深圳某商業(yè)廣場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)研與建議

1、WORD.46/46名流商業(yè)廣場(chǎng)市埸調(diào)研與建議（一）市聯(lián)昌房地產(chǎn)交易評(píng)估二零零零年一月二十六日市萬(wàn)利達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)： 總經(jīng)理達(dá)崗先生： 副總經(jīng)理莫伯平先生：衷心感貴公司的信任與給我們提供這種機(jī)會(huì)。承蒙信任，我們有幸能向貴公司提交我公司市聯(lián)昌房地產(chǎn)交易評(píng)估的“名流商業(yè)廣場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)研與建議之一”，供貴公司領(lǐng)導(dǎo)決策時(shí)參考。本建議是基于目前市與龍崗房地產(chǎn)市場(chǎng)，結(jié)合我司專業(yè)人員近10年的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)與對(duì)本項(xiàng)目相關(guān)物業(yè)調(diào)查研究而完成的，由于受時(shí)間和資料的限制，未必能把本項(xiàng)目所有情況考慮在，希望有進(jìn)一步溝通和合作的機(jī)會(huì)，使之更加完善，更具操作性，以達(dá)到成功開發(fā)和銷售的目的。再次表示感！策劃：建民、協(xié)助：田貞佘總監(jiān)：

2、汪春林二000年一月二十六日目 錄第一篇 地產(chǎn)與商業(yè) 房地產(chǎn)政策和市場(chǎng)情況5第二篇 龍崗中心城商業(yè)龍崗區(qū)與房地產(chǎn)概況11第三章 龍崗中心區(qū)商業(yè)狀況13龍崗中心城商業(yè)的發(fā)展 17誰(shuí)在購(gòu)買商鋪 22中心城商鋪市場(chǎng)前景 25 一：中心城商服物業(yè)的供應(yīng) 25 二：開發(fā)投資注意或遇到的新問(wèn)題 26 三：發(fā)展前景：困難不小，值得一搏 27第三篇 名流商業(yè)廣場(chǎng) 第七章 項(xiàng)目概況 29第八章 困難點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn) 30規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 33營(yíng)銷策劃建議 35第十一章 準(zhǔn)備工作容與安排 36附件：龍崗樓盤資料第一篇：地產(chǎn)與商業(yè)國(guó)家政策于市埸有利，但開發(fā)和空置量太大，市埸飽和，有降價(jià)要求。綜合商城、主題商城、住宅裙樓，出現(xiàn)

3、過(guò)量開發(fā)，導(dǎo)致商業(yè)的供應(yīng)量大增。超過(guò)了市場(chǎng)承接力。市埸競(jìng)激烈。98年以后房地產(chǎn)總體開發(fā)水平大有提高，開發(fā)商和代理商在開發(fā)和營(yíng)銷方面苦下功夫，但是難有新招。住宅和商業(yè)在硬件設(shè)施與服務(wù)容方面日趨完善，競(jìng)爭(zhēng)中價(jià)格的作用已上升到首要位置。第一章、房地產(chǎn)政策和市埸情況一、 政策面對(duì)樓市的影響政策方面的評(píng)價(jià)：目前效果欠佳，總體對(duì)樓市十分有利中央銀行第七次大幅度降息，以圖刺激消費(fèi)，初始短期10多天引起躁動(dòng)，股市大漲，中央領(lǐng)導(dǎo)電視講話，熱鬧一陣后，仍沒(méi)有達(dá)到刺激消費(fèi)的目的。其它的信用貸款擔(dān)保，沒(méi)有明顯作用。但是對(duì)于趕出存款資金，對(duì)于開發(fā)商降低資金成本的作用是積極的。國(guó)家征收20%的儲(chǔ)蓄利息所得稅，刺激消費(fèi)市場(chǎng)

4、的力度進(jìn)一步加大，并使存款收益進(jìn)一步減少，相當(dāng)于降息，于房地產(chǎn)、汽車等高額消費(fèi)有促進(jìn)作用，而房地產(chǎn)具有的投資保值作用的看法更讓人偏愛(ài)。房地產(chǎn)減免部分稅費(fèi)，以圖刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，由于各種交易稅費(fèi)的直接減免，使購(gòu)房者的購(gòu)房成本有所減少，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)機(jī)會(huì)好于以前。房地產(chǎn)按揭貸款年期加長(zhǎng)，按揭利率降低，對(duì)于刺激房地產(chǎn)有直接的積極作用。市場(chǎng)面對(duì)樓市的影響市場(chǎng)方面評(píng)價(jià)：供應(yīng)總量太大、競(jìng)爭(zhēng)激烈，有降價(jià)趨勢(shì)總供應(yīng)量過(guò)度增長(zhǎng)，造成形勢(shì)更加嚴(yán)峻99年比98年的市場(chǎng)形勢(shì)更為嚴(yán)峻，99年年供應(yīng)總量1000萬(wàn)平方米，銷售量只有450萬(wàn)平方米左右，空置大大超過(guò)去年，平均每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目有1/2的空置。成交量比去年增長(zhǎng)，但價(jià)格

5、在98年下半年的基礎(chǔ)上小幅走低4%，由于新老樓盤太多，需求追不上供給，空置將在較長(zhǎng)時(shí)間存在。下半年新盤、大盤、超大型樓盤不斷涌現(xiàn)。如：中心區(qū)的中海華庭、金海灣花園、黃埔雅苑、世家、瑞達(dá)苑、大廈；羅湖區(qū)的鵬興花園二期、翡翠園；龍崗區(qū)的萬(wàn)科四季花城、中海怡翠山莊、中城康橋花園；南山區(qū)的文德?；▓@、蔚藍(lán)海岸、創(chuàng)世紀(jì)海濱花園、招商海琴、海月花園等等。今后三年，政府對(duì)物業(yè)的供應(yīng)會(huì)在所控制，但數(shù)量仍然很大，供大于求將長(zhǎng)期存在。有降價(jià)空間和要求。 盡管中央和地方政府采取各種辦法刺激消費(fèi)，刺激房地產(chǎn)，但是目前作用并不十分明顯。本方案認(rèn)為，房地產(chǎn)如無(wú)特大經(jīng)濟(jì)、地產(chǎn)政策發(fā)生作用，未來(lái)二年，房地產(chǎn)價(jià)格將呈現(xiàn)下跌態(tài)勢(shì)

6、，平均下跌510%后，成交量才會(huì)根本好轉(zhuǎn)。進(jìn)入地產(chǎn)正常競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)。實(shí)際上，一些聰明的地產(chǎn)商意識(shí)到：“沒(méi)有賣不出去的房子，只有賣不出去的價(jià)格”，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的作用誰(shuí)都不可否認(rèn)。有些開發(fā)商追求的是薄利快銷，以低價(jià)或降價(jià)取得成功。特別是近年位置十分優(yōu)越的樓盤，如嘉匯新城、星河明居、國(guó)際文化大廈、金地翠園、彩福大廈等無(wú)不是以低價(jià)取勝（起價(jià)50006000，均價(jià)為65008500）。這些地產(chǎn)商大多能夠面對(duì)現(xiàn)實(shí)，不存僥幸心理。其審時(shí)度勢(shì)的理智作為，值得許多開發(fā)商深思。地產(chǎn)經(jīng)過(guò)幾年的價(jià)格調(diào)整，平均毛利率降低至21%（市統(tǒng)計(jì)局公布）。3、促銷大戰(zhàn)爆發(fā)并持續(xù)時(shí)間長(zhǎng) 99年下半年，房地產(chǎn)將以價(jià)格為主要促銷售手段，明降暗

7、降的勢(shì)態(tài)。許多樓盤在上半年，出于市場(chǎng)的各種原因沒(méi)有力推，在年底全面釋放而套現(xiàn)，百仕達(dá)以震撼全球的折扣6.5折已在豪宅市場(chǎng)掀起波瀾，200年為了消化空置，各種促銷大戰(zhàn)將長(zhǎng)期全面開展，可供樓盤和樓盤信息量鋪天蓋地。 以特區(qū)報(bào)社、商報(bào)社為主要主辦單位，1999年下半年在高交會(huì)館二次舉行的房地產(chǎn)交易會(huì)，盡管使出渾身解數(shù)，但只是業(yè)熱鬧，市埸冷清。三、外銷市埸：將穩(wěn)步發(fā)展經(jīng)濟(jì)從98年的穩(wěn)定到2000年經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)性增長(zhǎng)，已使樓市日趨活躍，也將與樓盤的價(jià)格差距拉大，還由于國(guó)外對(duì)人民幣貶值的看法或預(yù)期長(zhǎng)期存在，因此對(duì)于住宅和商業(yè)的外銷市埸都是有利的。 、商鋪市埸：關(guān)空置嚴(yán)重，關(guān)外機(jī)會(huì)尚存1、關(guān)整體市埸偏淡：從9

8、8年中至現(xiàn)在，商鋪空置率不斷上升，全年空置達(dá)51萬(wàn)平方米。據(jù)市信息局社會(huì)經(jīng)濟(jì)調(diào)查中心99年資料顯示：1999年前三個(gè)季度全市共批準(zhǔn)預(yù)售商業(yè)用房29.27萬(wàn)平方米，比1998年同期減少14.55萬(wàn)平方米，降幅達(dá)34%，前三個(gè)季度批準(zhǔn)的預(yù)售商業(yè)面積主要集中在福田區(qū)和羅湖區(qū)，達(dá)14.65萬(wàn)平方米，占全市的48%。99年商鋪銷售情況較去年大幅回落，前三個(gè)季度共售12.26萬(wàn)平方米，同比減少31.7%，商鋪現(xiàn)樓比樓花銷售較好。99年商鋪空置與98年持平，得益于政府對(duì)商業(yè)用地的控制。各區(qū)的商服物業(yè)價(jià)格走勢(shì)與銷售不理想，宏觀環(huán)境的不景氣和商鋪的供過(guò)于求，是商輔市埸整體偏淡的重要原因。2、關(guān)外機(jī)會(huì)尚存：總體的

9、淡勢(shì)并不排除局部市埸的活躍。商鋪發(fā)展商在淡市中的靈活應(yīng)變能力是熱點(diǎn)商鋪?zhàn)邚?qiáng)的主要原因。近兩年的商鋪熱點(diǎn)主要在東門、國(guó)貿(mào)、華強(qiáng)北一帶。今年商業(yè)熱點(diǎn)除了羅湖和福田外，南山和寶安已呈新熱點(diǎn)。南山區(qū)原有的愉康、人人樂(lè)、法國(guó)的加樂(lè)福使競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)平靜，但99年出現(xiàn)更大商業(yè)和主題商城使南山的商業(yè)異軍突起。如：主題商城南山女人世界分店、女兒國(guó)、西部電子時(shí)代廣場(chǎng)、巴黎服裝批發(fā)市場(chǎng)；大商業(yè)有海雅百貨、美國(guó)沃爾瑪（在建）。 在寶安區(qū)，萬(wàn)佳第四分店、美國(guó)沃爾瑪進(jìn)駐將使寶安區(qū)的商業(yè)總體水平上一個(gè)新臺(tái)階，并呈龍爭(zhēng)虎斗的競(jìng)爭(zhēng)格局。3、龍崗還是處女地 龍崗商業(yè)的總體開發(fā)與經(jīng)營(yíng)水平走在全市各區(qū)最后，起步晚，水平低，規(guī)模小、無(wú)品牌

10、，這也是龍崗的布吉鎮(zhèn)與龍崗中心城區(qū)的鋪位多被看好的主要原因。諸候混戰(zhàn)，各自劃地而治，稱雄一方，各自小有收獲是龍崗開發(fā)企業(yè)的反映。一些號(hào)稱當(dāng)?shù)卮笊疼钠髽I(yè)，與市商業(yè)比較，無(wú)論從哪個(gè)方面都是無(wú)法比較的。如果龍崗進(jìn)入大型象萬(wàn)佳、沃爾瑪一類的知名商業(yè)，龍崗的中小商埸、商鋪的銷售與經(jīng)營(yíng)將受極大的沖擊，萬(wàn)佳、沃爾瑪所到之處都是橫掃千軍。4、商服開發(fā)和經(jīng)營(yíng)思想更為成熟主要表現(xiàn)在：放棄純粹依靠大買家的不切實(shí)際的想法，按市埸規(guī)律腳踏實(shí)地辦事。改變過(guò)去出售、出租后就不管的做法，而是考慮長(zhǎng)線投資，可持續(xù)經(jīng)營(yíng)，與小業(yè)主商家共進(jìn)退。開始注重“以人為本”，從規(guī)劃開始就能替消費(fèi)者或業(yè)主解決實(shí)際問(wèn)題的考慮。從大小分割隨意到更

11、專業(yè)的分割，商鋪的人流、物流、布局展示等更適合消費(fèi)者或小業(yè)主。主題式商業(yè)顯示了強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力。第二篇： 龍崗中心城商業(yè)城區(qū)規(guī)劃國(guó)一流，“圈地運(yùn)動(dòng)”完成，但開發(fā)還處低水平、慢速度。住宅和商業(yè)在硬件設(shè)施與服務(wù)容方面有待完善。城區(qū)配套不足、人氣不旺、商氣偏差大。低檔次、小商鋪一統(tǒng)天下，目前供應(yīng)量太大，有效需求不足，商鋪泡沫現(xiàn)象嚴(yán)重，炒家占買家重要比重。上檔次、大商業(yè)存在機(jī)會(huì)。開發(fā)商業(yè)比開發(fā)住宅的風(fēng)險(xiǎn)小，相對(duì)成本低，獲利空間大，銷售比住宅好。目前還有一定的市場(chǎng)，搶時(shí)機(jī)開發(fā)，可能獲得滿缽黃金，即使滑坡，也就是打一埸價(jià)格戰(zhàn)，第二章、龍崗區(qū)與房地產(chǎn)概況一、龍崗區(qū)概況龍崗區(qū)是市六區(qū)中面積最大的一個(gè)區(qū)，面積達(dá)94

12、0.9平方公里，約占市總面積的“半壁江山”，它東臨美麗寧?kù)o的大亞灣、大鵬灣，南臨是繁華大都市特區(qū)和，西邊與寶安區(qū)相鄰，北邊緊靠、兩市。龍崗區(qū)于1993年1月1日成立?，F(xiàn)轄平湖、布吉、龍崗、橫崗、坑梓、坪山、坪地、葵涌、大鵬、10鎮(zhèn)，總?cè)丝诮偃f(wàn)，常住人口17.1萬(wàn)人。數(shù)十萬(wàn)外來(lái)人口移居此地投資興業(yè)、打工創(chuàng)業(yè)，使這里充分體現(xiàn)了這座移民城市的特點(diǎn)，構(gòu)筑成了這片熱土十分誘人的興旺景象。市的重要工業(yè)基地，龍崗區(qū)可供開發(fā)的土地達(dá)300平方公里，居全市各區(qū)的首位，是市“二次創(chuàng)業(yè)”的大工業(yè)區(qū)所在地。至今，已有6000多家工業(yè)企業(yè)落戶龍崗，逐步形成了以電子、通信、機(jī)械、服裝、玩具、食品、建材行業(yè)為主導(dǎo)，其他行

13、業(yè)互為依托協(xié)調(diào)發(fā)展的工業(yè)新格局。龍崗區(qū)有著得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)：緊鄰華南地區(qū)唯一的國(guó)際集裝箱中轉(zhuǎn)大港鹽田港，是鹽田港的后備倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)基地；區(qū)三條鐵路的交匯，建有大型的平湖編組站和一個(gè)控制面積40多萬(wàn)平方米的鐵路倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)。優(yōu)越的地理位置，便利的交通設(shè)施，良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、廣闊的市場(chǎng)交易體系，為龍崗發(fā)展以運(yùn)輸業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)、商貿(mào)金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)為主的大流通提供了獨(dú)一無(wú)二的條件，龍崗將成為這座經(jīng)濟(jì)中心城市的區(qū)域性物流中心。二、龍崗區(qū)地產(chǎn)概況 龍崗區(qū)地產(chǎn)市道平穩(wěn)發(fā)展，總體穩(wěn)中有升，特別是布吉鎮(zhèn)一直表現(xiàn)良好，良好的交通條件，大量的可開發(fā)用地，工業(yè)發(fā)展的人口匯聚，市、區(qū)兩級(jí)政府對(duì)中心城建設(shè)的支持和給予的優(yōu)惠都為中心城房

14、地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了極好的機(jī)遇。從95年至今，龍崗中心城與布吉鎮(zhèn)的房地產(chǎn)一直發(fā)展平穩(wěn)，受大環(huán)境影響雖略有回調(diào)，但沒(méi)有受到大的挫折，住宅售價(jià)始終保持在23002800元/M2，而商用物業(yè)則穩(wěn)中有升，由7000元/M2一路升至11000元/M2，平均年增幅達(dá)9.52%。龍崗中心區(qū)的房地產(chǎn)還處在一個(gè)發(fā)展階段，中心區(qū)規(guī)劃一流，但目前顯得規(guī)劃超前，建設(shè)滯后，現(xiàn)時(shí)中心城仍是人氣清淡，市政配套特別是生活配套滯后嚴(yán)重，對(duì)住宅開發(fā)的制約較大，商用物業(yè)也是困難不小。目前該區(qū)不論是開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)、商業(yè)企業(yè)、房地產(chǎn)項(xiàng)目都沒(méi)有知名度，房地產(chǎn)檔次有待提高。日新月異的發(fā)展經(jīng)歷，充分給予人們信心機(jī)會(huì)總是來(lái)得很快，很突然

15、。龍崗也是一樣，特別是的市政道路系統(tǒng)和近5000套住宅單位開發(fā)的完成，中心城住宅物業(yè)，商用物業(yè)的投資前景上升到了一個(gè)看得見信心的層面。開發(fā)商的“圈地運(yùn)動(dòng)”結(jié)束后，大興土木的景象指日可待。龍崗中心區(qū)商業(yè)狀況一、龍崗中心區(qū)商鋪分布與經(jīng)營(yíng)情況龍崗商服物業(yè)主要分布于龍崗鎮(zhèn)和龍崗中心城。龍崗中心城新規(guī)劃區(qū)域和老區(qū)龍崗鎮(zhèn)相聯(lián)在一起，二個(gè)區(qū)的商業(yè)有不同特點(diǎn)：1、龍崗鎮(zhèn)商鋪與大中型百貨共存；龍崗鎮(zhèn)由自然村落發(fā)展而成，有國(guó)際商場(chǎng)，人人購(gòu)物廣場(chǎng)，南城百貨等大中型百貨商場(chǎng)。在這三家大商場(chǎng)周圍還有大量中小型商鋪，深惠公路、龍興街、龍平東路、龍昌街、平南路與華西街兩側(cè)是商鋪高度密集的區(qū)域，其它村落也散布著大量小商鋪。龍

16、崗鎮(zhèn)的商鋪數(shù)量眾多，但大量的商業(yè)用地屬農(nóng)村集體用地，無(wú)商品房產(chǎn)權(quán)，只能出租不能出售。龍崗鎮(zhèn)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。商鋪與大百貨雖是低水平經(jīng)營(yíng)，但沒(méi)有大起大落情況。大中型商場(chǎng)如南城百貨，國(guó)際商場(chǎng)等經(jīng)營(yíng)百貨零售，商品門類齊全，檔次中等，服務(wù)對(duì)象為當(dāng)?shù)馗挥芯用窈透呤杖腚A層；小商鋪則多經(jīng)營(yíng)服裝、雜貨、餐飲、服務(wù)業(yè)等，檔次較低小型商店服務(wù)于周圍工廠的打工族與當(dāng)?shù)鼐用?。深惠公路兩?cè)的小型商店大多經(jīng)營(yíng)餐飲、機(jī)電產(chǎn)品，服務(wù)于周圍的工廠與往來(lái)車輛。由深惠公路、龍平東路、龍興街構(gòu)成的三角地是龍崗商業(yè)最繁華，人氣最旺的區(qū)域，日人流量10萬(wàn)人以上，商鋪極少空置。2、中心城小商鋪占絕對(duì)比重；龍崗中心城是按照現(xiàn)代城市標(biāo)準(zhǔn)

17、規(guī)劃建造的新城，兼有居住、行政辦公、商業(yè)物業(yè)和各種配套設(shè)施，是龍崗區(qū)政府機(jī)關(guān)所在地，還有天健花園、城市花園、碧湖花園、紫薇花園、愉園等住宅小區(qū)。現(xiàn)有商鋪主要分布于清林東路、吉祥中路、龍福路、德政路兩側(cè)，多為各住宅小區(qū)的一、二樓臨街鋪面，以面積30-80M2的小商鋪為主。龍崗中心城的商鋪有商品房產(chǎn)權(quán)，既可出售又可出租。中心城大商家屈指可數(shù)，小商鋪空置過(guò)半。中心城規(guī)模較大的商場(chǎng)僅有碧湖花園的好億佳商場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)食品、洗滌品與化妝品，其余商鋪規(guī)模都較小，面積30-200M2，主要經(jīng)營(yíng)建筑裝飾材料。龍崗中心城發(fā)展較晚，公交線路少，各商鋪都以中心城與周邊居民為服務(wù)對(duì)象，而中心城與周邊居住人口少，人氣淡，消費(fèi)

18、總量有限，很多商鋪空置。調(diào)查統(tǒng)計(jì)表明有50%的商鋪空置，已開業(yè)商鋪中，有10%正在轉(zhuǎn)讓。二、龍崗中心區(qū)商服業(yè)的現(xiàn)狀分析1、規(guī)模小，檔次低，無(wú)知名度。目前，龍崗商業(yè)服務(wù)業(yè)整體上初具規(guī)模，商鋪數(shù)量多，分布廣，并在龍平東路兩側(cè)形成了類似舊東門老街。從商業(yè)構(gòu)成來(lái)看，小商鋪在數(shù)量上一統(tǒng)天下，占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，大商場(chǎng)很少，大商場(chǎng)的規(guī)模也偏小，經(jīng)營(yíng)品種不夠豐富，商品檔次低，服務(wù)也差，知名度也不高。2、大商業(yè)有需求，但有待時(shí)日。隨著龍崗的發(fā)展，龍崗本地的居民越來(lái)越富，外來(lái)人口大量涌入龍崗，部分外來(lái)人員已步入高收入者之列，對(duì)中高檔商品與良好的購(gòu)物環(huán)境和服務(wù)的消費(fèi)需求在增加。經(jīng)營(yíng)中高檔商品的大中型商場(chǎng)將進(jìn)一步發(fā)展，今后

19、會(huì)出現(xiàn)幾家規(guī)模大，經(jīng)營(yíng)商品門類齊全的一站式購(gòu)物場(chǎng)所，類似萬(wàn)佳百貨、沃爾瑪?shù)慕?jīng)營(yíng)模式。 龍崗全區(qū)依然是沒(méi)有龍頭商業(yè)和品牌商業(yè)的狀況。面向中高收入階層的大中型商場(chǎng)出現(xiàn)是必然的，集中化、規(guī)?；⒁徽臼劫?gòu)物、集吃喝玩樂(lè)為一體的超大型商城必將會(huì)出現(xiàn)，但目前不具備條件，大型商業(yè)進(jìn)駐龍崗的任何消息沒(méi)有出現(xiàn)。龍崗中心城大商業(yè)的發(fā)展需要時(shí)間，至少二三年。3、低檔廉價(jià)商業(yè)長(zhǎng)期存在。龍崗大工業(yè)區(qū)正在迅速發(fā)展，市工廠不斷撤出市區(qū)到龍崗大工業(yè)區(qū)落戶，使龍崗?fù)鈦?lái)人口迅速增長(zhǎng)。外來(lái)人員從人口總量來(lái)看，大多屬低收入打工者，購(gòu)買低價(jià)服裝與日用品，這一群體人口眾多，消費(fèi)水平不高，但總的購(gòu)買力很強(qiáng)，是龍崗鎮(zhèn)與散布于各工業(yè)區(qū)小商鋪的

20、主要顧客群體，以經(jīng)營(yíng)低價(jià)商品為主的平價(jià)商場(chǎng)、商鋪將長(zhǎng)期存在。4、中心城商業(yè)蓄勢(shì)待發(fā)龍崗鎮(zhèn)的商業(yè)發(fā)展較龍崗中心城更早、更好。目前中心城的居住、行政辦公成為主體，但居住率不高，集中、密集程度還不夠。中心城交通不便，商業(yè)僅為中心城與周邊居民服務(wù)，輻射圍窄，影響力小還沒(méi)有形成人氣，商業(yè)自然不成氣侯。龍崗鎮(zhèn)的龍平東路兩側(cè)已經(jīng)發(fā)展成為商業(yè)中心，其商業(yè)功能還會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)，其商業(yè)地位將長(zhǎng)期存在，龍崗鎮(zhèn)的龍平東路商業(yè)中心區(qū)交通方便，輻射圍包括深惠公路沿線與坪山、坪地、坑梓、橫崗等村鎮(zhèn)。沒(méi)有繁華就成了失敗的規(guī)劃，長(zhǎng)期來(lái)講政府不可能容忍中心城沒(méi)有商業(yè)，沒(méi)有人氣，沒(méi)有繁華。龍崗區(qū)政府必將出臺(tái)優(yōu)惠政策刺激中心城發(fā)展，對(duì)

21、龍崗中心城的房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)發(fā)展必將有較大的促進(jìn)作用。龍崗中心城商業(yè)的發(fā)展一、中心城的商鋪現(xiàn)行價(jià)格近幾年商鋪價(jià)格不斷上漲自1995年以來(lái)，龍崗中心城的商鋪價(jià)格逐年上升，從1995年7000元/M2的均價(jià)上升到2000年11000元/M2，平均每年上漲9.52%（見下表）。1995年以后，龍崗中心城的發(fā)展速度很快，居住人口增長(zhǎng)迅速，眾多投資者與商家看好龍崗中心城的發(fā)展前景，踴躍購(gòu)買商鋪。雖然龍崗中心城的商鋪供應(yīng)量急速增大，客戶選擇面廣，承接能力趨弱，但價(jià)格依然平穩(wěn)，說(shuō)明投資者對(duì)龍崗中心城的商鋪前景信心十足。 INCLUDETEXT C:My Documents95-2000年中心城商鋪價(jià)格走勢(shì).x

22、ls c MSBiff * MERGEFORMAT 2、商鋪售價(jià)高，租金低，銷售狀況好龍崗中心城的商鋪有租有售，目前商鋪首層售價(jià)介于9000-12000元/M2，商鋪現(xiàn)房銷售率70%，銷售情況良好，但商鋪空置率很高，達(dá)50%。已經(jīng)出租的商鋪首層租金為30-70元/M2，與售價(jià)相比，租金明顯偏低，說(shuō)明商鋪買家投資意愿強(qiáng)，看重龍崗中心城的未來(lái)發(fā)展前景而不是眼前利益。最近新推出的商鋪如天豪商業(yè)廣場(chǎng)、楚豐廣場(chǎng)已被認(rèn)購(gòu)一空，說(shuō)明龍崗有一批商鋪投資者，對(duì)商鋪進(jìn)行短期炒作或長(zhǎng)期投資，他們對(duì)商鋪市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)影響甚大。龍崗中心城商鋪價(jià)格情況表樓盤名稱商鋪層數(shù) 商業(yè)用房面積（M2） 首層價(jià)格（M2）首層銷售率（

23、%）二層價(jià)格（M2）二層銷售率（%）鴻基新城120001100080新鴻進(jìn)花園115001100070紫薇花園180001180095碧湖花園2200001200085600020城市花園130001100090尚景園120001200060東都花園1140009000新亞洲花園1150001000060愉 園125001000095歐景花園12000900050和興花興商業(yè)32000012000580002天豪商業(yè)32600090楚豐廣場(chǎng)22000090城龍花、中心城的商鋪銷售與其怪現(xiàn)象 經(jīng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)分析，我們發(fā)現(xiàn)中心城商鋪銷售率有一種怪現(xiàn)象

24、：不同信息渠道所反映的銷售情況存在相當(dāng)大的差距銷售情況以誰(shuí)的為準(zhǔn)呢？調(diào)查結(jié)果都沒(méi)有錯(cuò)。下表反映不同渠道的銷售情況：中心城商用物業(yè)銷售統(tǒng)計(jì)表 名 稱層數(shù)官方與地產(chǎn)人士銷售率（%）現(xiàn)場(chǎng)信息銷售率（%）銷售率差 值首層二層三層首層二層三層鴻基新城1805030新鴻進(jìn)花園1704030紫薇花園1956035碧湖花園28530501030城市花園1906525尚景園1603030東都花園1-新亞洲花園1602040愉園1958015歐景花園1503515和興花園11010-龍興商業(yè)廣場(chǎng)34未售0未售-天豪商業(yè)廣場(chǎng)39030未售4015未售50楚豐廣場(chǎng)29020351050城龍花園120155分析：上述的

25、怪現(xiàn)象主要表現(xiàn)在首層商鋪，官方與地產(chǎn)人士的銷售率較高，而售樓處的反映的銷售較低，中間銷售率的差額到哪里去了呢？后經(jīng)多方調(diào)查發(fā)現(xiàn)出現(xiàn)這種現(xiàn)象的原因中間銷售率的差值被炒家拿走。始作蛹者炒家，通過(guò)各種辦法，拿到鋪位的支配權(quán)，再委托售樓人員或進(jìn)入三級(jí)市場(chǎng)交易。目前三級(jí)市場(chǎng)的供應(yīng)量已達(dá)2萬(wàn)平方米之多，在大量商鋪新開發(fā)入市的情況下，人們?yōu)槭裁匆I轉(zhuǎn)手商鋪呢？如果剔除炒家因素，真正用家，或投資者（而非短線炒家），實(shí)際上銷售情況，實(shí)際上各樓盤商鋪營(yíng)業(yè)率與售樓處反映的銷售情況基本一致。商鋪的經(jīng)營(yíng)情況用家和經(jīng)營(yíng)者的需求才是真正的市場(chǎng)需求。否則象的房地產(chǎn)或93年以前的地產(chǎn)市埸，炒家占絕對(duì)比重，即形成泡沫市埸，最后總

26、有一個(gè)吃苦頭。因此有必要對(duì)商鋪的經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行了解。 龍崗部分商鋪營(yíng)業(yè)率情況樓盤名稱銷售時(shí)間 銷售率（%） 營(yíng)業(yè)率（%）轉(zhuǎn)租率（%）主營(yíng)項(xiàng)目鴻基新城96年80707建材裝飾新鴻進(jìn)花園96年704011建材裝飾紫薇花園95年95459建材裝飾碧湖花園97年854513建材裝飾百貨城市花園98年90606建材裝飾尚景園99年60東都花園2000年新亞洲花園2000年60愉 園95年95804建材裝飾小商品歐景花園98年50109建材裝飾和興花園99年10龍興商業(yè)廣場(chǎng)2000年4天豪商業(yè)廣場(chǎng)2000年90楚豐廣場(chǎng)2000年90城龍花園97年20分析：營(yíng)業(yè)率普遍較低，但不是太低，對(duì)這種市埸情況要引起警惕

27、，租價(jià)的支撐是投資的重要依據(jù)之一。據(jù)調(diào)查龍崗中心城一層租賃價(jià)普遍在30-70元/M2之間，不夠或僅夠支付貸款利息，長(zhǎng)線投資價(jià)值前期得不到體現(xiàn)，但不至于投資損失或大損失，投資者或者有投機(jī)思想或者是長(zhǎng)期看中發(fā)展前景和升值前景。不斷開發(fā)商鋪的開發(fā)商也許同這些小投資者同樣的心態(tài)。第五章、誰(shuí)在購(gòu)買商鋪？一、市場(chǎng)客戶的分類：根據(jù)我公司調(diào)查資料顯示：目前龍崗中心城與附近的商業(yè)物業(yè)購(gòu)買者主要有以下幾類：1、中心城附近的村鎮(zhèn)居民。根據(jù)官方公布信息：龍崗區(qū)中心城與北部地區(qū)的原著居民多數(shù)為客家人，約有2-3萬(wàn)人，總共有5-6千戶。這部分人受宅基地和現(xiàn)有房屋建筑規(guī)模的限制。一方面不易翻蓋加高，另一方面房屋出租和村鎮(zhèn)經(jīng)

28、濟(jì)實(shí)體紅利等收入積累了相當(dāng)?shù)拈e余資金，而銀行利率則一降再降，更增收了20%的利息所得稅，因此急于為資金尋找出路。而商用物業(yè)的投資一方面可能有迅速轉(zhuǎn)手的炒作獲利機(jī)會(huì)。另一方面也宜于作長(zhǎng)線投資，風(fēng)險(xiǎn)也較小，所以商用物業(yè)就成為龍崗中心城與近土著居民較佳的資金流向。約有40%的份額。 2、公司或企業(yè)。 這類客戶主要是商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司如百佳、萬(wàn)佳、華潤(rùn)萬(wàn)方等，但這些公司多以物業(yè)租用形式實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)、真正購(gòu)置物業(yè)自用的較少。目前，在中心城的大商家只有碧湖花園的好億佳。由此判斷商業(yè)投資者在龍崗中心城投資極少。相反龍崗的平湖鎮(zhèn)倒是出現(xiàn)如南城百貨、紫荊城商業(yè)廣場(chǎng)等有實(shí)力的商業(yè)買家。龍崗因人氣淡的局面在短時(shí)間難有大的改觀

29、。所以有實(shí)力的企業(yè)在中心城的投資也難有自然增長(zhǎng)，除非另有原因或辦法。還有一些當(dāng)?shù)厣a(chǎn)企業(yè)有閑散資金，投資又不大，用于公司面向市埸的窗口，或展銷企業(yè)商品，這類客戶約占5%左右的份額。3、專業(yè)的房地產(chǎn)投資者。 以投資獲利的角度來(lái)審視物業(yè)，主要考察兩點(diǎn)：一是該商業(yè)物業(yè)是否有可觀的最終獲利空間。二是商業(yè)物業(yè)是否有炒作獲利的機(jī)會(huì)。實(shí)質(zhì)上就是長(zhǎng)線投資和短線投資。約有40%左右的市場(chǎng)份額。專業(yè)投資者是最具資金籌措能力和資金實(shí)力的一類群客戶，從龐大資金支持需要看，專業(yè)投資者在龍崗中心城商用物業(yè)市場(chǎng)中的份量絕對(duì)不輕，但這些專業(yè)投資者是以長(zhǎng)線投資為主介入的呢？還是以短線炒作為主介入的呢？在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)：中心城商鋪銷

30、售中有一重要現(xiàn)象：所有的發(fā)展商售出商鋪時(shí)對(duì)不同付款方式的折扣差距較大，綜合折扣也極大，這是為炒家或說(shuō)炒作留下空間的常用做法。剛剛發(fā)售的龍興廣場(chǎng)更甚，不僅最低折扣打到6折，還采取時(shí)段打折和抽獎(jiǎng)選擇折扣的方式來(lái)助興，這些無(wú)一不是發(fā)展商迎合炒作口味而設(shè)計(jì)的。4、政府公務(wù)員與龍崗區(qū)外的普通置業(yè)者。 從投資多樣性和政府公務(wù)員架構(gòu)看，這部分人更傾向于在工作地以外區(qū)域投資在方式上比較喜歡變現(xiàn)能力較強(qiáng)的股票、債券投資。但房地產(chǎn)也是一種投資渠道，這一部分人購(gòu)置物業(yè)主要關(guān)心的是物業(yè)有沒(méi)有前景，一般是以當(dāng)作資金轉(zhuǎn)移存放的心理來(lái)看待物業(yè)購(gòu)置過(guò)程，所以較為隨意，但購(gòu)買時(shí)往往非真實(shí)身份。只有15%左右的市埸份額。5、開發(fā)

31、商自留5%。 由于房地產(chǎn)開發(fā)獲利性強(qiáng)的特點(diǎn)，且又有銀行按揭，所以開發(fā)商開發(fā)商往往自留一部分商鋪，或用于投資，或引進(jìn)小區(qū)需要的配套商業(yè)或知名商業(yè)。開發(fā)商自留5%。綜上分析：我們認(rèn)為龍崗中心城商鋪市場(chǎng)現(xiàn)況是；炒家領(lǐng)市，村鎮(zhèn)居民托市。灰色收入者與其它置業(yè)者跟市。第六章、中心城商鋪市場(chǎng)前景一、中心城商服物業(yè)的供應(yīng)1、龍崗鎮(zhèn)商業(yè)用地受局限，但新建，改建量不小龍崗鎮(zhèn)的大中型商場(chǎng)有國(guó)際商場(chǎng)、南城百貨，人人購(gòu)物廣場(chǎng)、富佳商場(chǎng)等，建筑面積共計(jì)約5萬(wàn)M2。由于龍崗鎮(zhèn)建筑密集，且土地屬村鎮(zhèn)集體用地，今后較少新建商廈，但會(huì)有一些現(xiàn)有房屋改造成大中型商場(chǎng)，預(yù)計(jì)今后三年大中型商場(chǎng)建筑面積共計(jì)約4萬(wàn)M2，以出租形式進(jìn)入商服

32、物業(yè)市場(chǎng)。2、中心城裙樓模式化，大量商鋪搶市場(chǎng)。龍崗中心城現(xiàn)有的商鋪都是住宅小區(qū)底層臨街鋪面，如碧湖花園、紫薇花園、天健花園、城市花園、愉園、盛龍花園、歐景花園、愛(ài)地花園、新鴻進(jìn)花園、鴻基新城等，各住宅小區(qū)的底層臨街鋪建筑面積共計(jì)約9萬(wàn)M2。今后三年商鋪供給量還將進(jìn)一步增加，一類為新建住宅小區(qū)的底層商鋪，如尚景園、名流山莊、東都花園、新亞洲花園、佳馨園、城龍花園、和興花園等，另一類為大商廈，如龍興商業(yè)廣場(chǎng)、天豪商業(yè)廣場(chǎng)，楚豐廣場(chǎng)等，商服物業(yè)潛在供給量約10萬(wàn)M2。3、大型商業(yè)廣場(chǎng)涌現(xiàn)95年到99年上半年開發(fā)的項(xiàng)目都是臨街裙樓模式，99年底開始出現(xiàn)了以商業(yè)為主甚至純商業(yè)物業(yè)，單體建設(shè)規(guī)模正在擴(kuò)大

33、，由幾千平方米臨街商鋪發(fā)展到二、三萬(wàn)平方米商城，如近期發(fā)售的龍興商業(yè)廣場(chǎng)、天豪商業(yè)廣場(chǎng)，即將發(fā)售的東都800米購(gòu)物長(zhǎng)廊。4、二、三層商用物業(yè)開發(fā)的增加 鴻基、新鴻進(jìn)、紫薇等都是首層商用物業(yè)；碧湖花園首層、二層則均為商用物業(yè)；而龍興商業(yè)廣場(chǎng)、名流廣場(chǎng)、天豪商業(yè)廣場(chǎng)、楚豐廣場(chǎng)、新亞洲花園部分等是一、二、三層全商用物業(yè)。市場(chǎng)供應(yīng)量仍在增大，開發(fā)商熱情不減98、99年中心城的商用物業(yè)增加了近10萬(wàn)平方米，供應(yīng)量增加了一倍。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)98年以前的開發(fā)者和炒家大部分人賺到70-100%的利潤(rùn)。特別是開發(fā)者樂(lè)此不彼。市場(chǎng)總量：目前僅龍崗中心城與深惠路、龍翔大道沿線在95年后的商業(yè)物業(yè)（中心區(qū)為龍平西路、名流

34、大道、深惠公路、吉祥路圍合區(qū)）有近23-25萬(wàn)平方米。 現(xiàn)上市量：現(xiàn)正上市的主要有龍興商業(yè)廣場(chǎng)、新亞洲花園、楚豐廣場(chǎng)、天豪商業(yè)廣場(chǎng)和鴻基、新鴻進(jìn)、紫薇、碧湖、天健、宏興苑、歐景等的存量，另外還有量轉(zhuǎn)手的商鋪，總計(jì)約達(dá)總量的六成左右，即有13-15萬(wàn)平方米左右的商用物業(yè)需要買家。2000年春上市量：2000年春之后主要上市的有龍興商業(yè)廣場(chǎng)、東都花園等，估計(jì)總量近4萬(wàn)平方米左右，約占總供應(yīng)量的18%。開發(fā)投資注意或遇到的新問(wèn)題 由于市場(chǎng)供應(yīng)量大增，而有效需求不足，因此開發(fā)企業(yè)要注意以下新的情況，對(duì)開發(fā)有所準(zhǔn)備商用物業(yè)開發(fā)已從中心區(qū)轉(zhuǎn)向其輻射區(qū)，物業(yè)地段風(fēng)險(xiǎn)不斷增加。99年底，2000年初的大量推出

35、盤，只完成了認(rèn)購(gòu)過(guò)程，而資金已顯疲態(tài)。總本商鋪營(yíng)業(yè)率平均不到50%。一般居民跟風(fēng)入市。發(fā)展商的銷售行為主要針對(duì)炒家。前景的主要支撐題材龍崗中心規(guī)劃的市政硬件規(guī)劃部分都已完成，特別是中心城的道路系統(tǒng)（第二通道都已開通）現(xiàn)在已見不到政府投入中心城建設(shè)的那種紅塵滾滾的場(chǎng)面，建設(shè)場(chǎng)面都是發(fā)展商在演繹。住宅市場(chǎng)持續(xù)走低，入戶政策效果日益降低，人口始終缺乏， 人氣過(guò)淡。三、發(fā)展前景：困難不小，值得一搏龍崗中心城與附近的商業(yè)在96年以前一直是處于較低價(jià)位，成交量也很少，從96年下半年開始其開發(fā)量逐漸增加特別是98年和2000年，而經(jīng)營(yíng)情況則一直沒(méi)有多大改善，空置率長(zhǎng)期保持在較高水平。從理論和實(shí)際來(lái)講，繼續(xù)開

36、發(fā)商業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)在加大，開發(fā)商也有此認(rèn)識(shí)，但是市埸經(jīng)濟(jì)不是因困難或風(fēng)險(xiǎn)加大而不為之，其它原因更直接影響開發(fā)商決策。至少有以下幾點(diǎn)： 1、開發(fā)商業(yè)比開發(fā)住宅的風(fēng)險(xiǎn)小，相對(duì)成本低，獲利空間大。商鋪的銷售率不會(huì)比住宅的低，反而好。至少目前還有一定的市場(chǎng)，搶時(shí)機(jī)開發(fā)，可能獲得滿缽黃金，即使滑坡，也就是打一埸價(jià)格戰(zhàn)，又如何。的發(fā)展能力，市埸承受能力是任何地區(qū)無(wú)法比的。第三篇： 名流商業(yè)廣場(chǎng)機(jī)會(huì)與困難并存，目前市埸良好，但時(shí)機(jī)很重要，商業(yè)面積可增加，商業(yè)的獲利空間大，銷售比住宅好。爭(zhēng)取大商家、知名商家進(jìn)駐注重住宅和商業(yè)開發(fā)的長(zhǎng)期行為，提供良好的管理和服務(wù)，開成開發(fā)企業(yè)，和開發(fā)項(xiàng)目的長(zhǎng)期，良好的品牌。第七章、項(xiàng)

37、目概況一、位置：名流商業(yè)廣場(chǎng)屬龍崗中心城一級(jí)輻射區(qū)，位于如意路和龍翔大路交匯處，在如意路北、龍翔大道樂(lè)，距龍崗中心城南部邊界吉祥路約1500米。二、地形與區(qū)域環(huán)境名流商業(yè)廣場(chǎng)地形形狀規(guī)則，平坦，緊臨兩條交通主干道，其中龍翔大道為深龍第二快速通道的一部分。如意路南是歷史民居和愛(ài)聯(lián)村與工業(yè)區(qū)，再過(guò)是山坡。龍翔路西是設(shè)建中的景園花園，依山，地形狹長(zhǎng)，景園花園南是少量民居，名流商業(yè)廣場(chǎng)北700米左右即是東都花園。四周除新亞洲花園，東都花園、景園外沒(méi)有其他新樓盤，如意路上靠近深惠路的兩側(cè)是少量的臨街空置商鋪。三、工程進(jìn)度尚處在設(shè)計(jì)階段，即將進(jìn)行地質(zhì)勘探。四、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總用地面積：26513.9平方米建

38、設(shè)用地面積：24429.2容積率：1.80，綠化率：30%建筑面積：43972，其中商業(yè)面積4080平方米機(jī)動(dòng)車泊車位：220個(gè) （注：開發(fā)商擬增加商業(yè)面積）第八章、困難點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)一、名流商業(yè)廣場(chǎng)主要困難點(diǎn)：交通出行不便： 名流商業(yè)廣場(chǎng)所處龍崗新興開發(fā)區(qū)，目前由于周邊還待發(fā)展，故交通網(wǎng)絡(luò)還沒(méi)有形成，公交能力尚不具備。項(xiàng)目東西面是交通大動(dòng)脈深惠公路和龍翔大道，目前對(duì)本項(xiàng)目的直接作用體現(xiàn)不了，但今后有利。項(xiàng)目街區(qū)功能暫時(shí)不具商業(yè)條件 本項(xiàng)目周邊沒(méi)有象樣的建筑物和知名物業(yè)，沒(méi)有自成的商業(yè)、居家、文體娛樂(lè)等氣氛，周邊沒(méi)有形成鬧市狀態(tài)，必須待三年左右時(shí)間才會(huì)有大的改觀，目前必須要靠物業(yè)本身制造人氣。項(xiàng)目

39、南面基本無(wú)居住物業(yè)和街區(qū)，無(wú)法對(duì)接。項(xiàng)目周邊環(huán)境太差 項(xiàng)目周邊有與本商城極不協(xié)調(diào)的破舊農(nóng)民房，形象很差。周邊改造不是一朝一時(shí)的事，對(duì)本項(xiàng)目所需要的環(huán)境陪襯沒(méi)有正面作用。周邊人口均散布在200米以外，基礎(chǔ)人口的接近、密集還有待時(shí)間。項(xiàng)目所在地規(guī)劃一般 本項(xiàng)目所處龍崗中心區(qū)以東，屬中心或中心輻射地帶，目前區(qū)政府所在地區(qū)域規(guī)劃和發(fā)展良好，但本項(xiàng)目周邊還不太理想，本項(xiàng)目周邊規(guī)劃為商業(yè)住宅混合用地。要發(fā)展還有待時(shí)日。目前沒(méi)有龍崗區(qū)的重要規(guī)劃項(xiàng)目。5、如意路沒(méi)有人氣如意路目前和未來(lái)二、三年人流、車流均較少，人氣太淡。如意路上兩旁商業(yè)均未有經(jīng)營(yíng)起來(lái)，商業(yè)開發(fā)如果量太大有一定的風(fēng)險(xiǎn)。6、競(jìng)爭(zhēng)樓盤不小少 距中心

40、區(qū)有1500米遠(yuǎn)，沿龍翔大道有新亞洲花園和東都花園800米的購(gòu)物廣場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)壓力極大，對(duì)中心區(qū)的親緣性不與上述兩樓盤，規(guī)模上也趕不上上述兩樓盤。還有新開發(fā)大型商業(yè)物業(yè)龍興商業(yè)廣場(chǎng)正在尋找出路。7、工程進(jìn)度沒(méi)有 工程尚處在設(shè)計(jì)階段，能否搶時(shí)間，搶客戶，搶機(jī)會(huì)還難以定論。二、名流商業(yè)廣場(chǎng)主要機(jī)會(huì)點(diǎn)：緊鄰第二通道、深惠大道、如意路。龍崗中心城將來(lái)往的人流主要通過(guò)本項(xiàng)目區(qū)域。東行千余米是深惠公路，對(duì)商流，物流的匯聚占盡優(yōu)勢(shì)，但要引導(dǎo)。處于第二通道與如意路交匯之十字路口屬商業(yè)的黃金段位，需要充分利用。第二通道向區(qū)、市流動(dòng)，因而在這一通道兩邊的商用物業(yè)具有較強(qiáng)的親和力，容易為消費(fèi)者熟知，有發(fā)展前景。相鄰有愛(ài)

41、聯(lián)村居民區(qū)與工業(yè)區(qū)，擁有較多的基礎(chǔ)人口，如能針對(duì)性的服務(wù)并形成品牌，會(huì)具備相當(dāng)消費(fèi)和投資能力。中心城商業(yè)房市仍處良好狀態(tài)，托市者眾，如能搶到時(shí)機(jī)對(duì)開發(fā)極為有利。5、開發(fā)商業(yè)比開發(fā)住宅的風(fēng)險(xiǎn)小，相對(duì)成本低，獲利空間大。商鋪的銷售率比住宅好。至少目前還有一定的市場(chǎng)，搶時(shí)機(jī)開發(fā)，可能獲得滿缽黃金，即使滑坡，打價(jià)格戰(zhàn)也不怕。6、開發(fā)商有一定的實(shí)力，可將部分鋪位出租，出租物業(yè)有利于控制并制造成經(jīng)營(yíng)氣氛，開成人氣。 7、項(xiàng)目本身有一定的住宅量，相互依托，對(duì)商鋪有需求和一定的支援作用。第九章、規(guī)劃設(shè)計(jì)建議根據(jù)市場(chǎng)分析和項(xiàng)目自身的商住特性，規(guī)劃設(shè)計(jì)上建議：物業(yè)定位：為中高檔的商住區(qū)，商業(yè)居住一體化，既有良好的

42、商業(yè)經(jīng)營(yíng)條件，又有良好的居住生活環(huán)境并兼顧今后的商業(yè)和住宅的管理。區(qū)布局與朝向區(qū)商業(yè)和住宅布局分割，以平行于如意路呈平行布局5棟或4棟，形成商業(yè)鋪面的全面臨街，總體售價(jià)水平提高，且好銷售。而住宅更是全部朝南，十分有利于銷售。商業(yè)面積和住宅戶型商業(yè)總面積只設(shè)一、二層商鋪約13000平方米，三層不設(shè)商業(yè)，商業(yè)單位面積控制在30M2120M2之間，并且要有隨意分割設(shè)計(jì)，特別是可以放大。住宅面積建議以100平方米的三房為主，另設(shè)40%左右的一房、二房、頂層復(fù)式。部分一房可用于商業(yè)面積的配套。住宅的環(huán)境與配套住宅的環(huán)境與配套重點(diǎn)放在三層或頂層，有利于住宅消化，可設(shè)計(jì)為架空綠化層或頂層綠化，以與住宅配套，

43、如景觀庭園、親子樂(lè)園、活動(dòng)埸所、休閑處等。設(shè)區(qū)空中走廊設(shè)通向二樓的連廊，人行天橋直達(dá)二樓。住宅和商業(yè)人流住宅和商業(yè)人流兼顧，不要絕對(duì)的分流與不分流。但是車輛要實(shí)現(xiàn)與住宅人流的分流。其它兩邊臨街處可適當(dāng)后退紅線設(shè)一排臨路停車位利于聚集人氣。臨街立面預(yù)留燈箱廣告位，便于統(tǒng)一管理和公司創(chuàng)收。層高不宜過(guò)高，有4左右米即可，不設(shè)夾層。立面顏色要跳，要突出顯眼，但又要有品味。為統(tǒng)一商業(yè)形象，建筑物上應(yīng)有名流商業(yè)廣場(chǎng)之標(biāo)志。第十章、營(yíng)銷策劃建議要注意機(jī)會(huì)，宜早不宜遲：在2000年8月份前盡量能完工，交付，一是不要碰到大市向下，二是爭(zhēng)取下半年的商業(yè)機(jī)會(huì)。營(yíng)銷策劃工作提前并充分準(zhǔn)備，不打無(wú)準(zhǔn)備之戰(zhàn)，但為了搶機(jī)會(huì)

44、，在春節(jié)后迅速展開銷售咨詢和部認(rèn)購(gòu)的部分工作。有利于爭(zhēng)搶、截流有限的客戶。春節(jié)后可速做圍墻，提早告知路人。提前聯(lián)系按揭銀行。價(jià)位按市埸行情900012000元，首層定價(jià)在1500-1600元/M2之間，折扣最大可至6折，最少9折，加強(qiáng)時(shí)間性的激勵(lì)措施。利用有關(guān)媒體或路牌廣告等渠道，向市場(chǎng)各類客戶提前吹風(fēng)。市場(chǎng)定位為短期投資者，村鎮(zhèn)居民和部分公職與外來(lái)置業(yè)者。保留單位建議控制在10%以，以防市道隨后會(huì)長(zhǎng)期低迷。爭(zhēng)取尋找大買家或大商業(yè)用戶，爭(zhēng)取知名商業(yè)入住，目前華潤(rùn)萬(wàn)方拓展勢(shì)頭很猛，知名或著名商業(yè)如：天虹、萬(wàn)佳、加樂(lè)福、沃爾瑪、新一佳、民潤(rùn)都有較強(qiáng)的拓展能力。密切關(guān)注東都花園和新亞洲花園的動(dòng)向，并

45、隨時(shí)調(diào)整戰(zhàn)術(shù)。本項(xiàng)目的名稱可根據(jù)銷售物業(yè)時(shí)間的不同，而不同設(shè)定。如賣商業(yè)時(shí)名稱為“商業(yè)廣場(chǎng)”，賣住宅時(shí)用“名流雅居”。利于銷售。準(zhǔn)備工作容與安排一、工地包裝1、區(qū)環(huán)境衛(wèi)生整潔，各種影響形象的雜物清除2、施工場(chǎng)地有序、材料堆放有序、工人按規(guī)安全操作3、圍墻施工與美化4、小區(qū)指引牌(各路口)5、保安人員進(jìn)駐并維護(hù)秩序6、各棟臨時(shí)編號(hào)確定與掛牌7、路牌和指引牌8、條幅、布幅9、綠化與周邊美化二、售樓處展板、模型、接洽處、洽談桌椅飲水機(jī)與水、杯、(24部)室清潔，美化，盆景臨時(shí)用水，電，衛(wèi)生間等備用雨具，安全帽與其它用品三、廣告宣傳資料1、標(biāo)徽與名稱組合（VI）2、售樓書3、價(jià)目表4、付款方式5、小區(qū)

46、模型與戶型模型6、報(bào)紙新聞炒作題材和文字7、報(bào)社廣告文字與平面設(shè)計(jì)8、禮品制作9、路牌廣告10、?？?報(bào)紙)11、車身廣告 12、布幅廣告四、銷售各項(xiàng)法律文件和資料1、客戶認(rèn)購(gòu)書2、預(yù)售買賣合同3、誠(chéng)意金、訂金、房款收據(jù)發(fā)票4、施工許可證5、工程規(guī)劃許可證6、用地規(guī)劃許可證、紅線圖7、投資建設(shè)許可證8、開工許可證9、外預(yù)售銷售許可證10、購(gòu)房入戶批件？11、開發(fā)商的銷售委托書五、銷售員管理與培訓(xùn)1、100問(wèn)定稿并發(fā)放2、實(shí)地參觀培訓(xùn)3、全面銷售培訓(xùn)4、考試5、銷售人員管理與安排確定6、資料發(fā)放與準(zhǔn)備7、利用手上客戶推薦直銷8、收款人員與銷售程序確定六、其他準(zhǔn)備1.物業(yè)管理顧問(wèn)聯(lián)系？2.看樓車與

47、地點(diǎn)落實(shí)3.售樓人員服裝與工作證七、銷售組織和管理八、后勤支持和管理名流商業(yè)廣場(chǎng)準(zhǔn)備工作安排表（2月14日3月15日）時(shí)間項(xiàng)點(diǎn)2月14日2月17日2月20日2月23日2月26日2月28日3月3日3月6日3月9日3月12日3月15日責(zé)任人工地包裝衛(wèi)生垃圾材料工人條幅布幅指引牌保安進(jìn)駐各棟編號(hào)路牌標(biāo)識(shí)現(xiàn)場(chǎng)售樓展板模型進(jìn)度表辦公文具清潔用具接待條件飲水茶具數(shù)部清潔美化臨時(shí)水電衛(wèi)生間宣傳資料廣告VI實(shí)施售樓書價(jià)目表付款方式軟性文字報(bào)紙廣告時(shí)間項(xiàng)點(diǎn)2月14日2月17日2月20日2月23日2月26日2月28日3月3日3月6日3月9日3月12日3月15日責(zé)任人禮品制作錄音廣告自辦報(bào)紙布幅廣告車身廣告法律文件

48、用地規(guī)劃證圖工程規(guī)劃證建設(shè)許可證施工許可證銷售許可證委托書管理與培訓(xùn)200問(wèn)定稿實(shí)地培訓(xùn)全面培訓(xùn)業(yè)務(wù)考試銷售流程部認(rèn)購(gòu)模擬部手續(xù)二種認(rèn)購(gòu)書印刷銷售合同收款票據(jù)財(cái)務(wù)規(guī)定財(cái)務(wù)流程其它其他管理單位與費(fèi)用確定看房路線看房車位售樓服裝工作證銷售控制附件： 龍崗樓盤資料參考資料，不斷調(diào)查，深入了解，才會(huì)有真正的發(fā)言權(quán)項(xiàng)目容樓盤名稱尚景園結(jié)構(gòu)類型多層、小高層地理位置龍福路發(fā)展商尚模發(fā)展代理商無(wú)占地面積13530m2建筑面積24000 m2戶型3房2廳（100120 m2），4房2廳（120125 m2），5房2廳（155 m2），復(fù)式（170 m2以上）主導(dǎo)戶型3房2廳住宅均價(jià)3000元/ m2付款方式一次

49、性92折，按揭95折住宅銷售率60%宣傳重點(diǎn)位置與配套工程進(jìn)度準(zhǔn)現(xiàn)樓商鋪價(jià)格12000元/ m2商鋪銷售率60%分析尚景園處于龍崗中心城的中心區(qū)域，位置優(yōu)勢(shì)明顯，但規(guī)模小，戶型偏大，3房2廳銷售率高，4房以上難售。項(xiàng)目容樓盤名稱和興花園結(jié)構(gòu)類型多層地理位置清林路與福壽路交匯處發(fā)展商銀臺(tái)實(shí)業(yè)發(fā)展公司代理商眾廈房地產(chǎn)代理公司占地面積6萬(wàn)m2建筑面積95000 m2戶型2房2廳（5080 m2），3房2廳（80110 m2）主導(dǎo)戶型2房2廳住宅均價(jià)2500元/ m2付款方式一次性88折，按揭92折住宅銷售率10%宣傳重點(diǎn)規(guī)模，小區(qū)規(guī)劃工程進(jìn)度結(jié)構(gòu)施工商鋪價(jià)格9500元/ m2商鋪銷售率10%分析該項(xiàng)

50、目銷售兩個(gè)月后，代理商因故退出，項(xiàng)目停止銷售，在客戶中影響不好，對(duì)銷售不利，重新啟動(dòng)難。項(xiàng)目容樓盤名稱碧湖花園結(jié)構(gòu)類型多層、小高層地理位置吉祥路與清林路交匯處發(fā)展商志聯(lián)佳實(shí)業(yè)占地面積28萬(wàn)m2建筑面積60萬(wàn) m2戶型2房2廳、3房2廳、4房2廳、復(fù)式主導(dǎo)戶型3房2廳住宅均價(jià)多層3400元/ m2，小高層4000元/ m2付款方式一次性90折，按揭92折住宅銷售率80%宣傳重點(diǎn)位置、規(guī)模、小區(qū)環(huán)境、龍?zhí)豆珗@、配套工程進(jìn)度現(xiàn)樓商鋪價(jià)格一層12000元/ m2，二層6000元/ m2商鋪銷售率85%分析項(xiàng)目規(guī)模大，且處于龍崗中心城的中心區(qū)域，發(fā)展商立意做精品樓盤，請(qǐng)一流設(shè)計(jì)師進(jìn)行環(huán)境設(shè)計(jì)和規(guī)劃設(shè)計(jì)，

51、提高小區(qū)的檔次和形象，實(shí)行人車分流，各方面都處于龍崗地產(chǎn)前列。客戶群體主要為龍崗的私營(yíng)企業(yè)主、政府官員、銀行職員、企業(yè)高級(jí)管理人員等。項(xiàng)目容樓盤名稱新鴻進(jìn)花園結(jié)構(gòu)類型多層地理位置吉祥路發(fā)展商龍崗新鴻進(jìn)實(shí)業(yè)代理商無(wú)占地面積52836m2建筑面積10137m2戶型1房1廳（5060 m2），2房2廳（6070 m2），3房2廳（90110 m2），復(fù)式主導(dǎo)戶型2房2廳住宅均價(jià)2700元/ m2付款方式一次性90折，按揭95折住宅銷售率70%宣傳重點(diǎn)交通便利，配套完善工程進(jìn)度現(xiàn)樓商鋪價(jià)格11000元/ m2商鋪銷售率70%分析項(xiàng)目臨深惠公路，交通便捷，但規(guī)模小，缺乏配套，銷售期長(zhǎng)。項(xiàng)目容樓盤名稱鴻基新城結(jié)構(gòu)類型多層地理位置吉祥路發(fā)展商龍崗鴻基房地產(chǎn)開發(fā)公司代理商無(wú)占地面積15000m2建筑面積28000m2戶型2房2廳（7085 m2），3房2廳（90105 m2）主導(dǎo)戶型3房2廳住宅均價(jià)2900元/ m2付款方式一次性85折，按揭92折住宅銷售率80%宣傳重點(diǎn)交通便利、會(huì)所配套、物業(yè)管理工程進(jìn)度現(xiàn)樓商鋪價(jià)格11000元/ m2商