營(yíng)改增基本政策培訓(xùn)課件

1、 營(yíng)改增基本政策培訓(xùn) 2016年3月18日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過了全面推開營(yíng)改增試點(diǎn)方案，明確自2016年5月1日起，全面推開營(yíng)改增試點(diǎn)，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)納入試點(diǎn)范圍。 營(yíng)改增是深化財(cái)稅體制改革，解決重復(fù)征稅問題的重要舉措，實(shí)現(xiàn)了增值稅對(duì)貨物和服務(wù)的全覆蓋，打通了增值稅抵扣鏈條，促進(jìn)分工協(xié)作，減輕企業(yè)稅負(fù)，創(chuàng)造更加公平、中性的稅收環(huán)境，有效釋放市場(chǎng)活力。全面推開營(yíng)改增試點(diǎn)的改革內(nèi)容基本內(nèi)容是“雙擴(kuò)”： 一是擴(kuò)大試點(diǎn)行業(yè)范圍，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)四個(gè)行業(yè)納入試點(diǎn)范圍，自此，現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅納稅人全部改征增值稅。全面推開營(yíng)改增試點(diǎn)的改革內(nèi)容二是將不動(dòng)產(chǎn)納入抵扣范

2、圍不論是原增值稅納稅人，還是營(yíng)改增試點(diǎn)納稅人，都可以抵扣新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅。比較完整地實(shí)現(xiàn)了規(guī)范的消費(fèi)型增值稅，有利于擴(kuò)大企業(yè)投資，增強(qiáng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活力。第一部分 營(yíng)改增基本政策規(guī)定一、納稅人和扣繳義務(wù)人在中華人民共和國(guó)境內(nèi)（以下稱境內(nèi)）銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)（以下稱應(yīng)稅行為）的單位和個(gè)人，為增值稅納稅人，應(yīng)當(dāng)按照本辦法繳納增值稅。 單位，是指企業(yè)、行政單位、事業(yè)單位、軍事單位、社會(huì)團(tuán)體及其他單位。 個(gè)人，是指?jìng)€(gè)體工商戶和其他個(gè)人。一、納稅人和扣繳義務(wù)人納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人1、應(yīng)稅行為的年應(yīng)征增值稅銷售額（以下稱應(yīng)稅銷售額）超過財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)（500萬元）的納稅

3、人為一般納稅人，未超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人為小規(guī)模納稅人。2、年應(yīng)稅銷售額未超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人，會(huì)計(jì)核算健全，能夠提供準(zhǔn)確稅務(wù)資料的，可以向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理一般納稅人資格登記，成為一般納稅人。一、納稅人和扣繳義務(wù)人3、除國(guó)家稅務(wù)總局另有規(guī)定外，一經(jīng)登記為一般納稅人后，不得轉(zhuǎn)為小規(guī)模納稅人。 營(yíng)改增試點(diǎn)實(shí)施前（以下簡(jiǎn)稱試點(diǎn)實(shí)施前）銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)（以下簡(jiǎn)稱應(yīng)稅行為）的年應(yīng)稅銷售額超過500萬元的試點(diǎn)納稅人，應(yīng)向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)辦理增值稅一般納稅人資格登記手續(xù)。一、納稅人和扣繳義務(wù)人試點(diǎn)納稅人試點(diǎn)實(shí)施前的應(yīng)稅行為年應(yīng)稅銷售額按以下公式換算：應(yīng)稅行為年應(yīng)稅銷售額=連續(xù)不超過12個(gè)月應(yīng)稅行為營(yíng)業(yè)

4、額合計(jì)（1+3）年應(yīng)稅銷售額的確定時(shí)間為：經(jīng)營(yíng)期2015年1月1日至2015年12月31日；對(duì)2015年1月1日以后開業(yè)的納稅人，年應(yīng)稅銷售額的確定時(shí)間為開業(yè)之日起的12個(gè)月內(nèi)。一、納稅人和扣繳義務(wù)人按照現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅規(guī)定差額征收營(yíng)業(yè)稅的試點(diǎn)納稅人，其應(yīng)稅行為營(yíng)業(yè)額按未扣除之前的營(yíng)業(yè)額計(jì)算。（二）扣繳義務(wù)人 中華人民共和國(guó)境外（以下稱境外）單位或者個(gè)人在境內(nèi)發(fā)生應(yīng)稅行為，在境內(nèi)未設(shè)有經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)的，以購買方為增值稅扣繳義務(wù)人。財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。應(yīng)扣繳稅額=購買方支付的價(jià)款（1+稅率） 稅率二、征稅范圍 在中華人民共和國(guó)境內(nèi)有償銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)。 確定一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)行為是否需要繳

5、納增值稅，除另有規(guī)定外，一般應(yīng)同時(shí)具備以下四個(gè)條件： 應(yīng)稅行為發(fā)生在中華人民共和國(guó)境內(nèi)應(yīng)稅行為是屬于銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)注釋范圍內(nèi)的業(yè)務(wù)活動(dòng)應(yīng)稅服務(wù)是為其他單位或個(gè)人提供的應(yīng)稅行為是有償?shù)摹６?、征稅范圍?yīng)稅行為的具體范圍，按照財(cái)稅201636號(hào)文附件1后所附的銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)注釋執(zhí)行。二、征稅范圍（一）在境內(nèi)銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，是指：1、服務(wù)（租賃不動(dòng)產(chǎn)除外）或者無形資產(chǎn)（自然資源使用權(quán)除外）的銷售方或者購買方在境內(nèi)；2、所銷售或者租賃的不動(dòng)產(chǎn)在境內(nèi)；3、所銷售自然資源使用權(quán)的自然資源在境內(nèi)；4、財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。二、征稅范圍（二）有償：是指取得貨幣

6、、貨物或者其他經(jīng)濟(jì)利益。下列情形視同銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)：1、單位或者個(gè)體工商戶向其他單位或者個(gè)人無償提供服務(wù)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外。2、單位或者個(gè)人向其他單位或者個(gè)人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外。3、財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。三、稅率和征收率（一）“營(yíng)改增”新增行業(yè)稅率表 試點(diǎn)納稅人銷售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)適用不同稅率或者征收率的，應(yīng)當(dāng)分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額，未分別核算銷售額的，從高適用稅率或者征收率三、稅率和征收率（二）征收率 增值稅征收率為3%，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局另

7、有規(guī)定的除外。 銷售不動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)征收率為5%。四、應(yīng)納稅額的計(jì)算計(jì)稅方法包括一般計(jì)稅方法和簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。17四、應(yīng)納稅額的計(jì)算（一）一般納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項(xiàng)稅額當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額銷項(xiàng)稅額=銷售額稅率1、銷售額 納稅人采用銷售額和銷項(xiàng)稅額合并定價(jià)方法的，按照下列公式計(jì)算銷售額：銷售額含稅銷售額（1+稅率） 四、應(yīng)納稅額的計(jì)算 2、進(jìn)項(xiàng)稅額 納稅人購進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，支付或者負(fù)擔(dān)的增值稅額。增值稅抵扣憑證 增值稅扣稅憑證，是指增值稅專用發(fā)票、海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書、農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票、農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票和完稅憑證。四、應(yīng)納稅額

8、的計(jì)算3、準(zhǔn)予從銷項(xiàng)稅額中抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額 進(jìn)項(xiàng)稅額要允許從銷項(xiàng)稅額中抵扣必須取得符合法律、行政法規(guī)或者國(guó)家稅務(wù)總局有關(guān)規(guī)定的增值稅扣稅憑證，否則其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。 增值稅扣稅憑證，是指增值稅專用發(fā)票、海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書、農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票、農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票和完稅憑證。四、應(yīng)納稅額的計(jì)算4、不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額：用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的購進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。納稅人的交際應(yīng)酬消費(fèi)屬于個(gè)人消費(fèi)。非正常損失的購進(jìn)貨物，以及相關(guān)的加工修理修配勞務(wù)和交通運(yùn)輸服務(wù)。四、應(yīng)納稅額的計(jì)算非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用

9、的購進(jìn)貨物（不包括固定資產(chǎn)）、加工修理修配勞務(wù)和交通運(yùn)輸服務(wù)。非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)，以及該不動(dòng)產(chǎn)所耗用的購進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)。非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)在建工程所耗用的購進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)。納稅人新建、改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動(dòng)產(chǎn)，均屬于不動(dòng)產(chǎn)在建工程。四、應(yīng)納稅額的計(jì)算非正常損失，是指因管理不善造成貨物被盜、丟失、霉?fàn)€變質(zhì)，以及因違反法律法規(guī)造成貨物或者不動(dòng)產(chǎn)被依法沒收、銷毀、拆除的情形。購進(jìn)的旅客運(yùn)輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)。注意：納稅人接受貸款服務(wù)向貸款方支付的與該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)等費(fèi)用，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。四、應(yīng)納稅

10、額的計(jì)算5、取得不動(dòng)產(chǎn)的抵扣規(guī)定（抵扣方式特殊，分兩年抵扣）總局公告2016第15號(hào) 適用一般計(jì)稅方法的試點(diǎn)納稅人，2016年5月1日后取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。四、應(yīng)納稅額的計(jì)算 取得不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動(dòng)產(chǎn)。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目、融資租入的不動(dòng)產(chǎn)、在施工現(xiàn)場(chǎng)修建的臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物，其進(jìn)項(xiàng)稅額不適用上述分2年抵扣的規(guī)定，可以一次性抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。四、應(yīng)納稅額的計(jì)算（二

11、）一般納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅 一般納稅人發(fā)生財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的特定應(yīng)稅行為，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，但一經(jīng)選擇，36個(gè)月內(nèi)不得變更。 小規(guī)模納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。 簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計(jì)算的增值稅額，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。四、應(yīng)納稅額的計(jì)算按簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法計(jì)算應(yīng)納稅額計(jì)算公式：應(yīng)納稅額=銷售額征收率納稅人采用銷售額和應(yīng)納稅額合并定價(jià)方法的，按照下列公式計(jì)算銷售額：銷售額含稅銷售額（1征收率）四、應(yīng)納稅額的計(jì)算營(yíng)改增一般納稅人發(fā)生下列應(yīng)稅行為可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅：1、公共交通運(yùn)輸服務(wù)；2、經(jīng)認(rèn)定的動(dòng)漫企業(yè)為開發(fā)動(dòng)漫

12、產(chǎn)品提供的服務(wù)，以及在境內(nèi)轉(zhuǎn)讓動(dòng)漫版權(quán)；3、電影放映服務(wù)、倉儲(chǔ)服務(wù)、裝卸搬運(yùn)服務(wù)、收派服務(wù)和文化體育服務(wù)；四、應(yīng)納稅額的計(jì)算4、以納入營(yíng)改增試點(diǎn)之日前取得的有形動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物提供的經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)；5、在納入營(yíng)改增試點(diǎn)之日前簽訂的尚未執(zhí)行完畢的有形動(dòng)產(chǎn)租賃合同；6、中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行總行及其各分支機(jī)構(gòu)提供涉農(nóng)貸款取得的利息收入；7、試點(diǎn)納稅人中的一般納稅人以清包工方式、為甲供工程、為建筑工程老項(xiàng)目提供的建筑服務(wù)；四、應(yīng)納稅額的計(jì)算8、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目；9、一般納稅人銷售其2016年5月1日前取得（含自建）的不動(dòng)產(chǎn)；10、一般納稅人出租其2016年5月1日前取得的

13、不動(dòng)產(chǎn)；11、公路經(jīng)營(yíng)企業(yè)中一般納稅人對(duì)老高速公路收取的高速公路車輛通行費(fèi)。四、應(yīng)納稅額的計(jì)算（三）銷售額 1、銷售額是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。 價(jià)外費(fèi)用，是指價(jià)外收取的各種性質(zhì)的收費(fèi)，但不包括以下項(xiàng)目： 代為收取并符合本辦法第十條規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)。以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項(xiàng)。四、應(yīng)納稅額的計(jì)算 2、納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為價(jià)格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業(yè)目的的，或者發(fā)生視同銷售行為而無銷售額的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確定銷售額。3、不征收增值稅項(xiàng)目根據(jù)國(guó)家指令無償提供的鐵路運(yùn)輸服務(wù)、航空運(yùn)輸服務(wù)，屬于試點(diǎn)實(shí)施辦法

14、第十四條規(guī)定的用于公益事業(yè)的服務(wù)。存款利息。被保險(xiǎn)人獲得的保險(xiǎn)賠付。四、應(yīng)納稅額的計(jì)算房地產(chǎn)主管部門或者其指定機(jī)構(gòu)、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住宅專項(xiàng)維修資金。在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人，其中涉及的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。四、應(yīng)納稅額的計(jì)算4、營(yíng)改增新增差額征稅項(xiàng)目差額征稅情況下，允許從銷售額中扣除的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的有效憑證。否則，不得扣除。上述憑證是指：（1）支付給境內(nèi)單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，以發(fā)票為合法有效憑證。（2）支付給境外單

15、位或者個(gè)人的款項(xiàng)，以該單位或者個(gè)人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)簽收單據(jù)有疑議的，可以要求其提供境外公證機(jī)構(gòu)的確認(rèn)證明。（3）繳納的稅款，以完稅憑證為合法有效憑證。四、應(yīng)納稅額的計(jì)算（4）扣除的政府性基金、行政事業(yè)性收費(fèi)或者向政府支付的土地價(jià)款，以省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)為合法有效憑證。（5）國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。注意：納稅人取得的上述憑證屬于增值稅扣稅憑證的，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。五、優(yōu)惠政策 財(cái)稅201636號(hào)附件3營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定基本平移營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠政策。 湖南省國(guó)稅、地稅、財(cái)政聯(lián)合發(fā)文湘財(cái)稅20167號(hào)，對(duì)扣減增值稅的優(yōu)惠政

16、策，在財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的扣除限額基礎(chǔ)上，按照允許上浮的最高標(biāo)準(zhǔn)上浮。（20%、30%、50%）五、優(yōu)惠政策 營(yíng)改增新增納稅人按照財(cái)稅201636號(hào)和財(cái)稅201639號(hào)規(guī)定享受增值稅免稅、即征即退、扣減優(yōu)惠政策的，應(yīng)當(dāng)于2016年5月底前或首次享受減免稅的申報(bào)階段向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理享受增指數(shù)優(yōu)惠政策備案或?qū)徟掷m(xù)，并提供相關(guān)證明資料，未按規(guī)定辦理享受增值稅優(yōu)惠政策備案或?qū)徟掷m(xù)的，不能享受增值稅稅收優(yōu)惠。政策依據(jù)湘財(cái)稅20167號(hào)六、納稅時(shí)間和納稅地點(diǎn)（一）納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間1、納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。收

17、訖銷售款項(xiàng)，是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)過程中或者完成后收到款項(xiàng)。取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。六、納稅時(shí)間和納稅地點(diǎn)2、納稅人提供建筑服務(wù)、租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。3、納稅人從事金融商品轉(zhuǎn)讓的，為金融商品所有權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。4、納稅人發(fā)生視同銷售服務(wù)或者無形資產(chǎn)的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。5、增值稅扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人增值稅納稅義務(wù)發(fā)生的當(dāng)天。六、納稅時(shí)間和納稅地點(diǎn)（二

18、）納稅地點(diǎn)1、固定業(yè)戶應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。2、非固定業(yè)戶應(yīng)當(dāng)向應(yīng)稅行為發(fā)生地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；未申報(bào)納稅的，由其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)補(bǔ)征稅款。3、其他個(gè)人提供建筑服務(wù)，銷售或者租賃不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓自然資源使用權(quán)，應(yīng)向建筑服務(wù)發(fā)生地、不動(dòng)產(chǎn)所在地、自然資源所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。4、扣繳義務(wù)人應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納扣繳的稅款。六、納稅時(shí)間和納稅地點(diǎn)（三）納稅期限增值稅的納稅期限分別為1日、3日、5日、10日、15日、1個(gè)月或者1個(gè)季度。納稅人的具體納稅期限，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人應(yīng)納稅額的大小分別核定。以1個(gè)季度為納稅期限

19、的規(guī)定適用于小規(guī)模納稅人、銀行、財(cái)務(wù)公司、信托投資公司、信用社，以及財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他納稅人。六、納稅時(shí)間和納稅地點(diǎn)納稅人以1個(gè)月或者1個(gè)季度為1個(gè)納稅期的，自期滿之日起15日內(nèi)申報(bào)納稅；以1日、3日、5日、10日或者15日為1個(gè)納稅期的，自期滿之日起5日內(nèi)預(yù)繳稅款，于次月1日起15日內(nèi)申報(bào)納稅并結(jié)清上月應(yīng)納稅款。七、征收管理 營(yíng)業(yè)稅改征的增值稅，由國(guó)家稅務(wù)局負(fù)責(zé)征收。 納稅人銷售取得的不動(dòng)產(chǎn)（二手不動(dòng)產(chǎn)）和其他個(gè)人（自然人）出租不動(dòng)產(chǎn)的增值稅，國(guó)家稅務(wù)局暫委托地方稅務(wù)局代為征收。八、發(fā)票使用和開具問題納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，應(yīng)當(dāng)向索取增值稅專用發(fā)票的購買方開具增值稅專用發(fā)票，并在增值

20、稅專用發(fā)票上分別注明銷售額和銷項(xiàng)稅額。屬于下列情形之一的，不得開具增值稅專用發(fā)票：（一）向消費(fèi)者個(gè)人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)。（二）適用免征增值稅規(guī)定的應(yīng)稅行為。九、過渡征管規(guī)定試點(diǎn)前發(fā)生的業(yè)務(wù)的處理：1.試點(diǎn)納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，按照國(guó)家有關(guān)營(yíng)業(yè)稅政策規(guī)定差額征收營(yíng)業(yè)稅的，因取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用不足以抵減允許扣除項(xiàng)目金額，截至納入營(yíng)改增試點(diǎn)之日前尚未扣除的部分，不得在計(jì)算試點(diǎn)納稅人增值稅應(yīng)稅銷售額時(shí)抵減，應(yīng)當(dāng)向原主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)退還營(yíng)業(yè)稅。（原地稅稅控設(shè)備購置款未抵減完的可以繼續(xù)抵減增值稅應(yīng)納稅額）九、過渡征管規(guī)定2.試點(diǎn)納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，在納入營(yíng)改增試點(diǎn)之日前已繳納營(yíng)業(yè)稅，營(yíng)改增試

21、點(diǎn)后因發(fā)生退款減除營(yíng)業(yè)額的，應(yīng)當(dāng)向原主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)退還已繳納的營(yíng)業(yè)稅。3.試點(diǎn)納稅人納入營(yíng)改增試點(diǎn)之日前發(fā)生的應(yīng)稅行為，因稅收檢查等原因需要補(bǔ)繳稅款的，應(yīng)按照營(yíng)業(yè)稅政策規(guī)定補(bǔ)繳營(yíng)業(yè)稅。 第二部分 分行業(yè)政策解讀建筑業(yè)“營(yíng)改增”政策介紹建筑業(yè)一、政策介紹1.1 征稅范圍 是指各類建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的建造、修繕、裝飾，線路、管道、設(shè)備、設(shè)施等的安裝以及其他工程作業(yè)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。包括、安裝服務(wù)、修繕服務(wù)、裝飾服務(wù)和其他建筑服務(wù)。1.1 征稅范圍1：工程服務(wù)。是指新建、改建各種建筑物、構(gòu)筑物的工程作業(yè)，包括與建筑物相連的各種設(shè)備或者支柱、操作平臺(tái)的安裝或者裝設(shè)工程作業(yè)，以及各種窯爐和金屬結(jié)構(gòu)工

22、程作業(yè)。123452：安裝服務(wù)。是指生產(chǎn)設(shè)備、動(dòng)力設(shè)備、起重設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備、傳動(dòng)設(shè)備、醫(yī)療實(shí)驗(yàn)設(shè)備以及其他各種設(shè)備、設(shè)施的裝配、安置工程作業(yè)，包括與被安裝設(shè)備相連的工作臺(tái)、梯子、欄桿的裝設(shè)工程作業(yè)，以及被安裝設(shè)備的絕緣、防腐、保溫、油漆等工程作業(yè)。固定電話、有線電視、寬帶、水、電、燃?xì)?、暖氣等?jīng)營(yíng)者向用戶收取的安裝費(fèi)、初裝費(fèi)、開戶費(fèi)、擴(kuò)容費(fèi)以及類似收費(fèi)，按照安裝服務(wù)繳納增值稅。3:修繕服務(wù)。是指對(duì)建筑物、構(gòu)筑物進(jìn)行修補(bǔ)、加固、養(yǎng)護(hù)、改善，使之恢復(fù)原來的使用價(jià)值或者延長(zhǎng)其使用期限的工程作業(yè)。4:裝飾服務(wù)。是指對(duì)建筑物、構(gòu)筑物進(jìn)行修飾裝修，使之美觀或者具有特定用途的工程作業(yè)。5:其他建筑服務(wù)。是指

23、上列工程作業(yè)之外的各種工程作業(yè)服務(wù)，如鉆井(打井)、拆除建筑物或者構(gòu)筑物、平整土地、園林綠化、疏浚(不包括航道疏浚)、建筑物平移、搭腳手架、爆破、礦山穿孔、表面附著物(包括巖層、土層、沙層等)剝離和清理等工程作業(yè)。建筑服務(wù)1.2 計(jì)稅方法基本規(guī)定 一般計(jì)稅方法簡(jiǎn)易計(jì)稅方法增值稅計(jì)稅方法，包括一般計(jì)稅方法和簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。一般納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。一般納稅人發(fā)生財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的特定應(yīng)稅行為，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，但一經(jīng)選擇，36個(gè)月內(nèi)不得變更。小規(guī)模納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。一般計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額按以下公式計(jì)算應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項(xiàng)稅額-當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額當(dāng)

24、期銷項(xiàng)稅額當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額不足抵扣時(shí)，其不足部分可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。1.簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計(jì)算的增值稅額，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。應(yīng)納稅額計(jì)算公式：應(yīng)納稅額=銷售額征收率2.簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的銷售額不包括其應(yīng)納稅額，納稅人采用銷售額和應(yīng)納稅額合并定價(jià)方法的，按照下列公式計(jì)算銷售額：銷售額=含稅銷售額(1+征收率)建筑業(yè)納稅人小規(guī)模納稅人一般納稅人簡(jiǎn)易計(jì)稅方法一般計(jì)稅方法簡(jiǎn)易計(jì)稅方法清包工方式甲供工程老項(xiàng)目計(jì)稅方法建筑業(yè)應(yīng)納稅額計(jì)算簡(jiǎn)易計(jì)稅方法征收率3%應(yīng)納稅額=（收取的全部?jī)r(jià)款+價(jià)外收入-分包款）/（1+3%）3%一般計(jì)稅方法適用稅率11%應(yīng)納稅額=（收取的全部?jī)r(jià)款+價(jià)外

25、收入）/（1+11%）11%-可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額建筑業(yè)異地預(yù)征稅款的規(guī)定跨縣市提供服務(wù)一般納稅人一般計(jì)稅方法一般納稅人簡(jiǎn)易計(jì)稅方法小規(guī)模納稅人2%預(yù)征率3%征收率3%征收率已取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款的余額乘以預(yù)征率（征收率），在勞務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款。向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)銷售額已取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，扣除分包額后計(jì)算預(yù)繳稅款1.3適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的情況01以包工方式提供的建筑服務(wù)02一般計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額02簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額以清包工方式提供建筑服務(wù)，是指施工方不采購建筑工程所需的材料或只采購輔助材料，并收取人工費(fèi)、管理費(fèi)或者其他費(fèi)用的建筑服務(wù)。甲供工程

26、，是指全部或部分設(shè)備、材料、動(dòng)力由工程發(fā)包方自行采購的建筑工程。1.建筑工程施工許可證注明的合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。2.未取得建筑工程施工許可證的，建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。02為甲供工程提供的建筑服務(wù)03為建筑工程老項(xiàng)目提供的建筑服務(wù)一般納稅人可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的情況1.4 銷售額02一般計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額12特殊規(guī)定:試點(diǎn)納稅人提供建筑服務(wù)適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為銷售額。試點(diǎn)納稅人按照上述規(guī)定從全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國(guó)家稅務(wù)

27、總局規(guī)定的有效憑證。否則，不得扣除。3試點(diǎn)前后業(yè)務(wù)處理:試點(diǎn)納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，按照國(guó)家有關(guān)營(yíng)業(yè)稅政策規(guī)定差額征收營(yíng)業(yè)稅的，因取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用不足以抵減允許扣除項(xiàng)目金額，截至納入營(yíng)改增試點(diǎn)之日前尚未扣除的部分，不得在計(jì)算試點(diǎn)納稅人增值稅應(yīng)稅銷售額時(shí)抵減，應(yīng)當(dāng)向原主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)退還營(yíng)業(yè)稅。1基本規(guī)定：納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供建筑服務(wù)收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。價(jià)外費(fèi)用，是指價(jià)外收取的各種性質(zhì)的收費(fèi)，但不包括以下項(xiàng)目：(一)代為收取并符合本辦法第九條規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi);(二)以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項(xiàng)。1.5 進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣

28、規(guī)定（基礎(chǔ)知識(shí)提到）1、增值稅抵扣憑證 增值稅扣稅憑證，是指增值稅專用發(fā)票、海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書、農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票、農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票和完稅憑證。 納稅人憑完稅憑證抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)當(dāng)具備書面合同、付款證明和境外單位的對(duì)賬單或者發(fā)票。資料不全的，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。1.5 進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣規(guī)定（基礎(chǔ)知識(shí)提到）2、準(zhǔn)予從銷項(xiàng)稅額中抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額 (1)從銷售方取得的增值稅專用發(fā)票(含稅控機(jī)動(dòng)車銷售統(tǒng)一發(fā)票)上注明的增值稅額。(2)從海關(guān)取得的海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額。(3)購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，除取得增值稅專用發(fā)票或者海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書外，按照農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明

29、的農(nóng)產(chǎn)品買價(jià)和13%的扣除率計(jì)算的進(jìn)項(xiàng)稅額。計(jì)算公式為：進(jìn)項(xiàng)稅額=買價(jià)扣除率。買價(jià)，是指納稅人購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品在農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的價(jià)款和按照規(guī)定繳納的煙葉稅。購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，按照農(nóng)產(chǎn)品增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額核定扣除試點(diǎn)實(shí)施辦法抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的除外。(4)從境外單位或者個(gè)人購進(jìn)服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，自稅務(wù)機(jī)關(guān)或者扣繳義務(wù)人取得的解繳稅款的完稅憑證上注明的增值稅額1.5 進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣規(guī)定（基礎(chǔ)知識(shí)提到）3、不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額：(1)用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的購進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。其中涉及的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)，

30、僅指專用于上述項(xiàng)目的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)(不包括其他權(quán)益性無形資產(chǎn))、不動(dòng)產(chǎn)。納稅人的交際應(yīng)酬消費(fèi)屬于個(gè)人消費(fèi)。(2)非正常損失的購進(jìn)貨物，以及相關(guān)的加工修理修配勞務(wù)和交通運(yùn)輸服務(wù)。(3)非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進(jìn)貨物(不包括固定資產(chǎn))、加工修理修配勞務(wù)和交通運(yùn)輸服務(wù)。(4)非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)，以及該不動(dòng)產(chǎn)所耗用的購進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)。(5)非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)在建工程所耗用的購進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)。納稅人新建、改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動(dòng)產(chǎn)，均屬于不動(dòng)產(chǎn)在建工程。(6)購進(jìn)的旅客運(yùn)輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)。(7)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形

31、。本條第(四)、(五)項(xiàng)所稱貨物，是指構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體的材料和設(shè)備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣、智能化樓宇設(shè)備及配套設(shè)施。1.6 納稅地點(diǎn)01 基本規(guī)定稅率為11%屬于固定業(yè)戶的納稅人銷售建筑服務(wù)應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。總機(jī)構(gòu)和分支機(jī)構(gòu)不在同一縣(市)的，應(yīng)當(dāng)分別向各自所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅;經(jīng)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局或者其授權(quán)的財(cái)政和稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可以由總機(jī)構(gòu)匯總向總機(jī)構(gòu)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。屬于固定業(yè)戶的試點(diǎn)納稅人，總分支機(jī)構(gòu)不在同一縣(市)，但在同一省(自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市)范圍內(nèi)的，

32、經(jīng)省(自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市)財(cái)政廳(局)和國(guó)家稅務(wù)局批準(zhǔn)，可以由總機(jī)構(gòu)匯總向總機(jī)構(gòu)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納增值稅?？劾U義務(wù)人應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納扣繳的稅款。 其他個(gè)人提供建筑服務(wù)，應(yīng)向建筑服務(wù)發(fā)生地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。1.6 納稅地點(diǎn)02 預(yù)繳規(guī)定稅率為11%1.一般納稅人跨縣(市)提供建筑服務(wù)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額，按照2%的預(yù)征率在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。2.一般納稅人跨縣(市)提供建筑服務(wù)，選擇適用

33、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按照3%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。3.小規(guī)模納稅人跨縣(市)提供建筑服務(wù)，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按照3%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。1.7 納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間 納稅人提供建筑服務(wù)并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天;先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。 收訖銷售款項(xiàng)，是指納稅人提供建筑服務(wù)過程中或者完成后

34、收到款項(xiàng)。 取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為建筑服務(wù)完成的當(dāng)天。 納稅人提供建筑服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。建筑業(yè)二、管理規(guī)定建筑業(yè)跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法（ 第17號(hào)公告）適用范圍 跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，是指單位和個(gè)體工商戶在其機(jī)構(gòu)所在地以外的縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)。 建筑業(yè)跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法（ 第17號(hào)公告）不適用范圍 其他個(gè)人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，不適用本辦法 。建筑業(yè) 納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行

35、辦法 17號(hào)公告差額計(jì)算銷售額（或預(yù)繳基數(shù)）的憑證要求 納稅人符合差額計(jì)算銷售額（或預(yù)繳基數(shù)）條件時(shí)，從全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除支付的分包款的，需要取得合法有效憑證，否則不得扣除。這里的合法有效憑證是指： 從分包方取得的2016年4月30日前開具的建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅發(fā)票。上述建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅發(fā)票在2016年6月30日前可作為預(yù)繳稅款的扣除憑證。 從分包方取得的2016年5月1日后開具的，備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地所在縣（ 市、區(qū)）、項(xiàng)目名稱的增值稅發(fā)票。 國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。建筑業(yè) 納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法 17號(hào)公告稅款計(jì)算 根據(jù)17號(hào)公告規(guī)定，跨縣（市、區(qū)）提供建

36、筑服務(wù)預(yù)繳稅款的計(jì)算公式如下：適用一般計(jì)稅方法的： 應(yīng)預(yù)繳稅款= （全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用 - 支付的分包款）/ （1+11%）* 2%適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的： 應(yīng)預(yù)繳稅款= （全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用 - 支付的分包款）/ （1+3%）* 3% 全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為負(fù)數(shù)的，可結(jié)轉(zhuǎn)下次預(yù)繳稅款時(shí)繼續(xù)扣除。納稅人應(yīng)按照工程項(xiàng)目分別計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款，分別預(yù)繳。在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳的增值稅稅款，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。建筑業(yè)納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法 17號(hào)公告發(fā)票開具 小規(guī)模納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，不能自行開具增值

37、稅發(fā)票的，可向建筑服務(wù)發(fā)生地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)按照其取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用申請(qǐng)代開增值稅發(fā)票。 建筑業(yè)納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法 17號(hào)公告管理規(guī)定 對(duì)跨縣（市、區(qū)）提供的建筑服務(wù)，納稅人應(yīng)自行建立預(yù)繳稅款臺(tái)賬，區(qū)分不同縣（市、區(qū)）和項(xiàng)目逐筆登記全部收入、支付的分包款、已扣除的分包款、扣除分包款的發(fā)票號(hào)碼、已預(yù)繳稅款以及預(yù)繳稅款的完稅憑證號(hào)碼等相關(guān)內(nèi)容，留存?zhèn)洳?。建筑業(yè) 納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法 17號(hào)公告征管罰則 納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)時(shí)，如果自應(yīng)當(dāng)預(yù)繳之月起，超過6個(gè)月沒有向建筑服務(wù)發(fā)生地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款的，機(jī)構(gòu)所在地主管

38、國(guó)稅機(jī)關(guān)可以按照征管法及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。房地產(chǎn)行業(yè)“營(yíng)改增”政策介紹房地產(chǎn)行業(yè)一、政策梳理1.1征稅范圍02一般計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額02一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務(wù)（一）銷售不動(dòng)產(chǎn) 銷售不動(dòng)產(chǎn)，是指轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。不動(dòng)產(chǎn)，是指不能移動(dòng)或者移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變的財(cái)產(chǎn)，包括建筑物、構(gòu)筑物等。 建筑物，包括住宅、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、辦公樓等可供居住、工作或者進(jìn)行其他活動(dòng)的建造物。 構(gòu)筑物，包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。 轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓在建的建筑物或者構(gòu)筑物所有權(quán)的，以及在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時(shí)一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的，按照銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅。（

39、二）不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù) 經(jīng)營(yíng)租賃不動(dòng)產(chǎn)，是指在約定時(shí)間內(nèi)將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓他人使用且租賃物所有權(quán)不變更的業(yè)務(wù)活動(dòng)。 將建筑物、構(gòu)筑物等不動(dòng)產(chǎn)的廣告位出租給其他單位或者個(gè)人用于發(fā)布廣告，按照經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)繳納增值稅。 車輛停放服務(wù)、道路通行服務(wù)（包括過路費(fèi)、過橋費(fèi)、過閘費(fèi)等）按照不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)繳納增值稅。納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)，銷售不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為11%。 稅率（征收率）1.2 計(jì)稅方法01 一般納稅人02 小規(guī)模納稅人年應(yīng)稅銷售額未超過500萬的納稅人為小規(guī)模納稅人稅率為11%年應(yīng)稅銷售額超過500萬元(含本數(shù))的為一般納稅人征收率為5%銷售不動(dòng)產(chǎn)、提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)的稅率

40、為11%1.3 銷售不動(dòng)產(chǎn)的增值稅征稅規(guī)定稅率為11%1.4 銷售不動(dòng)產(chǎn)的增值稅征稅規(guī)定1.5 銷售不動(dòng)產(chǎn)的增值稅征稅規(guī)定稅率為11%1.6 銷售不動(dòng)產(chǎn)的增值稅征稅規(guī)定 未超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的 納稅人為小規(guī)模納稅人稅率為11% 1. 個(gè)人銷售自建自用住房免征增值稅。2.其他個(gè)人銷售其取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)（不含其購買的住房），以全部收入減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額，按照5% 的征收率申報(bào)繳納增值稅。3個(gè)體工商戶和個(gè)人銷售購買的住房，將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；將購買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅( 北京市、上海市、廣州市和

41、深圳市除外)。 辦理免稅的具體程序、購買房屋的時(shí)間、開具發(fā)票、非購買形式取得住房行為及其他相關(guān)稅收管理規(guī)定，按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 個(gè)體工商戶應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。個(gè)人銷售不動(dòng)產(chǎn)1.7 租賃不動(dòng)產(chǎn)的增值稅征稅規(guī)定租賃不動(dòng)產(chǎn) 1.一般納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)老項(xiàng)目 （1）一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法,按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人出租其2016年4月30日前取得的與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。 （2）公路經(jīng)

42、營(yíng)企業(yè)中的一般納稅人收取試點(diǎn)前開工的高速公路的車輛通行費(fèi)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，減按3%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。 試點(diǎn)前開工的高速公路，是指相關(guān)施工許可證明上注明的合同開工日期在2016年4月30日前的高速公路。 2.一般納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)新項(xiàng)目 一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的、與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按照3%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納增值稅。1.7 租賃不動(dòng)產(chǎn)的增值稅征稅規(guī)定租賃不動(dòng)產(chǎn) 3.小規(guī)模納稅人出租不動(dòng)產(chǎn) 小規(guī)模納稅人出租其取得的不動(dòng)產(chǎn)（不含個(gè)人出租住房），應(yīng)按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人出租與機(jī)構(gòu)所在地不在同一

43、縣（市）的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。4.個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn) 其他個(gè)人出租其取得的不動(dòng)產(chǎn)（不含住房），應(yīng)按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。個(gè)人出租住房應(yīng)按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。1.8 取得不動(dòng)產(chǎn)的抵扣規(guī)定增值稅一般納稅人，2016年5月1日后取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。取得不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動(dòng)產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)企業(yè)自

44、行開發(fā)的房地產(chǎn)。融資租入的不動(dòng)產(chǎn)以及在施工現(xiàn)場(chǎng)修建的臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物，其進(jìn)項(xiàng)稅額不適用上述分2年抵扣的規(guī)定。1.9 納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間01納稅人銷售、出租不動(dòng)產(chǎn)為發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天;先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。收訖銷售款項(xiàng)，是指納稅人銷售、出租不動(dòng)產(chǎn)過程中或者完成后收到款項(xiàng)。取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)完成的當(dāng)天或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。注意：若發(fā)生了實(shí)施辦法第14條規(guī)定的視同銷售行為的其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。 1.10 納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間02納稅人提供租賃服務(wù)

45、采取預(yù)收款方式納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。 注意：實(shí)施辦法第45條第（二）款：納稅人提供建筑服務(wù)、租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。 1.11 納稅地點(diǎn) 基本規(guī)定屬于固定業(yè)戶的納稅人銷售租賃不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅?？倷C(jī)構(gòu)和分支機(jī)構(gòu)不在同一縣(市)的，應(yīng)當(dāng)分別向各自所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅;經(jīng)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局或者其授權(quán)的財(cái)政和稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可以由總機(jī)構(gòu)匯總向總機(jī)構(gòu)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。屬于固定業(yè)戶的試點(diǎn)納稅人，總分

46、支機(jī)構(gòu)不在同一縣(市)，但在同一省(自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市)范圍內(nèi)的，經(jīng)省(自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市)財(cái)政廳(局)和國(guó)家稅務(wù)局批準(zhǔn)，可以由總機(jī)構(gòu)匯總向總機(jī)構(gòu)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納增值稅?？劾U義務(wù)人應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納扣繳的稅款。 特殊規(guī)定：納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)、提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)，應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。房地產(chǎn)行業(yè)二、管理規(guī)定 房地產(chǎn)行業(yè)1、納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法 14號(hào)公告2、不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣暫行辦法 15號(hào)公告 3、 納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法 16號(hào)

47、公告4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法 18號(hào)公告2.1 納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法 14號(hào)公告一般納稅人4.30前自建一般簡(jiǎn)易老項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)5.1后自建（價(jià)款+價(jià)外）5% 征收率（價(jià)款+價(jià)外）5% 預(yù)征率不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳 機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)一般4.30前取得5.1后取得一般一般簡(jiǎn)易（價(jià)款+價(jià)外-取得價(jià)）5% 征收率（價(jià)款+價(jià)外-取得價(jià)）5% 預(yù)征率（價(jià)款+價(jià)外-取得價(jià)）5% 預(yù)征率2.1 納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法 14號(hào)公告小規(guī)模納稅人老項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)自 建不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳， 機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)取 得一般（價(jià)款+價(jià)外-取得價(jià)）5% 征收率不含

48、個(gè)人（價(jià)款+價(jià)外）5% 征收率2.1 納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法 14號(hào)公告?zhèn)€人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn) 差 額不動(dòng)產(chǎn)所在地繳稅全 額一般（價(jià)款+價(jià)外）5% 征收率個(gè)體工商戶和其他個(gè)人（價(jià)款+價(jià)外-差額）5% 征收率全 額免 稅實(shí)施辦法第五十一條 納稅人銷售取得的不動(dòng)產(chǎn)增值稅，國(guó)家稅務(wù)局暫委托地方稅務(wù)局代為征收。征收率|預(yù)征率 為 5%。地稅部門不需辨別納稅人的增值稅計(jì)稅方式，簡(jiǎn)便地稅的征收管理。 地稅代征2.1 納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法 14號(hào)公告差額計(jì)算銷售額（或預(yù)繳基數(shù)）的憑證要求納稅人符合差額計(jì)算銷售額（或預(yù)繳基數(shù)）條件時(shí)，從全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不

49、動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)的，需要取得合法有效憑證，否則不得扣除。 這里的合法有效憑證是指：稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證2.1 納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法 14號(hào)公告稅款計(jì)算 納稅人按5%的預(yù)征率或征收率預(yù)繳稅款的，按以下公式計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款：以全額方式計(jì)算預(yù)繳基數(shù)的：應(yīng)預(yù)繳稅款 = 全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用 / (1+5%)*5%以差額方式計(jì)算預(yù)繳基數(shù)的：應(yīng)預(yù)繳稅款 = (全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用 不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)) / (1+5%)*5%在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳的增值稅稅款，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)

50、轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。4.1 納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法 14號(hào)公告發(fā)票管理 小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開；納稅人向其他個(gè)人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，不得開具或申請(qǐng)代開增值稅專用發(fā)票。4.1 納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法 14號(hào)公告征管罰則 轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，如果自應(yīng)當(dāng)預(yù)繳之月起，超過6個(gè)月沒有向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款的，機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)可以按照征管法及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。2.2 不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣暫行辦法 第15號(hào) 適用范圍：1、2016年5月1日后取得，并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)；2、201

51、6年5月1日后發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)在建工程3、用于新建不動(dòng)產(chǎn)；用于改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動(dòng)產(chǎn)，并增加不動(dòng)產(chǎn)原值超過50% 的購進(jìn)貨物和設(shè)計(jì)服務(wù)、建筑服務(wù) 。上述購進(jìn)貨物，是指構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體的材料和設(shè)備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣、智能化樓宇設(shè)備及配套設(shè)施。不適用的范圍： 1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目； 2、融資租入的不動(dòng)產(chǎn)； 3、在施工現(xiàn)場(chǎng)修建的臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物2.2 不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣暫行辦法 第15號(hào) 抵扣方法及憑證：取得2016年5月1日后開具的合法有效的增值稅扣稅憑證。60%的部分于取得扣稅憑證的當(dāng)期從銷項(xiàng)稅額中抵

52、扣；40%的部分為待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，于取得扣稅憑證的當(dāng)月起第13個(gè)月從銷項(xiàng)稅額中抵扣。 待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額記入“應(yīng)交稅金待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額”科目核算，并于可抵扣當(dāng)期轉(zhuǎn)入“應(yīng)交稅金應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）”科目。 2.2 不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣暫行辦法 第15號(hào) 特殊規(guī)定：1、已抵扣的進(jìn)項(xiàng)，發(fā)生用途改變或非正常損失的處理。三種情形：購進(jìn)時(shí)已全額抵扣的貨物和服務(wù)轉(zhuǎn)用于不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其已抵扣進(jìn)項(xiàng)的40%的部分先轉(zhuǎn)出，并于專用的第13個(gè)月再抵扣。（第五條）已抵扣的不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生非常損失或用途改變的，按公式計(jì)算不得抵扣的部分。（第七條）已抵扣的在建工程發(fā)生非正常損失，全部轉(zhuǎn)出。（第八條）2.2 不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣

53、暫行辦法 第15號(hào) 2.2- 不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣暫行辦法 第15號(hào) 特殊規(guī)定：2、在2年不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣期間，如果發(fā)生銷售該不動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)在建工程的，尚未抵扣完畢的待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，允許于銷售當(dāng)期從銷項(xiàng)稅額中抵扣。特殊規(guī)定：3、在2年不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣期間，如果發(fā)生注銷稅務(wù)登記的，尚未抵扣完畢的待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，允許于注銷清算當(dāng)期從銷項(xiàng)稅額中抵扣。2.2 不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣暫行辦法 第15號(hào) 特殊規(guī)定：4、按照規(guī)定不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的不動(dòng)產(chǎn)，發(fā)生用途改變，用于允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額項(xiàng)目的，按公式在改變用途的次月計(jì)算可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。 可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額增值稅扣稅憑證注明或計(jì)算的進(jìn)項(xiàng)稅額不動(dòng)產(chǎn)凈值率 2

54、.2 不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣暫行辦法 第15號(hào) 管理規(guī)定：1、對(duì)于不同的不動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)在建工程，納稅人應(yīng)分別核算其待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。不動(dòng)產(chǎn)待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額（即40%的部分）記入“應(yīng)交稅金待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額”科目核算，在可抵扣當(dāng)期轉(zhuǎn)入“應(yīng)交稅金應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）”科目。2、分別建立不動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)在建工程臺(tái)賬，記錄并歸集不動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)在建工程的成本、費(fèi)用、扣稅憑證及進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣情況，留存?zhèn)洳?。?duì)用于不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅項(xiàng)目（例如簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)等）的不動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)在建工程，也應(yīng)在建立的臺(tái)賬中記錄分別核算不同不動(dòng)產(chǎn)的進(jìn)項(xiàng)稅額2.2 不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣暫行辦法 第1

55、5號(hào) 征管罰則 對(duì)于納稅人未按照有關(guān)規(guī)定抵扣不動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)在建工程進(jìn)項(xiàng)稅額的，主管國(guó)稅機(jī)關(guān)可以按照征管法及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理 。2.2 不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣暫行辦法 第15號(hào) 2.3 納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法 16號(hào)公告適用范圍 納稅人以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租其取得的不動(dòng)產(chǎn)（以下簡(jiǎn)稱出租不動(dòng)產(chǎn)），適用本辦法。取得的不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn)。轉(zhuǎn)租的問題2.3 納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法 16號(hào)公告不適用范圍 納稅人提供道路通行服務(wù)的情形。2.3 不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃 16號(hào)公告一般納稅人老項(xiàng)目5.1后

56、取得 不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。一般3%4.30前取得一般 3%簡(jiǎn)易 5%2.3 不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃 16號(hào)公告小規(guī)模納稅人老項(xiàng)目住房不在同一縣（市、區(qū)）的，所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。在同一縣（市、區(qū)）的，機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。其他個(gè)人 5%減按1.5%不動(dòng)產(chǎn)其他個(gè)人 5%單位、個(gè)體工商戶 5%不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅個(gè)體工商戶 5%減按1.5%注：個(gè)體工商戶 出租住

57、房，包括登記為一般納稅人的個(gè)體工商戶。 5%減按1.5%個(gè)體工商戶出租住房，包括已登記為一般納稅人的部分。2.3 納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法 16號(hào)公告納稅地點(diǎn) 一般情形下，納稅人出租的不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。然而，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地雖不在同一縣（市、區(qū)），但在同一直轄市或計(jì)劃單列市的，由該直轄市或計(jì)劃單列市國(guó)家稅務(wù)局決定是否在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款。其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)的增值稅，國(guó)家稅務(wù)局暫委托地方稅務(wù)局代為征收。2.3 納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理暫

58、行辦法 16號(hào)公告稅款計(jì)算 需要進(jìn)行稅款預(yù)繳的，納稅人應(yīng)按以下公式計(jì)算預(yù)繳稅款：適用一般計(jì)稅方法的：應(yīng)預(yù)繳稅款含稅銷售額 / （1+11%）* 3%適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的：應(yīng)預(yù)繳稅款含稅銷售額 / （1+5%）* 5% 或 1.5%在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳的增值稅稅款，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。2.3 納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法 16號(hào)公告征管罰則 出租不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，如果自應(yīng)當(dāng)預(yù)繳之月起，超過6個(gè)月沒有向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款的，機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)可以按照征管法及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。征管法第六十四條.納稅人不進(jìn)行納稅申報(bào)，不繳或者少繳應(yīng)

59、納稅款的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款。2.4房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的增值稅征收管理暫行辦法 18號(hào)公告適用范圍：1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的增值稅處理。其中“自行開發(fā)”，是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)；2、以接盤等形式購入未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項(xiàng)銷售的。差額計(jì)算銷售額 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般納稅人適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅時(shí)，可以從全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款，以計(jì)算銷售額。 注：1、房地產(chǎn)老項(xiàng)目，納稅人選擇一般計(jì)稅方法的，適用。 2、

60、土地價(jià)款按對(duì)應(yīng)的當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目來扣除，可能不是一次扣除。2.4房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的增值稅征收管理暫行辦法 18號(hào)公告差額計(jì)算銷售額 計(jì)算公式：銷售額 = （全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用 當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）/ （1+11%）當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款 = （當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積 / 房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）* 支付的土地價(jià)款上述公式中：當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理