層的中繼器箱內(nèi)接線圖貼于箱門上，以便查線時(shí)用。3.5.1.4 發(fā)現(xiàn)控制模塊、信號(hào)線或手報(bào)，探頭等缺損現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)補(bǔ)救。3.5.2 巡查制度每天對(duì)各層中繼器箱豎井進(jìn)行巡查。其中：3.5.2.1 豎井內(nèi)外應(yīng)保持整潔，門鎖

58、完好，照明正常。3.5.2.2 中繼器工作正常，巡檢信號(hào)正常，電源線電壓正常。3.5.2.3 接線有無(wú)松動(dòng)及破損現(xiàn)象。3.5.2.4 線槽是否完好，槽蓋板是否扣好。3.5.2.5 檢查豎井內(nèi)是否有水或其它情況。3.6 消防系統(tǒng)維護(hù)為確保物業(yè)防火安全，所有設(shè)施均應(yīng)定期試驗(yàn)，以一年為一個(gè)完整周期。物業(yè)消防分區(qū)系統(tǒng)，以每月進(jìn)行一次系統(tǒng)消防設(shè)施的測(cè)試及維修工作。3.6.1 檢測(cè)內(nèi)容3.6.1.1 每年分期對(duì)系統(tǒng)內(nèi)每一個(gè)探頭進(jìn)行人為報(bào)警測(cè)試或加濕測(cè)試，觀察測(cè)試結(jié)果，并監(jiān)測(cè)主機(jī)顯示及線路是否正常。3.6.1.2 每年對(duì)每一個(gè)手動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)進(jìn)行分期測(cè)試，并監(jiān)測(cè)主機(jī)顯示及線路是否正常。3.6.1.3 對(duì)區(qū)域內(nèi)所

59、有風(fēng)口、風(fēng)閥作人為手動(dòng)和主機(jī)操作及聯(lián)動(dòng)聯(lián)動(dòng)風(fēng)機(jī)及復(fù)位測(cè)試，并測(cè)量風(fēng)口風(fēng)速及風(fēng)壓。3.6.1.4 對(duì)區(qū)域內(nèi)卷簾門作手動(dòng)及聯(lián)動(dòng)測(cè)試。3.6.1.5 對(duì)系統(tǒng)內(nèi)斷電停空調(diào)進(jìn)行測(cè)試，此項(xiàng)要有電工及空高專業(yè)人員配合。（并安排于非營(yíng)業(yè)時(shí)間進(jìn)行）3.6.1.6 每年應(yīng)做消火栓噴水試驗(yàn)兩次，并測(cè)量壓力大小和人工仿真消防水泵故障，檢查消防水泵自動(dòng)切換功能，及監(jiān)測(cè)信號(hào)和控制是否正常。3.6.1.7 對(duì)所有測(cè)試進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)記錄和系統(tǒng)主機(jī)顯示記錄。3.6.1.8 每年對(duì)整個(gè)物業(yè)所有探頭做清洗一次，分批清洗。3.6.1.9 每年一次對(duì)探頭靈敏度檢測(cè)及對(duì)靈敏度值達(dá)不到要求的探頭進(jìn)行更換。3.6.1.10 每年年底出具整個(gè)系統(tǒng)測(cè)

60、試報(bào)告。3.6.2 巡查制度每天對(duì)各層中繼器箱豎井進(jìn)行巡查。其中：3.6.2.1 豎井內(nèi)外應(yīng)保持整凈，門鎖完好，照明正常。3.6.2.2 中繼器工作正常，巡檢信號(hào)正常，電源線電壓正常。3.6.2.3 接線有無(wú)松動(dòng)及破損現(xiàn)象。3.6.2.4 線槽是否完好，槽蓋是否也扣好了。3.6.2.5 檢查豎井內(nèi)是否有水或其它情況。4. 電梯系統(tǒng)4.1電梯運(yùn)行管理操作規(guī)范4.1.1 檢查客梯運(yùn)行狀況是否正常。檢查客梯呼救電話是否暢通。4.1.2 做好巡查記錄，保持值班室整潔，非工作人員嚴(yán)禁進(jìn)入機(jī)房。4.1.3 監(jiān)督電梯維修分包人員對(duì)電梯進(jìn)行保養(yǎng)與維修。4.1.4 值班人員應(yīng)熟悉電梯的一般工作原理，掌握電梯出現(xiàn)