項目經(jīng)濟(jì)評價課件

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價41000933 闕麗41000934 馬嘉依 41001238 張曉玲 41001237 馬騰飛 41001201 吳建 41001202 曾鑫成員介紹：目錄房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價的概念房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價指標(biāo)財務(wù)評價：在房地產(chǎn)市場調(diào)研與預(yù)測，項目策劃，投資、成本與費(fèi)用估算，收入估算與資金籌措等基礎(chǔ)上，通過編造財務(wù)報表對項目的財務(wù)盈利能力、清償能力和資金平衡情況進(jìn)行分析，判斷項目的財務(wù)可行性。綜合評價：從區(qū)域社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度，分析和計算房地產(chǎn)開發(fā)項目對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的效益，考慮項目對社會的凈貢獻(xiàn)，判斷項目的社會經(jīng)濟(jì)合理性。房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)體系 盈利能力指標(biāo)靜態(tài)評價指

2、標(biāo)動態(tài)評價指標(biāo)投資利潤率財務(wù)凈現(xiàn)值資本金利稅率財務(wù)凈現(xiàn)值率資本金利潤率財務(wù)內(nèi)部收益率成本利潤率動態(tài)投資回收期靜態(tài)投資回收期清償能力指標(biāo)借款償還期利息備付率償債備付率資產(chǎn)負(fù)債率流動比率財務(wù)評價指標(biāo)盈利能力評價指標(biāo)項目清償能力分析指標(biāo)盈利能力評價指標(biāo)動態(tài)靜態(tài)財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV)財務(wù)凈現(xiàn)值率（FNPVR)財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR)動態(tài)投資回收期（Pt）投資利潤率投資利稅率投資資本金利潤率資本金凈利潤率財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV)按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)計的折現(xiàn)率，將項目經(jīng)營周期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)初期的現(xiàn)值之和?？疾旖?jīng)營周期內(nèi)盈利能力作用：公式：凈現(xiàn)值的判別標(biāo)準(zhǔn)：當(dāng)FNPV0時，項目可行；表明項目的

3、收益率不僅可以達(dá)到基準(zhǔn)收益率，而且還能得到超額的現(xiàn)值收益。當(dāng)FNPV0時，項目不可行。表明項目的投資收益率達(dá)不到基準(zhǔn)收益率，難以達(dá)到行業(yè)期望收益水平。財務(wù)凈現(xiàn)值率（FNPVR)指項目財務(wù)凈現(xiàn)值與項目總投資之比 計算公式：總投資案例：某企業(yè)擬建一項固定資產(chǎn)，需投資100萬按直線法計提折舊。使用壽命十年，期末無殘值。該項工程與當(dāng)年投產(chǎn)，預(yù)計投產(chǎn)后每年可獲利10萬元。假定該項目的行業(yè)基準(zhǔn)折現(xiàn)率為10%。求凈現(xiàn)值？解：每年折舊：100/1010萬元 每年現(xiàn)金流量：10+1020萬元 凈現(xiàn)值：20（P/A，10%，10）-10022.89萬元財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR)指房地產(chǎn)項目在整個開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)凈現(xiàn)金

4、流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。作用：考察項目盈利能力用插值法求內(nèi)部收益率的公式：計算公式：判別標(biāo)準(zhǔn)：當(dāng)IRR 時，項目在經(jīng)濟(jì)上可以接受當(dāng)IRR 時，項目在經(jīng)濟(jì)上不可以接受用插值法求內(nèi)部收益率的公式：試算用的較低收益率試算用的較高收益率用 計算的凈現(xiàn)值（正值）用 計算的凈現(xiàn)值（負(fù)值）案例：某地產(chǎn)公司投資1000萬元建筑了一個別墅小區(qū)，3年后該別墅全部售出，共獲得凈收益1800萬元。問：該項目的投資內(nèi)部收益率為多少？解：根據(jù)公式得-1000（P/F,IRR,1)+1800(P/F,IRR,3)=0當(dāng) =32%時，凈現(xiàn)值是25.04當(dāng) =35%時，凈現(xiàn)值是-9.18將代入公式=34.2%通過計算該別

5、墅的內(nèi)部收益率為34.2%動態(tài)投資回收期（Pt)指以房地產(chǎn)項目的凈收益現(xiàn)值抵償總投資現(xiàn)值所需要的時間作用：多用于房地產(chǎn)出租或經(jīng)營方式盈利能力評價計算公式：Pt=（累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值的期數(shù)-1）+（上期累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對值/當(dāng)期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值）當(dāng)PtPc(行業(yè)基準(zhǔn)投資回收期）時，表明項目的盈利能力不能滿足投資按期收回，項目在經(jīng)濟(jì)上不可行案例：某投資項目的凈現(xiàn)金流量表年1234567凈現(xiàn)金流量-80-306065656590解：某投資項目累計凈現(xiàn)金流量表年1234567凈現(xiàn)金流量累計凈現(xiàn)金流量-80-80-30-11060-50651565806514590235根據(jù)公式得：因為

6、Pt(=3.8) Pc(=5),故方案可以接受投資利潤率投資利潤率的特點是具有很大的綜合性，但是投資利潤率也有不足之處。 克服的辦法有： (1)代以剩余利潤指標(biāo) (2)補(bǔ)充考核其他的指標(biāo)。利潤總額=營業(yè)利潤+投資凈收益+營業(yè)外收支凈額營業(yè)利潤=產(chǎn)品銷售收入產(chǎn)品銷售稅金及附加總成本費(fèi)用+其它業(yè)務(wù)利潤總投資=固定資產(chǎn)投資+無形資產(chǎn)投資+遞延資產(chǎn)+建設(shè)期利息+流動資金評估時： 利潤總額般可以從損益表取得，總投資可以從投資估算表取得。 當(dāng)項目投資利潤率高于或等于行業(yè)的基準(zhǔn)投資利潤率或社會平均利潤率時，說明項目是可以接受的。 投資利稅率投資利稅率指標(biāo)中的“稅”，指的是項目應(yīng)交納的所有的稅收，以反映國家在

7、該項目中獲得的稅收水平。 式中：年利稅總額可以是正常生產(chǎn)年份的年利潤總額與銷售稅金之和，也可以是生產(chǎn)期平均年利潤總額與銷售稅金之和， 年利稅總額=年產(chǎn)品銷售收入年總成本費(fèi)用； 總投資包括固定資產(chǎn)投資、建設(shè)期利息及流動資金。 案例：一個產(chǎn)品的研發(fā)周期2年，研發(fā)總投入100萬元。第2年產(chǎn)品達(dá)產(chǎn)，第4年起有穩(wěn)定的銷售額。假設(shè)第2年銷售100萬元，除研發(fā)外的其它各類成本（生產(chǎn)、管理、銷售等）及稅40萬元，第3年銷售300萬元，其它各類成本及稅120萬。從第4年后，產(chǎn)品每年有穩(wěn)定的銷售額500萬，各類成本及稅為200萬。假設(shè)產(chǎn)品生命周期為12年（第2-14年）。那么產(chǎn)品的投資利潤率該怎么計算？內(nèi)部收益率

8、，投資回收期又是多少？問題： 投資利潤率（ROI）=年利潤或年均利潤/投資總額100%,這里的投資總額是指年度投資總額還是項目總的投資額？請結(jié)合給出的例子說明一下.年均利潤=（100-40）+（300-120）+（500-200）*10/14=60+180+3000=231.43萬元投資利潤率=年均利潤/投資總額100%=241.43/(100+40+120+200*10)100%=10.68%解答：投資資本金利潤率是指項目達(dá)到正常生產(chǎn)能力后的一個正常生產(chǎn)年份的年利潤額或項目生產(chǎn)的年平均利潤總額與項目資本金的比率公式為：資本金利潤率=年利潤總額（年平均利潤總額）/項目資本金 100%判據(jù)：資本

9、金利潤率行業(yè)平均資本金利潤率，可行 反之，不可行會計期間內(nèi)若資本金發(fā)生變動，則公式中的“資本金總額”要用平均數(shù)其計算公式為： 資本金平均余額=（期初資本金余額+期末資本金余額）2 這一比率越高,說明企業(yè)資本金的利用效果越好，企業(yè)資本金盈利能力越強(qiáng)；反之,則說明資本金的利用效果不佳，企業(yè)資本金盈利能力越弱。資本金利潤率影響企業(yè)資本金利潤率的因素有： 1.產(chǎn)品成本的高低 2.銷售數(shù)量 3.銷售價格資本金凈利潤率 資本金凈利潤率是指利潤總額占用資本金的百分比，這個比值反映了投資者投入企業(yè)資本金的獲利能力，是一種獲利能力的標(biāo)準(zhǔn)性的指標(biāo)資本金凈利潤率ROE 表示項目資本金的盈利水平ROE=NP/ECX1

10、00%清償能力分析指標(biāo)借款利息借款償還期資產(chǎn)負(fù)債率流動比率速動比率償債備付率利息備付率借款利息的計算：名義利率、實際利率的轉(zhuǎn)換：i:實際利率r：名義利率m:每期計息次數(shù)利息計算方法：每期應(yīng)計利息=（期初借款本息合計+本期借款/2) 貸款利率還款付息的方式：每期支付利息，到期一次性還本每期按等額還本付息按期等額還本，每期付息一次到期本金利息一次付清案例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向某銀行一次借款100萬元，年利率為8%，還款期為4年，請分別用上述四種還款方式計算其還款金額。解答：一、每期支付利息，到期一次性還本年份 1 2 3 4 合計年初借款累計100100100100當(dāng)年還本付息888108132當(dāng)年

11、付息000100100年末還本付息888832年末借款累計1001001000二、每期按等額還本付息年初借款累計100當(dāng)年還本付息30.1930.1930.1930.19120.76當(dāng)年還本22.1923.9725.8827.95100當(dāng)年付息86.224.312.2420.77年末借款累計1001001000三、按期按額還本，每期付息一次年初借款累計100755025當(dāng)年還本付息33312927120當(dāng)年還本25252525100當(dāng)年付息864220年末借款累計7550250四、到期本金利息一次付清年初借款累計100108116.64125.97當(dāng)年還本付息000136.05136.05當(dāng)年

12、還本000100100當(dāng)年付息00036.0536.05年末借款累計108116.64125.97136.05借款償還期在國家規(guī)定及房地產(chǎn)項目具體財務(wù)條件下，在房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)，使用可用作還款的利潤、折舊、攤銷及其他還款資金，償還房地產(chǎn)項目借款本息所需要的時間。借款償還期限的計算公式：借款本息借款償還期，從借款開始期計算第t期可用于還款的資金，包括利潤、折舊攤銷及其他還款資金資產(chǎn)負(fù)債率財務(wù)杠桿系數(shù)：企業(yè)負(fù)債總額占資產(chǎn)總額的比率。資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債總額/全部資產(chǎn)總額 100%衡量企業(yè)資金進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營活動的能力，比率越小說明企業(yè)的償債能力非常脆弱，或說明企業(yè)所有資產(chǎn)不足抵償債務(wù)，已達(dá)到破產(chǎn)的警

13、戒線。速動比率（一般應(yīng)保持在100%以上）速動比率是指速動資產(chǎn)對流動負(fù)債的比率。它是衡量企業(yè)流動資產(chǎn)中可以立即變現(xiàn)用于償還流動負(fù)債的能力。 速動資產(chǎn)包括貨幣基金、短期投資、應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收賬款等，可以在較短時間內(nèi)變現(xiàn)。而流動資產(chǎn)中存貨、1年內(nèi)到期的非流動資產(chǎn)及其他流動資產(chǎn)等則不應(yīng)計入公式 速動比率=速動資產(chǎn)/流動負(fù)債*100% 其中：速動資產(chǎn)=流動資產(chǎn)-存貨 或：速動資產(chǎn)=流動資產(chǎn)-存貨-預(yù)付賬款-待攤費(fèi)用 案例：根據(jù)某公司資料，某年初的流動資產(chǎn)為6127100元，存貨為3870000元，流動負(fù)債為2977100元；年末的流動資產(chǎn)為5571751元，存貨為3862050元，流動負(fù)債

14、為1644390元。則速動比率為： 年初速動比率：（6127100-3870000）/2977100=0.76 年末速動比率：（5571751-3862050）/1644390=1.04流動比率=流動資產(chǎn)/流動負(fù)債*100% 流動比率流動比率是流動資產(chǎn)對流動負(fù)債的比率，用來衡量企業(yè)流動資產(chǎn)在短期債務(wù)到期以前，可以變?yōu)楝F(xiàn)金用于償還負(fù)債的能力 。公式缺點 1無法評估未來資金流量 2未反映企業(yè)資金融通狀況 3應(yīng)收賬款的偏差性 4存貨價值確定的不穩(wěn)定性案例：采用XYZ公司作為例子，該公司的資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表如下表所示：根據(jù)上表所示，XYZ公司2002年年初與年末的流動資產(chǎn)分別為3 050萬元、3 500萬元，流動負(fù)債分別為1 100萬元、1 500萬元，則該公司流動比率為： 年初流動比率=3 0501 100=2.773 年末流動比率=3 5001 500=2.333 XYZ公司年初年末流動比率均大于2說明該企業(yè)具有較強(qiáng) 的短期償債能力。償債備付率償債備付率又稱償債