XX城項目營銷策劃書

1、. 25萬份精華管理資料，2萬多集管理視頻講座PAGE ：.；鳳凰城工程營銷謀劃書目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc100550913 一、工程簡介 PAGEREF _Toc100550913 h 2 HYPERLINK l _Toc100550914 二、市場概略及根本競爭格局 PAGEREF _Toc100550914 h 2 HYPERLINK l _Toc100550915 三、工程SWOT分析 PAGEREF _Toc100550915 h 3 HYPERLINK l _Toc100550916 一優(yōu)勢 PAGEREF _Toc100550916

2、 h 3 HYPERLINK l _Toc100550917 二優(yōu)勢 PAGEREF _Toc100550917 h 5 HYPERLINK l _Toc100550918 三、時機 PAGEREF _Toc100550918 h 6 HYPERLINK l _Toc100550919 四要挾 PAGEREF _Toc100550919 h 6 HYPERLINK l _Toc100550920 四、目的市場權衡及鎖定，品牌籠統(tǒng)突破口甄別及品牌定義 PAGEREF _Toc100550920 h 7 HYPERLINK l _Toc100550921 二期小戶型的目的市場主要由哪幾種人組成，這

3、些人購買的抗性及抗性解除 PAGEREF _Toc100550921 h 7 HYPERLINK l _Toc100550922 品牌戰(zhàn)略構成及品牌定位 PAGEREF _Toc100550922 h 8 HYPERLINK l _Toc100550923 品牌內涵組成 PAGEREF _Toc100550923 h 8 HYPERLINK l _Toc100550924 五、鳳凰城品牌內涵次序及品牌表現(xiàn)幾種角度 PAGEREF _Toc100550924 h 9 HYPERLINK l _Toc100550925 一品牌第一內涵：難以想象的高檔不動產投資時機 PAGEREF _Toc1005

4、50925 h 9 HYPERLINK l _Toc100550926 二品牌第二內涵：物業(yè)的詳細形狀投資載體，能從不同角度買足置業(yè)者的首要用途 PAGEREF _Toc100550926 h 10 HYPERLINK l _Toc100550927 六、價錢戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc100550927 h 10 HYPERLINK l _Toc100550928 七、銷售戰(zhàn)略設定 PAGEREF _Toc100550928 h 10 HYPERLINK l _Toc100550929 八、工程推行戰(zhàn)略設定 PAGEREF _Toc100550929 h 10 HYPERLINK l _T

5、oc100550930 九、推行各階段義務詳細設定 PAGEREF _Toc100550930 h 11 HYPERLINK l _Toc100550931 十、工程推行首期方案進入期 PAGEREF _Toc100550931 h 11 HYPERLINK l _Toc100550932 十一、促銷戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc100550932 h 13 HYPERLINK l _Toc100550933 十二、銷售現(xiàn)場包裝戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc100550933 h 13 HYPERLINK l _Toc100550934 十三、主要銷售道具制造及二期銷售資料的補充 PAGERE

6、F _Toc100550934 h 14 HYPERLINK l _Toc100550935 十四、二期工程進入期任務組織及驗收 PAGEREF _Toc100550935 h 14 HYPERLINK l _Toc100550936 十五、營銷總結 PAGEREF _Toc100550936 h 14 HYPERLINK l _Toc100550937 附1：鄭汴路市場調研報告 PAGEREF _Toc100550937 h 15 HYPERLINK l _Toc100550938 附2：鄭州市小戶型的調查報告 PAGEREF _Toc100550938 h 19一、工程簡介鳳凰城工程位于鄭

7、州房地產市場的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺路在建和青年路三條路呈 型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場等分開。鳳凰城現(xiàn)有的物業(yè)形狀由連排別墅、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場定位發(fā)生失誤，出現(xiàn)了銷售妨礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層汲取了別墅的教訓，以超低價位入市，順利的實現(xiàn)了銷售，但沒有為開發(fā)商實現(xiàn)預期的利潤，沒有樹立中、高檔物業(yè)的品牌籠統(tǒng)，無意中構成鳳凰城下一期小戶型開發(fā)和小高層開發(fā)的品牌妨礙。如今，一期多層尚有37套現(xiàn)房、準現(xiàn)房，銷售額850萬元。其中159.7M2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主；127 M2的三室兩廳7套；這

8、兩種房型的銷售金額占一期余額的90.4%。二期小戶型總銷售金額估計2800萬元，臨街商鋪1700萬元，合計4500萬元。預售答應證估計2003年5月底辦下。由此可見，目前鳳凰城的可售資源由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶型、現(xiàn)房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占一切可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何處理可售資源過于分散的妨礙，是我們面對的艱苦挑戰(zhàn)之一。二、市場概略及根本競爭格局東南板塊及鄭汴路商圈。鄭州房地產市場的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國道沿線。鄭汴路沿線主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商

9、圈的支撐下，這里曾經成為明確的高尚住宅區(qū)。鳳凰城位于這一區(qū)位之內。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但鳳凰城在操盤過程中，沒有除理好商務環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢，純粹以低價位的品牌內涵介入競爭，不僅沒有收獲天然的地段價錢優(yōu)勢，而且為二期、三期制造了品牌妨礙。東明路南段沿線目前競爭非常猛烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。航海東路與107國道沿線是2002年以來的樓市亮點，寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價位大型樓盤。其中燕歸園是鳳凰城二期小戶型明確的競爭樓盤，其它幾乎一切的樓盤都和鳳凰城一期159、127平米現(xiàn)房構成明確的競爭關系。詳見附1：鄭汴路市場調研報告小戶型市場概略。自20

10、01年底時髦PARTY介入鄭州樓市以來，小戶型這種物業(yè)形狀迅速開展起來。尤其是2003年初，青年居易EASY-GO以1900余套的投放量沖擊市場，構成了小戶型的“市場黑洞，徹底突破了市場的競爭格局，實現(xiàn)了小戶型從供小于求到供大于求的轉變。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶型銷售量的急劇下降局面。燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產公司開發(fā)，已勝利實現(xiàn)一期的開發(fā)，在幾乎沒有什么競爭的情況下，收獲了小戶型市場的第一批需求者，如今燕歸二期正在認購階段。燕歸園提早介入了小戶型市場，并且認識到小戶型的主力市場是平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調結果完全一致。此次燕歸二期開發(fā)的正是此類戶型兩

11、室兩廳75平米，三室兩廳95平米?？梢哉f，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒有優(yōu)勢。小戶型市場詳見附2：鄭州市小戶型的調查報告商鋪市場商鋪是一個比較特殊的物業(yè)形狀，商鋪的價錢是由商鋪能為房東帶來的租金多少決議的。目前鄭州的商鋪市場尚處于起步階段。鳳凰城二期商鋪位于商品大世界、名優(yōu)建材市場南端，即將建成的大賣場的商業(yè)價值將會決議二期商鋪的價錢。人們對大賣場的商業(yè)認同也將影響二期商鋪的價錢。和二期商鋪有競爭的主要樓盤是建業(yè)新天地的臨街商鋪、英協(xié)尚未售出的部分商鋪。三、工程SWOT分析一優(yōu)勢鄭汴路商圈天然的地段優(yōu)勢，這里是財富的俱樂部，富翁的制造廠，在這里百萬富翁比比皆是，每年都有新一代需求產生，源源

12、不斷的需求是我方樓盤最有力的支撐。市場細分如下：高端市場被英協(xié)、建業(yè)等高檔樓盤滿足，這一部分客戶大部分是第二次或第三次置業(yè)，是終極消費，10年內不會再置業(yè)。中端市場被東方明珠、百合花苑、虹景家園等中檔樓盤滿足，屬過度消費和終極消費的結合。復合市場。鳳凰城一期是一個群眾樓盤，從價位角度劃分，屬中低檔樓盤。鳳凰城二期小戶型工程的目的群，估計業(yè)主身份復雜，置業(yè)心思不盡一樣，故推行過程中，不能拘泥于單一的推行主線。本區(qū)域年輕人多為收入較低的藍領階層，有效需求缺乏。假設鳳凰城二期銷售象青年居易一味的向年輕時髦族訴求，我方樓盤銷售能夠面臨比較嚴峻的局面。詳見鄭汴路市場調研報告鄭汴路市場調研報告調查目的：了

13、解鄭汴路市場的整體收入程度和消費者對小戶型的認知和接受程度鳳凰城購房消費支撐力度調查方法：分層隨機抽樣不同年齡層和分塊隨機抽樣調查范圍：鄭汴路東建材市場、燈飾市場、管材市場、名優(yōu)建材市場、商品大世界調查時間：2003.4.14鄭州，銀基零售市場和鄭汴路建材市場是商業(yè)比較密集的兩大板塊，這里聚集了數(shù)以萬計的大小商販，他們收入不菲，他們絕大部分是外地人，他們是鄭州房地產消費的主力軍。了解這一人群的收入程度、消費習慣將對房地產的投資有一定的指點意義。2003.4.14，動力公司市場部走訪了鄭汴路建材市場，對小戶型的市場消化力做了調查，而這些建材市場的小老板們對此漠不關懷，或拒不作答，闡明消費者對房地

14、產市場敏感度不夠。消費疲軟，市場敏感度不高，純小戶型在鄭汴路這塊市場前景嚴峻。對建材市場調查發(fā)現(xiàn)：大部分員工租房住，潛在客戶存在；市場潛量比較大，但需求推行的本錢較高大部分員工外地或郊縣，收入程度偏低，消費力缺乏小戶型需求彈性非常大，對價錢非常敏感市場上有很大不穩(wěn)定要素，8-9月份建材市場要拆遷到莆田，固有的建材市場要做晉級換代外地人居多，他們辛勞拼搏，假設要買房子的話，更喜歡一步到位商鋪為上下兩層，普通下面做門面，上面做倉庫和員工宿舍附近都市村莊較多，租務市場普通80150元/月作為初次購買者，最重要的還是價錢他們厭惡鄭汴路目前的任務和居住環(huán)境，他們尋求方便、閑適、清凈相當一部分是河南總代理

15、，無須過多的現(xiàn)場銷售同類產品多，競爭猛烈，緊縮銷售本錢是公司開展最重要的問題，故普通員工無福利分房的能夠普通員工不會由于任務而就近選擇居住地，她們往往由于居住而改換任務，普通員工流動性比較大對6080平米的兩室較感興趣，這部分需求將轉化為有力的市場動力鳳凰城知名度不高，口碑不好外地商人對鄭州的開展較絕望，但鄭汴路的升值充溢自信心鄭汴路建材市場蘊涵了較大的市場潛力，隨著鄭東新區(qū)的開發(fā)和鄭汴路大賣場的構成，鄭汴路升值的前景就會更加明朗化，故前期概念的炒作勝利與否直接決議了工程的運作的好壞，“留意力經濟的時代，抓住了消費者的眼球，侵占了客戶的意念，就意味著勝利！鄭汴路板塊高檔樓盤云集，曾經同未來大道

16、板塊一樣，成為身份、財富的意味。鳳凰城二期應借此概念，實現(xiàn)品牌籠統(tǒng)的轉變。正在構成的“大賣場商務區(qū)能直接帶動鳳凰城二期的投資價值，甚至有能夠使鳳凰城二期成為“大賣場的附屬配套。該局面一旦構成，銷售將高屋建瓴，出現(xiàn)爆搶局面。鳳凰城工程二期有宏大的升值空間與既得便利107國道的東遷，鄭汴路東段將成為鄭州東區(qū)的財富中轉站。有“東之中或“東區(qū)發(fā)動機的本質位置。鄭汴路商圈早已成為百萬富翁的制造廠。但是這樣的天然地產需求優(yōu)勢，卻讓建業(yè)、英協(xié)、百合花苑等一批高、中檔樓盤風光占盡，而我方樓盤以“中原地產大低震的角色，不僅沒有收獲天然的地段優(yōu)勢，而且為二期、三期制造了品牌妨礙。這一問題必需在二期工程得到改動。鄭

17、東新區(qū)的輻射效應。鄭東新區(qū)的開發(fā)將使鄭州的中心東移，鄭汴路地產板塊位于老城區(qū)與新城區(qū)的支撐地帶，配套齊全，生活便利的條件將給鄭汴路東段帶來一次前所未有的商機。而鳳凰城工程恰恰位于這一板塊的中心。二優(yōu)勢1鳳凰城可售資源由三種不同的物業(yè)形狀組成，這三種物業(yè)形狀的目的群是完全不同的置業(yè)目的。尤其是一期多層現(xiàn)已進入尾盤階段，可售資源僅850萬元，房源主力是159平米的五、六樓3室2廳。目前，通常142平米的面積即能做出比較溫馨的4室2廳，大戶型并非市場的主力所在，由于總價緣由，總面積在150以上的多層戶型五樓以上是最難賣的戶型。并且此類房源還要和周圍金色年華、金色港灣、百合花苑、東方明花園甚至建業(yè)、英

18、協(xié)等東南板塊幾乎一切的樓盤相競爭。尤其是850萬元的大戶型現(xiàn)房可售資源，不能放任由二期帶一期通常小戶型帶不動100平米以上的大戶型，不能全力以赴主打現(xiàn)有房源總房源有限，導致營銷資源總量較少，也不能先做二期樹品牌，在構成二期勝局后再做一期尾房。這對營銷任務是一個宏大的挑戰(zhàn)。2鳳凰城二期離鄭汴路較遠，從售樓部到社區(qū)要經過嘈雜的市場，很難形成良好的看房通道。鳳凰城一期、二期又被青年路所分隔，很難構成整體樓盤覺得，有“只是兩棟臨街樓的印象。3鳳凰城二期和張莊一墻之隔，有都市村莊的籠統(tǒng)，物業(yè)平安系數(shù)較低，居住環(huán)境嘈雜，僅靠硬件設備，很難構成高檔樓盤籠統(tǒng)。4與二期相比，一期樓盤素質高、售價低，構成鳳凰城二

19、期銷售心思價位抗性。非現(xiàn)房，不符合商戶即買即住的消費心思。非獨立廚房，做飯起居不方便，這與目前鄭汴路商戶想改動天天吃大排擋的愿望不符。三、時機1商鋪的拆遷，本來居住在商鋪二樓的商戶另謀居所，導致租房市場更加火爆。鄭汴路商圈約4000戶商戶，2萬人的龐大消費群體將突顯鳳凰城二期的投資價值。因勢利導，單純商鋪拆遷構成的居住需求，即可成為鳳凰城二期主力客源。2發(fā)掘市場。鄭汴路商圈商鋪倉庫資源緊張，從費用角度思索，商戶、店員在二樓居住很不劃算。發(fā)動較大的商戶從商鋪的二樓搬出來，到鳳凰城置業(yè)，開辟新市場。3鄭汴路各市場競爭猛烈，大鱷級商戶正在構成，這些商戶為了穩(wěn)定企業(yè)中的骨干力量和親屬，已開場為他們購置

20、總價較低的房屋。這些房屋通常位于商鋪附近，以便于商戶們無嚴厲意義上下班的生活任務需求，而鳳凰城二期恰恰符合商戶們的這一需求。4“大賣場的整合，將對大鱷構成推波助瀾，鳳凰城二期有能夠成為“大鱷的商務配套。小戶型的特性導致目的客戶對居住環(huán)境要求不高。鳳凰城二期配套不全，居住環(huán)境嘈雜的抗性可以弱化。鳳凰城二期產品總價低，置業(yè)風險小。由于鄭汴路商圈租房市場火爆，且本樓盤有“大賣場作依托，購房、租房需求恒久存在，物業(yè)幾乎不能夠貶值，也比較容易轉手或出租，這非常符合外地商人置業(yè)心思。鳳凰城二期應該說具有充足的客戶資源，消費的中堅力量是建材市場中的商戶，故推行中可采取鋪單的方式為主，報紙廣告、廣播廣告為輔的

21、媒體戰(zhàn)略，節(jié)約大量的推行本錢。小戶型現(xiàn)房階段戶型優(yōu)勢一覽無余，故期房從另一方面說是一種優(yōu)勢。以大賣場做依托，誘導鄭州房東投資市場，這部分客源很難成為鳳凰城二期銷售的中堅力量。鄭東新區(qū)建成需歷時20年之久，總投資2000億元，其中一期總投資156億元，在5年內完成。這將給鄭汴路宏大的市場時機。四要挾1行業(yè)內的競爭周邊樓盤云集。建業(yè)、英協(xié)、東方明珠、百合花苑、金色年華等林立在鄭汴路附近，客戶分流，競爭猛烈。鄭州小戶型市場正趨飽和，過量的小戶型的投放勢必導致更加過量的樓盤優(yōu)勝劣汰。 建業(yè)四期、百合花苑、金色年華二期近期均有小戶型投入市場。鳳凰城二期該當親密關注市場動態(tài)，爭取占領市場先機。2行業(yè)外要挾

22、鄭汴路“大賣場的構成，商務更加方便快捷，商務的中間環(huán)節(jié)減少，將淘汰一批中小商戶，故鳳凰城的消費群將萎縮。政府關于商品房2003.5.1以后須全裝修出賣。在一年左右的時間內，建材、裝修市場將出現(xiàn)，由散戶購買為主向集團購買為主的轉變。而開發(fā)商必需思索群眾市場，故家裝市場要重新整合。大品牌何去何從，很難預測；中檔品牌能夠會脫穎而出，門庭假設市。但商戶總數(shù)只會減少，在這個變動的過程中，他們的置業(yè)熱情將大大折扣，鳳凰城二期須在這一局面認知或構成之前完成銷售，否那么我們將墮入非常被動的局面。四、目的市場權衡及鎖定，品牌籠統(tǒng)突破口甄別及品牌定義二期小戶型的目的市場主要由哪幾種人組成，這些人購買的抗性及抗性解

23、除在鄭汴路市場打工的中層技工或白領，以及少部分藍領。這些人的消費有點象青年居易的目的群。他們的主力消費面積是兩室一廳和一室一廳，消費實力有限。他們對按揭首付1.5-2.0萬元月供400元非常感興趣，購房普通想一步到位，對住幾年再換房不太感興趣，認同鄭汴路有很大的租房需求市場，非常認同鄭東新區(qū)的開展前景。由于我們的戶型主力是19平米、40平米的一室一衛(wèi)房源，而這些人購房多希望要相對一步到位，對本人終身能多次置業(yè)不太自信，這構成鳳凰城二期明確的戶型抗性。而燕歸園二期以6080平米的二室一廳和二室二廳為主力戶型，恰恰買足了這些人的心思層面需求。但這些人的消費實力有限，首付2.53.5萬元，月供700

24、元，對這些人來說比較費勁?？剐越獬?。對此類人要留意論述：對本人出路有自信心的人從不這樣想，這只是我的第一套房，現(xiàn)階段很少有人一套房住20年了，八十年代的房子如今沒有幾個人再住了。這里有個大商圈，里面有幾千個老板，幾萬人店員，這里的房子想住就住，想賣就賣，想出租就出租，這里的公房租金很高。，鄭州很少有這樣一個宏大租售需求市場的地方2629歲的店長、業(yè)務經理級人物，這些人大多想另立門面，又有結婚壓力大多朋友和家庭，但是本人資金不多，假設買房一步到位，便沒有資金本人做生意，我們的房子正好適宜這些人。已在鄭州干了2 3年生意的外地人，這些人對鄭州東南區(qū)域尤其是鄭汴路市場有較深的了解，對鄭東新區(qū)有一點印

25、象，但不太關懷。在鄭州租房住，曾經有想買房的念頭，但又不想永久在鄭居住，過幾年有能夠回去，以為為這幾年時間買房花幾十萬元不值得，怕被套住，：這里買套房以后很能夠不住，又要占用資金，回頭將房子賣掉又嫌太費事?？剐越獬@類客戶講鄭汴路商圈宏大的租房、購房需求，小戶型由于總價較低，可以隨時出賣和出租。外地老板為同在一同的兄弟姐妹購置房屋。實力大的老板為公司的骨干員工購置房屋主要是首付款。這樣做一方面可以有收買人心的作用。另一方面這些人住得距商鋪很近，還能象從前住在商鋪時一樣，隨時照應生意。從前住在商鋪上層，因商鋪拆遷晉級而從商鋪搬出來的老板。對這些人要多講只需這里的房可以隨時出租、轉手，或不太在

26、意的讓給兄弟姐妹。由于只需這里的房總價低，月供少，求租或求購市場龐大。純投資歷者。以幾套或十幾套小戶型做為投資，出租。以收取房租為目的。對這些人訴求：開個私家銀行、人不要不斷太累，投入產出好像聚寶盆，比保險更保險用詳細的計算，比股票更賺錢。好像擁有了另一份退休金。這里好像一個金礦，這里有數(shù)萬人的年輕人，有數(shù)千個中小老板，有很大的租房需求市場，有鄭東新區(qū)的開展前景。外地品牌駐鄭代表，訴求隨時可住，隨時可賣，訴求個性物業(yè)效力，好像酒店效力一樣，有送飯效力、自動晨叫效力、房間保潔效力、干洗效力、訂票效力均是有償效力。私人特殊生活，多講公交出入方便，房子總價不高等。經過以上描畫我們發(fā)現(xiàn)，二期小戶型的目

27、的群直接購買理由很難成為一期業(yè)主的購買理由，以此內容來作為品牌主力內涵不能帶動一期余房銷售，更不能帶動二期商鋪銷售。以上內容只能做分類個別壓服之用，不能統(tǒng)領全局。品牌戰(zhàn)略構成及品牌定位我們的可售資源是三種不同的物業(yè)形狀，是三種不同的置業(yè)用途，這些物業(yè)形狀的競爭市場相當猛烈。因此，必需跳出物業(yè)形狀本身的直接用途，尋覓能統(tǒng)領整個一、二期多層樓盤、商鋪以及后續(xù)開發(fā)的小高層物業(yè)的品牌內涵。我們完全可以跳出傳統(tǒng)房地產營銷方式，利用鳳凰城周邊資源，擴展品牌中心內涵，將鳳凰城定位成一個整個東區(qū)獨有的、擁有比建業(yè)、英協(xié)更有投資價值的、有無盡開發(fā)潛力的高檔樓盤。品牌內涵組成1、鄭東新區(qū)為鳳凰城注入了至少長達20

28、年的穩(wěn)定商務住宅開展時期，帶來了多達2000億元的幾乎是恒久的財富升值空間。鄭東新區(qū)興建規(guī)劃總計20年北京CBD區(qū)用了11年，上海浦東已用了10年，總投資2000億元，其中單一個起步區(qū)就有5年時間投資156億元。興建鄭東新區(qū)必然要用大量的建筑資料、工具及建用品等。這些一切的資料采購地，必然從緊按在一同的鄭汴路大市場獲取。這些保證了鄭汴路商圈將在從此20年的迅猛開展。如今，這里曾經好像1982年的深圳羅湖、蛇口，好像1992年的上海浦東，好像1997年的三峽宜昌。鄭汴路商圈的開展，必然要有大量的資金流入，大量的外地人員、商賈流入，這些人第一需求是吃、住。鳳凰城正好位于商圈之內，是這里獨一的商務住

29、宅，有獨有的地利之便，是這些商賈居住的第一選擇。鳳凰城的如今的房產就好像1992年上海浦東的房產、1982年深圳羅湖的房產一樣，如今購買，仿佛是用鄭州北環(huán)附近樓盤的價錢，購買了能夠是比鄭州火車站附近更有價值的房產。2、鄭汴路商圈早已成為百萬富翁的制造廠。鳳凰城是百萬富翁的商務公寓。鄭汴路商圈是和鄭州火車站商圈一樣的財富積散地，這里的資金流和物流甚至是火車站商圈的假設干倍。這里有“東之中或“東區(qū)發(fā)動機的本質位置。如今這里4000多個外地商賈，有至少20000個以上的外地商業(yè)從業(yè)者。這些人為這里帶來了無盡的房產租、購空間。位于鄭汴路商圈內的鳳凰城，是相當于火車站附近房產價值的商務公寓。并且鄭汴路東

30、段曾經成為鄭東新區(qū)長達20年的財富中轉站。這里好像1982年的深圳羅湖、蛇口，假設能如今這里擁有幾套不動產，前景不可想象。3、大賣場的興起，將使鄭汴路路南、路北的任務居住環(huán)境溶為一體。如今購買鳳凰城，等于用1800元/m2的價錢，購買了比2900元/m2房產更有投資價值的高檔物業(yè)。107國道的東遷，大賣場的出現(xiàn)，使鄭汴路商圈迅速實現(xiàn)物業(yè)升態(tài)。大賣場147畝多功能休閑廣場，好像文博廣場、綠城廣場一樣，將使位于路南的鳳凰城擁有和路北建業(yè)、英協(xié)2900元/m2一樣的生活居住環(huán)境。而如今鳳凰城的價錢僅1800元/m2將鳳凰城品牌如此定位，將鄭東新區(qū)、鄭汴路商圈、“大賣場、建業(yè)、英協(xié)高尚物業(yè)融為一體，將

31、購房、租房和商務配套融為一體，形廢品牌中心內容。該品牌一旦被商戶及鄭州投資者認可，將會構成一場銷售風暴。重樹品牌籠統(tǒng)，擴展品牌內涵，消除物業(yè)、環(huán)境抗性，擺脫鳳凰城以往品牌的低檔籠統(tǒng)，樹立高檔投資型商務公寓品牌內涵。在無需添加鳳凰城工程二期任何投資的前提下，借周邊資源，從產品本身跳出去，賣1-2年后鄭汴路大商圈影子，賣人們對20年后的鄭東新區(qū)開展的向往，賣“大賣場對周邊不動產帶來的升值空間，賣“大賣場對周邊商務配套需求。一舉突破現(xiàn)有可售房源過于分散的妨礙，同時帶動鳳凰城整個一、二期多層樓盤、商鋪以及后續(xù)開發(fā)的小高層物業(yè)，在一個地域市場相對真空的市場中，開創(chuàng)一個商務公寓的銷售風暴。五、鳳凰城品牌內

32、涵次序及品牌表現(xiàn)幾種角度一品牌第一內涵：難以想象的高檔不動產投資時機大賣場的構成能鳳凰城帶來更愉快的居住環(huán)境，對比建業(yè)、英協(xié)的環(huán)境價值與投資價值。鄭汴路商圈。成熟的鄭汴路商圈里曾經有4000多家商戶，從業(yè)人員達2萬多人，能為鳳凰城帶來無盡的價值。鄭東新區(qū)。投資2000億，建立周期20年，能為鳳凰城及其周邊地域帶來難以想像的不動產投資時機。二品牌第二內涵：物業(yè)的詳細形狀投資載體，能從不同角度買足置業(yè)者的首要用途白領、商圈內商戶的管理層置業(yè)注重第一居住，第二投資小老板置業(yè)過渡性居住，兼投資投資者置業(yè)純投資，用于出租和出賣，租房者置業(yè)類似青年居易其它區(qū)域消費者品牌一切的表現(xiàn)方式里都要包含以下內容出現(xiàn)

33、的階段和份量可以有所不同：鄭汴路東段曾經成為鄭東新區(qū)長達20年的財富中轉站。大賣場將使這里的居住環(huán)境將和路北的高尚物業(yè)環(huán)境合為一體，但這里的投資價值遠遠高于其它物業(yè)。六、價錢戰(zhàn)略一期多層剩余房源在目前曾經提價的根底上，以穩(wěn)步銷售為主主要緣由是五、六樓大戶型無論對任何樓盤都是最難賣的房源。二期小戶型采取中開高走的價錢戰(zhàn)略，起步均價定在1780元左右，迅速提價，假設品牌一旦構成，可將銷售均價定位于1950元左右。價錢優(yōu)惠點宜控制在4%以內。二期商鋪宜在新品牌構成時開場銷售，價錢亦采取中開高走的價錢戰(zhàn)略。七、銷售戰(zhàn)略設定產品中心功能：商務公寓，部分商鋪投資；產品方式特點：以套為主，戶型從一室一衛(wèi)的1

34、9平米到159平米的三室兩廳均有，小戶型主力是19平米和40平米的一室一衛(wèi)。交房規(guī)范：毛坯房入市姿態(tài)：東南板塊商務公寓指點者。入市時機：二期小戶型期房銷售，二期商鋪宜在品牌構成時開場銷售，或在大賣場全面開業(yè)時銷售。一期余房即時銷售。銷售方式：多種付款方式組合銷售與升值銷售相結合。八、工程推行戰(zhàn)略設定工程推行主題概念：有宏大投資報答價值的高檔商務公寓工程推行目的：構成明確的區(qū)域商務住宅指點者品牌。工程推行方式：以報紙廣告為主，電視、廣播、DM直郵為輔。九、推行各階段義務詳細設定進入期：從2003年5月底至6月30日。本階段主要義務是實現(xiàn)鳳凰城品牌第一內涵，讓鄭東新區(qū)、鄭汴路商圈、大賣場明確成為鳳

35、凰城的品牌內涵，為其后品牌第二內涵的詳細化確立高度。生長期：從7月1日至8月31日，本階段主要義務是實現(xiàn)鳳凰城品牌第二內涵，明確各種物業(yè)形狀的詳細投資價值，本階段多以詳細的對比數(shù)據(jù)為主，適量參與促銷活動。實現(xiàn)銷售突破。成熟期：從9月1日至11月30日，本階段主要義務是徹底實現(xiàn)鳳凰城二期銷售，以多種促銷活動及老業(yè)主現(xiàn)身壓服、老業(yè)主帶新業(yè)主為主，廣告內容以單純的產品信息為主，本分階段廣告費用將大幅減少。此階段二期商鋪全面介入市場。純商鋪推行開場。商鋪的投資價值以詳細的對比數(shù)據(jù)表達。并在房展會期間開展公關活動。衰退期封盤期，12月1日至2004年2月。本階段以延續(xù)的小版面提示性廣告為主，實現(xiàn)收盤銷售

36、。同時為三期小高層做預熱任務。十、工程推行首期方案進入期媒體組成：報紙，派發(fā)單頁，直郵單頁，廣播。廣告主題：鄭州出現(xiàn)了擁有宏大投資報答價值的高檔商務公寓報紙廣告標題備選內容：1、出賣：“深圳羅湖、蛇口1982。極言長達20年，總投資2000億元的鄭東新區(qū)對鄭汴路商圈的價值，鳳凰城有相當于1982年時的羅湖、蛇口不動產投資時機。芝麻開門2、出賣：“上海、浦東1992。極言長達20年，總投資2000億元的鄭東新區(qū)對鄭汴路商圈的價值，鳳凰城有相當于1992年時的上海浦東不動產投資時機。3、出賣“三峽、宜昌1995極言長達20年，總投資2000億元的鄭東新區(qū)對鄭汴路商圈的價值，鳳凰城有相當于1995年

37、時的三峽不動產投資時機。4、出賣“加利佛尼亞、金礦營地1862極言長達20年，總投資2000億元的鄭東新區(qū)對鄭汴路商圈的價值，鳳凰城有相當于1862年時的美國淘金般的不動產投資時機。購買鳳凰城的業(yè)主就好像是在金礦旁邊賣鐵鍬的人。他可還有這顆英勇的心！5、出賣“火車站商務公寓2003極言業(yè)已成熟的鄭汴路商圈的對于鳳凰城的商務價值，當于火車站對于其周邊物業(yè)的價值。6、以北環(huán)路樓盤的價錢，買下“火車站公寓極言業(yè)已成熟的鄭汴路商圈的對于鳳凰城的商務價值，當于火車站對于其周邊物業(yè)的價值。7以1850元/平米買下2900元房產極言大賣場及其147畝休閑廣場將徹底改動鄭汴路南、路北的環(huán)境差別。鳳凰城的價錢遠

38、低于其物業(yè)的價值。8、出賣：“私家銀行極言業(yè)已成熟的鄭汴路商圈里曾經有4000多家商戶，從業(yè)人員達2萬多人，能為鳳凰城帶來無盡的出租、出賣價值。D、單頁、廣播廣告內容大至同上。E、廣告媒體投放方案：在5月28日前投放一到兩個小版面的報紙廣告和題花廣告或分類信息廣告，廣告內容以單純產品信息為主，維持售樓部的根本來電、來訪量。同時進展進入期報紙廣告、單頁廣告的創(chuàng)作、媒體購買與印刷。5月29日進入期推行全面開場，報紙媒體以大河報為主，投放頻度每周12次，半版、豎通欄交叉投放，詳細如下：日期星期報別版位版面刊例價優(yōu)惠價摘要方案A方案B方案A方案B方案A方案B方案A方案B5.30五大河報A3A版封底1/

39、4版又通欄半版40500585003240046800鄭東新區(qū)與鄭汴路6.3二大河報C3C31/4版1/4版125001250081258125反復上次廣告內容6.5四大河報A3 A版封底1/4版又通欄半版40500585003240046800鄭東新區(qū)與鄭汴路6.10二大河報C3C31/4版1/4版125001250081258125反復上次廣告內容6.13五大河報A3A版封底半版半版45000585003600046800鄭東新區(qū)與鄭汴路6.18三大河報C3C31/4版1/4版125001250081258125反復上次廣告內容6.20五大河報A3A版封底半版半版4500058500360

40、0046800鄭東新區(qū)與鄭汴路6.26四大河報A3 或A5A3 或A5半版半版45000450003600036000鄭東新區(qū)與鄭汴路7.3四大河報A3或A5A3或A5半版半版45000450003600036000鄭汴路、火車站7.11五大河報A3或A5A3或A51/4版1/4版22500225001800018000大賣場7.17四大河報A3或A5A3或A51/4版1/4版225002250018000180001850元/m2買2900元/m27.24四大河報A3或A5A3或A51/4版1/4版225002250018000180001850元/m2買2900元/m2合計36.6萬元42

41、.9萬元287175337575注：本媒體方案是基于開發(fā)商二期預售答應證2003年5月31日前辦理終了的根底上制定。F、單頁投放方案：單頁印刷量：進入期總計印刷40000頁。每月印刷2次，每次印刷10000頁。印刷費用約8000元。投放日期：2003年6月9日，6月17日，7月9日，7月16日覆蓋范圍：鄭汴路市場、航海路市場、火車站市場。投放費用，每份約0.15元，總計6000元。G、直郵DM：利用動力公司現(xiàn)有的數(shù)據(jù)庫資源，開展數(shù)據(jù)庫營銷。每月郵寄一次，每次郵寄4000份，每份費用約為0.9元?？傆?200元H、廣揭露布商、印刷商、制造商的選定。甲方認定，或動力公司引薦甲確認。十一、促銷戰(zhàn)略為

42、使報紙廣告呈現(xiàn)延續(xù)性攻勢，短時間內提高鳳凰城在鄭汴路的知名度，哄托銷售氣氛，提高在進入期開展集報抽獎活動，獎品為電動車和自行車，同時以廣播現(xiàn)場報到的方式廣泛告知。活動內容： 5月30日至6月26日的8期廣告中，參預者集齊其中恣意不同內容三期廣告，到售樓部登記領取抽獎卡，在登記日的當期星期六到售樓廣場參預抽獎，抽獎日為6月7日、6月14日、6月21日和6月28日。每次抽獎抽出5輛自行車和2輛電動車。獎品費用為：電動車8輛約16500元，自行車20輛約2200元。其它費用另計。十二、銷售現(xiàn)場包裝戰(zhàn)略明確工程視覺系統(tǒng)的中心部分：稱號、標志、規(guī)范字、規(guī)范色售樓部廣場、售樓通道、工地圍墻包裝：詳見售樓現(xiàn)

43、場包裝方案十三、主要銷售道具制造及二期銷售資料的補充樓書6月3日前樓書創(chuàng)作設計終了，6月7日定稿印刷。估計每本樓書3元，每次印刷5000本。費用約為15000元。二期小戶型主力戶型單體模型。甲方擔任制造，應在6月9前完成。C、二期銷售前期預備資料：商品房預售答應證，甲方擔任辦理，估計5月31日前獲得。二期樓宇闡明書：一致說辭、各種戶型圖、交房規(guī)范、物管內容。售樓部協(xié)同甲方在6月5日前完成。完成二期銷售手冊完成二期房源銷售價錢、最大優(yōu)惠比例。售樓部協(xié)同甲方在6月5日前完成。完成二期房源銷售控制及制定提價日期。售樓部協(xié)同甲方在6月5日前完成。完成二期房源合同規(guī)范文本包括內部認購書。售樓部協(xié)同甲方在

44、6月5日前完成。十四、二期工程進入期任務組織及驗收根據(jù)本營銷謀劃書各任務環(huán)節(jié)的任務內容及日程，各部門制定本部門的任務進程。每日下午6時售樓部協(xié)同甲方協(xié)調驗收當期任務。尤其要留意的主要環(huán)節(jié)有：銷售手續(xù)驗收；銷售道具驗收；廣告設計樣稿驗收文字、圖片、稱號、地址、號碼；廣告媒體購買驗收媒體、時間、版面、該版面周邊內容情況及要求；天氣、重要社會活動尤其留意非典的走向。崗位人員任務預備驗收：重要環(huán)節(jié)演練。十五、營銷總結根據(jù)來電量、來訪量、來訪客戶質量、成交量判別當期廣告效果。根據(jù)進入期品牌塑造結果、銷售成交量判別營銷戰(zhàn)略。根據(jù)來訪成交比例及銷售總量判別售樓部現(xiàn)場銷售才干。附1：鄭汴路市場調研報告調查目的

45、：了解鄭汴路市場的整體收入程度和消費者對小戶型的認知和接受程度鳳凰城購房消費支撐力度調查方法：分層隨機抽樣不同年齡層和分塊隨機抽樣調查范圍：鄭汴路東建材市場、燈飾市場、管材市場、名優(yōu)建材市場、商品大世界調查完成時間：2003.4.14在鄭州，銀基零售市場和鄭汴路建材市場是商業(yè)比較密集的兩大板塊，這里聚集了數(shù)以萬計的大小商販，他們收入不菲，他們絕大部分是外地人，他們是鄭州房地產消費的主力軍。了解這一人群的收入程度、消費習慣將對房地產的投資有一定的指點意義。2003.4.14，動力公司市場部走訪了鄭汴路建材市場，對小戶型的市場消化力做了調查，而這些建材市場的小老板們對此漠不關懷，或拒不作答，僅憑這

46、一點，就闡明消費者對房地產市場敏感度不夠。對此不僅感慨，假設螞蟻不餓或對象肉不感興趣的時候，一群螞蟻還能啃死一頭大象嗎？消費疲軟，市場敏感度不高，小戶型在鄭汴路這塊市場前景嚴峻。對建材市場調查的幾點發(fā)現(xiàn)：大部分員工租房住，潛在客戶存在；市場潛量比較大，但需求推行的本錢較高大部分員工外地或郊縣，收入程度偏低，消費力缺乏小戶型需求彈性非常大，對價錢非常敏感市場上有很大不穩(wěn)定要素，8-9月份建材市場要拆遷到莆田，固有的建材市場要做晉級換代外地人居多，他們辛勞拼搏，假設要買房子的話，更喜歡一步到位商鋪為上下兩層，普通下面做門面，上面做倉庫和員工宿舍附近都市村莊較多，租務市場普通80150元/月作為初次

47、購買者，最重要的還是價錢他們厭惡鄭汴路目前的任務和居住環(huán)境，他們尋求方便、閑適、清凈相當一部分是河南總代理，無須過多的現(xiàn)場銷售同類產品多，競爭猛烈，緊縮銷售本錢是公司開展最重要的問題，故普通員工無福利分房的能夠普通員工不會由于任務而就近選擇居住地，她們往往由于居住而改換換任務，普通員工流動性比較大對6080平米的兩室較感興趣，這部分需求將轉化為有力的市場動力鳳凰城知名度不高，口碑不好外地商人對鄭州的開展較絕望，但鄭汴路的升值充溢自信心鄭汴路建材市場蘊涵了較大的市場潛力，隨著鄭東新區(qū)的開發(fā)和鄭汴路大賣場的構成，鄭汴路升值的前景就會更加明朗化，故前期概念的炒作勝利與否直接決議了工程的運作的好壞，“

48、留意力經濟的時代，抓住了消費者的眼球，侵占了客戶的意念，就意味著勝利！附2：周邊競爭樓盤建業(yè)城市花園1、位置：107與鄭汴路交叉口2、面積：占地246420平方米，建筑面積27萬平方米，二期34棟，建筑面積718萬平方米；三期37棟，建筑面積11萬平方米。3、工期：二期9911200010、三期2001年4月開工。4、價錢：2800元平方米。2002年4月最低價2215，最高價38005、戶型：三期101263平方米的二室到五室、復式二期143309平方米的三室到五室、復式6、車庫車位：二期7199三期174157戶型：4+2房號：91號樓X單元9層東戶房款：建筑面積：185.84平方米，總款

49、618103元按揭優(yōu)惠1，貸款額48萬，20年每月還本付息3178元/月。戶型：3+2房號：92號樓1單元10層東戶房款：建筑面積：157.89平方米，總款524510元按揭優(yōu)惠1，貸款總額：40萬20年每月還款本息2648元2003年2月22日三期：交房日期；2002-12-31占地面積：85畝總建面積；11萬平戶型面積：、150、1573+2；199復式；170230平方4+2均價：3000元總價范圍；26003500元/平方2003年3月24日百 合 花 苑位置：商城東路與鳳臺路交叉口向南50米 開發(fā)工程：一期六棟多層早已入住，入住率高達80%，二期4棟小高層準現(xiàn)房總建筑面積：9萬平方米

50、綠化率：48，一樓有私家花園，大約十幾平米樓層施工程度：多層現(xiàn)房，即買即住；小高層在建戶型：多層104.8m2172m2；小高層沒有小戶型，最小140平米。價錢：多層，均價2100元/平米，三樓2350元/平米；均價2600元/平米。售樓部比較壓制，售樓員語速太快、盛氣凌人，態(tài)度惡略，自11：1011:45,有1組客戶，1通。物業(yè)管理；0.32元每平方每月2003年2月9日大雨夾雪東 方 明 珠 位置：鄭汴路和商貿路交叉口向北200米交通：35路、208路、85路、60路等，下車步行200米即到開發(fā)工程及銷售進度：一期4棟多層，四樓以上已全部售完，只剩113.15一套，其它戶型無房；二期4棟小

51、高層，其中3棟已交房，面積在121.有1棟是小戶型，一梯三戶，面積集中在60平米一室兩廳、70平米兩室兩廳、80平米兩室兩廳，2003年8月份交房，主要以銷售現(xiàn)房為主。構造：多層為磚混構造，小高層為鋼筋混凝土框架剪力墻構造配套設備：1、地下室600元/m22、2條線路，一路內線不收費，一路外線正常計費3、寬帶網(wǎng)4、壁掛爐采暖5、如今的售樓部即為以后的業(yè)主會所綠化率43.7物業(yè)管理：東方物業(yè)，收費規(guī)范：多層，每月每平方0.38元，小高層，每月每平方0.58元。主力戶型戶型：2+2+2：95.913+2+2：134.21、132.49、145.76、117.86、162.856+3+46、7層復式

52、：264.02、251.19、6+3+26、7層復式：220.313+2+1：113.154+3+2：175.59、201.11價錢定位多層均價2100元/平方米，三樓價錢為2349元/平米，起價1760元/平米；小高層九層半均價2400元/平方米，起價2255元/平米。贈送：1、天然氣集資費、安裝費：4000元/戶2、初裝費：158元/戶另贈送區(qū)域網(wǎng)3、分戶計量水表、電表：600元/戶4、單戶式獨立采暖系統(tǒng)：14000元/戶5、單元式對講門鈴系統(tǒng)：300元/戶 計19058元附：10號樓431房，面積113.15平方米，單價2349元，總價265789元；一次性付款優(yōu)惠7%，按揭優(yōu)惠4%。售

53、樓部現(xiàn)場的氣氛，把握的很好，無論有無客戶，總覺得到售樓部里的熱列、親切、調和，但售樓員比較渙散，大部分是新手，程度很普通。從10：0011：00現(xiàn)場無一組客戶，僅有一通。優(yōu)勢：1、與英協(xié)相鄰，價錢比英協(xié)低，有價錢優(yōu)勢2、位于鄭汴路東段，處于銜接鄭東新區(qū)和市內的紐帶地段，是鄭州未來的開展方向。3、與東建材隔路相望，有充足的客戶群4、與省檢察學校相鄰優(yōu)勢：1、臥室進深長，根本上6米2、幾乎沒有綠化3、工程質量很普通4、與英協(xié)、建業(yè)、虹景很近，競爭比較猛烈第一，地段不錯，南距鄭汴路只需200米，北與商城路隔河熊耳河相望。出有交通要道鄭汴路、世紀大道，東進鄭東新區(qū)，西進老市區(qū)，使新老市區(qū)的交接處，繁華

54、又可獨享安靜。整體上是一個較成熟的生活住宅區(qū)。第二，這里是鄭州未來開展的方向，東擴北移，熊耳河的改造曾經開場開工，隨著鄭東新區(qū)的開發(fā)、建立，必將給這里帶來無窮的升值空間。第三，周邊樓市云集，競爭猛烈，但東方明珠的價錢優(yōu)勢是其閃亮的賣點。目前，均價執(zhí)行的是2100元，另有優(yōu)惠一次性7，按揭4、促銷1.9萬元大禮包。第四，開場著手開發(fā)小戶型，來瓜分房地產中僅省的奶酪。3年4月9日雨金 色 年 華位置：金水路與107國道交叉口東南角，建業(yè)三期對面面積：占地115畝，建筑面積：11萬平方米，容積率1.43；一期12棟樓，7棟是多層，5棟是4層純復式工期：純現(xiàn)房價錢：六樓頂層1700元平方米，二樓 20

55、55元平方米；天然氣：4000元，智能化：2000元 按揭優(yōu)惠3%，一次性付款優(yōu)惠6%戶型：101平米兩室兩廳220平方米復式 銷售進度：100平米左右的曾經根本售完，130平米的六樓還有；據(jù)銷售員說已銷售80%，能夠性不大，估計在50%左右；入住率極低，8%左右交通：105、106、507、215金水立交橋修通后，目前交通很不方便，從鄭汴路步行到金色年華至少要用20分鐘配套：網(wǎng)球場、足球場、籃球場物業(yè)：萬科進展指點監(jiān)管，0.32元每平米每月近期規(guī)劃：在復式東邊又征得30畝地，建4棟多層，有2棟是小戶型，90套，占開發(fā)比例的40%強，是主力戶型，配有120平方的三室和150平方的四室，頂層全為

56、復式；2003年3月初開場進展內部認購，2004年4月份交房；方案從北邊又要征200畝地售樓部氣氛：放有輕音樂，寬松、溫馨，售樓員精神、態(tài)度都不錯；自10:4011：23沒有客戶，也無。接待：呂紅麗優(yōu)勢：地處鄭東新區(qū)，隨著鄭東新區(qū)的開發(fā)，應該是最直接和最大的受害者；規(guī)劃比較合理，超大樓間距23米；借用萬科物業(yè)，作品牌氣勢優(yōu)勢：處107國道邊，嘈雜、污染嚴重；交通不方便，沒有公交車直達；對面是建業(yè)城市花園，面臨直接競爭2003年2月11日剛下過一場雪，路比較滑，地上有很多積雪附2：鄭州市小戶型的調查報告調查概要調查目的：經過對鄭州整個小戶型市場的產品品類、價錢程度、營銷情況的調查，真正了解小戶型

57、的產品形狀，發(fā)現(xiàn)小戶型市場的規(guī)律和時機點。調查方法： 咨詢及深層訪談實地調查、裝扮看房、套取價錢調查樓盤：多層：青年居易、青春PARTY、七彩光陰、戀日人家、格林假日高層：錦江國際公寓上海年華、寶隆華庭、時髦PARTY、藍朝都市e時代調查時間：2003.3.172003.3.28小戶型的概念“小戶型是一個由市場構成的概念，沒有一致規(guī)定多小才算小戶型。小戶型的概念已從最初的15平米擴展到60平米?！靶粜鸵殉蔀闃鞘兄凶顡屟鄣囊粋€概念。 狹義的小戶型就是指一居室，或者是1520平方米的戶型，其實不僅僅是這些。小戶型有一個共同的特點，相對于過去同類的戶型的面積普遍偏小。比如，兩居的面積由原來的90、

58、100平米變成6070平米；三居由原來的130、140平米變成100110平米上下，其居住的經濟性和溫馨性并沒有降低。 房地產的競爭日益猛烈，小戶型是市場細分的必然結果。小戶型的熱銷闡明需求市場的主體已發(fā)生了轉變，供應市場曾經從為“有錢人效力轉向了普通工薪階層。鄭州小戶型市場概略格林度假山莊是鄭州最早推出小戶型的樓盤。早在2000年底規(guī)劃一期多層時，率先推出40平方左右的小房子，并獲得良好的銷售業(yè)績。時髦PARTY于2001.12.21在鄭州亮相，成為中原純第一家小戶型社區(qū)的樓盤而迅速熱銷，啟動了鄭州市的小戶型市場。自時髦PARTY面世以來，藍朝e時代、青春PARTY、七彩光陰、戀日人家、青年

59、居易、寶隆華庭、錦江國際花園上海年華等樓盤迅速跟進，推出本人的小戶型，搶占市場份額，鄭州的小戶型市場日益火爆，成為鄭州最暢銷的戶型品類。調查樓盤概略青年居易 概略總建筑面積：1910戶 開發(fā)商：河南省教育系統(tǒng)房屋建筑開發(fā)公司開展商：鄭州新世紀住宅建立銷售代理商：北京盛聯(lián)陽商務咨詢物業(yè)形狀：多層，頂層帶閣樓銷售情況：沒有銷售答應證，大定30%左右。C組團沒有銷售1套，正在談團購。估計4月份中旬銷售答應證能辦理下來。工程進度：剛建3層，2003.12交房戶型戶型范圍：21平方米65平方米戶型種類：平層8種，頂層送閣樓主力戶型及配比：20、29平米的一室占25%，41平方米的一室一廳占25%，47平

60、米、52平米、65平米的兩室一廳占50%。戶型優(yōu)點：頂層有閣樓設計；設計有壁櫥戶型缺陷：廚房、衛(wèi)生間占取了房屋的采光面；廚房無下水、無燃氣管道；得房率較低；進深較大，采光不好；有部分是東西朝向。價錢2003.3.21價錢范圍：1900元/平米2500元/平米。樓層價差：3樓最貴，6樓最廉價；價錢從高到低依次順序是：3、4、2、7、5、1、6層。5、6樓層差價55元。3、4層差價20元。 均價：2260元/平米精裝修優(yōu)惠情況：一次性付款：優(yōu)惠4%，按揭：優(yōu)惠2% 實踐一次性付款可優(yōu)惠7%，按揭：優(yōu)惠3%。價錢變動：開盤以前均價2100元/平方米，開盤后均價2260元/平方米實例報價： D組團 1