杭州蕭山項(xiàng)目市場(chǎng)報(bào)告

1、呈至：集團(tuán)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)杭州市蕭山區(qū)蕭儲(chǔ) 200947 號(hào)地塊初判報(bào)告金地杭州公司2009年 12月目錄一、項(xiàng)目背景與概況項(xiàng)目基本信息項(xiàng)目名稱(chēng)蕭儲(chǔ) 200947 號(hào)地 塊用地性質(zhì)住宅所在片 區(qū)蕭山區(qū)項(xiàng)目來(lái) 源一手地規(guī)劃指標(biāo)總占地面積137926凈占地面 積123464容積率可建面 積308660其他重要規(guī) 定1、90/30, 建筑限高 100 米，建筑層數(shù) 18 層（含）以上 30 層（含）以下。 2、杭州以外地產(chǎn)公司需具備二級(jí)資質(zhì)以上， 杭州地產(chǎn)公司需三級(jí)資質(zhì)以上。 3、競(jìng)得后需在 2010年2月 28日前在城廂街道成立項(xiàng)目公司，且項(xiàng)目公司 需合同利用外資 5000萬(wàn)美元， 2010年3月 31日

2、前外資到位 3000美元。土地出讓 條件保證金繳納 時(shí)間12 月 23日申請(qǐng)時(shí)間12月 23日下 午四點(diǎn)競(jìng)買(mǎi)時(shí) 間12 月 24 日競(jìng)買(mǎi)方 式現(xiàn)場(chǎng)拍賣(mài)起始總價(jià)138000樓板價(jià)4471每畝單 價(jià)745保證金億地價(jià)支付進(jìn) 度地塊成交后 15 日內(nèi)支付 40%土地款，五個(gè)月內(nèi)支付 30%土地款，剩余 30%土 地款在成交后十個(gè)月內(nèi)付清。項(xiàng)目區(qū)位分析該地塊 位于蕭山風(fēng)情大道 ，離市中心武林廣場(chǎng)約 12 公里，杭州的 CBD錢(qián)江新城僅 6 公里，蕭山國(guó)際機(jī)場(chǎng)約 20公里，距離蕭山市中心人民廣場(chǎng) 約 2公里，離蕭山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 約 3 公里， 周邊緊挨 2011 年開(kāi)通的杭州地鐵一號(hào)線 ，具備良好的產(chǎn)業(yè)支

3、撐、配套及交通 優(yōu)勢(shì)。距離武林廣場(chǎng)約 12 公里，錢(qián)江新城約 6 公里距離機(jī)場(chǎng)約 20 公里項(xiàng)目區(qū)位圖（五角星代表地塊所在）（1）蕭山區(qū)簡(jiǎn)介 蕭山地處杭州西南部，錢(qián)塘江南岸，為杭州的南大門(mén)，東面與歷史文化名城 縣相接壤。全區(qū)總面積 1420 平方公里， 戶(hù)籍人口 118 萬(wàn)，常住人口約 140 萬(wàn)， 轄有 17 個(gè)建制鎮(zhèn)， 11 個(gè)街道，其中城廂街道為老城區(qū)中心，而北干街道為新城區(qū)政府所 在地。本地塊屬于城廂街道但與新城區(qū)北干街道緊挨在一起。蕭山地處浙江南北要沖，臨江近海，地理位置優(yōu)越，水陸交通便利； 錢(qián)江一 橋、二橋、三橋、五橋和六橋飛架錢(qián)塘江南北 。浙贛、蕭甬鐵路，滬杭甬高速公路、 104

4、 國(guó)道、省道杭金公路和杭金衢高速公路穿境而過(guò)，杭甬運(yùn)河和錢(qián)塘江、富春江、 浦陽(yáng)江也在境內(nèi)匯流。蕭山國(guó)際機(jī)場(chǎng)是長(zhǎng)三角重要的國(guó)際航空港 ，2008 旅客吞吐量達(dá)到 1267 萬(wàn)人 次；貨郵吞吐量達(dá) 21 萬(wàn)噸，兩項(xiàng)排名均列全國(guó)第 8 位，航班架次為萬(wàn)架次，機(jī)場(chǎng)規(guī) 模在華東地區(qū)列第三，僅次于上海的浦東機(jī)場(chǎng)和虹橋機(jī)場(chǎng)。2008 年蕭山區(qū)的 GDP達(dá)到近億元 , 按可比價(jià)比上年增長(zhǎng) %，經(jīng)濟(jì)總量歷年位居浙江省90 余個(gè)縣（市、區(qū)）首位，人均可支配收入 26452元, 高于杭州市 24104元的水平，位列 浙江省第一，與上海 26675 元水平相當(dāng) ，民營(yíng)及個(gè)私經(jīng)濟(jì)相當(dāng)發(fā)達(dá)，藏富于民。蕭山之前與杭州相對(duì)封

5、閉和孤立，形成相對(duì)獨(dú)立的區(qū)域市場(chǎng) ，隨著 2001 年撤市設(shè) 區(qū)并入杭州市及城市副中心的定位規(guī)劃，大杭州由此從“西湖時(shí)代”邁向“錢(qián)江時(shí)代” “沿江開(kāi)發(fā)、跨江發(fā)展”戰(zhàn)略正在大力實(shí)施，蕭山的城市化進(jìn)程正在快速推進(jìn)中。（ 2） 蕭山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)簡(jiǎn)介蕭山 （ 以下簡(jiǎn)稱(chēng)蕭山開(kāi)發(fā)區(qū)） ，創(chuàng)建于 1990年， 1993年 5月經(jīng)批為 國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì) 技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) ，規(guī)劃總面積 105 平方公里，是的重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)和外商投資最密集的地區(qū)。 建區(qū)十幾年來(lái)，一個(gè)以發(fā)展工業(yè)、引資外資、出口創(chuàng)匯為主導(dǎo)的外向型、現(xiàn)代化的工 業(yè)園區(qū)已經(jīng)形成。截止 2008 年，蕭山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值達(dá) 445 億元，累計(jì)批準(zhǔn)進(jìn)區(qū)企業(yè) 約 90

6、0 家，其中，有 26 個(gè)國(guó)家和地區(qū)的 550 余家外資企業(yè)進(jìn)區(qū)落戶(hù)，投資 1000 萬(wàn)美 元以上的大項(xiàng)目有 180 個(gè)。美國(guó)的通用電氣、瑞典的愛(ài)立信、瑞士的奧伯尼、意大利 的菲亞特、德國(guó)的采埃孚、日本的丸紅、伊藤忠、愛(ài)信精機(jī)、雅馬哈和臺(tái)灣的中華化 纖、友嘉機(jī)械、力山集團(tuán)及中國(guó)重汽、萬(wàn)象集團(tuán)、娃哈哈、青年汽車(chē)、吉奧汽車(chē)、漢 帛國(guó)際等國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)進(jìn)區(qū)投資， 形成了以電子通訊、汽車(chē)及零部件、精密機(jī)械、 醫(yī)療食品、紡織服裝、建材化工等支柱產(chǎn)業(yè)。（ 3） 濱江國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)杭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū) （濱江區(qū)） 是 1996 年 12 月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的 國(guó)家級(jí) 高新區(qū) ，總規(guī)劃面積 73 平

7、方公里，全區(qū)人口 23 萬(wàn)。 目前高新區(qū)（濱江）集聚了杭 州市 60以上、浙江省 25左右的高新技術(shù)企業(yè)，企業(yè)總數(shù)五千家左右，包 括來(lái)自 美、英、日、韓等 32 個(gè)國(guó)家的外商投資企業(yè) 498 家，高新區(qū)（濱江）目標(biāo)為： “構(gòu) 筑天堂硅谷、建設(shè)科技新城” 。2008 年我區(qū)實(shí)現(xiàn)技工貿(mào)總收入 1615 億元，增長(zhǎng) 17%； 生產(chǎn)總值億元，增長(zhǎng) %。（ 4） 湘湖旅游度假區(qū)簡(jiǎn)介湘湖旅游度假區(qū) 為國(guó)家 4A 級(jí)風(fēng)景旅游區(qū)、 中國(guó)百?gòu)?qiáng)旅游景區(qū)， 在第二屆中國(guó)休閑 經(jīng)濟(jì)發(fā)展論壇上，是浙江省內(nèi)第一個(gè)被評(píng)為“中國(guó)休閑旅游最佳目的地的度假區(qū)” 。 湘湖旅游度假區(qū)與西湖、錢(qián)塘江構(gòu)成杭州旅游風(fēng)景的金三角；度假區(qū)總規(guī)

8、劃面積平方 公里，景區(qū)自 2006 年開(kāi)放以來(lái)已接待游客逾 400 萬(wàn)人次。度假區(qū)內(nèi)的核心湘湖，以風(fēng)景秀麗而 被譽(yù)為杭州西湖的“姊妹湖” ，其水域面積 達(dá)平方公里，要大于西湖的平方公里的水域面積。目前，湘湖景區(qū)已形成湘浦、湖上、城山、越樓、跨湖橋等五大景區(qū)，有湘堤臥 波、湘浦觀魚(yú)、憶楊思賢、綠島掬星、湖心云影、城山懷古、湖橋拾夢(mèng)、越堤夕照、 纖道古風(fēng)、越樓品茗、跨湖問(wèn)史等二十個(gè)景點(diǎn)； 占地 800 畝的杭州樂(lè)園位于湘湖旅 游度假區(qū)內(nèi)，是中國(guó)最大的集旅游、休閑、娛樂(lè)、度假、居住為一體的大型旅游度假區(qū) 之一。樂(lè)園包括荷蘭村主題公園、馬可波羅之旅主題公園、生態(tài)公園、高爾夫、網(wǎng)球俱樂(lè) 部、氡溫泉度假村

9、及高尚住宅區(qū)六個(gè)部分； 另少兒公園極地海洋世界主題公園也于 08 年 10 月建成開(kāi)放。到 2011 年，度假區(qū)將以 5A 級(jí)景區(qū)為標(biāo)準(zhǔn)， 形成一湖二帶三園四中心五大酒店 十大景區(qū)五十個(gè)景點(diǎn)， 達(dá)到年接待境內(nèi)外游客 300 萬(wàn)人次，解決就業(yè) 5000 人，旅游 三產(chǎn)收入達(dá)到 5 億元，使度假區(qū)成為集觀光、休閑、度假、生態(tài)、文化、科普、健身 購(gòu)物、演藝、會(huì)展國(guó)際化旅游綜合體。項(xiàng)目地塊及周邊條件分析規(guī)劃高等級(jí)醫(yī)規(guī)劃小學(xué)及幼兒園規(guī)劃市重點(diǎn)中湘湖美規(guī)劃商業(yè)及公湘湖家順發(fā)美景園湘湖旅游度假美本項(xiàng)目所在片區(qū)將從蕭山規(guī)劃局獲取的最新的地塊周邊的控制性規(guī)劃方案來(lái)看，是規(guī)劃為純粹的高尚住區(qū)；此外地塊 周邊將擬引

10、入市級(jí)重點(diǎn)中學(xué)、小學(xué)及幼兒園，市級(jí)重點(diǎn)醫(yī)院，市政公園 等重要生活配套。宗 地 情 況現(xiàn) 狀地塊位于蕭山區(qū)，風(fēng)情大道以東、二水廠以南、浙贛鐵路以北、規(guī)劃城市道路以西； 現(xiàn)狀為凈地，內(nèi)有水塘。東東至規(guī)劃城市道路南南至居民社區(qū)西西至風(fēng)情大道北北至第二水廠項(xiàng) 目 周 邊 情 況交 通立體的交通網(wǎng)絡(luò)： 南北快速路風(fēng)情大道，南面約 1 公里為規(guī)劃東西城市快速路彩虹大 道（預(yù)計(jì) 11 年建成），北面約 3公里為機(jī)場(chǎng)快速路；風(fēng)情大道連接錢(qián)江三橋、到橋面約 5 公里，過(guò)橋即至錢(qián)江新城。至四橋 6 公里，過(guò)橋即是杭州主城區(qū)城南板塊； 未來(lái)三年杭 州將完成在錢(qián)塘江上建成 10 座大橋， 2 條過(guò)江隧道，蕭山將以跨越

11、式的發(fā)展速度融入杭 州主城區(qū)。軌道交通是本地塊的一大亮點(diǎn) ：2011年即將開(kāi)通的地鐵 1 號(hào)線濱康路站離項(xiàng)目?jī)H 200 米，而終點(diǎn)站即在湘湖，遠(yuǎn)景 5 號(hào)線與 1號(hào)線交匯點(diǎn)即在濱康路站。此外汽車(chē)南站將搬遷 至附近（東臨風(fēng)情大道與蕭山區(qū)接壤，南北兩面為城市主干道濱文路和濱康路，西邊為西 興路）。地鐵 1 號(hào)線：位于杭州最主要的客流走廊之上，是軌道線網(wǎng)中的骨干線， 沿途經(jīng)過(guò)了 湖濱武林廣場(chǎng)地區(qū)錢(qián)江新城湘湖度假區(qū)等核心商圈及景區(qū) ，連接了一主三副， 串起 了臨平、下沙、江南城、江干區(qū)、西湖區(qū)、下城區(qū)和上城區(qū)等城區(qū)向城市中心的客流。地鐵 1 號(hào)線主要站點(diǎn)： 長(zhǎng) 48 公里，設(shè) 30 個(gè)車(chē)站，本項(xiàng)目離濱

12、康路站 200米，離杭州 CBD錢(qián)江新城 4 站路，離杭州目前的市中心西湖景區(qū)的湖濱路站僅 7站路，離武林廣場(chǎng) 10 站路。公交：公交 515、黃龍?bào)w育中心旅游一號(hào)線、 k581，火車(chē)東站臨時(shí)一號(hào)線、下沙臨時(shí)二號(hào)線、 黃龍?bào)w育中心臨時(shí)三號(hào)線都直達(dá)休博園。配套生活配套：1）蕭山中心城區(qū)商業(yè)集群： 本地塊處蕭山核心區(qū)域范圍內(nèi)，東面 2 公里范圍內(nèi)為蕭山中 心城區(qū) CBD核心區(qū)域，是蕭山新城區(qū)的商務(wù)辦公、 商業(yè)及休閑聚集區(qū)。如已開(kāi)業(yè)的加州陽(yáng) 光商業(yè)綜合體廣場(chǎng)（ 6 萬(wàn)平米，包含影院、餐飲、商場(chǎng)、超市等物業(yè)） ，浙江最大高檔次 百貨“銀隆百貨”（約 6 萬(wàn)平米建面，即將開(kāi)業(yè)） ，人民廣場(chǎng)、蕭山劇院，開(kāi)

13、元名都五星級(jí) 大酒店 （47 層，目前蕭山第一高樓 ） 、大潤(rùn)發(fā)超市、華潤(rùn)超市、蘇寧電器、時(shí)代購(gòu)物中心 等等等設(shè)施。2）杭州樂(lè)園： 占地 800 畝的杭州樂(lè)園位于湘湖旅游度假區(qū)內(nèi)，是中國(guó)最大的集旅游、 休閑、娛樂(lè)、度假、居住為一體的大型旅游度假區(qū)之一。樂(lè)園包括荷蘭村主題公園、馬可 波羅之旅主題公園、生態(tài)公園、高爾夫、網(wǎng)球俱樂(lè)部、氡溫泉度假村及高尚住宅區(qū)六個(gè)部 分。3）休博園： 杭州休博園是中國(guó)首個(gè) RBD（休憩產(chǎn)業(yè)區(qū)） ，休博園坐落于湘湖旅游度假區(qū)內(nèi)，總投資35億元人民幣，占地 3000 多畝，六泓湛藍(lán)的湖水和十公里長(zhǎng)的河道將休博園分為城市中心區(qū)、威尼斯水 城區(qū)、蘇黎士區(qū)、奧蘭多區(qū)、荷蘭海游樂(lè)

14、區(qū)、愛(ài)琴海區(qū)、地中海區(qū)和加勒比海區(qū)共八個(gè)區(qū)域。休博園 有十大主題景觀、十大休閑中心、十大精彩演出、十大大型會(huì)展、十大游樂(lè)項(xiàng)目等。另杭州休博園內(nèi) 部配備 萬(wàn)方奧特萊特購(gòu)物廣場(chǎng) （品牌直銷(xiāo)店） ，園內(nèi)五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店 -第一世界大酒店 （ 360間房間） ， 休博園會(huì)展中心，為杭州動(dòng)漫展舉辦地等重要配套。4）白馬湖游度假區(qū)： 離白馬湖度假區(qū) 2 公里左右，白馬湖區(qū)塊北至彩虹大道，西至浦沿路，東、南至 蕭山界，總面積約為 22500 畝。區(qū)塊內(nèi)有山北河、石蕩河、龍?zhí)梁拥榷鄺l河道，冠山、獅子山、 回龍庵山等山體，山林及湖面約達(dá) 4500 畝，還有濕地、老街等豐富的自然景觀和人文景觀，是江南副 城的一

15、塊“寶地” 。醫(yī)療配套： 位于新城區(qū)在建中的 蕭山醫(yī)院 （占地 165 畝， 8 萬(wàn)平米建面，在建中， 擬建 三級(jí)甲等醫(yī)院 ）、蕭山人民醫(yī)院（已建成， 三級(jí)乙等醫(yī)院）等等；另地塊周邊規(guī) 劃市級(jí)重點(diǎn)醫(yī)院。教育配套： 處城廂街道 省一級(jí)重點(diǎn)中學(xué)蕭山中學(xué)，省重點(diǎn)小學(xué)蕭山市第一實(shí)驗(yàn)小學(xué) ， 新城區(qū)內(nèi)有蕭山區(qū)重點(diǎn)小學(xué)金山學(xué)校、北干中小學(xué)、 北干幼兒園等蕭山區(qū)重點(diǎn)學(xué)校， 還有 地塊東南面有湘湖小學(xué)等，另地塊周邊規(guī)劃市級(jí)重點(diǎn)中小學(xué)及幼兒園等。其他周邊社區(qū)概況： 新開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目主要有：湘湖美地、藍(lán)爵國(guó)際、連園等。 地塊西北側(cè)為濱江的西興板塊，較新的有連園、雨燕林森等項(xiàng)目。南側(cè)有湘湖家園、湘湖 美地、美景園、蘇黎

16、士小鎮(zhèn)、奧蘭多小鎮(zhèn)等項(xiàng)目， 居住氛圍較濃。 東側(cè)臨近蕭山新區(qū)中心， 依托新城 CBD而建，有加州陽(yáng)光等社區(qū)，人氣較旺。北側(cè)主要項(xiàng)目為金色錢(qián)塘、白馬公寓 等社區(qū)。地塊位置占地面積容積率總建面成交時(shí)間樓面地價(jià)總價(jià)競(jìng)得企業(yè)杭政儲(chǔ)出 200991-92 號(hào)本地塊西北側(cè) 2 公里左右萬(wàn)方245 萬(wàn) 平米2009-12-815359億綠城地塊周邊近年（ 07 年以來(lái)）成交土地概況綠城地塊本地塊、杭州城市及房地產(chǎn)市場(chǎng)分析全市行政區(qū)劃與面積全市轄 8區(qū) 5 縣市。全市面積 16596平方公里，市八區(qū)（包括余杭和蕭山區(qū)）面 積 3068平方公里，市六區(qū)（中心城區(qū)）面積 683 平方公里。市六區(qū)：西湖區(qū)、拱墅區(qū)、

17、上城區(qū)、下城區(qū)、江干區(qū)、濱江區(qū)、 郊區(qū)：余杭區(qū)、蕭山區(qū)。下轄縣市：建德市、富陽(yáng)市、臨安市、桐廬縣、淳安縣。 另設(shè)有市直轄的之江度假區(qū)、 下沙經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，地理上分別屬于西湖區(qū)、 江干區(qū)全市人口指標(biāo)20012002200320042005200620072008全市常住人口716736773786797全市戶(hù)籍人口629637643652660666672678全市戶(hù)籍人口 / 常住人口%市區(qū)常住人口257268285市區(qū)戶(hù)籍人口185192197204211214217220市區(qū)戶(hù)籍人口 / 常住人口%數(shù)據(jù)來(lái)源：杭州統(tǒng)計(jì)局）2008年，全市常住人口 797萬(wàn)人，市區(qū)常住人口 285 萬(wàn)人。 人口

18、結(jié)構(gòu)中，戶(hù)籍人口占常住人口比重，全市約為 85，市區(qū)為 77%。全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)20012002200320042005200620072008GDP總量15681782209225152919344141044781同比漲幅（可比價(jià)格）%人均 GDP（按常住人口）445155221460020同比漲幅%數(shù)據(jù)來(lái)源：杭州統(tǒng)計(jì)局）2008 年， GDP4781億，同比增長(zhǎng)（按可比價(jià)格） 。整體年均增長(zhǎng)率2008 年，人均 GDP按常住人口 60020 元，同比增長(zhǎng)。整體年均增長(zhǎng)率全市固定資產(chǎn)和房地產(chǎn)投資指標(biāo)20012002200320042005200620072008固定資產(chǎn)投資額6317701

19、00712021387146116841962同比漲幅%房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額141198259329408442519597同比漲幅%房投 / 固投比重22%26%26%27%29%30%31%30%數(shù)據(jù)來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局）2008 年，固定資產(chǎn)投資額 1962 億，同比增長(zhǎng)。整體年均增長(zhǎng)率。 2008年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額 597 億，同比增長(zhǎng)。整體年均增長(zhǎng)率。2008 年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額占固定資產(chǎn)投資額比重為 30。整體年均所占比重全市居民收入和房?jī)r(jià)水平指標(biāo)20012002200320042005200620072008居民人均可支配收入1089611778128981456516601190272

20、168924104同比漲幅%住宅銷(xiāo)售均價(jià)73948659同比漲幅%房?jī)r(jià)收入比數(shù)據(jù)來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局）2008 年，居民人均可支配收入 24104 元，同比增長(zhǎng)。整體年均增長(zhǎng)率 2008年，住宅銷(xiāo)售均價(jià) 8659 元，同比增長(zhǎng)。2008 年，房?jī)r(jià)收入比，處于相對(duì)較高區(qū)間。杭州市 （主城區(qū) ）住宅市場(chǎng)供需和價(jià)格走勢(shì)指標(biāo)20012002200320042005200620072008住宅用地供應(yīng)量（可建面積）476289289387601163同比漲幅%住宅新開(kāi)工面積389356413429428481474606同比漲幅%住宅施工面積71086897513281682180819752031同比漲幅%住

21、宅竣工面積182263252180272343427529同比漲幅%住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積（供應(yīng)量）259277338360473354417同比漲幅%住宅銷(xiāo)售面積（成交量）153205235307311348475236同比漲幅%住宅供求比（供 應(yīng)量/ 成交 量）住宅銷(xiāo)售均價(jià)44915366686678427759934710936同比漲幅%新開(kāi)工面積 / 施工面積新開(kāi)工面積 / 銷(xiāo)售面積施工面積 / 銷(xiāo)售面 積竣工面積 / 銷(xiāo)售面 積數(shù)據(jù)來(lái)源：土地?cái)?shù)據(jù)來(lái)自營(yíng)運(yùn)中心手工統(tǒng)計(jì)，為經(jīng)營(yíng)性商品住宅用地；其他數(shù)據(jù)來(lái)自杭州建設(shè)局，不包括經(jīng)濟(jì)適用房等保障性用房） 。2008年，杭州全市住宅整體成交量 （銷(xiāo)售面

22、積）為 627 萬(wàn)平米，同比銳減； 銷(xiāo)售均價(jià) 8659元/ 平米，同比上漲。2008 年，杭州市六區(qū)商品住宅成交量 236 萬(wàn)平米，同比銳減；供求比由 07年地轉(zhuǎn)為，市場(chǎng)呈現(xiàn)較為明顯的供過(guò)于求狀態(tài)； 銷(xiāo)售均價(jià) 10936元/ 平米， 同比上漲。市場(chǎng)整體呈現(xiàn)“量縮價(jià)漲”現(xiàn)象。2009年，杭州市六區(qū)商品房成交量 655 萬(wàn)平米，同比激增；市場(chǎng)回暖迅速， 供求兩旺，供求比，處于供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)；銷(xiāo)售均價(jià) 13804 元/ 平米，全年 穩(wěn)步上升。蕭山區(qū)住宅市場(chǎng)供需和價(jià)格走勢(shì)指標(biāo)20012002200320042005200620072008施工房屋面積（萬(wàn)平米）141同比增幅%住宅施工面積（萬(wàn)平米）同比

23、增幅%住宅竣工面積（萬(wàn)平米）同比增幅%商品房銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平米）同比增幅%商品住宅銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平米）158同比增幅%施工面積/ 銷(xiāo)售 面積竣工面積/ 銷(xiāo)售面積數(shù)據(jù)來(lái)源：數(shù)據(jù)來(lái)自蕭山建設(shè)局，商品住宅不包括經(jīng)濟(jì)適用房等保障性用房）2008 年，蕭山全區(qū)商品房整體成交量（銷(xiāo)售面積）為萬(wàn)平米，同比銳減；2009 年蕭山的房地產(chǎn)市場(chǎng)與杭州市區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)一致， 呈量?jī)r(jià)急速回 升態(tài)勢(shì)，成交量達(dá) 154萬(wàn)平米（截止到 11 月），全年預(yù)計(jì) 170萬(wàn)平米，同比 增幅達(dá) %。2009年截止 11月，蕭山區(qū)商品房成交量 154 萬(wàn)平米，全年預(yù)計(jì) 170 萬(wàn)平米 左右，供求比，與市區(qū)基本持平；均價(jià)升幅較為平緩，

24、09 年成交均價(jià) 8490 元/ 平米，相對(duì)于市區(qū)升幅較小，未來(lái)有一定補(bǔ)漲潛力。三、板塊市場(chǎng)分析湘湖板塊供需分析（一）、板塊歷年住宅供需分析從 08-09 年湘湖板塊的供求走勢(shì)來(lái)看， 08 年市場(chǎng)低迷，供求比為，供大于求。 09年市場(chǎng)回暖，供求兩旺，其中供應(yīng)量同比增長(zhǎng) 107%，需求量同比暴增 255%， 供求比減至，基本保持供求平衡。 （板塊內(nèi)在售僅湘湖美地一個(gè)項(xiàng)目） 。 均價(jià)走勢(shì)逐波上升， 截止 11 月，均價(jià)升幅已達(dá) %。12 月湘湖美地即將有新房 源推出，對(duì)外報(bào)價(jià)為 15000 元/m2。另外，由于項(xiàng)目所處位置在板塊交界處， 未來(lái)勢(shì)必與濱江板塊有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng) 關(guān)系，這里對(duì)濱江板塊的市場(chǎng)情

25、況做如下分析：2009年 1-11 月濱江板塊共成交商品房面積萬(wàn)方， 同比 2008年增%，市場(chǎng)大 幅度反彈；板塊市場(chǎng)需求量逐漸遞增，屬 增量市場(chǎng) 。2009年 1-11 月的供需比從 08年的急轉(zhuǎn)到 ，市場(chǎng)供需發(fā)生逆轉(zhuǎn)， 從供過(guò)于求 到供小于求。2009年 1-11 月濱江板塊市場(chǎng)價(jià)格環(huán)比 08年市場(chǎng)價(jià)格上升 %，量?jī)r(jià)齊升 。二）、板塊未來(lái)住宅供需預(yù)測(cè)未來(lái)供應(yīng)量預(yù)測(cè)（含濱江區(qū)）2009 年預(yù)計(jì)供應(yīng)2010 預(yù)計(jì) 新增供應(yīng)2011 預(yù)計(jì) 新增供應(yīng)2012 預(yù)計(jì) 新增供應(yīng)已面市項(xiàng)目1265200369000750000潛在項(xiàng)目0409554664921345939潛在地塊002995345139

26、56合計(jì)1265200778554976620764225未來(lái)需求預(yù)測(cè)湘湖板塊 08-09 年的平均需求萬(wàn)方， 濱江板塊 07-09 年年均需求萬(wàn)方 ，綜合 年均需求為萬(wàn)方。湘湖板塊預(yù)計(jì)需求增幅： 由于 11 年底地鐵 1 號(hào)線建成通車(chē)（杭州的第一條 軌道交通線），汽車(chē)南站 10 年完成搬遷，慶春越江隧道 10年底建成，板塊價(jià)值 將得到極大的提升 ；其次，蕭山新區(qū) CBD的建設(shè)必將導(dǎo)致該區(qū)域房產(chǎn)品需求大幅 增長(zhǎng)，另杭州樂(lè)園、白馬湖景區(qū)、湘湖景區(qū)的繼續(xù)推進(jìn) 也將使區(qū)域配套更加完善；注：11 月成交均價(jià)數(shù)據(jù)采集自蕭山透明售房網(wǎng)另一方面， 目前板塊內(nèi)部基本無(wú)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 。我們保守預(yù)計(jì) 湘湖板塊每年度將

27、有 20%的復(fù)合增長(zhǎng)率。濱江板塊預(yù)計(jì)需求增幅： 軌道交通線 11 年底的開(kāi)通，汽車(chē)南站搬遷，之江大橋 12 年底建成，公建中心等配套的推進(jìn)，慶春路越江隧道的建立，人氣的進(jìn)一步積聚等利好都將對(duì)濱江板塊需求有較大拉動(dòng)，但由于濱江板塊地域跨度較 大， 我們對(duì)濱江板塊的需求預(yù)計(jì)增幅為 年度 8%的復(fù)合增長(zhǎng)率。 區(qū)域市場(chǎng)綜合需 求預(yù)計(jì)如下：2009年2010年2011年2012年萬(wàn)方萬(wàn)方萬(wàn)方萬(wàn)方綜上所有，得出區(qū)域市場(chǎng)未來(lái)三年的供需預(yù)計(jì)：2009年2010年2011年2012年供應(yīng)預(yù)測(cè)需求預(yù)測(cè)供求比綜上所述，我們認(rèn)為，09-12 年，區(qū)域市場(chǎng)目前供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)將得以保持典型樓盤(pán)分析地塊位于三板塊交界處，由

28、于板塊內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)較少，競(jìng)品選擇上我們補(bǔ)充周邊板 塊項(xiàng)目進(jìn)行類(lèi)比。典型樓盤(pán)信息匯總樓盤(pán)名物業(yè)類(lèi)型面積段占地面積容積率09 成交套數(shù)09 成交面積09 均價(jià)11 月成交 均價(jià)湘湖美地多層、小高層、 高層90-140萬(wàn)平米2467萬(wàn)方1089812286藍(lán)爵國(guó)際高層70-250萬(wàn)平米304萬(wàn)方1760617606東方郡高層、小高層、 多層220-300萬(wàn)平米2117萬(wàn)方1294020000（ 1）湘湖美地項(xiàng)目概況項(xiàng)目規(guī)劃： 湘湖美地占地萬(wàn)方左右，規(guī)劃建筑面積 15萬(wàn)方，容積率。規(guī) 劃有花園洋房，高層，小高層。主力面積在 90-140m2左右，對(duì)外報(bào)價(jià) 15000 元/ m 2。項(xiàng)目推售情況 ：其中未推

29、為 14、15、18、19 四幢的多層及 20-21 幢的小 高層，大約在萬(wàn)方左右， 2009年 12月項(xiàng)目預(yù)計(jì)會(huì)推售 20、21幢小高層， 目前對(duì)外報(bào)價(jià)為 15000元/ ；月度量?jī)r(jià)走勢(shì)， 湘湖美地 09年售出萬(wàn)方，均價(jià) 10898元/ ，尚有可售 房源 5300 方。09年推售房源面積段分布推盤(pán)套數(shù)已售套數(shù)存量套數(shù)去化率70-9060600%90-1101941895%110-1402102100%200 以上1385%去化較差的房源為（多層內(nèi)的躍層 200方以上戶(hù)型 ,定價(jià) 18000元/ m 2） （ 2）藍(lán)爵國(guó)際項(xiàng)目詳情項(xiàng)目規(guī)劃： 藍(lán)爵國(guó)際總占地面積約萬(wàn)方，容積率。由四幢精品公寓和一

30、 幢超高層寫(xiě)字樓組成 。產(chǎn)品規(guī)劃：項(xiàng)目住宅戶(hù)型面積從 70-230 之間，主力面積 150-230m2。 項(xiàng)目推售情況： 11月30日開(kāi)盤(pán)第一次開(kāi)盤(pán)， 推售已推 1-3 幢，合計(jì) 328 套房源， 開(kāi)盤(pán)至今銷(xiāo)售率達(dá)到 90%左右，開(kāi)盤(pán)均價(jià)為 18000元/ ；目前 對(duì)外報(bào)價(jià)為 18500 元/m2。09年推售房源面積段分布推盤(pán)套數(shù)已售套數(shù)存量套數(shù)去化率70-901069610%140-1801251223%180-25095869%250 以上202%（ 3）東方郡 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目規(guī)劃： 東方郡占地約萬(wàn)方，規(guī)劃建筑面積 34萬(wàn)方左右，容積率，規(guī) 劃有多層、小高層、高層。項(xiàng)目戶(hù)型： 主力面積 7

31、0-140m2 已推存量萬(wàn)方。銷(xiāo)售價(jià)格： 2009年全年均價(jià) 12940元/ ，但 11月銷(xiāo)售均價(jià)為 20001元 /m2 左右。量?jī)r(jià)走勢(shì)： 東方郡 09年售出萬(wàn)方，尚有可售房源 33 套。 月度量?jī)r(jià)走勢(shì)成交結(jié)構(gòu)：項(xiàng)目為 70/90 項(xiàng)目，基本以中小面積段為主， 大戶(hù)型均位于頂 層，開(kāi)盤(pán)期較近，因此可售房源較多 。推盤(pán)套數(shù)已售套數(shù)存量套數(shù)去化率70 以下1461460%70-90191619142%90-11036342140-18018180%180 以上12012%最新推售情況： 2009年 12月19日，最新推售房源價(jià)格在元 / ，大戶(hù)型價(jià)格為 2400

32、0-26000元/ ，共計(jì)約 285套，成交價(jià)格 21500元/ 平米。典型項(xiàng)目分析結(jié)論：湘湖板塊商品住宅產(chǎn)品產(chǎn)品線豐富，既有多層、小高層、高層產(chǎn)品，亦 有別墅等物業(yè)類(lèi)型，但由于起步較早，中途未有土地后續(xù)供應(yīng)，目前僅 有湘湖美地 在售。產(chǎn)品為多層、小高層、高層；板塊南部近緊鄰湘湖的區(qū)域是板塊起步的區(qū)域，曾有萬(wàn)科南都、宋城等 開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐，但目前板塊內(nèi)已無(wú)標(biāo)桿產(chǎn)品，周邊板塊來(lái)看，濱江板塊的 東方郡 擁有較好的市場(chǎng)反饋，年內(nèi)銷(xiāo)售 20余萬(wàn)方，為濱江板塊的翹楚； 湘湖美地月均去化為 16 套/ 月，東方郡為 192 套/ 月 ，藍(lán)爵國(guó)際開(kāi)盤(pán)即 基本售罄 ，典型項(xiàng)目基本無(wú)可售房源，一定程度上說(shuō)明，本區(qū)域的去化 基本受供給影響。四、項(xiàng)目住宅定位項(xiàng)目 SWOT分析優(yōu)勢(shì)機(jī)會(huì)位置優(yōu)越，與蕭山新區(qū)、蕭山老城、 濱江區(qū)交匯處，風(fēng)情大道直達(dá)杭州主 城區(qū)； 區(qū)域規(guī)劃以居住區(qū)為主，未來(lái)為大型 居住區(qū)，居住氛圍濃厚； 緊鄰湘湖景區(qū)，可以借勢(shì)湘湖板塊對(duì) 整個(gè)杭州市的影響力，增強(qiáng)高端客戶(hù) 對(duì)板塊、對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知度； 緊鄰湘湖旅游度假區(qū)，杭州樂(lè)園、休 博園，可充分利用景區(qū)的休閑配套資 源； 道路系統(tǒng)發(fā)達(dá)，金城路、風(fēng)情大道、 山陰路、地鐵線路，可以直達(dá)主城、 蕭山、濱江； 緊鄰地鐵 1號(hào)線（ 2011年通車(chē)），少 有的地鐵大盤(pán)，距離濱康路站 200 米 直線距離；地塊本身較為方正、 干凈，便于規(guī)劃， 且